Défiscalisation Malraux : pour qui et pour quoi ?

Le principe. La réduction d’impôt Malraux s’adresse aux personnes qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers strictement définis, suivies par un architecte des bâtiments de France. Ce qui suppose de définir qui peut bénéficier de cet avantage fiscal et pour quel type d’investissement.

Un investisseur… particulier ? La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de certaines sociétés (fiscalement domiciliés en France) qui perçoivent, dans le cadre de cette opération immobilière, des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers. L’investissement est possible par l’intermédiaire d’une société (non soumise à l’IS) dès lors que les loyers sont imposés au niveau de l’associé comme des revenus fonciers.

Un investissement… localisé ? La réduction d’impôt Malraux s’applique aux opérations de restauration immobilière agréées par l’autorité publique. Elle suppose d’engager des dépenses de restauration dans des immeubles situés :

• dans un quartier ancien dégradé (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2024),
• dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (liste fixée par arrêté ministériel), sous réserve que la restauration soit déclarée d'utilité publique (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2024),
• dans un site patrimonial remarquable.

Un bien… précis ? Il doit s’agir de locaux à usage d'habitation, de locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage ou bien encore de locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation (il s'agit, dans la plupart des cas, de locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles de centre-ville qui sont donnés en location commerciale après la réalisation des travaux).

Défiscalisation Malraux : combien ?

Une réduction d’impôt. Calculée sur la base des dépenses et travaux éligibles au dispositif, elle est égal à :

• 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable et pour lesquels l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique ;
• 30 % pour ceux situés dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et dans un quartier ancien dégradé.

Quelles dépenses ? Pour le calcul de la réduction d’impôt, vous pouvez retenir les charges de propriété suivantes : les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les dépenses d'amélioration, les impositions, les frais de gestion ainsi que la fraction des provisions versées pour les dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses. Vous pouvez également tenir compte des frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Quels travaux ? Il s’agit des dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique en application des réglementations relatives aux secteurs, quartiers et zones concernés. Les travaux retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sont :

• les travaux de démolition,
• les travaux de reconstitution de toiture,
• les travaux de murs extérieurs d'immeubles existants,
• les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble,
• les travaux déclarés d’utilité publique,
• les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes ou encore des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

Des dépenses engagées sur une durée précise. Les dépenses doivent être supportées à compter, soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de celle d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant, selon le cas, l’une ou l’autre de ces deux dates. Vous pouvez donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.

Des dépenses effectives. Seules sont prises en compte les sommes effectivement payées et dont vous justifiez qu’elles ont bien été affectées au paiement des dépenses correspondantes. Des sommes versées au fur et à mesure de la réalisation des travaux éligibles et qui donnent lieu à facturation ouvrent donc droit à l’avantage fiscal au titre de l’année du paiement correspondant.

Des dépenses plafonnées. Les dépenses éligibles sont retenues dans une limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans.

À noter. Les dépenses éligibles doivent être retenues, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux, notamment par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Une réduction d’impôt reportable. La réduction est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année de paiement des dépenses. Si cette réduction excède l’impôt dû, l’excédent peut être imputé sur l’impôt dû au titre des 3 années suivantes.

Pour information. Parce que les dépenses de travaux auront ouvert droit à une réduction d’impôt, il n’est pas possible d’en tenir compte pour le calcul de l’éventuelle plus-value qui serait réalisée lors de la revente du logement (notamment pour majorer le prix d’achat du logement et ainsi optimiser le montant de la plus-value imposable).

Concernant les revenus fonciers. Le juge a récemment rappelé qu’il est impossible, pour une personne bénéficiant de la réduction d’impôt Malraux, de déduire de ses revenus fonciers les dépenses éligibles au dispositif de faveur et ce, même si le montant de celles-ci excède le plafond de la réduction d’impôt.

Défiscalisation Malraux : comment ?

Un engagement de location. Vous devez prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant au moins 9 ans. Si la location porte sur un logement, le locataire (qui ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ou, dans le cas d’une SCI, l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant) doit en faire sa résidence principale.

Un engagement de conservation des parts. Si l'immeuble est la propriété d'une SCI, c’est elle qui prend l’engagement de location ; de votre côté, vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.

Attention. Si les conditions d’application de ce dispositif ne sont pas respectées, vous encourez une remise en cause de l’avantage fiscal correspondant. Il faut également noter que la réduction d’impôt Malraux ne se cumule pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (et notamment la défiscalisation Pinel).

Mais... Aucune remise en cause de l’avantage fiscal ne vous sera opposée si vous ne respectez pas votre engagement de logement en raison d’une invalidité, d’un décès ou d’un licenciement (vous concernant ou concernant votre conjoint ou partenaire de Pacs).

Défiscalisation immobilière : des conditions à respecter

Une réduction d’impôt. Qu’il s’agisse du « Scellier », du « Duflot », du « Pinel », du « Denormandie » ou du « Borloo », ces dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la date à laquelle vous avez réalisé votre investissement. A titre d’exemple, un investissement « Scellier » réalisé en 2010 vous rapportera une réduction d‘impôt maximale de 75 000 €, répartie sur 9 ans.

Des conditions très précises à respecter. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal : type d’investissement, respect de caractéristiques thermiques et de performance énergétique, localisation géographique du logement, etc.

     =>  Retrouvez toutes les conditions d’application du dispositif Scellier

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Duflot

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Pinel

     => Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Denormandie

Dont un engagement de location. Parmi ces différentes conditions figure un engagement de location pendant une durée qui varie selon les dispositifs, location elle-même assortie de certaines conditions et notamment les suivantes :

• vous devez respecter des plafonds de loyers (variables selon la localisation de votre bien locatif) et de ressources pour certains types d’investissement ;
• votre locataire ne doit pas être, ni un membre de votre foyer fiscal, ni, dans le cadre du dispositif Duflot ou du Scellier dit « intermédiaire », un ascendant ou un descendant ;
• votre locataire doit faire de ce logement sa résidence principale : il ne peut donc pas s’agir d’une location saisonnière par exemple ;
• la location est dite « nue », c’est-à-dire que le logement doit être dépourvu de meubles.

Défiscalisation immobilière : un engagement de location

Un engagement sur une longue période ! La location doit être effective et continue pendant toute la durée de votre engagement. Cet engagement est de 9 ans minimum pour les investissements Scellier et Duflot et varie de 6 à 12 ans pour les investissements Pinel et Denormandie. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. C’est à ce niveau que vous pouvez rencontrer quelques difficultés…

Vous avez un an pour trouver un locataire ! De nombreux investisseurs ont malheureusement connu cette mésaventure, celle de ne pas trouver de locataire pour occuper leur logement locatif. Il est impératif que votre logement soit mis en location dans les 12 mois qui suivent, soit la date d’acquisition, soit la date d’achèvement des travaux, soit la date d’achèvement du logement. A défaut, vous risquez une remise en cause de l’avantage fiscal !

En cas de départ de votre locataire. Il s’agit d’une situation que vous serez très certainement amené à rencontrer : en cas de départ d’un locataire pendant la période couverte par votre engagement de location, vous devez remettre aussitôt votre bien en location, et ce tant que dure votre engagement de location pour éviter toute remise en cause de votre réduction d’impôt. C’est l’application du principe selon lequel la location doit être effective et continue tout le temps que dure votre engagement de location.

Vous ne trouvez pas de nouveau locataire ? Au-delà de la contrainte de ne pas percevoir de loyer en cas de vacance dans la location, sachez que vous risquez, là encore, une remise en cause de la réduction d’impôt. Mais vous disposez, toutefois d’un délai de 12 mois pour trouver un nouveau locataire ou effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement pour une remise en location dans les meilleurs délais. Ce n’est qu’à défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire vous a signifié son congé que l’administration pourra remettre en cause la réduction d’impôt obtenue.

Une exception à connaître. Lorsqu’un locataire donne son congé moins de 12 mois avant le terme de votre période d’engagement de location, vous ne risquerez pas de remise en cause de votre avantage fiscal. Toutefois, pour cela, vous devez tout de même établir que votre logement est en état d’être loué et que vous ne vous en réservez pas l’usage à quelque titre que ce soit, voire que le logement n’a pas été vendu avant l’expiration de l’engagement de location.

Défiscalisation immobilière : une remise en cause de votre avantage fiscal !

1ère hypothèse : le défaut de location. Comme nous l’avons signalé précédemment, le défaut de location dans les 12 mois de l’achat ou de l’achèvement du logement entraîne une reprise de la réduction d’impôt : concrètement, votre impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.

Pour la petite histoire 1. Un couple qui a investi dans un logement situé à Carcassonne n’a pas réussi trouver de locataire et n’a donc pas pu profiter de l’avantage fiscal attaché à son investissement. Mécontent, le couple s’est estimé trompé par la société qui lui a vendu l’appartement en promettant un placement idéal et sans risque : plus précisément, il a reproché à la société de lui avoir assuré via une étude financière personnalisée, un placement sûr et rentable. Ce dont s’est défendu la société pour qui, entre autres arguments, tout investissement immobilier locatif comporte un risque, ce qui est connu de tous. Or, elle connaissait l’état de saturation du marché locatif à Carcassonne et, malgré cela, a fait croire au couple à un investissement avantageux et sans risque. C’est ce qu’a relevé notamment le juge pour conclure que le couple a été trompé et annuler la vente !

Bon à savoir. Il est conseillé de mentionner l’objectif de défiscalisation dans le contrat de vente. Annexer les documents publicitaires au contrat de vente peut également être judicieux.

2ème hypothèse : le défaut de relocation. Si vous ne procédez pas à la relocation de votre bien dans le délai de 12 mois, ou si vous vous réservez la jouissance de votre logement pendant la durée de votre engagement, vous risquez également une reprise de la réduction d’impôt : votre impôt de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui entraîne la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.

3ème hypothèse : la vente du logement. Si vous revendez le logement loué avant l’expiration de votre engagement de location, votre avantage fiscal sera remis en cause par l’administration. Mais aucune remise en cause ne sera effectuée si la revente du logement est motivée par l’invalidité, le décès ou le licenciement d’un des époux ou partenaires (soumis à imposition commune).

Attention. L’absence de remise en cause en cas de perte d’emploi ne vaut qu’en cas de licenciement, c’est-à-dire une rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il a été jugé qu’un investisseur ne peut pas se prévaloir de cette tolérance en cas de rupture conventionnelle.

4ème hypothèse : la spécificité du « Scellier intermédiaire ». Imaginons que vous ayez choisi de louer votre logement dans le cadre du régime « Scellier intermédiaire ». Comme nous l’avons précisé, ce régime particulier vous permet de bénéficier d’une déduction complémentaire de 30 % (calculée sur vos revenus fonciers) et d’un complément de réduction d’impôt (sous réserve, dans ce cas, de prolonger votre engagement de location à l’issue de la période initiale de 9 ans, et ce, pour une durée maximale de 6 ans). Cela suppose de louer votre bien, non seulement en respectant des plafonds de loyers plus restrictifs, mais aussi de louer votre bien à une personne autre qu’un descendant ou un ascendant qui respecte des plafonds de ressources.

Une difficulté de location ? Au cours des 9 ans que dure votre engagement de location dans le cadre de ce dispositif, vous pouvez avoir des difficultés à trouver des locataires qui respectent les conditions requises ; vous pouvez également souhaiter louer votre logement à un enfant majeur qui n’est plus rattaché à votre foyer fiscal.

Les risques à connaître. Dans ce cas, vous risquez là aussi une remise en cause de l’avantage fiscal. Notez cependant que si vous respectez les conditions d’application de la réduction d’impôt et que seules celles relatives à l’application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause concernera uniquement ces avantages supplémentaires. Concrètement, si vous louez votre logement à une personne qui ne respecte pas les conditions de ressources par exemple, vous encourez une remise en cause de l’application de la déduction complémentaire de 30 %, mais vous pourrez conserver le bénéfice de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Bien entendu, vous ne pourrez pas bénéficier d’un complément de réduction d’impôt.

5ème hypothèse : le décès du conjoint. Dans l’hypothèse où l’acquisition du logement est faite par des conjoints, l’engagement de location est réputé souscrit conjointement par les époux. Si l’un des époux décède au cours de cette période d’engagement de location, il est impératif que l’époux survivant souscrive auprès de l’administration un nouvel engagement de location pour la période restant à courir. Ce qui n’a, par exemple, pas été fait par une personne à la suite du décès de son épouse et qui a tout de même subi un contrôle fiscal qui a abouti, pour ces raisons, à une remise en cause (au moins partielle) de son avantage fiscal !

Syndicat des copropriétaires : de quoi s’agit-il ?

Le syndicat des copropriétaires. Dans toutes les copropriétés, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui s’exprime via l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Le syndicat de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est composé de tous les copropriétaires, sans exceptions. La seule condition à remplir pour y appartenir est, en effet, d’être copropriétaire.

Quelles missions ? Le syndicat des copropriétaires a plusieurs missions. Il doit notamment décider du budget prévisionnel annuel, de l'amélioration de l'immeuble, des travaux nécessaires, de la nomination du syndic, etc. Toutes ces décisions sont prises via l’AG.

Syndicat des copropriétaires : une responsabilité pouvant être engagée !

Le syndicat est responsable. Le syndicat des copropriétaires a une personnalité juridique propre, distincte de celle des copropriétaires. A ce titre, il doit souscrire une assurance le couvrant contre les risques de responsabilité civile.

Illustrations pratiques. Voici 3 exemples illustrant l’engagement de responsabilité ou non de syndicats des copropriétaires.

Exemple 1. Un syndicat des copropriétaires a fait condamner un copropriétaire qui s’était approprié sans autorisation des parties communes de la copropriété (en l’occurrence des combles). Le copropriétaire a dû remettre les combles dans l’état où ils étaient auparavant (il avait détruit le plafond pour que son appartement ait un accès direct aux combles).

Exemple 2. Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses missions. Tel est le cas lorsqu’un syndic indique à un acquéreur qu’il n’y a pas de termites dans l’immeuble, alors même que l’immeuble est infesté.

Exemple 3. Un syndicat des copropriétaires a été condamné à indemniser un copropriétaire, possédant un studio situé au rez-de-chaussée, qui ne pouvait pas ouvrir les volets de son studio à cause de la neige tombée du toit de l’immeuble (un monticule de 3 mètres s’était formé). Or, le syndicat des copropriétaires a la charge d’entretenir le toit et donc le déneiger en hiver. Cette situation étant survenue plusieurs fois, elle constituait, selon le juge, un préjudice indemnisable pour le copropriétaire.

Une responsabilité moins étendue. Jusqu’à présent, à l’issue d’un chantier, en cas de vice de construction et/ou de défaut d’entretien, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être engagée. Ce n’est plus le cas désormais, depuis le 1er juin 2020. Cette mesure doit avoir pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien.

Focus sur les taux d’usure. Pour mémoire, le taux de l’usure est le taux maximal d’intérêt auquel un prêt bancaire peut être accordé. Le taux de l’usure varie selon les catégories de prêts accordés, notamment eu égard à la qualité de la personne qui le souscrit (consommateur ou société, par exemple).

Une nouveauté pour les syndicats de copropriétaires. Dans ce cadre, il est désormais prévu que les contrats de crédits accordés à des syndicats de copropriétaires doivent être assimilés à des contrats de crédits consentis à des consommateurs. Par conséquent, tout organisme de crédit qui accorde un prêt à un syndicat de copropriétaires est tenu de respecter les règles applicables aux consommateurs au titre de la règlementation sur l’usure.

Bon à savoir. Un syndicat de copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription biennale de l'action des professionnels, pour les biens et les services qu'ils fournissent aux consommateurs.

Règlement de copropriété : un contenu encadré !

Un document contractuel… Le règlement de copropriété est un document contractuel qui est obligatoire. Toutes les copropriétés en ont donc un. Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble par un géomètre, puis remis à un notaire qui le publiera au fichier immobilier.

… qui s’impose à tous les copropriétaires. C’est un document qui s’impose à tous les copropriétaires ainsi qu’aux locataires. Il n’est donc pas possible de le modifier, sans leur autorisation, ou de ne pas le respecter sous peine de sanctions.

Contenu du règlement de copropriété. Le but du règlement de copropriété est d’organiser le fonctionnement de l’immeuble collectif. À cet effet, il contient des règles qui encadrent la vie pratique (règles de jouissance des parties privatives et/ou communes, autorisations diverses comme par exemple l’autorisation ou l’interdiction d’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale, l’interdiction d’installer des enseignes, etc.), ainsi que l’organisation de la copropriété sur le plan juridique (répartition des charges, administration des parties communes, etc.).

Clause illicite. Il peut arriver que le règlement de copropriété contienne une règle illégale. Dans ce cas, elle doit s’appliquer jusqu’à ce qu’elle ait été annulée en justice ou en assemblée générale (AG).

Annulation d’une clause relative à la répartition des charges. Lorsque le juge retoque une clause relative à la répartition des charges et procède à une nouvelle répartition, cette dernière ne prend effet qu'au 1er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Divergence avec l’acte de vente. Il peut arriver que l’acte de vente d’un lot de copropriété mentionne des éléments divergents et erronés par rapport au réel contenu du règlement de copropriété. Dans ce cas, l’acquéreur ne peut pas se prévaloir des mentions contenues dans l’acte de vente : c’est, en effet, le contenu du règlement de copropriété qui prévaut.

État descriptif de division : un contenu encadré !

Un document obligatoire. Tout comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division (EDD) est un document obligatoire que l’on retrouve dans les toutes les copropriétés. Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble par un géomètre, puis remis à un notaire qui le publiera au fichier immobilier.

Un document contractuel ? Même s’il est incorporé au règlement de copropriété, l’EDD n’a pas de valeur contractuelle. En cas de divergences entre l’EDD et le règlement de copropriété, c’est donc ce dernier qui prévaut.

Mais. Toutefois, il est arrivé que les juges reconnaissent le caractère contractuel d’un EDD dans 2 situations, à savoir :

• lorsque, faute de règlement de copropriété, l’EDD est le seul document de référence ;
• lorsque le règlement de copropriété prévoit que l’EDD a la même valeur contractuelle que lui.

Un document technique. L’EDD est un document technique qui identifie l'immeuble auquel il s'applique, opère une division en lots et attribue un numéro à chaque lot.

Tableau. L’EDD est obligatoirement résumé dans un tableau qui comporte les colonnes suivantes dans la mesure de l'existence des éléments correspondants :

• numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros,
• bâtiment ;
• escalier ;
• étage ;
• nature du lot ;
• quote-part des parties communes.

Conseil syndical : qui le compose ?

Qui sont les membres du conseil syndical ? Le conseil syndical est composé de copropriétaires qui sont élus en assemblée générale (AG).

Concrètement. Pour être membre du conseil syndical, il faut être :

• soit propriétaire d’un lot situé dans la copropriété ;
• soit marié ou partenaire de Pacs d’un copropriétaire ;
• soit l’ascendant ou descendant d’un copropriétaire ;
• soit le représentant légal d’un copropriétaire ;
• soit « usufruitier » (il s’agit d’une personne qui profite d’un bien sans pouvoir le vendre : ses droits découlent d’un « démembrement de copropriété ») ;
• soit acquéreur à terme d’un des lots situés dans la copropriété.

A noter. Les concubins, conjoints, partenaires de pacs, ascendants ou descendants des salariés du syndic ont l’interdiction d’être membres du conseil syndical. L'interdiction concernant les collatéraux est limitée au 2ème degré (c’est-à-dire les frères et sœurs). Ces interdictions ne s'appliquent toutefois pas aux syndics non professionnels.

Un mandat de 3 ans. Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder 3 années renouvelables.

Un mandat rémunéré ? Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Echec dans l’élection des membres du conseil syndical. Lorsque l’AG ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à désigner les membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’1 mois, à tous les copropriétaires.

Fonctionnement. Le conseil syndical fonctionne selon les règles particulières qui sont déterminées par le règlement de copropriété, ou par l’AG des copropriétaires à la majorité simple.

Disparition du conseil syndical. Dès lors que plus d’1/4 des sièges du conseil syndical sont vacants, le conseil syndical n’est plus valablement constitué.

Le conseil syndical doit rendre des comptes. Le conseil syndical doit rendre compte de son activité, tous les ans, devant l’AG des copropriétaires.

Conseil syndical : une mission d’assistance et de contrôle

2 missions. Le conseil syndical a 2 missions : assister le syndic et contrôler sa gestion de la copropriété.

Assister le syndic. Le conseil syndical coordonne les relations entre vous et le syndic. A ce titre, il peut émettre des avis et doit être consulté sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires.

Une consultation du conseil syndical obligatoire. Le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical :

• pour le vote de travaux, s’il envisage la conclusion d’un contrat de fourniture d’équipements communs dont le montant dépasse la somme déterminée en AG ;
• pour décider des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et nécessitant de fait le versement d'un acompte,
• pour désigner un nouveau syndic (le conseil syndical est en charge de la mise en concurrence des syndics, si le marché local le permet) ;
• pour préparer l’AG (l’ordre du jour de l’AG doit être établi en concertation avec le conseil syndical ; si ce n’est pas le cas, l’AG ne peut toutefois pas être annulée).

Contrôler la gestion du syndic. Le conseil syndical a pour mission de contrôler la gestion de la copropriété par le syndic. Dès lors, il doit procéder au visa de :

• la comptabilité générale ;
• la répartition des dépenses budgétaires ;
• les conditions d'exécution des marchés et des contrats ;
• l'élaboration et l'exécution du budget prévisionnel ;
• la surveillance des impayés et la gestion des dossiers de contentieux confiés à un avocat.

A noter. A cet effet, le conseil syndical peut consulter toute pièce ou document relatif à la gestion et l'administration de la copropriété. Si les pièces demandées par le conseil syndical au syndic ne lui sont pas transmises dans le mois de sa demande, des pénalités de 15€/jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic.

Exécution des missions. Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix, et également demander un avis technique à tout professionnel spécialisé sur une question particulière.

Conseil syndical : action contre le syndic

Engager une action contre le syndic. Le président du conseil syndical, sur délégation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires (AG), peut engager une action contre le syndic défaillant en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires.

Absence de conseil syndical. A défaut de conseil syndical, l'action est ouverte à un ou plusieurs copropriétaire(s) représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires.

Des frais à assumer. Les frais de procédure engagés par le président du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration qui sont supportées par le syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires exerçant cette même action doivent faire l'avance des frais de procédure, répartis ensuite entre tous les copropriétaires à proportion de leurs quotes-parts de parties communes afférentes à leurs lots, dès lors que la prétention est déclarée bien fondée par le juge.

Condamnation du syndic. En cas de condamnation du syndic défaillant, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires, puisqu’il s’agit d'une action engagée dans l'intérêt de tous les copropriétaires.

Conseil syndical : bénéficier d’une délégation conventionnelle

Délégation conventionnelle. Il est créé une délégation conventionnelle au profit d'un conseil syndical composé d'au moins 3 membres. L’AG de se ressaisir de son droit de vote pour les décisions confiées au conseil syndical.

Pour quoi ? La délégation doit permettre au conseil syndical de prendre des décisions relevant de la majorité simple (travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène, autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes, etc.).

Toutefois, sont exclues de la possibilité de délégation l'approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.

Un budget à établir. L’AG doit déterminer le montant du budget prévisionnel alloué au conseil syndical pour la mise en œuvre de sa délégation de pouvoir, accordée pour une durée maximale de 2 ans renouvelable sur décision expresse de l'assemblée générale.

Une majorité à respecter. Les décisions du conseil syndical pour l'exercice de cette délégation de pouvoirs sont prises à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas de partage des voix.

Renouvellement de la délégation. Après avoir pris connaissance du rapport élaboré par le conseil syndical pour rendre compte de sa mission, l’AG demeure libre de renouveler la délégation arrivée à son terme, si les décisions qui en sont l'objet sont récurrentes et que l'action du conseil syndical est satisfaisante.

Assurance. Dans le cadre de cette délégation conventionnelle de pouvoirs, le syndicat des copropriétaires devra souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile.

Nouveautés. Il est désormais prévu que lorsqu’il bénéficie d’une telle délégation de pouvoirs, les décisions prises par le conseil syndical sont consignées dans un procès-verbal, signé par 2 de ses membres.

Mentions sur le PV. Le procès-verbal mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération, ainsi que le sens de leur vote. Il est transmis au syndic qui l'inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

A noter. Dans ce cadre, il est précisé qu’un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l’exercice de cette délégation de pouvoirs.

Toutefois. Par exception, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d'elles.

Exigibilité des sommes. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent pour les assemblées générales qui se tiendront à compter du 31 décembre 2020.

Tantièmes de copropriété : une répartition importante !

À quel moment les tantièmes sont-ils calculés ? Les tantièmes de copropriété doivent être calculés au moment de la mise en copropriété de l’immeuble. Pour être plus précis, le calcul sera effectué lors de la division de l’immeuble (il peut donc s’agir d’une décision collective des copropriétaires ou bien être le fait du promoteur lorsque ce dernier construit un immeuble destiné à être en copropriété).

Qui calcule les tantièmes de copropriété ? C’est un géomètre-expert qui se charge de cette mise en copropriété, et donc du calcul des tantièmes attachés à chaque lot ainsi constitué.

Sur quels critères ? La superficie d’un lot de copropriété, sa consistance, et sa situation au sein de l’immeuble sont les critères qui servent au calcul des tantièmes de copropriété de ce lot.

Un calcul à ne pas négliger ! Ce calcul est important, car il détermine :

• les droits de chacun des copropriétaires sur son lot ;
• les droits d’usage des copropriétaires sur les parties communes ;
• la répartition des charges communes ou générales (répartition entre chaque copropriétaire des dépenses correspondant à l’administration et à l’entretien des parties communes) ;
• le nombre de voix dont les copropriétaires disposent en assemblée générale (le principe est que le nombre de voix d’un copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes).

Les étapes de la détermination des tantièmes

Un calcul encadré par la Loi ? Aux termes de la Loi, « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Concrètement. Cela signifie que :

• les tantièmes ne sont pas établis uniquement en fonction de la superficie du lot (la consistance et la localisation du lot sont également prises en compte) ;
• la répartition est opérée en fonction, aussi, de la valeur de comparaison des différents locaux dans l’immeuble, les uns par rapport aux autres ; cette valeur est dite « relative » et ne se confond pas nécessairement avec la valeur vénale (la valeur relative est appréciée sans égard à l’utilisation des locaux).

5 étapes. Concrètement, il existe 5 étapes pour déterminer les tantièmes de copropriété.

Étape 1. La 1ère étape consiste à calculer la superficie du lot.

Étape 2. La 2ème étape consiste à déterminer la consistance du lot. Le géomètre-expert procède à l’examen de la nature du lot (appartement, cave, garage), de sa distribution (au sein de l’immeuble, et intrinsèquement), de sa hauteur sous plafond.

Étape 3. La 3ème étape consiste à prendre en compte la situation du lot : le géomètre-expert tient compte de la situation du lot par rapport aux autres lots de l’immeuble (étage, luminosité, vue, ascenseur, calme, etc.). Un coefficient est également appliqué en fonction de l’étage et de l’existence ou non d’un ascenseur.

Étape 4. La 4ème étape consiste à procéder au calcul de la superficie pondérée. Le géomètre-expert fait alors la moyenne des tous les coefficients pondérateurs calculés ci-dessus, pour obtenir un coefficient moyen. Ensuite, ce dernier coefficient est multiplié par la superficie du lot, afin d’obtenir une superficie pondérée.

Étape 5. La 5ème et dernière étape consiste à définir les tantièmes de copropriété. Ils sont obtenus en faisant le rapport entre la surface pondérée du lot considéré et les surfaces de tous les autres lots de la copropriété. Par exemple, si la surface pondérée du lot est de 47,56m², et que le total des superficies pondérées est de 3213 m², les tantièmes afférant au lot considéré sont de 47,56 m² / 3213 m² x 10000 = 148,02 arrondi à 148 tantièmes.

À noter. Les tantièmes sont définis à la mise en copropriété de l’immeuble. Ils sont inscrits dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Attention ! Il n’existe pas de règle générale à impérativement suivre lors du calcul des tantièmes. Il faut toujours garder à l’esprit qu’il faut s’adapter aux particularités de la copropriété.

Comment modifier la répartition des tantièmes ?

Une modification à l’unanimité des copropriétaires. La modification de la répartition des tantièmes de charges est difficile, car elle exige que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce à l’unanimité.

Une modification courante. Une modification est possible, et assez courante en pratique, en ce qui concerne la répartition des charges dites spéciales pour un équipement commun (généralement un ascenseur).

Une modification (parfois) nécessaire. Une révision des tantièmes et donc des charges peut être opérée si elle est rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives (appartement à usage d’habitation converti en usage mixte, résidence et activité professionnelle, vente d’une portion des parties communes au profit d’un copropriétaire, etc.).

Une modification judiciaire. Un copropriétaire qui s’estime lésé du fait d’une irrégularité dans la répartition des millièmes peut agir auprès du Tribunal judiciaire. Mais les conditions de contestation sont strictes et limitées (l’action ne peut être introduite que dans le délai de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété et que si la part du lot est supérieure de plus d’1/4 à celle qui résulterait d’une répartition légale des charges).

Attention ! Une modification de la répartition des tantièmes n’entraîne pas nécessairement une répartition des charges (même si c’est rarement le cas) et vice-versa. Ainsi, par exemple, lorsqu’un lot change de destination, il peut y avoir un changement de charges mais la répartition des tantièmes peut rester inchangée.

Charges hors budget prévisionnel : un vote au coup par coup

2 types de charges. Il existe 2 types de charges : celles dites « courantes » et celles dites « exceptionnelles ». Seules les charges « exceptionnelles » sont développées dans cette fiche.

Les charges exceptionnelles. Il s’agit des frais qui ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel de la copropriété : ce sont des frais qui doivent être décidés en fonction des circonstances et de leurs opportunités lors de l’assemblée générale des copropriétaires (AG).

À noter. Les charges exceptionnelles sont aussi dites « hors budget prévisionnel ».

Des charges votées à part. Seuls les travaux de maintenance sont compris dans le budget prévisionnel. Tous les autres travaux doivent donc être votés à part, en AG. Doivent ainsi être votés à part :

• les travaux importants de conservation et d’entretien : ce sont les travaux de ravalement de la façade de l’immeuble, de la réfection de la toiture, ou encore de la peinture des halls communs ; doivent également sortir du budget prévisionnel les travaux portant sur les équipements communs, comme le remplacement à l’identique de la chaudière collective, etc. ;
• les diagnostics et études techniques : ces dépenses sont votées également hors budget (diagnostics amiante, termite, plomb, consultation d’un avocat, consultation d’un architecte, etc.) ;
• les provisions pour travaux urgents : en cas d’urgence, le syndic est habilité à faire exécuter les travaux rendus nécessaires sans avoir à solliciter au préalable l’autorisation de l’AG (il doit cependant faire valider a posteriori son action) ; pour ce faire, et par anticipation, le syndic a le droit de demander aux copropriétaires le versement d’une provision pour financer des travaux qui se révèleraient urgents ; il a cependant l’obligation de demander au préalable l’avis du conseil syndical avant de réclamer le versement de cette provision, laquelle ne pourra en aucune façon dépasser le tiers du montant estimé des travaux urgents.

Concrètement. L’AG va voter sur le principe de chaque dépense, sur son montant ainsi que sur l’échéancier du paiement. Le syndic va ensuite réclamer aux copropriétaires le versement de provisions ou avances sur la base de cet échéancier via un appel de charges. Le syndic doit adresser à tous les copropriétaires, avant la date d’exigibilité de la provision, un courrier précisant le montant de la somme due ainsi que l’objet de la dépense.

Charges hors budget prévisionnel : les avances pour travaux futurs

Principe. Les avances pour travaux futurs sont décidées en AG pour financer des travaux qui doivent s’échelonner sur plusieurs années. Il s’agit de mesures d’anticipation et de prévoyance, qui doivent permettre un meilleur financement des travaux.

Prévoir les travaux futurs. Certains travaux peuvent s’avérer nécessaires dans un avenir plus ou moins proche. Il faut donc les anticiper. C'est pourquoi, le syndic a l’obligation de soumettre au vote de l’AG la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à ces travaux.

Quel intérêt ? Cette opération de préfinancement se justifie par le principe selon lequel le syndicat doit pouvoir disposer en temps utile des moyens financiers nécessaires pour exécuter les travaux de l’immeuble.

À noter. Les copropriétés ont l’obligation de créer un fonds pour les travaux dont le montant ne peut pas être inférieur à 5 % du budget annuel de la copropriété.

      => Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Constituer des avances pour travaux futurs, une obligation ? »

Carnet d’entretien de l’immeuble. Le syndic a l’obligation d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document permet, entre autres, d’informer les copropriétaires sur la nécessité et l’opportunité de constituer des provisions pour de futurs travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Charges courantes de la copropriété : à prévoir !

2 types de charges. Il existe 2 types de charges : celles dites « courantes » et celles dites « exceptionnelles ». Seules les charges « courantes » sont développées dans cette fiche.

Les charges courantes ? Les charges courantes sont payées par les copropriétaires. Le paiement des charges courantes est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.

Des charges au montant différents ? Le montant des charges courantes pour un même travaux peuvent varier selon les copropriétaires, outre du fait de leur tantième de copropriété, du fait de leur responsabilité dans la nécessité d’effectuer ces travaux. Encore faut-il que cette responsabilité soit dûment justifiée !

À noter. Les charges courantes sont aussi souvent appelées « générales » ou « collectives ».

À ne pas négliger. Etablir le budget prévisionnel est très important car le syndic doit faire son possible pour respecter le budget voté par l’assemblée générale (AG).

Un budget prévisionnel annuel. Le budget prévisionnel est annuel et élaboré par le syndic. Il est ensuite voté par l’AG, et ce dans les 6 mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable qui précède.

Un budget précis. Le budget prévisionnel doit détailler toutes les sommes prévues poste par poste. Détailler les sommes est impératif car le syndic fonde le calcul des provisions trimestrielles sur ce budget prévisionnel. Décomposées, les charges courantes recouvrent plusieurs types de dépenses, qui sont enregistrées selon des « comptes » budgétaires, à savoir :

• les comptes de consommation : eau, électricité, chauffage avec combustibles, produits d’entretien et petits équipements, matériel et fournitures ;
• les charges de maintenance et petit entretien : nettoyage des locaux, locations immobilières et mobilières, contrats le cas échéant, entretien et petites réparations, primes d’assurances ;
• les frais d’administration et de recouvrement : honoraires du syndic (selon le forfait annuel, les honoraires pour travaux étant enregistrés dans un autre compte), frais de recouvrement vis-à-vis d’un copropriétaire défaillant en retard dans le paiement de ses charges, etc. ;
• les salaires du personnel de l’immeuble avec les charges sociales ;
• les impôts et taxes : taxes foncière, taxe de balayage, etc.

Charges courantes de la copropriété : à payer !

Qui paie les charges courantes ? Les charges courantes sont payées par les copropriétaires. Le paiement des charges courantes est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.

Exemple. Si la quote-part d'un copropriétaire est de 150/1 000ème du total de l'immeuble, ce copropriétaire contribuera pour 15 % des charges générales, alors qu'un copropriétaire d'un lot qui représente 20/1 000ème du total de l'immeuble contribuera lui à hauteur de 2 %.

Une répartition prévue dans le règlement de copropriété. Le mode de calcul de la répartition des charges générales est inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l'unanimité lors d'une AG des copropriétaires.

Critère d’utilité objective. L'état de répartition des charges fixe la quote-part afférente à chaque lot :

• proportionnellement à la valeur des parties privatives comprises dans le lot, pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;
• en fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot pour les charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que celles-ci ne sont pas individualisées.

Compteurs individuels. Afin de tenir compte de l’éventuelle présence de compteurs individuels, la participation des copropriétaires aux charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun est désormais déterminée en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent à l'égard de chaque lot.

Modalités de paiement des charges courantes. Pour ce type de charges, prévues dans le budget prévisionnel, le paiement se fait généralement par quart et d'avance chaque trimestre, sauf si l’AG a voté un autre fractionnement.

Envoi d’un courrier. Le syndic envoie par simple courrier un appel de charges qui indique le montant dû, l'objet de la dépense et la date d'exigibilité.

Attention ! Les retards, voire les défauts de paiement des charges par les copropriétaires, causent un préjudice à toute la copropriété et peuvent même la mettre en danger. C'est pourquoi les pouvoirs du syndic dans le recouvrement des fonds sont importants : injonction de payer devant le tribunal compétent, saisie des loyers du locataire si le copropriétaire défaillant est bailleur, etc.

     =>  Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Recouvrement des charges de copropriété impayées : ce qu’il faut savoir »

Charges courantes de la copropriété : à recouvrer !

Principe. Le recouvrement des charges est confié au syndic qui gère la trésorerie de la copropriété. Parce qu’il est le gérant de la trésorerie de la copropriété, la mission de recouvrement des charges est également confiée au syndic.

Attention ! Pour mémoire, les fonds recouvrés appartiennent au syndicat et non au syndic !

Un recouvrement basé sur le budget prévisionnel. Le montant recouvré est déterminé par le budget prévisionnel. C’est pourquoi les charges recouvrées concernent des dépenses « prévues ».

Recouvrer des « avances » ? En plus de ces provisions, le syndic est également en droit de demander aux copropriétaires de verser des « avances ».

Constitution des avances pour travaux futurs : une obligation à partir de quand ?

Constituer des provisions spéciales pour travaux… Initialement, la Loi impose au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale des copropriétaires (AG), lors de sa 1ère désignation et au moins tous les 3 ans, la décision de constituer des provisions spéciales pour travaux.

…rarement votées en pratique. En pratique, la décision de constituer des provisions spéciales est rarement votée, par manque de moyens mais aussi par crainte d’une mauvaise utilisation de l’argent disponible. D’où la mise en place d’une obligation depuis la loi Alur…

Le montant appelé. La somme appelée chaque année à alimenter le fonds travaux ne pourra pas être inférieure à 5 % du budget annuel de la copropriété.

Exemple. Si le budget est de 50 000 €, la cotisation au fonds sera de 2 500 € minimum (à répartir entre les copropriétaires comme les charges, c’est-à-dire selon les tantièmes).

Autres modes de constitution d’avances pour travaux. Il existe d’autres moyens pour financer des travaux.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Syndic : comment financer des travaux dans la copropriété ? »

Constitution des avances pour travaux futurs : une obligation pour toutes les copropriétés ?

Toutes les copropriétés… Par principe, toutes les copropriétés sont concernées. Il existe toutefois quelques exceptions.

Sauf... Ne sont pas concernées par l’obligation de constituer des avances pour travaux futurs :

• les copropriétés d’immeubles neufs de moins de 5 ans ;
• les copropriétés comportant moins de 10 lots (tous lots confondus, par exemple, caves, parkings, etc.) qui décideraient, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés à l’AG, de ne pas mettre en place ce fonds ;
• les copropriétés dont le diagnostic global technique ferait apparaître l’absence de besoin de travaux dans les 10 années à venir.

Constitution d’un fonds de travaux pour 10 ans

Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement constituer un fonds de travaux à l’expiration d’une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble, dans le but de faire face aux dépenses résultant :

• de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, et le cas échéant, du diagnostic technique global ;
• de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté par l’AG des copropriétaires ;
• des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
• des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie qui ne sont pas prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Le fonds est financé par le biais d’une cotisation annuelle obligatoire. Notez que chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’AG pour le versement de provisions du budget prévisionnel.

L’AG peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de l’une ou l’autre des dépenses ci-dessus. Notez que cette affectation doit obligatoirement tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Montant de la cotisation annuelle. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’AG, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5% du budget prévisionnel.

Faute d’adoption du plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Notez que l’AG peut décider d’un montant supérieur dans le cadre d’un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’AG se prononce sur la question de la suspension des cotisations du fonds travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel.

Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’AG, celle-ci doit se prononcer sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Point important, les sommes qui sont versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots, et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires dès leur versement.

Dans le cas de la vente d’un lot, elle ne donne pas lieu au remboursement, mais l’acheteur peut décider de verser au vendeur un montant qui leur est équivalent.

Financement des travaux : par les copropriétaires

Pour financer les travaux par les copropriétaires, 2 moyens s’offrent au syndic pour financer des travaux via les copropriétaires : le fonds spécial appelé « provisions article 18 » et les provisions anticipatives.

« Provisions article 18 ». Le syndic a l’obligation de proposer à la copropriété de constituer un fonds spécial, baptisé « provisions articles 18 ». Ce fonds a pour but d’anticiper le financement de travaux importants.

En pratique. Tous les 3 ans, les copropriétaires doivent s'être prononcées au moins une fois sur la constitution de ce fonds. Il s’agit, en pratique, d’une sorte de 'cagnotte', alimentée plus ou moins régulièrement par l’ensemble des copropriétaires en prévision de travaux non encore identifiés.

Gestion prévisionnelle. Il est conseillé de faire de la gestion prévisionnelle en matière de travaux. Il appartient au syndic de mettre au vote de l’assemblée la constitution de provisions spéciales pour travaux, lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans, avec comme limite, que les travaux futurs soient susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à échoir. Cela concerne uniquement les travaux d’entretien et de conservation des parties communes ou des éléments d’équipements communs, à l’exclusion donc des travaux d’amélioration.

Difficultés pratiques. Le recours à la provision de l’article 18 présente quelques difficultés d’application pratique :

• le coût plus au moins approximatif des futurs travaux doit être évalué pour préciser un montant de provisions ainsi que leur périodicité de versement ;
• les travaux ne doivent pas avoir encore été décidés par l’assemblée générale ; ils seront votés ultérieurement lors d’une assemblée qui se tiendra dans les 3 années à venir ;
• il se peut qu’au terme des 3 ans la réalisation de travaux ne soit pas votée.

En cas de vente d’un lot de copropriété. Chaque copropriétaire reste propriétaire de sa quote-part de ces fonds et la récupère en cas de vente, à charge pour l'acquéreur de reconstituer la provision en rejoignant la copropriété. Ce dernier doit donc être prévenu avant qu’il décide d'acheter le lot vendu.

Pour mémoire. Les décisions créant ces fonds n'emportent pas décision de travaux : ceux-ci doivent être votés par l'assemblée générale. Dans ce cas, tout ou partie du financement, au lieu d'être réclamé aux copropriétaires, est alors pris sur les fonds accumulés qui doivent, entre-temps, avoir été placés au bénéfice des copropriétaires, le syndic ayant interdiction d'y puiser la trésorerie nécessaire à la gestion courante.

Bon à savoir. Afin d'inciter les copropriétaires à entreprendre des travaux, il est désormais obligatoire d’inscrire à l'ordre du jour de l’AG appelée à se prononcer sur des travaux concernant les parties communes ou des travaux d'intérêt collectifs sur parties privatives, la question du recours éventuel à un emprunt collectif destiné à les financer. Notez que les copropriétaires demeurent libres de recourir ou non à l'emprunt collectif.

Financement des travaux : (toujours) par les copropriétaires

Les provisions anticipatives. Le second moyen de financer les travaux consiste à opter pour les provisions anticipatives : il s’agit pour le syndic de faire des appels de fonds en vue du financement des travaux à venir.

La gestion des appels de fonds par le syndic. Une fois les travaux votés sur la base d’un devis, l’assemblée générale se prononce sur le fractionnement du paiement sur une durée plus ou moins longue : la dépense est ici connue, budgétée et votée. Le paiement de cette facture est alors assuré par des appels de fonds réalisés auprès des copropriétaires.

En pratique. Ces appels exceptionnels interviennent pendant une durée fixée par les copropriétaires. Souvent, le paiement trimestriel des travaux se déroule sur six mois voire jusqu’à 2 ans.

Financement des travaux : par un emprunt bancaire

Recourir à l’emprunt. Les travaux peuvent aussi être financés par la souscription d’un prêt bancaire collectif : cela permet au syndicat d’obtenir les fonds nécessaires avant le début des travaux.

Qui souscrit ? Il peut s’agir d’un prêt directement souscrit par le syndicat des copropriétaires : dans ce cas, il revient au syndic de négocier le prêt auprès de divers établissements bancaires. Une fois l’emprunt souscrit, les échéances sont prélevées sur le compte du syndicat des copropriétaires qui en répercute le montant sur les charges courantes des copropriétaires. Ces derniers supportent tous l’emprunt et sont donc solidaires entre eux du paiement des charges de l’emprunt.

En pratique. Les copropriétaires préfèrent se tourner vers le prêt collectif à gestion individualisée, même si son coût est un peu plus élevé. Concrètement, chaque copropriétaire peut décider d’emprunter pour la totalité de sa quote-part de travaux, pour une fraction seulement, ou peut même ne pas souscrire de prêt, et dans ce cas autofinancer sa propre quote-part. Le syndic s’occupe alors de regrouper les copropriétaires intéressés par ce mode de financement. La banque recouvre ensuite les échéances directement auprès des emprunteurs.

Défaillance d’un copropriétaire. Si l’un des copropriétaires est défaillant, la banque poursuit uniquement le mauvais payeur, et non le syndicat.

Un vote obligatoire. Quel que soit le type de prêt envisagé, les copropriétaires doivent voter en assemblée générale le principe d’un emprunt pour le montant des travaux, en laissant au syndic les pouvoirs de solliciter un prêt auprès de l’organisme de crédit choisi par l’assemblée.

À noter. Le syndic en profite souvent pour facturer la demande de crédit et son suivi. Lors du vote du contrat de syndic en assemblée générale, il faut négocier la suppression de ces frais supplémentaires car ils doivent être inclus dans les honoraires du syndic votés pour les travaux.

Financement des travaux : par l’éco-prêt

Le recours à l’éco-prêt. Il s’agit d’un prêt de 30 000 € maximum par logement dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat, et non par l’emprunteur. Il peut être souscrit, sans conditions de ressources, par toute personne physique propriétaire d’un logement achevé avant le 1er janvier 1990 et occupé à titre de résidence principale par le propriétaire ou par un locataire. Il est remboursable sur 10 ans et doit servir à financer des travaux améliorant la performance énergétique du logement.

Pour quels travaux ? Le prêt n’est accordé que si l’emprunteur réalise simultanément au moins 2 types de travaux : l’isolation thermique des toitures, l’isolation des murs, l’isolation performante des fenêtres, la régulation ou le remplacement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaud.

Améliorer la performance énergétique globale de l’immeuble. Sur présentation des devis, le copropriétaire peut bénéficier, au maximum, d’un prêt de 20 000 € pour la réalisation d’un bouquet de 2 travaux ou de 30 000 € pour 3 types de travaux en cas d’amélioration de la performance énergétique globale. Le prêt finance la fourniture et la pose des matériaux.

Plan national. Un grand plan national de rénovation énergétique a été lancé en 2013 pour remettre aux normes les logements en copropriété les plus anciens. Les copropriétés qui ne l’ont pas encore fait vont devoir se mettre en règle sans attendre. Celles qui ont plus de 50 lots et sont équipées d’un chauffage collectif ont dû, avant le 1er janvier 2017, faire réaliser un audit énergétique. Les autres copropriétés doivent quant à elles effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Ces étapes sont indispensables avant de procéder aux travaux de rénovation.

Autre obligation. Les grosses rénovations doivent être couplées avec des travaux d’isolation thermique des façades et des toitures. Pour faire face à ces coûts, les copropriétaires peuvent souscrire un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : un prêt pour une copropriété doit être souscrit au nom du syndic, avec une caution pour couvrir les impayés. Chaque copropriétaire doit avoir le choix d’y souscrire ou pas.

Financement des travaux : recourir aux subventions

Qui subventionne ? L'État, la région, le département ou la ville disposent quelquefois de fonds destinés aux copropriétés dégradées.

Exemples de subvention. Lorsque la copropriété se situe dans une opération programmée d'amélioration de l’habitat (OPAH), une opération programmée d'amélioration thermique des bâtiments (OPATB) ou toute autre opération décidée par une autorité territoriale, les copropriétaires (sous conditions de ressources) peuvent bénéficier de financements bonifiés ou d’aides non négligeables.

Arrêté d’insalubrité. Ces aides destinées au syndicat de copropriété peuvent aussi concerner les travaux réalisés dans les parties communes suite à un arrêté d’insalubrité, de péril, de mise en sécurité des équipements communs ou à une injonction préfectorale de mise hors d’état d’accessibilité au plomb.

Rénovation énergétique. Le programme « Habiter Mieux » de l’Anah est étendu aux copropriétés fragiles pour permettre d’accélérer l’engagement de travaux de rénovation énergétique. Disponible depuis le mois de janvier 2017, cette aide dénommée « Habiter Mieux copropriétés fragiles » comprend une prise en charge pour financer une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) et une aide financière pour des travaux de rénovation énergétique permettant un gain énergétique de 35 %. Le montant maximum par logement de cette nouvelle aide est de 3 930 €, auquel viendra s’ajouter une prime forfaitaire dont le montant sera fixé par Décret.

Limitation des subventions. Le montant cumulé des subventions de l'ANAH et d'autres aides publiques est limité à 80 % de la dépense.

En pratique. Un dossier est constitué par le syndic dès le vote des travaux et les copropriétaires vont ensuite, individuellement, constituer leur propre dossier d'aide qui devra être accordé avant le commencement des travaux.