Servitudes : de quoi s’agit-il ?

Une définition légale. La Loi définit la servitude comme une « charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». En clair, un bien vendu, que ce soit un terrain nu ou une maison (appelé « fonds servant ») supporte une charge (la servitude) qui profite à un autre terrain ou une autre maison (appelé « fonds dominant »).

Concrètement. L’hypothèse la plus répandue d’une servitude est le droit de passage (la servitude) dont profite un propriétaire (dont la propriété est appelée « fonds dominant ») pour se rendre chez lui, en passant par la propriété de son voisin (appelé « fonds servant »).

Attention ! Pour que la charge constitue véritablement une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne qui possède le « fonds servant ». La servitude est imposée, en effet, au « fonds servant » lui-même.

Conséquence. La servitude étant attachée au « fonds servant », lorsque le propriétaire vend son terrain, elle ne disparaît pas mais est transmise avec le terrain. De même, lorsque le propriétaire du « fonds dominant » vend son terrain, la servitude dont il bénéficiait ne disparaît pas. Elle profite alors au nouveau propriétaire.

1 critère primordial. L'existence d’une servitude implique impérativement un avantage. De manière constante, les juges rappellent qu’une charge qui ne procure aucun avantage au fonds dominant ne constitue pas une servitude.

Servitudes discontinues ou continues. La Loi opère une distinction entre les servitudes « continues » et « discontinues » :

• les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (une conduite d’eau ou une servitude de vue par exemple) ;
• les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (un droit de passage ou un droit de puisage, par exemple).

3 types de servitudes. Concrètement, il existe 3 types de servitudes, à savoir :

• les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux, comme la servitude d’écoulement des eaux, le bornage ou les clôtures ;
• les servitudes imposées par la Loi comme par exemple, la servitude de halage, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions ou encore de droit de passage en cas d'enclave ;
• les servitudes établies par le « fait de l’homme », qui résultent des contrats signés entre propriétaires et sont donc appelées « servitudes conventionnelles » (par exemple, les conventions établissant une interdiction de construire).

Vente immobilière : les servitudes, une information impérative !

1 information obligatoire. Lors d’une vente immobilière, le vendeur a l’obligation de vous informer de l’existence d’une servitude car elle diminue la valeur du bien vendu. À défaut, il manque à son obligation de loyauté.

Comment déterminer s’il existe une servitude ? Pour vérifier l’existence ou non d’éventuelles servitudes, il faut prendre connaissance du titre de propriété du vendeur. Dans ce document, il y a, en effet, un paragraphe mentionnant l’absence ou la présence de servitudes.

Mais aussi. Il ne faut pas hésiter, si c’est possible, à remonter la généalogie du bien vendu. Ce travail sera plus facilement effectué par le notaire qui conserve des copies des précédents actes de vente dans ses archives.

Servitudes publiques. Pour déterminer l’existence ou non de servitudes publiques, en plus de consulter le titre de propriété du vendeur, il est possible de déposer en Mairie un document appelé « certificat d’urbanisme ». Dans sa réponse, la Mairie indiquera, en effet, s’il existe ou non des servitudes publiques.

Et ensuite ? La présence ou l’absence de servitudes, en plus d’être portée à votre connaissance, doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette mention, également communiquée au Service de la publicité foncière, assure de façon certaine la transmission et la connaissance de la servitude attachée au fonds, lors de toutes les ventes immobilières.

Erreur ? Il peut arriver qu’une servitude ait été « oubliée ». Dans ce cas, si vous n’avez pas été informé de l’existence d’une servitude, vous pouvez demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts (en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance que vous n’auriez pas acheté si vous les aviez connues ou qu’elles vous causent un préjudice).

Servitudes : de quoi s’agit-il ?

Une définition légale. La Loi définit la servitude comme une « charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». En clair, un bien vendu, que ce soit un terrain nu ou une maison (appelé « fonds servant ») supporte une charge (la servitude) qui profite à un autre terrain ou une autre maison (appelé « fonds dominant »).

Concrètement. L’hypothèse la plus répandue d’une servitude est le droit de passage (la servitude) dont profite un propriétaire (dont la propriété est appelée « fonds dominant ») pour se rendre chez lui, en passant par la propriété de son voisin (appelé « fonds servant »).

Attention ! Pour que la charge constitue véritablement une servitude, il ne faut pas qu’elle soit imposée à la personne qui possède le « fonds servant ». La servitude est imposée, en effet, au « fonds servant » lui-même.

Conséquence. La servitude étant attachée au « fonds servant », lorsque le propriétaire vend son terrain, elle ne disparaît pas mais est transmise avec le terrain. De même, lorsque le propriétaire du « fonds dominant » vend son terrain, la servitude dont il bénéficiait ne disparaît pas. Elle profite alors au nouveau propriétaire.

1 critère primordial. L'existence d’une servitude implique impérativement un avantage. De manière constante, les juges rappellent qu’une charge qui ne procure aucun avantage au fonds dominant ne constitue pas une servitude.

Servitudes discontinues ou continues. La Loi opère une distinction entre les servitudes « continues » et « discontinues » :

• les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (une conduite d’eau ou une servitude de vue par exemple) ;
• les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (un droit de passage ou un droit de puisage, par exemple).

3 types de servitudes. Concrètement, il existe 3 types de servitudes, à savoir :

• les servitudes découlant de la situation naturelle des lieux, comme la servitude d’écoulement des eaux, le bornage ou les clôtures ;
• les servitudes imposées par la Loi comme par exemple, la servitude de halage, les servitudes de mitoyenneté et de respect de distance des constructions ou encore de droit de passage en cas d'enclave ;
• les servitudes établies par le « fait de l’homme », qui résultent des contrats signés entre propriétaires et sont donc appelées « servitudes conventionnelles » (par exemple, les conventions établissant une interdiction de construire).

Enclave : pour la petite histoire. Il a été jugé que le propriétaire d’une maison située dans un village en altitude ne pouvait revendiquer le bénéfice d’une servitude de passage sur le terrain de son voisin pour atteindre sa maison, dès lors que celle-ci était desservie par un chemin communal qui pouvait être emprunté par tout véhicule tout terrain adapté aux conditions de vie en montagne. Dans cette affaire, le propriétaire qui estimait être enclavé avait avancé que l’huissier qu’il avait mandaté n’avait pas réussi à atteindre sa maison via ce chemin communal avec son propre véhicule. Sauf, rétorque le juge, que le véhicule en question (une berline de luxe) n’était pas adapté à la montagne...

Comment créer une servitude ?

Est-il possible de créer une servitude ? La création d’une servitude est permise, mais à condition qu’elle ne soit ni imposée ni au bénéfice d’une personne, mais attachée à un immeuble et en faveur d'un autre immeuble. La servitude ne doit pas non pas être contraire à l’ordre public.

3 façons de créer une servitude. Il est possible de créer une servitude de 3 manières, à savoir :

• par titre, c’est-à-dire par contrat amiable entre voisins ;
• par prescription trentenaire, quand la servitude n’a fait l’objet d’aucune convention et n’a pas été contestée pendant 30 ans (il ne peut s’agir que de servitudes continues et apparentes comme les servitudes de vue) ;
• par « destination du père de famille » : dans une propriété qui est divisée, un ouvrage permanent et apparent matérialise l’existence d’une servitude (par exemple un chemin empierré) mais l'acte de division ne la mentionne pas.

Création d’une servitude par titre. Si 2 voisins peuvent créer seuls une servitude, il est néanmoins recommandé de se rendre chez un notaire. La servitude étant attachée aux fonds et non aux propriétaires, il est, en effet, important que les futurs propriétaires connaissent l’existence de la servitude. C’est pourquoi, il faut recourir à un notaire. Ce dernier transmettra le contrat créant la servitude au Service de la publicité foncière, ce qui assurera de façon certaine la transmission et la connaissance de la servitude attachée au fonds, lors de toutes les ventes immobilières.

Rédaction. L’acte créant la servitude doit mentionner l’assiette de cette dernière ainsi que l’indemnité éventuellement due par son bénéficiaire. Notez que, par principe, une servitude est perpétuelle. Mais il est possible de prévoir qu’elle sera temporaire.

Coût. Les frais occasionnés par la constitution d'une servitude incombent, sauf convention contraire entre les parties, au propriétaire bénéficiaire de la servitude.

Modification d’une servitude. Il est toujours possible de modifier une servitude par la suite, mais cela ne sera possible que par « acte authentique » publié par le Service de la publicité foncière. Le recours à un notaire est donc ici obligatoire.

Attention ! Pour créer une servitude, il faut en avoir la capacité juridique. Ainsi :

• l’usufruitier seul, ou le nu-propriétaire seul, ne peut séparément créer des servitudes sur le bien affecté à sa jouissance ou à sa propriété ; ils peuvent par contre le faire d’un commun accord ;
• dans le cas d’une indivision, si un des indivisaires constitue une servitude sur le fonds indivis, celle-ci n'est pas nulle, mais son exercice est suspendu au jour de l'obtention du consentement de tous les indivisaires, ou par suite de partage (l’immeuble devenant alors la propriété de l’indivisaire qui a créé la servitude) ;
• lorsqu’un immeuble est hypothéqué, le propriétaire peut constituer une servitude, mais celle-ci est inopposable au créancier hypothécaire qui, en cas de saisie, est en droit d'exiger la mention dans le cahier des charges que l’immeuble gagé est libre de toute servitude.

Comment faire disparaître une servitude ?

4 possibilités de faire disparaître une servitude. Une servitude peut disparaître de 4 façons, à savoir :

• par l’impossibilité d’en user ;
• par la confusion du « fonds dominant » et du « fonds servant » : le propriétaire du « fonds dominant » devient également propriétaire du « fonds servant » ou vice-versa ;
• par non usage pendant 30 ans ;
• par renonciation conventionnelle.

Renonciation conventionnelle. Le propriétaire du « fonds dominant » peut renoncer à la servitude lui profitant. Dans ce cas, il faut établir un acte notarié pour constater cette renonciation et la publier au Service de la publicité foncière afin de la rendre opposable aux tiers.

Indemnité de désenclavement. Pour la petite histoire. La réglementation prévoit que le propriétaire d’un terrain titulaire d’un droit de passage doit payer, à celui dont le fonds est grevé d’une servitude, une indemnité de désenclavement pour la réalisation des travaux nécessaires à l’utilisation de passage. Toutefois, le juge vient de préciser que l’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l'indemnité de désenclavement. Ainsi, la servitude ne peut être annulée ou les travaux interrompus si cette indemnité n’est pas payée avant la réalisation des travaux.

Créanciers. La renonciation à une servitude ne doit pas nuire aux droits des créanciers hypothécaires inscrits sur l’immeuble. S'ils n'y ont pas consenti, cette renonciation ne leur est pas opposable.

Lettre d’intention d’achat : de quoi parle-t-on ?

Un document écrit. La lettre d’intention d’achat (LIA) est un document écrit dans lequel l’acquéreur donne son accord au principe de la vente de sa maison, de son appartement, etc. La LIA sert en quelque sorte à « clôturer » la période des négociations. Concrètement, ce document précède la rédaction du compromis de vente.

Un document obligatoire ? La rédaction d’une LIA n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est plus que recommandé d’y recourir. La LIA est, en effet, un moyen de preuve très important car il matérialise par écrit l’accord de l’acquéreur et du vendeur sur la vente projetée.

À défaut d’écrit. En cas de conflits, tout document écrit autre que la LIA tels que les mails ou les SMS peuvent être utilisés par les juges pour déterminer si l’acquéreur et le vendeur sont tombés d’accords. Mais parfois, il arrive que les négociations soient essentiellement téléphoniques et donc orales. C’est pourquoi, même après un accord oral, il est (toujours) recommandé de matérialiser cet accord par écrit, par le biais de la LIA, avant que le compromis de vente ne soit signé.

LIA = promesse d’achat. La LIA est une juridiquement une « promesse d’achat » qui engage le « promettant ». Il s’agit ici du vendeur.

En pratique. La LIA est rédigée par l’acquéreur. Dans ce document, il fait une proposition d’offre d’achat au vendeur. Ce dernier va décider de la refuser ou non. S’il donne son accord, il va la dater et signer en y apposant la mention « bon pour accord ».

Pourparlers. Avant la signature de la LIA, le vendeur et l’acquéreur sont en « pourparlers ». A ce stade, ils peuvent tous les 2 se rétracter. Toutefois, il ne faut pas que la rupture des pourparlers soit fautive car dans ce cas des dommages-intérêts peuvent être dus. La rupture est abusive lorsque les pourparlers ont été engagés sur une période « suffisamment longue ». Sachez qu’il a été jugé que la rupture de pourparlers qui ont duré 1 mois n’a pas été considérée comme abusive.

Conseil. Faites attention au contenu de vos échanges lorsque vous êtes en « pourparlers ». S’ils matérialisent un « accord sur la chose et le prix », l’une des parties pourrait réclamer la vente forcée du bien. Pour éviter cela, prenez des précautions de langage en utilisant, par exemple, le conditionnel.

Pour la petite histoire. Une LIA est établie par un promoteur immobilier, acceptée par les propriétaires vendeurs du bien. En raison du silence gardé par le promoteur pendant 6 mois et son absence aux rendez-vous fixés par le notaire, le bien est remis en vente, puis vendu à une autre personne. Se prévalant de la LIA, le promoteur demande indemnisation. Impossible, selon le juge, qui considère que la LIA n’était pas suffisamment précise et nécessitait le passage devant notaire pour préciser les contours de la vente et former un contrat de vente définitif. Il ne s’agissait ici que de pourparlers.

Responsabilité de l’agent immobilier. Un vendeur a informé son agent immobilier qu’il acceptait une offre de 110 000 € faite par un potentiel acquéreur alors qu’il vendait initialement son bien au prix de 140 000 €. Mais par la suite, il refuse de finaliser la vente, un tiers lui proposant 124 000 €. Mécontent, l’ex-acquéreur a demandé des dommages-intérêts à l’agent immobilier, ce dernier ayant commis, selon lui, une faute en l’informant que son offre avait été acceptée. Ce que lui a refusé le juge : d’une part, l’agent immobilier avait mandat de vendre la maison pour 140 000 €. Son client n’était donc pas tenu d’accepter l’offre de 110 000 €. D’autre part, en tant qu’intermédiaire, informer l’ex-acquéreur que son offre est acceptée n’est pas une faute lorsque la rupture des négociations se produit, par la suite, à l’initiative du vendeur qui préfère donner suite à une offre plus intéressante.

Lettre d’intention d’achat : quelles conséquences ?

Un engagement définitif… Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur et qu’il signe la LIA, commence alors le délai d’option durant lequel l’acquéreur peut décider de finaliser la vente ou d’abandonner son projet d’achat.

… en sursis ? Tant que la LIA contresignée n'est pas parvenue à l’acquéreur, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’acquéreur avant l'acceptation.

Conseil. Pour sécuriser la vente, il est recommandé de rédiger la LIA en présence des 2 parties. Si ce n’est pas possible, il faut remettre la LIA contresignée par le vendeur le plus rapidement possible à l’acquéreur.

Durant le délai d’option. Le vendeur est engagé pendant toute la durée du délai d’option indiqué dans la LIA. A l’expiration du délai, la promesse est caduque.

Absence de délai d’option. En l’absence de délai d’option, les juges considèrent que l’option doit être exercée par l’acquéreur dans un « délai raisonnable ».

Si l’option est levée. Le vendeur est engagé définitivement. Les juges sont souvent amenés à rappeler que lorsque le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur et signe la LIA, il y a accord sur la « chose et le prix ». La vente est donc parfaite et il ne peut plus refuser de vendre. Par contre, ce n’est pas le cas de l’acquéreur. Ce dernier sera, en effet, définitivement engagé :

• lorsque toutes les conditions suspensives auront été levées ;
• lorsque le délai SRU aura été « purgé », le cas échéant.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vendre votre logement : le point sur le délai de rétractation »

Garantie légale des vices cachés : de quoi s’agit-il ?

Principe. La « garantie légale des vices cachés » protège le client contre les défauts : ces défauts cachés qui, par définition, ne sont pas visibles au moment de l’achat, doivent rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Un vice caché. Pour que la garantie soit mise en œuvre, il faut que le vice n’ait pas été connu de l’acquéreur lors de l’achat (si le vice était apparent lors de la vente, la garantie ne s’applique pas). Il faut également que le vice ait existé avant la vente ou qu’il ait été en germe à cette date.

Une distinction. Le caractère caché du défaut est apprécié différemment selon que l’acquéreur est ou non un professionnel :

• s’il est professionnel, il est présumé connaître le vice s’il est un professionnel de la même spécialité que le vendeur (cette présomption tombe s’il prouve que le vice était indécelable) ;
• s’il est non professionnel, il est présumé ne pas connaître le vice si ce dernier était effectivement caché au jour de la vente ; il faut toutefois qu’il ait porté une attention minimum, comme toute personne soucieuse de ses intérêts, lors de l’examen du produit.

Caractère inhérent du vice. Le vice doit être inhérent au bien. Cela n’empêche pas que des facteurs extérieurs soient la cause d’un vice caché. C’est ainsi que les juges ont fait application de la garantie dans une affaire dans laquelle le vice provenait des chaudières à usage collectif de la copropriété dans laquelle était situé l’appartement acheté. Par contre, l’application de la garantie des vices cachés a été refusée à un acquéreur dans une affaire où il n’avait pas été informé par le vendeur qu’il existait une procédure l’opposant au locataire.

Exemple. Il a été jugé que l’amiante présente dans les plaques de fibrociment de la toiture d’une maison constitue un vice caché dès lors qu’elle nécessite, en cas de travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture, la conduite préalable de travaux de désamiantage.

Contre-exemple. La garantie ne s’applique pas lorsque, à l’occasion du démontage du coffrage, l’acquéreur découvre l’état de pourrissement avancé d’une poutre alors que le vendeur avait fait effectuer des travaux de réfection d’une autre pièce de la charpente sans recevoir d’alerte de l’artisan.  

Un contrat de vente. La garantie ne s’applique que pour les contrats de vente de biens immobiliers.

Une garantie pour toutes les ventes immobilières ? La garantie ne vaut pas pour les ventes immobilières faites par autorité de justice. Elle est également exclue pour les ventes d’immeubles à construire sauf lorsque le constructeur est le vendeur.

Quand le vice disparaît… L’acquéreur ne peut plus se prévaloir de la garantie des vices cachés lorsqu’il accepte que le vendeur procède à la remise en état du bien et que le vice disparaît. Mais il peut solliciter des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi.

Garantie légale des vices cachés : des caractéristiques précises

2 critères alternatifs. Pour faire jouer la garantie des vices cachés, il faut que 2 critères soient remplis. Ces critères sont alternatifs : il suffit que l’un soit remplit pour que la garantie puisse être mise en œuvre.

Critère 1. La garantie s’applique lorsque le vice rend impropre le bien à l’usage auquel il est destiné.

Critère 2. La garantie peut être mise en œuvre lorsque le vice affecte tellement l’usage du bien que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un prix moindre.

Pour la petite histoire. Un couple a acheté une propriété comprenant 2 étangs qui se sont révélés pollués, ce qui l’a amené à chercher l’annulation de la vente en faisant jouer la garantie des vices cachés. Annulation qui lui a été refusée par le juge :

• en ce qui concerne le critère 1 : la pollution des étangs d’une propriété ne rend pas pour autant la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée, et par conséquent, ne permet pas à un acquéreur de faire jouer la garantie des vices cachés ;
• en ce qui concerne le critère 2 : le couple n’avait pas informé le vendeur que la bonne qualité de l’eau était déterminante dans sa volonté d’acheter la propriété.

Garantie légale des vices cachés : le double choix de l’acquéreur

Pour l’acquéreur, 2 solutions. L’acquéreur a 2 ans pour engager l’action en garantie à compter du jour où il a connaissance du vice. Lorsque l’action en garantie des vices cachés est mise en œuvre, l’acquéreur a 2 solutions :

• soit il demande la résolution de la vente contre restitution du prix (on parle d’action « rédhibitoire ») ;
• soit il demande une diminution du prix de vente et conserve le bien acheté (on parle d’action « estimatoire ») : l’action en réduction du prix s’apprécie par rapport au coût du vice et non par rapport à la valeur vénale du produit ; ce prix est déterminé par un expert.

Un choix discrétionnaire. Ce choix lui appartient : il n’a pas à se justifier. Mais l’acquéreur peut seulement demander la réduction du prix lorsque :

• le vice n’est pas assez grave pour justifier une résolution de la vente ;
• le produit ne peut plus vous être restitué, sauf si cette restitution est impossible par votre faute ;
• le produit a été détruit par sa faute.

Demande de résolution de la vente. Pour être valable, la demande en résolution de la vente pour vice caché doit être publiée au service chargé de la publicité foncière. En outre, cette publication doit être justifiée par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou par la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

Garantie légale des vices cachés : la responsabilité du vendeur

Qui est concerné ? C’est le vendeur qui est tenu par cette garantie légale des vices cachés vis-à-vis de l’acquéreur et qui peut être condamné à payer des dommages-intérêts à l’acquéreur si sa responsabilité est engagée au titre de cette garantie. Si tel est le cas, leur montant va varier selon que le vendeur ignorait ou non la présence du vice.

Vendeur ignorant le vice. Si le vendeur ignorait la présence du vice caché, il ne doit rembourser à l’acquéreur que les frais occasionnés par la vente.

Vendeur connaissant le vice. Si le vendeur connaissait la présence du vice caché, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de régler tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur.

Perte de l’immeuble. Si le bien a été détruit à cause du vice, les préjudices qui en résultent sont à la charge du vendeur. Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l’acquéreur.

Garantie des vices cachés : y échapper ?

En pratique. En matière immobilière, il est de pratique fréquente d’insérer dans les contrats de vente une clause exonérant ou limitant la garantie des vices cachés (comme le permet la Loi). Cette clause n’est valable que si le vendeur ignorait la présence du vice et s’il a rempli son obligation de rechercher la présence d’éventuels vices. Toutefois, cette clause n’est pas tout le temps valable…

Vente entre non-professionnel. Pour que la garantie des vices cachés puisse être mise en œuvre, il suffit que le vendeur en ait eu connaissance lors de la vente et n’en ait pas informé l’acquéreur. Il a été jugé que c’était le cas, par exemple, dans une affaire dans laquelle le vendeur avait dissimulé l’infiltration d’eau en repeignant les murs (attention toutefois : tout dépend de l’appréciation du juge dans ce cas). Il en a été de même dans une autre affaire dans laquelle le vendeur avait enfoui des métaux toxiques sous son terrain.

Vente entre professionnel et non-professionnel. Le vendeur professionnel est présumé connaître le vice. Il ne peut donc pas se prévaloir de la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés à l’encontre d’un acquéreur non professionnel.

Attention ! La Loi interdit que les contrats conclus entre un professionnel et un non-professionnel ou un consommateur contiennent une clause supprimant ou réduisant le droit à réparation du préjudice subi par les acquéreurs en cas de manquement par le professionnel à l'une quelconque de ses obligations.

Qui est professionnel ? Sont considérés comme des professionnels, les marchands de biens, les sociétés spécialisées dans la vente d’immeuble, les SAFER revendant un bien rural, les promoteurs, les professionnels du bâtiment qui conçoivent ou construisent le bâtiment vendu, les agents immobiliers, etc.

Vente entre professionnels. Le vendeur peut se prévaloir de la clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés dès lors que l’acquéreur est un professionnel de la même spécialité. Tel est le cas dans l’hypothèse où le vendeur est un lotisseur et l’acquéreur un promoteur. Par contre, il a été jugé que ne sont pas de la même spécialité, le vendeur marchand de biens et l’acquéreur artisan-maçon.

Acquéreur-emprunteur : une protection relative au bien acheté

Principe. La situation de départ est la suivante : vous achetez un bien immobilier (maison individuelle, appartement, etc.). Pour financer votre achat, vous avez recours à un prêt bancaire. Dans le cadre de cette opération de crédit immobilier, l’acquéreur bénéficiera d’une protection particulière. Laquelle ?

Une protection ? La protection signifie que :

• vous devez être parfaitement éclairé quant à la nature et l’étendue de votre engagement ;
• une fois reçue l’offre de prêt, vous bénéficiez d’un délai qui vous permet de parfaire votre réflexion avant de vous engager.

Attention. Le prêt n’a pas vocation à financer tous les achats immobiliers. Ainsi, seules les opérations financières suivantes peuvent permettre à l’acquéreur de bénéficier d’une protection spécifique :

• pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation :
  • l’achat ou la souscription de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ainsi acquis ;
  • les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant du crédit est supérieur à 75 000 € ;
  • les dépenses relatives à leur construction ;
• l'achat de terrains destinés à la construction des immeubles (si vous n’avez pas la volonté de faire construire un immeuble, vous ne pouvez donc pas bénéficier du dispositif de protection).

A noter. Les locaux dits « accessoires » tels que les caves, les parkings, etc., sont concernés par le dispositif, mais à la condition qu’ils soient acquis en même temps que le bien principal.

Exclusion. La protection de l’acquéreur-emprunteur bénéficie à une personne physique dans un cadre privé. Cela signifie que si vous achetez dans un cadre professionnel, vous serez exclus du dispositif. Il en est de même des entreprises.

Acquéreur-emprunteur : comment se protéger dans le compromis de vente ?

Se protéger. Ces protections sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est impossible d’y déroger. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il ne faut rien faire. Il y a quelques précautions à prendre. Lesquelles ?

Mention à insérer. Un achat se fait toujours en 2 temps : il y a d’abord un compromis de vente puis ensuite un acte authentique de vente (environ 3 mois plus tard). Il faut donc indiquer dans le compromis de vente que ce dernier est réaliser sous la « condition suspensive » d’obtention du prêt souhaité.

Attention. Il faut être vigilant quant à la rédaction de la clause. Ainsi, il est interdit d’insérer une clause vous imposant un délai impératif pour déposer votre dossier de prêt, mais il est possible de fixer un délai indicatif.

Comment obtenir le prêt ? Vous devez bien sûr vous adresser à une banque. Les conditions financières du prêt (taux, durée, etc.) doivent être indiquées dans le compromis de vente.

Ce que vous devez faire. Avant même la signature du compromis de vente, vous devez démarcher plusieurs banques afin d’avoir une idée du montant du prêt dont vous pourrez bénéficier. Une fois le compromis signé, vous devez faire une demande qui correspond aux conditions financières indiquées dans le compromis.

Ce que vous ne devez pas faire. Si vous présentez un refus de prêt pour justifier de la non réalisation de la condition suspensive alors que vous n’avez pas respecté les conditions financières prévues au compromis, vous commettez une faute qui a des conséquences très importantes (voir ci-dessous).

Justificatif. Vous devez pouvoir justifier de vos démarches auprès des banques. Tout écrit prouvant votre volonté d’obtenir le prêt doit être conservé.

Prêt non obtenu. En cas d’échec de la demande de prêt, le compromis devient nul. Attention : en pratique, il faut présenter 2 refus de prêt pour que la condition suspensive ne soit pas réalisée. Ces refus de prêt doivent indiquer notamment sur quelle durée et à quel taux les prêts ont été sollicités.

Conséquences. Lorsqu’un compromis de vente est signé, le vendeur « immobilise » son bien immobilier, ce qui signifie qu’il ne peut plus le proposer à d’autres potentiels acquéreurs De votre côté, vous devez verser certaines sommes, qui viendront en déduction du prix final : on parle d’« indemnité d’immobilisation ». En cas de nullité du compromis de vente, le vendeur peut de nouveau proposer son bien à la vente. Quant à vous, vous devez pouvoir obtenir le remboursement des sommes avancées.

Faute. Si vous n’avez pas respecté les termes du compromis de vente, vous commettez une faute : dans ce cas, le vendeur est susceptible de garder pour son compte des indemnités de dédommagement par le biais d’une « clause pénale ». Ce sera également le cas si vous n’avez effectué aucune démarche auprès des banques ou si vous refusez une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente. Notez qu’il a été jugé que s’adresser à un courtier est suffisant pour satisfaire à l’obligation de demander un prêt auprès d’un « organisme financier ».

Acquéreur-emprunteur : une protection renforcée par les obligations de la banque

La banque doit vous informer. La banque est tenue d’assurer à votre égard la disponibilité permanente d’informations générales, claires et compréhensibles, sur les contrats de crédit immobiliers. Ces informations générales sont délivrées sur papier, sur tout autre support durable ou sous forme électronique. Elles sont facilement accessibles et vous sont fournies gratuitement. Ces informations générales sont notamment :

• l'identité de la banque, ou le cas échéant de l'intermédiaire de crédit, et l'adresse géographique de la partie qui fournit les informations ;
• la nature, la destination et la durée possibles des crédits proposés ;
• les types de taux débiteur proposés et leur nature fixe, variable ou révisable, ou une combinaison des deux, ainsi qu'un bref exposé des caractéristiques d'un taux fixe et d'un taux variable ou révisable, y compris de leurs implications pour vous ;
• les formes de sûreté réelle ou personnelle possibles pour garantir le contrat de crédit (la banque doit vous expliquer la nature juridique, les bénéficiaires, le fonctionnement et les effets de cette sûreté réelle ou personnelle ;
• l'indication d'autres coûts éventuels que vous aurez à supporter en lien avec le contrat de crédit qui ne sont pas compris dans le coût total du crédit ;
• l'éventail des différentes modalités de remboursement possibles, y compris le nombre, la périodicité et le montant des versements réguliers ;
• les conditions directement liées à un remboursement anticipé.

FISE. Au plus tard lors de l'émission de l'offre de crédit, la banque doit vous communiquer, gratuitement, sous la forme d'une Fiche d'Information Standardisée Européenne (FISE), les informations personnalisées vous permettant :

• de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché ;
• d'évaluer leurs implications ;
• de déterminer en toute connaissance de cause sur l'opportunité de conclure un contrat de crédit.

Un devoir de mise en garde. La banque est tenue de fournir gratuitement à votre égard les explications adéquates vous permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à vos besoins et à votre situation financière. Ces explications comprennent notamment :

• les informations contenues dans la FISE ;
• les principales caractéristiques du ou des crédits et services accessoires proposés ;
• les effets spécifiques que le ou les crédits et services accessoires proposés peuvent avoir à votre égard, y compris les conséquences d'un défaut de paiement, notamment en cas de réalisation des garanties ;
• s'agissant des éventuels services accessoires liés au contrat de crédit, l'indication de la possibilité ou non de résilier chaque composante séparément et les implications d'une telle procédure pour vous.

A noter. La banque est également tenue de vous mettre en garde gratuitement lorsque, compte tenu de votre situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour vous.

Un service de conseil. La banque peut vous proposer de recourir à son service de conseil. Ce service consiste à vous donner des recommandations personnalisées en ce qui concerne le contrat de prêt que vous envisagez de conclure.

Analyse de votre solvabilité. Un prêt ne vous est accordé que lorsque la banque a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat. A cette fin, avant de conclure un contrat de crédit, la banque doit procéder à une évaluation rigoureuse de votre solvabilité. L'évaluation de la solvabilité se fonde sur des informations relatives :

• à vos revenus, à votre épargne et à vos actifs ;
• à vos dépenses régulières, à vos dettes et autres engagements financiers.

Comment ? La banque s'appuie dans ce cadre sur les informations nécessaires, suffisantes et proportionnées relatives à vos revenus et dépenses ainsi que sur d'autres critères économiques et financiers.

En cas d’erreur d’analyse. La banque ne peut ni résilier ni modifier ultérieurement le contrat de prêt conclu au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu'il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf dans l'hypothèse où il est avéré que vous avez sciemment dissimulées ou falsifiées des informations essentielles à la conclusion du contrat.

Pour la petite histoire. Un emprunteur se voit refuser la prise en charge de son prêt immobilier par son assurance et décide de se retourner contre sa banque, avec laquelle il a souscrit le contrat, car il pense qu’elle l’a mal conseillé. Cette dernière refuse, estimant que le délai de prescription pour cette demande est écoulé.

Le juge s’est alors prononcé sur le point de départ du délai de prescription de cette action en précisant que celui-ci court au jour du refus de l’assurance et non au jour de la signature du contrat.

Domiciliation des salaires. Depuis le 24 mai 2019, la question de la domiciliation bancaire des revenus de l’acquéreur doit être évoquée lors de la négociation commerciale entre ce dernier et la banque, comme c’était le cas avant le 1er janvier 2018 (pour rappel, entre le 1er janvier 2018 et le 24 mai 2019, la Loi prévoyait autorisait l’obligation de domiciliation bancaire, sous conditions).

La renégociation de prêts immobiliers vue par la DGCCRF !

La DGCCRF enquête… Dans un contexte de baisse des taux d’intérêts, la DGCCRF a mené une enquête en 2016 et 2017 pour vérifier le respect des droits des clients dans le cadre des opérations de renégociation et de rachat de prêts immobiliers.

Un résultat positif ! Cette enquête, qui a été menée auprès de 122 établissements (banques et intermédiaires de crédit), a donné lieu à seulement 10 sanctions : 8 avertissements et 2 injonctions administratives ont été prononcés. La DGCCRF constate que les obligations en matière d’information du client (mentions et documents obligatoires, délai de réflexion, etc.) sont globalement très bien respectées.

Les contrôles vont perdurer… La DGCCRF va continuer ses contrôles, notamment en ce qui concerne le respect des conditions de souscription de l’assurance-emprunteur, du calcul du taux annuel effectif global (TAEG) et des modalités d’exercice du droit de remboursement anticipé du prêt immobilier.

Éco-prêt à taux 0 : qui peut en bénéficier ?

Un fonctionnement relativement simple. L’avance remboursable sans intérêt, ou « Éco-prêt à taux 0 » (éco-PTZ), est un dispositif spécial qui permet à un particulier de financer la réalisation, dans sa résidence principale, des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. Ce dispositif a vocation à s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2027.

Pour les particuliers… Le dispositif de l’éco-PTZ est ouvert principalement aux particuliers, mais les sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est une personne physique et les syndicats de copropriétaires peuvent aussi en bénéficier.

… sans condition de ressources. L’un des intérêts de ce dispositif est d’être accessible sans conditions de ressources, autres que celles qui seront nécessairement examinées par l’établissement de crédit pour apprécier votre demande de prêt.

En pratique. Pour la constitution de votre demande de prêt, vous devrez fournir les justificatifs suivants :

• la date d'achèvement du logement qui fait l'objet des travaux ;
• un justificatif de l'utilisation en tant que résidence principale du logement qui fait l'objet des travaux (si le logement ne constitue pas encore votre résidence principale, vous devez vous engager à ce que ce soit le cas au plus tard dans les 6 mois qui suivent la date de clôture du prêt à taux 0) ;
• votre dernier avis d'imposition ;
• le descriptif des travaux prévus et l'ensemble des devis détaillés associés ;
• le montant prévisionnel des dépenses de travaux d'économie d'énergie.

Pour information. La « date de clôture » du prêt s’entend de la date à laquelle vous transmettez tous les éléments justifiant des travaux réalisés, dans la limite de 3 ans à compter de la date de l'émission de l'offre de prêt.

Éco-prêt à taux 0 : pour quels travaux ?

Réaliser dans votre résidence principale… Le principe est le suivant : l'avance remboursable est octroyée pour financer des travaux dans les logements (situés sur le territoire national) achevés depuis plus de 2 ans et utilisés, ou destinés à être utilisés, comme résidence principale.

Pour rappel. Une résidence principale se définit comme le logement qui est occupé au moins 8 mois par an par l’emprunteur (sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure) ou, lorsque le logement est donné en location ou mis à disposition gratuitement, par les personnes destinées à occuper le logement.

Un professionnel qualifié. Pour certains travaux, le professionnel qui les réalise doit être labellisé « Reconnu garant de l’environnement – RGE » (label respectant les critères de qualification exigés dans le cadre de travaux financés par l’éco-PTZ).

Travaux éligibles. Le prêt éco-PTZ permet de financer :

• des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale ; 
• des travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement ;
• les travaux concernant au moins une des 7 catégories d’actions suivantes :
  • isolation thermique de la toiture ;
  • isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
  • isolation thermique des fenêtres et portes donnant sur l'extérieur ;
  • isolation des planchers bas ;
  • installation ou remplacement d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire ;
  • installation d'un chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
  • installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

MaPrimeRénov'. Une catégorie d’éco-PTZ, dont le montant est encadré, est instituée pour financer le reste à charge des travaux déjà financés par « MaPrimeRénov’ ».

Conseil. Parce que cet éco-PTZ complémentaire doit être effectué dans les 5 ans de l’éco-PTZ initial, vous devez être en mesure de fournir un justificatif de clôture de l’avance initiale comprenant, outre l’adresse du logement concerné par les travaux, la date d’émission de l’offre de prêt à taux 0 initial et son montant.

Éco-prêt à taux 0 : pour quel montant ?

Un montant maximum. Le prêt est accordé pour un montant maximum variant de 10 000 € à 50 000 €, selon l’importance des travaux éligibles à envisager :

• 10 000 € pour la réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif ;
• 15 000 € pour les travaux comportant au moins 1 des 7 actions parmi les travaux d’économie d’énergie précités (7 000 € pour les travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur) ;
• 25 000 € pour les travaux comportant au moins 2 des 7 actions parmi les travaux d’économie d’énergie précités ;
• 30 000 € pour les travaux comportant au moins 3 des 7 actions parmi les travaux d’économie d’énergie précités ;
• 50 000 € pour les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement ;
• 50 000 € pour financer le reste à charge des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov.

À noter. Les dépenses qui peuvent être couvertes par l'avance remboursable sont les suivantes :

• coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux éligibles ;
• coût de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants ;
• frais de maîtrise d'œuvre et des études relatives aux travaux ;
• frais de l'assurance maître d'ouvrage éventuellement souscrite ;
• coût des travaux induits, indissociablement liés aux travaux éligibles.

Une durée maximum. En principe, la durée maximale de remboursement est fixée à 15 ans. Elle peut être portée à 20 ans lorsque l'avance finance des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement.

Éco-prêt à taux 0 : des obligations s’imposent à vous !

Des justifications. Si vous n’apportez pas la justification de la réalisation ou de l'éligibilité des travaux dans le délai de 3 ans à compter de la date d'émission de l'offre d'avance remboursable, vous pourrez être sanctionné : la sanction consistera alors à rembourser l’avantage indument perçu.

À noter. Au plus tard 2 mois avant l’expiration du délai de 3 ans, la banque doit vous relancer si vous n’avez pas encore transmis tous les éléments justifiant que les travaux ont été effectivement réalisés.

Un allongement de délai. Il est possible de solliciter un ou plusieurs allongement(s) du délai de réalisation des travaux prévus, dans les cas suivants :

1. force majeure ;
2. maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur ;
3. procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière ;
4. reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique.

Quand ? La demande d’allongement de délai est à déposer au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai précédemment prévu.

Une demande traitée par la Direction Générale du Trésor… Lorsque l’emprunteur sollicite un premier allongement dans la situation visée au 1, ou après deux allongements accordés dans les cas visés aux 2 à 4, c’est la Direction Générale du Trésor qui se chargera du traitement de sa demande.

Procédure. Dans ces situations, l’emprunteur doit déposer sa demande et toutes les pièces justificatives nécessaires auprès de l’établissement prêteur, qui les transmettra à une société de gestion agissant pour le compte de l’État. Cette société devra analyser le dossier, et rendre un avis à la Direction Générale du Trésor qui se chargera ensuite d’accorder ou de refuser la demande d’allongement. Une fois sa décision prise, elle sera transmise à l’établissement prêteur, qui se chargera d’en informer l’emprunteur.

À défaut de réponse. Notez qu’à défaut de réponse de la Direction Générale du Trésor dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

…ou par l’établissement prêteur. Lorsque l’emprunteur sollicite un 1er ou un 2nd allongement de délai dans les cas visés au 2 à 4, c’est l’établissement prêteur qui se charge du traitement de la demande.

Des justificatifs. À l’appui de sa demande, l’emprunteur doit fournir les justificatifs suivants, qui seront versés au dossier de prêt :

• pour les demandes déposées pour cause de maladie, accident de l’emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail de 3 mois minimum, ou décès de l’emprunteur :
  • un arrêt de travail ;
  • ou un certificat médical ;
  • ou un acte de décès ;
• pour les demandes déposées pour cause de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération immobilière :
  • un acte introductif d'instance ou justificatif d'un recours administratif ou judiciaire ;
  • une décision ou acte administratif ou judicaire affectant le délai de réalisation des travaux, notamment relatif au permis de construire ;
  • un extrait du Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) en cas de liquidation judiciaire ou de redressement judiciaire ;
  • un procès-verbal établi par un huissier de justice à la demande du tribunal constatant la malfaçon ou l'inachèvement des travaux ;
  • un rapport d'expertise judiciaire ;
  • une mise en demeure, adressée au contractant, de livraison des travaux dans les délais prévus au contrat ;
• pour les demandes déposées suite à la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle ou d’un état de catastrophe technologique :
  • un arrêté portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique mentionnant la commune concernée par l'opération.

Un défaut de réponse. À défaut de réponse de l’établissement prêteur dans un délai de 2 mois suivant la transmission de la demande d’allongement, cette dernière est réputée rejetée, et les avantages financiers du prêt réglementé sont perdus pour les opérations non terminées à la date d’achèvement prévue.

Un contrôle. Notez que les allongements de délais accordés par les établissements prêteurs sont contrôlés par la société de gestion agissant pour le compte de l’État.

Un état de suivi. Enfin, au plus tard le premier jour ouvré suivant le 31 mars de chaque année, les établissements prêteurs doivent communiquer à la Direction Générale du Trésor, ou à la société de gestion agissant pour le compte de l’Etat, un état des allongements de délai accordés ou renouvelés au cours de l’année précédente en indiquant le motif d’allongement pour chaque prêt.

L’entreprise qui réalise les travaux est aussi concernée ! Notez que, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2015, l’entreprise qui doit réaliser les travaux est aussi tenue à une obligation spécifique : elle doit impérativement faire en sorte que ses devis ou ses factures permettent de justifier les informations qui figurent sur le descriptif des travaux remis à l’appui de votre demande de prêt (elle doit y faire figurer la description et la performance des ouvrages ou équipements installés et le montant des travaux, incluant la fourniture et la main d’œuvre, ainsi que les travaux induits indissociablement liés).

À noter. Ces justifications sont à apporter préalablement à la réalisation des travaux, à l’occasion de la demande de l’éco-PTZ, mais aussi une fois les travaux réalisés.

Attention. Si ce n’est pas le cas, l’entreprise s’expose à une amende de 10 % du montant non justifié des travaux (cette amende ne peut excéder le montant du crédit d'impôt dont bénéficie la banque).

Promesse unilatérale de vente : c’est quoi ?

La promesse unilatérale de vente : un « avant-contrat ». La vente d’un bien immobilier nécessite que soit signé un contrat de vente. En pratique, il est généralement signé un pré-contrat, appelé « avant-contrat » qui formalise les conditions de la vente. Cet avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis », d’une « promesse de vente » ou d’une « promesse d’achat ». Dans cette fiche, il ne sera évoqué que « la promesse de vente ».

Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ? « Un promettant » (le vendeur) s’engage de façon définitive envers un « bénéficiaire » (l’acquéreur) à lui vendre un bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées, si l’acquéreur le souhaite, dans un délai déterminé (souvent 3 mois, mais il est possible de négocier le délai).

Conditions suspensives. La promesse de vente, à l’instar d’un compromis de vente, contient les conditions suspensives habituelles comme celles d’obtention de prêt immobilier et de non exercice d’un droit de préemption.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vente immobilière : rappels utiles sur le compromis de vente »

Condition suspensive et absence de prêt. La mention manuscrite aux termes de laquelle l’acquéreur renonce à l’obtention d’un prêt n’est pas requise pour une promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.

Promesse unilatérale de vente : quels effets ?

Pour le vendeur. Le vendeur doit s’abstenir de porter atteinte aux droits de l’acquéreur : en clair, il ne doit mettre aucun obstacle à la réalisation de la vente (interdiction de vendre son bien à tiers, de le mettre en location, de le transformer, etc.).

Pour l’acquéreur. L’acquéreur a une alternative qui s’offre à lui, appelée « option » :

• soit il lève l’option ; la vente est alors formée et doit être finalisée par un acte de vente rédigé par un notaire ;
• soit il ne lève pas l’option et la vente n’est pas formée.

Conditions de la levée de l’option. Les conditions de la levée de l’option sont généralement prévues dans la promesse de vente signée. Généralement, il est prévu que l’acquéreur envoie un courrier en LRAR au vendeur ou au notaire. Mais il est également possible de recourir à un commissaire de justice, par exemple.

Attention ! Pour être valable, la levée de l’option ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves. En outre, une fois l’option levée, l’acquéreur ne peut pas se rétracter (sous réserve de la réglementation propre au droit de rétractation).

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Comment bénéficier de la protection de l’acquéreur-emprunteur ? »

Promesse unilatérale de vente : quel formalisme ?

2 méthodes. La promesse de vente ne peut être rédigée que de 2 manières. Lesquelles ?

Un acte authentique de vente. La promesse de vente peut être rédigée sous la forme « authentique », c’est-à-dire par un notaire.

Une promesse enregistrée. La promesse de vente peut être rédigée par l’agent immobilier ou les parties elles-mêmes. Mais dans ce cas, il faut impérativement que cette promesse soit enregistrée au centre des Impôts dans les 10 jours de sa signature par l’acquéreur.

Taxe communale : une taxe mise en place par la commune ?

Une décision. La taxe forfaitaire sur la vente d’un terrain nu devenu constructible n’est exigible que si la commune (ou l’établissement public de coopération intercommunale), compétente pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, a pris la décision de la mettre en place par délibération.

Quand. La commune (ou l’établissement public) peut décider d’instituer la taxe à n’importe quel moment. Toutefois, la taxe ne sera due que pour les ventes qui interviennent à partir du 1er jour du 3ème mois qui suit la délibération.

A noter. La commune (ou l’établissement public) peut tout à fait prévoir une date d’application différente, sous réserve que la date choisie soit postérieure à celle prévue par la Loi, à savoir le 1er jour du 3ème mois qui suit la délibération.

     =>  Consultez la liste des communes ayant institué cette taxe

Taxe communale : qui paie ?

Un vendeur. La taxe est due par toute personne qui cède un terrain nu devenu constructible et ce, quelle que soit sa qualité : particulier, personne morale (société, association, etc.). Plus exactement, elle est due lors de la 1ère vente d’un terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

Un particulier. Les particuliers, soumis à l’impôt sur le revenu pour la plus-value réalisée à l’occasion de la vente, sont concernés par cette taxe, sous réserve qu’ils cèdent leur terrain dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. La taxe ne s’applique donc pas aux gains réalisés dans le cadre d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu (BIC, BA ou BNC).

Sauf. Outre les profits réalisés dans le cadre de l’activité professionnelle du particulier, ne sont pas soumises au paiement de la taxe :

• les personnes titulaires d’une pension de vieillesse ;
• les personnes titulaires d’une pension d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie

Une entreprise. Les entreprises, sociétés (et autres groupements de même type) sont également concernées par cette taxe, à partir du moment où elles sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre des plus-values immobilières des particuliers et où elles cèdent un terrain éligible (concrètement sont notamment visées les SCI n’ayant pas opté à l’IS). Ne sont donc pas soumises au paiement de la taxe les entreprises (sociétés, groupements, etc.) qui sont imposées au titre de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur les bénéfices (BIC, BNC ou BA).

A noter. La taxe forfaitaire sur la cession d’un terrain nu devenu constructible est parfaitement compatible avec les autres dispositifs de taxation applicable en matière de vente immobilière. Ainsi, le vendeur d’un terrain nu pourra être tenu à la fois au paiement de la taxe (toutes conditions remplies), mais aussi au paiement :

• de l’impôt sur le revenu dû sur le gain réalisé (plus-value) au moment de la vente ;
• de la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible.

     =>  Voir la fiche Gérer la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible

Taxe communale : quels sont les biens imposables ?

Biens imposables. La taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les cessions à titre onéreux de terrains nus qui sont devenus constructibles du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme.

2 conditions. Pour que la cession d’un terrain soit soumise à la taxe, 2 conditions doivent être remplies :

• la cession doit porter sur un terrain nu ;
• le terrain doit avoir été rendu constructible suite au classement opéré dans le ou les document(s) d’urbanisme applicable(s).

Terrains nus. Pour être soumis à taxation, le terrain cédé doit pouvoir être qualifié de « terrain nu ». Ainsi, sont des terrains nus :

• les terrains dépourvus de toute construction ;
• les terrains comportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (par exemple une grange devenue inutilisable de par son état durable d’abandon) et qui est destinée à être démolie.

A noter. Sont également soumises à la taxe, toutes conditions remplies, les cessions de terrains nus devenus constructibles suite à la division d’une parcelle foncière plus importante.

Et si vous vendez un droit immobilier ? Pour échapper à cette taxe, de nombreux particuliers ont pris le parti de réaliser une opération de démembrement du droit de propriété avant la vente du terrain, créant ainsi un usufruit (droit de jouir du terrain) et une nue-propriété (droit de disposer effectivement du terrain), puis de vendre conjointement, à la même personne, l’usufruit et la nue-propriété.

Une question légitime… A l’occasion d’une question au Gouvernement, il a été demandé s’il était possible de contraindre les particuliers utilisant ce type de mécanisme, à payer quand même la taxe forfaitaire communale.

… mais qui n’a pas lieu d’être. La réponse est non : la Loi prévoie expressément que la taxe en question ne porte que sur les ventes de terrains nus.

Attention. Si la Loi n’interdit pas en soi ce type de montage optimisant d’un point de vue fiscal, il y a fort à parier que l’administration, saisie d’un tel dossier, réprime ce comportement sur le terrain de l’abus de droit fiscal, en considérant que le démembrement n’a été réalisé que dans un but exclusivement fiscal, et applique tout de même la taxe communale.

Classement des terrains. Pour être soumis à la taxe, le terrain nu qui est vendu doit avoir été rendu constructible du fait du classement opéré par le plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme qui en tient lieu) ou par la carte communale.

Attention. La taxe ne s’applique pas aux communes dépourvues des documents précités et qui sont soumises au règlement national d’urbanisme (RNU) et ce, quand bien même elles auraient pris la décision d’instituer la taxe sur leur territoire.

Une première vente… Outre les conditions que nous venons d’évoquer, seules sont imposées les premières cessions de terrain, à condition qu’elles soient réalisées à titre onéreux.

…à titre onéreux. Seules les ventes de terrains (et les opérations assimilées, par exemple les apports en société) sont concernées par cette taxe. En conséquence, les terrains nus transmis par donation ou par succession ne sont pas taxables.

Exonérations. Certaines ventes de terrains nus, qui remplissent pourtant toutes les conditions nécessaires, sont exonérées du paiement de cette taxe. Tel est le cas :

• des ventes de terrains qui sont exonérées d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value immobilière des particuliers pour les raisons suivantes :
  • terrain constituant une dépendance immédiate et nécessaire de l’habitation principale du vendeur (lorsque la dépendance et l’habitation principale sont cédées conjointement) ;
  • terrain pour lequel une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (sous réserve que les sommes versées à l’occasion de l’expropriation soient remployées, c’est-à-dire réutilisées) ;
  • terrain échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ;
  • terrain dont le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
  • terrain cédé, sous conditions jusqu’au 31 décembre 2018, au profit d’un organisme en charge du logement social, ou au profit de tout autre acquéreur qui s’engage à construire et à achever des logements sociaux dans les 4 ans qui suivent la vente ;
  • terrain vendu, sous conditions jusqu’au 31 décembre 2018, à une collectivité territoriale ou à un établissement public en vue de sa cession ultérieure à un organisme en charge du logement social.
• des ventes de terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans au jour de la cession ;
• des ventes de terrains pour lesquelles le prix de cession est inférieur à 3 fois le prix d’acquisition.

Taxe communale : comment-elle est calculée ?

Montant. Pour calculer le montant de taxe due, il convient de déterminer la base de calcul, à laquelle il sera appliqué un taux établi par la Loi.

Assiette. La base de calcul correspond par principe à la plus-value réalisée, c’est-à-dire à la différence entre prix de vente et prix d’acquisition actualisé.

Prix de vente. Il s’agit du prix de vente tel qu’il est stipulé dans l’acte établissant la cession.

Prix d’acquisition... Quant au prix d’acquisition, il faut également retenir celui mentionné dans les actes (acte d’achat ou déclaration de donation).

… actualisé. Pour le calcul de la taxe, le prix d’acquisition doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac. Plus simplement, pour déterminer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de l’assiette, il convient d’appliquer la formule suivante :

Attention. Dans l’hypothèse où le prix d’acquisition n’est pas connu, la taxe sera calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de vente du terrain.

Une simplification. Pour simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, l’administration admet l’utilisation de coefficients d’érosion monétaire pour les ventes intervenues depuis 2012.

     =>  Consulter notre annexe répertoriant les coefficients d’érosion monétaire applicables

Taux. Une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux pour calculer le montant de taxe due. Le taux est fixé à 10%.

Exemple. Prenons l’exemple d’un terrain qui est cédé pour 290 000 €. Son prix d’acquisition actualisé est fixé à 5 000 €. L’assiette de la taxe est égale à 285 000 € (290 000 € - 5 000 €). La taxe due s’élève à 28 500 € (285 000 € x 10 %).

Taxe communale : quelles formalités ?

Une déclaration. Les éléments servant au calcul et au paiement de la taxe doivent être reportés sur l’imprimé 2048-TAB-SD.

Qui paie ? La taxe est due par le vendeur du terrain.

Où ? En principe, la taxe est déclarée et payée au service de la publicité foncière du lieu de situation du terrain. Par exception, lorsque la vente n’est pas constatée par un acte notarié, la déclaration et le paiement doivent être déposés au service des impôts compétent pour le domicile du vendeur.

Marchands de biens : de quoi parle-t-on ?

Qui est-il ? Les marchands de biens se définissent comme étant des personnes qui achètent en leur nom et de façon habituelle des immeubles, fonds de commerces, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.

Que fait-il ? 3 conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime des marchands de biens s’applique. Ainsi :

• la personne doit réaliser des opérations immobilières de façon habituelle et, surtout, les achats (ou souscriptions de parts) doivent avoir été réalisés avec l’intention de revendre, donc avec une intention spéculative ;

• la personne doit bien réaliser des achats et procéder à des ventes ;

• l’opération d’achat/revente doit porter sur des biens limitativement énumérés par la loi, à savoir des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières.

À noter. Aux biens ci-dessus énumérés s’ajoutent les droits immobiliers (servitude, mitoyenneté, droit de surélévation, etc.) et les droits mobiliers (droit au bail, promesse unilatérale de vente, etc.) qui s’y rapportent.

Habitude. La première condition qui caractérise un marchand de biens est la réalisation d’opérations d’achat/revente de façon habituelle. La notion d’habitude n’est pas strictement définie par la loi et va largement dépendre de l’examen des situations de fait, ainsi que de l’activité passée ou présente du vendeur de l’immeuble.

Exemple 1. Si le vendeur réalisant l’opération est un promoteur immobilier, enregistré en tant que tel, la notion d’habitude ne pose pas vraiment problème. Toutes autres conditions étant remplies, ce promoteur sera considéré sur le plan fiscal comme un marchand de biens.

Exemple 2. Un particulier qui achète un immeuble et le revend quelques mois plus tard peut être considéré comme un marchand de biens (sous réserves que toutes les conditions soient remplies), surtout s’il répète ce type d’opérations dans un temps plus ou moins rapproché.

Intention de revendre. Pour qu’une personne soit considérée comme un marchand de biens, il faut certes qu’elle acquiert des biens immobiliers de façon habituelle, mais surtout, qu’elle les achète dans le but de les revendre. Cette intention spéculative doit être présente dès l’acquisition : le juge a, en effet, rappelé à maintes reprises que l'intention spéculative doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur revente. En réalité, peu importe les raisons qui poussent une personne à vendre son bien immobilier (expropriations, problèmes de trésorerie, mutation professionnelle, etc.), elle sera considérée comme un marchand de biens, si dès le départ, elle a acheté ce bien dans l’unique objectif de le vendre et donc, d’en tirer un profit.

Du cas par cas. Comme la notion d’habitude, l’intention spéculative fera l’objet d’un examen au cas par cas par l’administration.

Exemple. Il a été décidé que l’intention de revendre était bien présente dans les situations suivantes :

• lotissement réalisé immédiatement après l’acquisition ;

• opérations nombreuses et fréquentes réalisées par le vendeur ;

• montant important des bénéfices réalisés ;

• court délai séparant les acquisitions des reventes ;

• etc.

Contre-exemple. Le juge de l’impôt a pu considérer que la revente d’un logement, initialement acquis à des fins essentiellement familiales, par exemple à titre de résidence principale de la famille, ne suffisait pas à qualifier la personne de marchand de biens.

Achat et revente. Par achat/revente, il faut entendre toutes les opérations ayant pour effet de provoquer un transfert de propriété. Sont entendues comme des opérations d’achat/revente, conduisant à qualifier un vendeur de marchand de biens, les situations suivantes :

• les apports en sociétés ;

• les expropriations pour cause d’utilité publique ;

• les remises à l’échange ;

• plus généralement, toutes les opérations par lesquelles une personne qui acquiert un bien dans le but de le revendre, le cède effectivement.

Exception pour les successions. Les successions ne peuvent pas être qualifiées d’opération d’achat/revente.

Mais pas pour les donations ? En revanche, à la différence du transfert de propriété intervenant dans le cadre d’une succession, le transfert intervenant dans le cadre d’une « simple » donation n’est pas opposable à l’administration. En clair, en présence d’une telle donation, l’administration aura 2 choix :

• soit en faire abstraction et considérer qu’il s’agit bien d’une opération d’achat/revente passible du régime des marchands de biens ;

• soit admettre l’existence de la donation.

Marchands de biens : comment sont imposés les bénéfices ?

Principe. Les profits réalisés par un marchand de biens relèvent des règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent donc être déclarés et imposés comme tels au titre de l’impôt sur le revenu. Il faut, en effet, savoir qu’un bien immobilier, pour un marchand de biens, n’est pas un « actif », mais du « stock » : le gain réalisé sur ce « stock » est donc du résultat ordinaire.

Donc... En conséquence, un marchand de biens qui cède un immeuble ne pourra pas se prévaloir du régime des plus-values immobilières qui s’applique au gain réalisé par un particulier en cas de vente ponctuelle d’un appartement, d’une maison, etc.

Les sociétés civiles. Les sociétés régulièrement imposées à l’impôt sur les sociétés (IS) et qui exercent une activité de marchand de biens resteront imposées à l’IS. En revanche, les sociétés civiles qui relèvent normalement de l’impôt sur le revenu (IR), mais qui exercent une activité de marchands de biens, seront soumises à l’IS et non pas aux BIC.

Plus-values. Que le marchand de biens soit imposé au titre des BIC ou de l’IS n’a aucune incidence sur le fait que le gain réalisé sera traité comme du résultat ordinaire. Les biens immobiliers détenus par un marchand de biens font en effet partie de ses stocks et non de son actif. Partant de là, le gain réalisé ne pourra pas bénéficier du régime des plus-values professionnelles et des exonérations qui y sont liées, le cas échéant.

Micro-BIC. Il est important de noter que lorsqu’une personne est imposée en tant que marchand de biens, elle ne pourra pas opter pour le régime micro-BIC.

Un droit de regard de l’administration fiscale... Au-delà des conditions d’exercice de l’activité, et notamment du contrôle du caractère habituel ou non de l’activité d’achat-revente de biens immobiliers, l’administration peut aussi contrôler la normalité des conditions d’exercice de cette activité. En clair, elle pourra apprécier si une opération immobilière a été faite à des conditions normales et, le cas échéant, rectifier le montant du bénéfice imposable si elle suspecte, au contraire, un acte anormal de gestion.

Exemple. C’est ce que l’administration a tenté de faire vis-à-vis d’un marchand de biens qui a vendu une villa qu’il détenait en stock pour un prix inférieur à sa valeur vénale. Elle y a vu un acte anormal de gestion et recalculé le bénéfice imposable du marchand de biens en retenant, non pas le prix de vente, mais la valeur vénale. Mais le marchand de biens a rappelé qu’il a tout de même réalisé une marge avec cette vente, ce qui a suffi pour le juge à contredire l’administration fiscale.

Droit de délaissement : pourquoi ?

Intérêt général vs Intérêt particulier. Au nom de l’intérêt général, il peut arriver qu’une commune décide de créer une « réserve » sur un bien vous appartenant (peu importe qu’il s’agisse d’un terrain nu ou d’une maison, etc.), réserve qui va vous empêcher de jouir pleinement de votre bien. Vous pouvez avoir, par exemple, l’interdiction de construire sur votre terrain ou avoir l’interdiction d’effectuer de nouveaux travaux sur votre maison.

1 solution ! Si vous estimez que la servitude est contraignante, vous pouvez utiliser votre « droit de délaissement ». Il s’agit d’une procédure administrative par laquelle vous demandez au bénéficiaire de la servitude d’acheter votre bien.

Emprise partielle. Il peut arriver que la « réserve » n’impacte votre bien que partiellement. Dans ce cas, il vous est possible de demander au juge à ce que l’emprise soit totale. Cette demande sera notamment accordée lorsque la partie restante n’est plus utilisable.

Droit de délaissement : comment ça marche ?

Dans un 1er temps, patientez ! Avant d’utiliser votre droit de délaissement, vous devez, dans un premier temps, ne rien faire et attendre. Il se peut, en effet, que le bénéficiaire de la « réserve » vous contacte afin d’acheter votre bien.

Dans un 2ème temps, agissez ! Si le bénéficiaire de la « réserve » ne vous contacte pas, n’hésitez pas à le faire vous-même. Si ce dernier rejette votre proposition, c’est à ce moment-là que vous pourrez user de votre droit de délaissement.

Dans un 3ème temps, délaissez ! Pour utiliser votre droit de délaissement, vous allez devoir mettre en demeure la Mairie par LRAR de votre souhait que le bénéficiaire acquiert votre bien. Le cas échéant, si le bénéficiaire n’est pas la commune, la Mairie va transmettre votre mise en demeure au bénéficiaire lui-même.

Contenu de la mise en demeure. La mise en demeure doit mentionner les fermiers et locataires qui disposent de droits sur le bien qui fait l’objet de la « réserve » et tous ceux qui peuvent réclamer des servitudes. En outre, elle doit également mentionner les éléments qui permettent d’identifier votre bien (adresse, superficie, etc.).

2 situations. A compter de la réception de votre mise en demeure, le bénéficiaire de la « réserve » a 1 an pour se prononcer. Il peut prendre 2 décisions :

• soit il accepte votre demande ;
• soit il refuse votre demande ou l’accepte mais à un prix qui ne vous convient pas.

Acceptation. Dans cette situation, votre bien est vendu, le prix devant vous être versé dans les 2 ans qui suivent la réception de votre demande.

Refus ou désaccord sur le prix. Dans cette situation, vous devez saisir le juge de l’expropriation. Ce dernier fixera le prix de vente et prononcera le transfert de propriété. Le juge ne doit pas tenir compte du caractère « réservé » de l’emplacement, ce qui a pour effet d’augmenter le prix de vente.

Attention ! Si le juge n’est pas saisi dans les 3 mois qui suivent l’expiration du délai d’1 an évoqué ci-dessus, les limitations au droit de construire et la « réserve » ne vous sont plus opposables, le bénéficiaire étant supposé avoir renoncé à la « réserve ». Toutefois, rien n’empêche de saisir le juge au-delà du délai de 3 mois afin de procéder à la vente.

Bon à savoir. Le cas échéant, vous pouvez cumuler le prix de vente d’un bien délaissé avec une indemnité pour la dépréciation du bien conservé.