Combien de temps peut-on mettre sa résidence principale en location meublée ?

Les propriétaires (ou locataires ayant obtenus l’accord de leur bailleur) peuvent mettre en location leur résidence principale en tant que bien meublé de tourisme, dans la limite de 120 jours par an.

Le Gouvernement a néanmoins été interrogé par un sénateur sur le décompte de ce plafond de 120 jours. La problématique qui est soulevée est celle de l’emploi du mot « jour » dans cette règle…

À ce sujet le sénateur souligne qu’un jour de location diffère d’une nuitée de location : une nuitée d’occupation correspond généralement à 2 jours pendant lesquels un bailleur ne peut pas accéder à son logement.

À partir de ces constatations, une question se pose : faut-il compter les 120 jours comme 120 nuitées ou comme 120 jours calendaires d’indisponibilité ?

Pour le Gouvernement, cette limite de 120 jours fait simplement écho au seuil d’occupation de 8 mois par an nécessaire à ce qu’un bien puisse être assimilé à une résidence principale.

Il faut donc entendre les 120 jours comme des périodes de 24 heures comprenant les nuitées et non comme des jours calendaires d’indisponibilités du logement.

De plus le Gouvernement fait remarquer que la « problématique » exposée reste marginale. En effet, plus la durée de la location est longue, moins l’impact du nombre de jours calendaires d’occupation est important. Et les probabilités qu’une résidence principale soit louée de façon totalement discontinue au cours d’une année sont minces...

Retraits partiels sur PEA : l’origine des sommes ça ne compte pas…

Une société accorde à son directeur de développement des bons de souscription d’actions (BSA) qui lui permettent d’acheter des actions de la société à un prix préférentiel.

Des actions qu’il revend 6 ans plus tard, réalisant à cette occasion un gain conséquent qu’il décide de placer sur son plan d’épargne en actions (PEA).

Un gain que le directeur n’a pas soumis l’impôt sur le revenu (IR)… Ce qui n’a pas échappé à l’administration fiscale ! Parce que les BSA ont été accordés au directeur en raison de ses fonctions au sein de la société émettrice des actions, le gain perçu lors de la vente des actions correspondantes constitue un « salaire » imposable en tant que tel à l’IR.

Sauf que si ce gain n’est pas une plus-value de cession de titres, mais un « salaire », les retraits partiels qu’il a effectués sur son PEA au cours des années suivantes n’auraient pas dû être soumis aux contributions sur les produits de placements, en conclut le directeur.

Pour lui, le gain résultant de la cession des actions (qu’il a placé sur son PEA) ayant été requalifié de « salaire », les retraits partiels ne doivent pas être qualifiés de revenus de placements, mais bel et bien de « salaires » qui échappent donc aux contributions sociales.

« À tort ! », tranche le juge qui donne raison à l’administration : les retraits partiels de sommes d’un PEA sont soumis aux contributions sociales sur les revenus de placements, quelle que soit l'origine des sommes retirées.

Incidents climatiques et CFE : rapprochez-vous des impôts !

Au cours du 2^d semestre 2023, les incidents climatiques se sont multipliés sur le territoire métropolitain : tempête Ciaran, tempête Domingos, inondation dans les Hauts-de-France.

Des incidents qui n’ont pas épargnés les entreprises, qui peuvent aujourd’hui rencontrer des difficultés de trésorerie… et avoir du mal à faire face à certaines échéances, notamment fiscales.

C’est pourquoi, le Gouvernement met en place des facilités de paiement pour celles qui rencontreraient des difficultés pour régler en ligne leur cotisation foncière des entreprises (CFE) le 15 décembre 2023.

Concrètement, peuvent en bénéficier les entreprises :

• situées dans une commune frappée d’un arrêté interministériel de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, ou dans une commune sévèrement impactée par les tempêtes Ciaran ou Domingos ;
• et qui prouvent que leur défaillance résulte directement d’un problème de trésorerie lié à ces phénomènes naturels exceptionnels.

Si vous remplissez les conditions requises, il vous suffit de déposer une demande en ce sens, par voie électronique, auprès du service des impôts dont les coordonnées figurent sur votre avis de CFE.

Le Gouvernement précise également :

• que des délais de paiement pourront être accordés, au cas par cas ;
• qu’il sera possible de bénéficier d’une remise des pénalités, sous réserve de la prise d’un engagement de paiement de la CFE 2023 dans un délai raisonnable.

Transition écologique : une plateforme pour s’informer

Ne pas utiliser les aides disponibles par méconnaissance : c’est ce que veut éviter le Gouvernement. Conscient que les entrepreneurs, notamment des petites structures, ne connaissent pas forcément les dispositifs qui leur sont destinés, les pouvoirs publics ont mis en place une nouvelle plateforme appelée « Mission Transition Écologique ».

Son objectif ? Recenser tous les dispositifs visant à aider les TPE et PME pour opérer une transition énergétique et écologique : diagnostics, aides financières, prêts, appels à projet, etc.

Un travail de centralisation des informations puis de redirection des entrepreneurs sera donc fait grâce à cet outil, articulé autour de 4 grands thèmes :

• la gestion énergétique ;
• le bâtiment durable ;
• la mobilité durable ;
• la gestion de l’eau.

À chaque thème, 2 parcours sont proposés à l’entrepreneur :

• soit il n’a aucun projet prédéfini et la plateforme propose de faire un état des lieux pour établir des propositions pertinentes ;
• soit il a déjà un objectif en tête et il sera ici question de l’orienter au mieux pour le réaliser.

Dans les 2 cas, l’entrepreneur sera ensuite orienté vers une liste de dispositifs correspondants et de formulaires adéquates.

Notez que cette plateforme est amenée à évoluer avec le temps.

La nullité automatique, c’est fini !

En France, le juge a pour mission d’appliquer la loi. Au fur et à mesure des décisions, il peut être amené à préciser une règle dans son application concrète par les tribunaux. C’est ce qu’on appelle la « jurisprudence ».

Dans 2 affaires récentes, il a décidé d’adapter la jurisprudence relative à la validité du contrat signé pour une société en formation.

1^re affaire

La propriétaire d’un local conclue avec 2 hommes un bail commercial. Particularité ici : les 2 hommes signent en leur qualité de « futurs associés » pour une société en cours de formation. Concrètement, cela signifie que le locataire du local sera la société qui est en train d’être immatriculée.

En principe, une société qui n’a pas encore la personnalité juridique, c’est-à-dire dont la formation n’est pas terminée, ne peut pas conclure de contrat. Mais par exception, il est possible pour les futurs associés d’en conclure pour le compte de leur société en formation. On parle alors de « reprise du contrat » par la société.

Pour que cela soit valable, les juges exigent que le contrat stipule expressément qu’il est signé « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation.

Or ici, comme le fait remarquer la propriétaire qui veut récupérer son local, cette mention manque ! Par conséquent, le contrat, qui a été conclu par une personne qui n’existait pas encore, serait nul.

2^de affaire

Un autre propriétaire conclue avec 2 hommes un bail commercial qui, de la même manière, signent le contrat en leur qualité de « futurs associés » d’une société en cours de formation.

Malheureusement, les 2 hommes voient leurs relations se dégrader. L’un d’eux décide de faire annuler le bail commercial, dans le cadre de leur mésentente.

Comment ? En faisant apparaître un détail loin d’être anecdotique : ce ne sont pas les 2 hommes qui sont associés de la société, comme c’était initialement prévu, mais 2 autres sociétés dont chacun est l’associé. Autrement dit, les 2 hommes possèdent chacun une société qui sont les associées de la société locataire !

Or ils ont signé le contrat de bail en qualité de futurs associés, ce qui n’a jamais été le cas ! Une raison suffisante, selon l’homme, pour obtenir la nullité du contrat, puisqu’ils n’ont pas agi « au nom » ou « pour le compte » de la société.

Qu’en pense le juge ?

S’il applique la solution classique, le juge devrait, dans ces 2 affaires, dire que les contrats sont nuls faute dans le 1^er cas de mention obligatoire et dans le 2^e cas de stipulation signée par les futurs associés.

Mais parce que cette règle de mention obligatoire est parfois détournée de son objectif, à savoir celui de bien informer les parties sur la situation, le juge décide de revenir dessus et donc de faire un « revirement de jurisprudence ».

Pour éviter que des personnes n’utilisent cette règle pour se délier d’un contrat dont elles veulent se débarrasser, les juges devront à présent regarder les circonstances de la rédaction du contrat et la volonté des parties.

Autrement dit, même lorsque les mentions « au nom de » ou « pour le compte de » n’apparaissent pas, si le juge estime que les parties avaient l’intention de conclure un contrat pour une société en formation, la convention devra être jugée valable.

Concernant les 2 affaires, le juge décide de les renvoyer devant la justice afin qu’elles soient tranchées avec cette nouvelle ligne.

La propriétaire et l’associé malheureux devront donc trouver un autre argument…

Barème de l’impôt sur le revenu : une option tardive sous conditions

Pour mémoire, les revenus et gains du capital (dividendes, plus-values de vente de titres, etc.) perçus par les particuliers sont soumis, par principe, au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (soit une taxation globale au taux de 30 %).

Mais les particuliers y ayant un intérêt peuvent opter pour l’imposition de ces revenus selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Cette option est globale et irrévocable pour l’ensemble des revenus et gains du capital de l’année.

L’option pour l’imposition au barème progressif de l’IR est à exercer chaque année, lors du dépôt de la déclaration de revenus, et au plus tard avant la date limite de déclaration.

Dans le cadre du droit à l’erreur, l’administration fiscale admet que les personnes qui n’ont pas opté pour l’imposition au barème au moment de leur déclaration de revenus puissent le faire, a posteriori, sur demande expresse.

Un député s’interroge alors sur la situation dans laquelle un particulier, soumis à un contrôle fiscal, souhaite exercer cette option tardivement ou y renoncer en cas de redressement portant sur des revenus et gains soumis, par principe, au PFU.

Selon le Gouvernement, deux situations doivent être distinguées :

• si la personne a opté, au moment de l’établissement de sa déclaration de revenus, pour l’imposition au barème progressif de l’IR, les revenus et gains entrant dans le champ d’application de cette option seront imposés au barème en cas de contrôle. Tout retour en arrière est impossible au titre de cette année ;
• si la personne n’a pas opté, au moment de l’établissement de sa déclaration de revenus, pour l’imposition au barème progressif de l’IR, elle peut le faire, a posteriori, au cours d’un contrôle fiscal. Dans ce cadre, les revenus initialement déclarés, ainsi que ceux rectifiés, seront soumis au barème.

Pacte Dutreil, donateur et donataire : chacun sa place !

À l’occasion de la transmission de parts de société, des droits d’enregistrement sont généralement dus. Certains dispositifs permettent néanmoins d’en réduire le montant, dont le pacte Dutreil.

Schématiquement, ce pacte permet, toutes conditions remplies, de bénéficier d’une exonération de droits d’enregistrement à concurrence des ¾ de la valeur des titres transmis et ce, sans limitation de montant. Plus simplement, seuls 25 % de la valeur des titres transmis seront soumis à l’impôt.

Parmi les conditions à remplir, des engagements de conservation des titres doivent être pris.

Il faut en 1^er lieu que la personne souhaitant transmettre ses titres prenne, pour elle et ses ayants cause à titre gratuit (c’est-à-dire ses héritiers, ses donataires ou ses légataires), seule ou avec des associés, un engagement collectif de conservation d'une durée minimale de 2 ans. Cet engagement doit être en cours d’application au jour de la transmission des parts.

En 2^d lieu, la personne recevant les titres doit elle-même prendre un engagement individuel de conservation pendant une durée minimum de 4 ans à compter de la fin de l’engagement collectif.

Dans une affaire récente, ces 2 étapes ont bien été respectées :

• un couple marié, accompagné d’un associé prennent l’engagement collectif de conserver pendant 2 ans les titres d’une société qu’ils projettent de donner à leurs enfants ;
• la donation-partage est réalisée quelques mois après l’engagement, donc pendant sa période de validité ;
• les enfants ayant reçu les parts, appelés les donataires, prennent eux-mêmes l’engagement de conserver les titres ainsi obtenus, des engagements individuels qui entreront en vigueur à l’expiration de l’engagement collectif.

Les conditions du pacte Dutreil étant bien réunies, l’exonération partielle de droits d’enregistrement est appliquée.

Mais parce que la fille du couple vend ses parts quelques mois après les avoir reçues, l’administration fiscale considère que les conditions du pacte Dutreil ne sont plus réunies. Par conséquent, elle réclame à la donataire le paiement des droits de mutation à titre gratuit dont elle a été initialement exonérée.

Paiement que refuse de faire l’intéressée : la vente de ses titres respecte bien, selon elle, les règles du pacte Dutreil !

En effet, la donataire a, certes, bien vendu ses parts, mais pas à n’importe qui ! Elle les a vendues à l’associé de ses parents, également signataire de l’engagement collectif de conservation de 2 ans. Or la loi prévoit que les cessions entre cosignataires de l’engagement collectif sont tout à fait valables !

De plus, la vente est intervenue avant l’entrée en vigueur de son propre engagement individuel de conservation. La donataire ne l’a donc pas enfreint…

Un argumentaire qui ne convainc pas du tout le juge. D’une part, l’autorisation de vendre les titres entre cosignataires d’un engagement collectif de conservation sans perte du bénéfice de l’exonération fiscale est réservée… aux cosignataires de l’engagement ! Un donataire, un héritier ou un légataire d’un cosignataire ne peut donc pas bénéficier de cette règle.

D’autre part, quand bien même l’engagement individuel n’était pas entré en vigueur au moment de la vente, cet engagement existait bel et bien et devait être respecté jusqu’au bout pour éviter toute remise en cause du pacte Dutreil. En vendant ses titres, la donataire a nécessairement rendu impossible l’application de ce dispositif.

Pour ces raisons, l’administration fiscale a bel et bien le droit de réclamer le paiement des droits d’enregistrement !

2024 : on prend les mêmes et on recommence ?

Même si les prix du gaz et de l’électricité ont diminué, quasiment tous les dispositifs de soutien financier existant en 2023 perdureront pour 2024.

Le Gouvernement souhaite cependant cibler les titulaires de contrats d’électricité signés au plus fort de la crise des prix de l’énergie et avec un engagement longue durée, qui seront donc toujours en vigueur en 2024.

Pour les particuliers

Pour les consommateurs résidentiels d’électricité, le bouclier tarifaire individuel sera maintenu de manière à limiter la hausse du prix de l’électricité à 10 % maximum.

Notez que vous avez toujours la possibilité de résilier votre contrat à tout moment et sans frais. Cette faculté peut vous permettre de faire jouer la concurrence, de profiter de la baisse des prix et ainsi, d’obtenir un contrat plus intéressant.

Pour les consommateurs résidant dans des structures collectives (HLM, copropriétés, etc.), le Gouvernement maintient les boucliers gaz et électricité collectifs. Ces aides ciblent également les contrats aux prix les plus élevés, c’est-à-dire ceux signés pendant la crise énergétique.

Quel montant sera pris en charge par l’État ? Au-delà du niveau des tarifs réglementés d’électricité (TRVe) de 2024 ou du niveau du bouclier gaz tel qu’il était fixé au 1^er semestre 2023 majoré de 30 %, la facture sera prise en charge à hauteur de 75 % par les pouvoirs publics.

Pour les entrepreneurs

Les dispositifs seront toujours « classés » en fonction de la taille de l’entreprise.

Concernant les très petites entreprises (TPE) et les associations de même dimension, le dispositif de plafond de prix à 280 € / MWh sera prolongé en 2024 et étendu aux TPE ayant une puissance souscrite inférieure à 36 kVA (et qui ne pourront plus bénéficier du bouclier tarifaire après le 31 décembre 2023) et ce, pour tous les contrats signés avant le 30 juin 2023.

Pour les entreprises d’une taille inférieure ou équivalente à une PME non éligibles au plafond de 280 € / MWh, l’amortisseur électricité sera toujours applicable, mais avec quelques modifications par rapport à 2023 :

• la facture sera couverte non plus à hauteur de 50 %, mais à hauteur de 75 % ;
• le montant unitaire d’amortisseur ne sera plus plafonné au-delà d’un prix de l’électricité de 500 € / MWh ;
• le seuil de déclenchement de la part énergie de la facture passe de 180 à 250 € / MWh.

Le plafond d’aide cumulée pour l’amortisseur est inchangé : 2,25 M€ pour chaque tête de groupe sur 2023 et 2024

Comment faire pour bénéficier du plafond de prix ou de l’amortisseur ? 2 situations sont possibles :

• si vous avez déjà bénéficié de l’un de ces dispositifs en 2023, l’aide sera appliquée automatiquement par votre fournisseur. Veillez simplement à ce que toutes les informations dont il dispose vous concernant soient bien à jour ;
• si vous n’avez pas bénéficié de l’un de ces dispositifs en 2023 et que vous êtes à présent éligible, vous trouverez sur le site de votre fournisseur une attestation d’éligibilité que vous devrez remplir et lui faire parvenir.

Pour finir, le guichet d’aide au paiement des factures d’électricité sera également prolongé pour 2024. Pour rappel, ce guichet s’adresse aux entreprises de taille intermédiaire remplissant plusieurs conditions cumulatives :

• elles ne sont pas éligibles à l’amortisseur et au plafond de 280 € / MWh ;
• elles sont « énergo-intensifs », c’est-à-dire que leurs dépenses d’énergie en 2024 représentent plus de 3 % de leur chiffre d’affaires 2021 ;
• elles ont un excédent brut d’exploitation négatif ou en baisse par rapport à 2021 ;
• elles ont signé un contrat d’électricité avant le 30 juin 2023.

Dans ce cas, après dépôt de leur demande, l’État prendra en charge 75 % de la facture d’électricité au-delà de 300 € / MWh (y compris acheminement et taxes hors TVA), dans la limite du plafond d’aide de 2,25 M€ au niveau du groupe et des autres plafonds s’appliquant au guichet.

Pour rappel, vos demandes d’aides au guichet doivent être déposées en suivant le calendrier suivant :

• concernant les mois de juillet et août 2023, les demandes peuvent être déposées jusqu’au 31 décembre 2023 ;
• concernant les mois de septembre et octobre 2023, les demandes peuvent être déposées jusqu’au 29 février 2024 ;
• concernant les mois de novembre et décembre 2023, les demandes devront être déposées entre le 17 janvier 2024 et le 30 avril 2024.

Notez que vous pouvez déposer jusqu’au 31 décembre 2023 vos dossiers de régularisation des dépenses d’énergie au titre des mois de mars à décembre 2022 et, pour la chaleur ou le froid produits à partir de gaz naturel ou d'électricité, au titre des mois de mars à août 2022.