Droit de préemption : qui peut en bénéficier ?

Droit de préemption : c’est quoi ? Un « droit de préemption » permet à son bénéficiaire d’acquérir prioritairement un bien mis en vente.

Vente = droit de préemption ? Le droit de préemption bénéficie à l’exploitant agricole qui loue un bien rural lorsque ce bien est mis en vente. Toutefois, il existe des situations pour lesquelles le droit de préemption est exclu :

• lorsque le bien est vendu dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique ;
• lorsque le bien est vendu aux proches parents (jusqu’au 3ème degré inclus) ;
• en cas de partage entre cohéritiers ;
• en cas de donation ;
• en cas d’échange ;
• en cas d’apports en société ;
• en cas de vente avec « bail à nourriture » (cela signifie qu’il existe une obligation de soins et d’entretien du vendeur) ;
• lorsqu’au jour où il a fait connaître sa décision d’exercer son droit de préemption, son bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 fois au seuil mentionné au schéma directeur régional des exploitations agricoles (consultez la Préfecture régionale pour le connaître);
• lorsque le bail conclu ne relève pas de la réglementation des baux ruraux (sauf volonté claire et non équivoque des parties de prévoir un droit de préemption au bénéfice du locataire).

Qui est le bénéficiaire du droit de préemption ? Pour bénéficier du droit de préemption, l’exploitant agricole doit avoir exercé, pendant au moins 3 ans, une profession agricole et exploiter par lui-même ou par sa famille le bien mis en vente.

Seulement au bénéfice de l’exploitant agricole ? L’exploitant agricole peut user de son droit de préemption pour exploiter lui-même le bien loué, mais également pour faire assurer l’exploitation par son conjoint ou partenaire d’un pacte civil de solidarité (Pacs) ou par un descendant. Dans ce cas, il faut :

• que le conjoint ou partenaire de Pacs participe déjà à l’exploitation ;
• que le descendant ait exercé une profession agricole pendant au moins 3 ans ou soit titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.

Mais aussi. L’exploitant agricole peut « subroger » les personnes évoquées ci-dessus dans l’exercice du droit de préemption. Cela signifie que ce n’est pas lui qui va user du droit de préemption, mais elles. Pour que la subrogation soit possible, il faut que les conditions évoquées ci-dessus soient remplies.

Quand il y a plusieurs exploitations. Lorsqu’un propriétaire possède de nombreuses exploitations distinctes, chaque exploitant agricole bénéficie d’un droit de préemption pour la partie qu’il exploite.

Droit de préemption : comment le mettre en œuvre ?

Lors de la mise en vente du bien. Le propriétaire du bien rural loué, après avoir trouvé un potentiel acquéreur, va prendre contact avec son notaire pour rédiger un compromis de vente. Ce compromis comprendra une clause suspensive relative à l’exercice du droit de préemption de l’exploitant agricole.

L’information de l’exploitant agricole. Le notaire va informer l’exploitant agricole qu’il peut user ou non de son droit de préemption, par LRAR ou par voie d’huissier de justice.

Contenu de l’information. L’information donnée à l’exploitant agricole doit comprendre le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que le nom et domicile du potentiel acquéreur.

À noter. Cette information vaut offre de vente : si l’exploitant agricole l’accepte, la vente est formée.

À compter de la réception de l’information. Une fois que l’exploitant agricole a reçu la LRAR ou l’acte d’huissier, un délai de 2 mois commence à courir durant lequel il peut prendre sa décision d’user de son droit de préemption ou non. Il doit faire connaître sa décision par LRAR ou par acte d’huissier.

Si le délai est dépassé. A l’issue du délai de 2 mois, si l’exploitant agricole n’a pas fait connaître sa décision, il ne peut plus user de son droit de préemption.

En cas de réponse positive. A compter de la date d’envoi de la réponse positive de l’exploitant agricole, les parties ont 2 mois pour finaliser la vente. Passé ce délai, la déclaration de préemption devient nulle, 15 jours après une mise en demeure de finaliser l’acte faite par huissier de justice.

En cas de modification des conditions de la vente. Si au cours du délai de 2 mois, le vendeur décide de modifier les conditions de la vente, il doit, par l’intermédiaire du notaire, faire connaître ces modifications à l’exploitant agricole. Le délai de 2 mois est alors augmenté de 15 jours.

En cas de violation du droit de préemption. Lorsque la vente est finalisée en violation du droit de préemption, l’exploitant agricole peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour faire annuler la vente et être déclaré acquéreur du bien préempté. Lorsque la vente litigieuse a été conclue à un prix inférieur à celui notifié, l’exploitant agricole bénéficie de cette baisse de prix.

Droit de préemption : en cas de vente aux enchères

L’adjudication. L’adjudication consiste en l’attribution d'un bien mis aux enchères par le juge ou l'officier ministériel (le notaire) qui procède à la vente. L’exploitant agricole doit être convoqué à l’adjudication par LRAR ou par acte d’huissier de justice au moins 20 jours avant la vente.

À compter de l’adjudication, l’exploitant agricole a 20 jours pour faire savoir s’il use ou non de son droit de préemption.

À noter. Si l’exploitant agricole décide d’user de son droit de préemption, une déclaration de substitution doit être rédigée, soit par un notaire, soit par un huissier de justice.

Droit de reprise du bail rural : pour qui, pour quoi ?

Droit de reprise en fin de bail… Le droit de reprise est l’un des motifs qui permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail rural.

Droit de reprise en cours de bail. Le droit de reprise peut également être mis en œuvre au cours du bail, à des périodes dites :

• « sexennales » : 6 ans après le renouvellement du bail rural, le bailleur peut reprendre le bail au profit de son(a) conjoint(e), de son(a) partenaire d'un pacte civil de solidarité ou d'un ou de plusieurs de ses descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement les lieux loués ;
• « triennales » : tous les 3 ans, le bailleur ou co-bailleur devenu majeur ou émancipé au cours du bail ou du renouvellement bénéficie d’un droit de reprise à son profit.

Il faut le notifier à l’exploitant agricole. Le bailleur qui entend exercer la reprise à la fin du bail doit notifier un congé à l’exploitant agricole au moins 18 mois à l'avance. Lorsqu’il entend exercer ce droit au cours du bail, il doit le notifier au moins 2 mois à l’avance.

Opposition de l’exploitant agricole évincé. Toutefois, l’exploitant agricole peut s'opposer à la reprise lorsqu'il se trouve à moins de 5 ans de l'âge de la retraite ou à 5 ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans ce cas, le bail est prorogé pour une durée égale à celle qui permettra à l’exploitant agricole de bénéficier de la retraite à taux plein.

Comment s’opposer ? L’exploitant agricole doit, dans les 4 mois du congé qu'il a reçu, notifier au bailleur, par LRAR, sa décision de s'opposer à la reprise ou saisir directement le Tribunal paritaire des baux ruraux en contestation de congé.

Suite à la prorogation. Si le bailleur entend reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation, il doit donner de nouveau congé à l’exploitant agricole.

Quand le droit de reprise est subordonné à une autorisation… Quand la reprise est subordonnée à une autorisation du contrôle des structures des exploitations agricoles, le Tribunal paritaire des baux ruraux peut, à la demande d'une des parties ou d'office, surseoir à statuer dans l'attente de l'obtention d'une autorisation définitive.

Bail prorogé. Lorsque le sursis à statuer a été ordonné, le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu'à la fin de l'année culturale pendant laquelle l'autorisation devient définitive. Si celle-ci intervient dans les 2 derniers mois de l'année culturale en cours, le bail est prorogé de plein droit jusqu'à la fin de l'année culturale suivante.

Indemnité de l’exploitant agricole évincé. Lorsque le droit de reprise est mis en œuvre, l’exploitant agricole évincé a droit à une indemnité de sortie.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Renouvellement du bail rural : connaître les dispositions essentielles »

Droit de reprise du bail rural : les conséquences

Les obligations du bénéficiaire. Le bénéficiaire de la reprise est soumis à de nombreuses obligations qui visent à protéger l’exploitant agricole évincé d’éventuels abus.

Une exploitation durant 9 ans. Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins 9 ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société.

Une participation effective. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux agricoles de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Une habitation sur les lieux repris. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.

Contrôle des structures. Le bénéficiaire du droit de reprise doit être en règle avec le contrôle des structures (autorisation d’exploiter, respect des conditions de capacité professionnelle, etc.). Le bénéficiaire de la reprise n’a pas besoin d’obtenir l’autorisation d’exploiter lorsque le parent de qui il tient son droit de reprise détient les parcelles agricoles depuis au moins 9 ans.

Attention ! Lorsque le parent de qui il tient son droit de reprise détient les parcelles agricoles en « indivision », le bénéficiaire de la reprise ne peut pas se prévaloir du délai de détention d’au moins 9 ans, faute pour le parent d’avoir détenu les parcelles seul. Par conséquent, il doit obtenir l’autorisation d’exploiter.

À noter. Le bénéficiaire du droit de reprise doit disposer de capacités financières suffisantes.

À noter (bis). Le bénéficiaire du droit de reprise ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite agricole.

Abus du droit de reprise. Au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions légales ou que le bailleur n'a exercé la reprise que dans le but d’éviter le droit au renouvellement de l’exploitant agricole, ce dernier a droit :

• soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n'a pas encore été exécutée ;
• soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts ;
• soit à des dommages-intérêts.

Les obligations de l’exploitant agricole évincé. L’exploitant agricole doit quitter les lieux loués à la date d’effet du congé valablement délivré. À défaut, il peut être condamné à verser une indemnité au bénéficiaire de la reprise.

L’exploitant agricole bénéficie d’un droit au renouvellement du bail rural

Un droit qui vous est reconnu ! Le bail rural ne peut pas prévoir une clause qui aurait pour effet de faire échec à votre droit au renouvellement : si tel était le cas, cette clause serait nulle. Cela signifie qu’au terme prévu par le bail rural, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement de ce bail, droit qui suppose toutefois que certaines conditions soient respectées.

Quel intérêt ? Le contrat de bail rural se poursuivra pour une nouvelle durée de 9 ans : en pratique, le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, toutes les clauses du bail initial étant donc en principe reconduites.

Modifier les clauses du bail initial. Pour modifier les clauses du bail initial, à défaut d’accord entre les parties, il faut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux.

Des conditions à respecter. Pour bénéficier du droit au renouvellement, l’exploitant agricole doit respecter les conditions suivantes :

• justifier par tous moyens qu’il satisfait aux conditions légales qui lui incombent, c’est-à-dire exploiter effectivement une activité agricole ;
• être en règle avec le contrôle des structures (autorisation d’exploiter, respect des conditions de capacité professionnelles, etc.) ;
• disposer de capacités financières suffisantes ;
• ne pas avoir atteint l’âge de la retraite agricole.

À noter. En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité (Pacs), cotitulaire du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.

Quand l’exploitant agricole ne veut pas renouveler le bail rural… Lorsque l’exploitant agricole ne veut pas renouveler le bail rural, il doit notifier sa décision au bailleur au moins 18 mois avant l'expiration du bail. Notez qu’avec l’accord exprès du bailleur, le délai de préavis peut être réduit, notamment si l’agriculteur quitte les lieux loués bien avant l’expiration du bail rural.

Le cas (particulier) des copreneurs au bail. Il est possible que le bail rural soit consenti à plusieurs locataires, désignés alors comme « copreneurs » au bail. Lorsque l’un des copreneurs d’un bail rural cesse d’exploiter les terres agricoles louées, les autres copreneurs ont l’obligation de demander la poursuite du bail dans un délai de 3 mois à compter de cette cessation. Peu importe qu’ils soient des personnes physiques, ou des personnes morales.

Le renouvellement et le refus du bail rural

Un renouvellement automatique du bail rural. Vous n’avez pas de demande à faire. Une fois le terme du bail rural arrivé, celui-ci est automatiquement renouvelé pour une période de 9 ans.

Le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail rural. Un bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail rural. Pour cela, il doit notifier un congé avec refus de renouvellement à l’exploitant agricole, 18 mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par huissier de justice ou par LRAR). Ce délai est de 2 ans en cas de refus de renouvellement pour reprise.

Un refus motivé. À peine de nullité, le congé doit :

• mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;
• indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devra/devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris.

Motifs de refus de renouvellement. Les motifs de refus de renouvellement du bail rural peuvent notamment être les suivants :

• l'âge du fermier, lorsqu’il a atteint l'âge de la retraite ;
• la reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation ;
• la reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d'un descendant ;
• 2 défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ;
• des agissements de l’exploitant agricole de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation, ou encore qu’il n’a pas correctement entretenu le fonds agricole ;
• le non-respect par l’exploitant agricole des clauses relatives à la protection de l’environnement ;
• la cession ou la sous-location des lieux loués malgré l’interdiction prévue au bail rural ;
• l’apport du droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants par l’exploitant agricole sans l’agrément du bailleur.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé que la possibilité de mettre fin au bail rural lorsque les agissements de l’exploitant agricole sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds concerne uniquement le fonds loué. Si ces agissements compromettent un autre fonds, le bailleur ne pourra pas refuser le renouvellement pour ce motif.

Pour la petite histoire (bis). Le juge estime qu’une même échéance, faisant l’objet de deux mises en demeure différentes, non régularisée dans les 3 mois suivants la deuxième, est suffisant pour résilier le bail.

Une mention obligatoire ! Le congé de refus de renouvellement doit impérativement contenir la mention suivante : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L 411-47 du code XXX.

Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé. S'il constate que le congé n'est pas justifié par l'un des motifs mentionnés à l'article L 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l'exploitation pour un bail d'une nouvelle durée de neuf ans ».

Attention ! Le congé de refus de renouvellement n’est pas nul si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le bailleur en erreur.

Opposition de l'exploitant agricole. L’exploitant agricole peut s’opposer au refus de renouvellement du bailleur lorsqu'il se trouve à moins de 5 ans de l'âge de la retraite ou à 5 ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans ce cas, le bail est prorogé pour une durée égale à celle qui permettra à l’exploitant agricole de bénéficier de la retraite à taux plein.

Comment s’opposer ? L’exploitant agricole doit, dans les 4 mois du congé qu'il a reçu, notifier au bailleur, par LRAR, sa décision de s'opposer au refus de renouvellement ou saisir directement le Tribunal paritaire en contestation de congé.

Suite à la prorogation. Si le bailleur entend reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation, il doit donner de nouveau congé en respectant le même formalisme précité.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que le congé délivré par un bailleur agricole était parfaitement valide même s’il comportait une erreur relative à l’année de naissance de son locataire. Par conséquent, l’action engagée par le locataire pour le contester était recevable et ce, même si celui-ci avait reçu un second congé de la part de son bailleur corrigeant l’erreur en cause.

Refus de renouvellement : une indemnité de sortie pour l’exploitant agricole

Une indemnité. L’exploitant agricole évincé qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Une condition : des améliorations. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par l’exploitant agricole et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la réglementation.

Un délai. L’exploitant agricole a 1 an, à compter de la date de fin du bail, pour solliciter l’indemnité.

Comment prouver les améliorations ? La preuve des améliorations résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. En cas de litige, il est possible de recourir à un expert judiciaire.

Bon à savoir. Pour permettre le paiement de l'indemnité due, les banques peuvent accorder aux bailleurs qui en font la demande des prêts spéciaux à long terme.

À noter. La clause aux termes de laquelle l’exploitant agricole renonce à l’indemnité de sortie est nulle.

Bail rural : pour qui, pour quoi ?

Un contrat spécifique. Le bail rural est un contrat spécifique par lequel un propriétaire met à disposition d’un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter.

Un contrat (toujours ?) écrit. La Loi prévoit que le bail rural doit être conclu par écrit. Toutefois, un bail rural verbal est tout à fait valable. Dans ce cas, le bail est conclu pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions d’un contrat type établi par la commission consultative départementale des baux ruraux, publié par arrêté préfectoral.

2 types de baux ruraux. Le bail rural est conclu :

• soit pour un bail à ferme : l’exploitant agricole est alors appelé « fermier » et verse un loyer appelé « fermage » ;
• soit pour un bail à métayage : l’exploitant agricole est alors appelé « métayer » et, en contrepartie de la location, il doit partager les récoltes avec le bailleur ou partager les recettes perçues à l’issue de la vente des récoltes.

Exceptions. Le régime du bail rural n’est pas applicable :

• aux contrats conclus en application d’une autre Loi spécifique ;
• aux contrats portant sur des forêts ou des biens relevant du régime forestier ;
• aux contrats conclus pour assurer l’entretien d’un terrain situé à proximité d’un immeuble d’habitation ;
• aux conventions d’occupation précaire ;
• aux baux de petite parcelle (le seuil est fixé par arrêté préfectoral) ;
• aux ventes d’herbe, si cette vente n’a pas un caractère permanent (comme par exemple la vente de production d’herbe, de fourrage, ou de foin d’une parcelle, l’acquéreur devant lui-même s’occuper de la récolte) ;
• aux contrats de prise en pension d’animaux.

Bail rural/bail dérogatoire. Le juge a récemment rappelé que la mise à disposition de terrains agricoles à une société pour y héberger ses chevaux peut constituer un bail dérogatoire, dès lors que le bailleur n’y a consenti que pour la seule activité de gardiennage des chevaux, qui ne constitue pas, à elle seule, une activité agricole. Peu importe, à ce sujet, que la société exerce habituellement une activité de gardiennage et d’élevage de chevaux en vue de leur exploitation.

Bail rural : les clauses à connaître

Prévoir la durée du bail rural. À l’occasion de la conclusion du bail rural, il va falloir convenir d’une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans.

Aménager la durée du bail… à la baisse ? Par exception, un bail rural peut être inférieur à 9 ans, dans les cas suivants :

• lorsque le bail rural est conclu avec une société d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) ;
• lorsque le bail concerne une petite parcelle (le seuil est fixé par arrêté préfectoral) ;
• lorsque le bail est conclu dans l’attente de l’installation d’un descendant (il est alors d’une durée d’1 an).

Aménager la durée du bail… à la hausse ? Il est possible de prévoir une durée du bail rural supérieure à 9 ans. Notez qu’il existe un « bail rural à long terme », d’une durée de 18 ans et un « bail à long terme », d’une durée initiale de 25 ans. Ces baux font l’objet de dispositions spécifiques qui ne sont pas développées dans cette fiche.

Réaliser un état des lieux. Un état des lieux d’entrée doit être obligatoirement établi, de façon contradictoire et à frais communs. Il a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par l’exploitant agricole ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l'état des bâtiments et des terres, ainsi que le degré d'entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des 5 dernières années.

Quand réaliser l’état des lieux ? L’état des lieux doit être rédigé dans le mois qui précède ou qui suit l’entrée en jouissance des lieux loués. Passé ce délai d’1 mois, l’état des lieux peut être établi par la partie la plus diligente puis est notifié par LRAR à l’autre partie. Cette dernière a alors 2 mois pour faire des observations. Une fois ce délai passé, le contenu de l’état des lieux ne peut pas être remis en cause.

ERNT. Lorsque les lieux loués se trouvent dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques technologiques, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité, un état des risques naturel et technologique (ERNT) doit être annexé au contrat de bail rural. A défaut, l’exploitant agricole peut demander la résolution du bail ou une diminution du loyer.

Risque de pollution des sols. Lorsqu'un terrain est situé en secteur d'information sur les sols pour risque de pollution, le contrat de bail rural doit en faire état. À défaut, l’exploitant agricole a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, ou d'obtenir une réduction du loyer.

Les clauses environnementales. Il est possible d’inclure des clauses relatives à la protection de l’environnement, destinées à imposer à l’exploitant agricole le recours à des pratiques préservant la ressource en eau, la biodiversité, la qualité des sols, etc. Ces clauses peuvent limiter voire interdire, par exemple, le recours à des produits phytosanitaires.

La cession du bail et la sous-location. Par principe, elles sont interdites. Elles peuvent mêmes justifier une résiliation du bail rural. Toutefois, il existe des exceptions, à savoir :

• l’échange ou la location de parcelle pour une meilleure exploitation, avec accord explicite ou implicite du propriétaire ;
• la sous-location permettant un usage de vacances ou de loisirs (d'une durée maximale de 3 mois consécutifs), sous réserve d'obtenir l'autorisation du bailleur, ou à défaut, du Tribunal paritaire des baux ruraux ;
• la cession du bail à son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin ou à un descendant, sous réserve d'obtenir l'autorisation de cession du bailleur, ou à défaut, du Tribunal paritaire des baux ruraux.

Calculer le fermage d’un bail rural : sur quelles bases ?

Montant du fermage = 2 éléments. Le montant du fermage est composé du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation, mais également de celui du loyer des bâtiments d’habitation.

Les critères à prendre en compte. Pour déterminer le montant du fermage, il faut tenir compte de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’exploitation et d’habitation, ainsi que de la qualité des sols.

Litige. En cas de litige entre l’exploitant agricole et le bailleur, c’est le Tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent pour fixer le montant du fermage.

Calculer le fermage d’un bail rural : comme faire ?

Déterminer un prix initial. Le montant du fermage va être déterminé lors de la conclusion du bail rural en prenant en compte à la fois le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation et celui du loyer des bâtiments d’habitation.

Déterminer le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation. Les parties au contrat de bail rural vont se référer au barème des valeurs locatives qui mentionne des fourchettes de prix. Ce barème est déterminé par arrêté préfectoral.

Un barème des valeurs locatives. Le barème des valeurs locatives fixe le loyer annuel en euros par hectare loué des terres nues et des bâtiments d’exploitation (il existe plusieurs catégories tenant compte de la qualité et des rendements des terres louées). Les prix diffèrent selon les situations (entre départements, entre zones de montagne et zones de plaine, etc.).

Une actualisation. Le montant du loyer des terres agricoles et des bâtiments d’exploitation est actualisé chaque année selon la variation de l’indice national des fermages.

Pour les bâtiments d’habitation. Pour déterminer le montant du loyer des bâtiments d’habitation, il faut là encore se référer à la fourchette des prix fixée par arrêté préfectoral.

Une actualisation. Le loyer des bâtiments d’habitation est actualisé à chaque échéance du bail selon la variation de l’indice de référence des loyers.

Lutte contre la grippe aviaire : les obligations concernant le véhicule du transporteur

Qui est concerné ? La réglementation évoquée ici vaut pour le transport routier d’oiseaux vivants, à l’exception des transports réalisés par des particuliers concernant 30 animaux ou moins.

Conception des véhicules et contenants. La 1re obligation du transporteur concerne les véhicules et les « contenants » qu’il utilise car il doit s’assurer qu’ils :

• permettent leur nettoyage et leur désinfection ;
• évitent la perte d'excréments ou de litière ;
• empêchent la perte de plumes et duvets ;
• facilitent l'observation des animaux.

À noter. Par « contenant », il faut comprendre la caisse, la boîte ou tout autre réceptacle utilisé pour le transport ne constituant pas un moyen de transport.

Entretien régulier. Le transporteur s'assure que le véhicule et les contenants sont entretenus régulièrement afin de continuer à répondre aux critères précités.

Eviter la perte de plumes et duvets. Les véhicules destinés au transport de palmipèdes de plus de 3 jours doivent être équipés de systèmes empêchant toute perte significative de plumes et duvets (comme des bâches, par exemple) :

• durant la période du 15 novembre au 15 mars de l'année suivante ;
• dès lors que le transport est effectué sur des territoires sur lesquels le niveau de risque de grippe aviaire est considéré comme modéré ou élevé ;
• dès lors qu'un troupeau est déclaré infecté par la grippe aviaire hautement pathogène sur le territoire national.

À noter. Des dérogations à ces obligations peuvent être octroyées au cas par cas par la Préfecture.

Lutte contre la grippe aviaire : les obligations concernant la réalisation du transport

Programmation du transport. Avant la prestation de transport, le transporteur doit le programmer et :

• vérifier si des zones réglementées, en particulier des zones de surveillance, des zones de protection ou des zones de contrôle temporaire, ont été délimitées par les autorités administratives sur le territoire où il prévoit d'intervenir, et s'assurer, le cas échéant, que le transport respectera les règles d'entrée, de sortie ou de transit de véhicules au travers de ces zones ;
• s'assurer que le nettoyage et la désinfection des véhicules et équipements de transport pourront être effectués après le transport dans une installation et selon un protocole conformes à la réglementation ;
• s'assurer que les véhicules et équipements de transport qu'il a prévus d'utiliser sont en adéquation avec les catégories d'animaux à transporter ;

À noter. Des documents démontrant que la programmation a été effectuée correctement doivent être conservés afin de les mettre à disposition, à tout moment, à des agents en charge des contrôles officiels.

Réalisation du transport. Les chargements dans un seul véhicule de palmipèdes provenant d'exploitations différentes sont interdits, sauf pour les transporteurs travaillant en circuits courts (moins de 80 km entre l’abattoir et la ferme) avec des abattoirs à faible tonnage (inférieur 1 500 tonnes/an).

Dans l’exploitation de volailles. Lorsqu’il se trouve dans l’exploitation, le transporteur doit s’assurer que le responsable de l'exploitation ou son représentant est présent lors du chargement et/ou du déchargement des animaux.

Séparation des animaux. Les palmipèdes et les autres espèces de volailles ne peuvent être mélangés dans un même véhicule, sauf pour les transporteurs travaillant en circuits courts (moins de 80 km entre l’abattoir et la ferme).

Utilisation d’un contenant. Un contenant qui a déjà été utilisé pour le transport d'animaux d'une des catégories suivantes est dédié au transport de cette seule catégorie d'animaux, et n'est plus utilisable pour une autre catégorie. Sont visés :

• palmipèdes à destination de l'abattoir ;
• palmipèdes à destination de l'élevage ;
• palmipèdes reproducteurs destinés à l'élevage ;
• reproducteurs d'espèces autres que palmipèdes destinés à l'élevage ;
• gibier à plumes.

Attention ! Ces contenants doivent être facilement distinguables en fonction de l'usage pour lequel ils sont autorisés.

Une particularité pour le transport de gibier à plumes. Le transport de gibier à plumes est effectué au moyen de contenants dédiés type cartons jetables ou de caisses en plastique nettoyables et désinfectables après le transport.

Lutte contre la grippe aviaire : les obligations après le transport

Nettoyage et désinfection après le transport. Le transporteur s'assure que les véhicules et les équipements de transport sont nettoyés et désinfectés le plus rapidement possible après déchargement complet du véhicule.

À noter. Sachez que peuvent déroger au nettoyage et à la désinfection après déchargement complet du véhicule :

• les transporteurs d'oiseaux d'un jour ;
• les transporteurs de poules pondeuses à destination d'animaleries ou de particuliers transportées dans des cartons jetables ;
• les transporteurs d'autres oiseaux captifs transportés dans des cartons jetables ou des caisses plastiques, sous réserve de procéder régulièrement et au minimum chaque semaine au nettoyage et à la désinfection des véhicules.

À noter (bis). Le transporteur doit s’assurer que les véhicules propres et sales ne peuvent pas se croiser.

Contrôle des opérations de nettoyage. Suite au nettoyage, le transporteur doit mettre en place un plan de contrôle visuel pour s'assurer de l'efficacité du nettoyage.

Un contrôle a minima visuel. Des contrôles visuels sont réalisés au minimum après chaque nettoyage et avant chaque désinfection pour vérifier l'absence de souillures sur les surfaces nettoyées.

Contrôle négatif. Si le contrôle visuel effectué par le transporteur est non satisfaisant :

• il prend les mesures correctives immédiates s'il est lui-même responsable des opérations de nettoyage ;
• il informe le responsable des opérations de nettoyage qui doit prendre les mesures correctives immédiates et informe le directeur départemental en charge de la protection des populations concernées s'il estime que les mesures prises sont insuffisantes.

Dans le véhicule : des tenues spécifiques. Des tenues spécifiques et propres, en nombre suffisant pour être changées entre chaque chargement ou déchargement, comprenant au minimum une paire de gants, une paire de bottes ou de surbottes et une combinaison à usage unique, sont présentes à tout moment dans les véhicules utilisés pour le transport d'animaux vivants.

Dans le véhicule : des produits spécifiques. Le véhicule doit comporter du matériel de pulvérisation de désinfectant permettant d'effectuer, si nécessaire, une désinfection manuelle ou automatique des parties basses du véhicule.

Un registre obligatoire. Le transporteur doit tenir un registre comportant au moins les informations suivantes :

• l'origine et l'espèce des animaux et leur propriétaire ;
• le lieu de départ ;
• la date et l'heure de départ ;
• le lieu de destination prévu ;
• la durée escomptée du voyage prévu ;
• les opérations de nettoyage et de désinfection appliquées (procédure, lieu et date) ;
• la liste, la date et le résultat des auto-contrôles réalisés, ainsi que, le cas échéant, les mesures correctives appliquées ;
• la date et la nature des formations à la biosécurité suivies par le personnel, ainsi que les certificats de formation reçus, le cas échéant.

Durant combien de temps ? Le registre doit être tenu et conservé sur format papier ou support électronique. Il se trouve dans le véhicule pendant la durée du transport et est conservé pendant une durée minimale de 3 ans.

Achat d’un terrain nu : au préalable, conclure un mandat !

Situation. Que ce soit dans un objectif d’habitation ou d’exercice d’une activité professionnelle, dans le cadre d’un investissement immobilier, il peut être intéressant de se tourner vers la construction lorsque l’on ne trouve pas le bâtiment adéquat. Ce qui suppose d’acheter un terrain en vue de construire. Se présentent alors plusieurs étapes que nous allons énumérer de façon chronologique.

1re étape : le mandat de vente. Lorsqu’un client vient vous voir afin que vous l’aidiez à trouver un terrain nu, la 1re chose à faire est de régulariser et signer un mandat de recherche.

Un contenu spécifique. Au-delà des mentions propres à tout contrat de mandat, un mandat de recherche d’un terrain nu doit spécifier la particularité de l’opération et surtout le caractère constructible ou non du terrain. Il s’agit là en effet de la question juridique cruciale pour ce genre d’opération, au-delà de la surface et de l’emplacement.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le mandat »

Attention ! Le notaire devra faire valoir son devoir de conseil si le candidat acquéreur n’indique pas à l’agent qu’il souhaite construire, pour éviter tout litige futur.

Exemple. Un agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, l’acquéreur ne lui ayant pas fait mention de son projet de construire une piscine.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier et devoir de conseil : illustrations pratiques »

Achat d’un terrain nu : dans un 2e temps, conclure un compromis !

2e étape : le compromis et les clauses particulières. Une fois trouvée la perle rare et l’accord conclu avec le vendeur, il s’agira de signer le compromis de vente. La caractéristique de la constructibilité devra être mentionnée comme étant essentielle et déterminante de façon explicite. La négociation commerciale portera sur cette question et le prix sera fixé en conséquence.

Si le terrain est loti... Dans cette situation, et parce que le terrain est alors soumis à une règlementation particulière et à un cahier des charges précis, le vendeur doit s’engager sur la constructibilité et sur la viabilisation du terrain. Le prix de ce type de terrain sera donc nécessairement plus élevé, le terrain étant prêt à bâtir.

Si le terrain n’est pas loti... En revanche, pour un terrain qui ne fait pas l’objet d’un lotissement, l’acquéreur devra être particulièrement prudent. Dans cette situation, il est conseillé d’insérer une condition suspensive d’obtention du permis de construire (PC) dans le compromis. Cela signifie que l’acquéreur pourra renoncer à acheter s’il n’obtient pas son PC avant la signature de la vente chez le notaire.

À défaut de condition suspensive, vous pouvez intégrer une clause de « reconnaissance de conseil donné » selon laquelle l’acquéreur est parfaitement informé que l’achat se fera indépendamment de l’obtention d’un permis de construire.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Architectes, notaires, etc. : le point sur le permis de construire et d'aménager »

Pensez « CU » ! L’obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CU) est également un préalable indispensable : soit il s’agit d’un CU d’information, soit il s’agit d’un CU opérationnel. Ce dernier indique non seulement les « dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain », mais également si le terrain pourra accueillir le projet.

Attention ! Un CU n’autorise pas la construction. Il s’agit, en effet, d’un « document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière ».

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le certificat d’urbanisme (CU) »

Les actions à mener avant ou après le compromis. Entre le compromis et la vente immobilière, l’acquéreur devra agir au mieux afin d’obtenir son PC. Cela lui garantira la possibilité de pouvoir construire le projet voulu.

Descriptif et bornage. Si un compromis de vente est sur le point d’être rédigé, le descriptif du terrain vendu doit impérativement indiquer s’il est issu d’un bornage. Pour mémoire, l’acte de bornage valide de façon conventionnelle les limites du terrain entre les voisins, ce qui lève toute contestation future.

Deux situations sont possibles :

• le bornage est obligatoire si :
  • le terrain est situé dans un lotissement ;
  • s’il provient d’une division effectuée à l’intérieur d’une Zone d’aménagement concertée ;
  • ou si le terrain est issu d’un remembrement réalisé par une Association foncière urbaine ;
• si le bornage n’est pas obligatoire, un descriptif suffisamment précis du terrain devra être établi.

À noter. Une division de terrain devra également être envisagée si celui-ci n’est pas déjà individualisé.

Attention ! L’absence de mention du descriptif ou du bornage dans la promesse permet à l’acheteur de demander l’annulation dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.

Diagnostics : le cas de la pollution des sols. Concernant les diagnostics, un point de vigilance est à indiquer sur la pollution des sols. Cette question est un enjeu financier majeur. Les terrains disponibles et bien placés en zone urbaine sont, en effet, souvent situés sur d’anciens sites d’activité ou industriels. On voit ainsi des terrains ferroviaires, d’anciennes stations-services ou des usines, arriver sur le marché.

Que faire ? Ces terrains posent le problème d’une pollution ancienne et rarement documentée. Les excavations pour la construction peuvent faire apparaître de mauvaises surprises, d’autant que ces travaux de dépollution sont très onéreux. Le travail d’enquête doit commencer par l’historique des occupants du site et remonter le plus loin possible. Ensuite, un travail de forage pourra être mené pour s’assurer qu’il n’y a pas de nappes de pollution.

Comment se protéger ? Au niveau juridique, il est conseillé d’insérer des clauses de garantie du vendeur (attention : elles sont parfois difficiles à admettre pour le vendeur qui n’est pas toujours le pollueur).

Pensez aussi « ERNT ». L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) doit être fourni par le vendeur. Les autres diagnostics ne seront pas à fournir car ils n’ont pas à être réalisés pour les ventes de terrains nus.

Diagnostics : concernant les mouvements de terrains. Une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur du terrain si celui-ci est situé dans un secteur où les mouvements du sol sont connus. Pour cela, il est intéressant de consulter le site www.georisques.gouv.fr.

Servitudes. Autre spécificité sur laquelle il faut être vigilant concerne l’existence des servitudes. Le régime des servitudes légales et les actes antérieurs peuvent prévoir des servitudes de passage, d’écoulement, de vues, etc.

Que faire ? Une étude précise des actes et des états hypothécaires devra être faite (par le notaire), de même qu’une analyse de la configuration des lieux. On pourra aussi interroger les voisins pour s’assurer que personne ne dispose de droits gênants pour le projet.

Agissez vite ! Ces investigations doivent être menées au plus tôt. Ces questions devraient faire l’objet d’une condition suspensive dans le compromis, rédigée de façon assez générale, pour couvrir tout type de surprise après le compromis que ce soit sur la pollution, les servitudes, les servitudes d’urbanisme, etc.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Notaires : rappels utiles sur l’impact des servitudes sur la vente immobilière »

Achat d’un terrain nu : dans un dernier temps, conclure l’acte de vente !

3e étape : l’acte de vente. L’acte de vente doit être signé une fois que toutes les incertitudes et les conditions suspensives sont levées. Notez qu’il est toujours possible d’insérer une condition d’annulation de la vente après signature pour une raison bien précise. Cette solution ne devra être envisagée que dans des cas particuliers. En effet, toute la logique d’une vente immobilière est d’être définitive le jour de sa signature, sans retour en arrière possible présentant beaucoup d’inconvénients, pratiques, financiers, fiscaux.

A ne pas négliger ! L’acte de vente doit également indiquer l’état précis de l’accord des parties en ce qui concerne les différents frais comme les frais de bornage, de dépollution ou de leur garantie, et les dispositions fiscales, telle la suivante.

Notaire : rédiger une annonce de vente immobilière

2 situations. Il existe des règles spécifiques s’agissant de la rédaction des annonces immobilières (sur vos vitrines mais également sur votre site internet) que vous devez impérativement respecter. Il faut distinguer selon que l’affiche concerne un bien à vendre ou à louer.

Activité de vente. Dans le cadre de votre activité de vente, les affiches publicitaires doivent mentionner : le numéro du mandat, le cas échéant, le nom du titulaire de la carte professionnelle, le montant de la garantie professionnelle en cas de détention de fonds etc.

Mention du prix et des honoraires. S’agissant du prix, il convient de distinguer selon que vos honoraires sont à la charge de l’acquéreur ou à la charge du vendeur :

• si les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché sera le prix de vente mentionné dans le mandat sans aucune mention relative aux honoraires : pour un prix de vente 200 000 €, avec des honoraires prévus pour un montant de 10 000 €, la mention relative au prix sera de 200 000 € ;
• si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix doit être exprimé à la fois en honoraires inclus et exclus : pour un prix de vente de 200 000 €, avec des honoraires de 10 000 €, la mention sera, par exemple, « 210 000 € honoraires inclus – 200 000 € honoraires exclus – honoraire de 5 % à la charge de l’acquéreur ».

Barème. Vous devez afficher le barème des prix de vos prestations sur votre site Internet. Notez que s’agissant de l’accessibilité des tarifs sur Internet, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a apporté les précisions suivantes :

• sur votre site Internet, le barème des tarifs doit être accessible en 2 clics maximum (mettez en place, par exemple, un onglet « tarifs » sur votre page d’accueil) ;
• le barème doit également être accessible depuis les sites Internet qui ne vous appartiennent pas tels que Facebook (le cas échéant, un renvoi vers votre site Internet sur lequel se trouve le barème suffit pour remplir votre obligation) ;
• sur toute annonce immobilière dématérialisée, un lien hypertexte doit être visible dans le corps de l’annonce ; il peut être intitulé, par exemple, « consulter nos tarifs » et renvoyer directement sur la page « tarifs » de votre site professionnel.

A compter du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier devront indiquer dans leurs annonces que le montant de leur honoraire est un montant « maximum ».

Notaire : rédiger une annonce de location immobilière

Activité de location. Les annonces de location immobilières font également l’objet d’une réglementation stricte tant au regard des informations relatives au prix qu’aux informations spécifiques à la location.

Qui paye ? Les honoraires liés à la mise en location d’un logement doivent être à la charge exclusive du bailleur. Mais 4 prestations particulières font l’objet d’un partage des honoraires entre le bailleur et le locataire, à savoir : l’organisation des visites du bien, la constitution du dossier de location, la rédaction du contrat de bail, l’établissement de l’état des lieux avant la prise de possession du locataire. Rappelons que le montant des honoraires payés par le locataire ne peut pas être supérieur à celui qui est payé par le bailleur.

Mention du prix d’un bien en location. Toute publicité relative à la location ou à la sous-location non saisonnière d'un bien immobilier, quel que soit le support utilisé, doit indiquer :

• le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s'il y a lieu, de la mention « charges comprises » (celles-ci peuvent respectivement être abréviées en « /mois » et « CC » sur les supports physiques) ;
• le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges ;
• le cas échéant, pour les biens situés dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, le montant du complément de loyer exigé ;
• le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
• le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
• le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques ;
• le cas échéant, le montant TTC des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l'état des lieux ;
• la commune et, le cas échéant, l'arrondissement dans lequel se situe le bien objet de la publicité ;
• la surface du bien loué exprimée en m² de surface habitable.

A compter du 1er avril 2022, pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, les professionnels vont devoir obligatoirement mentionner dans les annonces immobilières les informations financières suivantes :

• le loyer de base (loyer hors charges) ;
• le loyer de référence majoré (qui constitue le plafond du loyer de base) ;
• le complément de loyer, le cas échéant.

DGCCRF. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a fait paraître une note information pour vous permettre d’interpréter correctement la nouvelle réglementation relative à la rédaction des annonces immobilières.

     =>  Consultez la note d’information de la DGCCRF

Conseil. La note peut évoluer. Or, les agents de la DGCCRF s’en servent lors des contrôles qu’ils effectuent. Il est donc important que vous conserviez un exemplaire imprimé pour vous en prévaloir, le cas échéant.

A compter du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier devront indiquer dans leurs annonces que le montant de leur honoraire est un montant « maximum ».

L’obligation de mention du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Depuis le 1er janvier 2021, les annonces immobilières doivent faire état du DPE du bien mis en location ou en vente.

Sanctions. Un professionnel qui manque à cette obligation peut être condamné au paiement d’une amende de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une société.

Et depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent mentionner que les logements mis en vente ou en location estsont considérés comme des « passoires énergétiques », de la manière suivante :

• « Logement à consommation énergétique excessive : classe F » ;
• « Logement à consommation énergétique excessive : classe G ».

Cette mention doit être d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce. 

Registre des syndicats de copropriétaires : une immatriculation obligatoire !

Pour quels immeubles. L’obligation de procéder à l’immatriculation des syndicats de copropriétaires vise les immeubles qui sont en tout ou partie affectés à l’habitation. Mais qui doit se charger de cette formalité ?

Par qui ? En pratique, cette immatriculation doit être faite par :

• les syndics en exercice dans la copropriété (ou, le cas échéant, les mandataires ad hoc ou les administrateurs provisoires lorsque le syndic est défaillant) ;
• les notaires pour les immeubles qui sont mis en copropriété (l’immatriculation est faite en même temps que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division) ;
• les notaires en charge de rédiger l’acte de vente d’un lot, en l’absence de syndic désigné ou si le syndic n’a pas réagi dans le mois qui suit la mise en demeure qui lui intime de procéder à l’immatriculation de la copropriété dont il a la charge (les frais sont à la charge du syndic ou du syndicat si le syndic est bénévole).

Attention ! Sachez que seuls les syndicats de copropriétaires régulièrement immatriculés au registre (avec des données actualisées) peuvent bénéficier de subventions publiques !

Comment ? L’immatriculation se fait obligatoirement par voie dématérialisée, directement sur le site internet du registre national, le syndic de copropriété, ou le notaire le cas échéant, devant créer un compte déclarant auprès du teneur du registre.

En cas de changement de syndic. Lorsque son mandat n'est pas renouvelé par l'assemblée générale des copropriétaires ou qu'il y est mis fin par la nomination d'un administrateur provisoire, le syndic informe le teneur du registre de la fin de son mandat dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions. Il doit alors indiquer l'identité et les coordonnées du nouveau syndic ou de l'administrateur provisoire et transmet au teneur du registre, si les comptes ont été approuvés lors de cette même assemblée générale, les informations relatives à la mise à jour annuelle des données reprises sur le registre. Le nouveau syndic effectue la demande de rattachement en fournissant le numéro d'immatriculation du syndicat de copropriétaires et les éléments justifiant de sa qualité de représentant légal du syndicat. Le teneur du registre procède au changement de rattachement et informe le nouveau représentant légal du syndicat de copropriétaires et son prédécesseur de la date où celui-ci prend effet.

Bon à savoir. Les notaires ont un accès spécifique au registre d’immatriculation des copropriétés, ainsi qu’à un guide pour les accompagner dans leurs démarches en ligne (disponibles à l’adresse suivante : http://info-registre-coproprietes.logement.gouv.fr).

Registre des syndicats de copropriétaires : des informations obligatoires !

Des données précises. L’objet du registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires est de fournir des informations de nature à permettre une connaissance accrue de l’état des copropriétés. Autant dire que les informations à fournir sont nombreuses, d’autant qu’elles doivent être mises à jour régulièrement.

Lesquelles ? Voici les données qui doivent figurer dans ce registre :

• le nom, l'adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
• si le syndicat fait l'objet d'une procédure de carence ou d’un arrêté ou d’une injonction pour défaut d’entretien de nature à mettre en danger la sécurité des occupants ;
• à l'issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes ;
• les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d'entretien et du diagnostic technique global (dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux au teneur du registre, qui est alors autorisé à les utiliser).

S’agissant des données de gestion. Les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, qui sont celles issues des comptes du dernier exercice comptable clos et approuvés par l'assemblée générale, comprennent :

• les informations relatives à l'exercice comptable,
• le montant du budget prévisionnel,
• le montant des provisions pour travaux,
• le montant des dettes du syndicat à l'égard des fournisseurs et des impayés,
• le nombre de copropriétaires débiteurs du syndicat (dont la dette excède un seuil fixé par arrêté ministériel),
• la présence d'employés du syndicat s'il y en a.

S’agissant des données relatives au bâti. Les données essentielles relatives au bâti sont le nombre de bâtiments avec leur étiquette énergétique si elle est disponible, le nombre d'ascenseurs, la période de construction et la nature du chauffage de l'immeuble.

À noter. Lorsqu'une immatriculation d'office a été effectuée par le notaire, le teneur du registre met en demeure le syndic, si celui-ci est désigné, de déclarer les données que le notaire n'a pu déclarer au registre. Le syndic ne déclare toutefois les données de gestion que si les comptes de l'exercice clos précédant sa désignation ont été approuvés.

Une actualisation des données. Toutes les données figurant sur le registre des syndicats de copropriétaires doivent être actualisées :

• le syndic doit ainsi procéder à la déclaration annuelle des données de gestion dans un délai de 2 mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés ;
• les autres informations sont actualisées au moment de la déclaration annuelle des informations financières, si leur contenu change.

Sous-traitance d’un marché privé : une relation à 3

Une définition encadrée par la Loi. La sous-traitance est un contrat par lequel une entreprise demande à une autre de réaliser une partie du travail qui lui a été confié dans le cadre d’une opération de construction.

Pourquoi recourir à la sous-traitance ? La sous-traitance présente de nombreux avantages :

• pour l’entrepreneur principal : optimisation des coûts en ne supportant pas directement certains coûts de main d’œuvre, flexibilité, accès à des technologies ou des savoir-faire dont il ne dispose pas en interne, etc. ;
• pour le sous-traitant : accroître le volume d’affaires tout en optimisant les coûts de prospection et de commercialisation, fidélisation d’une clientèle, etc.

Mais attention ! Il ne faut pas perdre de vue que la sous-traitance peut aussi entraîner des contraintes et inconvénients, notamment en ce qui concerne le respect de la qualité des travaux, la dépendance qui se crée nécessairement entre le sous-traitant et le donneur d’ordre, etc.

Qui est qui ? 3 personnes ayant des rapports différents ont vocation à intervenir dans un contrat de sous-traitance, à savoir :

• l’entrepreneur principal (le sous-traité ou le donneur d’ordre) : c’est l’entreprise qui confie à une autre une partie du travail qui lui a été dévolu ;
• le sous-traitant : c’est l’entreprise qui intervient pour accomplir une mission qui a auparavant été confiée à une autre entreprise ;
• le maître d’ouvrage (le client, en règle générale) : c’est la personne pour le compte de laquelle est réalisée la mission de travaux ou de construction.

Sous-traiter quoi ? La sous-traitance peut porter sur 2 types de prestations :

• une prestation matérielle : la réalisation d’un ouvrage ou une intervention technique par exemple ;
• une prestation intellectuelle : le suivi de chantier par exemple.

Attention. Par principe, dans le cadre de marchés privés, la sous-traitance de la totalité des prestations est, par principe, interdite, sauf en matière de constructions de maisons individuelles.

Sous-traitance d’un marché privé : mode d’emploi

Un cadre à respecter. Parce qu’elle met en relation plusieurs intervenants participant à une même opération, la réglementation encadre strictement la sous-traitance.

Des critères à respecter. La mise en place d’un contrat de sous-traitance suppose une intervention de plusieurs acteurs « en cascade » : un client engage un entrepreneur qui sous-traite une partie des travaux commandés auprès d’un ou plusieurs sous-traitants (il n’y a pas de sous-traitance si le client confie directement au sous-traitant une partie des travaux).

Qui signe ? Le contrat de sous-traitance est conclu entre l’entrepreneur principal et le sous-traitant, contrat qui présente les caractéristiques suivantes :

• parce que le sous-traitant doit participer directement à l’opération de construction, il s’agit d’un contrat de prestation de services dans le cadre duquel la prestation de main-d’œuvre prend une part prépondérante ;
• parce qu’il s’agit d’un contrat de prestation de services, et non d’un contrat de travail en tant que tel, le sous-traitant doit rester indépendant vis-à-vis de l’entrepreneur principal : il ne doit pas être placé dans un lien de subordination vis-à-vis de ce dernier comme pourrait l’être un salarié vis-à-vis d’un employeur.

Comment ? Il va falloir formaliser les relations entre l’entrepreneur principal et l’entreprise sous-traitante : par principe, bien que cela ne soit obligatoire qu’en matière de construction de maison individuelle, il est fortement conseillé, en pratique, de conclure un contrat de sous-traitance par écrit. Ce contrat doit notamment contenir les informations suivantes :

• outre l’identification des entreprises principale et sous-traitante, il va falloir définir avec précision l’objet du contrat : il s’agira de détailler de manière précise les travaux confiés par le donneur d’ordre, le calendrier de leurs réalisations et les modalités d’exécution ;
• le prix proposé au sous-traitant et les modalités de règlement ;
• les obligations réciproques et les responsabilités des parties au contrat :
  • le sous-traitant doit s’engager à réaliser les travaux dans les délais prévus et en respectant les règles de l’art ;
  • l’entrepreneur principal doit s’engager à mettre tout en œuvre pour que le sous-traitant puisse réaliser correctement sa mission, à respecter les conditions et modalités de paiement ;
• les clauses spécifiques propres à la sous-traitance : l’agrément du sous-traitant par le maître d’ouvrage, les conditions liées au contrôle de l’exécution des travaux et à leur réception, etc.

Conseil. La mise en place d’un contrat de sous-traitance est un exercice qui peut parfois s’avérer délicat et lourd de conséquences : faites appel à votre conseil habituel pour la rédaction / le contrôle du contrat de sous-traitance afin de sécuriser votre situation sur le plan juridique.

En cas de cotraitance… Sachez que pour les marchés privés de bâtiment qui portent sur des travaux et prestations de service réalisés en cotraitance dont le montant n'excède pas 100 000 € HT, les contrats doivent prévoir, à peine de nullité, des mentions obligatoires.

=> Consultez les mentions obligatoires.