SIIC et vente du dernier actif immobilier : une sortie du régime qui n’est pas rétroactive

Les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) et, sous certaines conditions, leurs filiales, bénéficient d’un régime d’exonération d’impôt sur les sociétés (IS) sur certains de leurs bénéfices, notamment ceux provenant de leurs activités locatives et de leurs cessions d’actifs immobiliers éligibles.

Ce régime suppose notamment que la société exerce à titre principal une activité conforme à son objet social, qui consiste notamment à acquérir ou construire des immeubles en vue de leur location.

Mais que se passe-t-il lorsque la société vend son dernier actif immobilier et n’envisage pas de poursuivre son activité immobilière ?

L’administration considère que la société conserve le bénéfice du régime d’exonération jusqu’à la cession de son dernier actif immobilier.

Cela signifie que les bénéfices éligibles réalisés jusqu’à cette cession restent exonérés d’IS, sous réserve du respect des autres conditions du régime, notamment celles relatives aux obligations de distribution.

Et la plus-value réalisée lors de la vente du dernier actif immobilier bénéficie elle aussi de l’exonération.

En revanche, à compter du lendemain de cette cession, la société sort du régime SIIC.

À partir de cette date, l’intégralité de ses résultats devient donc imposable à l’IS dans les conditions de droit commun, et ce pour l’ensemble de ses activités.

Cette sortie concerne également, le cas échéant, les filiales ayant opté pour le régime SIIC, ainsi que les filiales de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) concernées.

Jusqu’à présent, il était prévu que la sortie du régime SIIC produisait un effet rétroactif au premier jour de l’exercice au cours duquel les conditions du régime n’étaient plus remplies.

Désormais, la sortie du régime n’a pas pour effet de remettre en cause rétroactivement l’exonération dont la société a bénéficié depuis le début de l’exercice.

Travaux d’extensions ou de modifications des locaux professionnels : garantir l’accès pour tous

Garantir un accès adapté à toutes les personnes dans les bâtiments est devenu un enjeu majeur d’équité, notamment pour les personnes à mobilité réduite.

Si des règles sont déjà établies en ce qui concerne la construction de nouveaux bâtiments et les modifications et extensions d’établissements recevant du public (ERP) ou de bâtiments d’habitation, un vide était laissé en ce qui concerne les travaux sur les bâtiments à usage professionnel existants.

Si le dispositif doit toujours être complété, un nouveau cadre entre en vigueur le 1ᵉʳ octobre 2026 en ce qui concerne ces bâtiments.

Il est prévu que les ministères chargés de la construction, du travail, des personnes handicapées et de l’agriculture arrêtent précisément les caractéristiques techniques précises permettant d’établir qu’un bâtiment satisfait ou non aux conditions d’accessibilité minimales attendues lors des travaux d’extensions ou de modification.

En revanche, il est précisé que ces conditions s’appliqueront :

• aux abords des bâtiments et à leurs parties communes, notamment aux espaces de stationnement, de circulation extérieurs, d’accès et sorties, de circulations intérieures verticales et horizontales ;
• aux locaux de travail et locaux annexes, notamment les sanitaires, la restauration et les espaces de repos ;
• aux postes de travail.

Il est également indiqué que les travaux réalisés ne pourront pas avoir pour effet de venir réduire le niveau d’accessibilité déjà existant.

Il est prévu que des dérogations pourront être accordées au cas par cas en présence :

• d’impossibilité technique de se conformer aux règles d’accessibilité ;
• de contraintes liées à la préservation du patrimoine ;
• de disproportion manifeste du financement des mesures d’accessibilité.

Les demandes de dérogations doivent être adressées par le maître d’ouvrage à la préfecture préalablement au commencement des travaux.

Cette demande doit détailler les règles pour lesquelles une dérogation est demandée et apporter tous les éléments permettant de justifier de la nécessité de cette exonération. La demande doit être accompagnée d’un avis émis par le comité social et économique compétent pour l’établissement concerné.

Une fois la demande complète reçue par les services de la préfecture compétents, ils disposent de 3 mois pour se prononcer. Passé ce délai, en l’absence de réponse, la demande est considérée comme ayant été acceptée.

Résistance au feu des bâtiments : nouvelles méthodes et conditions d’évaluation des performances

Le règlement de sécurité incendie regroupe l’ensemble des règles et mesures destinées à protéger les personnes contre les risques d’incendie liés aux bâtiments.

Les bâtiments doivent être implantés, conçus, construits, exploités et entretenus de manière à prévenir le déclenchement d’un incendie et, en cas d’incendie, en limiter le développement, la propagation et les conséquences pour les personnes, tout en facilitant l’intervention des secours.

Dans ce cadre, les produits, éléments de construction et matériaux d’aménagement sont classés selon leur comportement au feu.

Le comportement au feu est principalement évalué selon deux critères : la réaction au feu et la résistance au feu qui sont complémentaires.

La réaction au feu correspond à la manière dont un matériau contribue au déclenchement et au développement d’un incendie.

La résistance au feu désigne la capacité d’un élément de construction à conserver ses fonctions pendant une durée déterminée en cas d’incendie.

La résistance au feu joue ainsi un rôle essentiel dans le compartimentage des bâtiments et le maintien de leur stabilité en cas d’incendie.

À compter du 1ᵉʳ octobre 2026, les performances de résistance au feu des bâtiments sont évaluées selon les modalités suivantes.

Les performances de résistance au feu seront exprimées selon des conditions d'exposition thermique prédéterminées (essais conventionnels) ou spécifiques (scénarios d'incendie de dimensionnement).

Les critères de performance seront classés selon la nomenclature européenne (capacité portante R, étanchéité E, isolation thermique I, etc.). Afin d’assurer une cohérence et une compréhension effective, une équivalence avec les exigences de sécurité traditionnellement utilisées en France sera mise en place (stabilité au feu - SF, pare-flammes - PF, coupe-feu - CF).

Les performances pourront être attestées par différents moyens, à savoir :

• une déclaration de performance ou une déclaration des performances et de conformité (produits sous marquage CE) ;
• un procès-verbal d'essai ;
• une appréciation de laboratoire agréé ;
• une note de calcul ;
• une extension de classement ;
• un avis de chantier ;
• ou un avis sur étude.

Lorsqu'une évaluation repose sur des scénarios d’incendie spécifiques, un cahier des charges d'exploitation devra être établi pour garantir le respect permanent des hypothèses retenues.

Dans l’objectif de renforcer l’encadrement de ces attestations, la durée de validité standard des procès-verbaux et des appréciations délivrés par les laboratoires agréés (CSTB, Efectis France, CERIB) sera fixée à 5 ans (12 mois pour un prototype). Seront également fixées la procédure et les conditions de modification, de reconduction quinquennale et de suivi des versions de ces documents, consultables ici.

Toutes ces nouvelles méthodes et conditions d’évaluation des performances de résistance au feu seront applicables aux demandes d'autorisation de travaux et d'urbanisme déposées à compter du 1^er  octobre 2026.

À titre de précision, les procès-verbaux délivrés avant cette date resteront valables jusqu'à leur date d'expiration initiale (à l'exception de ceux portant sur des produits couverts par une norme européenne harmonisée, dont la validité est prolongée jusqu'à la fin de la période de coexistence fixée au niveau européen).