Travaux : le cas des malfaçons

Le cas de figure. A l’occasion de travaux de construction, de travaux de rénovation ou des travaux de réparation, il peut arriver que des malfaçons apparaissent.

La solution. Si cela vous arrive, vous pouvez demander à l’entrepreneur qu’il reprenne les travaux à ses frais. Vous pouvez également lui demander de remplacement les équipements défectueux. Pour cela, 3 garanties vous viennent en aide, à savoir :

• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie biennale ;
• la garantie décennale.

     =>  Pour en savoir plus, consultez nos fiches dédiées à ces garanties :

- Travaux immobiliers : le point sur la garantie de parfait achèvement ;

- Travaux immobiliers : le point sur la garantie biennale ;

- Travaux immobiliers : le point sur la garantie décennale

Ce que vous pouvez faire pour vous protéger en amont. Voici quelques conseils à noter :

• si vous souscrivez un contrat de construction, vous devez souscrire une assurance dommage-ouvrage (qui peut d’ailleurs être incluse dans votre contrat multirisque habitation) : grâce à cette assurance, en cas de malfaçon, vous pourrez demander une indemnisation à l’assureur si le professionnel du bâtiment responsable ne veut pas se soumettre à ses obligations ;
• toujours dans le cadre d’un contrat de construction, vous pouvez prévoir de retenir 5 % du prix au titre de la garantie de parfait achèvement : selon les termes du contrat, cette retenue peut courir jusqu’à la signature du procès-verbal de réception en cas de satisfaction, ou jusqu’à l’achèvement du délai d’un an.

Vos démarches. Si l’entrepreneur qui a réalisé les travaux est responsable, vous devez lui adresser un courrier en RAR pour lui exposer les problèmes et lui demander de réparer le défaut (ou lui demander un dédommagement). S’il ne répond pas, il vous faudra alors lui adresser une mise en demeure, en exigeant une intervention dans un délai imparti sous peine de saisir la justice à son encontre. Pensez à faire établir un constat d’huissier, pour constituer un dossier et vous ménager une preuve. Si malheureusement l’entrepreneur ne réagit toujours pas, il faut alors saisir la justice et vous faire assister d’un avocat pour défendre vos droits. Et si votre assurance dommage-ouvrage peut être mise en jeu, vous devez bien sûr prévenir votre assureur pour pouvoir être indemnisé sans avoir à attendre un jugement.

Travaux : le cas des dégâts occasionnés par les travaux

Le cas de figure. A l’occasion de travaux de construction, de travaux de rénovation ou des travaux de réparation, il peut arriver que des dégâts soient occasionnés (dans votre logement ou chez le voisin, par exemple) et que l’entrepreneur refuse de vous indemniser.

La solution. L’entrepreneur est tenu responsable des dégâts occasionnés pendant les travaux, qu’ils soient de son fait ou de l’un de ses employés. Cette responsabilité découle du contrat que vous avez signé avec lui. Ici, 2 solutions se présentent à vous :

• soit l’artisan répare les dégâts ;
• soit vous faites réparer les dégâts par une autre entreprise, aux frais de l’artisan.

Travaux : le cas de l’abandon de chantier

Le cas de figure. L’entrepreneur est tenu de terminer les travaux qu’il a commencés (juridiquement, c’est une « obligation de résultat »). S’il quitte un chantier, il doit pouvoir le justifier. Différentes solutions s’offrent à vous, si vous estimez que l’abandon est injustifié. Vous devez d’abord commencer par mettre en demeure l’entrepreneur de reprendre le chantier. S’il ne le fait pas, vous devrez alors saisir la justice.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Abandon de chantier : comment réagir ? »

Travaux : le cas du retard dans l’exécution des travaux

Le cas de figure. Il peut arriver que les travaux ne soient pas terminés au jour de leur réception et que l’entrepreneur refuse de vous indemniser pour ce retard. Dans ce cas, que pouvez-vous faire ?

La solution. En principe, le devis que vous avez signé avec l’entrepreneur doit prévoir une date limite de fin des travaux (cette précision est même obligatoire lorsque le devis porte sur une prestation supérieure à 500 €). En vous prévalant du devis, vous pourrez demander des dommages-intérêts si la date de fin des travaux prévues est dépassée. Encore faut-il que le retard vous cause un préjudice.

Absence de date limite de fin des travaux. Si le devis ne prévoit pas de date limite de fin des travaux ou que vous n’avez pas signé de devis, il vous sera plus difficile de prouver le retard allégué Le retard doit être alors anormalement long et est évalué en fonction des circonstances propres à chaque cas.

A noter. L’entrepreneur a normalement souscrit une assurance de protection contre les retards de livraison. Vous devez alors vous rapprocher de cet organisme d’assurance qui négociera avec l’entrepreneur un achèvement dans les meilleurs délais. Et surtout, en cas de retard supérieur à 30 jours, cette assurance vous versera des indemnités forfaitaires de retard. Si l’établissement financier garant est en situation de faillite, vous avez la possibilité d’actionner le fonds de garantie des cautions obligatoires. Et n’oubliez pas que le Juge des Référés est là pour vous aider an cas de situation urgente !

A noter (bis). L’entrepreneur ne peut pas être tenu pour responsable du fait d’intempéries importantes, telles que des inondations rendant impossible la poursuite du chantier, pour des raisons humaines et/ou techniques. Dans un cas de force majeure avéré, l’entrepreneur ne devra aucune indemnité au maître de l’ouvrage (vous). Par contre, la défaillance d’un sous-traitant auquel l’entrepreneur a fait appel ne constitue pas un cas de force majeure pouvant justifier un retard dans les travaux. Enfin, si vous avez confié la conduite du chantier à un architecte (maître d’œuvre), c’est ce dernier qui doit réagir pour remédier aux problèmes de retard ; s’il ne le fait pas, sachez qu’il est responsable vis-à-vis de vous et qu’il peut être condamné à ce titre à des dommages et intérêts.

Pénalités de retard. En cas de retard dans la livraison, vous pouvez demander le paiement de pénalités dont le montant ne peut pas être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard. Notez que pour le calcul du montant des pénalités, la date du terme à prendre en compte est celle de la livraison et non celle de la levée des réserves.

Abandon de chantier : faites-le constater !

Abandon de chantier : de quoi s’agit-il ? Un abandon de chantier doit être différencié de l’arrêt temporaire de chantier. Une simple interruption de chantier est, en général, justifiée par un cas de force majeur, des intempéries, une période de congés, etc. À l’inverse, l’abandon de chantier se caractérise par une interruption injustifiée d’une durée anormalement longue.

Comment le déterminer ? Pour caractériser l’abandon de chantier, munissez-vous de preuves. Pour cela, réunissez par exemple des données météorologiques pour prouver que la météo n’est pas responsable de l’arrêt du chantier. N’hésitez pas, non plus à demander, par courrier recommandé avec AR pour vous ménager des preuves, des explications à votre entrepreneur sur les raisons de son absence.

Mettez en demeure ! Préalablement à toute action en justice, envoyez à l’entrepreneur une mise en demeure (par lettre recommandée avec AR ou par commissaire de justice) de reprendre les travaux dans un délai déterminé. Rappelez-lui la date de livraison qui a été prévue et l’application possible de pénalités de retard. Précisez-lui également que vous ne le payerez plus tant que les travaux n’auront pas repris et de votre volonté, à défaut de reprise des travaux, de faire constater l’abandon par un huissier de justice.

Faites appel à un commissaire de justice... À défaut de reprise du chantier par l’entrepreneur, faites constater par un commissaire de justice l’abandon de chantier et, le cas échéant, les éventuelles malfaçons dans les travaux réalisés. Le commissaire de justice établira alors un procès-verbal (PV) de constat d’abandon de chantier, détaillant les travaux déjà exécutés, les éventuelles malfaçons et les travaux qui ne sont pas terminés. Le PV devra rendre compte de l’absence des ouvriers.

… et à un expert-immobilier. Le commissaire de justice n’étant pas un professionnel de l’immobilier, faites-vous accompagner par un expert immobilier (architecte, cabinet d’études en bâtiment, etc.) pour constater l’avancée des travaux par rapport aux sommes que vous avez déjà versées.

Attention. N’oubliez pas de convoquer ou de faire convoquer l’entrepreneur sur le chantier afin de respecter le principe du contradictoire.

Abandon de chantier justifié. Une entreprise peut, le cas échéant, justifier son abandon de chantier par une conduite chaotique de ce dernier par le maître d’ouvrage. Dans cette situation, il est déjà arrivé que le juge n’accorde pas d’indemnité au maître d’ouvrage. Dans une autre affaire, un juge a également considéré que l’abandon de chantier était justifié par le non-paiement d’une facture.

Abandon de chantier : quels recours ?

Objectif : finir le chantier. Une fois le procès-verbal constatant l’abandon de chantier rédigé, plusieurs possibilités s’offrent à vous (pour davantage de sécurité, pensez à consulter un avocat sur ce point). Vous pouvez :

• demander l’exécution du contrat ou sa résiliation aux torts de l’entrepreneur défaillant ;
• demander l’exécution du contrat par une autre entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.

1^er recours. Il s’agit de demander à l’entrepreneur de reprendre les travaux qu’il vous doit au titre de son obligation de faire, sous astreinte. En cas d’échec de votre demande de reprise des travaux, vous pouvez demander la résiliation du contrat ainsi que le versement de dommages-intérêts.

2^nd recours. Vous pouvez aussi demander à une autre entreprise de terminer les travaux aux frais de l’entreprise défaillante. Attention, si la défaillance de l’entreprise est due à son placement sous procédure collective, il existe quelques particularités. Un constat de commissaire de justice, idéalement accompagné d’un rapport d’expert immobilier, sera ici nécessaire pour évaluer les frais restant à engager pour finir le chantier.

Attention. Faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante suppose, bien entendu, de faire constater par commissaire de justice la carence de cette dernière, mais aussi de désigner un expert afin de déterminer le point d’arrêt des travaux.

La particularité de la procédure collective. Si l’entrepreneur est en difficulté, vous devez envoyer votre mise en demeure à l’administrateur judiciaire qui représente la société et déclarer votre créance. L’administrateur aura 1 mois pour vous répondre. En l’absence de réponse dans ce délai d’un mois, son silence est considéré comme un refus de poursuivre le chantier et le contrat est résilié de plein droit.

Attention. Il ne faut pas s’en cacher, face à un entrepreneur en situation de redressement ou de liquidation judiciaire, les chances d’obtenir gain de cause sont minces. D’où l’importance de prévoir, dès le départ, les conditions et les modalités de règlement des travaux en fonction de l’avancée du chantier.

Vous avez emprunté ? Si vous avez contracté un emprunt dans le but de financer vos travaux, vous pouvez demander la suspension de l’exécution du contrat de prêt, au besoin en sollicitant l’intervention du juge. Vous pouvez également demander au juge un délai de grâce de 2 ans (au maximum) pour régler l’organisme prêteur.

Garantie décennale : un constructeur

Le principe. La garantie décennale est une garantie d’ordre public (donc obligatoire) qui a pour objet de garantir la réparation des dommages qui apparaissent suite à la réception des travaux sur une période de 10 ans. Sur qui pèse cette garantie décennale ?

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie décennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles, le lotisseur qui fait réaliser des travaux de VRD, l’aménageur de ZAC, etc.

A noter. Il a été jugé qu’un fournisseur en béton était « constructeur » et non un simple « fournisseur » : par son comportement, il avait activement participé à la réalisation d’une dalle de béton et était devenu, de fait, un constructeur (il avait délivré des indications techniques précises lors de la réalisation d’une dalle en béton).

Pluralité d’intervention. Notez que lorsque plusieurs entreprises interviennent, la présomption de responsabilité pèse sur chacune d’elles dans la limite des travaux qu’elles réalisent ou font réaliser. Mais si le désordre est susceptible d’être imputé à plusieurs entreprises, cette présomption de responsabilité pèsera globalement sur chacune d’elles.

Cette présomption de responsabilité est écartée en cas de force majeure (résultant d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur) ou en cas de négligences avérées du maître d’ouvrage. Inversement, le constructeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait d’une personne qu’il garantit (comme un sous-traitant ou le fabricant de matériaux qui le fournit par exemple).

A noter. N’est pas concerné par la garantie décennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant est tenu par une garantie différente dite « de fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Garantie décennale : un bénéficiaire

Maître d’ouvrage. Par principe, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie décennale.

Transmission du bénéfice de la garantie décennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Et le locataire ? A l’inverse, le locataire de l’ouvrage (dans l’hypothèse où le bien est loué) ne bénéficie pas de la garantie décennale, même s'il a commandé des travaux pour son compte (notez cependant que s'il a reçu un mandat du bailleur, dans le cadre du contrat de location, en vue de satisfaire à l'obligation d'entretien et de conservation des lieux, il a, dans ce cas, qualité pour agir en garantie décennale pour le compte du bailleur).

Ventes aux enchères judiciaires : c’est quoi ?

Techniquement, la vente aux enchères judiciaires est une « adjudication » : cela signifie que le bien immobilier fait l’objet d’offres d’achat dont le montant est croissant. Pour qu’il vous soit attribué, il faut donc que vous fassiez l’offre la plus élevée.

A ne pas confondre ! L’adjudication « judiciaire » ne doit pas être confondue avec l’adjudication « volontaire » d’un bien :

• la première consiste en la vente « forcée » d’un bien sur décision du juge ;
• la seconde est une vente aux enchères organisée à l’initiative du propriétaire du bien : elle ne résulte donc que de sa seule volonté et non d’une décision judiciaire.

A ne pas confondre (bis) ! Il ne faut pas non plus confondre l’adjudication de biens :

• immobiliers, qui porte sur des biens immobiliers, comme des maisons, des terrains, des appartements, etc. ;
• mobiliers, qui vise des biens meubles de types véhicules, mobiliers anciens, etc.

Pourquoi un bien immobilier est vendu aux enchères ? Le plus souvent, la vente aux enchères judiciaire d’un bien immobilier est ordonnée par le juge dans le cadre d’une procédure de « saisie immobilière ».

En pratique, cette situation vise le cas du propriétaire qui n’est pas en mesure de régler ses créanciers, ce qui les pousse à réclamer la saisie de l’immeuble qu’il possède en vue de sa vente.

La vente aux enchères : la fin d’une procédure judiciaire. La vente aux enchères du bien immobilier constitue donc la dernière étape de la saisie immobilière : elle est ordonnée par le juge, en vue de permettre aux créanciers de recouvrir, grâce au fruit de la vente, le montant de leurs dettes.

Ventes aux enchères judiciaires : pour qui ?

Une vente « publique ». Une vente aux enchères judiciaires est une vente « publique », ce qui signifie que (presque) tout le monde a le droit d’y participer.

Qui ne peut pas participer ? Le droit de participer aux enchères relatives à la vente d’un bien immobilier est interdit à certaines personnes. Il s’agit principalement :

• des personnes participant, de par leur fonction, à la mise en vente du bien (comme les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie) ;
• de la personne dont le bien est saisi en vue de sa vente.

Ventes aux enchères judiciaires : des formalités préalables

Vente aux enchères = règles procédurales ! La vente aux enchères judiciaires étant l’aboutissement d’une procédure judiciaire, sa mise en œuvre suppose le respect de strictes règles procédurales. Lesquelles ?

Faire de la publicité. La première formalité est la publicité de la procédure afin qu’il y ait un nombre d’enchérisseurs importants le jour de la vente aux enchères, ce qui augmente les chances de trouver un acquéreur. Cette publicité prend la forme de la publication de 2 avis :

• le premier est publié dans un journal d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement où se situe l’immeuble saisi ;
• le second (appelé « avis simplifié ») est apposé à l’entrée ou à défaut en limite de propriété de l’immeuble saisi et publié dans 2 éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale.

Contenu des avis. Ces avis doivent comporter un certain nombre d’informations et notamment :

• la désignation de l'immeuble saisi et son adresse ;
• le montant de la mise à prix de l’immeuble
• les jour, heure et lieu de la vente ;
• etc.

Information des enchérisseurs. La deuxième formalité préalable consiste à mettre à disposition des enchérisseurs un cahier des conditions de vente relatives à l’immeuble vendu. C’est ainsi que vous aurez connaissance :

• du jugement en vertu duquel la vente forcée est organisée ;
• de l’état descriptif de l’immeuble et des modalités de la vente ;
• du décompte des sommes qui sont dues au créancier qui a mis en œuvre la procédure de saisie immobilière.

Bon à savoir. A ce cahier des charges, est annexé l’ensemble des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière (plomb, amiante, DPE, etc.).

Visite des lieux. Avant la vente aux enchères, vous allez pouvoir visiter le bien immobilier pour vous rendre compte de son état, aux jours et heures fixés par le juge.

Le déroulé de la vente aux enchères judiciaires

Pour pouvoir participer aux enchères, vous devez faire appel à un avocat inscrit au barreau du Tribunal judiciaire devant lequel la vente est organisée. Vous devez donc prendre contact avec un avocat avant le jour de la vente aux enchères.

Toujours pour pouvoir participer aux enchères, vous devez présenter des garanties de paiement. Concrètement, votre avocat va remettre en votre nom une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire représentant 10 % du montant de la mise à prix du bien, avec un seuil de garantie minimale à 3 000 €.

Attestation sur l’honneur. Lorsque le bien immobilier saisi est à usage d’habitation, vous devez remettre à votre avocat une attestation sur l’honneur indiquant :

• si vous avez fait ou non l’objet de certaines condamnations (notamment celle interdisant aux personnes ayant été reconnues coupable d’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine de se porter enchérisseur pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation) ;
• si le bien immobilier est destiné ou non à votre occupation personnelle.

Mise à prix. Les enchères débutent à la mise à prix fixée par le créancier qui demande la vente du bien immobilier ou, à défaut, par le juge.

Où se déroule la vente ? La vente aux enchères d’un bien immobilier a lieu au Tribunal judiciaire au sein duquel exerce le juge qui a ordonné la vente.

Comment enchérir ? Via votre avocat, vous portez des enchères pures et simples : cela signifie que vous ne pouvez pas les assortir d’une condition quelconque. En outre, vos enchères doivent être plus importantes que celles précédemment émises.

90 secondes ! Le jeu des enchères est arrêté lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière surenchère. Le décompte du temps imparti pour enchérir doit être porté à votre connaissance par tout moyen visuel ou sonore.

Jugement d’adjudication. A l’issue des enchères, un jugement d’adjudication est rendu par le juge. Celui-ci précise notamment les formalités de publicité de la vente, l’immeuble adjugé, votre identité et le prix d’adjudication. Il doit obligatoirement être notifié au vendeur (ici appelé « débiteur »), à ses créanciers et à vous.

Bon à savoir. Il faut savoir que vous ne bénéficiez :

• ni d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier : en d’autres termes, vous ne pouvez pas conditionner votre achat à l’obtention préalable d’un prêt bancaire ;
• ni du délai de rétractation de 10 jours qui est en principe octroyé à toute personne non-professionnelle qui décide d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation.

Après la vente aux enchères judiciaires

Méfiez-vous de la « surenchère » ! Dans les 10 jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut décider de faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. Cette surenchère doit impérativement être déposée par un avocat au greffe du juge ayant ordonné la vente. Elle doit être portée à votre connaissance, à celle du créancier et à celle du débiteur.

Des formalités à respecter. La surenchère doit impérativement rappeler des dispositions légales et être accompagnée par une attestation de garantie de paiement. A défaut, elle est irrecevable.

Pourquoi se méfier de la surenchère ? Elle donne lieu à l’organisation d’une audience de « surenchère ». Celle-ci s’ouvre donc sur la base du montant de la mise à prix modifié par la surenchère, à l’issue de laquelle vous ne serez peut-être finalement plus l’adjudicataire.

Les effets de l’adjudication. L’adjudication du bien équivaut à sa vente : vous devenez donc le propriétaire du bien immobilier.

Paiement du prix. Vous avez 2 mois, à compter de la date de vente définitive, pour consigner le montant de celle-ci sur un compte séquestre ou auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Vous devez également vous acquitter du paiement des frais liés à la vente.

Et à défaut ? Si vous ne payez pas le prix dans le délai imparti, le bien immobilier est remis en vente. On parle alors de mécanisme de « réitération des enchères ».

Publicité du titre de vente. Le titre de vente (qui consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtu de la « formule exécutoire », permettant sa mise à exécution, suivi de la transcription du jugement d’adjudication) doit impérativement être publié au service de la publicité foncière.

Visite d’un bien immobilier : ce qu’il faut préalablement vérifier

Etablir correctement son budget. Avant tout projet immobilier, il convient tout naturellement de valider son budget. Pour cela, il faut prendre contact avec des banques ou des courtiers.

Pourquoi ? Visiter des biens dont le prix est au-dessus de ses capacités financières fait perdre du temps à tout le monde, et a un effet déceptif lorsqu’il s’agit de revenir à la réalité.

Visite d’un bien immobilier : ce qu’il faut vérifier pendant la visite

Des éléments à vérifier ou réclamer ! Durant la visite, un certain nombre d’éléments doivent être vérifiés et réclamés si le vendeur ne vous les fournit pas de lui-même.

La surface. Seuls les immeubles en copropriété doivent fournir un certificat relevant de la Loi Carrez, indiquant la surface du bien. Mais il peut être intéressant d’avoir une surface aussi pour les maisons. Il est ainsi possible d’avoir un prix au mètre carré, toujours utile pour comparer le prix de vente indiqué avec les prix d’autres ventes du voisinage.

Le prix. Concernant le prix, le vendeur qui passe « en direct » (sans intermédiaire) cherchera légitimement à obtenir le plus haut possible et une négociation à la baisse est sans doute possible. Si au contraire il y a l’intervention d’un agent immobilier ou un notaire, celui-ci aura validé le prix demandé de façon généralement plus précise.

Savoir si le bien est en copropriété. C’est souvent évident pour un appartement, mais sachez qu’une maison peut, elle aussi, être régie par le statut des copropriétés lorsqu’elle partage des éléments d’équipements avec d’autres propriétés. Sachez qu’en plus de la gestion collective du bien, la copropriété fait naître des charges pour l’entretien quotidien, ainsi que des travaux sur l’immeuble (réfection de la toiture ou du gros œuvre).

Bon à savoir. Ces informations sont indiquées dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Bon à savoir bis. N’hésitez pas à faire un tour dans la résidence, à observer l’état et l’entretien général, voire même, si possible, à discuter avec des occupants.

Savoir à qui appartient le bien. Au moment de l’achat du bien, vous aurez une personne en face de vous, éventuellement une agence immobilière. Pensez à demander si cette personne est seule propriétaire, ou si une indivision (le plus souvent successorale) est en place avec plusieurs autres personnes (ce qui peut être source de retard voire même de blocage en cas de mésentente entre les différents copropriétaires).

En campagne. Renseignez-vous et demandez des informations concernant l’environnement du bien : actuellement, les litiges concernant les projets d’éoliennes ou les centres de traitement de déchets sont légion. De façon générale, connaître l’évolution du quartier ou du secteur géographique est essentiel pour s’assurer que votre investissement est fait au prix le plus juste.

Observez l’état du bien. L’objectif est d’éviter les surprises après l’achat. Notez que certains points font l’objet de diagnostics obligatoires : la présence ou non d’amiante, l’état de l’installation électrique, le raccordement règlementaire au tout à l’égout pour une maison, etc. D’autres points, comme le mauvais état de la toiture ou la présence importante d’humidité doivent vous alerter.

Conseil. N’hésitez pas à organiser des visites avec des professionnels du bâtiment pour avoir plusieurs avis techniques. Même une maison en mauvais état peut être un bon investissement, si le coût des travaux a été anticipé et entre dans votre budget.

Pollution. La présence de pollution des sols peut être extrêmement dommageable, notamment au regard des coûts engendrés par une procédure de dépollution. En cas de construction sur des terrains anciennement industriels, des stations-services ou des zones de stockage, l’acquéreur peut se retrouver avec de sérieuses difficultés et des frais très importants pouvant, parfois, être supérieurs au prix de vente du bien.

Construction. Si l’achat d’un immeuble à construire peut sembler plus simple, ce n’est pas toujours le cas. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est très encadrée par la Loi, la construction devant être faite comme prévue au contrat sans craindre de difficultés. En revanche, il est possible que la livraison ait du retard ou que les finitions ne soient pas parfaites du premier coup. Certains promoteurs mettent un point d’honneur au « zéro réserves », c'est-à-dire que l’acquéreur accepte l’immeuble sans relever la moindre malfaçon. Mais des mauvaises surprises peuvent toujours arriver lors de la livraison…

Une garantie. Dans les 10 ans qui suivent l’achèvement de l’immeuble, le promoteur doit garantir les vices cachés et les vices de construction. Même si l’achat d’un immeuble récent semble sécurisant, il est important d’envisager la souscription d’une assurance dommage ouvrage qui vous sera personnelle et qui, pour rappel, est en principe obligatoire pour toute construction neuve. De même, dans les dernières années de garantie, il est important de relever tous les éléments qui pourraient poser problème à l’avenir.

Bon à savoir. Autre élément à sonder : les raisons qui ont poussées le vendeur à vouloir vendre. La plupart des départs sont liées à des raisons d’ordre personnel indiscutables, comme un divorce, une naissance ou un décès. En revanche, une vente rapide peut aussi cacher un défaut de l’immeuble que le vendeur ne souhaite pas ébruiter : des voisins épouvantables, des nuisances liées à la présence d’un commerce, des malfaçons importantes, etc. A voir donc si ces inconvénients sont rédhibitoires pour vous.

Pour la petite histoire. Il a été jugé qu’un vendeur qui n’avertit pas l’acheteur de sa longère des nuisances liées à la proximité d’un élevage de poules engage sa responsabilité en lui cachant une information essentielle, déterminante de son achat.

Si vous achetez un usufruit viager…

Un démembrement de propriété ? Le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue votre droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l’usufruit (qui constitue votre droit d’utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu’il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).

Des droits d’enregistrement à payer ? Si vous achetez uniquement l’usufruit d’un immeuble, vous serez tenu au paiement des droits d’enregistrement comme si vous achetiez la pleine propriété de cet immeuble.

Un calcul à adapter. Pour autant, le calcul des droits est à adapter puisque concrètement, vous n’achetez pas la pleine propriété du bien.

Usufruit viager ou temporaire ? Le calcul des droits d’enregistrement à devoir varie selon que l’usufruit acheté est viager (c’est-à-dire sans durée déterminée) ou temporaire (c’est-à-dire avec une durée fixe).

Un usufruit viager ? L’usufruit viager est celui qui ne s’éteint que par la mort du ou des bénéficiaires.

Une base de calcul. Si vous faites l’acquisition de ce type d’usufruit, les droits d’enregistrement ne seront pas calculés sur la valeur totale de l’immeuble. Ils seront calculés sur la seule valeur de l’usufruit, elle-même retenue dans la limite d’une fraction de la valeur totale du bien. Cette fraction, qui dépend de l’âge de l’usufruitier (donc de votre âge au jour de l’achat), est déterminée suivant application du barème ci-dessous :

Exemple. Vous avez 45 ans et vous achetez l’usufruit d’un immeuble dont la valeur en pleine propriété est estimée à 100 000 €. Les droits d’enregistrement dus seront calculés sur une quote-part de cette valeur en pleine propriété fixée à 60 000 € (100 000 € x 60 % [valeur applicable puisque vous avez moins de 51 ans révolus]).

Et si la vente de l’usufruit a lieu entre 2 sociétés ? Le barème légal n’opère aucune distinction selon la qualité de l’usufruitier (particulier ou société) ou selon la qualité du vendeur. A partir du moment où l’usufruit acheté est un usufruit viager, il convient, pour le calcul des droits d’enregistrement, de faire application de ce barème.

Un taux. Pour connaître le montant total des droits d’enregistrement dont vous devez vous acquitter, une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux, qui peut être de droit commun ou réduit.

     =>  Pour connaître le taux applicable, consultez notre barème « Taux des droits d’enregistrement en matière de vente immobilière – année 2021»

Un barème obligatoire ? L’application de ce barème est obligatoire lorsqu’il est question de calculer les droits d’enregistrement qui sont dus à l’administration fiscale. Toutefois, lorsque vous envisagez de réaliser d’autres opérations, comme par exemple la vente de votre usufruit, vous pouvez vous détacher de cette règle de calcul pour faire application d’un « barème économique ».

« Un barème économique » ? Ce barème économique, qui n’est pas strictement encadré par la Loi, sert en réalité à actualiser la valeur de votre usufruit. Plus simplement, il s’agit, pour déterminer la valeur de votre droit, de tenir compte non seulement de votre âge, mais aussi de la rentabilité du bien sur lequel vous détenez cet usufruit.

A noter. Il n’existe pas de règle de calcul consacrée pour évaluer cet « usufruit actualisé ». N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseil habituel pour qu’il vous aide, le cas échéant, à calculer cette « valeur économique ».

…ou un usufruit à durée fixe

Un usufruit à durée fixe ? Par opposition à l’usufruit viager, l’usufruit à durée fixe a, comme son nom l’indique, une durée prédéterminée dès l’achat.

Une base de calcul. Si vous faites l’acquisition de ce type d’usufruit, les droits d’enregistrement ne seront pas, là encore, calculés sur la valeur totale de l’immeuble. Ils seront calculés sur la seule valeur de l’usufruit fixée à 23 % de la valeur totale du bien (en pleine-propriété) pour chaque période de 10 ans. Donc s’il est prévu que l’usufruit dure 20 ans, les droits d’enregistrement seront calculés sur une base correspondant à 46 % de la valeur totale de l’immeuble.

Pas de condition d’âge. Vous l’aurez donc compris, il n’est pas ici tenu compte de votre âge pour déterminer la valeur de votre usufruit taxable.

Un taux. Comme pour l’usufruit viager, pour connaître le montant total des droits d’enregistrement dont vous devez vous acquitter, une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux, qui peut être de droit commun ou réduit.

     =>  Pour connaître le taux applicable, consultez notre barème « Taux des droits d’enregistrement en matière de vente immobilière – année 2021»

Attention. Ce calcul ne doit jamais conduire à ce que l’usufruit temporaire ait une valeur supérieure à celui de l’usufruit viager.

A noter. Si c’est une société qui achète l’usufruit (plus généralement si c’est une « personne morale »), ce dernier ne pourra pas avoir une durée supérieure à 30 ans. Dans cette hypothèse, l’usufruit aura donc une valeur maximale de 69 % de la valeur totale du bien.

Promesse unilatérale d’achat : de quoi s’agit-il ?

La promesse unilatérale d’achat : un « avant-contrat ». La vente d’un bien immobilier nécessite que soit signé un contrat de vente. En pratique, il est généralement signé un pré-contrat, appelé « avant-contrat » qui formalise les conditions de la vente. Cet avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis », d’une « promesse de vente » ou d’une « promesse d’achat ». Dans cette fiche, il ne sera évoqué que « la promesse unilatérale d’achat ».

Qu’est-ce que la promesse unilatérale d’achat ? « Un promettant » (l’acquéreur) s’engage de façon définitive envers un « bénéficiaire » (le vendeur) à lui acheter un bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées, si le vendeur le souhaite, dans un délai déterminé (souvent 3 mois, mais il est possible de négocier le délai).

Conditions suspensives. La promesse d’achat, à l’instar d’un compromis de vente, contient les conditions suspensives habituelles comme, par exemple, celles d’obtention de prêt immobilier et de non exercice d’un droit de préemption.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vente immobilière : rappels utiles sur le compromis de vente »

La promesse unilatérale d’achat : utile ? La promesse unilatérale d’achat est moins courante que la promesse de vente, mais elle peut tout de même être utile dans certains cas particuliers. Par exemple, on peut retrouver une promesse unilatérale d’achat à la suite d’un bail, quand le locataire souhaite devenir propriétaire du logement loué.

Promesse unilatérale d’achat : comment cela fonctionne ?

Promesse d’achat = acquéreur. Dans une promesse unilatérale d’achat, l’acquéreur s’engage à acheter un bien. Le contrat est formé en ce sens que les clauses ne pourront plus être modifiées. L’objet du contrat, le prix et les conditions particulières sont fixés définitivement.

Promesse d’achat = vendeur. La finalisation de la vente est suspendue au choix du vendeur d’y donner suite ou non.

Le vendeur et l’option. Le vendeur a une alternative qui s’offre à lui, appelée « option » :

• soit il lève l’option ; la vente est alors formée et doit être finalisée par un acte de vente rédigé par un notaire ;
• soit il ne lève pas l’option et la vente n’est pas formée.

Conditions de la levée de l’option. Les conditions de la levée de l’option sont généralement inscrites dans la promesse d’achat signée. Généralement, il est prévu que le vendeur envoie un courrier en LRAR à l’acquéreur ou au notaire. Mais il est également possible de recourir à un commissaire de justice, par exemple.

Attention ! Pour être valable, la levée de l’option ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves. En outre, une fois l’option levée, le vendeur ne peut pas se rétracter (sous réserve de la réglementation propre au droit de rétractation).

Droit de rétractation. La promesse qui porte sur un bien immobilier peut être soumise au droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel. Pendant les 10 jours durant lesquels l’acquéreur peut se rétracter, le contrat est suspendu : le vendeur n’est pas encore engagé et l’acquéreur peut faire marche arrière.

     =>  Pour en savoir plus consultez notre fiche : « Vendre votre logement : le point sur le droit de rétractation (délai SRU) »

Autres clauses. Bien sûr, toutes les autres clauses habituelles des avant-contrats immobiliers sont présentes dans la promesse d’achat. On trouvera de la même façon les conditions suspensives d’obtention de prêt, ou de non exercice d’un droit de préemption.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.

Prêt à taux zéro : qui peut en bénéficier ?

Un particulier. Le prêt à taux zéro (PTZ) ne peut bénéficier qu’aux particuliers qui désirent acheter leur 1^re résidence principale.

Une résidence principale. Le PTZ est octroyé aux particuliers qui souhaitent acheter une résidence principale (en primo-accession) et qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 ans qui précèdent la demande de prêt.

Donc. Vous pourrez tout à fait bénéficier du PTZ si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un logement que vous placez en location.

Des preuves. Pour bénéficier du PTZ, vous ne pourrez pas vous contenter de votre bonne foi. Vous devrez en effet apporter la preuve du fait qu’au moment du dépôt de votre demande de prêt vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale et que vous ne l’avez pas été durant les 2 années qui précédaient ladite demande.

Ainsi. Vous devrez fournir les éléments suivants :

• le contrat de bail ou les quittances de loyer si vous êtes locataire ;
• une attestation de l’employeur couvrant la période de 2 ans si vous êtes titulaire d’un logement de fonction ;
• la date de votre arrivée sur le territoire français ainsi qu’un justificatif prouvant la non propriété de votre résidence principale si vous habitiez à l’étranger durant tout ou partie de la période de 2 ans qui précédait la demande de prêt.

Mais. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir l’un ou l’autre de ces documents, vous devrez procurer à la banque les éléments suivants :

• pour déterminer l’endroit où se trouvait votre résidence au cours des 2 années qui précédaient votre demande :
  • votre avis d’impôt sur le revenu ou votre avis de taxe d’habitation ;
  • ou 2 documents établissant la preuve du lieu de votre résidence (attestation d’assurance responsabilité civile, facture de téléphone, facture d’électricité, etc.) ;
  • ou une pièce d’identité.
• pour déterminer que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale :
  • un extrait cadastral mentionnant l’identité du propriétaire de l’endroit que vous avez désigné comme étant votre résidence principale ;
  • ou une fiche personnelle de renseignement immobilier à retirer auprès du service de publicité foncière.

Attention. Si en principe l’octroi d’un PTZ suppose que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans qui précèdent la demande de prêt, il est possible de déroger à cette condition de non propriété si vous-même ou l’un des occupants de votre logement est :

• titulaire d’une carte mobilité inclusion avec mention « invalidité » ;
• titulaire d’une carte d’invalidité délivrée avant le 1^er janvier 2017 ;
• bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou de l’allocation éducation (versée aux personnes qui ont un enfant handicapé à charge) ;
• victime d’une catastrophe naturelle ou d’une catastrophe technologique qui a rendu définitivement inhabitable la résidence principale, à condition que la demande de PTZ soit déposée dans un délai maximum de 2 ans suivant la publication de l’arrêté de catastrophe ;
• exproprié après la mise en place d’une procédure d’extrême urgence ;
• exproprié en cas de risque naturel ou technologique.

Un plafond de ressources… Le bénéfice du PTZ est réservé aux personnes qui disposent de ressources ne dépassant pas un certain plafond, plafond qui varie selon le lieu de situation du logement dont l’acquisition est envisagée, selon la nature du logement (neuf ou ancien) et selon le nombre de personnes qui doivent l’occuper.

… à justifier. Les ressources à prendre en compte sont celles correspondant à votre revenu fiscal de l’avant-dernière année précédant l’émission de l’offre de prêt.

Une condition d’occupation. Vous devez occuper le logement que vous achetez grâce au PTZ « à titre de résidence principale ». En clair, vous devez y vivre au moins 8 mois par an.

1 an. Vous devez également emménager dans le logement dans le délai d’un an qui suit la déclaration d’achèvement des travaux ou l’achat dudit logement s’il intervient après l’achèvement des travaux.

6 ans. De même, vous devez occuper ce logement à titre de résidence principale pendant les 6 ans qui suivent le versement des fonds octroyés dans le cadre du PTZ. En conséquence de quoi, vous ne pourrez pas utiliser votre logement comme résidence secondaire, vous ne pourrez pas le placer en location meublée ou saisonnière, et vous ne pourrez pas non plus le transformer en local commercial.

Mais. Dans certains cas particuliers, vous ne serez pas tenu d’occuper votre logement à titre de résidence principale pendant cette période de 6 ans. Il en sera ainsi si :

• vous êtes confronté à un cas de force majeure, c’est-à-dire si vous subissez un évènement extérieur, imprévisible et indépendant de votre volonté ;
• vous avez des problèmes de santé et que vous devez séjourner dans un établissement de soins (hôpital, centre médico-social, etc.) ;
• vous ne pouvez pas échapper à des obligations professionnelles et que vous êtes amené à faire des déplacements de longue durée : ce sera le cas par exemple des marins, des représentants de commerce, etc.

Une interdiction de location ? En principe, pendant cette durée de 6 ans, vous devez occuper votre logement à titre de résidence principale ce qui, a priori, vous empêche de le louer. Mais, sous réserve du respect de toutes les conditions suivantes, vous pourrez placer votre logement en location :

• vous devez impérativement vous trouvez dans l’une des situations suivantes :
  • avoir acheté le logement en vue de votre départ à la retraite ;
  • avoir un trajet d’1h30 (aller) pour vous rendre à votre travail ou devoir effectuer 50 km (aller) pour vous rendre au travail ;
  • décès de l’un des membres de votre foyer ;
  • divorce ou dissolution de PACS ;
  • invalidité ou incapacité reconnue ;
  • période de chômage d’une durée supérieure à 1 an.
• la durée de la location ne doit pas excéder 6 ans ;
• les ressources du locataire ne doivent pas excéder le plafond prévu pour le prêt locatif social ;
• le montant du loyer ne doit pas excéder le plafond prévu pour le prêt locatif social.

À noter. Si vous remplissez toutes ces conditions et si vous placez effectivement le logement en location, vous devrez prévenir la banque qui vous a octroyé le PTZ.

Prêt à taux zéro : pour quel achat ?

Une résidence principale. Comme nous l’avons vu, le PTZ doit vous permettre d’acheter un logement destiné à être occupé à titre de résidence principale, jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 années qui précèdent la demande de prêt.

Un logement neuf ou ancien ? Le PTZ peut vous servir à acheter un logement neuf ou ancien.

Depuis le 1^er avril 2024. Le recentrage du PTZ sur les zones tendues du territoire pour l’achat de logements neuf a été rétabli. 

- Consultez la liste des communes situées dans les différentes zones

Un logement neuf. Sont des logements neufs pour l’obtention d’un PTZ :

• les achats de biens immobiliers qui n’ont jamais été occupés (maison neuve, appartement acheté sous couvert d’une vente en l’état futur d’achèvement, etc.) ;
• les constructions de maisons individuelles accompagnées ou non de l’achat préalable du terrain ;
• les achats de logement par l’intermédiaire d’un contrat de location accession ;
• les locaux aménagés en logement qui, à l’origine, n’étaient pas destinés à l’habitation ;
• les logements anciens accompagnés de travaux de rénovation d’une ampleur telle qu’ils conduisent à remettre à neuf le logement.

Des travaux de rénovation. Pour pouvoir être considérés comme suffisants pour conduire à la remise à neuf du logement, les travaux de rénovation doivent venir :

• remplacer ou ajouter plus de la moitié des fondations du logement ;
• remplacer ou ajouter plus de la moitié des éléments de structure qui conduisent à rigidifier l’habitation ou qui participent à sa résistance : murs porteurs, planchers porteurs, charpente, etc. ;
• remplacer ou ajouter plus de la moitié des façades ;
• remplacer ou ajouter plus de 2/3 de tous les éléments suivants : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installation électrique, système de chauffage.

Un logement ancien. Les logements anciens sont des logements déjà construits qui nécessitent la réalisation de travaux de réhabilitation. Si vous souhaitez bénéficier d’un PTZ pour l’achat d’un logement ancien, vous devrez proposer un programme de travaux d’amélioration devant représenter plus de 25 % du coût total de l’opération. Ce programme devra être présenté au moment de l’achat.

Depuis le 1^er mai 2022, il est prévu que le programme de travaux doit permettre au logement d’atteindre un niveau de performance minimal. Pour satisfaire cette condition, il faut justifier :

• d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement avant travaux inférieure à 331 kWh/m² par an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, si vous disposez d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé avant le 30 juin 2021 et en cours de validité ;
• ou, à titre exceptionnel et jusqu’au 31 août 2022, d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement après travaux inférieure à 331 kWh/m² par an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement ; si vous êtes dans cette situation, vous devrez fournir une évaluation énergétique réalisée par un professionnel ;
• ou, dans les autres situations, d’un niveau de performance minimal après travaux correspondant à la classe E, DPE ou évaluation énergétique à l’appui.

Justifier de la réalisation des travaux. Les emprunteurs qui bénéficient d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour le financement de certains travaux dans leur résidence doivent justifier, auprès de l’établissement prêteur (généralement un établissement bancaire), de la réalisation desdits travaux dans un certain délai. À défaut, ils perdent les avantages financiers du prêt réglementé pour les opérations non terminées à la date prévue.

Un allongement de délai. Il est possible de solliciter un ou plusieurs allongement(s) du délai de réalisation des travaux prévus, dans les cas suivants :

1. force majeure ;
2. maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur ;
3. procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière ;
4. reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.

Quand ? La demande d’allongement de délai est à déposer au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai précédemment prévu.

Une demande traitée par la Direction Générale du Trésor…Lorsque l’emprunteur sollicite un premier allongement dans la situation visée au 1, ou après deux allongements accordés dans les cas visés aux 2 à 4, c’est la Direction Générale du Trésor qui se chargera du traitement de sa demande.

Procédure. Dans ces situations, l’emprunteur doit déposer sa demande et toutes les pièces justificatives nécessaires auprès de l’établissement prêteur, qui les transmettra à une société de gestion agissant pour le compte de l’État. Cette société devra analyser le dossier, et rendre un avis à la Direction Générale du Trésor qui se chargera ensuite d’accorder ou de refuser la demande d’allongement. Une fois sa décision prise, elle sera transmise à l’établissement prêteur, qui se chargera d’en informer l’emprunteur.

À défaut de réponse. Notez qu’à défaut de réponse de la Direction Générale du Trésor dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

…ou par l’établissement prêteur. Lorsque l’emprunteur sollicite un premier ou un second allongement de délai dans les cas visés au 2 à 4, c’est l’établissement prêteur qui se charge du traitement de la demande.

Des justificatifs. À l’appui de sa demande, l’emprunteur doit fournir les justificatifs suivants, qui seront versés au dossier de prêt :

• pour les demandes déposées pour cause de maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur :
  • un arrêt de travail ;
  • ou un certificat médical ;
  • ou un acte de décès ;
• pour les demandes déposées pour cause de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière :
  • un acte introductif d'instance ou justificatif d'un recours administratif ou judiciaire ;
  • une décision ou acte administratif ou judicaire affectant le délai de réalisation des travaux, notamment relatif au permis de construire ;
  • un extrait du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) en cas de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire ;
  • un procès-verbal établi par un huissier de justice à la demande du tribunal constatant la malfaçon ou l'inachèvement des travaux ;
  • un rapport d'expertise judiciaire ;
  • une mise en demeure, adressée au contractant, de livraison des travaux dans les délais prévus au contrat ;
• pour les demandes déposées suite à la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.
  • un arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique mentionnant la commune concernée par l'opération.

Un défaut de réponse. À défaut de réponse de l’établissement prêteur dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

Un contrôle. Notez que les allongements de délais accordés par les établissements prêteurs sont contrôlés par la société de gestion agissant pour le compte de l’État.

Un état de suivi. Enfin, au plus tard le premier jour ouvré suivant le 31 mars de chaque année, les établissements prêteurs doivent communiquer à la Direction Générale du Trésor, ou à la société de gestion agissant pour le compte de l’État, un état des allongements de délai accordés ou renouvelés au cours de l’année précédente en indiquant le motif d’allongement pour chaque prêt.

Un logement HLM ou conventionné. Vous pourrez aussi bénéficier du PTZ pour l’achat d’un logement ancien sans travaux, à condition qu’il s’agisse d’un logement HLM ou d’un logement conventionné.

Un logement HLM vacant ? Si le logement HLM que vous souhaitez acheter est vacant, vous devrez fournir à la banque une attestation, établie par l’organisme HLM vendeur, précisant que vous avez bien la qualité de « bénéficiaire ». Cette qualité de « bénéficiaire » est accordée aux particuliers qui remplissent certaines conditions leur permettant d’acheter un logement vacant appartenant à l’organisme HLM : généralement, il s’agit des locataires de l’organisme HLM et des gardiens d’immeubles qu’il emploie.

Prêt à taux zéro : pour quel montant ?

Un seul prêt. Point primordial à relever, vous ne pouvez prétendre au bénéfice que d’un seul PTZ par opération. Vous devrez en attester sur l’honneur auprès de la banque au moment du dépôt de votre demande de prêt.

Un montant limité. Le montant du PTZ qui vous est accordé ne couvrira pas le coût total de votre achat. Il est en effet limité à :

• 50 % du coût de l’opération pour les logements neufs et pour les logements anciens accompagnés de travaux de réhabilitation ;
• 20 % pour les logements anciens sans travaux (logements HLM ou conventionnés).

Donc. Pour acheter votre résidence, vous devrez donc disposer, en plus du PTZ, soit d’un apport personnel, soit d’un autre mode de financement (prêt classique, prêt d’épargne logement, prêt action logement, etc.).

Une triple limite. En réalité, si le montant du PTZ est limité à un pourcentage du coût total de l’opération, il est aussi encadré par un plafond global, au regard du coût de l’opération, qui varie selon le nombre d’occupants et le lieu de situation du logement, et par un plafond maximal du montant du prêt qui peut être accordé au titre d’un achat.

Tableaux synthétiques. Pour plus de clarté, reportez vous aux tableaux ci-dessous pour connaître les plafonds applicables zone par zone.

Pour le zone A :

Pour la zone B1 :

Pour la zone B2 :

Pour la zone C :

Appréciation des ressources. À compter du 1er janvier 2023, un décret devra fixer les modalités de détermination des ressources à prendre en compte, ainsi que la période de référence retenue pour l'appréciation de cette condition.

Un versement. Le montant octroyé au titre du PTZ est directement versé au vendeur du bien immobilier.

Un remboursement. Les modalités de remboursement du PTZ vont dépendre de vos ressources, et de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement.

Vos ressources. Les ressources annuelles à prendre en compte pour déterminer les modalités de remboursement sont bien sûr les vôtres, mais aussi celles des personnes qui vivent avec vous, divisées par un coefficient familial fixé à :

• 1 pour 1 personne ;
• 1,5 pour 2 personnes ;
• 1,8 pour 3 personnes ;
• 2,1 pour 4 personnes ;
• 2,4 pour 5 personnes et plus.

Des tranches. Une fois ce calcul fait, il faut déterminer dans quelle tranche de revenus vous vous situez (il y en a 4) afin de connaître la durée de votre remboursement. Ainsi :

• tranche 1 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 25 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 21 500 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 18 000 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 15 000 €.
• tranche 2 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 31 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 26 000 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 22 500 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 19 500 €.
• tranche 3 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 37 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 30 000 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 27 000 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 24 000 €.
• tranche 4 : 
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 49 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 34 500 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 31 500 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 28 500 €.

Durée du remboursement. La durée de vos remboursements dépendra de la tranche de revenus dans laquelle vous vous situez. Ainsi :

• pour les personnes relevant de la tranche 1 : pendant 10 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 15 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 2 : pendant 8 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 12 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 3 : pendant 2 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 13 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 4 : il n’y a pas de système de remboursement différé. 

Achat d’un terrain nu : au préalable, conclure un mandat !

Situation. Que ce soit dans un objectif d’habitation ou d’exercice d’une activité professionnelle, dans le cadre d’un investissement immobilier, il peut être intéressant de se tourner vers la construction lorsque l’on ne trouve pas le bâtiment adéquat. Ce qui suppose d’acheter un terrain en vue de construire. Se présentent alors plusieurs étapes que nous allons énumérer de façon chronologique.

1re étape : le mandat de vente. 1ère étape : le mandat de vente. Lorsque vous allez voir un professionnel de l’immobilier afin qu’il vous aide à trouver un terrain nu, la 1ère chose à faire est de régulariser et signer un mandat de recherche.

Un contenu spécifique. Au-delà des mentions propres à tout contrat de mandat, un mandat de recherche d’un terrain nu doit spécifier la particularité de l’opération et surtout le caractère constructible ou non du terrain. Il s’agit là en effet de la question juridique cruciale pour ce genre d’opération, au-delà de la surface et de l’emplacement.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le mandat »

Attention ! Vous devez indiquer au professionnel de l’immobilier si vous souhaitez construire ou non, pour éviter tout litige futur.

Exemple. Un agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, l’acquéreur ne lui ayant pas fait mention de son projet de construire une piscine.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier et devoir de conseil : illustrations pratiques »

Achat d’un terrain nu : dans un 2e temps, conclure un compromis !

2e étape : le compromis et les clauses particulières. Une fois trouvée la perle rare et l’accord conclu avec le vendeur, il s’agira de signer le compromis de vente. La caractéristique de la constructibilité devra être mentionnée comme étant essentielle et déterminante de façon explicite. La négociation commerciale portera sur cette question et le prix sera fixé en conséquence.

Si le terrain est loti... Dans cette situation, et parce que le terrain est alors soumis à une règlementation particulière et à un cahier des charges précis, le vendeur doit s’engager sur la constructibilité et sur la viabilisation du terrain. Le prix de ce type de terrain sera donc nécessairement plus élevé, le terrain étant prêt à bâtir.

Si le terrain n’est pas loti... En revanche, pour un terrain qui ne fait pas l’objet d’un lotissement, vous devrez être particulièrement prudent. Dans cette situation, il est conseillé d’insérer une condition suspensive d’obtention du permis de construire (PC) dans le compromis. Cela signifie que vous pourrez renoncer à acheter si vous n'obtenez pas votre PC avant la signature de la vente chez le notaire.

À défaut de condition suspensive, vous pouvez intégrer une clause de « reconnaissance de conseil donné » selon laquelle l’acquéreur est parfaitement informé que l’achat se fera indépendamment de l’obtention d’un permis de construire.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Ce qu'il faut savoir sur le permis de construire et d’aménager »

Pensez « CU » ! L’obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CU) est également un préalable indispensable : soit il s’agit d’un CU d’information, soit il s’agit d’un CU opérationnel. Ce dernier indique non seulement les « dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain », mais également si le terrain pourra accueillir le projet.

Attention ! Un CU n’autorise pas la construction. Il s’agit, en effet, d’un « document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière ».

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le certificat d’urbanisme (CU) »

Les actions à mener avant ou après le compromis. Entre le compromis et la vente immobilière, vous devrez agir au mieux afin d’obtenir son PC. Cela vous garantira la possibilité de pouvoir construire le projet voulu.

Descriptif et bornage. Si un compromis de vente est sur le point d’être rédigé, le descriptif du terrain vendu doit impérativement indiquer s’il est issu d’un bornage. Pour mémoire, l’acte de bornage valide de façon conventionnelle les limites du terrain entre les voisins, ce qui lève toute contestation future.

Deux situations sont possibles :

• le bornage est obligatoire si :
  • le terrain est situé dans un lotissement ;
  • s’il provient d’une division effectuée à l’intérieur d’une Zone d’aménagement concertée ;
  • ou si le terrain est issu d’un remembrement réalisé par une Association foncière urbaine ;
• si le bornage n’est pas obligatoire, un descriptif suffisamment précis du terrain devra être établi.

À noter. Une division de terrain devra également être envisagée si celui-ci n’est pas déjà individualisé.

Attention ! L’absence de mention du descriptif ou du bornage dans la promesse permet à l’acheteur de demander l’annulation dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.

Diagnostics : le cas de la pollution des sols. Concernant les diagnostics, un point de vigilance est à indiquer sur la pollution des sols. Cette question est un enjeu financier majeur. Les terrains disponibles et bien placés en zone urbaine sont, en effet, souvent situés sur d’anciens sites d’activité ou industriels. On voit ainsi des terrains ferroviaires, d’anciennes stations-services ou des usines, arriver sur le marché.

Que faire ? Ces terrains posent le problème d’une pollution ancienne et rarement documentée. Les excavations pour la construction peuvent faire apparaître de mauvaises surprises, d’autant que ces travaux de dépollution sont très onéreux. Le travail d’enquête doit commencer par l’historique des occupants du site et remonter le plus loin possible. Ensuite, un travail de forage pourra être mené pour s’assurer qu’il n’y a pas de nappes de pollution.

Comment se protéger ? Au niveau juridique, il est conseillé d’insérer des clauses de garantie du vendeur (attention : elles sont parfois difficiles à admettre pour le vendeur qui n’est pas toujours le pollueur).

Pensez aussi « ERNT ». L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) doit être fourni par le vendeur. Les autres diagnostics ne seront pas à fournir car ils n’ont pas à être réalisés pour les ventes de terrains nus.

Diagnostics : concernant les mouvements de terrains. Une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur du terrain si celui-ci est situé dans un secteur où les mouvements du sol sont connus. Pour cela, il est intéressant de consulter le site www.georisques.gouv.fr.

Servitudes. Autre spécificité sur laquelle il faut être vigilant concerne l’existence des servitudes. Le régime des servitudes légales et les actes antérieurs peuvent prévoir des servitudes de passage, d’écoulement, de vues, etc.

Que faire ? Une étude précise des actes et des états hypothécaires devra être faite (par le notaire), de même qu’une analyse de la configuration des lieux. On pourra aussi interroger les voisins pour s’assurer que personne ne dispose de droits gênants pour le projet.

Agissez vite ! Ces investigations doivent être menées au plus tôt. Ces questions devraient faire l’objet d’une condition suspensive dans le compromis, rédigée de façon assez générale, pour couvrir tout type de surprise après le compromis que ce soit sur la pollution, les servitudes, les servitudes d’urbanisme, etc.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Achat immobilier : le point sur l’impact des servitudes »

Achat d’un terrain nu : dans un dernier temps, conclure l’acte de vente !

3e étape : l’acte de vente. L’acte de vente doit être signé une fois que toutes les incertitudes et les conditions suspensives sont levées. Notez qu’il est toujours possible d’insérer une condition d’annulation de la vente après signature pour une raison bien précise. Cette solution ne devra être envisagée que dans des cas particuliers. En effet, toute la logique d’une vente immobilière est d’être définitive le jour de sa signature, sans retour en arrière possible présentant beaucoup d’inconvénients, pratiques, financiers, fiscaux.

A ne pas négliger ! L’acte de vente doit également indiquer l’état précis de l’accord des parties en ce qui concerne les différents frais comme les frais de bornage, de dépollution ou de leur garantie, et les dispositions fiscales, telle la suivante.

Assurance-emprunteur : un contrat obligatoire ?

Un prêt immobilier… La situation de départ est la suivante : une personne vend un bien immobilier à un acquéreur. Ce dernier, pour financer son achat, a recours à un prêt bancaire. Dans le cadre de cette opération de crédit immobilier, l’acquéreur se voit proposer un contrat d’assurance.

… assorti obligatoirement d’un contrat d’assurance ? Si rien n’oblige un acquéreur à souscrire un contrat d’assurance, en pratique, la plupart des prêts immobiliers sont accompagnés par un contrat d’assurance.

Quels sont les risques couverts ? Le contrat d’assurance couvre des risques qui sont de nature à diminuer les capacités de l’acquéreur à rembourser (décès, invalidité, perte d’emploi ou incapacité de travail, etc.). Si l’une des garanties couvertes par le contrat se réalise, la banque prend à sa charge le remboursement du prêt.

Assurance-emprunteur : une obligation d’information très encadrée !

L’emprunteur doit être informé. Lors de la souscription du contrat d’assurance, l’assureur (bien souvent, ce sera une société émanant d’un groupe duquel la banque fait partie) a une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur. Une obligation qui doit s’entendre au pluriel !

Comment ? Lorsqu’un assureur propose à l’acquéreur un contrat d’assurance :

• une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance est annexée au contrat de prêt (la remise d’un exemplaire des conditions générales et particulières du contrat ne vaut pas remise de la notice) ;
• toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis, aux modalités de la mise en jeu de l'assurance ou à la tarification du contrat est inopposable à l’acquéreur qui n'y a pas donné son acceptation ;
• lorsque l’assureur a subordonné sa garantie à l'agrément de la personne de l'assuré et que cet agrément n'est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l’acquéreur sans frais, ni pénalité d'aucune sorte ; cette demande doit être présentée dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus de l'agrément.

Fiche standardisée. Une fiche standardisée d'information doit également être remise, lors de la 1ère simulation, à l’acquéreur. Cette fiche doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l'assurance ayant pour objet de garantir le remboursement du prêt. Cette fiche précise notamment :

• la définition et la description des types de garanties proposées au titre de l'assurance à l’acquéreur ;
• le cas échéant, les caractéristiques des garanties minimales exigées par la banque pour l'octroi du prêt immobilier ;
• les types de garanties que l’acquéreur envisage de choisir parmi les garanties mentionnées et la part du capital emprunté à couvrir ;
• une estimation personnalisée du coût de la solution d'assurance envisagée, sur la base des éléments connus lors de la remise de la fiche, portant sur les éléments suivants :
  • le coût en euros et par période selon la périodicité de paiement ;
  • le coût total de l'assurance en euros sur la durée envisagée du prêt ;
  • le taux annuel effectif de l'assurance relatif à la totalité du prêt ;
  • la mention de la possibilité pour l’acquéreur de souscrire une assurance ayant pour objet de garantir le remboursement d'un prêt auprès de l'assureur de son choix et les conditions et délais dans lesquels elle peut s'exercer.

Coût de l’assurance. L’acquéreur doit être informé du coût de l’assurance. Il en est informé par la remise d’un document, préalablement à la formulation de l’offre d’assurance, qui mentionne le coût de la manière suivante :

• à l'exclusion de tout autre taux, en taux annuel effectif de l'assurance, afin de permettre à l’acquéreur de comparer ce taux avec le taux annuel effectif global du crédit ;
• en montant total en euros dû par l’acquéreur au titre de l'assurance sur la durée totale du prêt ;
• en euros et par période, selon la périodicité de paiement (il doit être précisé si ce montant s'ajoute ou non à l'échéance de remboursement du crédit).

Un droit à l’oubli ? Lorsque l’acquéreur a eu une maladie grave, il doit conclure une convention dite « AERAS » (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé). Mais face au progrès de la médecine, cette convention n’a plus lieu d’être souscrite dans certaines situations, dès lors qu’un certain délai (variant suivant les pathologies) s’est écoulé : c’est le « droit à l’oubli ». Sachez qu’un document-type d’information doit être remis à l’acquéreur qui a eu une grave maladie.

Le délai pour bénéficier d’un droit à l’oubli est de 5 ans.

Dispense de questionnaire. A compter du 1er juin 2022, lorsqu’ils souscrivent une assurance emprunteur dans le cadre de leur prêt immobilier, les emprunteurs n’ont plus à se soumettre à un questionnaire et à un examen médical si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• la part assurée sur l'encours cumulé des contrats de crédit n'excède pas 200 000 € par assuré ;
• l'échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au 60ème anniversaire de l'assuré.

Attention ! L’assureur peut résilier, pour cause d'aggravation du risque, le contrat d'assurance si 3 conditions sont réunies, à savoir si :

• l’acquéreur pratique régulièrement une nouvelle activité sportive présentant un risque particulier pour sa santé ou sa sécurité (un arrêté ministériel doit lister ces activités sportives) ;
• l'exercice de cette nouvelle activité conduit à rendre inexactes ou caduques les réponses faites par l’acquéreur en réponse aux questions relatives à sa pratique sportive posées par la banque lors de la conclusion du contrat ;
• l’acquéreur n'a pas déclaré cette nouvelle activité dans un délai de 15 jours par LRAR.

Les recommandations du CCSF. Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), qui est une instance de concertation entre banquiers, assureurs et associations de consommateurs, a dressé, en octobre 2021, un état des lieux des difficultés rencontrées par les consommateurs souscripteurs de contrats d’assurance emprunteur, et met en exergue :

• d’une part, les litiges récurrents relatifs à la couverture « invalidité » du contrat, en raison principalement d’une mauvaise connaissance par le consommateur des conditions d’intervention de cette couverture ;
• d’autre part, les incompréhensions fréquentes liées aux modalités de tarification proposés par les banques et les assureurs.

Pour remédier à ces écueils, le CCSF a émis plusieurs recommandations destinées à promouvoir de bonnes pratiques d’information de la part des banques et assurances, notamment relatives :

• au développement d’une information spécifique en ce qui concerne les primes d’assurance emprunteur, notamment en ce qui concerne les montants cumulés des primes au bout de 8 années d’assurance, dans le but de donner une image claire du mécanisme de fonctionnement du contrat à long terme ;
• à la fourniture d’une information supplémentaire au consommateur sur la garantie invalidité du contrat d’assurance proposé, notamment en ce qui concerne la définition de cette notion, et son caractère indépendant ou non de la notion d’invalidité retenue par la Sécurité sociale.

A noter :

• pour les contrats d’assurance existants, le CCSF propose que cette information soit disponible de manière visible sur l’espace client, ou a minima sur le site internet du professionnel, et accompagnée d’une mention invitant le client à contacter l’assureur s’il souhaite en savoir plus sur le sujet ;
• pour les nouveaux contrats, le CCSF recommande l’inscription de cette information complémentaire sur la fiche standardisée d’information (FSI) remise à l’emprunteur en amont de la signature du contrat d’assurance.

Droit de résiliation à tout moment

Un consommateur peut résilier à tout moment son contrat d’assurance-emprunteur :

• soit par lettre ou au moyen de tout autre support durable ;
• soit par déclaration faite au siège social ou chez le représentant de l'assureur ;
• soit par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par huissier de justice) ;
• soit, lorsque l'assureur propose la conclusion de contrat par un mode de communication à distance, par le même mode de communication ;
• soit par tout autre moyen prévu par le contrat.

Toute décision de refus doit être explicite et comporter l'intégralité des motifs de refus justifiant cette décision, notamment les informations et garanties manquantes.

Le client doit être informé chaque année, sur papier ou sur tout autre support durable, de son droit de résiliation à tout moment, des modalités de mise en œuvre de cette résiliation et des délais à respecter. L’absence d’information est sanctionnée par une amende d’un montant de 15 000 € maximum.

La notice annexée au contrat de prêt énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l’assurance doit informer l’emprunteur qu’il peut résilier son contrat à tout moment à compter de la signature du prêt.

Les établissements prêteurs doivent afficher le coût de l’assurance-emprunteur pour 8 ans.

Lorsque la résiliation du contrat d’assurance est acceptée, le prêteur doit modifier par voie d’avenant le contrat de crédit en mentionnant, notamment, le nouveau taux annuel effectif global calculé.

L’avenant doit être produit dans les dix jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution.

Il est interdit, lors du changement d'assurance emprunteur, d'appliquer des frais, de modifier le taux d'intérêt et de modifier l'amortissement du crédit.

Entrée en vigueur. Ces nouvelles mesures s’appliqueront :

• aux offres de prêt émises à compter du 1er juin 2022 :
• à compter du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.