3 mois entre la faute et la fin de contrat = indemnité compensatrice ?

Pour rappel, un agent commercial est un mandataire qui est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux.

Il travaille de manière indépendante, sans contrat de travail, mais en vertu d’un contrat d’agent commercial.

Lorsque la relation professionnelle cesse entre le mandant et l’agent commercial, ce dernier a, en principe, droit à une indemnité compensatrice à la fin du contrat.

Il existe 3 hypothèses où l’agent commercial n’a pas le droit à une indemnité, à savoir :

• lorsqu’il est mis fin au contrat en raison d’une faute grave de l’agent commercial ;
• lorsque l’agent commercial met fin au contrat (sauf exception, par exemple en cas de maladie de l’agent commercial qui ne rend pas raisonnablement possible la poursuite de son activité) ;
• lorsque l’agent commercial cède à un tiers ses droits et obligations, avec l’accord de son mandat.

Dans une affaire récente, une société exerçant dans le secteur de l’immobilier met fin au contrat qui la lie à un agent commercial.

L’agent commercial réclame, comme il estime en avoir le droit, son indemnité compensatrice de fin de contrat.

La société refuse de verser cette indemnité : elle rappelle qu’elle a mis fin au contrat en raison de plusieurs fautes commises par l’agent, dont une particulièrement importante puisque l’agent commercial a consenti dans le cadre d’un dossier de vente une remise importante sur sa commission sans l’accord de la société.

Un accord dont s’est passé l’agent commercial, rendant impossible la poursuite de sa mission pour la société, ce qui prive l’agent immobilier de toute indemnité compensatrice.

Mais l’agent commercial conteste cette version : il s’est écoulé 3 mois entre sa faute et la fin du contrat, ce qui remet en cause la version de la société selon laquelle il était devenu impossible de poursuivre le partenariat avec lui.

De plus, une fois la remise consentie par l’agent commercial, ce dernier a reçu un SMS de la part de la société lui interdisant de refaire de telles remises « à l’avenir ».

De même, une réunion rappelant que l’accord de la société est nécessaire pour diminuer les commissions auprès des clients avait été organisée pour tous les agents commerciaux.

Autant d’éléments qui démontrent, selon l’agent commercial, qu’il ne peut pas être privé de l’indemnité compensatrice.

Mais ces arguments ne convainquent pas le juge : le délai de 3 mois entre la faute et la rupture du contrat ne correspond pas à une tolérance de la société qui l’empêche de se prévaloir de la gravité de ladite faute.

En effet, l’obtention de l’accord de la société pour une remise auprès des clients constituait une obligation essentielle à la charge de l’agent commercial.

Son non-respect est donc une faute grave, rendant le maintien du contrat impossible. L’agent commercial ne peut pas réclamer d’indemnité compensatrice.

Surévaluation de la valeur d’un bien immobilier : une question de preuves

Une société exerçant une activité de promotion immobilière et de marchand de biens acquiert une propriété composée d'une villa et de son terrain pour un montant de 1,7 million d'euros.

Un prix de vente largement supérieur à la valeur vénale réelle du bien, estime l’administration à l'occasion d'un contrôle fiscal.

Pour parvenir à cette conclusion, elle s'appuie sur une méthode classique consistant à comparer le bien concerné avec plusieurs transactions portant sur des biens similaires situés à proximité et vendus à une période proche.

Sur la base de 6 ventes comparables, elle fixe la valeur du bien à un peu plus de 1,1 million d'euros, soit un écart de près de 600 000 € avec le prix effectivement payé.

Un écart suffisamment important, selon elle, pour caractériser une surévaluation du bien avec pour conséquence une réintégration de l’excédent du prix dans le résultat imposable de la société et le paiement d’un supplément d’impôt.

Ce que conteste la société. Selon elle, l'administration a commis une erreur en appréciant le bien comme une simple villa alors qu'il a été acquis par un professionnel de l'immobilier susceptible de valoriser les droits à construire attachés au terrain.

Elle fait notamment valoir que le potentiel de constructibilité du terrain justifiait le prix payé et que l'administration aurait dû tenir compte de son activité de promoteur immobilier, ainsi que de ses intentions futures lors de l'acquisition.

Elle rappelle également que l'acte de vente prévoyait la possibilité de substituer à l'engagement de revente un engagement de construire, ce qui démontrerait l'existence d'un véritable projet immobilier.

Un argument qui ne convainc pas le juge. Celui-ci rappelle que la valeur vénale d'un bien doit être déterminée au regard de ses caractéristiques propres à la date de la vente, et non en fonction des qualités particulières de son acquéreur ou de projets futurs qui ne sont pas établis.

Or, en l'espèce, l'acte de vente mentionnait expressément un engagement de revente du bien dans un délai de 5 ans. La simple faculté de remplacer ultérieurement cet engagement par un engagement de construire ne permet pas de démontrer qu'un tel projet existait réellement au moment de l'acquisition.

Surtout, plusieurs éléments viennent fragiliser la thèse de la société.

La villa a été remise en vente moins de 3 mois après son acquisition pour un prix proche de celui retenu par l'administration fiscale. Par ailleurs, l'étude de constructibilité invoquée par la société n'a été réalisée que près de 3 ans après l'achat du bien.

Pour le juge, ces circonstances sont difficilement compatibles avec l'existence d'un véritable projet de construction susceptible de justifier le prix payé.

L'administration fiscale peut remettre en cause le prix d'acquisition d'un bien lorsqu'elle établit qu'il est significativement supérieur à sa valeur vénale réelle.

Si l'acquéreur entend justifier le prix payé par un projet de construction ou de valorisation immobilière, encore faut-il que ce projet soit suffisamment concret et établi à la date de l'acquisition.

À défaut, la valeur du bien sera appréciée au regard de ses caractéristiques objectives et des transactions comparables disponibles.