Prêt à taux zéro : qui peut en bénéficier ?

Un particulier. Le prêt à taux zéro (PTZ) ne peut bénéficier qu’aux particuliers qui désirent acheter leur 1^re résidence principale.

Une résidence principale. Le PTZ est octroyé aux particuliers qui souhaitent acheter une résidence principale (en primo-accession) et qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 ans qui précèdent la demande de prêt.

Donc. Vous pourrez tout à fait bénéficier du PTZ si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un logement que vous placez en location.

Des preuves. Pour bénéficier du PTZ, vous ne pourrez pas vous contenter de votre bonne foi. Vous devrez en effet apporter la preuve du fait qu’au moment du dépôt de votre demande de prêt vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale et que vous ne l’avez pas été durant les 2 années qui précédaient ladite demande.

Ainsi. Vous devrez fournir les éléments suivants :

• le contrat de bail ou les quittances de loyer si vous êtes locataire ;
• une attestation de l’employeur couvrant la période de 2 ans si vous êtes titulaire d’un logement de fonction ;
• la date de votre arrivée sur le territoire français ainsi qu’un justificatif prouvant la non propriété de votre résidence principale si vous habitiez à l’étranger durant tout ou partie de la période de 2 ans qui précédait la demande de prêt.

Mais. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir l’un ou l’autre de ces documents, vous devrez procurer à la banque les éléments suivants :

• pour déterminer l’endroit où se trouvait votre résidence au cours des 2 années qui précédaient votre demande :
  • votre avis d’impôt sur le revenu ou votre avis de taxe d’habitation ;
  • ou 2 documents établissant la preuve du lieu de votre résidence (attestation d’assurance responsabilité civile, facture de téléphone, facture d’électricité, etc.) ;
  • ou une pièce d’identité.
• pour déterminer que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale :
  • un extrait cadastral mentionnant l’identité du propriétaire de l’endroit que vous avez désigné comme étant votre résidence principale ;
  • ou une fiche personnelle de renseignement immobilier à retirer auprès du service de publicité foncière.

Attention. Si en principe l’octroi d’un PTZ suppose que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans qui précèdent la demande de prêt, il est possible de déroger à cette condition de non propriété si vous-même ou l’un des occupants de votre logement est :

• titulaire d’une carte mobilité inclusion avec mention « invalidité » ;
• titulaire d’une carte d’invalidité délivrée avant le 1^er janvier 2017 ;
• bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou de l’allocation éducation (versée aux personnes qui ont un enfant handicapé à charge) ;
• victime d’une catastrophe naturelle ou d’une catastrophe technologique qui a rendu définitivement inhabitable la résidence principale, à condition que la demande de PTZ soit déposée dans un délai maximum de 2 ans suivant la publication de l’arrêté de catastrophe ;
• exproprié après la mise en place d’une procédure d’extrême urgence ;
• exproprié en cas de risque naturel ou technologique.

Un plafond de ressources… Le bénéfice du PTZ est réservé aux personnes qui disposent de ressources ne dépassant pas un certain plafond, plafond qui varie selon le lieu de situation du logement dont l’acquisition est envisagée, selon la nature du logement (neuf ou ancien) et selon le nombre de personnes qui doivent l’occuper.

… à justifier. Les ressources à prendre en compte sont celles correspondant à votre revenu fiscal de l’avant-dernière année précédant l’émission de l’offre de prêt.

Une condition d’occupation. Vous devez occuper le logement que vous achetez grâce au PTZ « à titre de résidence principale ». En clair, vous devez y vivre au moins 8 mois par an.

1 an. Vous devez également emménager dans le logement dans le délai d’un an qui suit la déclaration d’achèvement des travaux ou l’achat dudit logement s’il intervient après l’achèvement des travaux.

6 ans. De même, vous devez occuper ce logement à titre de résidence principale pendant les 6 ans qui suivent le versement des fonds octroyés dans le cadre du PTZ. En conséquence de quoi, vous ne pourrez pas utiliser votre logement comme résidence secondaire, vous ne pourrez pas le placer en location meublée ou saisonnière, et vous ne pourrez pas non plus le transformer en local commercial.

Mais. Dans certains cas particuliers, vous ne serez pas tenu d’occuper votre logement à titre de résidence principale pendant cette période de 6 ans. Il en sera ainsi si :

• vous êtes confronté à un cas de force majeure, c’est-à-dire si vous subissez un évènement extérieur, imprévisible et indépendant de votre volonté ;
• vous avez des problèmes de santé et que vous devez séjourner dans un établissement de soins (hôpital, centre médico-social, etc.) ;
• vous ne pouvez pas échapper à des obligations professionnelles et que vous êtes amené à faire des déplacements de longue durée : ce sera le cas par exemple des marins, des représentants de commerce, etc.

Une interdiction de location ? En principe, pendant cette durée de 6 ans, vous devez occuper votre logement à titre de résidence principale ce qui, a priori, vous empêche de le louer. Mais, sous réserve du respect de toutes les conditions suivantes, vous pourrez placer votre logement en location :

• vous devez impérativement vous trouvez dans l’une des situations suivantes :
  • avoir acheté le logement en vue de votre départ à la retraite ;
  • avoir un trajet d’1h30 (aller) pour vous rendre à votre travail ou devoir effectuer 50 km (aller) pour vous rendre au travail ;
  • décès de l’un des membres de votre foyer ;
  • divorce ou dissolution de PACS ;
  • invalidité ou incapacité reconnue ;
  • période de chômage d’une durée supérieure à 1 an.
• la durée de la location ne doit pas excéder 6 ans ;
• les ressources du locataire ne doivent pas excéder le plafond prévu pour le prêt locatif social ;
• le montant du loyer ne doit pas excéder le plafond prévu pour le prêt locatif social.

À noter. Si vous remplissez toutes ces conditions et si vous placez effectivement le logement en location, vous devrez prévenir la banque qui vous a octroyé le PTZ.

Prêt à taux zéro : pour quel achat ?

Une résidence principale. Comme nous l’avons vu, le PTZ doit vous permettre d’acheter un logement destiné à être occupé à titre de résidence principale, jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 années qui précèdent la demande de prêt.

Un logement neuf ou ancien ? Le PTZ peut vous servir à acheter un logement neuf ou ancien.

Depuis le 1^er avril 2024. Le recentrage du PTZ sur les zones tendues du territoire pour l’achat de logements neuf a été rétabli. 

- Consultez la liste des communes situées dans les différentes zones

Un logement neuf. Sont des logements neufs pour l’obtention d’un PTZ :

• les achats de biens immobiliers qui n’ont jamais été occupés (maison neuve, appartement acheté sous couvert d’une vente en l’état futur d’achèvement, etc.) ;
• les constructions de maisons individuelles accompagnées ou non de l’achat préalable du terrain ;
• les achats de logement par l’intermédiaire d’un contrat de location accession ;
• les locaux aménagés en logement qui, à l’origine, n’étaient pas destinés à l’habitation ;
• les logements anciens accompagnés de travaux de rénovation d’une ampleur telle qu’ils conduisent à remettre à neuf le logement.

Des travaux de rénovation. Pour pouvoir être considérés comme suffisants pour conduire à la remise à neuf du logement, les travaux de rénovation doivent venir :

• remplacer ou ajouter plus de la moitié des fondations du logement ;
• remplacer ou ajouter plus de la moitié des éléments de structure qui conduisent à rigidifier l’habitation ou qui participent à sa résistance : murs porteurs, planchers porteurs, charpente, etc. ;
• remplacer ou ajouter plus de la moitié des façades ;
• remplacer ou ajouter plus de 2/3 de tous les éléments suivants : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installation électrique, système de chauffage.

Un logement ancien. Les logements anciens sont des logements déjà construits qui nécessitent la réalisation de travaux de réhabilitation. Si vous souhaitez bénéficier d’un PTZ pour l’achat d’un logement ancien, vous devrez proposer un programme de travaux d’amélioration devant représenter plus de 25 % du coût total de l’opération. Ce programme devra être présenté au moment de l’achat.

Depuis le 1^er mai 2022, il est prévu que le programme de travaux doit permettre au logement d’atteindre un niveau de performance minimal. Pour satisfaire cette condition, il faut justifier :

• d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement avant travaux inférieure à 331 kWh/m² par an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, si vous disposez d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé avant le 30 juin 2021 et en cours de validité ;
• ou, à titre exceptionnel et jusqu’au 31 août 2022, d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement après travaux inférieure à 331 kWh/m² par an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement ; si vous êtes dans cette situation, vous devrez fournir une évaluation énergétique réalisée par un professionnel ;
• ou, dans les autres situations, d’un niveau de performance minimal après travaux correspondant à la classe E, DPE ou évaluation énergétique à l’appui.

Justifier de la réalisation des travaux. Les emprunteurs qui bénéficient d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour le financement de certains travaux dans leur résidence doivent justifier, auprès de l’établissement prêteur (généralement un établissement bancaire), de la réalisation desdits travaux dans un certain délai. À défaut, ils perdent les avantages financiers du prêt réglementé pour les opérations non terminées à la date prévue.

Un allongement de délai. Il est possible de solliciter un ou plusieurs allongement(s) du délai de réalisation des travaux prévus, dans les cas suivants :

1. force majeure ;
2. maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur ;
3. procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière ;
4. reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.

Quand ? La demande d’allongement de délai est à déposer au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai précédemment prévu.

Une demande traitée par la Direction Générale du Trésor…Lorsque l’emprunteur sollicite un premier allongement dans la situation visée au 1, ou après deux allongements accordés dans les cas visés aux 2 à 4, c’est la Direction Générale du Trésor qui se chargera du traitement de sa demande.

Procédure. Dans ces situations, l’emprunteur doit déposer sa demande et toutes les pièces justificatives nécessaires auprès de l’établissement prêteur, qui les transmettra à une société de gestion agissant pour le compte de l’État. Cette société devra analyser le dossier, et rendre un avis à la Direction Générale du Trésor qui se chargera ensuite d’accorder ou de refuser la demande d’allongement. Une fois sa décision prise, elle sera transmise à l’établissement prêteur, qui se chargera d’en informer l’emprunteur.

À défaut de réponse. Notez qu’à défaut de réponse de la Direction Générale du Trésor dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

…ou par l’établissement prêteur. Lorsque l’emprunteur sollicite un premier ou un second allongement de délai dans les cas visés au 2 à 4, c’est l’établissement prêteur qui se charge du traitement de la demande.

Des justificatifs. À l’appui de sa demande, l’emprunteur doit fournir les justificatifs suivants, qui seront versés au dossier de prêt :

• pour les demandes déposées pour cause de maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur :
  • un arrêt de travail ;
  • ou un certificat médical ;
  • ou un acte de décès ;
• pour les demandes déposées pour cause de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière :
  • un acte introductif d'instance ou justificatif d'un recours administratif ou judiciaire ;
  • une décision ou acte administratif ou judicaire affectant le délai de réalisation des travaux, notamment relatif au permis de construire ;
  • un extrait du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) en cas de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire ;
  • un procès-verbal établi par un huissier de justice à la demande du tribunal constatant la malfaçon ou l'inachèvement des travaux ;
  • un rapport d'expertise judiciaire ;
  • une mise en demeure, adressée au contractant, de livraison des travaux dans les délais prévus au contrat ;
• pour les demandes déposées suite à la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.
  • un arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique mentionnant la commune concernée par l'opération.

Un défaut de réponse. À défaut de réponse de l’établissement prêteur dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

Un contrôle. Notez que les allongements de délais accordés par les établissements prêteurs sont contrôlés par la société de gestion agissant pour le compte de l’État.

Un état de suivi. Enfin, au plus tard le premier jour ouvré suivant le 31 mars de chaque année, les établissements prêteurs doivent communiquer à la Direction Générale du Trésor, ou à la société de gestion agissant pour le compte de l’État, un état des allongements de délai accordés ou renouvelés au cours de l’année précédente en indiquant le motif d’allongement pour chaque prêt.

Un logement HLM ou conventionné. Vous pourrez aussi bénéficier du PTZ pour l’achat d’un logement ancien sans travaux, à condition qu’il s’agisse d’un logement HLM ou d’un logement conventionné.

Un logement HLM vacant ? Si le logement HLM que vous souhaitez acheter est vacant, vous devrez fournir à la banque une attestation, établie par l’organisme HLM vendeur, précisant que vous avez bien la qualité de « bénéficiaire ». Cette qualité de « bénéficiaire » est accordée aux particuliers qui remplissent certaines conditions leur permettant d’acheter un logement vacant appartenant à l’organisme HLM : généralement, il s’agit des locataires de l’organisme HLM et des gardiens d’immeubles qu’il emploie.

Prêt à taux zéro : pour quel montant ?

Un seul prêt. Point primordial à relever, vous ne pouvez prétendre au bénéfice que d’un seul PTZ par opération. Vous devrez en attester sur l’honneur auprès de la banque au moment du dépôt de votre demande de prêt.

Un montant limité. Le montant du PTZ qui vous est accordé ne couvrira pas le coût total de votre achat. Il est en effet limité à :

• 50 % du coût de l’opération pour les logements neufs et pour les logements anciens accompagnés de travaux de réhabilitation ;
• 20 % pour les logements anciens sans travaux (logements HLM ou conventionnés).

Donc. Pour acheter votre résidence, vous devrez donc disposer, en plus du PTZ, soit d’un apport personnel, soit d’un autre mode de financement (prêt classique, prêt d’épargne logement, prêt action logement, etc.).

Une triple limite. En réalité, si le montant du PTZ est limité à un pourcentage du coût total de l’opération, il est aussi encadré par un plafond global, au regard du coût de l’opération, qui varie selon le nombre d’occupants et le lieu de situation du logement, et par un plafond maximal du montant du prêt qui peut être accordé au titre d’un achat.

Tableaux synthétiques. Pour plus de clarté, reportez vous aux tableaux ci-dessous pour connaître les plafonds applicables zone par zone.

Pour le zone A :

Pour la zone B1 :

Pour la zone B2 :

Pour la zone C :

Appréciation des ressources. À compter du 1er janvier 2023, un décret devra fixer les modalités de détermination des ressources à prendre en compte, ainsi que la période de référence retenue pour l'appréciation de cette condition.

Un versement. Le montant octroyé au titre du PTZ est directement versé au vendeur du bien immobilier.

Un remboursement. Les modalités de remboursement du PTZ vont dépendre de vos ressources, et de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement.

Vos ressources. Les ressources annuelles à prendre en compte pour déterminer les modalités de remboursement sont bien sûr les vôtres, mais aussi celles des personnes qui vivent avec vous, divisées par un coefficient familial fixé à :

• 1 pour 1 personne ;
• 1,5 pour 2 personnes ;
• 1,8 pour 3 personnes ;
• 2,1 pour 4 personnes ;
• 2,4 pour 5 personnes et plus.

Des tranches. Une fois ce calcul fait, il faut déterminer dans quelle tranche de revenus vous vous situez (il y en a 4) afin de connaître la durée de votre remboursement. Ainsi :

• tranche 1 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 25 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 21 500 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 18 000 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 15 000 €.
• tranche 2 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 31 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 26 000 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 22 500 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 19 500 €.
• tranche 3 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 37 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 30 000 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 27 000 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 24 000 €.
• tranche 4 : 
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 49 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 34 500 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 31 500 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 28 500 €.

Durée du remboursement. La durée de vos remboursements dépendra de la tranche de revenus dans laquelle vous vous situez. Ainsi :

• pour les personnes relevant de la tranche 1 : pendant 10 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 15 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 2 : pendant 8 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 12 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 3 : pendant 2 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 13 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 4 : il n’y a pas de système de remboursement différé. 

Achat d’un terrain nu : au préalable, conclure un mandat !

Situation. Que ce soit dans un objectif d’habitation ou d’exercice d’une activité professionnelle, dans le cadre d’un investissement immobilier, il peut être intéressant de se tourner vers la construction lorsque l’on ne trouve pas le bâtiment adéquat. Ce qui suppose d’acheter un terrain en vue de construire. Se présentent alors plusieurs étapes que nous allons énumérer de façon chronologique.

1re étape : le mandat de vente. 1ère étape : le mandat de vente. Lorsque vous allez voir un professionnel de l’immobilier afin qu’il vous aide à trouver un terrain nu, la 1ère chose à faire est de régulariser et signer un mandat de recherche.

Un contenu spécifique. Au-delà des mentions propres à tout contrat de mandat, un mandat de recherche d’un terrain nu doit spécifier la particularité de l’opération et surtout le caractère constructible ou non du terrain. Il s’agit là en effet de la question juridique cruciale pour ce genre d’opération, au-delà de la surface et de l’emplacement.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le mandat »

Attention ! Vous devez indiquer au professionnel de l’immobilier si vous souhaitez construire ou non, pour éviter tout litige futur.

Exemple. Un agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, l’acquéreur ne lui ayant pas fait mention de son projet de construire une piscine.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier et devoir de conseil : illustrations pratiques »

Achat d’un terrain nu : dans un 2e temps, conclure un compromis !

2e étape : le compromis et les clauses particulières. Une fois trouvée la perle rare et l’accord conclu avec le vendeur, il s’agira de signer le compromis de vente. La caractéristique de la constructibilité devra être mentionnée comme étant essentielle et déterminante de façon explicite. La négociation commerciale portera sur cette question et le prix sera fixé en conséquence.

Si le terrain est loti... Dans cette situation, et parce que le terrain est alors soumis à une règlementation particulière et à un cahier des charges précis, le vendeur doit s’engager sur la constructibilité et sur la viabilisation du terrain. Le prix de ce type de terrain sera donc nécessairement plus élevé, le terrain étant prêt à bâtir.

Si le terrain n’est pas loti... En revanche, pour un terrain qui ne fait pas l’objet d’un lotissement, vous devrez être particulièrement prudent. Dans cette situation, il est conseillé d’insérer une condition suspensive d’obtention du permis de construire (PC) dans le compromis. Cela signifie que vous pourrez renoncer à acheter si vous n'obtenez pas votre PC avant la signature de la vente chez le notaire.

À défaut de condition suspensive, vous pouvez intégrer une clause de « reconnaissance de conseil donné » selon laquelle l’acquéreur est parfaitement informé que l’achat se fera indépendamment de l’obtention d’un permis de construire.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Ce qu'il faut savoir sur le permis de construire et d’aménager »

Pensez « CU » ! L’obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CU) est également un préalable indispensable : soit il s’agit d’un CU d’information, soit il s’agit d’un CU opérationnel. Ce dernier indique non seulement les « dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain », mais également si le terrain pourra accueillir le projet.

Attention ! Un CU n’autorise pas la construction. Il s’agit, en effet, d’un « document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière ».

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le certificat d’urbanisme (CU) »

Les actions à mener avant ou après le compromis. Entre le compromis et la vente immobilière, vous devrez agir au mieux afin d’obtenir son PC. Cela vous garantira la possibilité de pouvoir construire le projet voulu.

Descriptif et bornage. Si un compromis de vente est sur le point d’être rédigé, le descriptif du terrain vendu doit impérativement indiquer s’il est issu d’un bornage. Pour mémoire, l’acte de bornage valide de façon conventionnelle les limites du terrain entre les voisins, ce qui lève toute contestation future.

Deux situations sont possibles :

• le bornage est obligatoire si :
  • le terrain est situé dans un lotissement ;
  • s’il provient d’une division effectuée à l’intérieur d’une Zone d’aménagement concertée ;
  • ou si le terrain est issu d’un remembrement réalisé par une Association foncière urbaine ;
• si le bornage n’est pas obligatoire, un descriptif suffisamment précis du terrain devra être établi.

À noter. Une division de terrain devra également être envisagée si celui-ci n’est pas déjà individualisé.

Attention ! L’absence de mention du descriptif ou du bornage dans la promesse permet à l’acheteur de demander l’annulation dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.

Diagnostics : le cas de la pollution des sols. Concernant les diagnostics, un point de vigilance est à indiquer sur la pollution des sols. Cette question est un enjeu financier majeur. Les terrains disponibles et bien placés en zone urbaine sont, en effet, souvent situés sur d’anciens sites d’activité ou industriels. On voit ainsi des terrains ferroviaires, d’anciennes stations-services ou des usines, arriver sur le marché.

Que faire ? Ces terrains posent le problème d’une pollution ancienne et rarement documentée. Les excavations pour la construction peuvent faire apparaître de mauvaises surprises, d’autant que ces travaux de dépollution sont très onéreux. Le travail d’enquête doit commencer par l’historique des occupants du site et remonter le plus loin possible. Ensuite, un travail de forage pourra être mené pour s’assurer qu’il n’y a pas de nappes de pollution.

Comment se protéger ? Au niveau juridique, il est conseillé d’insérer des clauses de garantie du vendeur (attention : elles sont parfois difficiles à admettre pour le vendeur qui n’est pas toujours le pollueur).

Pensez aussi « ERNT ». L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) doit être fourni par le vendeur. Les autres diagnostics ne seront pas à fournir car ils n’ont pas à être réalisés pour les ventes de terrains nus.

Diagnostics : concernant les mouvements de terrains. Une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur du terrain si celui-ci est situé dans un secteur où les mouvements du sol sont connus. Pour cela, il est intéressant de consulter le site www.georisques.gouv.fr.

Servitudes. Autre spécificité sur laquelle il faut être vigilant concerne l’existence des servitudes. Le régime des servitudes légales et les actes antérieurs peuvent prévoir des servitudes de passage, d’écoulement, de vues, etc.

Que faire ? Une étude précise des actes et des états hypothécaires devra être faite (par le notaire), de même qu’une analyse de la configuration des lieux. On pourra aussi interroger les voisins pour s’assurer que personne ne dispose de droits gênants pour le projet.

Agissez vite ! Ces investigations doivent être menées au plus tôt. Ces questions devraient faire l’objet d’une condition suspensive dans le compromis, rédigée de façon assez générale, pour couvrir tout type de surprise après le compromis que ce soit sur la pollution, les servitudes, les servitudes d’urbanisme, etc.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Achat immobilier : le point sur l’impact des servitudes »

Achat d’un terrain nu : dans un dernier temps, conclure l’acte de vente !

3e étape : l’acte de vente. L’acte de vente doit être signé une fois que toutes les incertitudes et les conditions suspensives sont levées. Notez qu’il est toujours possible d’insérer une condition d’annulation de la vente après signature pour une raison bien précise. Cette solution ne devra être envisagée que dans des cas particuliers. En effet, toute la logique d’une vente immobilière est d’être définitive le jour de sa signature, sans retour en arrière possible présentant beaucoup d’inconvénients, pratiques, financiers, fiscaux.

A ne pas négliger ! L’acte de vente doit également indiquer l’état précis de l’accord des parties en ce qui concerne les différents frais comme les frais de bornage, de dépollution ou de leur garantie, et les dispositions fiscales, telle la suivante.

Contrat de réservation : un formalisme obligatoire ?

Un contrat préliminaire…Le contrat de réservation, également appelé « contrat préliminaire », est conclu dans le cadre d’une vente d’un logement situé dans un programme immobilier soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

… facultatif ou obligatoire ? La signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire. Toutefois, en pratique, les VEFA sont très souvent précédées par la signature d’un contrat de réservation.

Attention ! Dans le cadre de la VEFA, seul un contrat de réservation peut être, au préalable, signé. La conclusion d’un compromis de vente est, en effet, sanctionnée de nullité.

Contrat de réservation : un contenu précis

Un écrit obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement résulter d’un écrit dont le contenu est strictement encadré par la Loi.

Des mentions relatives aux parties. Tout d’abord, le contrat doit mentionner certaines informations concernant les parties, à savoir la société de promotion porteuse du programme immobilier et son client (identité complète, raison sociale, adresse, etc.).

Des mentions relatives au logement. Ensuite, le contrat doit comporter des informations propres au logement vendu : adresse, descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, descriptif des matériaux utilisés, etc.

Des mentions relatives à la vente. Enfin, le contrat doit mentionner des informations relatives à la vente elle-même : prix de vente, modalité de révision du prix de vente, date de signature du contrat de VEFA, le cas échéant, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai d’exécution des travaux, etc.
 

Des mentions relatives aux travaux que l’acquéreur se réserve. Le contrat de réservation d’une VEFA doit contenir une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Il aussi doit contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble. En outre, il doit préciser :

• le prix de vente, décomposé de la manière suivante :
  • le prix de vente convenu ;
  • le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
  • le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;
• le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.
  • à l’issue de ce délai, le vendeur doit. informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ;
  • à l’issue de ce délai, le vendeur doit informer la personne ayant délivré la garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement, des travaux dont l’acquéreur se réserve l'exécution et de leur coût.

De quels travaux s’agit-il ? Les travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution sont les suivants :

• installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
• pose de carrelage mural ;
• revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
• équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
• décoration des murs.

Des travaux aux caractéristiques précises. Pour que l’acquéreur puisse se réserver ces travaux, il est nécessaire que ceux-ci respectent les caractéristiques suivantes :

• être sans incidence sur les éléments de structure ;
• ne pas nécessiter d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
• ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
• ne pas porter sur les entrées d'air ;
• ne pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Quand l’acquéreur change d’avis. L’acquéreur qui change d’avis et ne veut plus exécuter les travaux réservés doit le notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).

À noter. Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Reproduction obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement reproduire certaines mentions légales.

     =>  Consultez les mentions légales devant être impérativement reproduites

Dépôt de garantie. Le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont le montant ne peut pas excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai, tout en dépassant 1 an, n'excède pas 2 ans (au-delà de ce délai, aucun dépôt ne peut être exigé).

Restitution du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie doit vous être restitué, sans retenue ni pénalité :

• si le contrat de vente n'est pas conclu par la faute du promoteur dans un délai prévu au contrat préliminaire ;
• si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire (il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité) ;
• si le ou les prêts prévu(s) au contrat de réservation n’est/ne sont pas obtenu(s) ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
• si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat de réservation ne doit pas être réalisé ;
• si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Notification de remboursement. Vous devez notifier votre demande de remboursement au notaire ou à la banque auprès de qui le dépôt est consigné ainsi qu’à la société de promotion immobilière par LRAR. Le remboursement doit intervenir dans le délai maximum de 3 mois à dater de cette demande.

Délai de rétractation. Une fois le contrat de réservation signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vendre votre logement : le point sur le délai de rétractation (délai SRU) ? »

Éco-prêt à taux 0 : qui peut en bénéficier ?

Un fonctionnement relativement simple. L’avance remboursable sans intérêt, ou « Éco-prêt à taux 0 » (éco-PTZ), est un dispositif spécial qui permet à un particulier de financer la réalisation, dans sa résidence principale, des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. Ce dispositif a vocation à s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour les particuliers… Le dispositif de l’éco-PTZ est ouvert principalement aux particuliers, mais les sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est une personne physique et les syndicats de copropriétaires peuvent aussi en bénéficier.

… sans condition de ressources. L’un des intérêts de ce dispositif est d’être accessible sans conditions de ressources, autres que celles qui seront nécessairement examinées par l’établissement de crédit pour apprécier votre demande de prêt.

En pratique. Pour la constitution de votre demande de prêt, vous devrez fournir les justificatifs suivants :

• la date d'achèvement du logement qui fait l'objet des travaux ;
• un justificatif de l'utilisation en tant que résidence principale du logement qui fait l'objet des travaux (si le logement ne constitue pas encore votre résidence principale, vous devez vous engager à ce que ce soit le cas au plus tard dans les 6 mois qui suivent la date de clôture du prêt à taux 0) ;
• votre dernier avis d'imposition ;
• le descriptif des travaux prévus et l'ensemble des devis détaillés associés ;
• le montant prévisionnel des dépenses de travaux d'économie d'énergie.

Pour information. La « date de clôture » du prêt s’entend de la date à laquelle vous transmettez tous les éléments justifiant des travaux réalisés, dans la limite de 3 ans à compter de la date de l'émission de l'offre de prêt.

Éco-prêt à taux 0 : pour quels travaux ?

Réaliser dans votre résidence principale… Le principe est le suivant : l'avance remboursable est octroyée pour financer des travaux dans les logements (situés sur le territoire national) achevés depuis plus de 2 ans et utilisés, ou destinés à être utilisés, comme résidence principale.

Pour rappel. Une résidence principale se définit comme le logement qui est occupé au moins 8 mois par an par l’emprunteur (sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) ou, lorsque le logement est donné en location ou mis à disposition gratuitement, par les personnes destinées à occuper le logement.

Un professionnel qualifié. Pour certains travaux, le professionnel qui les réalise doit être labellisé « Reconnu garant de l’environnement – RGE » (label respectant les critères de qualification exigés dans le cadre de travaux financés par l’éco-PTZ).

Travaux éligibles. Le prêt éco-PTZ permet de financer :

• des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale ; 
• des travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement ;
• les travaux concernant au moins une des 7 catégories d’actions suivantes :
  • isolation thermique de la toiture ;
  • isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
  • isolation thermique des fenêtres et portes donnant sur l'extérieur ;
  • isolation des planchers bas ;
  • installation ou remplacement d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire ;
  • installation d'un chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
  • installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

MaPrimeRénov'. Une catégorie d’éco-PTZ, dont le montant est encadré, est instituée pour financer le reste à charge des travaux déjà financés par « MaPrimeRénov’ ».

Conseil. Parce que cet éco-PTZ complémentaire doit être effectué dans les 5 ans de l’éco-PTZ initial, vous devez être en mesure de fournir un justificatif de clôture de l’avance initiale comprenant, outre l’adresse du logement concerné par les travaux, la date d’émission de l’offre de prêt à taux 0 initial et son montant.

Éco-prêt à taux 0 : pour quel montant ?

Un montant maximum. Le prêt est accordé pour un montant maximum variant de 10 000 € à 50 000 €, selon l’importance des travaux éligibles à envisager :

• 10 000 € pour la réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif ;
• 15 000 € pour les travaux comportant au moins 1 des 7 actions parmi les travaux d’économie d’énergie précités (7 000 € pour les travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur) ;
• 25 000 € pour les travaux comportant au moins 2 des 7 actions parmi les travaux d’économie d’énergie précités ;
• 30 000 € pour les travaux comportant au moins 3 des 7 actions parmi les travaux d’économie d’énergie précités ;
• 50 000 € pour les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement ;
• 50 000 € pour financer le reste à charge des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov.

À noter. Les dépenses qui peuvent être couvertes par l'avance remboursable sont les suivantes :

• coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux éligibles ;
• coût de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants ;
• frais de maîtrise d'œuvre et des études relatives aux travaux ;
• frais de l'assurance maître d'ouvrage éventuellement souscrite ;
• coût des travaux induits, indissociablement liés aux travaux éligibles.

Une durée maximum. En principe, la durée maximale de remboursement est fixée à 15 ans. Elle peut être portée à 20 ans lorsque l'avance finance des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement.

Éco-prêt à taux 0 : des obligations s’imposent à vous !

Des justifications. Si vous n’apportez pas la justification de la réalisation ou de l'éligibilité des travaux dans le délai de 3 ans à compter de la date d'émission de l'offre d'avance remboursable, vous pourrez être sanctionné : la sanction consistera alors à rembourser l’avantage indument perçu.

À noter. Au plus tard 2 mois avant l’expiration du délai de 3 ans, la banque doit vous relancer si vous n’avez pas encore transmis tous les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés.

Un allongement de délai. Il est possible de solliciter un ou plusieurs allongement(s) du délai de réalisation des travaux prévus, dans les cas suivants :

1. force majeure ;
2. maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur ;
3. procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière ;
4. reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.

Quand ? La demande d’allongement de délai est à déposer au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai précédemment prévu.

Une demande traitée par la Direction Générale du Trésor… Lorsque l’emprunteur sollicite un premier allongement dans la situation visée au 1, ou après deux allongements accordés dans les cas visés aux 2 à 4, c’est la Direction Générale du Trésor qui se chargera du traitement de sa demande.

Procédure. Dans ces situations, l’emprunteur doit déposer sa demande et toutes les pièces justificatives nécessaires auprès de l’établissement prêteur, qui les transmettra à une société de gestion agissant pour le compte de l’État. Cette société devra analyser le dossier, et rendre un avis à la Direction Générale du Trésor qui se chargera ensuite d’accorder ou de refuser la demande d’allongement. Une fois sa décision prise, elle sera transmise à l’établissement prêteur, qui se chargera d’en informer l’emprunteur.

À défaut de réponse. Notez qu’à défaut de réponse de la Direction Générale du Trésor dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

…ou par l’établissement prêteur. Lorsque l’emprunteur sollicite un 1er ou un 2nd allongement de délai dans les cas visés au 2 à 4, c’est l’établissement prêteur qui se charge du traitement de la demande.

Des justificatifs. À l’appui de sa demande, l’emprunteur doit fournir les justificatifs suivants, qui seront versés au dossier de prêt :

• pour les demandes déposées pour cause de maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur :
  • un arrêt de travail ;
  • ou un certificat médical ;
  • ou un acte de décès ;
• pour les demandes déposées pour cause de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière :
  • un acte introductif d'instance ou justificatif d'un recours administratif ou judiciaire ;
  • une décision ou acte administratif ou judicaire affectant le délai de réalisation des travaux, notamment relatif au permis de construire ;
  • un extrait du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) en cas de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire ;
  • un procès-verbal établi par un huissier de justice à la demande du tribunal constatant la malfaçon ou l'inachèvement des travaux ;
  • un rapport d'expertise judiciaire ;
  • une mise en demeure, adressée au contractant, de livraison des travaux dans les délais prévus au contrat ;
• pour les demandes déposées suite à la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique :
  • un arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique mentionnant la commune concernée par l'opération.

Un défaut de réponse. À défaut de réponse de l’établissement prêteur dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

Un contrôle. Notez que les allongements de délais accordés par les établissements prêteurs sont contrôlés par la société de gestion agissant pour le compte de l’État.

Un état de suivi. Enfin, au plus tard le premier jour ouvré suivant le 31 mars de chaque année, les établissements prêteurs doivent communiquer à la Direction Générale du Trésor, ou à la société de gestion agissant pour le compte de l’Etat, un état des allongements de délai accordés ou renouvelés au cours de l’année précédente en indiquant le motif d’allongement pour chaque prêt.

L’entreprise qui réalise les travaux est aussi concernée ! Notez que, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2015, l’entreprise qui doit réaliser les travaux est aussi tenue à une obligation spécifique : elle doit impérativement faire en sorte que ses devis ou ses factures permettent de justifier les informations qui figurent sur le descriptif des travaux remis à l’appui de votre demande de prêt (elle doit y faire figurer la description et la performance des ouvrages ou équipements installés et le montant des travaux, incluant la fourniture et la main d’œuvre, ainsi que les travaux induits indissociablement liés).

À noter. Ces justifications sont à apporter préalablement à la réalisation des travaux, à l’occasion de la demande de l’éco-PTZ, mais aussi une fois les travaux réalisés.

Attention. Si ce n’est pas le cas, l’entreprise s’expose à une amende de 10 % du montant non justifié des travaux (cette amende ne peut excéder le montant du crédit d'impôt dont bénéficie la banque).

Marchands de biens : de quoi parle-t-on ?

Qui est-il ? Les marchands de biens se définissent comme étant des personnes qui achètent en leur nom et de façon habituelle des immeubles, fonds de commerces, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.

Que fait-il ? 3 conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime des marchands de biens s’applique. Ainsi :

• la personne doit réaliser des opérations immobilières de façon habituelle et, surtout, les achats (ou souscriptions de parts) doivent avoir été réalisés avec l’intention de revendre, donc avec une intention spéculative ;

• la personne doit bien réaliser des achats et procéder à des ventes ;

• l’opération d’achat/revente doit porter sur des biens limitativement énumérés par la loi, à savoir des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières.

À noter. Aux biens ci-dessus énumérés s’ajoutent les droits immobiliers (servitude, mitoyenneté, droit de surélévation, etc.) et les droits mobiliers (droit au bail, promesse unilatérale de vente, etc.) qui s’y rapportent.

Habitude. La première condition qui caractérise un marchand de biens est la réalisation d’opérations d’achat/revente de façon habituelle. La notion d’habitude n’est pas strictement définie par la loi et va largement dépendre de l’examen des situations de fait, ainsi que de l’activité passée ou présente du vendeur de l’immeuble.

Exemple 1. Si le vendeur réalisant l’opération est un promoteur immobilier, enregistré en tant que tel, la notion d’habitude ne pose pas vraiment problème. Toutes autres conditions étant remplies, ce promoteur sera considéré sur le plan fiscal comme un marchand de biens.

Exemple 2. Un particulier qui achète un immeuble et le revend quelques mois plus tard peut être considéré comme un marchand de biens (sous réserves que toutes les conditions soient remplies), surtout s’il répète ce type d’opérations dans un temps plus ou moins rapproché.

Intention de revendre. Pour qu’une personne soit considérée comme un marchand de biens, il faut certes qu’elle acquiert des biens immobiliers de façon habituelle, mais surtout, qu’elle les achète dans le but de les revendre. Cette intention spéculative doit être présente dès l’acquisition : le juge a, en effet, rappelé à maintes reprises que l'intention spéculative doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur revente. En réalité, peu importe les raisons qui poussent une personne à vendre son bien immobilier (expropriations, problèmes de trésorerie, mutation professionnelle, etc.), elle sera considérée comme un marchand de biens, si dès le départ, elle a acheté ce bien dans l’unique objectif de le vendre et donc, d’en tirer un profit.

Du cas par cas. Comme la notion d’habitude, l’intention spéculative fera l’objet d’un examen au cas par cas par l’administration.

Exemple. Il a été décidé que l’intention de revendre était bien présente dans les situations suivantes :

• lotissement réalisé immédiatement après l’acquisition ;

• opérations nombreuses et fréquentes réalisées par le vendeur ;

• montant important des bénéfices réalisés ;

• court délai séparant les acquisitions des reventes ;

• etc.

Contre-exemple. Le juge de l’impôt a pu considérer que la revente d’un logement, initialement acquis à des fins essentiellement familiales, par exemple à titre de résidence principale de la famille, ne suffisait pas à qualifier la personne de marchand de biens.

Achat et revente. Par achat/revente, il faut entendre toutes les opérations ayant pour effet de provoquer un transfert de propriété. Sont entendues comme des opérations d’achat/revente, conduisant à qualifier un vendeur de marchand de biens, les situations suivantes :

• les apports en sociétés ;

• les expropriations pour cause d’utilité publique ;

• les remises à l’échange ;

• plus généralement, toutes les opérations par lesquelles une personne qui acquiert un bien dans le but de le revendre, le cède effectivement.

Exception pour les successions. Les successions ne peuvent pas être qualifiées d’opération d’achat/revente.

Mais pas pour les donations ? En revanche, à la différence du transfert de propriété intervenant dans le cadre d’une succession, le transfert intervenant dans le cadre d’une « simple » donation n’est pas opposable à l’administration. En clair, en présence d’une telle donation, l’administration aura 2 choix :

• soit en faire abstraction et considérer qu’il s’agit bien d’une opération d’achat/revente passible du régime des marchands de biens ;

• soit admettre l’existence de la donation.

Marchands de biens : comment sont imposés les bénéfices ?

Principe. Les profits réalisés par un marchand de biens relèvent des règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent donc être déclarés et imposés comme tels au titre de l’impôt sur le revenu. Il faut, en effet, savoir qu’un bien immobilier, pour un marchand de biens, n’est pas un « actif », mais du « stock » : le gain réalisé sur ce « stock » est donc du résultat ordinaire.

Donc... En conséquence, un marchand de biens qui cède un immeuble ne pourra pas se prévaloir du régime des plus-values immobilières qui s’applique au gain réalisé par un particulier en cas de vente ponctuelle d’un appartement, d’une maison, etc.

Les sociétés civiles. Les sociétés régulièrement imposées à l’impôt sur les sociétés (IS) et qui exercent une activité de marchand de biens resteront imposées à l’IS. En revanche, les sociétés civiles qui relèvent normalement de l’impôt sur le revenu (IR), mais qui exercent une activité de marchands de biens, seront soumises à l’IS et non pas aux BIC.

Plus-values. Que le marchand de biens soit imposé au titre des BIC ou de l’IS n’a aucune incidence sur le fait que le gain réalisé sera traité comme du résultat ordinaire. Les biens immobiliers détenus par un marchand de biens font en effet partie de ses stocks et non de son actif. Partant de là, le gain réalisé ne pourra pas bénéficier du régime des plus-values professionnelles et des exonérations qui y sont liées, le cas échéant.

Micro-BIC. Il est important de noter que lorsqu’une personne est imposée en tant que marchand de biens, elle ne pourra pas opter pour le régime micro-BIC.

Un droit de regard de l’administration fiscale... Au-delà des conditions d’exercice de l’activité, et notamment du contrôle du caractère habituel ou non de l’activité d’achat-revente de biens immobiliers, l’administration peut aussi contrôler la normalité des conditions d’exercice de cette activité. En clair, elle pourra apprécier si une opération immobilière a été faite à des conditions normales et, le cas échéant, rectifier le montant du bénéfice imposable si elle suspecte, au contraire, un acte anormal de gestion.

Exemple. C’est ce que l’administration a tenté de faire vis-à-vis d’un marchand de biens qui a vendu une villa qu’il détenait en stock pour un prix inférieur à sa valeur vénale. Elle y a vu un acte anormal de gestion et recalculé le bénéfice imposable du marchand de biens en retenant, non pas le prix de vente, mais la valeur vénale. Mais le marchand de biens a rappelé qu’il a tout de même réalisé une marge avec cette vente, ce qui a suffi pour le juge à contredire l’administration fiscale.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : qui paie ?

Un vendeur. La taxe est due par toute personne qui cède un terrain nu devenu constructible et ce, quelle que soit sa qualité : particulier, personne morale (société, association, etc.).

Un particulier. Les particuliers sont donc concernés par cette taxe, qu’ils cèdent leur terrain dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ou dans le cadre d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu (BIC, BA ou BNC).

Une entreprise. Les entreprises, sociétés (et autres groupements de même type) sont également concernées par cette taxe, à partir du moment où elles cèdent un terrain éligible : leur forme sociale, leur régime fiscal ou même leur qualité est sans incidence. Ainsi, pourront être tenus au paiement de la taxe, une société de capitaux, une société civile, une association, une région, un établissement public de recherche, etc.

Ainsi. Vous l’aurez noté, les entreprises et groupements qui sont, par principe, exonérés d’IS (impôt sur les sociétés) n’échappent pas pour autant, toutes conditions remplies, au paiement de la taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible.

À noter. La taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible est parfaitement compatible avec les autres dispositifs de taxation applicable en matière de vente immobilière. Ainsi, le vendeur d’un terrain nu pourra être tenu à la fois au paiement de la taxe (toutes conditions remplies), mais aussi au paiement :

• de l’impôt sur le revenu dû sur le gain réalisé (plus-value) au moment de la vente ;
• de l’impôt sur les bénéfices (IR ou IS) dû sur le gain réalisé au moment de la vente d’un bien affecté à l’exercice d’une activité professionnelle ;
• de la taxe facultative, instituée par les communes ou les établissements publics, qui porte, elle aussi, sur la cession d’un terrain nu devenu constructible.

     =>  Voir la fiche Gérer la taxe communale sur la vente d’un terrain nu devenu constructible

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : quels sont les biens imposables ?

Biens imposables. La taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les cessions à titre onéreux de terrains nus (ou de droits relatifs à des terrains nus) qui sont devenus constructibles, du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme, à une date postérieure au 13 janvier 2010.

3 conditions. Pour que la cession d’un terrain soit soumise à la taxe, 3 conditions doivent être remplies :

• la cession doit porter sur un terrain nu (ou sur des droits relatifs à un terrain nu) ;
• le terrain doit avoir été rendu constructible suite au classement opéré dans le ou les document(s) d’urbanisme applicable(s) ;
• le classement doit avoir été opéré postérieurement au 13 janvier 2010.

Terrains nus. Pour être soumis à taxation, le terrain cédé doit pouvoir être qualifié de « terrain nu ». Ainsi, sont des terrains nus :

• les terrains dépourvus de toute construction ;
• les terrains comportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (par exemple une grange devenu inutilisable de par son état durable d’abandon).

À noter. Sont également soumises à la taxe, toutes conditions remplies, les cessions de terrains nus devenus constructibles suite à la division d’une parcelle foncière plus importante.

Droits relatifs à un terrain nu. Il s’agit des droits réels immobiliers portant sur un terrain nu, tels que l’usufruit (le droit de jouir du terrain), la nue-propriété, les servitudes, etc.

Classement des terrains. Pour être soumis à la taxe, le terrain nu qui est cédé doit avoir été rendu constructible du fait du classement opéré par le plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme qui en tient lieu), par la carte communale ou par le règlement national d’urbanisme (en l’absence de documents locaux d’urbanisme).

Date. Sont soumis à la taxe les ventes de terrains qui sont devenus constructibles suite au classement opéré par les documents d’urbanisme postérieurs au 13 janvier 2010. En clair, si vous vendez un terrain devenu constructible suite à une décision de classement rendue avant le 13 janvier 2010, vous ne serez pas tenu au paiement de cette taxe.

Une première vente… Outre les conditions que nous venons d’évoquer, seules sont imposées les premières cessions de terrain, à condition qu’elles soient réalisées à titre onéreux.

…à titre onéreux. Seules les ventes de terrains sont concernées par cette taxe. En conséquence, les terrains nus transmis par donation ou par succession ne sont pas taxables.

Donc. Si un terrain nu devenu constructible par décision de classement postérieure au 13 janvier 2010 est donné plusieurs fois avant d’être vendu pour la première fois, cette vente sera soumise à taxation. Si, après cette vente, le terrain est vendu une nouvelle fois, cette seconde vente ne sera pas taxée.

Exonérations. Certaines ventes de terrains nus, qui remplissent pourtant toutes les conditions nécessaires, sont exonérées du paiement de cette taxe. Tel est le cas :

• des cessions intervenant plus de 18 ans après que le terrain soit devenu constructible (cette exonération ne commencera donc à s’appliquer qu’à compter de 2028, soit 18 ans après le 13 janvier 2010 pour les premiers classements) ;
• des cessions réalisées pour un prix inférieur à 15 000 € ;
• des cessions réalisées suite à une déclaration d’utilité publique prononcée en vue d’une expropriation ;
• des cessions pour lesquelles le rapport entre prix de vente et prix d’acquisition ne dépasse pas 10.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : comment elle est calculée ?

Montant. Pour calculer le montant de taxe due, il convient de déterminer la base de calcul de la taxe, à laquelle il sera appliqué un taux établi par la Loi.

Assiette. La base de calcul correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé.

Prix de vente. Il s’agit du prix de vente tel qu’il est stipulé dans l’acte établissant la cession. Pour diminuer le montant de la taxe à payer, il est possible de retrancher du prix de vente, justificatifs à l’appui, certains frais limitativement énumérés par la loi, à savoir :

• les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
• les indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;
• les honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• les frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Une liste fermée. Les frais de viabilisation ou d’aménagement paysager du terrain ne faisant pas partie de cette liste, ils ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la taxe.

Prix d’acquisition... Quant au prix d’acquisition, il faut également retenir celui mentionné dans les actes (acte d’achat ou déclaration de donation). A défaut de prix d’acquisition clairement établi par les actes, il sera tenu compte, pour la détermination de la base de calcul, de la valeur vénale réelle à la date d’entrée du terrain dans le patrimoine du vendeur.

… actualisé. Pour le calcul de la taxe, le prix d’acquisition doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac. Plus simplement, pour déterminer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de l’assiette, il convient d’appliquer la formule suivante :

Prix d’acquisition actualisé = prix d’acquisition x (dernier IPC publié au jour de la vente / dernier IPC publié au jour de l’acquisition).

Une simplification. Pour simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, l’administration admet l’utilisation de coefficients d’érosion monétaire pour les ventes intervenues depuis 2012.

Taux. Une fois l’assiette déterminée, il convient de lui appliquer un taux pour calculer le montant de taxe due. Le taux est fixé à 5 % lorsque le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition est supérieur à 10 mais inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de plus-value restante sera taxée au taux de 10 %.

À noter. Vous l’aurez compris, si le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition est inférieur à 10, il n’est fait application d’aucun taux : il n’y aura donc pas de taxation !

Exemple. Prenons l’exemple d’un terrain qui est cédé pour 290 000 €. Son prix d’acquisition actualisé est fixé à 5 000 €. L’assiette de la taxe est égale à 285 000 € (290 000 € - 5 000 €). Le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition actualisé est de 58 (290 000 / 5 000). En conséquence, le taux de la taxe sera de 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’acquisition actualisé, et de 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : quelles formalités ?

Une déclaration. Les éléments servant au calcul et au paiement de la taxe doivent être reportés sur l’imprimé 2048-IMM, utilisé habituellement pour déclarer les plus-values immobilières.

Qui paie ? La taxe est due par le vendeur du terrain, qu’il s’agisse d’un particulier, d’une société, d’une association, etc.

Où ? En principe, la taxe est déclarée et payée à la conservation des hypothèques. Par exception, dans certains cas particuliers (par exemple lorsque la vente du terrain est consentie au profit de l’Etat), la déclaration doit être déposée au service des impôts compétent pour le domicile du vendeur et le paiement doit être adressé soit au service des impôts lui-même, soit au notaire.

Résidence principale : une vente, par principe, exonérée

Une exception de principe. Alors que, par principe, toute vente d’un bien immobilier supporte normalement l’impôt, la vente de la résidence principale est totalement exonérée : qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le gain réalisé lors de la vente de votre résidence principale (la plus-value) sera purement et simplement exonéré d’impôt. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre « résidence principale »…

Résidence principale ? Une résidence principale est une habitation dans laquelle vous habitez habituellement et effectivement, au moment de la vente. Cela suppose donc, a contrario, qu’une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Si un doute subsiste, il vous appartiendra de prouver que l’habitation vendue est effectivement votre résidence principale (au moyen d’attestations du notaire et/ou du maire, des factures d’électricité, de téléphone, du lieu d’inscription sur les listes électorales, etc.).

Exemple. Un couple est propriétaire d’une maison qu’il occupe pour partie et qu’il affecte, pour l’autre partie, à une activité de chambre d’hôtes. A l’occasion de la vente de cette maison, il demande à bénéficier de l’exonération d’impôt sur le gain réalisé. Sauf que pour l’administration, l’exercice de l’activité de chambres d’hôte dans la maison a pour conséquence de limiter le bénéfice de l’avantage fiscal au seul gain qui correspond à la surface de la maison réellement occupée à titre de résidence principale. Mais pas pour le couple, qui précise qu’au moment de la vente, les chambres d’hôte n’étaient plus exploitées, et ne servaient qu’à héberger la famille et les amis. Argument insuffisant pour le juge, qui, au vu des éléments fournis par l’administration (autorisation d’exploitation de chambres d’hôte délivrée par la mairie, licence de vente d’alcool, revenus retirés de la location des chambres qui constituent l’essentiel des revenus déclarés par le couple, etc.), ne peut que confirmer le redressement fiscal.

Attention. L’exonération vise les « immeubles » en tant que tel. La vente d’un mobil home, même constituant la résidence principale du vendeur, ne peut pas bénéficier de cette exonération, sauf si des travaux le rende inamovible, de telle façon qu'il est impossible de le déplacer sans le démolir.

À noter. Il doit s’agir du lieu où vous résidez habituellement pendant la majeure partie de l'année : dans le cas où vous résidez 6 mois de l'année dans un endroit et 6 mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d'habitation.

La vôtre ? La résidence principale s’entend, bien entendu, du logement que vous détenez en direct ; mais il pourra aussi s’agir du logement détenu par une SCI, que vous occupez à titre de résidence principale en qualité d’associé. Dans ce cas, la vente du bien sera aussi exonérée, au même titre que si vous étiez vous-même propriétaire du logement. L’exonération ne portera que sur la fraction de l’immeuble que vous occupez à titre de résidence principale, et pour la quote-part de la plus-value vous revenant.

Et les dépendances ? L’exonération s‘applique au logement, ainsi qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires : aire de stationnement, garage (s’il est situé à moins d’un kilomètre), remises, granges, etc.

Cas vécu… Il a été jugé, concernant la vente, par un propriétaire, d’un terrain de 5 hectares sur lequel se trouvait sa maison, que faute de preuve, ce terrain ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale.

Résidence principale… au jour de la vente !

Une difficulté ? Le logement vendu doit constituer votre résidence principale au moment de la vente. Or, on sait que le délai entre la mise en vente d’un bien et sa vente effective peut être long, notamment en période de tensions sur le marché immobilier, comme c’est le cas en ce moment. Et, dans l’intervalle, vous pourriez très bien avoir déjà déménagé dans votre nouvelle résidence principale. Est-ce à dire, dans ce cas, que la vente de votre ancienne résidence principale ne sera pas exonérée ?

Une tolérance… L’administration se montre (heureusement) tolérante : l’exonération fiscale vous restera acquise si vous avez occupé le logement, à titre de résidence principale, jusqu'à sa mise en vente, et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant le délai de vente, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de votre famille ou des tiers.

… temporaire ! Mais sa tolérance a des limites : l'exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai normal, que l’administration estime à 1 an dans un contexte économique normal. Autant dire qu’il faut que votre bien plaise et soit mis en vente au juste prix pour être vendu le plus rapidement possible... Un délai de 26 mois a, par exemple, été jugé trop long, d’autant que le prix de vente réclamé par le vendeur était supérieur au prix du marché, ce qui a retardé la vente aux yeux de l’administration qui a refusé au vendeur le bénéfice de l’exonération fiscale. A l’inverse, un délai de 18 mois a été jugé normal, d’autant qu’un mandat de vente avait été confié à un professionnel de l’immobilier.

Logement occupé par l’acheteur ? Il est admis que l’exonération s’applique si le logement vendu est occupé par le futur acquéreur avec qui vous avez signé un compromis. Cela suppose toutefois qu’une convention d’occupation temporaire, directement liée à la vente, soit mise en place et que la régularisation notariée de la vente soit faite dans un délai normal à compter de la signature du compromis.

Attention. L'exonération pourra être refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque vous revenez occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.

Vendre votre résidence principale… en cas de sinistre

Une tolérance. Lorsqu’un propriétaire est contraint de libérer les lieux avant la mise en vente de son appartement, en raison d’un sinistre ayant rendu l’occupation du logement manifestement impossible, il pourra tout de même bénéficier de l’exonération d’impôt, dès lors :

• que le logement constituait sa résidence principale au jour du sinistre ayant rendu le bien manifestement inhabitable à compter de ce jour et jusqu’à l’achèvement des travaux de reconstruction ;
• qu’à compter du sinistre, le propriétaire a fait son possible pour que la reconstruction du logement ait lieu dans les meilleurs délais et pour que la vente définitive intervienne dès l’achèvement des travaux ;
• que les démarches liées à la mise en vente et que la signature de la promesse de vente sont intervenues avant la date d’achèvement des travaux ;
• que la signature de l’acte authentique de vente est intervenue quelques jours après l’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux de reconstruction au permis de construire ;
• que l’appartement est resté inoccupé durant toute la période comprise entre le sinistre et la vente.

Vendre votre résidence principale… en cas de séparation

Ça peut arriver... A l’occasion d’une séparation ou d’un divorce, il n’est pas rare que la résidence principale soit vendue et que, pour les besoins du divorce, l’un des conjoints ait d’ores et déjà quitté le domicile conjugal : contraint de partir, le logement ne constitue alors plus sa résidence principale. Que se passe-t-il en cas de vente ?

Encore une tolérance… Dans ce cas, l’exonération s’applique malgré tout au conjoint n’occupant plus le logement si l’autre ex-conjoint a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, et pour autant, là encore, que la vente intervienne dans un délai raisonnable. Notez que cette solution vaut aussi pour les concubins et les partenaires liés par un PACS en cas de séparation.

Si l’immeuble est en cours de construction. Dans l’hypothèse où un logement en cours de construction est vendu par un couple en instance de divorce, l'exonération prévue en faveur des résidences principales pourra s'appliquer s’il est prouvé que le logement était destiné à abriter sa résidence principale et si le couple n’est pas, par ailleurs, propriétaire du logement occupé durant la construction de la future habitation. Cette exonération vaut aussi pour les concubins et les partenaires liés par un PACS, sous les mêmes conditions, s’ils apportent la preuve de leur situation de concubinage ou de la conclusion d'un PACS.

Vendre votre résidence principale… en cas de mutation

Autre cas de figure. Vous faites construire votre logement et vous apprenez votre prochaine mutation (ou celle de votre conjoint) qui vous contraint à déménager. Pourrez-vous bénéficier, pour la vente du logement en cours de construction, de l’exonération fiscale appliquée aux résidences principales ? Oui, sous conditions…

Une exonération possible. Pour que cette vente soit exonérée, 3 conditions doivent être simultanément réunies :

• vous devez apporter la preuve que le logement vendu était destiné à votre habitation principale ;
• vous devez prouver que la vente intervient à la suite d'une mutation professionnelle ou à la suite d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ;
• vous ne devez pas, par ailleurs, être propriétaire du logement occupé pendant la construction de votre future habitation.

Encore un cas de figure… Vous décidez de vous installer à l’étranger et donc, de vendre votre résidence principale. La vente intervient après votre expatriation. Pouvez-vous bénéficier de l’exonération fiscale appliquée aux résidences principales ?

Non. L’exonération totale d’impôt est réservée aux seuls résidents français, les expatriés pouvant, quant à eux, bénéficier d’une exonération partielle d’impôt : la plus-value n’est exonérée qu’à hauteur d’un plafond de 150 000 €.

Une vente immobilière imposée ou exonérée ?

Par principe : une vente imposable. On le sait, en matière fiscale, il existe peu de revenus ou de gains qui échappent à l’impôt, et les ventes de biens immobiliers n’échappent pas à cette règle. Le gain réalisé à l’occasion d’une vente immobilière (ce qu’on appelle la « plus-value ») est donc normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (19 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 36,2%). Mais toutes les ventes immobilières sont-elles concernées ?

Quelle vente ? Ce que l’on évoque, ici, concerne les plus-values réalisées par les particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé : il s’agira donc des gains réalisés à l’occasion de la vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’un bâtiment loué, de titres de société civile immobilière qui détient elle-même des biens immobiliers. Mais il pourra aussi s’agir de la vente d’un bien par une SCI (qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés) et dont vous détenez les parts, hypothèse relativement fréquente dans le cadre des stratégies de détention des patrimoines immobiliers.

Le cas des locaux meublés. La vente d’un logement loué meublé suit le même régime fiscal que les ventes de bien non loués, sauf si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel, auquel cas vos gains seront soumis à l’impôt selon les règles des plus-values professionnelles. Sera qualifiée de loueur en meublé professionnel, la personne qui est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés, qui retire des loyers annuels de cette activité de plus de 23 000 €, ces recettes excédant les revenus professionnels du foyer fiscal.

Attention. Depuis le 8 février 2018, l’administration ne peut plus imposer la condition d’inscription au RCS pour reconnaître le statut de loueur en meublé professionnel, sous réserve que l’ensemble des autres conditions soient réunies.

Par exception, une vente exonérée. Certaines ventes bénéficient toutefois d’une exonération spéciale, totale ou partielle. Evoquons rapidement l’hypothèse de l’application des divers abattements pour durée de détention : appliqués sur le montant de la plus-value, ces abattements permettent d’obtenir une exonération totale de la vente, tant au niveau de l’impôt sur le revenu (immeuble détenu depuis au moins 22 ans, au moins 30 ans pour les terrains à bâtir) que des prélèvements sociaux (immeubles ou terrains à bâtir détenus depuis au moins 30 ans), des durées de détention inférieures à ces seuils permettant le bénéfice d’une exonération partielle.

Dans quelles hypothèses ? Attardons-nous quelques instants sur les exonérations admises par la règlementation fiscale, et qui concernent notamment la résidence principale, la résidence secondaire, la résidence locative, etc., lesquelles peuvent être exonérées… sous conditions…

Vendre votre résidence principale

Une vente exonérée ? Il s’agit-là d’un cas d’exonération fiscale que la plupart des personnes connaissent : si vous vendez votre résidence principale, le gain que vous réalisez sera purement et simplement exonéré d’impôts, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre habitation principale : comment l’administration fiscale définit-elle la « résidence principale » ?

Oui, mais attention… Une résidence principale est une habitation dans laquelle vous habitez habituellement et effectivement, au moment de la vente. Cela suppose donc, a contrario, qu’une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Si un doute subsiste, il vous appartiendra de prouver que l’habitation vendue est effectivement votre résidence principale.

Et les dépendances ? L’exonération s‘applique au logement, ainsi qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires : aire de stationnement, garage (s’il est situé à moins d’un kilomètre), remises, granges, etc.

Vendre votre résidence secondaire ou un bien loué

Une vente imposée ? Il ne s’agit plus, ici, de vendre la résidence principale, mais de vendre une résidence secondaire ou un bien que vous mettez en location. Parce que ce type de bien immobilier ne répond pas à la définition fiscale de la résidence principale, le gain réalisé à l’occasion de la vente sera normalement imposé. Sauf dans une hypothèse précise…

Oui, sauf si… Il existe un cas d’exonération à connaître, qui concerne celles et ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. La 1ère vente d’un logement autre que la résidence principale, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires, sera exonérée d’impôt sous réserve
que :

• vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant cette vente directement ou par l’intermédiaire d’une société (pour apprécier cette condition, il faut se placer au jour de la vente de la résidence secondaire ou du bien loué);
• vous vous serviez des fonds reçus grâce à cette vente pour acheter ou construire votre résidence principale, ce remploi devant être effectif dans les 24 mois de la vente.

À noter. Cette exonération est applicable, même si vous avez déjà vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’application de l’exonération ou d’en avoir demandé le bénéfice, n’ont pas ouvert droit à l’exonération.

Exemple 1. Un couple est propriétaire de 2 appartements et réside dans l’un d’entre eux à titre de résidence principale. Il décide de vendre le second appartement et s’acquitte de l’impôt dû sur le gain réalisé. Deux ans plus tard, à l’issue d’une procédure, l’achat de l’appartement constituant leur résidence principale est annulé par le juge. Le couple se rapproche alors de l’administration fiscale pour demander à bénéficier, rétroactivement de l’ exonération d’impôt sur le gain réalisé lors de la vente du second appartement : l’annulation de l’achat de leur résidence principale permet de considérer qu’au moment de la vente de sa résidence secondaire, il n’était pas propriétaire de sa résidence principale.

Non. L’administration considère que pour déterminer s’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt, il faut se placer au jour de la vente. Or, au jour de la vente de la résidence secondaire, l’achat de la résidence principale n’avait pas encore été annulé : le couple en était toujours propriétaire. L’administration a donc maintenu son refus, ce que le juge a confirmé.

Exemple 2. Un propriétaire vend sa résidence secondaire et demande à bénéficier de l’exonération d’impôt. Refus de l’administration qui lui rappelle que pour bénéficier de cette exonération, 2 conditions sont nécessaires : il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente, et il faut réinvestir le gain réalisé dans l’achat de cette résidence. « C’est bien le cas » répond le propriétaire, qui ne voit pas où est le problème : le projet de vente de sa résidence secondaire a tout de même débuté 18 mois avant l’achat de sa résidence principale. Sauf qu’un « projet de vente » n’est pas une vente, répond à son tour l’administration.

Ici, le propriétaire a donné mandat à 2 agences immobilières concernant la vente de la résidence secondaire un an après l’achat de sa résidence principale… une vente qui n’est d’ailleurs effectivement intervenue que 2 ans après cet achat, ce qui justifie, selon le juge, le maintien du redressement fiscal.

Une tolérance administrative… Pour tenir compte de certaines situations particulières, par exemple lorsqu’un propriétaire achète sa résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant même d’avoir vendu sa résidence secondaire (ou une résidence qu’il place en location), l’administration fiscale accorde, par mesure de tolérance et toutes conditions par ailleurs remplies, le bénéfice de cette exonération d’impôt dès lors que :

• la mise en vente de la résidence secondaire est antérieure à l’achat de la résidence principale ;
• la vente intervient dans un délai normal après l’achat de la résidence principale, la « normalité du délai » étant appréciée par l’administration au cas par cas ;
• le prix de vente est effectivement utilisé pour financer l’achat ou la construction de la résidence principale (on parle ici de « remploi ») : dans l’hypothèse d’un achat de la résidence principale au moyen d’un prêt-relais par exemple, le prix de vente devra être affecté au remboursement de cet emprunt ;
• l’acte authentique de vente doit mentionner expressément la somme dont le remploi est souhaité.

… pour certaines ventes seulement. Cette tolérance administrative ne concerne que les ventes de résidences secondaires intervenues depuis le 1er février 2012.

Vente d’un bien immobilier : une exonération pour les ventes réalisées au profit d’organismes en charge du logement social

Depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2023, l’exonération d’impôt sur le revenu s’applique aux ventes de biens réalisées au profit :

• d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, organismes de foncier solidaire, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition ;
• d’une collectivité territoriale, d’un établissement de coopération intercommunale compétent ou d’un établissement public foncier, en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition : dans cette hypothèse, le bénéfice de l’exonération suppose que le bien soit vendu dans le délai d’un an suivant son achat ; pour les cessions réalisées par un établissement public foncier, ce délai est porté à 3 ans ;
• de tout autre acheteur qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.

Attention. Ce dispositif d’exonération d’impôt ne s’applique pas dans les « quartiers prioritaires de la politique de la ville ».

Un calcul. Pour les ventes réalisées au profit d’un organisme en charge du logement social ou d’une collectivité territoriale, d’un établissement de coopération intercommunale compétent ou d’un établissement public foncier, en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social, l’exonération d’impôt est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que l’acquéreur s’est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.

Une précision. Notez que pour les organismes en charge du logement social l’exonération est totale, lorsque ce prorata dépasse 80 %.

Une sanction. En cas de manquement à l’engagement d’achèvement des locaux au terme des délais de 10 ou 4 ans, l’acquéreur sera tenu au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Cas particulier des fusions. Dans l’hypothèse d’une fusion de sociétés, l’engagement de construction de l’acquéreur n’est pas rompu si la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de cet engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. En cas de non-respect de cet engagement, la société absorbante s’expose, elle aussi, au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Sanction bis. En cas de manquement à l’obligation de cession dans le délai d’1 ou de 3 ans, les collectivités territoriales, les établissements de coopération intercommunale compétents ou les établissements publics fonciers qui achètent des biens immobiliers en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social devront reverser à l’État l’impôt dû sur la plus-value réalisée.

Vente d’un bien immobilier : autres hypothèses d’exonérations fiscales

Ventes de faible montant. Les ventes d’un montant inférieur à 15 000 € sont exonérées d’impôt, ce plafond étant apprécié transaction par transaction.

Et si plusieurs biens sont vendus au cours de la même transaction ? Lorsque plusieurs biens sont vendus à un même acheteur au cours d’une seule et unique transaction, le seuil de 15 000 € s’apprécie par transaction : le nombre de bien cédés lors de cette vente est sans incidence.

Ventes par un retraité de condition modeste. Les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sont exonérés d’impôt à raison des gains immobiliers qu’ils réalisent, à condition qu’ils ne soient pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que leur revenu fiscal de référence n’excède pas un certain seuil (en 2021, pour une vente en 2023, ce seuil correspond à 11 885 € pour la 1re part de quotient familial majoré de 3 174 € pour chaque ½ part supplémentaire), ces conditions étant appréciées au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente.

Personnes placées en maison de retraite. Une exonération, spéciale s’applique en faveur des personnes qui sont placées en maison de retraite et en faveur des adultes handicapés placés en foyer d’accueil : la plus-value que ces personnes réalisent à l’occasion de la vente de leur logement qui constituait leur résidence principale avant leur entrée dans l’établissement social ou médico-social est exonérée d’impôt. Cette exonération suppose toutefois que :

• le logement doit être vendu dans les 2 ans qui suivent l’entrée du propriétaire dans l’établissement, ce logement ne devant, dans l’intervalle, n’avoir fait l’objet d’aucune occupation ;
• le vendeur ne doit pas être soumis à l’IFI et disposer, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente, d’un revenu fiscal de référence ne dépassant pas un seuil fixé (en 2021 pour une vente en 2023, ce seuil est fixé à 27 947 € pour la 1re part de quotient familial, majoré de 6 530 € pour la première ½ part et 5 140 € pour chaque ½ part supplémentaire).

Vente d’un droit de surélévation. Les plus-values résultant de la cession d’un droit de surélévation en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation sont exonérées, jusqu’au 31 décembre 2024, sous réserve que l'acquéreur s'engage à réaliser et à achever les locaux destinés exclusivement à l'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acquisition.

Vente suite à une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation. Les plus-values qui résultent d’une vente suite à une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation sont exonérées d’impôt, sous réserve que le vendeur utilise l’intégralité de l’indemnité d’expropriation (ou du prix de vente), dans un délai de 12 mois suivant sa perception, pour l’achat, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Mais aussi. Cette exonération d’impôt s’applique également aux plus-values réalisées par les personnes ayant exercé un droit de délaissement.

Droit de délaissement. Au nom de l’intérêt général, il peut arriver qu’une commune décide de créer une « réserve » sur un bien vous appartenant (peu importe qu’il s’agisse d’un terrain nu ou d’une maison, etc.), réserve qui va vous empêcher de jouir pleinement de votre bien. Vous pouvez avoir, par exemple, l’interdiction de construire sur votre terrain ou avoir l’interdiction d’effectuer de nouveaux travaux sur votre maison.

1 solution ! Si vous estimez que la servitude est contraignante, vous pouvez utiliser votre « droit de délaissement ». Il s’agit d’une procédure administrative par laquelle vous demandez au bénéficiaire de la servitude d’acheter votre bien.

Défiscalisation Denormandie : une réduction d’impôt avantageuse

Une réduction d’impôt conséquente. Depuis le 1^er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2027, si vous achetez un logement faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration, ainsi qu’aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement, et sous réserve que le montant de ces travaux, facturés par un professionnel, représente au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat, vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Denormandie », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Des travaux d’amélioration ? Par « travaux d’amélioration », il faut entendre tous les travaux, sauf ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet :

• de créer des surfaces habitables nouvelles ou des surfaces annexes,
• de moderniser, d’assainir ou d’aménager des surfaces habitables ou des surfaces annexes,
• de réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Des surfaces annexes ? Pour information, sont des « surfaces annexes » les :

• garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
• loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 m² ;
• garages individuels et combles accessibles, uniquement pour les habitations individuelles.

Des critères de consommation énergétique. Les travaux de rénovation ou d’amélioration doivent respecter soit des critères de seuils de consommation énergétique, soit des critères de performance énergétique. Les travaux de rénovation éligibles au dispositif s'entendent de tous travaux ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables. Sont aussi visés les travaux visant à réaliser des économies d'énergie pour ces surfaces, ainsi qu’à créer des surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes (combles, garages). Sont toutefois exclus les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément.

S’agissant des seuils de consommation d’énergie primaire. La diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement doit être d’au moins 30 % par rapport à celle d’avant travaux (20 % dans un logement situé en copropriété) ; en outre, la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement rénové doit être inférieure à 331KWh/m²/an.

S’agissant des critères de performance énergétique. Le logement doit respecter des exigences de performance énergétique, pour au moins 2 des 5 catégories suivantes (et qui permettent d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331KWh/m²/an) :

• isolation de la toiture ;
• isolation des murs donnant sur l'extérieur ;
• isolation des parois vitrés donnant sur l'extérieur ;
• systèmes de chauffage ;
• système de production d'eau chaude sanitaire.

À noter. Le respect des seuils de consommation d’énergie et de performance énergétique est justifié par la fourniture :

• d'une évaluation énergétique réalisée par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés, qui indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux ;
• de factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance requis.

Spécialement pour l’Outre-mer. Sont éligibles au dispositif Pinel-réhabilitation, les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de rénovation (précités), et qui respectent à la fois une exigence thermique et une exigence énergétique :

• l’exigence thermique vise l'intégration au logement de l'un des équipements suivants : surtoiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare soleil horizontaux, brise-soleil verticaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies, ventilateurs de plafond ;
• l’exigence énergétique vise l'intégration au logement d'un au moins des équipements suivants :équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable,-pompes à chaleur, autres que air/ air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d'eau chaude sanitaire (ainsi que le coût de la pose de l'échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques), équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération.

Une réduction d’impôt variable. Cet avantage fiscal repose sur un engagement de votre part de louer le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale. Cet engagement peut être d’une durée de 6 ans ou de 9 ans, ce qui aura pour conséquence que la réduction d’impôt sera de :

• 12 % (23 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si votre engagement de location est de 6 ans ;
• 18 % (29 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si votre engagement de location est de 9 ans.

Prorogeable… Il est possible de proroger votre engagement de location pour une durée de 3 ans renouvelable une fois (si votre engagement initial est de 6 ans) ou de 3 ans non renouvelable (si votre engagement initial est de 9 ans), ce qui porte la durée maximale possible de votre engagement à 12 ans. Cette prorogation aura pour effet de proroger l’application de la réduction qui sera ainsi égale à :

• 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale (en cas d’engagement initial de 6 ans) ;
• 3 % pour la période triennale (en cas d’engagement initial de 9 ans).

Concrètement. La réduction d’impôt sera répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Elle se calcule en appliquant au montant de votre investissement, retenu dans la limite de 300 000 €, le taux correspondant. Le taux maximal est de 21 % (32 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si l’engagement de location est de 12 ans, ce qui fait une réduction d’impôt totale maximale de 63 000 €.

Pour information. La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, comprenant également les dépenses de rénovation, retenu dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 €, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par an et par contribuable. Notez que cet avantage est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Des frais et commissions plafonnés. Les frais et commissions qui sont imputés par les agents immobiliers et les autres intermédiaires à l’occasion de l’investissement sont dorénavant plafonnés. Le montant de ce plafonnement sera fixé par décret (non encore paru à ce jour).

Une sanction. Tout dépassement du plafond des frais et commissions susceptibles d’être perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisition de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt Denormandie (plafond devant être fixé par un Décret non paru à ce jour) est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 10 fois les frais excédant le plafond.

Défiscalisation Denormandie : les conditions à respecter

Une distinction à opérer. Si vous achetez un logement qui fait l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation, il est nécessaire d’opérer une distinction entre la date de réalisation de l’investissement, qui ouvre droit au bénéfice de l’avantage fiscal, et la date à laquelle la réduction d’impôt s’appliquera effectivement à votre revenu.

Date de réalisation de l’investissement. La date de réalisation de l’investissement à retenir est la date d’acquisition du logement, c’est-à-dire la date à laquelle vous avez signé l’acte authentique d’achat.

Date d’application de l’avantage fiscal. La réduction d’impôt ne s’appliquera effectivement à votre impôt sur le revenu qu’à partir de la date d’achèvement des travaux qui, pour mémoire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

Vous concernant. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez respecter les conditions et engagements suivants :

• vous devez vous engager à louer le logement (pendant 6 ou 9 ans prorogeables) sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale (un logement qui n’est pas affecté à la résidence principale du locataire peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal) ;
• si le logement appartient à une SCI, c’est elle qui prend cet engagement de location et vous devez, de votre côté, prendre un engagement de conserver les titres de la SCI pendant toute la durée de l’engagement de location ;
• vous devez louer le logement en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
• vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements au titre d’une même année d’imposition ;
• la base de calcul de votre réduction d’impôt ne pourra pas excéder le prix de revient d’au plus 2 logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Attention. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue. Il faut savoir qu’un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation du logement, conformément à sa destination.

Concernant le locataire. Pour les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2019, il vous est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant (pour autant qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal).

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez. Nous attirons particulièrement votre attention sur l’engagement de location et les modalités de cette location : votre engagement est pris sur au moins 6 ans, une durée relativement longue. Vous devez être en mesure de louer le bien acquis pendant cette période : autant acheter un bien que vous serez sûr de louer dans de bonnes conditions, d’où l’importance de la qualité du logement que vous achetez…

À noter. La réduction d’impôt Denormandie ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec la réduction d’impôt Pinel.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Défiscalisation « Pinel » : quel avantage fiscal ? » : quel avantage fiscal ? »

La défiscalisation ne fait pas tout !

Attention aux miroirs aux alouettes ! Qui n’a pas déjà vu une publicité dans les journaux qui évoque, à propos d’un investissement immobilier : « Ici, Monsieur Dupont a économisé 10 000 € d’impôts ! ». Ou comment transformer l’immobilier en un simple produit de défiscalisation... En matière d’investissement immobilier, comme pour tout investissement, la prudence est de rigueur, et la prise de risque mérite d’être bien étudiée…

Respectez la règle d’or ! En matière immobilière, on ne répètera jamais assez que la qualité d’un investissement repose sur 3 règles :

• règle n°1 : l’emplacement
• règle n°2 : encore l’emplacement
• règle n°3 : encore et toujours l’emplacement

A titre d’exemple. C’est précisément ce qu’un couple a appris à ses dépens. Les époux ont choisi d’investir en achetant un appartement situé dans une petite commune de Franche-Comté (700 habitants) située à près de 600 km de leur domicile. Suite à un contrôle fiscal, ils se sont vu refuser le bénéfice du dispositif De Robien, n’étant pas parvenu à louer l’appartement. Le couple a tenté d’obtenir une indemnisation en attaquant le conseil qui leur avait recommandé cet investissement, sans succès. Le juge a en effet examiné le contrat qui n’a pas été signé dans le but de bénéficier d’un avantage fiscal, de sorte que le professionnel ne peut être poursuivi en indemnisation à la suite d’un redressement fiscal.

La défiscalisation ne doit être que la « cerise sur le gâteau »… Posez-vous la question de votre motivation à investir : souhaitez-vous vous constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite ? Souhaitez-vous investir en vue de financer, à terme, les études de vos enfants ? Est-ce un bien que vous envisagez d’habiter dans les années à venir ? Le montage de votre dossier de financement et d’investissement doit tenir compte de l’ensemble de ces paramètres. Quant à la défiscalisation, même si elle s’avère fortement incitative et vous permettra de financer votre investissement, elle ne doit pas être la seule motivation : n’oubliez pas qu’avant de défiscaliser, vous investissez dans un bien immobilier, sur le long terme.

Et elle peut être source de déconvenue… Si un investissement réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation présente l’immense avantage d’optimiser votre fiscalité personnelle (votre impôt finance en partie votre investissement), il n’en demeure pas moins que ce n’est pas sans conditions. Notamment, ces dispositions de défiscalisation immobilière sont assorties d’un engagement de location plus ou moins long (de 6 à 9 ans, voire 12 ans). Pendant ce délai, votre logement doit être loué, sous peine de voir l’administration vous refuser le bénéfice de l’avantage fiscal attaché à votre investissement.

Pour la petite histoire…Un couple est propriétaire d’un appartement au titre duquel il a opté pour le régime de défiscalisation immobilière « Robien » Ce dispositif n’est applicable que si le logement est loué à une personne qui en fera sa résidence principale. Problème : à l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration s’est aperçue que le logement loué ne constituait pas la résidence principale du locataire. Elle a donc a remis en cause l’avantage fiscal dont a bénéficié le couple. Mais ce dernier conteste ce redressement : pour lui, le titulaire du bail est présumé occuper le logement; en outre, le couple estime qu’aucune fraude ni négligence ne peuvent lui être reproché à ce sujet qui pourraient conduire à une remise en cause de l’avantage fiscal. Mais là n’est toutefois pas le problème pour le juge : le seul fait que le logement ne soit pas occupé « à titre de résidence principale » par le locataire empêche de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

Investir dans un logement locatif : les bons réflexes !

Un investissement qui engage ! Investir dans un logement est loin d’être un acte banal, notamment (et surtout ?) sur le plan financier. Vous vous engagez sur de nombreuses années, vous devez bien souvent rembourser un emprunt, etc.

Posez-vous les bonnes questions ! Au-delà de la vérification de la qualité du bien en lui-même, avant d’investir, interrogez-vous sur l’environnement du bien :

• situation du bien : est-il bien desservi et accessible (facilité de stationnement, proche d’un transport en commun…) ? Le quartier est-il agréable (présence de commerces de proximité, de services, etc.) ?
• marché locatif : le marché de la location est-il dynamique ou, au contraire, est-il en saturation ? Quelle est la typologie des logements locatifs construits récemment (plutôt des maisons individuelles, plutôt des T2/T3, plutôt des petites surfaces) ?
• la qualité du logement en lui-même : offre-t-il une réelle perspective de location sur le long terme ? Offre-t-il une perspective de revente dans de bonnes conditions, le cas échéant ?

Evitez les pièges ! Combien d’investisseurs ont subi une véritable déconvenue en achetant un bien immobilier dans une ville qu’ils ne connaissaient pas, sous prétexte de réaliser des économies d’impôt ? Avant d’acheter, allez sur place pour vous faire votre propre idée. Renseignez-vous sur la qualité de vie du lieu de votre investissement. Demandez-vous si vous accepteriez que vos propres enfants habitent dans un logement situé là où vous envisagez d’investir.

Au cas où… Dans une affaire qui a opposé un couple et un promoteur, l’investisseur a obtenu l’annulation d’un contrat de vente d’un logement au motif qu’il avait été trompé par le promoteur. Malgré un état de saturation du marché locatif local de Carcassonne qu’il connaissait, un promoteur avait néanmoins assuré au couple investisseur, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme. L’agence qui a commercialisé ce logement avait d’ailleurs réalisé une étude financière personnalisée en faveur du couple sur la base de ce document et lui avait remis un dossier destiné à lui faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque. Autant d’éléments caractéristiques d’un dol, selon le juge, qui a validé l’annulation de la vente.

Mais attention ! Dans une autre affaire, l’investisseur a perdu son procès contre le promoteur qui lui a vendu un appartement dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière. L’investisseur reprochait au professionnel de ne pas lui avoir fourni d’information circonstanciée sur le potentiel locatif du logement. Mais le professionnel conteste toutes ces allégations et rappelle au contraire que :

• l’investisseur a bénéficié d’un dossier lui présentant l’ensemble de données économiques et fiscales du projet, mettant en évidence le dispositif de défiscalisation immobilière ;
• le revenu locatif mensuel du logement correspond à celui auquel il a pu être loué ;
• le bien a été loué de manière assez constante à un prix dont il n’est pas soutenu qu’il n’ait pas été conforme aux conditions pratiquées sur le marché locatif ;
• l’investisseur devait nécessairement intégrer les aléas d’une location immobilière et les fluctuations du marché ;
• l’investisseur n’a jamais pris le soin de s’informer de la pertinence de ce projet au regard de sa situation, ni même de se rendre sur place.

Autant d’arguments qui ont convaincu le juge pour qui l’investisseur n’apporte pas la preuve que l’intermédiaire aurait manqué intentionnellement à son obligation précontractuelle d’information, qui n’a donc rien à se reprocher ici.

Le rôle de la banque. Il ne faut pas non plus sous-estimer le rôle de la banque qui, en étudiant la faisabilité financière de l’investissement, saura aussi attirer votre attention sur le risque encouru. Sachez d’ailleurs, à ce sujet, qu’elle est même tenue d’un devoir de mise en garde si elle estime que l’investissement immobilier vous expose à un endettement excessif au regard de vos capacités financières.

Le rôle du conseiller en patrimoine. Le conseil malavisé d’un gestionnaire en patrimoine ne donne pas forcément lieu à indemnisation relative au montant d’un éventuel redressement fiscal : par principe, en effet, le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf lorsqu'il est établi que, dûment informé ou dûment conseillé, il n'aurait pas été exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.

Exemple. Il a été jugé qu’un gestionnaire en patrimoine ayant mal conseillé ses clients sur les avantages fiscaux auxquels ils pouvaient prétendre dans le cadre d’un programme de défiscalisation n’avait pas pour autant à les indemniser, dans la mesure où ceux-ci avaient soutenu qu’un conseil avisé les aurait fait renoncer à l’opération. Le juge a rappelé que l’indemnisation n’était due par le gestionnaire en patrimoine que dans la mesure où un bon conseil aurait permis à ses clients de payer un impôt moindre que celui qui a été mis à leur charge suite à la rectification fiscale. Ce qui n’était pas le cas dans cette affaire.