Un mandat obligatoire pour l’agent immobilier

L’agent immobilier… Rappelons que l’agent immobilier est un mandataire qui intervient pour le compte d’un vendeur, un acquéreur, un propriétaire, etc. et qui est chargé de mettre en relation plusieurs personnes en vue de réaliser une transaction. Comme vous le savez, cette activité est strictement encadrée par la Loi, notamment en ce qui concerne la réglementation propre au mandat.

… un intermédiaire. L’agent immobilier est un intermédiaire entre 2 clients qui souhaitent soit acheter ou vendre, soit mettre en location ou louer. Mais encore faut-il être titulaire d’un mandat valide.

Quel mandat ? Le mandat est un contrat signé entre l’agent immobilier et son client qu’il va représenter dans ses démarches : il s’agira notamment de rechercher un acquéreur, de réaliser une négociation en vue d’une transaction immobilière, de mettre en location un bien immobilier, etc. Il ne s’agit, en aucun cas, d’une offre de vente en tant que telle susceptible d’engager votre client (sauf clause contraire). Il doit être rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, chacune d’elles en recevant un exemplaire. Il existe deux grands types de mandat :

• le mandat simple : c’est le mandat qui laisse le plus de liberté au vendeur puisqu’il lui permet de mettre en concurrence plusieurs agences immobilières et autorise une intervention directe de sa part sans recours à l’agent ;
• le mandat exclusif : l’agent commercial est seul titulaire d’un mandat sur le bien mis en vente ou en location (aucune concurrence possible pendant la durée du mandat) ; il se trouve alors dans une position plus sécurisée (mandat irrévocable pendant la durée prévue), mais voit, en échange, ses obligations envers son client accrues.

Attention au démarchage. Si vous faites signer un mandat au domicile de votre client ou à son travail, n’oubliez pas de l’informer de son droit de rétractation dans un délai de 14 jours (annexez un formulaire de rétractation à votre mandat). N’oubliez pas que ce droit à rétractation profite aussi aux entreprises qui emploient moins de 5 salariés dès lors que la vente d’un bien ou d’un fonds de commerce n’entre pas dans le champ de son activité principale.

Et pour les avenants ? Si vous faites signer un avenant au mandat au domicile du client, et dès lors que cet avenant ne fait que modifier un contrat (le mandat) déjà existant, il ne semble pas nécessaire de respecter la réglementation liée au démarchage, et notamment le droit de rétractation. Néanmoins, pour plus de sécurité, il est préférable de faire signer l’avenant au mandat directement à votre agence.

Entre professionnels ? Un agent immobilier qui agit pour le compte d’un promoteur doit conclure avec ce dernier un mandat. A défaut, il n’a pas droit à des honoraires.

Le mandat : un contrat écrit aux conditions impératives

Plusieurs conditions. Le mandat, qui va formaliser sur le plan juridique les relations entre l’agent immobilier et son mandant, suppose, pour sa validité et son opposabilité, le respect de strictes conditions.

Forme du mandat. Le mandat doit être formalisé par écrit, en autant d’exemplaires qu’il y a de clients, préalablement à l’accomplissement de toutes diligences de la part de l’agent immobilier.

Durée du mandat. Le mandat est limité dans le temps (à défaut, il n’est pas valable, ce qui entraînera une perte de tout droit à commission). L’usage veut que le mandat dure 3 mois. En pratique, une clause de tacite reconduction limitée dans sa durée est souvent prévue. N’oubliez pas que les modalités de non reconduction du mandat doivent être lisibles et visibles : il faut rappeler au client la date limite de résiliation et la possibilité de dénoncer le mandat au plus tard 1 mois avant l’échéance prévue dans des termes clairs et compréhensibles.

Attention à la faculté de résiliation. Elle ne doit pas être restreinte (à défaut, le mandat est nul).

Fin du mandat. Le mandat prend fin soit par l’arrivée du terme prévu, soit par dénonciation, soit par renonciation de l’agent immobilier à exécuter sa mission prévue au mandat (vente d’un bien, mise en location et recherche de locataire, etc.). Attention : vous devez impérativement délivrer à votre client (par lettre recommandée ou tout mode par écrit avec récépissé ou émargement) une copie de la quittance mettant fin au mandat.

Les différentes clauses à prévoir. Le mandat doit contenir un certain nombre de clauses. Pour être valable, Il doit indiquer :

• le nom du mandant (votre client) ainsi que celui du mandataire (vous) ;
• la durée et l’objet du mandat (vente, location, etc.) ainsi que le bien concerné ;
• l’étendue des pouvoirs de l’agent immobilier pour réaliser sa mission ;
• les modalités de la reddition des comptes ;
• votre rémunération (son montant et celui à qui revient la charge de vous la payer – charge exclusive ou à partager et modalités du partage ; une simple référence à un barème affiché dans vos locaux n’est pas suffisant) ;
• la description des moyens que vous devrez mettre en œuvre pour réaliser votre mission d’agent immobilier pour parvenir au but recherché (en présence d’un mandat exclusif, cette obligation est renforcée : vous devez préciser les actions que vous devez entreprendre ainsi que les modalités au moyen desquelles vous rendez compte des diligences entreprises) ;
• le numéro du mandat qui sera inscrit au registre des mandats ;
• la mention de votre qualification professionnelle (numéro de carte professionnelle, montant de la garantie, coordonnées de la compagnie d’assurance couvrant votre responsabilité civile professionnelle, mention selon laquelle vous êtes autorisé à recevoir des fonds, etc.).

Pensez aussi… Pensez à insérer, le cas échéant, les mentions suivantes :

• la mention des diagnostics qui seront à effectuer (dans l’hypothèse où vous assurez la réalisation de ces diagnostics et que vous faites l’avance des frais contre remboursement) ;
• le cas échéant, la mention prévoyant le paiement des honoraires qui vous sont dus même si l’opération est réalisée sans votre concours ;
• le cas échéant, la mention selon laquelle le mandat est conclu à titre exclusif (et le délai de cette exclusivité) ;
• la « clause pénale » qui a vocation à sanctionner l’inexécution par le mandant de l’une de ses obligations contractuelles (elle ne peut pas prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulé dans le mandat ; sa rédaction doit être expresse et la clause doit être mentionnée en caractère très apparents pour être valable) ; attention au libellé de cette clause, appréciée très sévèrement par les juges, au regard notamment de ses conditions de validité.

A noter. Lorsque vous traitez un mandat sur une banque de données informatiques, vous devez indiquer sur le mandat que votre client vous autorise à saisir sur votre fichier les informations personnelles le concernant (nom, âge, adresse, etc.). Cette clause doit rappeler que votre client dispose d’un droit d’accès et de rectification.

Signature. Le mandant et le mandataire doivent signer le mandat et il faut indiquer le nombre de pages. Il doit être délivré autant d’exemplaires qu’il y a de mandant.

Qui signe ? Le mandat doit être signé par le propriétaire du terrain ou du bien immobilier vendu. En cas de pluralité de propriétaires, il faut recueillir la signature de chacun d’entre eux (des procurations peuvent bien sûr être signées).

Bon à savoir. Le mandat doit mentionner le nom et la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier pour son compte. A défaut, il est nul.

Attention ! Certaines agences immobilières recourent à la pratique suivante : le mandat est signé par le client chez lui, puis, ce dernier le renvoie à l’agence qui le signe quelques jours après. L’agence renvoie ensuite un exemplaire du mandat revenant au client. Il est conseillé de renvoyer ce mandat par lettre recommandée avec AR afin de lui conférer une date certaine.

Une pratique à éviter ! Un envoi en lettre simple pourra rendre nul le mandat de vente. Pour la petite histoire, une agence immobilière ayant renvoyé le mandat exclusif par lettre simple, s’est vu refuser par les juges, le bénéfice de l’application de la clause pénale, une incertitude planant sur la réception de cette lettre par le client. A défaut de date certaine, le mandat de vente a été déclaré nul !

Une pratique à favoriser ! Pour plus de sécurité juridique, il est recommandé de remettre immédiatement et directement au client l’exemplaire du mandat exclusif qui lui revient.

Mandat d’entremise et couple de vendeurs : qui signe ? Un mandat d’entremise va donner mission à l’agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non le pouvoir de vendre les parcelles ou de représenter le vendeur à la vente (dans ce cas, il s’agit d’un mandat d’aliénation). Dans une telle hypothèse, le mandat est valable, même si un seul des membres du couple l’a signé.

Conseil. Pour éviter toute contestation, même lors de la signature d’un mandat d’entremise, faites signer le mandat par les 2 membres du couple.

Mandat invalide : les conséquences

Erreurs dans la rédaction ? S’il y a une erreur dans le mandat, si une mention obligatoire fait défaut, etc., le mandat est frappé de nullité relative qui peut seulement être invoquée par les parties au contrat (le vendeur en cas de mandat de vente, l’acquéreur en cas de mandat d’achat ou l’agent immobilier).

Conséquences. Si le mandat est frappé de nullité, la conséquence pour l’agent immobilier est la perte du droit aux honoraires. Les clients peuvent également demander des dommages-intérêts, par exemple, lorsque la nullité du mandat emporte nullité de la vente ou encore lorsqu’une vente ne peut se réaliser à cause d’un mandat défectueux.

Pour la petite histoire. Un agent immobilier a enregistré 2 mandats non signés et non datés par 2 frères lui confiant la gestion locative de 2 logements. Après 8 ans, les 2 frères ont réclamé le remboursement des honoraires versés, rappelant que les mandats conclus n’étaient pas valables. A tort, pour le juge : le comportement des 2 frères, qui ont poursuivi leurs relations avec l’agent immobilier, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de sa rémunération, ratifie les mandats irréguliers. Par conséquent, l’agent immobilier peut conserver ses honoraires.