Le dispositif Denormandie joue les prolongations

Le dispositif de défiscalisation immobilière dit « Denormandie » vient compléter le dispositif « Pinel » en étendant la réduction d’impôt sur le revenu aux achats de logements anciens.

Toutes conditions remplies, cet avantage fiscal profite aux personnes qui achètent :

• un logement ancien faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration ;
• un local affecté à un usage autre que l'habitation qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement, sous réserve que le montant de ces travaux représente au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat.

Initialement, ce dispositif devait s’appliquer pour les biens acquis jusqu’au 31 décembre 2026. Début avril 2024, la loi visant à accélérer et simplifier la rénovation de l’habitat dégradé est venue prolonger cette date. Par conséquent, l’avantage fiscal s’appliquera aux biens acquis jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour finir, retenez que la réduction d’impôt :

• ne s’applique plus exclusivement aux logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire ;
• s’applique aux logements situés dans certaines copropriétés en difficulté ou dans des copropriétés incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Troubles anormaux de voisinage : uniquement pour l’avenir ?

De nombreuses décisions de justice ont eu pour origine des conflits de voisinage, notamment à la campagne avec des plaintes pour « troubles anormaux de voisinage » (le chant du coq, l’odeur dégagée par des activités agricoles, etc.), souvent déposées par des propriétaires nouvellement arrivés.

Pour pallier ces difficultés vis-à-vis des exploitants agricoles qui pouvaient se retrouver condamnés à des dommages-intérêts conséquents, alors même qu’ils ne faisaient qu’exercer leur activité, les règles ont changées.

Désormais, le principe de responsabilité civile dans ce cadre est clairement établi : la personne qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Mais il est maintenant prévu que cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée.

Concrètement, en présence d’une activité qui peut créer des nuisances, et si le trouble qualifié d’anormal par un plaignant existait avant son arrivée, aucune responsabilité ne peut être engagée contre le professionnel mis en cause, pour autant bien entendu que son activité soit conforme aux lois et aux règlements et poursuivie dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.

Cette exception vaut aussi (et surtout) pour les activités agricoles, même dans l’hypothèse où l’agriculteur est tenu de mettre son activité en conformité aux lois et aux règlements, sans modification substantielle de sa nature ou de son intensité.

Une nouvelle possibilité de don de jours de congés payés

Le don de jours de repos est un dispositif déjà existant qui permet à tout salarié volontaire de renoncer, sans contrepartie, à tout ou partie de ses jours de repos non pris au profit d’une autre personne.

Si on savait que ce dispositif existait notamment au bénéfice d’un salarié parent d’un enfant gravement malade, la loi vient de créer une nouvelle possibilité de don de jours de repos.

Ainsi, un salarié, en accord avec son employeur, pourra renoncer à une partie des jours de repos non pris (y compris consignés sur le compte-épargne-temps) au bénéfice d’un certain nombre de fondations ou d’associations, devant répondre à des exigences fixées par la loi : les fondations et associations reconnues d’utilité publique, les fondations universitaires, partenariales ou d’entreprise ainsi que les œuvres et organismes d’intérêt général.

Dans ce cadre, les jours de repos donnés seront convertis en unité monétaire selon des modalités restant à déterminer.

Notez que la limite du nombre de jours de congés maximum pouvant ainsi être donnés reste encore à fixer par décret.

Facilitation d’accès au congé d’engagement bénévole

Pour mémoire, le congé d’engagement bénévole est celui qui est ouvert au salarié qui est, par ailleurs, dirigeant statutaire d’une association d’intérêt général ou responsable encadrant d’autres bénévoles.

Jusqu’alors le bénéfice de ces jours de congés était subordonné à la déclaration de l’association depuis au moins 3 ans.

Désormais, la loi facilite l’accès à ces jours de congé en exigeant une déclaration ou une inscription de l’association concernée depuis 1 an.

Rénovation de l’habitat : faciliter le financement

Afin de faciliter les travaux dans les biens immobiliers, la loi prévoit :

• la création d’une faculté d’emprunt global collectif pour le financement des travaux dans les copropriétés ;
• l’élargissement de la couverture assurée par le fonds de garantie de la rénovation énergétique (FGRE) à l’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté ;
• la reconnaissance du droit des associations syndicales libres à contracter un emprunt collectif au nom de l’association.

Rénovation de l’habitat : améliorer l’information

Un des grands axes de la loi « rénovation de l’habitat dégradé » est l’amélioration de la communication entre les différentes parties. Pour cela, les mesures suivantes ont été prises :

• les demandes d’autorisation de division de bâtiments existants sont faites auprès du président de l’intercommunalité ou du maire : ce dernier notifie sa décision dans le mois de la réception de la demande (15 jours auparavant) ;
• l’obligation pour les syndics de copropriété d’informer les copropriétaires et les occupants d’une copropriété de l’application d’une procédure relevant du champ de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles est consacrée ;
• il est instauré une procédure d'information des occupants sur l'engagement des procédures de lutte contre l'habitat indigne d'un immeuble ;
• les possibilités de suivi, par les maires et les préfets, des immeubles sous arrêté de sécurité ou de salubrité sont renforcées en leur permettant de participer à l'assemblée générale de ces copropriétés.

Rénovation de l’habitat : focus sur le permis de louer

Depuis quelques années, dans certains endroits, il existe une sorte de « permis de louer », dont les règles sont quelque peu modifiées par la loi qui :

• allège les conditions requises pour l’instauration par les communes du permis de louer lorsque le programme local de l’habitat n’a pas encore été adopté, et qui facilite le droit de visite des logements dans le cadre du permis de louer ; 
• prévoit que l'autorité compétente en matière de « permis de louer » peut prononcer les amendes afférentes et en bénéficier ;
• instaure, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans, dans les zones où il y a un « permis de louer », la possibilité de rejeter la demande présentée en vue d'une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, lorsqu'un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu'en l'espèce, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d'existence dignes.

Rénovation de l’habitat : faciliter l’expropriation

3 mesures ont été prises pour faciliter l’expropriation en présence d’un habitat dégradé, à savoir :

• il est créé une nouvelle procédure d’expropriation pour les immeubles frappés par un arrêté de police, sans être pour autant dans une situation de dégradation irrémédiable, afin d’anticiper l’intervention des pouvoirs publics ;
• l'expérimentation prévue par la loi Elan, qui permet une expropriation des parties communes aux fins de financer la rénovation d'un immeuble pendant 20 ans au lieu de 10 ans, est étendue à l’habitat dégradé ;
• l’expropriation des immeubles insalubres au titre de la loi Vivien est sécurisée.

Rénovation de l’habitat : focus sur les copropriétés

Un certain nombre de mesures concernent exclusivement les copropriétés :

• lorsqu’un meublé de tourisme est situé dans un immeuble en copropriété, les agents du service municipal du logement doivent s’adresser au syndic de l’immeuble afin d’obtenir certains renseignements indispensables à leurs contrôles (règlement de copropriété de l’immeuble, codes d’accès à l’immeuble, plans, etc.). Les syndics de copropriété sont désormais tenus de fournir aux agents tous les renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission ;
• il est instauré l’insaisissabilité des sommes versées à la Caisse des dépôts et consignations pour le compte d’une copropriété par un administrateur provisoire ;
• l’engagement d’une procédure de mandat ad hoc pour les copropriétés est facilité ;
• il est désormais possible d’obtenir sans procédure judiciaire une saisie sur les biens d’un copropriétaire en cas de défaut de paiement des provisions dues ;
• il est créé une procédure d’agrément pour constituer des syndics d’intérêt collectif. Cet agrément se fonde sur des critères de compétence et de reconnaissance d’une expérience. Les organismes de logement social sont réputés remplir les conditions d’agrément ;
• il est créé un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées ;
• lors d’opérations de lutte contre l’habitat indigne, il est fréquemment nécessaire de reloger un grand nombre de ménages, au risque de créer des situations d’engorgement dans le parc social, qui en absorbe la majorité. Pour cette raison, il est possible de mettre en place des constructions temporaires à des fins de relogement, dispensées de toute autorisation d’urbanisme ;
• les données contenues dans le registre national d’immatriculation des copropriétés sont élargies afin de fournir aux collectivités territoriales les moyens d’identifier les copropriétés en difficulté ;
• la possibilité pour le maire de définir des secteurs dans lesquels la réalisation d’un diagnostic décennal de structure de l’immeuble est rendue obligatoire ;
• lorsqu’une copropriété est en difficulté, le retrait d’une union de syndicats est désormais décidé par l'assemblée générale du syndicat à la majorité absolue ;
• les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés sont facilités ;
• le prononcé de l’état de carence d’une copropriété est accéléré pour réduire les délais nécessaires à la remise des conclusions de l’expertise préalable à la décision du juge judiciaire ;
• dans le cadre d’une expropriation, il est possible de prendre possession de l’immeuble plus rapidement pour réaliser des travaux en urgence, via une procédure de prise de possession. Il était notamment possible de l’utiliser pour les opérations de requalification de copropriété dégradées (ORCOD) d'intérêt national. La prise de possession est maintenant ouverte aux autres ORCOD ;
• l’opérateur chargé d’une opération de requalification des copropriétés dégradées peut désormais solliciter devant le juge la scission d’un grand ensemble ou sa subdivision en syndicat principal et syndicats secondaires.

Rénovation de l’habitat : contre les marchands de sommeil

Les sanctions pénales à l’encontre des personnes se livrant aux pratiques de « marchands de sommeil » sont renforcées. Elles sont plus sévères lorsqu’elles sont commises à l’égard de plusieurs personnes ou de mineurs.

La durée de l'interdiction, pour les marchands de sommeil, de faire l'acquisition d'un bien immobilier autre que leur résidence principale, est portée à 15 ans.

La mise à la disposition aux collectivités territoriales, à titre gratuit, des biens confisqués aux marchands de sommeil afin d'en faire des logements est désormais autorisée.

Rénovation de l’habitat : pour les professionnels du droit

L’accès aux parties communes des immeubles est autorisé aux commissaires de justice lorsqu’ils sont mandatés aux fins de procéder à des affichages, notamment en matière de factures de fluides (énergie, eau, gaz, etc.) impayées.

Cette autorisation vaut aussi pour l’obligation d‘information des propriétaires et occupants d’un immeuble en copropriété faisant l’objet d’une procédure de lutte contre l’habitat indigne.

Enfin, le droit des notaires à consulter le bulletin n°2 du casier judiciaire de tout acquéreur personne physique ou morale est confirmé, certaines interprétations de réglementations ayant pu laisser penser le contraire.

Rénovation de l’habitat : mesures diverses

Pour terminer, voici un ensemble de diverses mesures à connaître également :

• relèvent des opérations de restauration immobilière (ORI), celles qui ont pour effet de garantir l'habitabilité de l’immeuble traité ;
• les sanctions pour le fait de rendre un logement impropre à l’habitation dans le but d’en faire partir les occupants peuvent être prises lorsque ces actes sont commis après le lancement d’une procédure contradictoire à la suite d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ;
• il est interdit, pour un plan local d'urbanisme, d'exiger la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement concerné par une opération de résorption de l'habitat indigne ;
• les loyers commerciaux et professionnels sont suspendus en cas d’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ;
• le préfet peut prévoir, par arrêté, que les propriétaires soumis à une obligation de travaux peuvent conclure avec un organisme intéressé un bail à réhabilitation en vue de la rénovation du ou des logements concernés. Ce bail à réhabilitation vient remplacer l'obligation de travaux qui est faite au propriétaire ;
• il est possible pour le maire ou le préfet de procéder d’office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l’exécution des mesures prescrites par un arrêté, si les installations présentent des risques pour la sécurité et la santé ;
• le régime du droit de préemption urbain est sécurisé quand il est mis en œuvre à des fins de réalisation d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat, d’un plan de sauvegarde ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées ;
• il est créé un délit visant le fait de refuser d'établir un contrat de location ou de délivrer un reçu ou une quittance de loyer, ou celui de dissimuler ces obligations.

Quel agenda pour la campagne SOLTéA 2024 ?

Pour rappel, SOLTéA désigne la plateforme de répartition du solde de la taxe d’apprentissage qui permet aux employeurs :

• de désigner le ou les établissements, composantes, établissements secondaires ou formations éligibles ;
• de répartir le solde de la taxe d’apprentissage vers ces établissements ;
• d’effectuer le suivi des montants effectivement versés aux établissements.

Récemment, le gouvernement a publié les dates de chacune des grandes étapes de la campagne 2024.

Ainsi, la plateforme SOLTéA ouvrira ses portes aux employeurs à partir du 27 mai 2024.

La première période de répartition débutera donc à cette date pour se clôturer le 2 août 2024 permettant ainsi le 1er virement des fonds répartis dès le 9 août 2024.

Notez qu’une 2^e période de répartition devrait débuter le 12 août 2024 pour s’achever le 4 octobre 2024.

Le second virement des fonds débutera donc le 11 octobre 2024.

Les fonds non répartis à l’issue de ces étapes devraient, quant à eux, être versés le 25 octobre 2024.

Le calendrier 2024 est disponible…

Comme chaque année, il faut distinguer la déclaration de revenus en ligne de la déclaration papier.

Pour les personnes qui déclarent leurs revenus via le site impôts.gouv.fr, le service est ouvert depuis le 11 avril 2024. Votre date limite de dépôt dépend de votre lieu de résidence :

• pour les départements 1 à 19 et les non-résidents, la date limite est fixée au 23 mai 2024 à 23h59 ;
• pour les départements 20 à 54, la date limite est fixée au 30 mai 2024 à 23h59 ;
• pour les départements 55 à 976, la date limite est fixée au 6 juin à 23h59.

Pour les personnes qui font leur déclaration par l’intermédiaire du formulaire papier, une date limite unique est fixée au 21 mai 2024 à 23h59. Retenez que c’est le cachet de la Poste qui fait foi.

Enfin, le calendrier de réception des avis d’impôt est également disponible ici.

… sans oublier la déclaration des biens immobiliers

Vous devez également, en cas de changement à signaler, compléter votre déclaration de biens immobiliers sur le service « gérer mes biens immobiliers ». Vous avez jusqu’au 1^er juillet 2024 pour vous acquitter de cette obligation.

Notez que, parce que c’est la 2^e année de mise en place de cette déclaration, il n’y aura plus de tolérance. Ainsi, l’amende de 150 € par local pour lequel les informations requises n'ont pas été communiquées, ou mal communiquées, à l'administration a vocation à s’appliquer cette année.

Banque de France : création d’un espace dédié aux dirigeants

Le site web de la Banque de France comporte un nouvel espace dédié spécifiquement aux dirigeants. Pour y accéder, il faut s’identifier avec FranceConnect en saisissant l'identifiant et le mot de passe correspondant au fournisseur d’identité choisi (impots.gouv.fr, Assurance maladie, l'Identité numérique La Poste, MSA, YRIS, France Identité).

Dans cet espace, le dirigeant peut avoir accès :

• à la cotation de son entreprise ;
• aux indicateurs clés avec une comparaison sectorielle ;
• à l’ensemble de ses courriers et documents Banque de France ;
• à une messagerie sécurisée lui permettant d'entrer en contact directement avec la Banque de France.

Risque sismique et aide financière : pour quels travaux ?

Face au risque sismique, des études et travaux peuvent être rendus obligatoires par un plan de prévention des risques naturels, pour lesquels il est prévu qu’un fonds de prévention des risques naturels puisse intervenir en apportant sa contribution financière.

La contribution de ce fonds est toutefois plafonnée à :

• 40 % des dépenses éligibles réalisées sur des biens utilisés dans le cadre d'activités professionnelles, dans la limite de 10 % de la valeur vénale ou estimée de chaque bien ;
• 50 % du montant des études de diagnostic de la vulnérabilité des biens ;
• 80 % des dépenses éligibles réalisées sur des biens à usage d'habitation ou à usage mixte pour les études et travaux de prévention (la contribution du fonds ne peut toutefois pas dépasser 36 000 € par bien ni être supérieure à 50 % de la valeur vénale du bien).

Sont effectivement éligibles au fonds de prévention des risques naturels majeurs les mesures de réduction de vulnérabilité au risque sismique pour la zone du territoire français la plus exposée (zone de sismicité forte).

À ce titre, et pour les biens à usage d’habitation ou mixte et les biens utilisés dans le cadre d'activités professionnelles par des entreprises employant moins de 20 salariés situés dans des communes localisées en zone de sismicité 5, sont éligibles les travaux suivants :

• s'agissant des éléments non structuraux et équipements :
  • sécurisation des éléments de façade ;
  • sécurisation des menuiseries extérieures ;
  • sécurisation des éléments de couverture ;
  • sécurisation des éléments intérieurs surfaciques verticaux et horizontaux (cloisons, doublages, plafonds suspendus, planchers surélevés) ;
  • sécurisation des éléments rapportés n'ayant pas de fonction portante (auvents, marquises, vérandas) ;
  • sécurisation des éléments maçonnés : acrotères, balustres, garde-corps ;
  • fixation des équipements lourds ;
• s'agissant des éléments de plancher et de liaison :
  • renforcement des planchers et ancrage des planchers ;
  • ajout de tirants pour renforcer les liaisons entre les murs et le plancher ;
  • renforcement des ancrages des liaisons entre les murs et les planchers ;
• s'agissant des structures en bois ou en bois mixte :
  • travaux de contreventement des structures ;
  • renforcement des liaisons entre les murs et les fondations ;
  • allègement de la couverture par remplacement des éléments lourds ;
• s'agissant de structure en béton armé :
  • travaux de contreventement des structures (contreventement réalisé en acier ou en béton armé) ;
  • renforcement par chaînage et tirant (chaînage ou tirant réalisé en acier ou en béton armé) ;
• s'agissant des murs en maçonneries de pierre ou maçonnerie chainée :
  • ajout de chainages horizontaux et verticaux ;
  • renforcement des chainages horizontaux et verticaux ;
• s'agissant de la toiture :
  • ajout de diaphragme en toiture en combles perdus ;
  • stabilisation des pignons ;
  • renforcement du contreventement de la charpente traditionnelle et de la liaison entre la charpente et le mur ;
  • renforcement du contreventement de la charpente industrielle et de la liaison entre la charpente et le mur ;
• s'agissant des fondations : travaux de reprise des fondations en sous-œuvre.

Transfert d’activité en cours d’année : prouvez-le !

Une société transfère son activité dans un nouvel établissement en cours d’année.

À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration lui réclame le paiement d’un supplément de cotisation foncière des entreprises (CFE) au titre de l’année suivant le transfert. Une cotisation calculée en fonction de la valeur locative des 2 établissements (l’ancien et le nouveau).

« Pourquoi ? » s’interroge la société qui rappelle qu’elle a cessé toute activité dans l’ancien établissement avant le 1^er janvier de l’année litigieuse, photos à l’appui.

Par ailleurs, l’ancien établissement, dont elle était locataire, a été vendu l’année du transfert d’activité : la prise en compte des 2 établissements conduit donc à une double imposition. Pour elle, seule la valeur locative du nouvel établissement doit être prise en compte pour le calcul de la CFE.

« Non ! », conteste l’administration, qui produit le congé délivré par la société au propriétaire de l’ancien établissement… qui fait état d’une libération du local en juin de l’année litigieuse.

Partant de là, la société doit être regardée comme exerçant son activité dans les 2 établissements au 1^er janvier de l’année en cause : il n’y a donc pas « double imposition ».

Ce que confirme le juge qui donne raison à l’administration fiscale et valide le redressement.