Revenus fonciers : déduire les travaux d’entretien et de réparation ?

Une distinction à faire. Parmi les charges que vous pouvez déduire des loyers perçus, pour le calcul de votre impôt sur le revenu, figurent les dépenses de travaux. Mais il faut toutefois distinguer selon la nature des travaux réalisés et le type de local dans lequel ils sont réalisés, puisque certaines dépenses de travaux ne sont pas déductibles.

Pas de difficultés majeures pour les travaux d’entretien. La déductibilité des travaux d’entretien et de réparation que vous prenez en charge ne pose pas de difficultés majeures : ces travaux sont, par principe, déductibles, qu’il s’agisse d’entretien ou de réparation. Seront considérées comme des dépenses d’entretien et de réparation celles qui ont pour objet de maintenir votre bien en bon état et d’en permettre un usage qualifié de « normal ». Ces travaux ne doivent pas modifier la consistance ou l’agencement de votre bien (exemples : remise en état d’un mur, réparation d’un plafond, remise en état d’une installation de chauffage, travaux de peinture, réfection des sols, etc.).

Attention. Si vous réalisez, dans le cadre d’un même chantier, des travaux de réparation (déductibles) et des travaux d’agrandissement (non déductibles), veillez à bien les dissocier, tant sur les documents d’urbanismes que sur les factures des professionnels. En l’absence d’une telle distinction entre les différents postes de travaux, vous ne pourrez pas déduire de vos revenus fonciers le montant des travaux de réparation.

Sauf s’il s’agit de dépenses locatives… Les dépenses et charges locatives ne sont par principe pas déductibles. Il en est ainsi des dépenses directement prises en charge par le locataire (vous n’êtes en pratique pas concerné par la dépense), mais aussi de celles que vous payez et qui vous sont remboursées par votre locataire dans la mesure où vous ne tenez pas compte de ces sommes en recettes.

Exemple. Un couple, propriétaire d’une maison placée en location par l’intermédiaire d’une SCI, fait réaliser, par un professionnel, d’importants travaux d’entretien du jardin, notamment l’élagage des arbres et la mise en déchetterie des déchets, qu’il déduit de son revenu foncier imposable. Refus de l’administration qui rappelle qui si la déduction des dépenses d’élagage est ici possible, s’agissant de charges qui ne sont pas récupérables sur le locataire, il n’en va pas de même des dépenses liées à la mise en déchetterie des déchets. Ici, elle considère, implicitement, que les dépenses de mise en déchetterie sont récupérables sur le locataire.

Une opinion que ne partage pas le juge. Puisqu’une partie des dépenses de mise en déchetterie des déchets (67,56 %) est liée de façon certaine à l’élagage des arbres, elles sont en partie déductibles des revenus fonciers du propriétaire (à hauteur de 67,56 %). Le redressement fiscal est donc partiellement annulé.

Exceptions à l’exception. Il est toutefois admis 3 exceptions à ce principe de non-déductibilité des dépenses locatives d’entretien et de réparation. Vous pouvez ainsi déduire :

• les dépenses occasionnées par la vétusté ou la force majeure ;
• les dépenses engagées en vue de faciliter la location ;
• les dépenses que vous supportez pour le compte du locataire et que ce dernier ne vous a pas remboursées au moment de son départ.

Revenus fonciers : déduire les travaux d’amélioration ?

Tout va dépendre du type de local dans lequel ces travaux sont réalisés. On définit d’une manière générale ces travaux comme ceux qui apportent à l’immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux standards actuels, sans modifier la structure du bien en question. Leur déductibilité va dépendre du type de local dans lequel ils sont effectués.

Exemples. Seront notamment considérés comme des dépenses qualifiées d’amélioration l'installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie du chauffage, d'une salle d'eau, d'une cuisine, du tout-à-l'égout, etc., l’agrandissement des fenêtres et pose de persiennes (notamment pour y placer des huisseries normalisées), la réfection de l'installation électrique, la réparation de la toiture d'un bâtiment par remplacement d'une partie de la charpente, le ravalement d’une façade, la réfection de la peinture et de la plomberie, etc.

Pour les locaux d’habitation. Les dépenses d’amélioration constituent, selon l’administration fiscale, des dépenses d’investissement non déductibles (susceptibles, selon elle, de provoquer une augmentation de la valeur de votre bien). Toutefois, afin d’encourager la modernisation de l’habitat, vous êtes autorisé à déduire les travaux d’amélioration que vous faites réaliser dans le ou les logements que vous mettez en location.

Immeuble à rénover. Le juge s’est également prononcé récemment sur le caractère déductible des travaux entrepris dans un immeuble à rénover. Dans cette affaire, il s’agissait d’un couple, propriétaire d’une maison à rénover, dans laquelle il a fait réaliser 200 000 € de travaux. Une fois la maison en état d’être louée, le couple a demandé naturellement à déduire de ses revenus fonciers le montant des travaux réalisés, ce que l’administration lui a refusé.

Pourquoi ? L’administration rappelle au couple que pour pouvoir déduire les travaux de ses revenus fonciers, encore faut-il mettre en location le logement. Or, force est de constater que la maison n’est pas louée, et que le couple n’a jamais fait part de son intention de la placer en location. Dans ces conditions, la déduction est refusée. Une position qui est confirmée par le juge.

Pour les locaux commerciaux. Pour les locaux affectés à un autre usage que l’habitation, et notamment les locaux commerciaux, la déduction des dépenses d’amélioration n’est pas autorisée, par principe. Il en sera ainsi, par exemple, de travaux de réalisation d’une nouvelle installation électrique, de l’installation et de l’aménagement d’une climatisation et d’une ventilation mécanique contrôlée, la pose de nouvelles cloisons, etc.

Exceptions ? Seules 2 exceptions sont admises : elles concernent les dépenses qui ont pour objet de faciliter l’accueil des personnes handicapées (aménagement de place de parking, construction d‘une rampe d’accès, élargissement de la porte d’entrée, suppression d'arche ou de seuils, etc.) et de protéger les locaux contre l’amiante.

Pour les propriétés rurales. Des règles spécifiques sont susceptibles de s’appliquer pour les propriétés rurales. Ainsi, pour information, sachez que seront admises en déduction :

• les dépenses d’amélioration non rentables afférentes aux propriétés bâties autres que les locaux d’habitation, si elles n’entraînent pas une augmentation du fermage ;
• les dépenses d’amélioration liées aux propriétés non bâties que vous supportez effectivement ;
• les travaux de restauration ou de gros entretien réalisés en vue du maintien en bon état écologique et paysager de certains espaces naturels protégés qui ont reçu l’accord préalable de l’autorité administrative compétente.

Local d’habitation/local commercial. Récemment, le juge est venu préciser que le fait qu’un local d’habitation soit temporairement donné en location à une société dans un cadre commercial ne lui fait pas perdre sa qualité de “local d’habitation”, dès lors que les travaux n’ont pas modifié sa conception, son aménagement ou ses équipements. Par conséquent, les travaux d’amélioration qui y ont été réalisés demeurent déductibles des revenus fonciers.

Revenus fonciers : déduire les travaux de construction ?

Ce sont des dépenses d’investissement. Qu’il s’agisse de dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ces dépenses correspondent à des dépenses d’investissement. Sont visés les travaux qui ont notamment pour conséquence la création de nouveaux locaux, les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants, les travaux qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, les travaux ayant pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

Exemple. Ont ainsi été déclarés non déductibles des travaux qui ont consisté en l'aménagement des combles et en la transformation du logement préexistant en 6 lots d’habitation. Ces travaux ont, en pratique, comporté la suppression d’une fenêtre en façade sur cour, la démolition de sols et du carrelage, la réalisation de dalles en béton, l’ouverture de portes, le renforcement des poutres, la réfection de la façade, le remplacement des fenêtres et des voltés, la réalisation de cloisons, etc. Ces travaux ont eu pour conséquence d’apporter une modification importante du gros œuvre et d’augmenter la surface habitable : même si pris isolément, ils auraient pu constituer des travaux d’améliorations déductibles, les juges ont considéré que ces travaux correspondaient à des travaux de reconstruction, non déductibles des revenus fonciers.

Dépenses non déductibles. Parce qu’elles sont susceptibles d’entraîner une augmentation de la valeur de votre bien, ces dépenses ne sont pas admises en déduction de vos revenus fonciers. Il s’agit d’un principe qui ne souffre pas d’exceptions, à deux nuances près.

Pour certains investissements immobiliers locatifs. Si vous avez opté pour un régime de défiscalisation immobilière du type « Périssol », « Besson » ou « Robien », qui vous autorise à calculer un amortissement déductible de vos revenus fonciers, vous pouvez demander la déduction au titre de l’amortissement des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ; cela suppose toutefois de prendre un nouvel engagement de location de 9 ans, l’amortissement étant alors calculé selon les mêmes modalités que l’investissement initial.

Pour les propriétés rurales. Vous êtes autorisé à déduire les travaux de construction d’un nouveau bâtiment agricole que vous prenez en charge, dès lors qu’il est destiné à remplacer un bâtiment existant, vétuste ou inadapté aux techniques modernes de l’agriculture et à condition que cette construction n’entraîne pas une augmentation du fermage.

Revenus fonciers : déduire votre main d’œuvre ?

Un cas fréquent. Il peut arriver que réalisez vous-mêmes des travaux, par nature déductibles, dans un immeuble que vous mettez en location. La question se pose alors de savoir si la valeur de ces travaux, entendue comme votre main d’œuvre et les matériaux achetés, est effectivement admise en déduction de vos revenus fonciers.

Dans ce cas... La valeur de votre main d’œuvre n’est pas déductible au titre des revenus fonciers. A l’inverse, et sous réserve de le justifier (au moyen de tickets de caisse ou de factures), le prix d’achat des matériaux est déductible des revenus fonciers, sous réserve, bien entendu, que la nature des travaux corresponde à des travaux déductibles.

Revenus fonciers : quel montant déduire ?

Bien souvent… Il est fait appel à une entreprise spécialisée qui fera le nécessaire pour la réalisation des travaux dans le local loué. Dans ce cas, dès lors, bien entendu, que les travaux sont effectivement déductibles, le montant à déduire correspondra à la facture émise par l’entreprise, incluant les équipements et la main d’œuvre (retenez le montant TTC si la location n’est pas elle-même soumise à la TVA).

Mais aussi… Faire appel à un entrepreneur n’est pas une obligation : de nombreux propriétaires font eux-mêmes leurs travaux. Dans ce cas, seul le prix d'achat des matériaux est déductible (le travail que vous effectuez personnellement n'est pas pris en compte).

Mais aussi… Abordons le cas de l’entrepreneur qui fait des travaux dans un bâtiment loué lui appartenant : dans ce cas, sous réserve que le bien fasse effectivement partie de son patrimoine privé, les dépenses de matériaux et de main-d'œuvre doivent être distraites des comptes de l’entreprise et prises en compte pour la détermination de son revenu net foncier imposable.

Revenus fonciers et déduction des travaux : le cas de l’immeuble démembré

« Démembré » ? Un immeuble est dit « démembré » lorsque le droit de propriété est, en quelque sorte, réparti entre un usufruitier qui a le droit d’utiliser l’immeuble et d’en percevoir les revenus lorsqu’il est loué et un nu-propriétaire qui, lui, est titulaire du droit d’en disposer.

Une répartition des travaux. En présence d’un immeuble démembré, la prise en charge des travaux est répartie de la manière suivante, sur le plan strictement juridique :

• l’usufruitier n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien et de menues réparations,
• le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations, à moins que ces réparations n’aient été occasionnées par un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier, auquel cas ce dernier en doit aussi participer à leur prise en charge.

Une répartition des déductions ? Si l’immeuble est loué, la question se pose de l’impact de ces travaux au regard de l’impôt sur le revenu. Comme nous venons de le rappeler, les loyers reviennent à l’usufruitier, lequel les soumet à l’impôt sur le revenu, et ce dernier pourra déduire de ses propres revenus fonciers les travaux d’entretien qu’il a payé pour calculer le montant net des revenus imposables. Le nu-propriétaire est, de son côté, autorisé à prendre aussi en compte les travaux qu’il a pris financièrement en charge. Dans ce cas :

• soit il est par ailleurs propriétaire de biens loués et ces dépenses viendront compenser les loyers imposables perçus par ailleurs,
• soit il ne dispose pas de revenus fonciers et ces dépenses de travaux viendront s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (la fraction qui excède cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes),
• soit il ne dispose pas de revenus fonciers et ces dépenses de travaux pourront, sur option irrévocable, s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 25 000 € (la fraction qui excède cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes).

A noter. La possibilité pour un nu-propriétaire d’imputer les travaux de grosses réparations sur son revenu global dans la limite de 25 000 € ne s’applique que pour les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2016. Cette option a été supprimée par la Loi pour les dépenses engagées à compter du 1er janvier 2017, sauf si elles résultent d’un devis (avec versement d’acompte) signé avant le 31 décembre 2016.

Sous conditions. Le démembrement du droit de propriété doit concerner un immeuble (bâti ou non bâti), ce qui exclus donc les démembrements qui portent sur des titres de sociétés, et doit résulter d'une succession ou d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement.

Mais attention. La déduction de ces travaux ne sera possible, tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire, que s’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (pour un logement dans ce dernier cas). Il faut, en effet, rappeler que les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ne sont jamais déductibles, quelle que soit la personne qui les prend en charge.