Bail commercial dans une résidence de tourisme : une résiliation triennale… n’importe quand ?

Une société, locataire d’un logement dans une résidence de tourisme au titre d’un bail de 11 ans, donne congé pour la 2^e échéance triennale… Ce que conteste le propriétaire, pour qui le congé n’est pas valable.

Il rappelle, en effet :

• que la loi prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d’une durée de 9 ans minimum ;
• et qu’il n’est donc pas possible de résilier à l’expiration d’une période triennale, qu’il s’agisse du bail initial ou d’un bail renouvelé, ce qui est le cas ici.

Qu’en pense le juge ?

Il constate que cette disposition, qui s’applique spécifiquement aux baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme, empêche en effet toute résiliation à l’expiration d’une période triennale.

Néanmoins, cette même disposition ne précise pas si elle s’applique aussi aux baux renouvelés…

L’occasion pour le juge de trancher cette question. Ainsi, son analyse est la suivante :

• il rappelle dans un premier temps que le but poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée « afin d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de 9 ans » ;
• il rappelle ensuite que la durée d’un bail commercial renouvelé, qu’il porte ou non sur un logement dans une résidence de tourisme, est en tout état de cause de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue… et que le renouvellement ouvre la possibilité de résiliation triennale ;
• il en conclut que le bail commercial signé entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme peut être résilié à l’expiration d’une période triennale à condition qu’il s’agisse d’un bail renouvelé et non pas initial.

TVA et acompte : rien ne change !

En principe, en matière de livraisons de biens, la TVA est exigible (et doit donc être reversée à l’administration fiscale) au moment de la livraison de la marchandise.

Toutefois, pour les acomptes encaissés depuis le 1^er janvier 2023, la TVA est exigible lors de l’encaissement des acomptes, à concurrence du montant encaissé. Le solde de la TVA, quant à lui, reste exigible à la livraison du bien.

Cette évolution législative, introduite par la loi de finances pour 2022, pose problème à un député et ce, principalement pour 2 raisons. Selon lui, en effet, elle serait source :

• d’augmentation des coûts administratifs pour les entreprises concernées, puisqu’elle les oblige à collecter la TVA sur les acomptes qu’elles reçoivent de leurs clients ;
• de difficultés de trésorerie, notamment pour les entreprises qui ont de longs délais de livraison.

Une « nouveauté » plus pénalisante qu’autre chose pour les entreprises, qui fait dire au député qu’il serait peut-être opportun de revenir en arrière.

Interrogé, le Gouvernement commence par rappeler que cette évolution des règles d’exigibilité de la TVA en matière de livraisons de biens était nécessaire pour mettre en conformité le droit national avec le droit européen.

En outre, les entreprises ont bénéficié d’un délai d’un an pour adapter leurs procédures internes et leurs systèmes informatiques. Cette réforme, bien qu’adoptée dans le cadre de la loi de finances pour 2022, n’est effectivement entrée en vigueur que le 1^er janvier 2023…

Enfin, le Gouvernement précise que cette évolution législative permet aussi aux entreprises qui versent des acomptes au titre de l’achat de marchandises de récupérer la TVA afférente dès le paiement de ces acomptes, sans avoir à attendre la livraison de la marchandise.

Pour toutes ces raisons, il n’est pas question, pour le moment, de revenir en arrière et de modifier à nouveau la réglementation !

Un complément au « certificat de l’influence responsable »

Si l’activité d’influenceur a fait la une de l’actualité en ce début d’année 2023, ça n’est pas forcément pour les meilleures raisons. Face au constat de dérives de plus en plus importantes et aux conséquences de plus en plus graves, le législateur a été contraint de réagir en adoptant une nouvelle loi pour mieux définir et encadrer la profession.

Parmi les domaines particulièrement touchés par les dérives de l’influence se trouve celui de la finance. Avec la promotion de produits financiers extrêmement volatiles et parfois frauduleux, les conséquences ont pu être dramatiques pour les personnes suivant des influenceurs peu scrupuleux.

Conscientes des risques, l’Autorité des marchés financiers (AMF) et l’Autorité de régulation professionnelle de la publicité (ARPP) avaient annoncé, dès l’été 2022, leur intention de collaborer afin de créer un label permettant d’identifier les influenceurs responsables.

C’est chose faite avec l’arrivée d’un module dédié à la finance, complémentaire au « certificat de l’influence responsable ».

Il s’agit d’un module de formation abordant de larges aspects du monde de la finance, dont des informations sur les produits existants sur le marché, les services qu’il est possible de proposer ou les différentes réglementations en vigueur.

Une fois la formation achevée, un questionnaire à choix multiple doit être complété. Le certificat peut alors être obtenu avec un minimum de 75 % de bonnes réponses.

Il est important de noter néanmoins que ce certificat ne peut être obtenu qu’en complément du certificat généraliste mis en place par l’ARPP.

Exonération de taxe foncière : quand l’administration est rappelée à l’ordre !

Par principe et toutes conditions remplies, les outillages, autres installations et moyens matériels d’exploitation d’un établissement industriel sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Plus simplement, les outillages, installations et moyens matériels spécifiquement adaptés aux activités susceptibles d’être exercées dans un établissement pouvant être qualifié d’« industriel » sont exonérés de taxe foncière, dès lors qu’il ne s’agit pas :

• d’installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que d’ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les formes de radoub, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation ;
• d’ouvrages d'art et de voies de communication.

Dans deux affaires qui lui ont été soumises au cours de l’année 2023, le juge de l’impôt a eu l’occasion d’apporter des précisions sur cette exonération de taxe foncière.

À chaque fois, l’administration fiscale a refusé d’appliquer ce dispositif d’exonération, mettant en avant le fait que les outillages, installations ou moyens en cause n’étaient pas matériellement dissociables des immeubles les supportant.

Par conséquent, pour elle, dès lors qu’il n’était pas possible de « détacher » ces biens des immeubles qui en constituaient le support, l’exonération n’était pas acquise.

Une erreur, selon le juge, qui rappelle à l’administration que cette condition liée au caractère « détachable » des biens n’est pas prévue par la loi.

Pour déterminer si cet avantage fiscal est ou non applicable, elle doit se contenter de vérifier si les biens en cause sont spécifiquement adaptés aux activités susceptibles d’être exercées dans un établissement industriel, sans pour autant relever des éléments suivants :

• installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits et ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d'usine, les réfrigérants atmosphériques, les formes de radoub, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d'exploitation ;
• ouvrages d'art et voies de communication.

Production d’énergie photovoltaïque : une exonération de taxe foncière spécifique !

À l’issue d’un contrôle fiscal, une société, dont l’activité consiste à exploiter des installations produisant de l’énergie d’origine photovoltaïque, se voit réclamer par l’administration le paiement d’un supplément de taxe foncière sur les propriétés bâties…

… Ce qu’elle conteste, rappelant que si les équipements techniques qui permettent la production d’électricité d’origine photovoltaïque sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties, il en va de même des constructions qui en sont le support nécessaire (comme les postes de livraison et de transformation et leurs terrassements).

Ce que confirme le juge, qui donne raison à la société sur ce point et invite l’administration à revoir sa copie !

Quand une société doit faire avec une erreur de l’INPI…

La recherche et le développement demandent du temps et de l’argent pour les entreprises. C’est la raison pour laquelle le système des brevets a été mis en place : en accordant à l’entreprise un monopole temporaire sur son invention, le brevet permet de faire fructifier son investissement et donc de stimuler l’innovation.

En matière pharmaceutique, le paramètre du temps est encore plus prégnant car, une fois le brevet déposé pour un nouveau médicament par exemple, l’entreprise doit obtenir une autorisation de mise sur le marché (AMM) afin de pouvoir le commercialiser.

Conséquence : la période de monopole de 20 ans accordée par le brevet est entamée depuis plusieurs années avant que l’entreprise puisse commencer à espérer un retour sur investissement.

Le « certificat complémentaire de protection » (CCP) permet ainsi de compenser cette période d’inexploitation du brevet. Son intérêt ? Prolonger la protection industrielle en matière pharmaceutique pour une durée ne pouvant pas excéder :

• 7 ans à compter de l’expiration du brevet ;
• 17 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de mise sur le marché.

Concrètement, le CCP doit être déposé à l’INPI. Dans le cas où la personne souhaitant demander un CCP n’a pas son domicile ou son siège dans l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen, le dépôt devra obligatoirement se faire par un mandataire ayant son domicile ou son siège dans une de ces 2 zones.

De la même manière, les annuités du CCP, c’est-à-dire le prix versé chaque année pour son renouvellement, doivent être versées via le mandataire désigné.

Dans une affaire récente, une société japonaise a mandaté un cabinet de conseil en propriété industrielle pour déposer une demande de CCP, accordée par l’INPI. La société confie ensuite à un autre cabinet la mission de payer les annuités.

Mais l’INPI prononce la déchéance du CCP pour défaut de paiement de la dernière annuité… pourtant bien versée selon la société !

Cet argent, effectivement versé, a fait l’objet d’une erreur d’enregistrement, amenant l’INPI à penser que l’annuité n’avait pas été réglée. La société japonaise réclame alors le rétablissement de son CCP.

« Trop tard ! », répond l’INPI en indiquant avoir envoyé des notifications d’avertissement avant déchéance bien en amont pour permettre une régularisation de la situation. Des notifications restées lettre morte par la société japonaise, qui est aujourd’hui hors délai…

« Quelle notification ? », s’étonne la société : le cabinet de conseils chargé du paiement des annuités n’a rien reçu…

Et pour cause : si l’INPI a bien envoyé des avertissements, ces derniers ont été adressés non pas au cabinet de conseils s’occupant des paiements, mais à celui qui avait été mandaté initialement pour déposer la demande de CCP…

Une erreur relevant de la responsabilité de l’INPI, estime la société japonaise, qui refuse donc d’en subir les conséquences.

Ce qui n’est pas l’avis de l’INPI : puisque la société japonaise avait donné mandat à un cabinet pour s’occuper du dépôt du CCP, dans des termes généraux, et qu’aucune information sur un changement de mandataire ne lui avait été délivrée, il semblait logique que les notifications soient adressées au 1^er cabinet.

Argument que refuse la société japonaise : parce que les paiements ont, depuis plusieurs années, été effectués par un autre cabinet de conseils, le changement de mandataire était évident et les notifications auraient dû être envoyées à son adresse. D’ailleurs, la loi dispense les cabinets de conseils en propriété industrielle de fournir un pouvoir à l’INPI…

Si ce dernier point est confirmé par le juge, il donne, pour autant, raison à l’INPI. L’institut n’était pas informé de ce changement et ne pouvait même pas se fier aux récépissés des annuités payées car ils ne mentionnaient pas la qualité de mandataire du cabinet.

Le paiement des annuités par un nouveau cabinet de conseil ne valant pas constitution d’un nouveau mandataire, ce changement aurait dû être signalé clairement à l’INPI…

Droit de préemption : quand la SAFER privilégie un exploitant au détriment d’un autre…

Pour mémoire, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont des sociétés anonymes sans but lucratif placées sous la tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances.

Investies de missions d’intérêt général, elles contribuent à l’aménagement foncier du territoire, par exemple en achetant des terres et en les revendant à des candidats privés ou publics, porteurs de projets ruraux, agricoles ou d’aménagement foncier.

À cette fin, la loi institue au profit des SAFER un droit de préemption, notamment en cas de vente de biens immobiliers à usage agricole. En d’autres termes, elles sont systématiquement informées des projets de vente de biens ruraux par les notaires.

Lorsqu’elles exercent ce droit de préemption, elles « passent devant » l’acheteur initial. Au terme de l’opération, les SAFER revendent ainsi le bien acquis à une autre personne, dont le projet est jugé plus adéquat avec les enjeux d’aménagement locaux.

Dans une affaire récente, le juge a dû se prononcer sur la validité de l’exercice du droit de préemption de la SAFER. À l’occasion d’un projet de transaction immobilière d’un bien entrant dans le champ d’application de cette prérogative, une SAFER notifie à un notaire qu’elle exerce son droit de préemption sur une parcelle enclavée dont la vente avait été promise à une société.

Considérant qu’il s’agit ici d’un détournement de pouvoir, cette dernière demande l’annulation de la préemption.

La SAFER se défend : elle rappelle qu’un détournement de pouvoir ne peut pas être retenu tant qu’elle n’a pas procédé aux opérations de rétrocession, à moins de rapporter la preuve, dès le stade de la préemption, d’un engagement ferme et définitif de sa part à l’égard du rétrocessionnaire potentiel identifiable dans la décision de préemption… ce qui n’est pas le cas ici, selon elle.

D’autant plus qu’elle indique que plusieurs autres rétrocessionnaires potentiels étaient identifiés !

De son côté, la société évincée rappelle notamment que la SAFER a :

• préempté le bien à la demande d’une seule société concurrente ; la seule, avec elle, susceptible d’être intéressée par cette parcelle enclavée. Par conséquent, indiquer que plusieurs autres rétrocessionnaires pouvaient être intéressés par cette parcelle enclavée était totalement illusoire compte tenu de la configuration des lieux ;
• faussement présenté le rétrocessionnaire potentiel comme étant spécialisé en production ostréicole.

Des arguments qui emportent la conviction du juge, qui donne raison à la société évincée. Il considère, d’une part, que la mention, dans la décision de préemption, d’autres rétrocessionnaires potentiels était en effet illusoire compte tenu de la configuration des lieux et, d’autre part, que la SAFER avait effectivement faussement retenu, dans sa motivation, que le rétrocessionnaire potentiel était spécialisé en production ostréicole.

La motivation de la SAFER n’était donc pas réelle et ne visait qu’à dissimuler la perspective de privilégier un exploitant au détriment d’un autre !

La décision de préemption est donc annulée !

Vente de livres d’occasion : « joyeux Noël » !

Depuis 1981, la fixation des prix des livres fait l’objet d’une législation spéciale. Le but recherché à ce moment était de permettre un accès à la littérature égalitaire dans l’ensemble du pays, en s’assurant que le prix ne pourrait varier sur le territoire.

Du fait de cette législation, le prix d’un livre est fixé par son éditeur ou son importateur et toute transaction avec le consommateur final ne pourra se faire qu’entre 95 % et 100 % de ce prix initial de référence.

Cette règle de fixation du prix ne s’applique pas, néanmoins, lorsque le livre mis en vente est d’occasion.

En 2021, un texte a été publié afin d’encadrer un peu plus la vente de livres d’occasion…

Problème : plusieurs éléments d’importance étaient absents de ce texte, et notamment la définition même du « livre d’occasion ».

Un oubli « réparé » puisque désormais, le livre d’occasion est défini comme celui qui « quel que soit son état matériel, a déjà été acheté ou reçu à titre gratuit par une personne pour ses besoins propres, excluant la revente ».

Des précisions sont également apportées sur le fait que toute mise en vente de livres d’occasion aux cotés de livres neufs, quel que soit la méthode de vente proposée, doit distinctement faire apparaître la mention « occasion ».

Il est également précisé que pour les ventes en ligne la mention « occasion » doit apparaître systématiquement dès lors que le prix du livre est mentionné.

Les commerçants ont jusqu’au 23 décembre 2023 pour se mettre en conformité avec cette obligation.