Réforme de la facturation électronique : même pour les SCI ?
SCI et réforme de la facturation électronique : rappels utiles
Pour rappel, la mise en place de la réforme suit un calendrier précis fixé de la manière suivante :
- obligation de réception des factures sous forme électronique : 1er septembre 2026 pour toutes les entreprises ;
- obligation d’émission des factures sous forme électronique et de transmission des données de transaction et de paiement :
- 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) ;
- 1er septembre 2027 pour les PME et les microentreprises.
Concernant les sociétés civiles immobilières (SCI), il convient de distinguer selon que la SCI est ou non assujettie à la TVA.
En clair, si elle n’est pas assujettie à la TVA, elle n’est pas concernée par la réforme. En revanche, si elle est assujettie à la TVA, elle sera soumise à la réforme de la facturation électronique.
Pour rappel, l’activité de location d’immeubles nus est, en principe, exonérée de TVA.
Toutefois, les locations d’immeubles nus à usage industriel, commercial ou de bureau peuvent être assujetties à la TVA sur option.
Par ailleurs, une SCI est soumise à la TVA de plein droit si son activité consiste en :
- la location de biens meublés comportant au moins 3 prestations accessoires assimilées à des prestations hôtelières (par exemple le petit déjeuner, le nettoyage, le repassage du linge, etc.) ;
- la location de biens aménagés pour un usage professionnel ;
- la location de places de parking (non accessoire à une location de bien à usage d’habitation).
SCI : application de la réforme de la facturation électronique
Concrètement, dès lors qu’elle est assujettie à la TVA, une SCI devra respecter les obligations suivantes :
- recevoir les factures sous format électronique à compter du 1er septembre 2026 :
- émettre des factures électroniques et/ou transmission des données de transaction et de paiement (e-reporting) :
- à compter du 1er septembre 2026 si elle est considérée comme une grande entreprise (GE) ou une entreprise de taille intermédiaire (ETI) ;
- à compter du 1erseptembre 2027 si elle est considérée comme une petite entreprise ou une entreprise de taille moyenne.
Dans ce cadre, en fonction de la qualité de son client et lorsqu’elle effectue une activité qui relève de la réforme de la facturation électronique, une SCI sera soumise à de nouvelles obligations selon les modalités suivantes :
- si elle loue/facture une entreprise assujettie à la TVA établie en France, alors la facturation électronique sera obligatoire selon son calendrier d’émission ;
- si elle loue/facture à un non-assujetti ou à un assujetti à l'international, l’opération fera l’objet d’une transmission des données de transaction (e-reporting de transaction) ;
- dans les 2 cas, pour les prestations de services, elles feront l’objet d’une transmission de données de paiement (e-reporting de paiement), sauf si la SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les débits.
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C’est l’histoire d’un dirigeant qui pense que l’administration fiscale perd son temps…
En vue de contrôler une société civile, l’administration fiscale demande à son dirigeant les documents comptables. Mais le dirigeant est absent lors des RDV prévus et ne lui fournit pas les fichiers demandés malgré 2 mises en garde…
Ce qui caractérise une opposition à contrôle fiscal, selon l’administration qui applique la majoration de 100 % prévue par la loi. Mais c’est oublier que les seuls bénéfices de cette société proviennent d'une SCI dont elle est l’unique associée, rappelle le dirigeant. SCI qui vient justement de faire l’objet d’un contrôle fiscal, rendant, selon lui, celui de la société inutile… Sauf que ce n’est pas à lui d’en juger, conteste l’administration : pour elle, faute d’avoir fourni les documents comptables de la société, l’opposition à contrôle fiscal est caractérisée et la majoration est due…
Et la circonstance que le contrôle fiscal de la filiale se soit déroulé normalement est sans incidence, ajoute le juge, qui confirme que la majoration de 100 % est due ici.
- Arrêt de la Cour administrative d’appel de Nancy du 19 septembre 2024, no 22NC00068
- Arrêt du Conseil d’État du 3 octobre 2025, no 501373 (NP)
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Apport-cession : un levier puissant pour financer vos futurs projets entrepreneuriaux
Qu’est-ce que l’apport-cession ?
Parmi les mécanismes prévus par le Code général des impôts (CGI), le dispositif apport-cession se révèle intéressant pour les actionnaires qui envisagent de céder la totalité ou une partie de leurs titres. Encadré par l’article 150-0 B ter du CGI, l’apport-cession consiste à réaliser une cession des titres sans subir immédiatement l’imposition sur les plus-values mobilières. Concrètement, le bénéfice généré par la vente des titres sociaux (actions ou parts sociales) ne sera pas aussitôt imposé. Dans certains cas, le contribuable peut même se voir exonéré de cette imposition.
Comment réaliser un apport-cession ?
Pour être éligible au dispositif d’apport-cession, l’actionnaire doit remplir certaines conditions. Dans un premier temps, il doit réinvestir au moins 60 % des produits de cession dans des sociétés non cotées éligibles au dispositif. De façon pratique, le contribuable apporte ses titres à travers une société holding qu’il contrôle. Cette dernière les réinvestit dans une structure éligible, dans un délai de deux ans à compter de la cession. Pour l’État, c’est une manière d’encourager et de soutenir le développement des entreprises non cotées en bourse.
Les titres cédés doivent ensuite être détenus pendant au moins cinq ans par la société éligible. En dehors des conditions liées à leur mécanisme d’imposition, les sociétés éligibles au dispositif doivent exercer dans certains secteurs définis, notamment le commerce, l’industrie ou l’artisanat. Sont aussi prises en compte les activités libérales, agricoles ou financières. En revanche, le dispositif exclut les activités qui relèvent de la gestion d’un patrimoine mobilier ou immobilier. Enfin, la cession des titres doit s’inscrire dans le cadre d’une opération telle que :
- la création d’une nouvelle structure ;
- le rachat majoritaire d’une entreprise existante ;
- le réinvestissement dans un nouveau projet entrepreneurial ;
- l’investissement dans certains fonds éligibles au dispositif ;
- la souscription à une augmentation de capital en numéraire auprès d’une société.
Tous les avantages de l’apport-cession
Le mécanisme de l’apport-cession est avantageux sur plusieurs plans. D’abord, il permet de reporter l’imposition sur les plus-values réalisées grâce à la vente des titres sociaux. L’impôt est donc différé, ce qui permet de préserver la trésorerie. En outre, l’apport-cession est intéressant dans le cadre d’un réinvestissement. C’est le cas si l’actionnaire souhaite, par exemple, financer de nouvelles acquisitions ou lancer un projet entrepreneurial. Il peut aussi envisager une transmission ou une vente progressive de ses titres, tout en conservant le contrôle à travers la holding.
Quand envisager un apport-cession ?
L’apport-cession peut être dans différentes situations :
- un projet de vente d’entreprise lorsque l’actionnaire souhaite céder ses titres sans subir une imposition élevée en une fois ;
- une transmission d’entreprise ou une restructuration dans le cadre d’une optimisation patrimoniale ;
- un besoin de financement pour réinvestir sereinement dans de nouveaux projets en utilisant les capitaux issus de la cession.
Quelles précautions prendre dans le cadre d’un apport-cession ?
Avant de réaliser un apport-cession, il faut se rappeler qu’il ne s’agit pas d’une exonération d’impôt sur les plus-values, mais d’un simple report. L’exonération définitive est appréciée par l’administration fiscale. De même, il est important de bien vérifier les conditions et de respecter les exigences du dispositif. Enfin, si l’objectif réside dans la transmission d’un patrimoine, vous devez vous assurer que le montage juridique facilite la succession et n’impose pas des conditions excessives pour les héritiers.
Publi-rédactionnel
C’est l’histoire d’un employeur qui va plus vite que la musique…
Un employeur envisage le licenciement économique d’un salarié et sollicite les entreprises du groupe pour savoir si un poste de reclassement est disponible. Sauf qu’il n’attend pas leur réponse, constate le salarié, pour qui son licenciement, finalement prononcé, est irrégulier…
Mais il a pourtant bien rempli son obligation en rappelant l’envoi de courriers à 3 entreprises du groupe auquel l’entreprise appartient pour savoir si un poste de reclassement était disponible avant de notifier le licenciement… Oui, mais sans attendre la réponse, maintient le salarié : son licenciement lui a été notifié alors même que la 3e entreprise n’avait pas encore répondu à l’appel. Ici, l’employeur n’a pas rempli correctement son obligation…
Ce que confirme le juge : le licenciement économique est ici dépourvu de cause réelle et sérieuse parce que l’employeur a notifié le licenciement sans attendre la réponse de la 3e société sollicitée, ce qui ne permet pas de remplir l’obligation de reclassement !
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Tarifs des Commissaires de justice (anciennement huissiers de justice) – Indisponibilités, nantissements, opposabilités - 2024-2026
Du 1er mars 2024 au 28 février 2026
Les prestations mentionnées ci-dessous donnent lieu à la perception des émoluments suivants :
DÉSIGNATION DE LA PRESTATION | ÉMOLUMENT |
Acte de saisie-attribution | 44,05 € |
Acte de saisie-attribution, en cas de compte clôturé ou de solde négatif | 21,49 € |
Acte de saisie-vente ou acte de saisie-vente transformée en réception de deniers | 37,61 € |
Acte de saisie-vente transformée en carence | 20,42 € |
Acte d'opposition-jonction | 36,54 € |
Acte de saisie de récoltes sur pied | 78,14 € |
Acte de déclaration à la préfecture | 41,91 € |
Acte de saisie de droits d'associé et de valeurs mobilières | 37,61 € |
Acte de saisie conservatoire sur les biens meubles corporels | 45,13 € |
Acte de saisie conservatoire de créances | 39,76 € |
Acte de saisie conservatoire de droits d'associé et de valeurs mobilières | 37,61 € |
Signification à la société du nantissement des parts sociales | 22,56 € |
Signification à la société ou à la personne morale émettrice du nantissement des valeurs mobilières | 22,56 € |
Signification aux créanciers de l'acte de nantissement de l'outillage et du matériel d'équipement | 25,79 € |
Acte de saisie des biens placés dans un coffre-fort | 37,61 € |
Acte de saisie-revendication de biens meubles corporels | 53,74 € |
Acte d'appréhension | 46,21 € |
Acte d'immobilisation ou d'enlèvement d'un véhicule | 46,21 € |
Acte de saisie de navire ou aéronef | 78,44 € |
Acte de saisie-contrefaçon | 78,44 € |
Commandement de payer valant saisie immobilière | 64,47 € |
Commandement de payer au débiteur principal avec mention du commandement valant saisie délivré au tiers détenteur | 45,13 € |
Dénonciation au conjoint lorsque le bien est le siège du logement de la famille et qu'il appartient en propre à l'un des époux | 39,76 € |
Saisie des fruits | 39,76 € |
Opposition au paiement du prix de cession d'un lot de copropriété | 39,76 € |
Opposition au prix de vente du fonds de commerce ou de cession du droit au bail | 39,76 € |
Opposition à partage (entre les mains d'un notaire) | 39,76 € |
Signification au débiteur de la cession de créances et autres droits incorporels | 23,65 € |
Signification au débiteur de la créance donnée en gage | 23,65 € |
Les prestations mentionnées ci-dessus donnent également lieu à la perception d’un « droit d'engagement de poursuite », à l'exception des prestations suivantes :
- acte de saisie-attribution, en cas de compte clôturé ou de solde négatif ;
- acte de saisie de récoltes sur pied ;
- signification aux créanciers de l'acte de nantissement de l'outillage et du matériel d'équipement ;
- acte de saisie-revendication de biens meubles corporels ;
- acte d'appréhension ;
- acte d'immobilisation ou d'enlèvement d'un véhicule ;
- acte de saisie de navire ou aéronef ;
- acte de saisie-contrefaçon ;
- commandement de payer au débiteur principal avec mention du commandement valant saisie délivré au tiers détenteur ;
- dénonciation au conjoint lorsque le bien est le siège du logement de la famille et qu'il appartient en propre à l'un des époux ;
- saisie des fruits ;
- signification au débiteur de la cession de créances et autres droits incorporels ;
- signification au débiteur de la créance donnée en gage.
Lorsque la réalisation des prestations suivantes requiert un délai d'exécution supérieur à la durée de référence précisée ci-dessous, elles donnent lieu à la perception d'un émolument complémentaire de vacation égal à 75,15 € par demi-heure, chaque demi-heure supplémentaire étant due en entier :
DÉSIGNATION DE LA PRESTATION | DURÉE D’EXÉCUTION DE RÉFÉRENCE |
Acte de saisie de récoltes sur pied | 45 minutes |
Acte de saisie de droits d'associé et de valeurs mobilières | 20 minutes |
Acte de saisie conservatoire de droits d'associé et de valeurs mobilières | 20 minutes |
Acte de saisie de navire ou aéronef | 45 minutes |
Acte de saisie-contrefaçon | 45 minutes |
Les heures de début et de fin de réalisation de la prestation sont indiquées par l'huissier de justice sur l'acte qu'il dresse. L'exécution débute lorsque l'huissier de justice arrive sur les lieux de réalisation de la prestation.
- Articles A 444-16 à A 444-18 du Code de commerce
- Arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés applicables aux administrateurs judiciaires, commissaires à l'exécution du plan, mandataires judiciaires et aux liquidateurs
- Arrêté du 28 février 2024 fixant l'objectif de taux de résultat moyen et les tarifs réglementés des huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires
Tarifs des Commissaires de justice (anciennement huissiers de justice) – Formalités, requêtes et diligences - 2024-2026
Du 1er mars 2024 au 28 février 2026
Les prestations mentionnées ci-dessous donnent lieu à la perception des émoluments suivants
DÉSIGNATION DE LA PRESTATION | ÉMOLUMENT |
Requête aux fins de recherche des informations | 21,50 € |
Copie des pièces accompagnant le bordereau annexé à l'assignation, par tranche de 100 feuilles | 21,50 € |
Requête au greffe aux fins de saisie des rémunérations ou en intervention | 30,09 € |
Notification à l'employeur d'un acte de saisie des rémunérations lorsque le courrier revient non réclamé au tribunal | 25,79 € |
Requête au secrétariat-greffe du juge de l'exécution aux fins de délivrance d'un certificat de non-contestation (saisie-attribution) | 21,50 € |
Etablissement du certificat de non-contestation par l'huissier de justice qui a procédé à la saisie-attribution | 21,50 € |
Dénonciation de la saisine du juge de l'exécution à l'huissier de justice en matière de contestation de saisie-attribution | 15,05 € |
Saisine du juge de l'exécution sur la difficulté d'exécution | 21,50 € |
Information aux parties de la difficulté d'exécution et des lieux, jour et heure de l'audience | 21,50 € |
Réquisition du concours de la force publique au préfet | 30,09 € |
Notification au procureur et au créancier du refus du concours de la force publique | 21,50 € |
Requête au juge de l'exécution aux fins d'autorisation de saisie-vente | 21,50 € |
Requête au juge de l'exécution aux fins de désignation d'un séquestre | 15,05 € |
Communication au créancier saisissant et aux créanciers opposants des propositions de vente amiable | 21,50 € |
Information des lieux, jour et heure de la vente | 15,05 € |
Notification à la personne tenue de délivrer ou de restituer le bien de l'acte de la remise volontaire ou de l'appréhension du bien | 10,75 € |
Notification à la personne tenue de délivrer ou de restituer le bien de la sommation de remettre | 15,05 € |
Requête au juge de l'exécution aux fins d'une autorisation spéciale d'appréhension dans les locaux servant à l'habitation du tiers | 21,50 € |
Notification au tiers de l'acte de saisie-appréhension | 15,05 € |
Requête au juge de l'exécution aux fins d'injonction d'avoir à délivrer ou restituer un bien meuble | 21,50 € |
Requête au juge de l'exécution aux fins de saisie-revendication | 21,50 € |
Mainlevée au préfet de la saisie par déclaration à la préfecture | 15,05 € |
Lettre au débiteur l'informant de l'immobilisation de son véhicule | 21,50 € |
Information au créancier gagiste des propositions de vente amiable ou de la mise en vente aux enchères du véhicule | 21,50 € |
Requête au secrétariat-greffe du juge de l'exécution d'un certificat de non-contestation | 21,50 € |
Rédaction du cahier des charges en matière de saisie des droits d'associé et des valeurs mobilières non admises à la cote officielle ou à celle du second marché | 64,48 € |
Notification à la société d'une copie du cahier des charges | 15,05 € |
Notification au représentant de l'Etat de l'assignation aux fins de constat de la résiliation | 30,09 € |
Information au représentant de l'Etat du commandement d'avoir à quitter les lieux | 30,09 € |
Notification à la personne expulsée de la consignation du produit de la vente | 10,75 € |
Notification à la personne expulsée de la mise sous enveloppe scellée des papiers et documents de nature personnelle | 10,75 € |
Notification du procès-verbal d'expulsion au percepteur | 21,50 € |
Requête aux fins de pratiquer une mesure conservatoire | 53,74 € |
Projet de répartition du prix en matière de distribution de deniers | 53,74 € |
Notification du projet de répartition amiable au débiteur et à chacun des créanciers | 21,50 € |
Convocation du débiteur et de tous les créanciers et dressant les points de désaccord | 10,75 € |
Acte constatant le désaccord des créanciers et dressant les points de désaccord | 34,40 € |
Requête aux fins d'injonction de payer ou de faire | 21,50 € |
Rédaction du bordereau en vue de la publication du commandement | 42,99 € |
Mention en marge au bureau des hypothèques | 42,99 € |
Levée d'extraits de la matrice cadastrale | 15,05 € |
Levée d'états des renseignements sommaires et des inscriptions d'hypothèques | 15,05 € |
Levée d'états au greffe du tribunal de commerce | 10,75 € |
Levée d'états auprès des services d'immatriculation des véhicules | 17,20 € |
Réquisitions d'état civil | 10,75 € |
Appels de cause | 1,08 € |
Actes du palais | 1,08 € |
Lettres de convocation des parties à l'état des lieux « locatif » | 15,05 € |
Demande de paiement direct | 34,40 € |
Demande de paiement direct faute d'accord entre les parties | 15,05 € |
Notification de la modification ou de la mainlevée de la demande | 15,05 € |
Inventaire en cas de succession vacante | 53,74 € |
Délivrance d'une copie de l'inventaire dressé en cas de succession vacante | 21,50 € |
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Du 1er mars 2024 au 28 février 2026
Les prestations mentionnées ci-dessous donnent lieu à la perception des émoluments suivants :
DÉSIGNATION DE LA PRESTATION | ÉMOLUMENT |
Assignation | 18,28 € |
Signification de décision de justice | 25,79 € |
Signification des autres titres exécutoires | 25,79 € |
Signification de requête et d'ordonnance d'injonction de payer | 25,79 € |
Si, à compter de la demande du client, les prestations suivantes sont réalisées dans un délai inférieur au délai de référence précisé dans le tableau ci-dessous, elles donnent lieu à la perception de l'émolument majoré qui est alors le suivant :
DÉSIGNATION DE LA PRESTATION | DÉLAI DE RÉFÉRENCE | TARIF MAJORÉ |
Assignation | 24 heures | 90,18 € |
Signification de décision de justice | 24 heures | 90,18 € |
Signification de l’ordonnance de fixation de la date d’audience de l’ordonnance de protection | 48 heures | 42,08 € |
L'huissier de justice indique, sur l'acte qu'il dresse, les dates et heures respectives de la demande du client et de la réalisation de la prestation. Il y précise également les raisons justifiant l'urgence.
C’est l’histoire d’un propriétaire qui « travaille » dans sa « résidence principale » …
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C’est l’histoire d’un propriétaire qui « travaille » dans sa « résidence principale » …
Un propriétaire achète l’appartement accolé au sien, utilisant alors cet appartement, temporairement mis en location, comme bureau pour son activité professionnelle. Mais il décide finalement de le vendre et réclame l’exonération fiscale propre aux résidences principales…
Ce que lui refuse l’administration : non seulement l’appartement vendu a été temporairement mis en location, mais il était depuis utilisé comme bureau pour son activité professionnelle. Ce qui empêche tout bénéfice de l’exonération fiscale « résidence principale » … « Faux ! », conteste le propriétaire : son locataire n’est pas resté longtemps et, une fois parti, les 2 appartements ne formaient plus qu’une seule et même résidence principale, le 2d étant simplement utilisé comme bureau…
Mais même si le logement vendu, accolé à l’appartement habité, était toujours utilisé par le propriétaire comme bureau, il ne s’agissait pas pour autant d’une « résidence principale », tranche le juge… qui refuse l’exonération !
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DPE : une évolution favorable automatique ?
Le propriétaire d'une maison souhaitant la vendre a fait intervenir un diagnostiqueur pour établir son diagnostic de performance énergétique (DPE). Il apprend qu'à compter du 1er janvier 2026, les règles de calcul concernant les logements chauffés à l'électricité évoluent pour permettre des résultats plus favorables.
Pourra-t-il bénéficier de cette évolution sans faire réaliser un nouveau diagnostic ?
La bonne réponse est... Oui
Si la prise en compte de cette évolution ne se fera pas de façon automatique pour son propre DPE, il pourra néanmoins télécharger une attestation pour mettre à jour son résultat.
Cette démarche pourra être faite gratuitement en se rendant sur le site de l'Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l'audit énergétique.
