Hypothèque et vente immobilière simultanée : à qui la priorité ?

Pour faire face à ses dettes, un couple décide de vendre un bien immobilier. Ils trouvent un acheteur et concluent entre eux la vente.

En parallèle, la banque du couple, souhaitant recouvrer ses créances, décide d’activer l’hypothèque qu’elle détient sur ce bien afin de le saisir. Et après l’avis favorable d’un juge, elle sollicite l’inscription de l’hypothèque au service de publicité foncière.

Une inscription qui intervient le même jour que la publication de la vente immobilière réalisée entre le couple et son acheteur.

Les deux procédures ayant des objectifs incompatibles et prenant leurs effets au même moment, il est nécessaire de les départager.

Pour le couple, la solution est claire : ayant signé la vente avec leur acheteur il y a déjà 2 semaines au moment de la publication, il faut considérer que le bien immobilier ne faisait plus partie de leur patrimoine au moment de la publication de l’inscription d’hypothèque.

Mais les juges rappellent que la vente comme l’hypothèque ne sont pas opposables au tiers tant qu’elles ne sont pas publiées.

Dès lors, lorsque les publications leur donnant cet effet sont faites le même jour, il convient de vérifier la temporalité des actes à leur origine.

Et si la vente avec l’acheteur a été signée 2 semaines avant les publications, l’avis du juge autorisant l’inscription d’hypothèque a lui été rendu 2 mois auparavant.

Les juges confirment donc que la priorité doit être donnée à l’inscription d’hypothèque, de sorte que la priorité est ici donnée à la banque.

Relations intracommunautaires : un numéro de TVA à vérifier

Rappelez-vous de cette affaire du début de l’année au cours de laquelle, à l’issue d’un contrôle fiscal, une société exerçant une activité de négoce de gros de matériels informatiques s’est vu réclamer un supplément de TVA, qu’elle a refusé de payer.

Elle estimait que le vérificateur lui avait refusé, à tort, la déduction (donc la récupération) de la TVA qu’elle avait payée au titre d’achats de matériels informatiques réalisés auprès de 3 fournisseurs… Ce que la loi l’autorisait pourtant à faire !

Sauf que les achats en question avaient été effectués auprès de 3 fournisseurs impliqués dans un circuit de fraude fiscale à la TVA. Une implication dont la société avait ou aurait dû avoir connaissance, selon l’administration. Ce qui la privait de tout droit à déduction de la TVA sur ses propres achats.

Une position alors confirmée par le juge qui a validé le redressement fiscal : la présence de la société depuis plus de 20 ans sur le marché du négoce de matériels informatiques et sa connaissance dudit marché aurait dû l’interpeller et l’amener à s’assurer de la fiabilité de ses fournisseurs.

Une affaire qui ne peut que conduire l’administration à rappeler l’importance de se renseigner sur vos futurs partenaires commerciaux, notamment pour éviter des fraudes et des escroqueries.

Et l’une des premières vérifications à effectuer est celle du numéro de TVA intracommunautaire de vos relations commerciales. Dans le cadre d’opérations intracommunautaires, cette vérification se révèle indispensable. Pourquoi ?

Plusieurs raisons l’expliquent :

• le numéro de TVA intracommunautaire fait partie des mentions obligatoires sur les factures ;
• les déclarations pour les livraisons intracommunautaires (EMEBI) et les déclarations européennes de services (DES) doivent mentionner le numéro de TVA intracommunautaire du client et la déclaration est impossible en cas de numéro erroné.

Par ailleurs, les entreprises doivent renforcer leur vigilance dans le cadre d’opérations intracommunautaires, c’est-à-dire avec des partenaires commerciaux situés dans un autre Etat membre de l’Union européenne.

Ces dernières années ont été marquées par le développement de multiples fraudes à la TVA de type « carrousel » permises en raison de la pratique de l’autoliquidation de la TVA et de la facturation sans TVA des ventes intracommunautaires.

C’est pourquoi, pour éviter d’être mêlé à un schéma de fraude fiscale, il est vivement recommandé de vérifier le numéro intracommunautaire de ces partenaires via le VIES, disponible ici.

Bonus écologique : du nouveau !

Le bonus écologique pour les voitures neuves est attribué, toutes conditions par ailleurs remplies, à tout particulier majeur justifiant d’un domicile en France, qui achète ou prend en location dans le cadre d’un contrat d’une durée supérieure ou égale à 2 ans, un véhicule neuf.

Ce bonus ne peut toutefois être obtenu, depuis le 1^er janvier 2023, qu’une fois tous les 3 ans, par catégorie de véhicule.

Les montants du bonus écologique évoluent pour tous les achats réalisés à compter du 2 décembre 2024, dans les conditions suivantes :

• 4 000 € pour un particulier dont le revenu fiscal de référence par part est inférieur ou égal à 16 300 € ;
• 3 000 € pour un particulier dont le revenu fiscal de référence par part est supérieur à 16 300 € et inférieur ou égal à 26 200 ;
• 2 000 € pour un particulier dont le revenu fiscal de référence par part est supérieur à 26 200 €.

Par ailleurs, le bonus écologique est désormais supprimé pour :

• les camionnettes neuves, tant pour les particuliers que pour les entreprises ;
• les deux-trois roues et quadricycles motorisés, ainsi que pour les cycles.

Notez que s’agissant des véhicules commandés ou dont le contrat de location a été signé avant le 2 décembre 2024, le bonus écologique, dans sa version avant cette date, peut s’appliquer si ses modalités sont plus avantageuses, sous réserve que leur facturation ou le versement du 1^er loyer intervienne le 14 février 2025 au plus tard.

Schématiquement, à compter du 2 décembre 2024, seules les voitures particulières neuves sont désormais éligibles au bonus écologique dès lors qu’elles respectent les conditions suivantes :

• être une voiture particulière neuve de catégorie M1 ;
• ne pas avoir fait l'objet d'une première immatriculation en France ou à l'étranger ;
• être immatriculée en France dans une série définitive ;
• ne pas être cédée par l'acquéreur ou le titulaire d'un contrat de location dans l'année suivant sa première immatriculation ni avant d'avoir parcouru au moins 6 000 kilomètres ;
• fonctionner exclusivement à l'électricité, l'hydrogène ou une combinaison des deux ;
• être vendue pour un prix inférieur à 47 000 euros TTC, incluant le cas échéant le coût d'acquisition ou de location de la batterie ;
• avoir une masse inférieure à 2,4 tonnes ;
• obtenir un score environnemental supérieur au score minimal requis.

Pour finir, la prime à la conversion est supprimée pour l’ensemble des catégories de véhicules et des cycles.

RGPD et concurrence déloyale : quelle articulation ?

Un pharmacien allemand commercialise via une plate-forme en ligne des médicaments dont la vente est réservée aux pharmacies.

Pour passer commande, le client doit renseigner un certain nombre d’informations, notamment son nom, l’adresse de livraison et les éléments nécessaires à l’individualisation des médicaments commandés.

Une pratique commerciale qui n’est pas au goût d’une pharmacie concurrente car, selon cette dernière, cette façon de vendre les médicaments serait une pratique déloyale tant que le pharmacien ne garantit pas que ses clients peuvent donner leur consentement préalable au traitement de leurs données personnelles relatives à la santé.

Concrètement, la pharmacie « traditionnelle » entame une action en justice à l’encontre de son concurrent qui est présumé ne pas respecter le RGPD sur la base de l’interdiction des pratiques commerciales déloyales.

Sauf que le RGPD prévoit des recours devant le juge au bénéfice :

• des personnes concernées par cette protection ;
• des organismes, organisations ou associations à but non lucratif ayant un mandat de la part de personnes protégées par le RGPD ;
• des autorités de contrôle chargées de surveiller et de faire appliquer la règlementation.

Autrement dit, le RGPD ne règle pas l’hypothèse où c’est le concurrent qui agit devant le juge.

Cette affaire a donc fait l’objet d’un renvoi préjudiciel à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) par les juges allemands.

Pour rappel, un renvoi préjudiciel est une procédure qui permet aux juges des États membres de l’UE de poser une question sur l’interprétation du droit de l’UE dans le cadre d’une affaire qu’ils doivent trancher.

La CJUE donne une réponse qui permet au juge auteur du renvoi de trancher le litige, mais également à tous les juges qui auront la même problématique.

Deux questions ont donc été posées à la CJUE :

• est-il possible de permettre à un concurrent d’agir contre l’auteur présumé de violations du RGPD au titre de l’interdiction des pratiques commerciales déloyales ?
• les informations saisies lors des achats en ligne de médicaments sont-elles des données de santé ?

Le recours d’un concurrent au titre du RGPD 

La CJUE rappelle que cette hypothèse n’est pas prévue par le RGPD qui n’interdit pas non plus aux pays d’autoriser dans leur règlementation aux concurrents d’agir en justice en raison d’une violation du RGPD sur la base des pratiques commerciales déloyales.

En effet, une telle possibilité permettrait de renforcer le droit des personnes protégées.

Les informations données pour commander des médicaments

La CJUE précise que, quand bien même les médicaments achetés ne seraient pas soumis à une prescription médicale, les informations données par l’acheteur constituent des données concernant la santé.

En effet, ces données permettent, par des rapprochements et des déductions, d’identifier des éléments de santé de la personne, peu importe qu’il existe un doute sur la question de savoir si l’acheteur a commandé les médicaments pour lui ou un tiers.

Par conséquent, le vendeur de médicaments doit informer le client de manière exacte, complète et compréhensible des caractéristiques et des finalités du traitement des données.

Il doit également demander au client de consentir au traitement ainsi décrit.

Une date butoir pour corriger sa TVA

Dès lors qu’une entreprise est effectivement assujettie à la TVA, la taxe qu’elle est amenée à payer à raison de ses investissements, ses dépenses et charges liées à l’activité professionnelle est déductible (sauf exceptions prévues par la loi) : par « déductible », il faut comprendre qu’elle vient diminuer le montant de la TVA que vous collectez vous-même auprès de vos clients en facturant vos ventes et/ou prestations.

La TVA que vous pouvez déduire correspond à celle qui figure sur la facture adressée par votre fournisseur.

La date à laquelle vous pourrez mentionner, sur vos déclarations de TVA, cette TVA déductible dépend de la date à laquelle cette même TVA est exigible chez votre fournisseur.

La mention de cette TVA déductible sera faite au moment du dépôt de la déclaration de TVA (tous les mois ou tous les trimestres, voire lors de la déclaration annuelle pour les entreprises relevant du régime simplifié).

Lorsque vous avez omis de mentionner un montant de TVA déductible sur la déclaration sur laquelle elle aurait normalement dû figurer, vous pouvez réparer cette omission sur vos prochaines déclarations de TVA, à la condition que vous agissiez avant le 31 décembre de la seconde année qui suit celle de l’omission.

Au-delà de cette date, vous perdez le droit de récupérer cette TVA déductible.

En clair, si vous avez omis de mentionner un montant de TVA déductible au cours de l’année 2022, vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour le mentionner sur votre prochaine déclaration, à la ligne 21 intitulée « Autre TVA à déduire » pour les déclarations mensuelles ou trimestrielles, à la ligne 25 intitulée « Omissions ou compléments de déductions » pour les déclarations annuelles.

Autres situations : si vous avez reversé la TVA collectée à l’occasion de ventes de marchandises ou de services qui ont, par la suite, été résiliées, annulées ou qui demeurent impayées, vous pouvez demander sa restitution ou son imputation sur les prochaines TVA jusqu’au 31 décembre de la seconde année qui suit celle au cours de laquelle l’évènement ouvrant droit à restitution s’est produit.

Notez que vous serez tenu de produire à l’administration fiscale la facture correspondante rectifiée.

Cette même procédure s’applique si vous avez commis, de bonne foi, une erreur sur le taux de TVA appliqué ou si vous avez appliqué de la TVA à une opération non imposable.

Dans ce cadre, vous pouvez corriger une erreur commise en 2022 jusqu’au 31 décembre 2024.

Comment indemniser le préjudice moral lié à une violation de données personnelles ?

Le règlement général pour la protection des données prévoit que toute personne dont les données à caractère personnel auront fait l’objet d’un traitement illicite a droit à la réparation du préjudice qu’elle aura subi.

Cependant, la réparation du préjudice moral peut s’avérer ardue du fait de sa nature peu quantifiable.

Une affaire a récemment interrogé les juges de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) en la matière et permet d’offrir quelques éclaircissements.

Dans cette affaire, une association de consommateurs a décidé de diffuser une vidéo de sensibilisation sur l’achat de véhicules d’occasion en parodiant un journaliste automobile renommé.

Celui-ci, n’ayant jamais donné son accord, demande que cette vidéo utilisant ses données personnelles soit retirée. Il demande également à être indemnisé pour le préjudice subi.

Les juges n’accèdent que partiellement à sa demande, car si la vidéo doit bien être retirée, ils estiment que l’association devra simplement présenter des excuses publiques au lieu d’une indemnisation.

Le journaliste conteste cette décision : pour lui, dès lors que ses données personnelles ont été utilisées sans son consentement, il a subi un préjudice moral. Un préjudice qui ne saurait être réparé par de simples excuses publiques.

L’association, de son côté, argue que la décision est adaptée, rappelant qu’à l’origine, cette vidéo était publiée dans le but de servir l’intérêt du grand public. Ce qui justifie une réparation du préjudice allégée, selon elle…

Appelés à se prononcer sur ces points, les juges de la CJUE vont d’abord rappeler que la simple violation de données ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable. Il faut que la personne concernée soit en mesure de rapporter la preuve d’un préjudice subi au-delà de la simple violation de données.

Cette considération faite, et face à la faible importance du préjudice moral subi par le journaliste, les juges valident les excuses publiques comme une réparation adaptée.

Cependant, ils apportent une autre précision relative à l’argumentaire de l’association en ce qu’elle faisait valoir la finalité de son action comme un motif pouvant atténuer la réparation du préjudice.

Si des circonstances atténuantes peuvent être prises en compte dans le calcul d’une amende, ça n’est pas le cas quand il s’agit d’estimer la réparation du préjudice subi par une personne.

Quelle qu’ait été l’intention, louable ou non, du responsable du traitement litigieux, elle ne peut justifier une indemnisation réduite pour la personne lésée.

« Mes Points Permis » : qu’est-ce que l’attestation de droit à conduire ?

Pour rappel, « Mes Points Permis » a remplacé depuis le 23 novembre 2023 le téléservice appelé « Télépoints », en conservant toutefois l’objectif premier : consulter le nombre de points sur son permis de conduire.

Depuis le 30 novembre 2024, la plateforme permet également de télécharger :

• le relevé intégral des mentions concernant le permis ;
• les informations relatives à l'existence, la catégorie et la validité du permis de conduire, sous la forme d'une attestation de droit à conduire sécurisée.

Cette attestation de droit à conduire sécurisée vaut autorisation de conduire durant 4 mois à compter de sa date d’émission.

Sanctions de l’AMF : pas de déduction possible ?

L’Autorité des marchés financiers (AMF) est un organisme français dont la principale mission est de veiller à la régulation et à la surveillance des marchés financiers.

Dans ce cadre, elle dispose d’une procédure, appelée procédure de « composition administrative » qui lui permet de sanctionner un particulier ou une entreprise en cas de non-respect des règles relatives aux marchés financiers, sans que l’affaire soit portée devant le juge.

La question qui se pose ici est de savoir si les sanctions pécuniaires, ainsi que les pénalités prononcées par l’AMF dans le cadre d’une procédure de composition administrative sont déductibles du bénéfice imposable.

Et la réponse est non ! L’administration fiscale rappelle que les sanctions pécuniaires et les pénalités de toute nature mises à la charge des particuliers ou des entreprises en cas de manquement à des obligations légales ne sont pas admises en déduction des bénéfices soumis à l’impôt, y compris celles prononcées par l’AMF au cours d’une procédure de composition administrative.

Les montants de plusieurs aides financières connus

Que ce soit par le biais de la politique agricole commune (PAC) de l’Union européenne (UE) ou au niveau national, les aides financières que peuvent recevoir les agriculteurs sont nombreuses.

Pour plusieurs d’entre elles, les nouveaux montants pour la campagne 2024 ont été publiés.

L'aide redistributive complémentaire au revenu pour un développement durable est fixée à 49,4 € par hectare.

Le montant forfaitaire de l'aide complémentaire au revenu pour les jeunes agriculteurs est fixé à 4 300 €.

Pour l’écorégime :

• le montant unitaire du niveau de base est fixé à 46,69 € par hectare ;
• le montant unitaire du niveau supérieur est fixé à 63,72 € par hectare ;
• le montant unitaire du niveau spécifique à l’agriculture biologique est fixé à 93,72 € par hectare ;
• le montant unitaire du bonus haies est fixé à 7 € par hectare.

Les montants unitaires des aides ovines dans les départements métropolitains hors Corse sont fixés à :

• 21 € par animal primé pour l’aide de base ;
• 2 € par animal primé pour la majoration accordée aux 500 premières brebis primées ;
• 6 € par animal primé pour l’aide ovine complémentaire pour les élevages détenus par de nouveaux producteurs.

Le montant de l’aide caprine dans les départements métropolitains hors Corse est fixé à 14,56 € par animal primé. Les montants unitaires de base pour l’aide aux petits ruminants en Corse sont fixés à :

• 24 € par animal primé pour les femelles éligibles ovines ;
• 16,67 € par animal primé pour les femelles éligibles caprines.

Les montants unitaires supérieurs pour l’aide aux petits ruminants en Corse sont fixés à :

• 48 € par animal primé pour les femelles éligibles ovines ;
• 33,33 € par animal primé pour les femelles éligibles caprines.

Autre information nouvellement connue : les coefficients de stabilisation servant au calcul des aides du régime des indemnités compensatoires de handicap naturel ont été publiés et peuvent être consultés ici.

De nouvelles conditions pour toucher les aides financières

En plus des précisions apportées sur le montant des aides, quelques nouveautés viennent impacter les conditions d’obtention des aides.

Le versement des aides de la PAC suppose le respect de certains engagements de la part des agriculteurs. On retrouve parmi ces engagements les « bonnes conditions agricoles et environnementales » (BCAE).

Des assouplissements sont ainsi mis en place concernant :

• la BCAE 8 « Maintien des éléments du paysage » ;
• la BCAE 9 « Interdiction de convertir ou de labourer les prairies permanentes dans les sites Natura 2000 ».

De plus, les conditions de la BCAE 1 « Obligation du maintien des prairies permanentes » sont largement revues.

Crédit d’impôt HVE : 1 fois, mais pas 2 !

Pour rappel, les entreprises agricoles qui disposent d’une certification d’exploitation à haute valeur environnementale (EHVE) en cours de validité au 31 décembre ou délivrée au cours de l’une des années 2022, 2023 ou 2024 peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt : le crédit d’impôt en faveur des entreprises agricoles qui disposent d’une certification d’EHVE d’un montant de 2 500 €.

Mais une entreprise peut-elle bénéficier plusieurs fois du crédit d’impôt au titre de l’obtention d’une certification HVE ?

Malheureusement, la réponse est négative ! L’administration fiscale précise sur ce point que, dès sa création, ce crédit d’impôt a été conçu comme une aide fiscale à versement unique et temporaire.

L’objectif poursuivi par ce crédit d’impôt était d’inciter les exploitations agricoles à s’engager rapidement dans une démarche agricole responsable.

Partant de là, le dispositif concerne uniquement l’obtention initiale de la certification par un exploitant agricole qui ne pourra pas y être éligible une 2^nde fois.