Surévaluer un bien immobilier : quelles conséquences fiscales ?
Surévaluation de la valeur d’un bien immobilier : une question de preuves
Une société exerçant une activité de promotion immobilière et de marchand de biens acquiert une propriété composée d'une villa et de son terrain pour un montant de 1,7 million d'euros.
Un prix de vente largement supérieur à la valeur vénale réelle du bien, estime l’administration à l'occasion d'un contrôle fiscal.
Pour parvenir à cette conclusion, elle s'appuie sur une méthode classique consistant à comparer le bien concerné avec plusieurs transactions portant sur des biens similaires situés à proximité et vendus à une période proche.
Sur la base de 6 ventes comparables, elle fixe la valeur du bien à un peu plus de 1,1 million d'euros, soit un écart de près de 600 000 € avec le prix effectivement payé.
Un écart suffisamment important, selon elle, pour caractériser une surévaluation du bien avec pour conséquence une réintégration de l’excédent du prix dans le résultat imposable de la société et le paiement d’un supplément d’impôt.
Ce que conteste la société. Selon elle, l'administration a commis une erreur en appréciant le bien comme une simple villa alors qu'il a été acquis par un professionnel de l'immobilier susceptible de valoriser les droits à construire attachés au terrain.
Elle fait notamment valoir que le potentiel de constructibilité du terrain justifiait le prix payé et que l'administration aurait dû tenir compte de son activité de promoteur immobilier, ainsi que de ses intentions futures lors de l'acquisition.
Elle rappelle également que l'acte de vente prévoyait la possibilité de substituer à l'engagement de revente un engagement de construire, ce qui démontrerait l'existence d'un véritable projet immobilier.
Un argument qui ne convainc pas le juge. Celui-ci rappelle que la valeur vénale d'un bien doit être déterminée au regard de ses caractéristiques propres à la date de la vente, et non en fonction des qualités particulières de son acquéreur ou de projets futurs qui ne sont pas établis.
Or, en l'espèce, l'acte de vente mentionnait expressément un engagement de revente du bien dans un délai de 5 ans. La simple faculté de remplacer ultérieurement cet engagement par un engagement de construire ne permet pas de démontrer qu'un tel projet existait réellement au moment de l'acquisition.
Surtout, plusieurs éléments viennent fragiliser la thèse de la société.
La villa a été remise en vente moins de 3 mois après son acquisition pour un prix proche de celui retenu par l'administration fiscale. Par ailleurs, l'étude de constructibilité invoquée par la société n'a été réalisée que près de 3 ans après l'achat du bien.
Pour le juge, ces circonstances sont difficilement compatibles avec l'existence d'un véritable projet de construction susceptible de justifier le prix payé.
L'administration fiscale peut remettre en cause le prix d'acquisition d'un bien lorsqu'elle établit qu'il est significativement supérieur à sa valeur vénale réelle.
Si l'acquéreur entend justifier le prix payé par un projet de construction ou de valorisation immobilière, encore faut-il que ce projet soit suffisamment concret et établi à la date de l'acquisition.
À défaut, la valeur du bien sera appréciée au regard de ses caractéristiques objectives et des transactions comparables disponibles.
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C’est l’histoire d’un employeur pour qui une sanction peut en cacher une autre…
Parce qu’il lui est reproché une insubordination et des carences managériales, un salarié se voit infliger une mise à pied disciplinaire de 4 jours. À son retour, il signe un avenant de rétrogradation avec perte de statut et responsabilité managériale…
Ce que le salarié va contester, en dépit de sa signature : selon lui, cette mutation rétrogradation constitue une sanction disciplinaire, prise pour les mêmes faits que ceux déjà sanctionnés. Or, il est impossible de le sanctionner 2 fois pour une même faute, rappelle-t-il… « Faux », rétorque l’employeur : l’avenant a été signé librement, à la demande du salarié, qui voulait éviter un licenciement, et il ne prouve ni contrainte, ni vice du consentement…
Peu importe, estime le juge qui donne raison au salarié : les mesures prises par avenant par l’employeur constituent une sanction disciplinaire, même acceptées par le salarié, lequel ne peut pas être rétrogradé après avoir été mis à pied puisqu’une faute ne peut pas être sanctionnée 2 fois.
Management fees = rémunération = cotisations sociales ?
Une société holding conclut avec sa société filiale une convention de prestations de direction générale, commerciale et financière.
À l'occasion d'un contrôle, l'Urssaf constate que les 2 sociétés sont dirigées par la même personne physique : pour l'Urssaf, les sommes versées rémunèrent en réalité les fonctions de président. Il s'agit donc d'une rémunération soumise à cotisations sociales... Pour le dirigeant, il s'agit d'honoraires versés dans le cadre d'une convention commerciale, par définition non soumis à cotisations sociales...
Qui a raison ?
La bonne réponse est... L'Urssaf
Le fait que les sommes soient facturées par une société tierce ne suffit pas à leur donner la nature de véritables prestations extérieures. L’Urssaf peut rechercher la réalité de l’opération.
Lorsque la convention ne rémunère pas une prestation autonome, mais correspond en réalité aux fonctions que le président exerce déjà au titre de son mandat social, elle fait double emploi. Les factures changent alors l’apparence du paiement, mais pas sa nature réelle.
Dans ce cas, les sommes versées peuvent être regardées comme une rémunération des fonctions de président et être soumises à cotisations sociales.
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C’est l’histoire d’une société pour qui l’intention (ne) compte (pas)…
Une société vend des éclairages pour les chirurgiens-dentistes en indiquant à ses clients qu’ils sont conformes à des normes de colorimétrie. Sauf que cela est faux, constate son concurrent, qui accuse cette société de concurrence déloyale. Ce qui n’était pas son intention, se défend la société…
Elle rappelle avoir fait expertiser ses produits par un organisme spécialisé, mais les certificats se sont avérés incomplets ou inexacts. Il ne peut donc pas lui être reproché ici une concurrence déloyale, d’autant qu’il n’est pas prouvé qu’elle a délibérément mis sur le marché des produits concurrents se réclamant respectueux de la norme requise en sachant qu'ils ne la respectaient pas, afin d'en retirer un avantage indu au préjudice de ses concurrents…
Sauf qu’une action en concurrence déloyale suppose seulement l'existence d'une faute sans avoir à établir un élément intentionnel, rappelle le juge : peu importe que la société ait eu ou non cette intention, sa responsabilité peut être engagée…
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Job d'été des étudiants = hausse d’impôt des parents ?
Un étudiant de 18 ans a trouvé un job d’été pour travailler pendant les 2 mois de vacances estivales pour un salaire total proposé de 3 000 €. Il se demande toutefois si ces revenus seront imposables et s’il y aura une incidence s’il est ou non rattaché au foyer fiscal de ses parents.
D’après vous, les revenus de ce job d'été seront-ils imposables ?
La bonne réponse est... Non
Par principe, les revenus tirés d’une activité exercée par les étudiants pendant leurs études secondaires ou supérieures ou pendant leurs congés scolaires ou universitaires ne sont pas imposables, sur option des bénéficiaires, sous réserve du respect de 2 conditions :
- le salarié a 25 ans au maximum au 1er janvier de l'année d'imposition et poursuit ses études ;
- le total des revenus ne dépasse pas la limite annuelle de 3 fois le montant mensuel du Smic, dans le cas contraire, seule la partie des revenus supérieure à ce plafond sera imposable.
Le fait que l’étudiant soit ou non rattaché au foyer fiscal de ses parents n’a aucune incidence sur ce régime fiscal.
C’est l’histoire d’une société pour qui l’intention (ne) compte (pas)…
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C’est l’histoire d’une SCI qui pensait gérer son patrimoine…
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) réalise, en 4 ans, plusieurs opérations immobilières : 6 constructions/achats-reventes, 5 acquisitions de biens, dont 3 avec engagement de revente, et plusieurs reventes après division…
Une activité qui, pour l’administration fiscale, dépasse le cadre de la gestion de patrimoine : la répétition des opérations révèle une activité habituelle de marchand de biens, rendant la SCI passible de l’impôt sur les sociétés (IS), et non de l’IR… Ce que conteste la SCI : le seul nombre d’opérations ne suffit pas à caractériser une telle activité. Selon elle, ces achats visaient à permettre à son gérant de trouver une résidence principale adaptée à sa situation…
« Insuffisant », tranche le juge : le nombre d’opérations, les achats avec engagement de revente et les ventes sur la période suffisent à établir le caractère habituel et l’intention spéculative de l’activité. La SCI exerce donc bien une activité de marchand de biens et doit être soumise à l’IS.
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C’est l’histoire d’une entreprise soucieuse de son équilibre…
Une société fait appel à un sous-traitant pour son activité. Après 6 mois, la société demande au sous-traitant de signer un nouvel avenant à leur contrat, mais ils ne trouvent pas d’accord sur les conditions de cet avenant…
La société décide alors de rompre leurs relations, comme l’y autorise le contrat… Un contrat qui crée toutefois un déséquilibre entre les parties, conteste le sous-traitant : au moment de signer, il n’a pas pu négocier les conditions du contrat et, notamment, celles concernant les modifications ou la rupture de l’accord, qui favorisaient largement la société. Du fait de ce déséquilibre, le sous-traitant demande que ces clauses soient réputées non écrites… Une question d’équilibre qui ne concerne pas les professionnels de leur secteur, répond la société…
Ce que confirme le juge : pour les professionnels des secteurs de la production, de la distribution et des services, imposer, dans un contrat d’adhésion, des clauses qui favorisent une des parties reste possible…
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C’est l’histoire d’une société qui confond vie pro et vie perso…
Parce qu’elle rénove et agrandit le pavillon appartenant à son gérant, dans lequel elle a installé son siège social, une société spécialisée dans la vente et la location de matériel déduit ces dépenses de son résultat imposable…
Des dépenses pour partie d’ordre « personnel », estime l’administration fiscale qui en refuse, pour partie, la déduction fiscale. Des dépenses uniquement d’ordre « professionnel », conteste la société : le pavillon accueille son siège social et ses salariés lors de leurs déplacements pour rencontrer des clients. En outre, les travaux ont permis de créer un espace de travail loué à d’autres sociétés, extraits de compte à l’appui. Partant de là, les dépenses de travaux sont intégralement déductibles, estime la société…
Sauf que rien ne permet ici d’établir que l’ensemble du pavillon est utilisé pour les besoins de l’activité, tranche le juge. Partant de là, la demande de la société tendant à obtenir la déduction intégrale des dépenses de travaux est rejetée.
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C’est l’histoire d’un employeur qui produit ses justificatifs après son contrôle Urssaf…
Une société est contrôlée par l’Urssaf qui lui reproche d’avoir mal calculé certaines cotisations sociales pour certains salariés. L’employeur conteste le redressement et saisit le juge : à l’appui de sa défense, il fournit au juge les contrats des salariés concernés...
« Trop tard ! », estime l’Urssaf : ces contrats ne lui ont pas été transmis pendant le contrôle, ni dans les 30 jours dont dispose l’employeur pour répondre à la lettre d’observations. Ils doivent donc être écartés… « Impossible ! », répond l’employeur : rien ne lui interdit de produire devant le juge de nouveaux justificatifs utiles à sa défense…
Ce que confirme le juge, qui lui donne raison : le droit à un procès équitable implique que chaque partie, dont l’employeur, soit en mesure d'apporter la preuve des éléments nécessaires au succès de ses prétentions. L’employeur peut donc se servir de ces contrats à titre d’argument, d’autant qu’ici, rien n’indique que ces contrats ont été demandés par l'Urssaf lors du contrôle…
