Combien de temps peut-on mettre sa résidence principale en location meublée ?

Les propriétaires (ou locataires ayant obtenus l’accord de leur bailleur) peuvent mettre en location leur résidence principale en tant que bien meublé de tourisme, dans la limite de 120 jours par an.

Le Gouvernement a néanmoins été interrogé par un sénateur sur le décompte de ce plafond de 120 jours. La problématique qui est soulevée est celle de l’emploi du mot « jour » dans cette règle…

À ce sujet le sénateur souligne qu’un jour de location diffère d’une nuitée de location : une nuitée d’occupation correspond généralement à 2 jours pendant lesquels un bailleur ne peut pas accéder à son logement.

À partir de ces constatations, une question se pose : faut-il compter les 120 jours comme 120 nuitées ou comme 120 jours calendaires d’indisponibilité ?

Pour le Gouvernement, cette limite de 120 jours fait simplement écho au seuil d’occupation de 8 mois par an nécessaire à ce qu’un bien puisse être assimilé à une résidence principale.

Il faut donc entendre les 120 jours comme des périodes de 24 heures comprenant les nuitées et non comme des jours calendaires d’indisponibilités du logement.

De plus le Gouvernement fait remarquer que la « problématique » exposée reste marginale. En effet, plus la durée de la location est longue, moins l’impact du nombre de jours calendaires d’occupation est important. Et les probabilités qu’une résidence principale soit louée de façon totalement discontinue au cours d’une année sont minces...

Retraits partiels sur PEA : l’origine des sommes ça ne compte pas…

Une société accorde à son directeur de développement des bons de souscription d’actions (BSA) qui lui permettent d’acheter des actions de la société à un prix préférentiel.

Des actions qu’il revend 6 ans plus tard, réalisant à cette occasion un gain conséquent qu’il décide de placer sur son plan d’épargne en actions (PEA).

Un gain que le directeur n’a pas soumis l’impôt sur le revenu (IR)… Ce qui n’a pas échappé à l’administration fiscale ! Parce que les BSA ont été accordés au directeur en raison de ses fonctions au sein de la société émettrice des actions, le gain perçu lors de la vente des actions correspondantes constitue un « salaire » imposable en tant que tel à l’IR.

Sauf que si ce gain n’est pas une plus-value de cession de titres, mais un « salaire », les retraits partiels qu’il a effectués sur son PEA au cours des années suivantes n’auraient pas dû être soumis aux contributions sur les produits de placements, en conclut le directeur.

Pour lui, le gain résultant de la cession des actions (qu’il a placé sur son PEA) ayant été requalifié de « salaire », les retraits partiels ne doivent pas être qualifiés de revenus de placements, mais bel et bien de « salaires » qui échappent donc aux contributions sociales.

« À tort ! », tranche le juge qui donne raison à l’administration : les retraits partiels de sommes d’un PEA sont soumis aux contributions sociales sur les revenus de placements, quelle que soit l'origine des sommes retirées.

Aménagements du dispositif de participation

• Suppression du report de 3 ans

Par principe, lorsqu’une entreprise a un effectif d’au moins 50 salariés, elle a l’obligation de mettre en place un dispositif de participation. Cette obligation s’applique à compter du 1^er exercice ouvert après une période de gel de 5 années consécutives.

Toutefois, lorsqu’une entreprise ayant conclu un accord d'intéressement venait à employer au moins 50 salariés, l’obligation de mettre en place la participation ne s’appliquait qu’à compter du 3^e exercice clos après le franchissement du seuil d'assujettissement à la participation, si l'accord était appliqué sans discontinuité pendant cette période.

Selon l’administration, ce délai de 3 ans se cumule avec le délai de 5 ans, de sorte que l’assujettissement à la participation pouvait être décalé de 8 ans au total.

La loi supprime le délai de 3 ans. Par conséquent, pour les entreprises ayant déjà conclu un accord d’intéressement, seul demeure le « report » de 5 ans.

Toutefois, les entreprises qui bénéficient déjà du report de 3 ans peuvent continuer à l’appliquer, jusqu’au terme du report.

• Principe de non-substitution

Il est désormais inscrit dans la loi que les sommes versées au titre de la participation aux résultats ne peuvent se substituer à aucun élément de rémunération. C’est l’application du principe de non-substitution déjà prévue pour l’intéressement notamment.

• Rectification du résultat et recalcul de la participation

De même, il est là encore précisé que lorsque l’administration ou le juge de l’impôt rectifie la déclaration de résultat d'un exercice, le montant de la participation des salariés au titre de cet exercice doit faire l'objet d'un nouveau calcul tenant compte des rectifications apportées.

Cette obligation de recalcul s’applique que les rectifications donnent lieu ou non à l'application de majorations, à des poursuites pénales ou à une convention judiciaire d'intérêt public.

• Possibilité de mettre en place un régime de participation moins favorable

La loi prévoit une expérimentation permettant aux entreprises de moins de 50 salariés de mettre en place de manière volontaire un régime de participation moins favorable que la formule légale.

Intéressement : la fixation d’un salaire plancher

Pour mémoire, la répartition de l'intéressement entre les bénéficiaires peut être uniforme, proportionnelle à la durée de présence dans l'entreprise au cours de l'exercice ou proportionnelle aux salaires. L'accord peut également retenir conjointement ces différents critères.

La loi ajoute désormais que l’accord peut fixer un salaire plancher, un salaire plafond, ou les deux, servant de base de calcul de la part individuelle.

Avances sur l’intéressement et la participation

Désormais, l’accord d’intéressement ou de participation peut prévoir le versement, en cours d’exercice, d’avances sur les sommes dues au titre de l’intéressement ou de la réserve spéciale de participation. Afin de procéder à ces avances, l’employeur devra recueillir l’accord du salarié.

La loi prévoit également le sort des sommes trop perçues par le salarié.

Enfin, un décret à venir fixera les conditions d’information des bénéficiaires.

Intérimaires : la condition d’ancienneté est revue

Pour rappel, pour le bénéfice de la participation, de l’intéressement et des plans d’épargne salariale, une condition d’ancienneté peut être prévue. Si tel est le cas, l’ancienneté exigée dans l’entreprise ou le groupe ne peut pas dépasser 3 mois.

L’intérimaire est réputé compter 3 mois d'ancienneté dans l'entreprise ou dans le groupe qui l'emploie s'il a été mis à la disposition d'entreprises utilisatrices pendant une durée totale d'au moins 60 jours au cours du dernier exercice.

Par dérogation à cette règle, la loi précise désormais qu’un accord étendu de la branche professionnelle du travail temporaire peut prévoir une durée d'ancienneté différente pour les salariés temporaires, dans la limite de 90 jours.

Incidents climatiques et CFE : rapprochez-vous des impôts !

Au cours du 2^d semestre 2023, les incidents climatiques se sont multipliés sur le territoire métropolitain : tempête Ciaran, tempête Domingos, inondation dans les Hauts-de-France.

Des incidents qui n’ont pas épargnés les entreprises, qui peuvent aujourd’hui rencontrer des difficultés de trésorerie… et avoir du mal à faire face à certaines échéances, notamment fiscales.

C’est pourquoi, le Gouvernement met en place des facilités de paiement pour celles qui rencontreraient des difficultés pour régler en ligne leur cotisation foncière des entreprises (CFE) le 15 décembre 2023.

Concrètement, peuvent en bénéficier les entreprises :

• situées dans une commune frappée d’un arrêté interministériel de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, ou dans une commune sévèrement impactée par les tempêtes Ciaran ou Domingos ;
• et qui prouvent que leur défaillance résulte directement d’un problème de trésorerie lié à ces phénomènes naturels exceptionnels.

Si vous remplissez les conditions requises, il vous suffit de déposer une demande en ce sens, par voie électronique, auprès du service des impôts dont les coordonnées figurent sur votre avis de CFE.

Le Gouvernement précise également :

• que des délais de paiement pourront être accordés, au cas par cas ;
• qu’il sera possible de bénéficier d’une remise des pénalités, sous réserve de la prise d’un engagement de paiement de la CFE 2023 dans un délai raisonnable.

Transition écologique : une plateforme pour s’informer

Ne pas utiliser les aides disponibles par méconnaissance : c’est ce que veut éviter le Gouvernement. Conscient que les entrepreneurs, notamment des petites structures, ne connaissent pas forcément les dispositifs qui leur sont destinés, les pouvoirs publics ont mis en place une nouvelle plateforme appelée « Mission Transition Écologique ».

Son objectif ? Recenser tous les dispositifs visant à aider les TPE et PME pour opérer une transition énergétique et écologique : diagnostics, aides financières, prêts, appels à projet, etc.

Un travail de centralisation des informations puis de redirection des entrepreneurs sera donc fait grâce à cet outil, articulé autour de 4 grands thèmes :

• la gestion énergétique ;
• le bâtiment durable ;
• la mobilité durable ;
• la gestion de l’eau.

À chaque thème, 2 parcours sont proposés à l’entrepreneur :

• soit il n’a aucun projet prédéfini et la plateforme propose de faire un état des lieux pour établir des propositions pertinentes ;
• soit il a déjà un objectif en tête et il sera ici question de l’orienter au mieux pour le réaliser.

Dans les 2 cas, l’entrepreneur sera ensuite orienté vers une liste de dispositifs correspondants et de formulaires adéquates.

Notez que cette plateforme est amenée à évoluer avec le temps.

La nullité automatique, c’est fini !

En France, le juge a pour mission d’appliquer la loi. Au fur et à mesure des décisions, il peut être amené à préciser une règle dans son application concrète par les tribunaux. C’est ce qu’on appelle la « jurisprudence ».

Dans 2 affaires récentes, il a décidé d’adapter la jurisprudence relative à la validité du contrat signé pour une société en formation.

1^re affaire

La propriétaire d’un local conclue avec 2 hommes un bail commercial. Particularité ici : les 2 hommes signent en leur qualité de « futurs associés » pour une société en cours de formation. Concrètement, cela signifie que le locataire du local sera la société qui est en train d’être immatriculée.

En principe, une société qui n’a pas encore la personnalité juridique, c’est-à-dire dont la formation n’est pas terminée, ne peut pas conclure de contrat. Mais par exception, il est possible pour les futurs associés d’en conclure pour le compte de leur société en formation. On parle alors de « reprise du contrat » par la société.

Pour que cela soit valable, les juges exigent que le contrat stipule expressément qu’il est signé « au nom » ou « pour le compte » de la société en formation.

Or ici, comme le fait remarquer la propriétaire qui veut récupérer son local, cette mention manque ! Par conséquent, le contrat, qui a été conclu par une personne qui n’existait pas encore, serait nul.

2^de affaire

Un autre propriétaire conclue avec 2 hommes un bail commercial qui, de la même manière, signent le contrat en leur qualité de « futurs associés » d’une société en cours de formation.

Malheureusement, les 2 hommes voient leurs relations se dégrader. L’un d’eux décide de faire annuler le bail commercial, dans le cadre de leur mésentente.

Comment ? En faisant apparaître un détail loin d’être anecdotique : ce ne sont pas les 2 hommes qui sont associés de la société, comme c’était initialement prévu, mais 2 autres sociétés dont chacun est l’associé. Autrement dit, les 2 hommes possèdent chacun une société qui sont les associées de la société locataire !

Or ils ont signé le contrat de bail en qualité de futurs associés, ce qui n’a jamais été le cas ! Une raison suffisante, selon l’homme, pour obtenir la nullité du contrat, puisqu’ils n’ont pas agi « au nom » ou « pour le compte » de la société.

Qu’en pense le juge ?

S’il applique la solution classique, le juge devrait, dans ces 2 affaires, dire que les contrats sont nuls faute dans le 1^er cas de mention obligatoire et dans le 2^e cas de stipulation signée par les futurs associés.

Mais parce que cette règle de mention obligatoire est parfois détournée de son objectif, à savoir celui de bien informer les parties sur la situation, le juge décide de revenir dessus et donc de faire un « revirement de jurisprudence ».

Pour éviter que des personnes n’utilisent cette règle pour se délier d’un contrat dont elles veulent se débarrasser, les juges devront à présent regarder les circonstances de la rédaction du contrat et la volonté des parties.

Autrement dit, même lorsque les mentions « au nom de » ou « pour le compte de » n’apparaissent pas, si le juge estime que les parties avaient l’intention de conclure un contrat pour une société en formation, la convention devra être jugée valable.

Concernant les 2 affaires, le juge décide de les renvoyer devant la justice afin qu’elles soient tranchées avec cette nouvelle ligne.

La propriétaire et l’associé malheureux devront donc trouver un autre argument…