Achat d’un terrain nu : au préalable, conclure un mandat !

Situation. Que ce soit dans un objectif d’habitation ou d’exercice d’une activité professionnelle, dans le cadre d’un investissement immobilier, il peut être intéressant de se tourner vers la construction lorsque l’on ne trouve pas le bâtiment adéquat. Ce qui suppose d’acheter un terrain en vue de construire. Se présentent alors plusieurs étapes que nous allons énumérer de façon chronologique.

1re étape : le mandat de vente. 1ère étape : le mandat de vente. Lorsque vous allez voir un professionnel de l’immobilier afin qu’il vous aide à trouver un terrain nu, la 1ère chose à faire est de régulariser et signer un mandat de recherche.

Un contenu spécifique. Au-delà des mentions propres à tout contrat de mandat, un mandat de recherche d’un terrain nu doit spécifier la particularité de l’opération et surtout le caractère constructible ou non du terrain. Il s’agit là en effet de la question juridique cruciale pour ce genre d’opération, au-delà de la surface et de l’emplacement.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le mandat »

Attention ! Vous devez indiquer au professionnel de l’immobilier si vous souhaitez construire ou non, pour éviter tout litige futur.

Exemple. Un agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, l’acquéreur ne lui ayant pas fait mention de son projet de construire une piscine.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier et devoir de conseil : illustrations pratiques »

Achat d’un terrain nu : dans un 2e temps, conclure un compromis !

2e étape : le compromis et les clauses particulières. Une fois trouvée la perle rare et l’accord conclu avec le vendeur, il s’agira de signer le compromis de vente. La caractéristique de la constructibilité devra être mentionnée comme étant essentielle et déterminante de façon explicite. La négociation commerciale portera sur cette question et le prix sera fixé en conséquence.

Si le terrain est loti... Dans cette situation, et parce que le terrain est alors soumis à une règlementation particulière et à un cahier des charges précis, le vendeur doit s’engager sur la constructibilité et sur la viabilisation du terrain. Le prix de ce type de terrain sera donc nécessairement plus élevé, le terrain étant prêt à bâtir.

Si le terrain n’est pas loti... En revanche, pour un terrain qui ne fait pas l’objet d’un lotissement, vous devrez être particulièrement prudent. Dans cette situation, il est conseillé d’insérer une condition suspensive d’obtention du permis de construire (PC) dans le compromis. Cela signifie que vous pourrez renoncer à acheter si vous n'obtenez pas votre PC avant la signature de la vente chez le notaire.

À défaut de condition suspensive, vous pouvez intégrer une clause de « reconnaissance de conseil donné » selon laquelle l’acquéreur est parfaitement informé que l’achat se fera indépendamment de l’obtention d’un permis de construire.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Ce qu'il faut savoir sur le permis de construire et d’aménager »

Pensez « CU » ! L’obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CU) est également un préalable indispensable : soit il s’agit d’un CU d’information, soit il s’agit d’un CU opérationnel. Ce dernier indique non seulement les « dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain », mais également si le terrain pourra accueillir le projet.

Attention ! Un CU n’autorise pas la construction. Il s’agit, en effet, d’un « document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière ».

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le certificat d’urbanisme (CU) »

Les actions à mener avant ou après le compromis. Entre le compromis et la vente immobilière, vous devrez agir au mieux afin d’obtenir son PC. Cela vous garantira la possibilité de pouvoir construire le projet voulu.

Descriptif et bornage. Si un compromis de vente est sur le point d’être rédigé, le descriptif du terrain vendu doit impérativement indiquer s’il est issu d’un bornage. Pour mémoire, l’acte de bornage valide de façon conventionnelle les limites du terrain entre les voisins, ce qui lève toute contestation future.

Deux situations sont possibles :

• le bornage est obligatoire si :
  • le terrain est situé dans un lotissement ;
  • s’il provient d’une division effectuée à l’intérieur d’une Zone d’aménagement concertée ;
  • ou si le terrain est issu d’un remembrement réalisé par une Association foncière urbaine ;
• si le bornage n’est pas obligatoire, un descriptif suffisamment précis du terrain devra être établi.

À noter. Une division de terrain devra également être envisagée si celui-ci n’est pas déjà individualisé.

Attention ! L’absence de mention du descriptif ou du bornage dans la promesse permet à l’acheteur de demander l’annulation dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.

Diagnostics : le cas de la pollution des sols. Concernant les diagnostics, un point de vigilance est à indiquer sur la pollution des sols. Cette question est un enjeu financier majeur. Les terrains disponibles et bien placés en zone urbaine sont, en effet, souvent situés sur d’anciens sites d’activité ou industriels. On voit ainsi des terrains ferroviaires, d’anciennes stations-services ou des usines, arriver sur le marché.

Que faire ? Ces terrains posent le problème d’une pollution ancienne et rarement documentée. Les excavations pour la construction peuvent faire apparaître de mauvaises surprises, d’autant que ces travaux de dépollution sont très onéreux. Le travail d’enquête doit commencer par l’historique des occupants du site et remonter le plus loin possible. Ensuite, un travail de forage pourra être mené pour s’assurer qu’il n’y a pas de nappes de pollution.

Comment se protéger ? Au niveau juridique, il est conseillé d’insérer des clauses de garantie du vendeur (attention : elles sont parfois difficiles à admettre pour le vendeur qui n’est pas toujours le pollueur).

Pensez aussi « ERNT ». L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) doit être fourni par le vendeur. Les autres diagnostics ne seront pas à fournir car ils n’ont pas à être réalisés pour les ventes de terrains nus.

Diagnostics : concernant les mouvements de terrains. Une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur du terrain si celui-ci est situé dans un secteur où les mouvements du sol sont connus. Pour cela, il est intéressant de consulter le site www.georisques.gouv.fr.

Servitudes. Autre spécificité sur laquelle il faut être vigilant concerne l’existence des servitudes. Le régime des servitudes légales et les actes antérieurs peuvent prévoir des servitudes de passage, d’écoulement, de vues, etc.

Que faire ? Une étude précise des actes et des états hypothécaires devra être faite (par le notaire), de même qu’une analyse de la configuration des lieux. On pourra aussi interroger les voisins pour s’assurer que personne ne dispose de droits gênants pour le projet.

Agissez vite ! Ces investigations doivent être menées au plus tôt. Ces questions devraient faire l’objet d’une condition suspensive dans le compromis, rédigée de façon assez générale, pour couvrir tout type de surprise après le compromis que ce soit sur la pollution, les servitudes, les servitudes d’urbanisme, etc.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Achat immobilier : le point sur l’impact des servitudes »

Achat d’un terrain nu : dans un dernier temps, conclure l’acte de vente !

3e étape : l’acte de vente. L’acte de vente doit être signé une fois que toutes les incertitudes et les conditions suspensives sont levées. Notez qu’il est toujours possible d’insérer une condition d’annulation de la vente après signature pour une raison bien précise. Cette solution ne devra être envisagée que dans des cas particuliers. En effet, toute la logique d’une vente immobilière est d’être définitive le jour de sa signature, sans retour en arrière possible présentant beaucoup d’inconvénients, pratiques, financiers, fiscaux.

A ne pas négliger ! L’acte de vente doit également indiquer l’état précis de l’accord des parties en ce qui concerne les différents frais comme les frais de bornage, de dépollution ou de leur garantie, et les dispositions fiscales, telle la suivante.

Assurance-emprunteur : un contrat obligatoire ?

Un prêt immobilier… La situation de départ est la suivante : une personne vend un bien immobilier à un acquéreur. Ce dernier, pour financer son achat, a recours à un prêt bancaire. Dans le cadre de cette opération de crédit immobilier, l’acquéreur se voit proposer un contrat d’assurance.

… assorti obligatoirement d’un contrat d’assurance ? Si rien n’oblige un acquéreur à souscrire un contrat d’assurance, en pratique, la plupart des prêts immobiliers sont accompagnés par un contrat d’assurance.

Quels sont les risques couverts ? Le contrat d’assurance couvre des risques qui sont de nature à diminuer les capacités de l’acquéreur à rembourser (décès, invalidité, perte d’emploi ou incapacité de travail, etc.). Si l’une des garanties couvertes par le contrat se réalise, la banque prend à sa charge le remboursement du prêt.

Assurance-emprunteur : une obligation d’information très encadrée !

L’emprunteur doit être informé. Lors de la souscription du contrat d’assurance, l’assureur (bien souvent, ce sera une société émanant d’un groupe duquel la banque fait partie) a une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur. Une obligation qui doit s’entendre au pluriel !

Comment ? Lorsqu’un assureur propose à l’acquéreur un contrat d’assurance :

• une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance est annexée au contrat de prêt (la remise d’un exemplaire des conditions générales et particulières du contrat ne vaut pas remise de la notice) ;
• toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis, aux modalités de la mise en jeu de l'assurance ou à la tarification du contrat est inopposable à l’acquéreur qui n'y a pas donné son acceptation ;
• lorsque l’assureur a subordonné sa garantie à l'agrément de la personne de l'assuré et que cet agrément n'est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l’acquéreur sans frais, ni pénalité d'aucune sorte ; cette demande doit être présentée dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus de l'agrément.

Fiche standardisée. Une fiche standardisée d'information doit également être remise, lors de la 1ère simulation, à l’acquéreur. Cette fiche doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l'assurance ayant pour objet de garantir le remboursement du prêt. Cette fiche précise notamment :

• la définition et la description des types de garanties proposées au titre de l'assurance à l’acquéreur ;
• le cas échéant, les caractéristiques des garanties minimales exigées par la banque pour l'octroi du prêt immobilier ;
• les types de garanties que l’acquéreur envisage de choisir parmi les garanties mentionnées et la part du capital emprunté à couvrir ;
• une estimation personnalisée du coût de la solution d'assurance envisagée, sur la base des éléments connus lors de la remise de la fiche, portant sur les éléments suivants :
  • le coût en euros et par période selon la périodicité de paiement ;
  • le coût total de l'assurance en euros sur la durée envisagée du prêt ;
  • le taux annuel effectif de l'assurance relatif à la totalité du prêt ;
  • la mention de la possibilité pour l’acquéreur de souscrire une assurance ayant pour objet de garantir le remboursement d'un prêt auprès de l'assureur de son choix et les conditions et délais dans lesquels elle peut s'exercer.

Coût de l’assurance. L’acquéreur doit être informé du coût de l’assurance. Il en est informé par la remise d’un document, préalablement à la formulation de l’offre d’assurance, qui mentionne le coût de la manière suivante :

• à l'exclusion de tout autre taux, en taux annuel effectif de l'assurance, afin de permettre à l’acquéreur de comparer ce taux avec le taux annuel effectif global du crédit ;
• en montant total en euros dû par l’acquéreur au titre de l'assurance sur la durée totale du prêt ;
• en euros et par période, selon la périodicité de paiement (il doit être précisé si ce montant s'ajoute ou non à l'échéance de remboursement du crédit).

Un droit à l’oubli ? Lorsque l’acquéreur a eu une maladie grave, il doit conclure une convention dite « AERAS » (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé). Mais face au progrès de la médecine, cette convention n’a plus lieu d’être souscrite dans certaines situations, dès lors qu’un certain délai (variant suivant les pathologies) s’est écoulé : c’est le « droit à l’oubli ». Sachez qu’un document-type d’information doit être remis à l’acquéreur qui a eu une grave maladie.

Le délai pour bénéficier d’un droit à l’oubli est de 5 ans.

Dispense de questionnaire. A compter du 1er juin 2022, lorsqu’ils souscrivent une assurance emprunteur dans le cadre de leur prêt immobilier, les emprunteurs n’ont plus à se soumettre à un questionnaire et à un examen médical si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• la part assurée sur l'encours cumulé des contrats de crédit n'excède pas 200 000 € par assuré ;
• l'échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au 60ème anniversaire de l'assuré.

Attention ! L’assureur peut résilier, pour cause d'aggravation du risque, le contrat d'assurance si 3 conditions sont réunies, à savoir si :

• l’acquéreur pratique régulièrement une nouvelle activité sportive présentant un risque particulier pour sa santé ou sa sécurité (un arrêté ministériel doit lister ces activités sportives) ;
• l'exercice de cette nouvelle activité conduit à rendre inexactes ou caduques les réponses faites par l’acquéreur en réponse aux questions relatives à sa pratique sportive posées par la banque lors de la conclusion du contrat ;
• l’acquéreur n'a pas déclaré cette nouvelle activité dans un délai de 15 jours par LRAR.

Les recommandations du CCSF. Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), qui est une instance de concertation entre banquiers, assureurs et associations de consommateurs, a dressé, en octobre 2021, un état des lieux des difficultés rencontrées par les consommateurs souscripteurs de contrats d’assurance emprunteur, et met en exergue :

• d’une part, les litiges récurrents relatifs à la couverture « invalidité » du contrat, en raison principalement d’une mauvaise connaissance par le consommateur des conditions d’intervention de cette couverture ;
• d’autre part, les incompréhensions fréquentes liées aux modalités de tarification proposés par les banques et les assureurs.

Pour remédier à ces écueils, le CCSF a émis plusieurs recommandations destinées à promouvoir de bonnes pratiques d’information de la part des banques et assurances, notamment relatives :

• au développement d’une information spécifique en ce qui concerne les primes d’assurance emprunteur, notamment en ce qui concerne les montants cumulés des primes au bout de 8 années d’assurance, dans le but de donner une image claire du mécanisme de fonctionnement du contrat à long terme ;
• à la fourniture d’une information supplémentaire au consommateur sur la garantie invalidité du contrat d’assurance proposé, notamment en ce qui concerne la définition de cette notion, et son caractère indépendant ou non de la notion d’invalidité retenue par la Sécurité sociale.

A noter :

• pour les contrats d’assurance existants, le CCSF propose que cette information soit disponible de manière visible sur l’espace client, ou a minima sur le site internet du professionnel, et accompagnée d’une mention invitant le client à contacter l’assureur s’il souhaite en savoir plus sur le sujet ;
• pour les nouveaux contrats, le CCSF recommande l’inscription de cette information complémentaire sur la fiche standardisée d’information (FSI) remise à l’emprunteur en amont de la signature du contrat d’assurance.

Droit de résiliation à tout moment

Un consommateur peut résilier à tout moment son contrat d’assurance-emprunteur :

• soit par lettre ou au moyen de tout autre support durable ;
• soit par déclaration faite au siège social ou chez le représentant de l'assureur ;
• soit par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par huissier de justice) ;
• soit, lorsque l'assureur propose la conclusion de contrat par un mode de communication à distance, par le même mode de communication ;
• soit par tout autre moyen prévu par le contrat.

Toute décision de refus doit être explicite et comporter l'intégralité des motifs de refus justifiant cette décision, notamment les informations et garanties manquantes.

Le client doit être informé chaque année, sur papier ou sur tout autre support durable, de son droit de résiliation à tout moment, des modalités de mise en œuvre de cette résiliation et des délais à respecter. L’absence d’information est sanctionnée par une amende d’un montant de 15 000 € maximum.

La notice annexée au contrat de prêt énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l’assurance doit informer l’emprunteur qu’il peut résilier son contrat à tout moment à compter de la signature du prêt.

Les établissements prêteurs doivent afficher le coût de l’assurance-emprunteur pour 8 ans.

Lorsque la résiliation du contrat d’assurance est acceptée, le prêteur doit modifier par voie d’avenant le contrat de crédit en mentionnant, notamment, le nouveau taux annuel effectif global calculé.

L’avenant doit être produit dans les dix jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution.

Il est interdit, lors du changement d'assurance emprunteur, d'appliquer des frais, de modifier le taux d'intérêt et de modifier l'amortissement du crédit.

Entrée en vigueur. Ces nouvelles mesures s’appliqueront :

• aux offres de prêt émises à compter du 1er juin 2022 :
• à compter du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.

Vente d’immeuble à rénover : c’est quoi ?

VIR. La vente d’immeuble à rénover (VIR) est une modalité de vente qui suppose que 3 conditions soient remplies. Lesquelles ?

3 conditions cumulatives. Une VIR s’applique à toute personne :

• qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages ;
• qui s'engage, dans un délai déterminé par contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble ;
• qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux.

Quels immeubles ? Sont seulement concernés par la VIR les immeubles bâtis existants à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Attention : pour apprécier ce critère, les juges apprécient l’usage effectif des locaux. C’est ainsi qu’un juge a considéré que la vente d’une résidence avec services, exploitée commercialement, pouvait faire l’objet d’une VIR, dès lors que les lots du bâtiment sont vendus à usage d’habitation.

Quels travaux ? L’immeuble vendu doit faire l’objet de travaux qui sont effectués par le vendeur. Attention : ne relèvent pas d’une VIR les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète, dès lors que les travaux sont assimilables à une reconstruction et qu’ils rendent à l'état neuf :

• soit la majorité des fondations ;
• soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
• soit l'ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :
  • les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;
  • les huisseries extérieures ;
  • les cloisons intérieures ;
  • les installations sanitaires et de plomberie ;
  • les installations électriques ;
  • pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Vente d’immeuble à rénover : un formalisme précis

Un double formalisme strict. Recourir à une VIR suppose de respecter un formalisme très précis auquel il est impossible de déroger puisque les règles relatives à une VIR sont d’ordre public. En pratique, il existe un double formalisme à respecter : l’un est relatif au compromis de vente, l’autre au contrat de vente lui-même.

Le compromis. Le compromis de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• les indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien vendu (ce qui inclut notamment le dossier de diagnostic technique), au descriptif et au délai de réalisation des travaux ;
• le montant du prix de vente ;
• l’engagement du vendeur de produire, lors de la signature du contrat de vente, les justifications de la garantie d’achèvement et des assurances de construction.

Le contrat de vente. Le contrat de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot de copropriété ;
• la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
• le prix de vente ;
• le délai de réalisation des travaux ;
• la justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur ;
• les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux ;

Révision du prix. Le contrat doit mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision. Notez qu’en cas de révision du prix de vente, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation de l’indice BT 01. L’indice de base est le dernier publié au jour de la signature du contrat. La variation résulte alors de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date du dernier paiement.

Copropriété. Le règlement de copropriété doit être communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.

Garantie d’achèvement. La garantie de l'achèvement des travaux résulte d'un acte de cautionnement aux termes duquel la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux prévus au contrat.

Paiement du prix. L'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. Concrètement, le prix de l'existant est payé au moment de la signature du contrat de vente. Ensuite, le paiement s’étale suivant l’avancement des travaux. Toutefois, la somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :

• 50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
• 95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux.

Solde. Le solde du prix de vente est à payer à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison.

Pénalités de retard. Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l'intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points.

Sanctions. En cas de non-respect des règles relatives au formalisme, la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant la livraison du bien vendu.

Vente d’immeuble à rénover : le déroulé des travaux

Des travaux à la charge du vendeur. Les travaux de rénovation sont à la charge du vendeur. A ce titre, c’est donc lui qui a la qualité de maître d’ouvrage. Par conséquent, c’est à lui qu’il revient de choisir les entreprises qui effectueront les travaux (souvent, il s’agit de filiales du promoteur-vendeur).

Des travaux déductibles ? Sous réserve du respect des conditions requises, le montant des travaux de rénovation peut être déduit des revenus fonciers déclarés par l’acheteur.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Déclarez vos revenus fonciers : le point sur les travaux déductibles »

Réception des travaux. Etant le maître d’ouvrage, c’est le vendeur qui sera présent lors de la réception des travaux. L’acquéreur n’y participe pas.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Construction immobilière : ce qu’il faut savoir sur la réception des travaux »

Livraison. Une fois les travaux réceptionnés, l’immeuble va pouvoir être livré à l’acquéreur. A cette occasion, un procès-verbal sera établi en le vendeur et l’acquéreur. Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux sont dénoncés dans l'acte de livraison des travaux ou dans un délai d’1 mois après cette livraison. L'action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’1 an après la livraison.

Vente d’immeuble à rénover : le recours obligatoire à un architecte

Le recours obligatoire à l’architecte. L’acquéreur et le vendeur doivent impérativement désigner un architecte, indépendant, impartial et assuré pour les prestations qu’il devra réaliser. A défaut d’accord entre les parties, l’architecte sera désigné par le Président du Tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de l’immeuble.

Prestations de l’architecte. L’architecte désigné doit réaliser les prestations suivantes :

• constater l’achèvement des travaux ;
• attester de la réalité de la répartition du prix de l’immeuble entre le prix de l’existant et le prix des travaux (cette attestation est annexée aux divers documents contractuels) ;
• constater que l’achèvement des travaux représente la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux pour permettre le paiement du prix ;
• attester du terme de la garantie d’achèvement ;
• constater l’achèvement la livraison des travaux, en cas d’absence de l’acquéreur lors de l’établissement du procès-verbal de livraison.

Vente en l’état futur d’achèvement : de quoi s’agit-il ?

La vente d’immeuble à construire. La vente d’immeuble à construire est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat. Elle se décline en 2 branches : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

VEFA. La VEFA seule fait l’objet de cette fiche. Si les règles relatives à la vente à terme sont identiques en grande partie à celles de la VEFA, il existe quelques spécificités qui ne seront pas ici abordées.

Définition légale. La vente en l'état futur d'achèvement est définie comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ».

Conséquence. Cette définition implique que vous devenez propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement construit par le promoteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Vente en l’état futur d’achèvement : un formalisme précis

Un double formalisme. Comme vous le savez, lors d’une vente immobilière, il existe souvent un double formalisme : un compromis de vente est d’abord signé, suivi de la signature de l’acte de vente lui-même une fois que les conditions suspensives sont levées. Or, il existe une particularité propre à la vente d’immeuble à construire…

Le contrat de réservation. En matière de VEFA, il n’est pas possible de signer un compromis de vente. La Loi prévoit tout de même qu’il est possible de signer un contrat analogue au compromis de vente appelé « contrat de réservation » ou « contrat préliminaire ». Toutefois, ce contrat est facultatif.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Achat immobilier : ce qu’il faut savoir sur le « contrat de réservation »

Le contrat de vente. Le contrat de vente est obligatoirement rédigé par un notaire. Il contient des mentions obligatoires, notamment :

• la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
• son prix de vente et les modalités de paiement de celui-ci (ainsi que les modalités de révision, l’indice de référence utilisé étant l’indice BT 01, le cas échéant) ;
• la date précise de livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard ;
• la justification de la garantie financière, l'attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat (voir ci-dessous) ;
• le cas échéant, le règlement de copropriété.

Pénalités de retard. Certains évènements permettent de réduire les pénalités de retard éventuellement dues. C’est notamment le cas des intempéries. Sachez que la clause consistant à « doubler » de tels jours, et conduisant donc à limiter le montant des pénalités de retard, a été reconnue par le juge comme étant licite et non abusive.

Garantie financière. Afin de vous protéger, notamment en cas de défaillance financière de la part du promoteur, ce dernier doit fournir une garantie financière. Seule une garantie financière fournie par un établissement financier habilité peut lui permettre de répondre à son obligation de garantie d’achèvement. Il doit obtenir cette garantie dans les meilleurs délais afin que le notaire puisse l’annexer à l’acte de vente.

Des précisions relatives à la garantie financière à connaître. La Loi Elan a précisé que :

• la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.

Fin de la garantie. Parce que cette garantie prend fin à l’achèvement du programme immobilier, il faut que le promoteur puisse faire constater cet achèvement. Pour cela, il peut (ou doit, s’il assure lui-même la maîtrise d’œuvre) recourir à un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art (en pratique, un architecte) qui se chargera d’établir une « attestation d’achèvement ».

     =>  Consultez le modèle d’attestation d’achèvement

Délai de réflexion. Suite à la signature du contrat de vente, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Le délai commence à courir à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte de vente ou du lendemain de la 1ère présentation de la LRAR lui notifiant l’acte de vente.

Paiement du prix de vente. Le paiement du prix de vente se fait en fonction de l’avancement des travaux et de l’échéancier prévu au contrat. Toutefois, les paiements ne peuvent excéder au total :

• 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d'eau ;
• 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Solde du prix. Le solde du prix de vente est payable lors de la livraison du logement. Toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité de l’immeuble construit par rapport aux prévisions du contrat. Notez que lorsque la contestation donne lieu à l’octroi de dommages-intérêts à l’acquéreur, celui-ci doit payer le solde du prix de vente.

Pénalités de retard. Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois. Si le contrat prévoit un taux supérieur, il n’est pas pour autant annulé. Le taux peut, en effet, être réduit à un taux autorisé.

Attention ! Il peut arriver que la livraison soit retardée à cause d’intempéries. Dans ce cas, pour déterminer les jours de retard et les éventuelles pénalités dues, il faut seulement prendre en compte les jours d’intempéries survenues à compter de la signature du contrat de vente et non pas ceux survenus depuis le début du chantier.

Fin des travaux. La constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’art. En pratique, il sera fait appel à un architecte.

Livraison. Une fois les travaux terminés, le logement va vous être livré (on parle de réception des travaux). Lors de la livraison, un procès-verbal contradictoire va être rédigé. Notez que vous disposez d’1 mois, à compter de la livraison, pour lister des malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées durant la livraison. Cette liste doit être envoyée au promoteur par LRAR. Il aura ensuite 1 an pour les réparer.

Conséquences. La réception des travaux emporte 2 effets, à savoir :

• transfert de la garde de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître d’ouvrage (ainsi, lorsque des travaux sont détruits avant la réception des travaux, c’est l’entrepreneur qui est responsable, sauf faute du maître d’ouvrage) ;
• point de départ des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).

Absence de réparation. Si les malfaçons ne sont pas réparées durant le délai d’1 an, vous pouvez alors saisir le tribunal judiciaire afin de réclamer, soit l’annulation du contrat de vente, soit une diminution du prix de vente.

Focus les litiges liés à la superficie : en principe. Lorsqu’un immeuble est en copropriété, la superficie de l’appartement doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette obligation ne s’impose pas dans les ventes d’appartement en l’état futur d’achèvement.

Focus sur les litiges liés à la superficie : en pratique. Les promoteurs insèrent très souvent une clause dans les contrats d’appartement en l’état futur d’achèvement indiquant une tolérance maximale de 5 % entre la surface indiquée dans l’acte de vente et la surface réelle livrée. Si ce seuil de tolérance n’est pas respecté, l’acquéreur est en droit de réclamer un remboursement du prix de vente indûment perçu. Pour cela, il doit engager son action dans un délai d’un an à compter de la livraison.

Bon à savoir. Pour le Gouvernement, la modernisation des techniques constructives depuis plusieurs années légitime d'étudier une diminution de la tolérance de 5 %.

À noter. La restitution du prix de vente indûment perçu par un promoteur, en raison de mètres carrés manquant, ne constitue pas un préjudice indemnisable lui permettant de se retourner contre l’architecte chargé de la construction du programme immobilier.

Contrat de réservation : un formalisme obligatoire ?

Un contrat préliminaire…Le contrat de réservation, également appelé « contrat préliminaire », est conclu dans le cadre d’une vente d’un logement situé dans un programme immobilier soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

… facultatif ou obligatoire ? La signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire. Toutefois, en pratique, les VEFA sont très souvent précédées par la signature d’un contrat de réservation.

Attention ! Dans le cadre de la VEFA, seul un contrat de réservation peut être, au préalable, signé. La conclusion d’un compromis de vente est, en effet, sanctionnée de nullité.

Contrat de réservation : un contenu précis

Un écrit obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement résulter d’un écrit dont le contenu est strictement encadré par la Loi.

Des mentions relatives aux parties. Tout d’abord, le contrat doit mentionner certaines informations concernant les parties, à savoir la société de promotion porteuse du programme immobilier et son client (identité complète, raison sociale, adresse, etc.).

Des mentions relatives au logement. Ensuite, le contrat doit comporter des informations propres au logement vendu : adresse, descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, descriptif des matériaux utilisés, etc.

Des mentions relatives à la vente. Enfin, le contrat doit mentionner des informations relatives à la vente elle-même : prix de vente, modalité de révision du prix de vente, date de signature du contrat de VEFA, le cas échéant, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai d’exécution des travaux, etc.
 

Des mentions relatives aux travaux que l’acquéreur se réserve. Le contrat de réservation d’une VEFA doit contenir une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Il aussi doit contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble. En outre, il doit préciser :

• le prix de vente, décomposé de la manière suivante :
  • le prix de vente convenu ;
  • le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
  • le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;
• le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.
  • à l’issue de ce délai, le vendeur doit. informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ;
  • à l’issue de ce délai, le vendeur doit informer la personne ayant délivré la garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement, des travaux dont l’acquéreur se réserve l'exécution et de leur coût.

De quels travaux s’agit-il ? Les travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution sont les suivants :

• installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
• pose de carrelage mural ;
• revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
• équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
• décoration des murs.

Des travaux aux caractéristiques précises. Pour que l’acquéreur puisse se réserver ces travaux, il est nécessaire que ceux-ci respectent les caractéristiques suivantes :

• être sans incidence sur les éléments de structure ;
• ne pas nécessiter d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
• ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
• ne pas porter sur les entrées d'air ;
• ne pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Quand l’acquéreur change d’avis. L’acquéreur qui change d’avis et ne veut plus exécuter les travaux réservés doit le notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).

À noter. Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Reproduction obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement reproduire certaines mentions légales.

     =>  Consultez les mentions légales devant être impérativement reproduites

Dépôt de garantie. Le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont le montant ne peut pas excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai, tout en dépassant 1 an, n'excède pas 2 ans (au-delà de ce délai, aucun dépôt ne peut être exigé).

Restitution du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie doit vous être restitué, sans retenue ni pénalité :

• si le contrat de vente n'est pas conclu par la faute du promoteur dans un délai prévu au contrat préliminaire ;
• si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire (il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité) ;
• si le ou les prêts prévu(s) au contrat de réservation n’est/ne sont pas obtenu(s) ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
• si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat de réservation ne doit pas être réalisé ;
• si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Notification de remboursement. Vous devez notifier votre demande de remboursement au notaire ou à la banque auprès de qui le dépôt est consigné ainsi qu’à la société de promotion immobilière par LRAR. Le remboursement doit intervenir dans le délai maximum de 3 mois à dater de cette demande.

Délai de rétractation. Une fois le contrat de réservation signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vendre votre logement : le point sur le délai de rétractation (délai SRU) ? »

Frais d’acquisition : à qui sont-ils reversés ?

Frais d’acquisition. Les frais d’acquisition s’ajoutent s’additionnent au prix d’achat des biens immobiliers du bien immobilier et, le cas échéant, aux honoraires de l’agent immobilier. Ils sont habituellement réglés par l’acquéreur, mais ne reviennent dans leur grande partie ni au vendeur ni au notaire.

Frais de notaire ? Les frais d’acquisition sont improprement appelés « frais de notaire » car c’est ce dernier qui est chargé de les collecter. Mais seule une petite partie des frais d’acquisition lui revient.

Le notaire, un collecteur d’impôt. Les frais d’acquisition sont, en effet, principalement composés d’impôts versés à l’État qui a chargé les notaires de les collecter pour son compte. Les notaires sont donc tenus de reverser les frais récoltés au Trésor Public.

Que comprennent les frais d’acquisition ? Les frais d’acquisition comprennent :

• les impôts et les taxes (environ 80 %) : appelés « droits d’enregistrement », ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public ; ils reviennent alors, selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales ;
• les frais et les débours (environ 10 %) : il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client ;
• la rémunération du notaire, appelée « émoluments » (environ 10 %).

     =>  Consulter le barème des droits d’enregistrement

Un site Internet à connaître : www.notaires.fr ! Pour avoir une idée du montant des émoluments dus au notaire, il est possible de se rendre sur le site Internet « www.notaires.fr ». Le site permet également de connaître le montant des frais dus à l’État, dont la totalité des « frais d’acquisition ».

Gros travaux sur l’immeuble = exonération d’impôt. Une société assujettie à TVA qui acquiert « l’usufruit » d’un immeuble peut bénéficier d’une exonération de l’impôt payé au moment de l’achat (appelés « droits d’enregistrement »), si elle prend l’engagement de remettre l’immeuble à neuf dans un délai de 4 ans à compter de l’achat. La société peut prendre cet engagement même postérieurement à l’achat : ce n’est qu’à l’issue de ce délai de 4 ans que l’exonération peut être remise en cause, si les travaux ne sont pas effectués.

Frais de notaires : des émoluments proportionnels

Des émoluments connus à l’avance. Le notaire a l’obligation de communiquer le coût de son intervention avant toute rédaction d’acte de vente. Les clients conservent donc la garantie d’une rémunération prévisible et transparente.

Comment sont calculés les émoluments ? La rémunération du notaire est proportionnelle au montant du prix de vente. Voici une présentation des tranches et des taux applicables aux ventes immobilières :

Remise. Chaque notaire peut appliquer de sa propre initiative une remise, sans toutefois que celle-ci ne soit négociable avec son client. Cette possibilité est très encadrée :

• elle n’est possible que pour les prestations qui font l’objet d’une rémunération tarifée proportionnelle (les ventes immobilières) ;
• elle ne s’applique que pour les tranches d’assiette supérieures à 150 000 € de la valeur du bien ;
• la remise ne peut pas dépasser le taux de 20% de ces tranches d’assiette.

Remise exceptionnelle. Pour les prestations portant sur la mutation ou le financement d’immeubles à usage non résidentiel (bureaux ou ensembles industriels), pour les logements sociaux, ou encore pour les prestations portant sur des transmissions dans le cadre du pacte Dutreil, la remise peut dépasser 10 % pour les différentes tranches d’assiette supérieures à 10 M€ (toutefois, le taux de remise ne peut pas dépasser 40 %).

Remise librement négociée. Le notaire et son client peuvent librement négocier la remise pratiquée sur la part d’émoluments supérieurs à 200 000 € pour une liste limitative d’opérations, notamment celles relatives à l’acquisition de biens à usage résidentiels ou non-résidentielle.

Attention ! Le notaire a l’obligation d’afficher dans son office et de publier sur son site Internet les taux de remise pratiqués par catégorie d’actes et tranches d’assiette.

Servitudes : de quoi s’agit-il ?

Une définition légale. La Loi définit la servitude comme une « charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». En clair, un bien vendu, que ce soit un terrain nu ou une maison (appelé « fonds servant ») supporte une charge (la servitude) qui profite à un autre terrain ou une autre maison (appelé « fonds dominant »).

Concrètement. L’hypothèse la plus répandue d’une servitude est le droit de passage (la servitude) dont profite un propriétaire (dont la propriété est appelée « fonds dominant ») pour se rendre chez lui, en passant par la propriété de son voisin (appelé « fonds servant »).

Attention ! Pour que la charge constitue véritablement une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne qui possède le « fonds servant ». La servitude est imposée, en effet, au « fonds servant » lui-même.

Conséquence. La servitude étant attachée au « fonds servant », lorsque le propriétaire vend son terrain, elle ne disparaît pas mais est transmise avec le terrain. De même, lorsque le propriétaire du « fonds dominant » vend son terrain, la servitude dont il bénéficiait ne disparaît pas. Elle profite alors au nouveau propriétaire.

1 critère primordial. L'existence d’une servitude implique impérativement un avantage. De manière constante, les juges rappellent qu’une charge qui ne procure aucun avantage au fonds dominant ne constitue pas une servitude.

Servitudes discontinues ou continues. La Loi opère une distinction entre les servitudes « continues » et « discontinues » :

• les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (une conduite d’eau ou une servitude de vue par exemple) ;
• les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (un droit de passage ou un droit de puisage, par exemple).

3 types de servitudes. Concrètement, il existe 3 types de servitudes, à savoir :

• les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux, comme la servitude d’écoulement des eaux, le bornage ou les clôtures ;
• les servitudes imposées par la Loi comme par exemple, la servitude de halage, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions ou encore de droit de passage en cas d'enclave ;
• les servitudes établies par le « fait de l’homme », qui résultent des contrats signés entre propriétaires et sont donc appelées « servitudes conventionnelles » (par exemple, les conventions établissant une interdiction de construire).

Vente immobilière : les servitudes, une information impérative !

1 information obligatoire. Lors d’une vente immobilière, le vendeur a l’obligation de vous informer de l’existence d’une servitude car elle diminue la valeur du bien vendu. À défaut, il manque à son obligation de loyauté.

Comment déterminer s’il existe une servitude ? Pour vérifier l’existence ou non d’éventuelles servitudes, il faut prendre connaissance du titre de propriété du vendeur. Dans ce document, il y a, en effet, un paragraphe mentionnant l’absence ou la présence de servitudes.

Mais aussi. Il ne faut pas hésiter, si c’est possible, à remonter la généalogie du bien vendu. Ce travail sera plus facilement effectué par le notaire qui conserve des copies des précédents actes de vente dans ses archives.

Servitudes publiques. Pour déterminer l’existence ou non de servitudes publiques, en plus de consulter le titre de propriété du vendeur, il est possible de déposer en Mairie un document appelé « certificat d’urbanisme ». Dans sa réponse, la Mairie indiquera, en effet, s’il existe ou non des servitudes publiques.

Et ensuite ? La présence ou l’absence de servitudes, en plus d’être portée à votre connaissance, doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette mention, également communiquée au Service de la publicité foncière, assure de façon certaine la transmission et la connaissance de la servitude attachée au fonds, lors de toutes les ventes immobilières.

Erreur ? Il peut arriver qu’une servitude ait été « oubliée ». Dans ce cas, si vous n’avez pas été informé de l’existence d’une servitude, vous pouvez demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts (en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance que vous n’auriez pas acheté si vous les aviez connues ou qu’elles vous causent un préjudice).

Servitudes : de quoi s’agit-il ?

Une définition légale. La Loi définit la servitude comme une « charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». En clair, un bien vendu, que ce soit un terrain nu ou une maison (appelé « fonds servant ») supporte une charge (la servitude) qui profite à un autre terrain ou une autre maison (appelé « fonds dominant »).

Concrètement. L’hypothèse la plus répandue d’une servitude est le droit de passage (la servitude) dont profite un propriétaire (dont la propriété est appelée « fonds dominant ») pour se rendre chez lui, en passant par la propriété de son voisin (appelé « fonds servant »).

Attention ! Pour que la charge constitue véritablement une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne qui possède le « fonds servant ». La servitude est imposée, en effet, au « fonds servant » lui-même.

Conséquence. La servitude étant attachée au « fonds servant », lorsque le propriétaire vend son terrain, elle ne disparaît pas mais est transmise avec le terrain. De même, lorsque le propriétaire du « fonds dominant » vend son terrain, la servitude dont il bénéficiait ne disparaît pas. Elle profite alors au nouveau propriétaire.

1 critère primordial. L'existence d’une servitude implique impérativement un avantage. De manière constante, les juges rappellent qu’une charge qui ne procure aucun avantage au fonds dominant ne constitue pas une servitude.

Servitudes discontinues ou continues. La Loi opère une distinction entre les servitudes « continues » et « discontinues » :

• les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (une conduite d’eau ou une servitude de vue par exemple) ;
• les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (un droit de passage ou un droit de puisage, par exemple).

3 types de servitudes. Concrètement, il existe 3 types de servitudes, à savoir :

• les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux, comme la servitude d’écoulement des eaux, le bornage ou les clôtures ;
• les servitudes imposées par la Loi comme par exemple, la servitude de halage, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions ou encore de droit de passage en cas d'enclave ;
• les servitudes établies par le « fait de l’homme », qui résultent des contrats signés entre propriétaires et sont donc appelées « servitudes conventionnelles » (par exemple, les conventions établissant une interdiction de construire).

Enclave : pour la petite histoire. Il a été jugé que le propriétaire d’une maison située dans un village en altitude ne pouvait revendiquer le bénéfice d’une servitude de passage sur le terrain de son voisin pour atteindre sa maison, dès lors que celle-ci était desservie par un chemin communal qui pouvait être emprunté par tout véhicule tout terrain adapté aux conditions de vie en montagne. Dans cette affaire, le propriétaire qui estimait être enclavé avait avancé que l’huissier qu’il avait mandaté n’avait pas réussi à atteindre sa maison via ce chemin communal avec son propre véhicule. Sauf, rétorque le juge, que le véhicule en question (une berline de luxe) n’était pas adapté à la montagne...

Comment créer une servitude ?

Est-il possible de créer une servitude ? La création d’une servitude est permise, mais à condition qu’elle ne soit ni imposée ni au bénéfice d’une personne, mais attachée à un immeuble et en faveur d'un autre immeuble. La servitude ne doit pas non pas être contraire à l’ordre public.

3 façons de créer une servitude. Il est possible de créer une servitude de 3 manières, à savoir :

• par titre, c’est-à-dire par contrat amiable entre voisins ;
• par prescription trentenaire, quand la servitude n’a fait l’objet d’aucune convention et n’a pas été contestée pendant 30 ans (il ne peut s’agir que de servitudes continues et apparentes comme les servitudes de vue) ;
• par « destination du père de famille » : dans une propriété qui est divisée, un ouvrage permanent et apparent matérialise l’existence d’une servitude (par exemple un chemin empierré) mais l'acte de division ne la mentionne pas.

Création d’une servitude par titre. Si 2 voisins peuvent créer seuls une servitude, il est néanmoins recommandé de se rendre chez un notaire. La servitude étant attachée aux fonds et non aux propriétaires, il est, en effet, important que les futurs propriétaires connaissent l’existence de la servitude. C’est pourquoi, il faut recourir à un notaire. Ce dernier transmettra le contrat créant la servitude au Service de la publicité foncière, ce qui assurera de façon certaine la transmission et la connaissance de la servitude attachée au fonds, lors de toutes les ventes immobilières.

Rédaction. L’acte créant la servitude doit mentionner l’assiette de cette dernière ainsi que l’indemnité éventuellement due par son bénéficiaire. Notez que, par principe, une servitude est perpétuelle. Mais il est possible de prévoir qu’elle sera temporaire.

Coût. Les frais occasionnés par la constitution d'une servitude incombent, sauf convention contraire entre les parties, au propriétaire bénéficiaire de la servitude.

Modification d’une servitude. Il est toujours possible de modifier une servitude par la suite, mais cela ne sera possible que par « acte authentique » publié par le Service de la publicité foncière. Le recours à un notaire est donc ici obligatoire.

Attention ! Pour créer une servitude, il faut en avoir la capacité juridique. Ainsi :

• l’usufruitier seul, ou le nu-propriétaire seul, ne peut séparément créer des servitudes sur le bien affecté à sa jouissance ou à sa propriété ; ils peuvent par contre le faire d’un commun accord ;
• dans le cas d’une indivision, si un des indivisaires constitue une servitude sur le fonds indivis, celle-ci n'est pas nulle, mais son exercice est suspendu au jour de l'obtention du consentement de tous les indivisaires, ou par suite de partage (l’immeuble devenant alors la propriété de l’indivisaire qui a créé la servitude) ;
• lorsqu’un immeuble est hypothéqué, le propriétaire peut constituer une servitude, mais celle-ci est inopposable au créancier hypothécaire qui, en cas de saisie, est en droit d'exiger la mention dans le cahier des charges que l’immeuble gagé est libre de toute servitude.

Comment faire disparaître une servitude ?

4 possibilités de faire disparaître une servitude. Une servitude peut disparaître de 4 façons, à savoir :

• par l’impossibilité d’en user ;
• par la confusion du « fonds dominant » et du « fonds servant » : le propriétaire du « fonds dominant » devient également propriétaire du « fonds servant » ou vice-versa ;
• par non usage pendant 30 ans ;
• par renonciation conventionnelle.

Renonciation conventionnelle. Le propriétaire du « fonds dominant » peut renoncer à la servitude lui profitant. Dans ce cas, il faut établir un acte notarié pour constater cette renonciation et la publier au Service de la publicité foncière afin de la rendre opposable aux tiers.

Indemnité de désenclavement. Pour la petite histoire. La réglementation prévoit que le propriétaire d’un terrain titulaire d’un droit de passage doit payer, à celui dont le fonds est grevé d’une servitude, une indemnité de désenclavement pour la réalisation des travaux nécessaires à l’utilisation de passage. Toutefois, le juge vient de préciser que l’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l'indemnité de désenclavement. Ainsi, la servitude ne peut être annulée ou les travaux interrompus si cette indemnité n’est pas payée avant la réalisation des travaux.

Créanciers. La renonciation à une servitude ne doit pas nuire aux droits des créanciers hypothécaires inscrits sur l’immeuble. S'ils n'y ont pas consenti, cette renonciation ne leur est pas opposable.

Lettre d’intention d’achat : de quoi parle-t-on ?

Un document écrit. La lettre d’intention d’achat (LIA) est un document écrit dans lequel l’acquéreur donne son accord au principe de la vente de sa maison, de son appartement, etc. La LIA sert en quelque sorte à « clôturer » la période des négociations. Concrètement, ce document précède la rédaction du compromis de vente.

Un document obligatoire ? La rédaction d’une LIA n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est plus que recommandé d’y recourir. La LIA est, en effet, un moyen de preuve très important car il matérialise par écrit l’accord de l’acquéreur et du vendeur sur la vente projetée.

À défaut d’écrit. En cas de conflits, tout document écrit autre que la LIA tels que les mails ou les SMS peuvent être utilisés par les juges pour déterminer si l’acquéreur et le vendeur sont tombés d’accords. Mais parfois, il arrive que les négociations soient essentiellement téléphoniques et donc orales. C’est pourquoi, même après un accord oral, il est (toujours) recommandé de matérialiser cet accord par écrit, par le biais de la LIA, avant que le compromis de vente ne soit signé.

LIA = promesse d’achat. La LIA est une juridiquement une « promesse d’achat » qui engage le « promettant ». Il s’agit ici du vendeur.

En pratique. La LIA est rédigée par l’acquéreur. Dans ce document, il fait une proposition d’offre d’achat au vendeur. Ce dernier va décider de la refuser ou non. S’il donne son accord, il va la dater et signer en y apposant la mention « bon pour accord ».

Pourparlers. Avant la signature de la LIA, le vendeur et l’acquéreur sont en « pourparlers ». A ce stade, ils peuvent tous les 2 se rétracter. Toutefois, il ne faut pas que la rupture des pourparlers soit fautive car dans ce cas des dommages-intérêts peuvent être dus. La rupture est abusive lorsque les pourparlers ont été engagés sur une période « suffisamment longue ». Sachez qu’il a été jugé que la rupture de pourparlers qui ont duré 1 mois n’a pas été considérée comme abusive.

Conseil. Faites attention au contenu de vos échanges lorsque vous êtes en « pourparlers ». S’ils matérialisent un « accord sur la chose et le prix », l’une des parties pourrait réclamer la vente forcée du bien. Pour éviter cela, prenez des précautions de langage en utilisant, par exemple, le conditionnel.

Pour la petite histoire. Une LIA est établie par un promoteur immobilier, acceptée par les propriétaires vendeurs du bien. En raison du silence gardé par le promoteur pendant 6 mois et son absence aux rendez-vous fixés par le notaire, le bien est remis en vente, puis vendu à une autre personne. Se prévalant de la LIA, le promoteur demande indemnisation. Impossible, selon le juge, qui considère que la LIA n’était pas suffisamment précise et nécessitait le passage devant notaire pour préciser les contours de la vente et former un contrat de vente définitif. Il ne s’agissait ici que de pourparlers.

Responsabilité de l’agent immobilier. Un vendeur a informé son agent immobilier qu’il acceptait une offre de 110 000 € faite par un potentiel acquéreur alors qu’il vendait initialement son bien au prix de 140 000 €. Mais par la suite, il refuse de finaliser la vente, un tiers lui proposant 124 000 €. Mécontent, l’ex-acquéreur a demandé des dommages-intérêts à l’agent immobilier, ce dernier ayant commis, selon lui, une faute en l’informant que son offre avait été acceptée. Ce que lui a refusé le juge : d’une part, l’agent immobilier avait mandat de vendre la maison pour 140 000 €. Son client n’était donc pas tenu d’accepter l’offre de 110 000 €. D’autre part, en tant qu’intermédiaire, informer l’ex-acquéreur que son offre est acceptée n’est pas une faute lorsque la rupture des négociations se produit, par la suite, à l’initiative du vendeur qui préfère donner suite à une offre plus intéressante.

Lettre d’intention d’achat : quelles conséquences ?

Un engagement définitif… Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur et qu’il signe la LIA, commence alors le délai d’option durant lequel l’acquéreur peut décider de finaliser la vente ou d’abandonner son projet d’achat.

… en sursis ? Tant que la LIA contresignée n'est pas parvenue à l’acquéreur, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’acquéreur avant l'acceptation.

Conseil. Pour sécuriser la vente, il est recommandé de rédiger la LIA en présence des 2 parties. Si ce n’est pas possible, il faut remettre la LIA contresignée par le vendeur le plus rapidement possible à l’acquéreur.

Durant le délai d’option. Le vendeur est engagé pendant toute la durée du délai d’option indiqué dans la LIA. A l’expiration du délai, la promesse est caduque.

Absence de délai d’option. En l’absence de délai d’option, les juges considèrent que l’option doit être exercée par l’acquéreur dans un « délai raisonnable ».

Si l’option est levée. Le vendeur est engagé définitivement. Les juges sont souvent amenés à rappeler que lorsque le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur et signe la LIA, il y a accord sur la « chose et le prix ». La vente est donc parfaite et il ne peut plus refuser de vendre. Par contre, ce n’est pas le cas de l’acquéreur. Ce dernier sera, en effet, définitivement engagé :

• lorsque toutes les conditions suspensives auront été levées ;
• lorsque le délai SRU aura été « purgé », le cas échéant.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vendre votre logement : le point sur le délai de rétractation »

Garantie légale des vices cachés : de quoi s’agit-il ?

Principe. La « garantie légale des vices cachés » protège le client contre les défauts : ces défauts cachés qui, par définition, ne sont pas visibles au moment de l’achat, doivent rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Un vice caché. Pour que la garantie soit mise en œuvre, il faut que le vice n’ait pas été connu de l’acquéreur lors de l’achat (si le vice était apparent lors de la vente, la garantie ne s’applique pas). Il faut également que le vice ait existé avant la vente ou qu’il ait été en germe à cette date.

Une distinction. Le caractère caché du défaut est apprécié différemment selon que l’acquéreur est ou non un professionnel :

• s’il est professionnel, il est présumé connaître le vice s’il est un professionnel de la même spécialité que le vendeur (cette présomption tombe s’il prouve que le vice était indécelable) ;
• s’il est non professionnel, il est présumé ne pas connaître le vice si ce dernier était effectivement caché au jour de la vente ; il faut toutefois qu’il ait porté une attention minimum, comme toute personne soucieuse de ses intérêts, lors de l’examen du produit.

Caractère inhérent du vice. Le vice doit être inhérent au bien. Cela n’empêche pas que des facteurs extérieurs soient la cause d’un vice caché. C’est ainsi que les juges ont fait application de la garantie dans une affaire dans laquelle le vice provenait des chaudières à usage collectif de la copropriété dans laquelle était situé l’appartement acheté. Par contre, l’application de la garantie des vices cachés a été refusée à un acquéreur dans une affaire où il n’avait pas été informé par le vendeur qu’il existait une procédure l’opposant au locataire.

Exemple. Il a été jugé que l’amiante présente dans les plaques de fibrociment de la toiture d’une maison constitue un vice caché dès lors qu’elle nécessite, en cas de travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture, la conduite préalable de travaux de désamiantage.

Contre-exemple. La garantie ne s’applique pas lorsque, à l’occasion du démontage du coffrage, l’acquéreur découvre l’état de pourrissement avancé d’une poutre alors que le vendeur avait fait effectuer des travaux de réfection d’une autre pièce de la charpente sans recevoir d’alerte de l’artisan.  

Un contrat de vente. La garantie ne s’applique que pour les contrats de vente de biens immobiliers.

Une garantie pour toutes les ventes immobilières ? La garantie ne vaut pas pour les ventes immobilières faites par autorité de justice. Elle est également exclue pour les ventes d’immeubles à construire sauf lorsque le constructeur est le vendeur.

Quand le vice disparaît… L’acquéreur ne peut plus se prévaloir de la garantie des vices cachés lorsqu’il accepte que le vendeur procède à la remise en état du bien et que le vice disparaît. Mais il peut solliciter des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi.

Garantie légale des vices cachés : des caractéristiques précises

2 critères alternatifs. Pour faire jouer la garantie des vices cachés, il faut que 2 critères soient remplis. Ces critères sont alternatifs : il suffit que l’un soit remplit pour que la garantie puisse être mise en œuvre.

Critère 1. La garantie s’applique lorsque le vice rend impropre le bien à l’usage auquel il est destiné.

Critère 2. La garantie peut être mise en œuvre lorsque le vice affecte tellement l’usage du bien que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un prix moindre.

Pour la petite histoire. Un couple a acheté une propriété comprenant 2 étangs qui se sont révélés pollués, ce qui l’a amené à chercher l’annulation de la vente en faisant jouer la garantie des vices cachés. Annulation qui lui a été refusée par le juge :

• en ce qui concerne le critère 1 : la pollution des étangs d’une propriété ne rend pas pour autant la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée, et par conséquent, ne permet pas à un acquéreur de faire jouer la garantie des vices cachés ;
• en ce qui concerne le critère 2 : le couple n’avait pas informé le vendeur que la bonne qualité de l’eau était déterminante dans sa volonté d’acheter la propriété.

Garantie légale des vices cachés : le double choix de l’acquéreur

Pour l’acquéreur, 2 solutions. L’acquéreur a 2 ans pour engager l’action en garantie à compter du jour où il a connaissance du vice. Lorsque l’action en garantie des vices cachés est mise en œuvre, l’acquéreur a 2 solutions :

• soit il demande la résolution de la vente contre restitution du prix (on parle d’action « rédhibitoire ») ;
• soit il demande une diminution du prix de vente et conserve le bien acheté (on parle d’action « estimatoire ») : l’action en réduction du prix s’apprécie par rapport au coût du vice et non par rapport à la valeur vénale du produit ; ce prix est déterminé par un expert.

Un choix discrétionnaire. Ce choix lui appartient : il n’a pas à se justifier. Mais l’acquéreur peut seulement demander la réduction du prix lorsque :

• le vice n’est pas assez grave pour justifier une résolution de la vente ;
• le produit ne peut plus vous être restitué, sauf si cette restitution est impossible par votre faute ;
• le produit a été détruit par sa faute.

Demande de résolution de la vente. Pour être valable, la demande en résolution de la vente pour vice caché doit être publiée au service chargé de la publicité foncière. En outre, cette publication doit être justifiée par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou par la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Garantie légale des vices cachés : la responsabilité du vendeur

Qui est concerné ? C’est le vendeur qui est tenu par cette garantie légale des vices cachés vis-à-vis de l’acquéreur et qui peut être condamné à payer des dommages-intérêts à l’acquéreur si sa responsabilité est engagée au titre de cette garantie. Si tel est le cas, leur montant va varier selon que le vendeur ignorait ou non la présence du vice.

Vendeur ignorant le vice. Si le vendeur ignorait la présence du vice caché, il ne doit rembourser à l’acquéreur que les frais occasionnés par la vente.

Vendeur connaissant le vice. Si le vendeur connaissait la présence du vice caché, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de régler tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur.

Perte de l’immeuble. Si le bien a été détruit à cause du vice, les préjudices qui en résultent sont à la charge du vendeur. Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l’acquéreur.

Garantie des vices cachés : y échapper ?

En pratique. En matière immobilière, il est de pratique fréquente d’insérer dans les contrats de vente une clause exonérant ou limitant la garantie des vices cachés (comme le permet la Loi). Cette clause n’est valable que si le vendeur ignorait la présence du vice et s’il a rempli son obligation de rechercher la présence d’éventuels vices. Toutefois, cette clause n’est pas tout le temps valable…

Vente entre non-professionnel. Pour que la garantie des vices cachés puisse être mise en œuvre, il suffit que le vendeur en ait eu connaissance lors de la vente et n’en ait pas informé l’acquéreur. Il a été jugé que c’était le cas, par exemple, dans une affaire dans laquelle le vendeur avait dissimulé l’infiltration d’eau en repeignant les murs (attention toutefois : tout dépend de l’appréciation du juge dans ce cas). Il en a été de même dans une autre affaire dans laquelle le vendeur avait enfoui des métaux toxiques sous son terrain.

Vente entre professionnel et non-professionnel. Le vendeur professionnel est présumé connaître le vice. Il ne peut donc pas se prévaloir de la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés à l’encontre d’un acquéreur non professionnel.

Attention ! La Loi interdit que les contrats conclus entre un professionnel et un non-professionnel ou un consommateur contiennent une clause supprimant ou réduisant le droit à réparation du préjudice subi par les acquéreurs en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations.

Qui est professionnel ? Sont considérés comme des professionnels, les marchands de biens, les sociétés spécialisées dans la vente d’immeuble, les SAFER revendant un bien rural, les promoteurs, les professionnels du bâtiment qui conçoivent ou construisent le bâtiment vendu, les agents immobiliers, etc.

Vente entre professionnels. Le vendeur peut se prévaloir de la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés dès lors que l’acquéreur est un professionnel de la même spécialité. Tel est le cas dans l’hypothèse où le vendeur est un lotisseur et l’acquéreur un promoteur. Par contre, il a été jugé que ne sont pas de la même spécialité, le vendeur marchand de biens et l’acquéreur artisan-maçon.