C’est l’histoire d’un propriétaire qui pensait simplement réaménager son immeuble…
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Prescription acquisitive à Mayotte : un délai raccourci
Prescription acquisitive à Mayotte : de 30 à 10 ans…
Pour rappel, il est possible d’être reconnu comme le propriétaire d’un immeuble grâce à la prescription acquisitive, aussi appelée « usucapion ».
Ce mécanisme permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien immobilier si elle le possède de manière continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.
Cette possession doit se faire, en principe, sur une durée de 30 ans. Pour autant, les pouvoirs publics ont réduit temporairement ce délai à Mayotte de 30 ans à 10 ans jusqu’au 31 décembre 2038.
Sont concernées les possessions :
- remplissant les conditions « classiques » de la prescription acquisitive ;
- ayant débuté avant le 11 avril 2024 ;
- constatées dans un acte de notoriété ou une décision judiciaire pris à partir du 18 avril 2027 et suivi de l'inscription d'un droit au livre foncier de Mayotte avant le 31 décembre 2038.
Des actions en revendication peuvent être formées pour interrompre cette prescription acquisitive en cours.
Parce qu’elles sont dérogatoires, ces règles font l’objet de mesures de publicité sur les sites des autorités compétentes (sites internet des ministères de l’outre-mer et de la justice, sites internet et locaux de la préfecture, des communes, etc.).
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C’est l’histoire d’un dirigeant à qui l’administration fiscale réclame une dette de TVA due par son entreprise…
À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration constate qu’une société n’a ni déclaré, ni payé la TVA due au cours des exercices contrôlés. Mais, entre-temps, la société est placée en liquidation judiciaire : l’administration se tourne alors vers son dirigeant pour le paiement de la dette fiscale…
Selon elle, le dirigeant, gérant de la société au moment des manquements, en est donc responsable et, de fait, doit être solidairement tenu de payer les sommes dues. Encore aurait-il fallu prouver que le recouvrement de la dette auprès de la société était impossible, conteste le dirigeant. Faute d’en apporter la preuve, sa responsabilité solidaire ne peut pas être engagée, selon lui…
Ce que confirme le juge qui donne raison au dirigeant et rappelle, qu’entre autres conditions, pour engager la responsabilité solidaire d’un dirigeant, il est indispensable de démontrer l’impossibilité définitive de recouvrer la dette fiscale auprès de la société. Or, cette preuve n’est pas rapportée ici…
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C’est l’histoire d’un propriétaire qui pensait simplement réaménager son immeuble…
Un propriétaire transforme son immeuble, qui abritait auparavant un magasin d’ameublement, en 3 boutiques et une agence bancaire. Des dépenses qu’il déduit de ses revenus fonciers, s’agissant, selon lui, de simples travaux d’aménagement…
… de transformation et d’agrandissement plutôt, constate l’administration qui, au vu du réaménagement complet du rez-de-chaussée et de la création d’une surface de 175 m², lui refuse cette déduction. Ce que conteste le propriétaire : les travaux relatifs à la pose de carrelage, à l'électricité, à la plomberie, à la peinture, à la menuiserie et à la climatisation, sont de simples travaux portant sur des aménagements existants, par nature déductibles selon lui…
Des travaux rendus indispensables par les travaux de transformation et d'agrandissement du local et qui n'en sont ainsi pas dissociables, constate le juge. Et parce que tous les travaux réalisés dans leur ensemble ont ainsi affecté le gros œuvre de façon importante, ils ne sont pas déductibles…
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C’est l’histoire d’un employeur pour qui même « protégé », un salarié doit bouger…
Un salarié protégé refuse de rejoindre sa nouvelle affectation, décidée par l’employeur. Pourtant, son contrat prévoit qu’il doit accepter toute autre affectation, selon les nécessités de l’entreprise, en tout lieu où elle exerce son activité…
« Impossible ! », conteste le salarié : cette clause est trop floue pour lui imposer ce déplacement et, puisqu’il est un salarié protégé, l’employeur ne peut de toutes façons pas lui imposer un tel changement d’affectation. « Si ! », conteste l’employeur, qui insiste : le site proposé, desservi par les transports, se situe dans le secteur prévu par la clause, ce qui ne modifie pas son contrat de travail. De ce fait, même un salarié bénéficiant d’un statut protecteur doit s’y conformer et accepter la mobilité prévue au contrat…
Ce que confirme le juge, qui donne raison à l’employeur : la clause ici est suffisamment précise et la nouvelle affectation respecte les conditions de la clause. Le salarié, même protégé, est donc tenu de s’y conforter !
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C’est l’histoire d’un entrepreneur pour qui ne pas suivre les règles, ce n’est pas du jeu…
Un traiteur exerce son activité grâce à un agrément obtenu après s’être conformé à une série de règles. Ce qui n’est pas le cas de son concurrent, qui ne respecte pas toutes ses obligations. Une concurrence déloyale, selon le traiteur, qui demande un dédommagement…
Ce que refuse l’entreprise concurrente : parce qu’elle ne dépasse pas un certain volume d’activité, la réglementation ne lui impose pas d’agrément. Sauf qu’elle prévoit malgré tout, souligne le traiteur, des obligations déclaratives sur les quantités hebdomadaires produites et sur les établissements qui en sont destinataires. Or, en se dispensant de ces obligations, l’entreprise concurrente bénéficie d’un avantage concurrentiel. « Faux ! », se défend l’entreprise, en rappelant que cela n’a pas d’incidence sur la licéité de son activité…
« Mais sur la concurrence, oui », tranche le juge : parce que respecter les règles a un coût, ne pas le faire crée de la concurrence déloyale, et donc des préjudices qu’il faut réparer…
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Recul du trait de côte : une consignation pour une construction ?
Constructions sur le littoral : sous conditions
Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics se sont emparés du sujet du recul du trait de côte.
En effet, ce phénomène, qui est dû à l’effet combiné de l’érosion des vagues et de l’augmentation du niveau des mers, concerne un quart du littoral français, à plus ou moins long terme.
Un travail d’identification des territoires vulnérables a ainsi été engagé, aboutissant à une liste des communes, disponible ici, dont l'action en matière d'urbanisme et la politique d'aménagement doivent s’adapter à cette réalité.
Parmi les dispositifs mis à la disposition de ces communes, les pouvoirs publics ont prévu de mettre à la charge du propriétaire souhaitant faire édifier de nouvelles constructions situées dans une zone exposée au recul du trait de côte d’ici 30 à 100 ans une obligation de consignation d’une certaine somme auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
Ce mécanisme a pour objectif de faire peser sur le propriétaire, et non sur la collectivité, la destruction de la construction et la remise en état du terrain.
Mais ce dispositif nécessitait des précisions quant aux modalités de la mise en pratique de cette consignation. Des précisions qui sont à présent connues…
Consignation : la procédure est connue
Lorsqu’un projet porte sur l’édification de constructions soumises à l'obligation de démolition, le permis de construire ou d'aménager ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peuvent être mis en œuvre avant la consignation et la transmission au maire du récépissé de consignation.
Pour rappel, cette obligation de démolition concerne, dans une zone exposée au recul du trait de côte à un horizon compris entre 30 et 100 ans, les constructions lorsque le recul du trait de côte est tel que la sécurité des personnes ne pourra plus être assurée au-delà d'une durée de 3 ans.
Ne sont concernées que les constructions postérieures au plan local d’urbanisme (PLU) ou au document d’urbanisme qui prend en compte ces nouvelles zones.
Dans ce cas, la décision de non-opposition à déclaration préalable ou le permis mentionne le montant de la somme à consigner.
Notez que les demandes d’autorisation doivent, ici, être expressément autorisées. Autrement dit, le silence de l’administration compétente vaudra rejet.
Le montant à consigner est fixé par une formule de calcul des coûts prévisionnels de démolition et de remise en état et qui tient compte :
- de la taille du projet ;
- de la typologie du bâtiment ;
- des caractéristiques des fondations du bâtiment ;
- des matériaux de construction utilisés ;
- des caractéristiques géotechniques du terrain ;
- de ses conditions de desserte ;
- de sa localisation.
Cette somme peut être déconsignée lorsque le propriétaire effectue tout ou partie des travaux de démolition et de remise en état du terrain.
Dans ce cas, il adresse sa demande à la mairie en attestant que les travaux ont été effectués en totalité ou par tranche correspondant à un pourcentage. Les sommes peuvent ainsi être consignées par tranche de la manière suivante :
- une 1re tranche correspondant à 33 % de la somme est déconsignée à l'ouverture du chantier de démolition et de remise en état du terrain ;
- une 2e tranche correspondant à 33 % est déconsignée à l'achèvement des travaux de démolition des aménagements intérieurs ;
- la dernière tranche correspondant à la somme restante est déconsignée à l'achèvement des travaux.
À compter de la date de réception de cette déclaration, le maire a 3 mois pour :
- contester la conformité des travaux ;
- ou déterminer le montant de la somme à déconsigner.
