Nouveaux logements : déroger pour simplifie

Pour apporter des solutions à la problématique du logement, la loi Huwart comporte une série de mesures dérogeant à la réglementation en vigueur.

S’agissant de la réfection et surélévation des constructions

Les hypothèses de refus d’autorisation d’urbanisme pour des travaux de surélévation ou de transformation limitée de bâtiments déjà existants sont réduites.

En effet, un tel projet ne pourra plus être refusé sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d'implantation, d'emprise au sol et d'aspect extérieur des constructions.

Attention, cet assouplissement n’est applicable que si la construction initiale avait été régulièrement édifiée.

S’agissant du permis multisites

La loi élargit l’utilisation du permis d’aménager multisites à l’ensemble des lotissements. Jusqu’à présent, il était notamment réservé à des projets partenariaux d’aménagement (PPA) et à des opérations de revitalisation de territoire (ORT).

Il permet de faciliter l’instruction des autorisations d’urbanisme d’opérations complexes touchant des parcelles non contigües. Attention, 3 conditions doivent être réunies :

• la demande est déposée par un demandeur unique ;
• le projet constitue un ensemble unique et cohérent ;
• le projet garantit l'unité architecturale et paysagère des sites concernés.

Le projet peut également intégrer une ou plusieurs parcelles à renaturer dans le cadre d’un permis d’aménager multisites.

En matière de dérogations aux documents d’urbanisme

Par principe, le changement de destination des constructions ou des installations nécessaires aux activités agricoles ou forestières ou aux cultures marines est interdit.

Cette règle supporte à présent une exception pour les bâtiments agricoles et forestiers puisque leur destination peut, sous conditions, être modifiée, sous réserve que le projet ne soit pas de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages.

De même, les changements de destinations sont par ailleurs également facilités dans les zones naturelles, agricoles et forestières (NAF ).

Plus largement, il est possible pour les autorités compétentes de déroger à certaines interdictions prévues par le plan local d’urbanisme (PLU).

Ainsi, la construction de logements et d’équipements publics dans les zones d'activités économiques (ZAE) peut, toutes conditions remplies, être autorisée, malgré l’existence d’une interdiction initiale.

Il en va de même pour la construction de logements étudiants qui peut être autorisée dans les zones urbaines ou à urbaniser.

S’agissant des résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS)

Il est possible pour les autorités compétentes de louer des RHVS, normalement destinées aux personnes en situation de précarité, à des travailleurs dans les territoires présentant des besoins particuliers en matière de logement liés à des enjeux de développement de nouvelles activités économiques, d’industrialisation, d’accueil de travailleurs saisonniers ou en mobilité professionnelle.

Sont visés en particulier par cet assouplissement, qui durera 10 ans, les chantiers nucléaires et les projets de réindustrialisation d’un territoire.

S’agissant de la création de résidences à vocation d’emploi

La loi crée un cadre spécifique pour « les résidences à vocation d'emploi ».

Il s’agit d’un ensemble d'habitations constitué de logements meublés, loués pour une durée d'une semaine à 18 mois. Ces logements sont réservés aux étudiants, apprentis, stagiaires ou volontaires du service civique. Peuvent également y prétendre les personnes en cours de mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

Notez qu’au moins 80 % des logements d’une telle résidence doivent être loués en respectant des règles de ressources des locataires et de plafonds de loyers.

En matière de recours et de contentieux

Afin de sécuriser les projets, la procédure a également été adaptée et accélérée.

Ainsi, le délai pour former un recours gracieux a été réduit de moitié, passant de 2 mois à 1 mois.

De plus, ce recours ne proroge plus le délai de recours contentieux. Pour finir, les sanctions en matière de constructions illégales sont renforcées, avec :

• une amende pouvant aller jusqu’à 30 000 € ;
• une astreinte qui accompagne la mise en demeure qui passe de 500 à 1 000 € par jour de retard ;
• un plafond pour les sommes résultant de l'astreinte qui passe de 25 000 € à 100 000 €.

Solarisation des parkings : un calendrier assoupli et des modalités enrichies

Parce que le secteur de l’urbanisme et de l’aménagement connaît d’importantes difficultés plurifactorielles, les pouvoirs publics ont ciblé les leviers juridiques qui peuvent être actionnés pour soutenir ces secteurs.

Pour ce faire, la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement est intervenue sur plusieurs sujets, dont la solarisation des parkings.

Les modalités de la solarisation

Pour rappel, la loi du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production des énergies renouvelables, aussi connue sous le nom de « loi APER », a imposé la solarisation des parkings extérieurs de plus de 1 500 m² existants, sur au moins la moitié de leur surface.

Cette solarisation prend la forme, très concrètement, d’ombrières intégrant un procédé de production d'énergies renouvelables sur la totalité de leur partie supérieure assurant l'ombrage.

Si cette obligation est toujours d’actualité, les modalités pour s’y conformer ont été assouplies. Ainsi, il est possible d’opter pour un mix entre ombrières et végétalisation.

Concrètement, l'ombrage obtenu doit correspondre à au moins la moitié de la superficie du parking. Notez que les ombrières doivent couvrir au minimum 35 % de la moitié de la superficie des parkings, le reste pouvant être couvert par des dispositifs végétalisés concourant à l'ombrage.

De même, une 2^de modalité est possible pour satisfaire à cette obligation, en tout ou partie, par la mise en place d'un dispositif de production d'énergies renouvelables ne requérant pas l'installation d'ombrières. Autrement dit, il est possible de combiner plusieurs sources d’énergie renouvelable.

Attention, ce dispositif doit donner une production équivalente à celle produite par l'installation d'ombrières.

Un nouveau calendrier

Jusqu’à présent, le calendrier prévu s’étendait du 1^er juillet 2026 au 1^er juillet 2028.

Ce calendrier a été assoupli grâce à la possibilité d’accorder des délais supplémentaires. Ainsi, les parkings ayant une surface entre 1 500 m² et 10 000 m² devront s’équiper avant le 1^er janvier 2030 tandis que les parkings de plus de 10 000 m² auront jusqu’au 1^er janvier 2028.