Visite d’un bien immobilier : ce qu’il faut préalablement vérifier

Etablir correctement son budget. Avant tout projet immobilier, il convient tout naturellement de valider son budget. Pour cela, il faut prendre contact avec des banques ou des courtiers.

Pourquoi ? Visiter des biens dont le prix est au-dessus de ses capacités financières fait perdre du temps à tout le monde, et a un effet déceptif lorsqu’il s’agit de revenir à la réalité.

Visite d’un bien immobilier : ce qu’il faut vérifier pendant la visite

Des éléments à vérifier ou réclamer ! Durant la visite, un certain nombre d’éléments doivent être vérifiés et réclamés si le vendeur ne vous les fournit pas de lui-même.

La surface. Seuls les immeubles en copropriété doivent fournir un certificat relevant de la Loi Carrez, indiquant la surface du bien. Mais il peut être intéressant d’avoir une surface aussi pour les maisons. Il est ainsi possible d’avoir un prix au mètre carré, toujours utile pour comparer le prix de vente indiqué avec les prix d’autres ventes du voisinage.

Le prix. Concernant le prix, le vendeur qui passe « en direct » (sans intermédiaire) cherchera légitimement à obtenir le plus haut possible et une négociation à la baisse est sans doute possible. Si au contraire il y a l’intervention d’un agent immobilier ou un notaire, celui-ci aura validé le prix demandé de façon généralement plus précise.

Savoir si le bien est en copropriété. C’est souvent évident pour un appartement, mais sachez qu’une maison peut, elle aussi, être régie par le statut des copropriétés lorsqu’elle partage des éléments d’équipements avec d’autres propriétés. Sachez qu’en plus de la gestion collective du bien, la copropriété fait naître des charges pour l’entretien quotidien, ainsi que des travaux sur l’immeuble (réfection de la toiture ou du gros œuvre).

Bon à savoir. Ces informations sont indiquées dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Bon à savoir bis. N’hésitez pas à faire un tour dans la résidence, à observer l’état et l’entretien général, voire même, si possible, à discuter avec des occupants.

Savoir à qui appartient le bien. Au moment de l’achat du bien, vous aurez une personne en face de vous, éventuellement une agence immobilière. Pensez à demander si cette personne est seule propriétaire, ou si une indivision (le plus souvent successorale) est en place avec plusieurs autres personnes (ce qui peut être source de retard voire même de blocage en cas de mésentente entre les différents copropriétaires).

En campagne. Renseignez-vous et demandez des informations concernant l’environnement du bien : actuellement, les litiges concernant les projets d’éoliennes ou les centres de traitement de déchets sont légion. De façon générale, connaître l’évolution du quartier ou du secteur géographique est essentiel pour s’assurer que votre investissement est fait au prix le plus juste.

Observez l’état du bien. L’objectif est d’éviter les surprises après l’achat. Notez que certains points font l’objet de diagnostics obligatoires : la présence ou non d’amiante, l’état de l’installation électrique, le raccordement règlementaire au tout à l’égout pour une maison, etc. D’autres points, comme le mauvais état de la toiture ou la présence importante d’humidité doivent vous alerter.

Conseil. N’hésitez pas à organiser des visites avec des professionnels du bâtiment pour avoir plusieurs avis techniques. Même une maison en mauvais état peut être un bon investissement, si le coût des travaux a été anticipé et entre dans votre budget.

Pollution. La présence de pollution des sols peut être extrêmement dommageable, notamment au regard des coûts engendrés par une procédure de dépollution. En cas de construction sur des terrains anciennement industriels, des stations-services ou des zones de stockage, l’acquéreur peut se retrouver avec de sérieuses difficultés et des frais très importants pouvant, parfois, être supérieurs au prix de vente du bien.

Construction. Si l’achat d’un immeuble à construire peut sembler plus simple, ce n’est pas toujours le cas. La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est très encadrée par la Loi, la construction devant être faite comme prévue au contrat sans craindre de difficultés. En revanche, il est possible que la livraison ait du retard ou que les finitions ne soient pas parfaites du premier coup. Certains promoteurs mettent un point d’honneur au « zéro réserves », c'est-à-dire que l’acquéreur accepte l’immeuble sans relever la moindre malfaçon. Mais des mauvaises surprises peuvent toujours arriver lors de la livraison…

Une garantie. Dans les 10 ans qui suivent l’achèvement de l’immeuble, le promoteur doit garantir les vices cachés et les vices de construction. Même si l’achat d’un immeuble récent semble sécurisant, il est important d’envisager la souscription d’une assurance dommage ouvrage qui vous sera personnelle et qui, pour rappel, est en principe obligatoire pour toute construction neuve. De même, dans les dernières années de garantie, il est important de relever tous les éléments qui pourraient poser problème à l’avenir.

Bon à savoir. Autre élément à sonder : les raisons qui ont poussées le vendeur à vouloir vendre. La plupart des départs sont liées à des raisons d’ordre personnel indiscutables, comme un divorce, une naissance ou un décès. En revanche, une vente rapide peut aussi cacher un défaut de l’immeuble que le vendeur ne souhaite pas ébruiter : des voisins épouvantables, des nuisances liées à la présence d’un commerce, des malfaçons importantes, etc. A voir donc si ces inconvénients sont rédhibitoires pour vous.

Pour la petite histoire. Il a été jugé qu’un vendeur qui n’avertit pas l’acheteur de sa longère des nuisances liées à la proximité d’un élevage de poules engage sa responsabilité en lui cachant une information essentielle, déterminante de son achat.

Si vous achetez un usufruit viager…

Un démembrement de propriété ? Le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue votre droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l’usufruit (qui constitue votre droit d’utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu’il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).

Des droits d’enregistrement à payer ? Si vous achetez uniquement l’usufruit d’un immeuble, vous serez tenu au paiement des droits d’enregistrement comme si vous achetiez la pleine propriété de cet immeuble.

Un calcul à adapter. Pour autant, le calcul des droits est à adapter puisque concrètement, vous n’achetez pas la pleine propriété du bien.

Usufruit viager ou temporaire ? Le calcul des droits d’enregistrement à devoir varie selon que l’usufruit acheté est viager (c’est-à-dire sans durée déterminée) ou temporaire (c’est-à-dire avec une durée fixe).

Un usufruit viager ? L’usufruit viager est celui qui ne s’éteint que par la mort du ou des bénéficiaires.

Une base de calcul. Si vous faites l’acquisition de ce type d’usufruit, les droits d’enregistrement ne seront pas calculés sur la valeur totale de l’immeuble. Ils seront calculés sur la seule valeur de l’usufruit, elle-même retenue dans la limite d’une fraction de la valeur totale du bien. Cette fraction, qui dépend de l’âge de l’usufruitier (donc de votre âge au jour de l’achat), est déterminée suivant application du barème ci-dessous :

Exemple. Vous avez 45 ans et vous achetez l’usufruit d’un immeuble dont la valeur en pleine propriété est estimée à 100 000 €. Les droits d’enregistrement dus seront calculés sur une quote-part de cette valeur en pleine propriété fixée à 60 000 € (100 000 € x 60 % [valeur applicable puisque vous avez moins de 51 ans révolus]).

Et si la vente de l’usufruit a lieu entre 2 sociétés ? Le barème légal n’opère aucune distinction selon la qualité de l’usufruitier (particulier ou société) ou selon la qualité du vendeur. A partir du moment où l’usufruit acheté est un usufruit viager, il convient, pour le calcul des droits d’enregistrement, de faire application de ce barème.

Un taux. Pour connaître le montant total des droits d’enregistrement dont vous devez vous acquitter, une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux, qui peut être de droit commun ou réduit.

     =>  Pour connaître le taux applicable, consultez notre barème « Taux des droits d’enregistrement en matière de vente immobilière – année 2021»

Un barème obligatoire ? L’application de ce barème est obligatoire lorsqu’il est question de calculer les droits d’enregistrement qui sont dus à l’administration fiscale. Toutefois, lorsque vous envisagez de réaliser d’autres opérations, comme par exemple la vente de votre usufruit, vous pouvez vous détacher de cette règle de calcul pour faire application d’un « barème économique ».

« Un barème économique » ? Ce barème économique, qui n’est pas strictement encadré par la Loi, sert en réalité à actualiser la valeur de votre usufruit. Plus simplement, il s’agit, pour déterminer la valeur de votre droit, de tenir compte non seulement de votre âge, mais aussi de la rentabilité du bien sur lequel vous détenez cet usufruit.

A noter. Il n’existe pas de règle de calcul consacrée pour évaluer cet « usufruit actualisé ». N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseil habituel pour qu’il vous aide, le cas échéant, à calculer cette « valeur économique ».

…ou un usufruit à durée fixe

Un usufruit à durée fixe ? Par opposition à l’usufruit viager, l’usufruit à durée fixe a, comme son nom l’indique, une durée prédéterminée dès l’achat.

Une base de calcul. Si vous faites l’acquisition de ce type d’usufruit, les droits d’enregistrement ne seront pas, là encore, calculés sur la valeur totale de l’immeuble. Ils seront calculés sur la seule valeur de l’usufruit fixée à 23 % de la valeur totale du bien (en pleine-propriété) pour chaque période de 10 ans. Donc s’il est prévu que l’usufruit dure 20 ans, les droits d’enregistrement seront calculés sur une base correspondant à 46 % de la valeur totale de l’immeuble.

Pas de condition d’âge. Vous l’aurez donc compris, il n’est pas ici tenu compte de votre âge pour déterminer la valeur de votre usufruit taxable.

Un taux. Comme pour l’usufruit viager, pour connaître le montant total des droits d’enregistrement dont vous devez vous acquitter, une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux, qui peut être de droit commun ou réduit.

     =>  Pour connaître le taux applicable, consultez notre barème « Taux des droits d’enregistrement en matière de vente immobilière – année 2021»

Attention. Ce calcul ne doit jamais conduire à ce que l’usufruit temporaire ait une valeur supérieure à celui de l’usufruit viager.

A noter. Si c’est une société qui achète l’usufruit (plus généralement si c’est une « personne morale »), ce dernier ne pourra pas avoir une durée supérieure à 30 ans. Dans cette hypothèse, l’usufruit aura donc une valeur maximale de 69 % de la valeur totale du bien.

Promesse unilatérale d’achat : de quoi s’agit-il ?

La promesse unilatérale d’achat : un « avant-contrat ». La vente d’un bien immobilier nécessite que soit signé un contrat de vente. En pratique, il est généralement signé un pré-contrat, appelé « avant-contrat » qui formalise les conditions de la vente. Cet avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis », d’une « promesse de vente » ou d’une « promesse d’achat ». Dans cette fiche, il ne sera évoqué que « la promesse unilatérale d’achat ».

Qu’est-ce que la promesse unilatérale d’achat ? « Un promettant » (l’acquéreur) s’engage de façon définitive envers un « bénéficiaire » (le vendeur) à lui acheter un bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées, si le vendeur le souhaite, dans un délai déterminé (souvent 3 mois, mais il est possible de négocier le délai).

Conditions suspensives. La promesse d’achat, à l’instar d’un compromis de vente, contient les conditions suspensives habituelles comme, par exemple, celles d’obtention de prêt immobilier et de non exercice d’un droit de préemption.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vente immobilière : rappels utiles sur le compromis de vente »

La promesse unilatérale d’achat : utile ? La promesse unilatérale d’achat est moins courante que la promesse de vente, mais elle peut tout de même être utile dans certains cas particuliers. Par exemple, on peut retrouver une promesse unilatérale d’achat à la suite d’un bail, quand le locataire souhaite devenir propriétaire du logement loué.

Promesse unilatérale d’achat : comment cela fonctionne ?

Promesse d’achat = acquéreur. Dans une promesse unilatérale d’achat, l’acquéreur s’engage à acheter un bien. Le contrat est formé en ce sens que les clauses ne pourront plus être modifiées. L’objet du contrat, le prix et les conditions particulières sont fixés définitivement.

Promesse d’achat = vendeur. La finalisation de la vente est suspendue au choix du vendeur d’y donner suite ou non.

Le vendeur et l’option. Le vendeur a une alternative qui s’offre à lui, appelée « option » :

• soit il lève l’option ; la vente est alors formée et doit être finalisée par un acte de vente rédigé par un notaire ;
• soit il ne lève pas l’option et la vente n’est pas formée.

Conditions de la levée de l’option. Les conditions de la levée de l’option sont généralement inscrites dans la promesse d’achat signée. Généralement, il est prévu que le vendeur envoie un courrier en LRAR à l’acquéreur ou au notaire. Mais il est également possible de recourir à un commissaire de justice, par exemple.

Attention ! Pour être valable, la levée de l’option ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves. En outre, une fois l’option levée, le vendeur ne peut pas se rétracter (sous réserve de la réglementation propre au droit de rétractation).

Droit de rétractation. La promesse qui porte sur un bien immobilier peut être soumise au droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel. Pendant les 10 jours durant lesquels l’acquéreur peut se rétracter, le contrat est suspendu : le vendeur n’est pas encore engagé et l’acquéreur peut faire marche arrière.

     =>  Pour en savoir plus consultez notre fiche : « Vendre votre logement : le point sur le droit de rétractation (délai SRU) »

Autres clauses. Bien sûr, toutes les autres clauses habituelles des avant-contrats immobiliers sont présentes dans la promesse d’achat. On trouvera de la même façon les conditions suspensives d’obtention de prêt, ou de non exercice d’un droit de préemption.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.

Prêt à taux zéro : qui peut en bénéficier ?

Un particulier. Le prêt à taux zéro (PTZ) ne peut bénéficier qu’aux particuliers qui désirent acheter leur 1^re résidence principale.

Une résidence principale. Le PTZ est octroyé aux particuliers qui souhaitent acheter une résidence principale (en primo-accession) et qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale dans les 2 ans qui précèdent la demande de prêt.

Donc. Vous pourrez tout à fait bénéficier du PTZ si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un logement que vous placez en location.

Des preuves. Pour bénéficier du PTZ, vous ne pourrez pas vous contenter de votre bonne foi. Vous devrez en effet apporter la preuve du fait qu’au moment du dépôt de votre demande de prêt vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale et que vous ne l’avez pas été durant les 2 années qui précédaient ladite demande.

Ainsi. Vous devrez fournir les éléments suivants :

• le contrat de bail ou les quittances de loyer si vous êtes locataire ;
• une attestation de l’employeur couvrant la période de 2 ans si vous êtes titulaire d’un logement de fonction ;
• la date de votre arrivée sur le territoire français ainsi qu’un justificatif prouvant la non propriété de votre résidence principale si vous habitiez à l’étranger durant tout ou partie de la période de 2 ans qui précédait la demande de prêt.

Mais. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir l’un ou l’autre de ces documents, vous devrez procurer à la banque les éléments suivants :

• pour déterminer l’endroit où se trouvait votre résidence au cours des 2 années qui précédaient votre demande :
  • votre avis d’impôt sur le revenu ou votre avis de taxe d’habitation ;
  • ou 2 documents établissant la preuve du lieu de votre résidence (attestation d’assurance responsabilité civile, facture de téléphone, facture d’électricité, etc.) ;
  • ou une pièce d’identité.
• pour déterminer que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale :
  • un extrait cadastral mentionnant l’identité du propriétaire de l’endroit que vous avez désigné comme étant votre résidence principale ;
  • ou une fiche personnelle de renseignement immobilier à retirer auprès du service de publicité foncière.

Attention. Si en principe l’octroi d’un PTZ suppose que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans qui précèdent la demande de prêt, il est possible de déroger à cette condition de non propriété si vous-même ou l’un des occupants de votre logement est :

• titulaire d’une carte mobilité inclusion avec mention « invalidité » ;
• titulaire d’une carte d’invalidité délivrée avant le 1^er janvier 2017 ;
• bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou de l’allocation éducation (versée aux personnes qui ont un enfant handicapé à charge) ;
• victime d’une catastrophe naturelle ou d’une catastrophe technologique qui a rendu définitivement inhabitable la résidence principale, à condition que la demande de PTZ soit déposée dans un délai maximum de 2 ans suivant la publication de l’arrêté de catastrophe ;
• exproprié après la mise en place d’une procédure d’extrême urgence ;
• exproprié en cas de risque naturel ou technologique.

Un plafond de ressources… Le bénéfice du PTZ est réservé aux personnes qui disposent de ressources ne dépassant pas un certain plafond, plafond qui varie selon le lieu de situation du logement dont l’acquisition est envisagée, selon la nature du logement (neuf ou ancien) et selon le nombre de personnes qui doivent l’occuper.

… à justifier. Les ressources à prendre en compte sont celles correspondant à votre revenu fiscal de l’avant-dernière année précédant l’émission de l’offre de prêt.

Une condition d’occupation. Vous devez occuper le logement que vous achetez grâce au PTZ « à titre de résidence principale ». En clair, vous devez y vivre au moins 8 mois par an.

1 an. Vous devez également emménager dans le logement dans le délai d’un an qui suit la déclaration d’achèvement des travaux ou l’achat dudit logement s’il intervient après l’achèvement des travaux.

6 ans. De même, vous devez occuper ce logement à titre de résidence principale pendant les 6 ans qui suivent le versement des fonds octroyés dans le cadre du PTZ. En conséquence de quoi, vous ne pourrez pas utiliser votre logement comme résidence secondaire, vous ne pourrez pas le placer en location meublée ou saisonnière, et vous ne pourrez pas non plus le transformer en local commercial.

Mais. Dans certains cas particuliers, vous ne serez pas tenu d’occuper votre logement à titre de résidence principale pendant cette période de 6 ans. Il en sera ainsi si :

• vous êtes confronté à un cas de force majeure, c’est-à-dire si vous subissez un évènement extérieur, imprévisible et indépendant de votre volonté ;
• vous avez des problèmes de santé et que vous devez séjourner dans un établissement de soins (hôpital, centre médico-social, etc.) ;
• vous ne pouvez pas échapper à des obligations professionnelles et que vous êtes amené à faire des déplacements de longue durée : ce sera le cas par exemple des marins, des représentants de commerce, etc.

Une interdiction de location ? En principe, pendant cette durée de 6 ans, vous devez occuper votre logement à titre de résidence principale ce qui, a priori, vous empêche de le louer. Mais, sous réserve du respect de toutes les conditions suivantes, vous pourrez placer votre logement en location :

• vous devez impérativement vous trouvez dans l’une des situations suivantes :
  • avoir acheté le logement en vue de votre départ à la retraite ;
  • avoir un trajet d’1h30 (aller) pour vous rendre à votre travail ou devoir effectuer 50 km (aller) pour vous rendre au travail ;
  • décès de l’un des membres de votre foyer ;
  • divorce ou dissolution de PACS ;
  • invalidité ou incapacité reconnue ;
  • période de chômage d’une durée supérieure à 1 an.
• la durée de la location ne doit pas excéder 6 ans ;
• les ressources du locataire ne doivent pas excéder le plafond prévu pour le prêt locatif social ;
• le montant du loyer ne doit pas excéder le plafond prévu pour le prêt locatif social.

À noter. Si vous remplissez toutes ces conditions et si vous placez effectivement le logement en location, vous devrez prévenir la banque qui vous a octroyé le PTZ.

Prêt à taux zéro : pour quel achat ?

Une résidence principale. Comme nous l’avons vu, le PTZ doit vous permettre d’acheter un logement destiné à être occupé à titre de résidence principale, jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 années qui précèdent la demande de prêt.

Un logement neuf ou ancien ? Le PTZ peut vous servir à acheter un logement neuf ou ancien.

Depuis le 1^er avril 2024. Le recentrage du PTZ sur les zones tendues du territoire pour l’achat de logements neuf a été rétabli. 

- Consultez la liste des communes situées dans les différentes zones

Un logement neuf. Sont des logements neufs pour l’obtention d’un PTZ :

• les achats de biens immobiliers qui n’ont jamais été occupés (maison neuve, appartement acheté sous couvert d’une vente en l’état futur d’achèvement, etc.) ;
• les constructions de maisons individuelles accompagnées ou non de l’achat préalable du terrain ;
• les achats de logement par l’intermédiaire d’un contrat de location accession ;
• les locaux aménagés en logement qui, à l’origine, n’étaient pas destinés à l’habitation ;
• les logements anciens accompagnés de travaux de rénovation d’une ampleur telle qu’ils conduisent à remettre à neuf le logement.

Des travaux de rénovation. Pour pouvoir être considérés comme suffisants pour conduire à la remise à neuf du logement, les travaux de rénovation doivent venir :

• remplacer ou ajouter plus de la moitié des fondations du logement ;
• remplacer ou ajouter plus de la moitié des éléments de structure qui conduisent à rigidifier l’habitation ou qui participent à sa résistance : murs porteurs, planchers porteurs, charpente, etc. ;
• remplacer ou ajouter plus de la moitié des façades ;
• remplacer ou ajouter plus de 2/3 de tous les éléments suivants : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installation électrique, système de chauffage.

Un logement ancien. Les logements anciens sont des logements déjà construits qui nécessitent la réalisation de travaux de réhabilitation. Si vous souhaitez bénéficier d’un PTZ pour l’achat d’un logement ancien, vous devrez proposer un programme de travaux d’amélioration devant représenter plus de 25 % du coût total de l’opération. Ce programme devra être présenté au moment de l’achat.

Depuis le 1^er mai 2022, il est prévu que le programme de travaux doit permettre au logement d’atteindre un niveau de performance minimal. Pour satisfaire cette condition, il faut justifier :

• d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement avant travaux inférieure à 331 kWh/m² par an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, si vous disposez d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé avant le 30 juin 2021 et en cours de validité ;
• ou, à titre exceptionnel et jusqu’au 31 août 2022, d’une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement après travaux inférieure à 331 kWh/m² par an, évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement ; si vous êtes dans cette situation, vous devrez fournir une évaluation énergétique réalisée par un professionnel ;
• ou, dans les autres situations, d’un niveau de performance minimal après travaux correspondant à la classe E, DPE ou évaluation énergétique à l’appui.

Justifier de la réalisation des travaux. Les emprunteurs qui bénéficient d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour le financement de certains travaux dans leur résidence doivent justifier, auprès de l’établissement prêteur (généralement un établissement bancaire), de la réalisation desdits travaux dans un certain délai. À défaut, ils perdent les avantages financiers du prêt réglementé pour les opérations non terminées à la date prévue.

Un allongement de délai. Il est possible de solliciter un ou plusieurs allongement(s) du délai de réalisation des travaux prévus, dans les cas suivants :

1. force majeure ;
2. maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur ;
3. procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière ;
4. reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.

Quand ? La demande d’allongement de délai est à déposer au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai précédemment prévu.

Une demande traitée par la Direction Générale du Trésor…Lorsque l’emprunteur sollicite un premier allongement dans la situation visée au 1, ou après deux allongements accordés dans les cas visés aux 2 à 4, c’est la Direction Générale du Trésor qui se chargera du traitement de sa demande.

Procédure. Dans ces situations, l’emprunteur doit déposer sa demande et toutes les pièces justificatives nécessaires auprès de l’établissement prêteur, qui les transmettra à une société de gestion agissant pour le compte de l’État. Cette société devra analyser le dossier, et rendre un avis à la Direction Générale du Trésor qui se chargera ensuite d’accorder ou de refuser la demande d’allongement. Une fois sa décision prise, elle sera transmise à l’établissement prêteur, qui se chargera d’en informer l’emprunteur.

À défaut de réponse. Notez qu’à défaut de réponse de la Direction Générale du Trésor dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

…ou par l’établissement prêteur. Lorsque l’emprunteur sollicite un premier ou un second allongement de délai dans les cas visés au 2 à 4, c’est l’établissement prêteur qui se charge du traitement de la demande.

Des justificatifs. À l’appui de sa demande, l’emprunteur doit fournir les justificatifs suivants, qui seront versés au dossier de prêt :

• pour les demandes déposées pour cause de maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur :
  • un arrêt de travail ;
  • ou un certificat médical ;
  • ou un acte de décès ;
• pour les demandes déposées pour cause de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière :
  • un acte introductif d'instance ou justificatif d'un recours administratif ou judiciaire ;
  • une décision ou acte administratif ou judicaire affectant le délai de réalisation des travaux, notamment relatif au permis de construire ;
  • un extrait du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) en cas de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire ;
  • un procès-verbal établi par un huissier de justice à la demande du tribunal constatant la malfaçon ou l'inachèvement des travaux ;
  • un rapport d'expertise judiciaire ;
  • une mise en demeure, adressée au contractant, de livraison des travaux dans les délais prévus au contrat ;
• pour les demandes déposées suite à la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.
  • un arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique mentionnant la commune concernée par l'opération.

Un défaut de réponse. À défaut de réponse de l’établissement prêteur dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

Un contrôle. Notez que les allongements de délais accordés par les établissements prêteurs sont contrôlés par la société de gestion agissant pour le compte de l’État.

Un état de suivi. Enfin, au plus tard le premier jour ouvré suivant le 31 mars de chaque année, les établissements prêteurs doivent communiquer à la Direction Générale du Trésor, ou à la société de gestion agissant pour le compte de l’État, un état des allongements de délai accordés ou renouvelés au cours de l’année précédente en indiquant le motif d’allongement pour chaque prêt.

Un logement HLM ou conventionné. Vous pourrez aussi bénéficier du PTZ pour l’achat d’un logement ancien sans travaux, à condition qu’il s’agisse d’un logement HLM ou d’un logement conventionné.

Un logement HLM vacant ? Si le logement HLM que vous souhaitez acheter est vacant, vous devrez fournir à la banque une attestation, établie par l’organisme HLM vendeur, précisant que vous avez bien la qualité de « bénéficiaire ». Cette qualité de « bénéficiaire » est accordée aux particuliers qui remplissent certaines conditions leur permettant d’acheter un logement vacant appartenant à l’organisme HLM : généralement, il s’agit des locataires de l’organisme HLM et des gardiens d’immeubles qu’il emploie.

Prêt à taux zéro : pour quel montant ?

Un seul prêt. Point primordial à relever, vous ne pouvez prétendre au bénéfice que d’un seul PTZ par opération. Vous devrez en attester sur l’honneur auprès de la banque au moment du dépôt de votre demande de prêt.

Un montant limité. Le montant du PTZ qui vous est accordé ne couvrira pas le coût total de votre achat. Il est en effet limité à :

• 50 % du coût de l’opération pour les logements neufs et pour les logements anciens accompagnés de travaux de réhabilitation ;
• 20 % pour les logements anciens sans travaux (logements HLM ou conventionnés).

Donc. Pour acheter votre résidence, vous devrez donc disposer, en plus du PTZ, soit d’un apport personnel, soit d’un autre mode de financement (prêt classique, prêt d’épargne logement, prêt action logement, etc.).

Une triple limite. En réalité, si le montant du PTZ est limité à un pourcentage du coût total de l’opération, il est aussi encadré par un plafond global, au regard du coût de l’opération, qui varie selon le nombre d’occupants et le lieu de situation du logement, et par un plafond maximal du montant du prêt qui peut être accordé au titre d’un achat.

Tableaux synthétiques. Pour plus de clarté, reportez vous aux tableaux ci-dessous pour connaître les plafonds applicables zone par zone.

Pour le zone A :

Pour la zone B1 :

Pour la zone B2 :

Pour la zone C :

Appréciation des ressources. À compter du 1er janvier 2023, un décret devra fixer les modalités de détermination des ressources à prendre en compte, ainsi que la période de référence retenue pour l'appréciation de cette condition.

Un versement. Le montant octroyé au titre du PTZ est directement versé au vendeur du bien immobilier.

Un remboursement. Les modalités de remboursement du PTZ vont dépendre de vos ressources, et de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement.

Vos ressources. Les ressources annuelles à prendre en compte pour déterminer les modalités de remboursement sont bien sûr les vôtres, mais aussi celles des personnes qui vivent avec vous, divisées par un coefficient familial fixé à :

• 1 pour 1 personne ;
• 1,5 pour 2 personnes ;
• 1,8 pour 3 personnes ;
• 2,1 pour 4 personnes ;
• 2,4 pour 5 personnes et plus.

Des tranches. Une fois ce calcul fait, il faut déterminer dans quelle tranche de revenus vous vous situez (il y en a 4) afin de connaître la durée de votre remboursement. Ainsi :

• tranche 1 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 25 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 21 500 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 18 000 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 15 000 €.
• tranche 2 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 31 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 26 000 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 22 500 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 19 500 €.
• tranche 3 :
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 37 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 30 000 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 27 000 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 24 000 €.
• tranche 4 : 
  • zone A : revenu annuel inférieur ou égal à 49 000 € ;
  • zone B1 : revenu annuel inférieur ou égal à 34 500 € ;
  • zone B2 : revenu annuel inférieur ou égal à 31 500 € ;
  • zone C : revenu annuel inférieur ou égal à 28 500 €.

Durée du remboursement. La durée de vos remboursements dépendra de la tranche de revenus dans laquelle vous vous situez. Ainsi :

• pour les personnes relevant de la tranche 1 : pendant 10 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 15 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 2 : pendant 8 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 12 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 3 : pendant 2 ans, il n’y aura pas de remboursement. Passé cette période, le prêt devra être remboursé en 13 ans, suivant des mensualités constantes ;
• pour les personnes relevant de la tranche 4 : il n’y a pas de système de remboursement différé. 

Achat d’un terrain nu : au préalable, conclure un mandat !

Situation. Que ce soit dans un objectif d’habitation ou d’exercice d’une activité professionnelle, dans le cadre d’un investissement immobilier, il peut être intéressant de se tourner vers la construction lorsque l’on ne trouve pas le bâtiment adéquat. Ce qui suppose d’acheter un terrain en vue de construire. Se présentent alors plusieurs étapes que nous allons énumérer de façon chronologique.

1re étape : le mandat de vente. 1ère étape : le mandat de vente. Lorsque vous allez voir un professionnel de l’immobilier afin qu’il vous aide à trouver un terrain nu, la 1ère chose à faire est de régulariser et signer un mandat de recherche.

Un contenu spécifique. Au-delà des mentions propres à tout contrat de mandat, un mandat de recherche d’un terrain nu doit spécifier la particularité de l’opération et surtout le caractère constructible ou non du terrain. Il s’agit là en effet de la question juridique cruciale pour ce genre d’opération, au-delà de la surface et de l’emplacement.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le mandat »

Attention ! Vous devez indiquer au professionnel de l’immobilier si vous souhaitez construire ou non, pour éviter tout litige futur.

Exemple. Un agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, l’acquéreur ne lui ayant pas fait mention de son projet de construire une piscine.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier et devoir de conseil : illustrations pratiques »

Achat d’un terrain nu : dans un 2e temps, conclure un compromis !

2e étape : le compromis et les clauses particulières. Une fois trouvée la perle rare et l’accord conclu avec le vendeur, il s’agira de signer le compromis de vente. La caractéristique de la constructibilité devra être mentionnée comme étant essentielle et déterminante de façon explicite. La négociation commerciale portera sur cette question et le prix sera fixé en conséquence.

Si le terrain est loti... Dans cette situation, et parce que le terrain est alors soumis à une règlementation particulière et à un cahier des charges précis, le vendeur doit s’engager sur la constructibilité et sur la viabilisation du terrain. Le prix de ce type de terrain sera donc nécessairement plus élevé, le terrain étant prêt à bâtir.

Si le terrain n’est pas loti... En revanche, pour un terrain qui ne fait pas l’objet d’un lotissement, vous devrez être particulièrement prudent. Dans cette situation, il est conseillé d’insérer une condition suspensive d’obtention du permis de construire (PC) dans le compromis. Cela signifie que vous pourrez renoncer à acheter si vous n'obtenez pas votre PC avant la signature de la vente chez le notaire.

À défaut de condition suspensive, vous pouvez intégrer une clause de « reconnaissance de conseil donné » selon laquelle l’acquéreur est parfaitement informé que l’achat se fera indépendamment de l’obtention d’un permis de construire.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Ce qu'il faut savoir sur le permis de construire et d’aménager »

Pensez « CU » ! L’obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CU) est également un préalable indispensable : soit il s’agit d’un CU d’information, soit il s’agit d’un CU opérationnel. Ce dernier indique non seulement les « dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain », mais également si le terrain pourra accueillir le projet.

Attention ! Un CU n’autorise pas la construction. Il s’agit, en effet, d’un « document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière ».

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le certificat d’urbanisme (CU) »

Les actions à mener avant ou après le compromis. Entre le compromis et la vente immobilière, vous devrez agir au mieux afin d’obtenir son PC. Cela vous garantira la possibilité de pouvoir construire le projet voulu.

Descriptif et bornage. Si un compromis de vente est sur le point d’être rédigé, le descriptif du terrain vendu doit impérativement indiquer s’il est issu d’un bornage. Pour mémoire, l’acte de bornage valide de façon conventionnelle les limites du terrain entre les voisins, ce qui lève toute contestation future.

Deux situations sont possibles :

• le bornage est obligatoire si :
  • le terrain est situé dans un lotissement ;
  • s’il provient d’une division effectuée à l’intérieur d’une Zone d’aménagement concertée ;
  • ou si le terrain est issu d’un remembrement réalisé par une Association foncière urbaine ;
• si le bornage n’est pas obligatoire, un descriptif suffisamment précis du terrain devra être établi.

À noter. Une division de terrain devra également être envisagée si celui-ci n’est pas déjà individualisé.

Attention ! L’absence de mention du descriptif ou du bornage dans la promesse permet à l’acheteur de demander l’annulation dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.

Diagnostics : le cas de la pollution des sols. Concernant les diagnostics, un point de vigilance est à indiquer sur la pollution des sols. Cette question est un enjeu financier majeur. Les terrains disponibles et bien placés en zone urbaine sont, en effet, souvent situés sur d’anciens sites d’activité ou industriels. On voit ainsi des terrains ferroviaires, d’anciennes stations-services ou des usines, arriver sur le marché.

Que faire ? Ces terrains posent le problème d’une pollution ancienne et rarement documentée. Les excavations pour la construction peuvent faire apparaître de mauvaises surprises, d’autant que ces travaux de dépollution sont très onéreux. Le travail d’enquête doit commencer par l’historique des occupants du site et remonter le plus loin possible. Ensuite, un travail de forage pourra être mené pour s’assurer qu’il n’y a pas de nappes de pollution.

Comment se protéger ? Au niveau juridique, il est conseillé d’insérer des clauses de garantie du vendeur (attention : elles sont parfois difficiles à admettre pour le vendeur qui n’est pas toujours le pollueur).

Pensez aussi « ERNT ». L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) doit être fourni par le vendeur. Les autres diagnostics ne seront pas à fournir car ils n’ont pas à être réalisés pour les ventes de terrains nus.

Diagnostics : concernant les mouvements de terrains. Une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur du terrain si celui-ci est situé dans un secteur où les mouvements du sol sont connus. Pour cela, il est intéressant de consulter le site www.georisques.gouv.fr.

Servitudes. Autre spécificité sur laquelle il faut être vigilant concerne l’existence des servitudes. Le régime des servitudes légales et les actes antérieurs peuvent prévoir des servitudes de passage, d’écoulement, de vues, etc.

Que faire ? Une étude précise des actes et des états hypothécaires devra être faite (par le notaire), de même qu’une analyse de la configuration des lieux. On pourra aussi interroger les voisins pour s’assurer que personne ne dispose de droits gênants pour le projet.

Agissez vite ! Ces investigations doivent être menées au plus tôt. Ces questions devraient faire l’objet d’une condition suspensive dans le compromis, rédigée de façon assez générale, pour couvrir tout type de surprise après le compromis que ce soit sur la pollution, les servitudes, les servitudes d’urbanisme, etc.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Achat immobilier : le point sur l’impact des servitudes »

Achat d’un terrain nu : dans un dernier temps, conclure l’acte de vente !

3e étape : l’acte de vente. L’acte de vente doit être signé une fois que toutes les incertitudes et les conditions suspensives sont levées. Notez qu’il est toujours possible d’insérer une condition d’annulation de la vente après signature pour une raison bien précise. Cette solution ne devra être envisagée que dans des cas particuliers. En effet, toute la logique d’une vente immobilière est d’être définitive le jour de sa signature, sans retour en arrière possible présentant beaucoup d’inconvénients, pratiques, financiers, fiscaux.

A ne pas négliger ! L’acte de vente doit également indiquer l’état précis de l’accord des parties en ce qui concerne les différents frais comme les frais de bornage, de dépollution ou de leur garantie, et les dispositions fiscales, telle la suivante.

Assurance-emprunteur : un contrat obligatoire ?

Un prêt immobilier… La situation de départ est la suivante : une personne vend un bien immobilier à un acquéreur. Ce dernier, pour financer son achat, a recours à un prêt bancaire. Dans le cadre de cette opération de crédit immobilier, l’acquéreur se voit proposer un contrat d’assurance.

… assorti obligatoirement d’un contrat d’assurance ? Si rien n’oblige un acquéreur à souscrire un contrat d’assurance, en pratique, la plupart des prêts immobiliers sont accompagnés par un contrat d’assurance.

Quels sont les risques couverts ? Le contrat d’assurance couvre des risques qui sont de nature à diminuer les capacités de l’acquéreur à rembourser (décès, invalidité, perte d’emploi ou incapacité de travail, etc.). Si l’une des garanties couvertes par le contrat se réalise, la banque prend à sa charge le remboursement du prêt.

Assurance-emprunteur : une obligation d’information très encadrée !

L’emprunteur doit être informé. Lors de la souscription du contrat d’assurance, l’assureur (bien souvent, ce sera une société émanant d’un groupe duquel la banque fait partie) a une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur. Une obligation qui doit s’entendre au pluriel !

Comment ? Lorsqu’un assureur propose à l’acquéreur un contrat d’assurance :

• une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance est annexée au contrat de prêt (la remise d’un exemplaire des conditions générales et particulières du contrat ne vaut pas remise de la notice) ;
• toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis, aux modalités de la mise en jeu de l'assurance ou à la tarification du contrat est inopposable à l’acquéreur qui n'y a pas donné son acceptation ;
• lorsque l’assureur a subordonné sa garantie à l'agrément de la personne de l'assuré et que cet agrément n'est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l’acquéreur sans frais, ni pénalité d'aucune sorte ; cette demande doit être présentée dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus de l'agrément.

Fiche standardisée. Une fiche standardisée d'information doit également être remise, lors de la 1ère simulation, à l’acquéreur. Cette fiche doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l'assurance ayant pour objet de garantir le remboursement du prêt. Cette fiche précise notamment :

• la définition et la description des types de garanties proposées au titre de l'assurance à l’acquéreur ;
• le cas échéant, les caractéristiques des garanties minimales exigées par la banque pour l'octroi du prêt immobilier ;
• les types de garanties que l’acquéreur envisage de choisir parmi les garanties mentionnées et la part du capital emprunté à couvrir ;
• une estimation personnalisée du coût de la solution d'assurance envisagée, sur la base des éléments connus lors de la remise de la fiche, portant sur les éléments suivants :
  • le coût en euros et par période selon la périodicité de paiement ;
  • le coût total de l'assurance en euros sur la durée envisagée du prêt ;
  • le taux annuel effectif de l'assurance relatif à la totalité du prêt ;
  • la mention de la possibilité pour l’acquéreur de souscrire une assurance ayant pour objet de garantir le remboursement d'un prêt auprès de l'assureur de son choix et les conditions et délais dans lesquels elle peut s'exercer.

Coût de l’assurance. L’acquéreur doit être informé du coût de l’assurance. Il en est informé par la remise d’un document, préalablement à la formulation de l’offre d’assurance, qui mentionne le coût de la manière suivante :

• à l'exclusion de tout autre taux, en taux annuel effectif de l'assurance, afin de permettre à l’acquéreur de comparer ce taux avec le taux annuel effectif global du crédit ;
• en montant total en euros dû par l’acquéreur au titre de l'assurance sur la durée totale du prêt ;
• en euros et par période, selon la périodicité de paiement (il doit être précisé si ce montant s'ajoute ou non à l'échéance de remboursement du crédit).

Un droit à l’oubli ? Lorsque l’acquéreur a eu une maladie grave, il doit conclure une convention dite « AERAS » (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé). Mais face au progrès de la médecine, cette convention n’a plus lieu d’être souscrite dans certaines situations, dès lors qu’un certain délai (variant suivant les pathologies) s’est écoulé : c’est le « droit à l’oubli ». Sachez qu’un document-type d’information doit être remis à l’acquéreur qui a eu une grave maladie.

Le délai pour bénéficier d’un droit à l’oubli est de 5 ans.

Dispense de questionnaire. A compter du 1er juin 2022, lorsqu’ils souscrivent une assurance emprunteur dans le cadre de leur prêt immobilier, les emprunteurs n’ont plus à se soumettre à un questionnaire et à un examen médical si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• la part assurée sur l'encours cumulé des contrats de crédit n'excède pas 200 000 € par assuré ;
• l'échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au 60ème anniversaire de l'assuré.

Attention ! L’assureur peut résilier, pour cause d'aggravation du risque, le contrat d'assurance si 3 conditions sont réunies, à savoir si :

• l’acquéreur pratique régulièrement une nouvelle activité sportive présentant un risque particulier pour sa santé ou sa sécurité (un arrêté ministériel doit lister ces activités sportives) ;
• l'exercice de cette nouvelle activité conduit à rendre inexactes ou caduques les réponses faites par l’acquéreur en réponse aux questions relatives à sa pratique sportive posées par la banque lors de la conclusion du contrat ;
• l’acquéreur n'a pas déclaré cette nouvelle activité dans un délai de 15 jours par LRAR.

Les recommandations du CCSF. Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), qui est une instance de concertation entre banquiers, assureurs et associations de consommateurs, a dressé, en octobre 2021, un état des lieux des difficultés rencontrées par les consommateurs souscripteurs de contrats d’assurance emprunteur, et met en exergue :

• d’une part, les litiges récurrents relatifs à la couverture « invalidité » du contrat, en raison principalement d’une mauvaise connaissance par le consommateur des conditions d’intervention de cette couverture ;
• d’autre part, les incompréhensions fréquentes liées aux modalités de tarification proposés par les banques et les assureurs.

Pour remédier à ces écueils, le CCSF a émis plusieurs recommandations destinées à promouvoir de bonnes pratiques d’information de la part des banques et assurances, notamment relatives :

• au développement d’une information spécifique en ce qui concerne les primes d’assurance emprunteur, notamment en ce qui concerne les montants cumulés des primes au bout de 8 années d’assurance, dans le but de donner une image claire du mécanisme de fonctionnement du contrat à long terme ;
• à la fourniture d’une information supplémentaire au consommateur sur la garantie invalidité du contrat d’assurance proposé, notamment en ce qui concerne la définition de cette notion, et son caractère indépendant ou non de la notion d’invalidité retenue par la Sécurité sociale.

A noter :

• pour les contrats d’assurance existants, le CCSF propose que cette information soit disponible de manière visible sur l’espace client, ou a minima sur le site internet du professionnel, et accompagnée d’une mention invitant le client à contacter l’assureur s’il souhaite en savoir plus sur le sujet ;
• pour les nouveaux contrats, le CCSF recommande l’inscription de cette information complémentaire sur la fiche standardisée d’information (FSI) remise à l’emprunteur en amont de la signature du contrat d’assurance.

Droit de résiliation à tout moment

Un consommateur peut résilier à tout moment son contrat d’assurance-emprunteur :

• soit par lettre ou au moyen de tout autre support durable ;
• soit par déclaration faite au siège social ou chez le représentant de l'assureur ;
• soit par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par huissier de justice) ;
• soit, lorsque l'assureur propose la conclusion de contrat par un mode de communication à distance, par le même mode de communication ;
• soit par tout autre moyen prévu par le contrat.

Toute décision de refus doit être explicite et comporter l'intégralité des motifs de refus justifiant cette décision, notamment les informations et garanties manquantes.

Le client doit être informé chaque année, sur papier ou sur tout autre support durable, de son droit de résiliation à tout moment, des modalités de mise en œuvre de cette résiliation et des délais à respecter. L’absence d’information est sanctionnée par une amende d’un montant de 15 000 € maximum.

La notice annexée au contrat de prêt énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l’assurance doit informer l’emprunteur qu’il peut résilier son contrat à tout moment à compter de la signature du prêt.

Les établissements prêteurs doivent afficher le coût de l’assurance-emprunteur pour 8 ans.

Lorsque la résiliation du contrat d’assurance est acceptée, le prêteur doit modifier par voie d’avenant le contrat de crédit en mentionnant, notamment, le nouveau taux annuel effectif global calculé.

L’avenant doit être produit dans les dix jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution.

Il est interdit, lors du changement d'assurance emprunteur, d'appliquer des frais, de modifier le taux d'intérêt et de modifier l'amortissement du crédit.

Entrée en vigueur. Ces nouvelles mesures s’appliqueront :

• aux offres de prêt émises à compter du 1er juin 2022 :
• à compter du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.

Vente d’immeuble à rénover : c’est quoi ?

VIR. La vente d’immeuble à rénover (VIR) est une modalité de vente qui suppose que 3 conditions soient remplies. Lesquelles ?

3 conditions cumulatives. Une VIR s’applique à toute personne :

• qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages ;
• qui s'engage, dans un délai déterminé par contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble ;
• qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux.

Quels immeubles ? Sont seulement concernés par la VIR les immeubles bâtis existants à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Attention : pour apprécier ce critère, les juges apprécient l’usage effectif des locaux. C’est ainsi qu’un juge a considéré que la vente d’une résidence avec services, exploitée commercialement, pouvait faire l’objet d’une VIR, dès lors que les lots du bâtiment sont vendus à usage d’habitation.

Quels travaux ? L’immeuble vendu doit faire l’objet de travaux qui sont effectués par le vendeur. Attention : ne relèvent pas d’une VIR les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète, dès lors que les travaux sont assimilables à une reconstruction et qu’ils rendent à l'état neuf :

• soit la majorité des fondations ;
• soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
• soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
• soit l'ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés :
  • les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage ;
  • les huisseries extérieures ;
  • les cloisons intérieures ;
  • les installations sanitaires et de plomberie ;
  • les installations électriques ;
  • pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.

Vente d’immeuble à rénover : un formalisme précis

Un double formalisme strict. Recourir à une VIR suppose de respecter un formalisme très précis auquel il est impossible de déroger puisque les règles relatives à une VIR sont d’ordre public. En pratique, il existe un double formalisme à respecter : l’un est relatif au compromis de vente, l’autre au contrat de vente lui-même.

Le compromis. Le compromis de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• les indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien vendu (ce qui inclut notamment le dossier de diagnostic technique), au descriptif et au délai de réalisation des travaux ;
• le montant du prix de vente ;
• l’engagement du vendeur de produire, lors de la signature du contrat de vente, les justifications de la garantie d’achèvement et des assurances de construction.

Le contrat de vente. Le contrat de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot de copropriété ;
• la description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
• le prix de vente ;
• le délai de réalisation des travaux ;
• la justification de la garantie financière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur ;
• les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux ;

Révision du prix. Le contrat doit mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision. Notez qu’en cas de révision du prix de vente, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation de l’indice BT 01. L’indice de base est le dernier publié au jour de la signature du contrat. La variation résulte alors de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date du dernier paiement.

Copropriété. Le règlement de copropriété doit être communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.

Garantie d’achèvement. La garantie de l'achèvement des travaux résulte d'un acte de cautionnement aux termes duquel la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux prévus au contrat.

Paiement du prix. L'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. Concrètement, le prix de l'existant est payé au moment de la signature du contrat de vente. Ensuite, le paiement s’étale suivant l’avancement des travaux. Toutefois, la somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder :

• 50 % à l'achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
• 95 % à l'achèvement de l'ensemble des travaux.

Solde. Le solde du prix de vente est à payer à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison.

Pénalités de retard. Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l'intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points.

Sanctions. En cas de non-respect des règles relatives au formalisme, la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant la livraison du bien vendu.

Vente d’immeuble à rénover : le déroulé des travaux

Des travaux à la charge du vendeur. Les travaux de rénovation sont à la charge du vendeur. A ce titre, c’est donc lui qui a la qualité de maître d’ouvrage. Par conséquent, c’est à lui qu’il revient de choisir les entreprises qui effectueront les travaux (souvent, il s’agit de filiales du promoteur-vendeur).

Des travaux déductibles ? Sous réserve du respect des conditions requises, le montant des travaux de rénovation peut être déduit des revenus fonciers déclarés par l’acheteur.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Déclarez vos revenus fonciers : le point sur les travaux déductibles »

Réception des travaux. Etant le maître d’ouvrage, c’est le vendeur qui sera présent lors de la réception des travaux. L’acquéreur n’y participe pas.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Construction immobilière : ce qu’il faut savoir sur la réception des travaux »

Livraison. Une fois les travaux réceptionnés, l’immeuble va pouvoir être livré à l’acquéreur. A cette occasion, un procès-verbal sera établi en le vendeur et l’acquéreur. Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux sont dénoncés dans l'acte de livraison des travaux ou dans un délai d’1 mois après cette livraison. L'action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’1 an après la livraison.

Vente d’immeuble à rénover : le recours obligatoire à un architecte

Le recours obligatoire à l’architecte. L’acquéreur et le vendeur doivent impérativement désigner un architecte, indépendant, impartial et assuré pour les prestations qu’il devra réaliser. A défaut d’accord entre les parties, l’architecte sera désigné par le Président du Tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de l’immeuble.

Prestations de l’architecte. L’architecte désigné doit réaliser les prestations suivantes :

• constater l’achèvement des travaux ;
• attester de la réalité de la répartition du prix de l’immeuble entre le prix de l’existant et le prix des travaux (cette attestation est annexée aux divers documents contractuels) ;
• constater que l’achèvement des travaux représente la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux pour permettre le paiement du prix ;
• attester du terme de la garantie d’achèvement ;
• constater l’achèvement la livraison des travaux, en cas d’absence de l’acquéreur lors de l’établissement du procès-verbal de livraison.

Vente en l’état futur d’achèvement : de quoi s’agit-il ?

La vente d’immeuble à construire. La vente d’immeuble à construire est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat. Elle se décline en 2 branches : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

VEFA. La VEFA seule fait l’objet de cette fiche. Si les règles relatives à la vente à terme sont identiques en grande partie à celles de la VEFA, il existe quelques spécificités qui ne seront pas ici abordées.

Définition légale. La vente en l'état futur d'achèvement est définie comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ».

Conséquence. Cette définition implique que vous devenez propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement construit par le promoteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Vente en l’état futur d’achèvement : un formalisme précis

Un double formalisme. Comme vous le savez, lors d’une vente immobilière, il existe souvent un double formalisme : un compromis de vente est d’abord signé, suivi de la signature de l’acte de vente lui-même une fois que les conditions suspensives sont levées. Or, il existe une particularité propre à la vente d’immeuble à construire…

Le contrat de réservation. En matière de VEFA, il n’est pas possible de signer un compromis de vente. La Loi prévoit tout de même qu’il est possible de signer un contrat analogue au compromis de vente appelé « contrat de réservation » ou « contrat préliminaire ». Toutefois, ce contrat est facultatif.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Achat immobilier : ce qu’il faut savoir sur le « contrat de réservation »

Le contrat de vente. Le contrat de vente est obligatoirement rédigé par un notaire. Il contient des mentions obligatoires, notamment :

• la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
• son prix de vente et les modalités de paiement de celui-ci (ainsi que les modalités de révision, l’indice de référence utilisé étant l’indice BT 01, le cas échéant) ;
• la date précise de livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard ;
• la justification de la garantie financière, l'attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat (voir ci-dessous) ;
• le cas échéant, le règlement de copropriété.

Pénalités de retard. Certains évènements permettent de réduire les pénalités de retard éventuellement dues. C’est notamment le cas des intempéries. Sachez que la clause consistant à « doubler » de tels jours, et conduisant donc à limiter le montant des pénalités de retard, a été reconnue par le juge comme étant licite et non abusive.

Garantie financière. Afin de vous protéger, notamment en cas de défaillance financière de la part du promoteur, ce dernier doit fournir une garantie financière. Seule une garantie financière fournie par un établissement financier habilité peut lui permettre de répondre à son obligation de garantie d’achèvement. Il doit obtenir cette garantie dans les meilleurs délais afin que le notaire puisse l’annexer à l’acte de vente.

Des précisions relatives à la garantie financière à connaître. La Loi Elan a précisé que :

• la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.

Fin de la garantie. Parce que cette garantie prend fin à l’achèvement du programme immobilier, il faut que le promoteur puisse faire constater cet achèvement. Pour cela, il peut (ou doit, s’il assure lui-même la maîtrise d’œuvre) recourir à un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art (en pratique, un architecte) qui se chargera d’établir une « attestation d’achèvement ».

     =>  Consultez le modèle d’attestation d’achèvement

Délai de réflexion. Suite à la signature du contrat de vente, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Le délai commence à courir à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte de vente ou du lendemain de la 1ère présentation de la LRAR lui notifiant l’acte de vente.

Paiement du prix de vente. Le paiement du prix de vente se fait en fonction de l’avancement des travaux et de l’échéancier prévu au contrat. Toutefois, les paiements ne peuvent excéder au total :

• 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d'eau ;
• 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Solde du prix. Le solde du prix de vente est payable lors de la livraison du logement. Toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité de l’immeuble construit par rapport aux prévisions du contrat. Notez que lorsque la contestation donne lieu à l’octroi de dommages-intérêts à l’acquéreur, celui-ci doit payer le solde du prix de vente.

Pénalités de retard. Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois. Si le contrat prévoit un taux supérieur, il n’est pas pour autant annulé. Le taux peut, en effet, être réduit à un taux autorisé.

Attention ! Il peut arriver que la livraison soit retardée à cause d’intempéries. Dans ce cas, pour déterminer les jours de retard et les éventuelles pénalités dues, il faut seulement prendre en compte les jours d’intempéries survenues à compter de la signature du contrat de vente et non pas ceux survenus depuis le début du chantier.

Fin des travaux. La constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’art. En pratique, il sera fait appel à un architecte.

Livraison. Une fois les travaux terminés, le logement va vous être livré (on parle de réception des travaux). Lors de la livraison, un procès-verbal contradictoire va être rédigé. Notez que vous disposez d’1 mois, à compter de la livraison, pour lister des malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées durant la livraison. Cette liste doit être envoyée au promoteur par LRAR. Il aura ensuite 1 an pour les réparer.

Conséquences. La réception des travaux emporte 2 effets, à savoir :

• transfert de la garde de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître d’ouvrage (ainsi, lorsque des travaux sont détruits avant la réception des travaux, c’est l’entrepreneur qui est responsable, sauf faute du maître d’ouvrage) ;
• point de départ des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).

Absence de réparation. Si les malfaçons ne sont pas réparées durant le délai d’1 an, vous pouvez alors saisir le tribunal judiciaire afin de réclamer, soit l’annulation du contrat de vente, soit une diminution du prix de vente.

Focus les litiges liés à la superficie : en principe. Lorsqu’un immeuble est en copropriété, la superficie de l’appartement doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette obligation ne s’impose pas dans les ventes d’appartement en l’état futur d’achèvement.

Focus sur les litiges liés à la superficie : en pratique. Les promoteurs insèrent très souvent une clause dans les contrats d’appartement en l’état futur d’achèvement indiquant une tolérance maximale de 5 % entre la surface indiquée dans l’acte de vente et la surface réelle livrée. Si ce seuil de tolérance n’est pas respecté, l’acquéreur est en droit de réclamer un remboursement du prix de vente indûment perçu. Pour cela, il doit engager son action dans un délai d’un an à compter de la livraison.

Bon à savoir. Pour le Gouvernement, la modernisation des techniques constructives depuis plusieurs années légitime d'étudier une diminution de la tolérance de 5 %.

À noter. La restitution du prix de vente indûment perçu par un promoteur, en raison de mètres carrés manquant, ne constitue pas un préjudice indemnisable lui permettant de se retourner contre l’architecte chargé de la construction du programme immobilier.

Contrat de réservation : un formalisme obligatoire ?

Un contrat préliminaire…Le contrat de réservation, également appelé « contrat préliminaire », est conclu dans le cadre d’une vente d’un logement situé dans un programme immobilier soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

… facultatif ou obligatoire ? La signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire. Toutefois, en pratique, les VEFA sont très souvent précédées par la signature d’un contrat de réservation.

Attention ! Dans le cadre de la VEFA, seul un contrat de réservation peut être, au préalable, signé. La conclusion d’un compromis de vente est, en effet, sanctionnée de nullité.

Contrat de réservation : un contenu précis

Un écrit obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement résulter d’un écrit dont le contenu est strictement encadré par la Loi.

Des mentions relatives aux parties. Tout d’abord, le contrat doit mentionner certaines informations concernant les parties, à savoir la société de promotion porteuse du programme immobilier et son client (identité complète, raison sociale, adresse, etc.).

Des mentions relatives au logement. Ensuite, le contrat doit comporter des informations propres au logement vendu : adresse, descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, descriptif des matériaux utilisés, etc.

Des mentions relatives à la vente. Enfin, le contrat doit mentionner des informations relatives à la vente elle-même : prix de vente, modalité de révision du prix de vente, date de signature du contrat de VEFA, le cas échéant, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai d’exécution des travaux, etc.
 

Des mentions relatives aux travaux que l’acquéreur se réserve. Le contrat de réservation d’une VEFA doit contenir une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Il aussi doit contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble. En outre, il doit préciser :

• le prix de vente, décomposé de la manière suivante :
  • le prix de vente convenu ;
  • le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
  • le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;
• le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.
  • à l’issue de ce délai, le vendeur doit. informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ;
  • à l’issue de ce délai, le vendeur doit informer la personne ayant délivré la garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement, des travaux dont l’acquéreur se réserve l'exécution et de leur coût.

De quels travaux s’agit-il ? Les travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution sont les suivants :

• installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
• pose de carrelage mural ;
• revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
• équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
• décoration des murs.

Des travaux aux caractéristiques précises. Pour que l’acquéreur puisse se réserver ces travaux, il est nécessaire que ceux-ci respectent les caractéristiques suivantes :

• être sans incidence sur les éléments de structure ;
• ne pas nécessiter d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
• ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
• ne pas porter sur les entrées d'air ;
• ne pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Quand l’acquéreur change d’avis. L’acquéreur qui change d’avis et ne veut plus exécuter les travaux réservés doit le notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).

À noter. Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Reproduction obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement reproduire certaines mentions légales.

     =>  Consultez les mentions légales devant être impérativement reproduites

Dépôt de garantie. Le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont le montant ne peut pas excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai, tout en dépassant 1 an, n'excède pas 2 ans (au-delà de ce délai, aucun dépôt ne peut être exigé).

Restitution du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie doit vous être restitué, sans retenue ni pénalité :

• si le contrat de vente n'est pas conclu par la faute du promoteur dans un délai prévu au contrat préliminaire ;
• si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire (il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité) ;
• si le ou les prêts prévu(s) au contrat de réservation n’est/ne sont pas obtenu(s) ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
• si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat de réservation ne doit pas être réalisé ;
• si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Notification de remboursement. Vous devez notifier votre demande de remboursement au notaire ou à la banque auprès de qui le dépôt est consigné ainsi qu’à la société de promotion immobilière par LRAR. Le remboursement doit intervenir dans le délai maximum de 3 mois à dater de cette demande.

Délai de rétractation. Une fois le contrat de réservation signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vendre votre logement : le point sur le délai de rétractation (délai SRU) ? »

Frais d’acquisition : à qui sont-ils reversés ?

Frais d’acquisition. Les frais d’acquisition s’ajoutent s’additionnent au prix d’achat des biens immobiliers du bien immobilier et, le cas échéant, aux honoraires de l’agent immobilier. Ils sont habituellement réglés par l’acquéreur, mais ne reviennent dans leur grande partie ni au vendeur ni au notaire.

Frais de notaire ? Les frais d’acquisition sont improprement appelés « frais de notaire » car c’est ce dernier qui est chargé de les collecter. Mais seule une petite partie des frais d’acquisition lui revient.

Le notaire, un collecteur d’impôt. Les frais d’acquisition sont, en effet, principalement composés d’impôts versés à l’État qui a chargé les notaires de les collecter pour son compte. Les notaires sont donc tenus de reverser les frais récoltés au Trésor Public.

Que comprennent les frais d’acquisition ? Les frais d’acquisition comprennent :

• les impôts et les taxes (environ 80 %) : appelés « droits d’enregistrement », ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public ; ils reviennent alors, selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales ;
• les frais et les débours (environ 10 %) : il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client ;
• la rémunération du notaire, appelée « émoluments » (environ 10 %).

     =>  Consulter le barème des droits d’enregistrement

Un site Internet à connaître : www.notaires.fr ! Pour avoir une idée du montant des émoluments dus au notaire, il est possible de se rendre sur le site Internet « www.notaires.fr ». Le site permet également de connaître le montant des frais dus à l’État, dont la totalité des « frais d’acquisition ».

Gros travaux sur l’immeuble = exonération d’impôt. Une société assujettie à TVA qui acquiert « l’usufruit » d’un immeuble peut bénéficier d’une exonération de l’impôt payé au moment de l’achat (appelés « droits d’enregistrement »), si elle prend l’engagement de remettre l’immeuble à neuf dans un délai de 4 ans à compter de l’achat. La société peut prendre cet engagement même postérieurement à l’achat : ce n’est qu’à l’issue de ce délai de 4 ans que l’exonération peut être remise en cause, si les travaux ne sont pas effectués.

Frais de notaires : des émoluments proportionnels

Des émoluments connus à l’avance. Le notaire a l’obligation de communiquer le coût de son intervention avant toute rédaction d’acte de vente. Les clients conservent donc la garantie d’une rémunération prévisible et transparente.

Comment sont calculés les émoluments ? La rémunération du notaire est proportionnelle au montant du prix de vente. Voici une présentation des tranches et des taux applicables aux ventes immobilières :

Remise. Chaque notaire peut appliquer de sa propre initiative une remise, sans toutefois que celle-ci ne soit négociable avec son client. Cette possibilité est très encadrée :

• elle n’est possible que pour les prestations qui font l’objet d’une rémunération tarifée proportionnelle (les ventes immobilières) ;
• elle ne s’applique que pour les tranches d’assiette supérieures à 150 000 € de la valeur du bien ;
• la remise ne peut pas dépasser le taux de 20% de ces tranches d’assiette.

Remise exceptionnelle. Pour les prestations portant sur la mutation ou le financement d’immeubles à usage non résidentiel (bureaux ou ensembles industriels), pour les logements sociaux, ou encore pour les prestations portant sur des transmissions dans le cadre du pacte Dutreil, la remise peut dépasser 10 % pour les différentes tranches d’assiette supérieures à 10 M€ (toutefois, le taux de remise ne peut pas dépasser 40 %).

Remise librement négociée. Le notaire et son client peuvent librement négocier la remise pratiquée sur la part d’émoluments supérieurs à 200 000 € pour une liste limitative d’opérations, notamment celles relatives à l’acquisition de biens à usage résidentiels ou non-résidentielle.

Attention ! Le notaire a l’obligation d’afficher dans son office et de publier sur son site Internet les taux de remise pratiqués par catégorie d’actes et tranches d’assiette.