En matière de revenus fonciers

Amortissement des biens immobiliers acquis en vue d’une location nue

La loi de finances pour 2026 réintroduit un mécanisme de déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition de logements, en contrepartie d’un engagement du propriétaire de louer le logement à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans, sous réserve du respect de plafonds de loyer et de ressources, appréciés à la date de conclusion du bail, en dehors du cercle familial (incluant les parents, grands-parents, enfants, petits-enfants et frères et sœurs, de même que les associés dans le cas d’une SCI).

Réservée aux particuliers et aux associés de société non soumise à l’impôt sur les sociétés, cette déduction peut s’appliquer aux logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, aux logements que le contribuable fait construire, aux logements qui font ou qui ont fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf, aux logements pour lesquels les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition du logement et qui satisfont les critères d'une réhabilitation lourde.

Les taux d'amortissement varient selon le type de bien (logement neuf ou ancien réhabilité) et l'affectation du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale, allant ainsi de 3 % à 5,5 %, l’amortissement étant calculé sur le prix d'acquisition du logement, net de frais, sous déduction de la valeur du foncier (estimée forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition).

Le montant total des amortissements déductibles est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal. Ce montant est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale.

Déficits fonciers

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global, sous conditions, dans la limite de 10 700 € par an, et à raison des seuls déficits qui ne proviennent pas des intérêts d’emprunt. Si le montant du revenu global n’est pas suffisant pour absorber ce déficit, l’excédent est alors imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Cette limite de 10 700 € a été temporairement rehaussée à 21 400 € par an au maximum lorsque le déficit se rapporte aux dépenses de travaux de rénovation énergétique qui permettent à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025.

La loi de finances pour 2026 prolonge ce rehaussement temporaire à 21 400 € par an jusqu’au 31 décembre 2027 pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2027.

Location meublée professionnelle

L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

La loi de finances pour 2026 précise que, par dérogation, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les recettes annuelles retirées de cette activité de location meublée doivent excéder les revenus professionnels de même nature que ceux précités et qui sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence.

Réduction de loyer de solidarité

Pour les logements ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement (APL), à l'exception des logements-foyers conventionnés, une réduction de loyer de solidarité (RLS) est appliquée par les bailleurs aux locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond, en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique.

Pour l’année 2026, à titre dérogatoire, l’évolution en moyenne annuelle du montant mensuel de la réduction de loyer de solidarité peut être inférieure à l’évolution de l’indice de référence des loyers (en principe, chaque année, la revalorisation en moyenne annuelle du montant mensuel de la réduction de loyer de solidarité correspond au moins à l’évolution de l’indice de référence des loyers).

Le montant mensuel en moyenne annuelle qui en résulte ne peut être inférieur de plus de 25 % à celui de l’année 2025.

En matière de ventes immobilières

La loi de finances pour 2026 reconduit pour 2 ans, jusqu’au 31 décembre 2027, l’exonération des plus-values de cession d'immeubles à un organisme en charge du logement social, destinés au logement social ou intermédiaire, et l'abattement exceptionnel sur les plus-values de cession d'immeubles situés en zones tendues ou dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme, dans celui d'une opération de revitalisation du territoire ou dans celui d'une opération d'intérêt national.

En matière de TVA

Équipements éligibles au taux réduit de TVA

La loi de finances revient sur les conditions d’application du taux réduit de TVA à 5,5 % à certains équipements. Sont éligibles à ce taux réduit :

• les pompes à chaleur air/air qui répondent à des critères de performance environnementale et de durabilité appréciés sur leur cycle de vie ;
• les panneaux photovoltaïques, pour autant que les prestations de pose, d’installation et d’entretien de ces équipements soient réalisées par une personne disposant d’une certification ou d’une qualification professionnelle en cours de validité correspondant au type d’installation réalisée et à la taille du chantier et répondant aux exigences techniques réglementaires ;
• les livraisons d’énergie frigorifique distribuée par réseaux.
   

TVA et logement locatif social et intermédiaire

La loi de finances revient sur les dispositions relatives au logement locatif social et intermédiaire.

Tout d’abord, elle aligne les plafonds retenus pour l’application du dispositif de taux réduit de TVA de 5,5 % dans les quartiers ciblés par la politique de la ville (agence nationale pour la rénovation urbaine/quartier prioritaire de la politique de la ville) avec ceux déjà retenus pour l’accession au titre du prêt social de location-accession et du bail réel solidaire.

Ensuite, elle revient sur la condition de mixité pour le bénéfice du taux de TVA de 10 % applicable aux livraisons de logements locatifs du secteur intermédiaire : elle précise que la proportion du nombre de logements locatifs sociaux doit excéder 25 % des logements de l'ensemble immobilier qui sont soit des logements locatifs sociaux, soit des logements locatifs intermédiaires. Cela signifie que, pour le calcul de la proportion du nombre de logements sociaux, il faut uniquement prendre en compte le nombre de logements sociaux et de logements intermédiaires, sans tenir compte des autres catégories de logements éventuellement construits au sein de l'ensemble immobilier.

Enfin, pour l’application du taux réduit de TVA de 10 % applicable aux livraisons de logements locatifs du secteur intermédiaire, jusqu’alors, pendant les 20 ans suivant le fait générateur (en général l’achèvement de l’immeuble), le taux réduit de 10 % était remis en cause si les logements cessaient d’être loués. Une exception était prévue à partir de la 11^e année : la remise en cause n’avait pas lieu si la cessation de location résultait de la vente des logements, à condition de respecter un plafond fixé jusqu’à la 16^e année, les ventes ne pouvant alors porter sur plus de 50 % des logements.

La loi de finances pour 2026 resserre le dispositif : désormais, elle précise que pendant les 15 premières années suivant le fait générateur, les cessions ne peuvent pas porter sur plus de 50 % des logements.

En matière d’impôts locaux

Révision des valeurs locatives

La loi de finances pour 2026 reporte d’un an l’intégration de l’actualisation sexennale des valeurs locatives des locaux professionnels dans les bases locales d’imposition, soit de 2026 à 2027.

Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La loi de finances pour 2026 prévoit que les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peuvent, par délibération, exonérer de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), pour la part qui leur revient :

• les locaux classés meublés de tourisme
• les chambres d'hôtes, à savoir les chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations

Par ailleurs, la loi de finances pour 2026 ajoute parmi les locaux exclus du champ de la THRS les gîtes ruraux, entendus comme des meublés de tourisme qui respectent des signes de qualité officiels reconnus par l’État et définis par décret, faisant l’objet de contrôles réguliers par les organismes gestionnaires, et qui répondent aux caractéristiques cumulatives suivantes :

• être une maison indépendante ou un appartement situé dans un bâtiment comprenant 4 habitations au plus ;
• ne pas être situés sur le territoire d’une métropole (établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre regroupant plusieurs communes d'un seul tenant et sans enclave au sein d'un espace de solidarité).
   

Taxe sur les logements vacants

La loi de finances pour 2026 substitue aux 2 taxes existantes, à savoir la taxe sur les logements vacants (TLV) en zone tendue et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) en zone non tendue, une seule imposition affectée aux communes et distincte de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation.

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation est due pour les logements vacants au 1^er janvier de l’année d’imposition depuis au moins :

• une année lorsque le logement est situé dans une commune qui présente un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ;
• deux années lorsque le logement est situé dans le reste du territoire. Le taux de cette taxe, calculée sur la base de la valeur locative du logement, est fonction du lieu de situation du bien.

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement s’applique à toutes les opérations soumises à autorisation d’urbanisme, qu’il s’agisse de constructions, reconstructions, agrandissements ou aménagements (permis de construire, permis d’aménager ou déclaration préalable).

La loi de finances pour 2026 revient sur les exonérations possibles applicables à cette taxe.

Tout d’abord, elle étend l’exonération de taxe d’aménagement aux opérations de transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation en bâtiments à destination d’habitation réalisées dans les périmètres délimités par une convention de projet urbain.

Ensuite, elle ajoute les annexes aux logements sociaux dans les territoires de la Guadeloupe, de la Martinique, de la Réunion, en Guyane et à Mayotte qui ne bénéficient pas d’une autre exonération.

Enfin, elle prévoit que peuvent être exonérés, sur délibération des collectivités locales, les magasins et boutiques dont la surface principale est inférieure à 400 m² et qui ne sont pas intégrés à un ensemble commercial et les abris de jardin et les serres de jardin destinés à un usage non professionnel dont la surface est inférieure ou égale à 20 m².

Par ailleurs, la loi de finances revient sur les dispositions applicables aux grands projets, pour lesquels des acomptes de taxe sont exigibles : désormais, la surface caractéristique qui permet de définir un grand projet est fixée à 3 000 m² au lieu de 5 000 m² auparavant.

Taxe annuelle sur les friches commerciales

Les communes peuvent, sur délibération, instituer une taxe annuelle sur les friches commerciales situées sur leur territoire.

Cette taxe, instituée avant le 1^er octobre de l’année pour une application à compter de l’année suivante, vise les locaux commerciaux remplissant les conditions cumulatives suivantes :

• être passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ;
• ne plus être affecté à une activité entrant dans le champ d’application de la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• être inexploité pendant au moins deux ans au 1^er janvier de l’année d’imposition et rester inoccupé au cours de la même période.

La loi de finances pour 2026 autorise les communes, à titre dérogatoire, à instituer la taxe sur le seul périmètre de leur territoire correspondant aux secteurs d’intervention délimités par une convention d’opération de revitalisation de territoire prévoyant des actions favorisant, en particulier en centre-ville, la création, l'extension, la transformation ou la reconversion de surfaces commerciales ou artisanales.

Émission de gaz et d’énergies renouvelables ou de récupération : des seuils disponibles

Pour rappel, l’État a mis en place une obligation d’efficacité énergétique des réseaux de chaleur et de froid.

Pour les réseaux de chaleur, l’efficacité se mesure via la part des énergies renouvelables et de récupération dans l'approvisionnement en chaleur du réseau tandis que, pour les réseaux de froid, elle se mesure via la quantité d'émissions de gaz à effet de serre de l'approvisionnement en froid du réseau.

Ce critère d’efficacité est rempli sous réserve de respecter des seuils qui se renforceront au fil des années.

S’agissant des réseaux de chaleur

Concrètement, un réseau de chaleur est efficace si :

• jusqu'au 31 décembre 2039, les énergies renouvelables et de récupération représentent au moins 50 % de son alimentation ;
• à compter du 1^er janvier 2040, les énergies renouvelables et de récupération représentent au moins 75 % de son alimentation ;
• à compter du 1^er janvier 2050, le réseau est alimenté exclusivement par de l'énergie renouvelable et de récupération.

Pour rappel, sont renouvelables les énergies éolienne, solaire, géothermique, aérothermique, hydrothermique, marine et hydraulique, ainsi que l'énergie issue de la biomasse, du gaz de décharge, du gaz de stations d'épuration d'eaux usées et du biogaz.

Les énergies de récupération sont issues de la fraction non biodégradable des déchets ménagers ou assimilés, des déchets des collectivités, des déchets industriels, des résidus de papeterie et de raffinerie, mais également des gaz de récupération (mines, cokerie, haut-fourneau, aciérie et gaz fatals) et de la récupération de chaleur sur eaux usées ou de chaleur fatale.

La chaleur produite par une installation de cogénération peut être considérée comme une énergie de récupération, mais uniquement pour la part issue de l'une de ces sources de récupération.

Il faut noter que les installations de production de secours n’entrent pas dans l’exploitation normale du réseau et, donc, dans le calcul.

De même, lorsqu’une installation de production est utilisée pour une demande particulière, elle n’entre pas en compte lorsqu’elle est exploitée moins de 500 heures par an et qu’il est prouvé qu’aucune alternative ne peut être mise en place à des conditions « technico-économiques » acceptables.

Notez que des précisions techniques doivent encore être données, notamment les modalités et les périodes de référence de calcul.

S’agissant des réseaux de froid

Du côté des réseaux de froid, ces derniers sont considérés comme étant efficaces si les émissions de gaz à effet de serre de l'approvisionnement en froid des réseaux par unité de froid livré sont inférieures ou égales à :

• 150 grammes par kilowattheure depuis le 1^er janvier 2026 ;
• 100 grammes par kilowattheure à partir du le 1^er janvier 2035 ;
• 50 grammes par kilowattheure à partir du le 1^er janvier 2045 ;
• 0 gramme par kilowattheure à partir du le 1^er janvier 2050.

De la même manière que pour les réseaux de chaleur, des précisions techniques doivent encore être données par le Gouvernement.

Notez qu’un réseau de chaleur et de froid est efficace s’il satisfait aux 2 catégories de conditions, c’est-à-dire à la fois celles des énergies renouvelables et de récupération propres aux réseaux de chaleur et celles relatives aux émissions de gaz à effet de serre propres aux réseaux de froid.

Le programme d’actions en matière de chaud et de froid (PCAET)

Pour rappel, le PCAET est un projet territorial de développement durable, mis en place par les pouvoirs publics afin de définir :

• les objectifs stratégiques et opérationnels d’un territoire afin « d'atténuer le changement climatique, de le combattre et de s'y adapter » ;
• les programmes d’actions à réaliser pour remplir concrètement ces objectifs.

Les PCAET devront, à partir du 1^er juillet 2026, être complétés avec les éléments listés ici.