Taxe de 3 % : pour qui ? Pour quoi ? Combien ?

Pour qui ? Les entités juridiques (personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables), françaises ou étrangères, qui possèdent, directement ou indirectement, des immeubles situés en France, doivent s’acquitter de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France.

Pour quoi ? Cette taxe est due au titre des immeubles et droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition. En revanche, ne sont pas concernés les biens régulièrement inscrits dans les stocks des marchands de biens ou des promoteurs-constructeurs.

Combien ? Comme son nom l’indique, la taxe est égale à 3 % de la valeur vénale des biens et droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition.

Taxe de 3 % : des exonérations

Des exonérations. De nombreuses entités sont exonérées de taxation.

Qui est concerné ? Sont concernés :

• les organisations internationales, les Etats souverains, leurs subdivisions politiques et territoriales, les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement ;
• les entités :
  • dont les actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou indirectement ;
  • ou dont les actions, parts et autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, ainsi que les personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social ;
• les entités qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union européenne (UE), dans un pays ou territoire qui a conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un Etat qui a conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France et :
  • qui détiennent une quote-part d’immeubles situés en France ou de droits réels portant sur ces biens qui est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale des biens ou droits en question ;
  • ou qui sont instituées en vue de gérer des régimes de retraite, ainsi que ceux qui sont reconnus d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété des immeubles ou droits immobiliers ;
  • ou qui prennent la forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) ou de fonds de placement immobilier (FPI) qui ne sont pas constitués sous la forme d’organismes professionnels de placement collectif immobilier ;
  • ou qui communiquent ou prennent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, chaque année, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux ;
  • ou qui déclarent spontanément chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1 % des actions, parts ou autres droits dont elles ont connaissance à la même date, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux.

À noter. En cas de première omission déclarative, les sociétés peuvent souscrire cette déclaration, soit spontanément, soit en réponse à une mise en demeure de l'administration fiscale, sans avoir à s'acquitter de la taxe de 3 %.

Taxe de 3 % : une obligation déclarative

Une déclaration. Les personnes qui sont redevables de la taxe de 3 % doivent déclarer à l’administration fiscale, au plus tard le 15 mai de chaque année, la situation, la consistance et la valeur des immeubles et droits immobiliers qui leur appartiennent. Cette déclaration doit être accompagnée du paiement de la taxe.

Depuis le 1er janvier 2021, cette déclaration (formulaire n° 2746-SD – Cerfa 11109*09), doit être déposée par voie électronique. La téléprocédure a été mise en service le 1er avril 2021.

Une foire aux questions. L’administration fiscale a publié une foire aux questions sur sa mise en œuvre. Vous pouvez la consulter ici.

Une précision. Pour les entités exonérées de taxation parce qu’elles prennent l’engagement de communiquer certaines informations à l’administration fiscale, cet engagement est à déposer :

• au service des impôts du lieu du principal établissement, pour celles qui ont leur siège en France ou qui exercent leur activité en France dans un ou plusieurs établissements ;
• au service des impôts compétent pour les obligations déclaratives relatives aux impôts autres que les impôts locaux et taxes assimilés pour les autres entités ; notez qu’à défaut de telles obligations déclaratives, l’engagement devra être déposé auprès du service des impôts des entreprises étrangères de la direction des impôts des non-résidents.

Un paiement. Depuis le 1er janvier 2022, le paiement de cette taxe s’effectue par télérèglement.

Taxe pour création de bureaux : qui paie ?

Les propriétaires. Les propriétaires des locaux seront soumis au paiement de la taxe pour création de bureaux. Par propriétaire, il faut entendre également les indivisaires et les copropriétaires. De même, tout comme les propriétaires, les titulaires de droits réels (par exemple les usufruitiers, c’est-à-dire les personnes ayant conservé le droit de jouir du bien) seront soumis à la taxe.

Quand ? Seuls seront taxés les propriétaires et/ou les personnes titulaires d’un droit réel au jour :

• de la délivrance du permis de construire ;
• de la déclaration préalable ou des opérations engagées pour réaliser des travaux de changement d’usage du bâtiment ;
• du début des travaux ou du changement d’affectation entraînant des travaux, pour les opérations ne nécessitant plus d’autorisation d’urbanisme depuis le 1er janvier 2016 ;
• de l’achèvement de la construction ou des aménagements constaté par procès-verbal, pour les opérations nécessitant toujours une autorisation d’urbanisme depuis le 1er janvier 2016.

Date. Cette taxe pour création de bureaux est applicable aux constructions ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme (ou dont les travaux ont débuté) délivrée depuis le 1er janvier 2016. Pour les autorisations obtenues avant cette date, il faudra faire application de l’ancienne redevance pour création de bureaux en Ile-de-France.

     =>  Consultez notre fiche sur la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France

Les locataires ? Vous l’aurez compris, seuls les propriétaires ou les titulaires de droits réels sur un bien seront tenus au paiement de la taxe. Les locataires ne seront pas imposables.

À noter. Comme nous le verrons plus loin, au moment de sa demande d’autorisation de construire (ou spontanément pour les constructions non soumises à autorisation), la mairie devra déposer pour le compte du propriétaire une déclaration permettant de calculer la taxe. Suite à cela, un avis de paiement, invitant le propriétaire (ou le titulaire de droits réels) à régler la taxe sera émis au plus tard le 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de la délivrance du permis de construire, de la déclaration préalable de travaux, etc.

Changement. Si l’immeuble construit est vendu avant l’émission de l’avis de paiement, l’ancien propriétaire (identifié comme tel sur les autorisations d’urbanisme), tenu au paiement de la taxe, pourra demander au nouveau propriétaire de le rembourser.

Taxe pour création de bureaux : quels sont les biens imposables ?

Géographiquement. La taxe est due pour les locaux situés dans le ressort de la région Ile-de-France, à savoir Paris et les départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val d’Oise et des Yvelines.

Une construction… La taxe est due sur les constructions de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage.

…mais pas seulement. Si la taxe est due sur les constructions, elle l’est également sur :

• les reconstructions, rénovations ou agrandissements de bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage ;
• les transformations de locaux existants, affectés à un autre usage, en bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage.

Bureaux. Par bureaux, il faut entendre les pièces utilisées à usage de bureaux par les entreprises, les associations, les collectivités territoriales, etc., ainsi que leurs dépendances immédiates et indispensables (salle de réunion, de photocopie, fumoir, couloirs, salle informatique, toilettes, vestiaires, etc.).

Locaux commerciaux. La notion de local commercial recouvre plusieurs situations :

• les locaux destinés à la vente de biens en gros ou à une activité de commerce de détail ;
• les locaux destinés à la réalisation de prestations de services de nature commerciale ou artisanale : cafés, restaurants, discothèques, salons de coiffure, casino, etc. ;
• les réserves et emplacements, couverts ou non, situés à proximité du local de vente ou du local où s’exécute la prestation de services.

Locaux de stockage. Sans surprise, il s’agit des locaux ou emplacements destinés au stockage de marchandises, de biens ou de produits. A ce titre, notez que, les centres de traitement de données numérique, aussi appelés « data center », ne peuvent pas être qualifiés de locaux de stockage.

Exonérations. Ne sont jamais soumis à la taxe les locaux suivants :

• les surfaces de stationnement et les espaces de circulation ;
• les locaux destinés à la recherche ;
• les locaux à caractère sanitaire ou social ;
• les locaux des associations reconnues d’utilité publique ;
• les locaux appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics (non industriels et commerciaux) utilisés dans le cadre d’une mission de service public ;
• les locaux situés en zone franche urbaine (ZFU-TE) ;
• les bureaux utilisés par les professions libérales, les officiers ministériels ou les associations relevant de la loi de 1901 ;
• les bureaux compris dans des locaux d’habitation ;
• les bureaux d’une surface inférieure à 1000 m² et qui dépendent d’un établissement industriel ;
• les locaux reconstruits par leur propriétaire suite à un sinistre ou à une expropriation pour cause d’utilité publique.

     =>  Pour plus de précisions sur la taxe annuelle, consultez notre fiche « Taxe sur les bureaux et les locaux en Ile-de-France : ce qu’il faut savoir… »

Taxe pour création de bureaux : comment est-elle calculée ?

Calcul. Le montant de la taxe est égal au résultat de la formule suivante : surface de construction en m² x tarif applicable au m².

Surface de construction. La surface de construction est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes (calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment), ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, et après déduction des vides et des trémies. Pour information, une trémie est une partie du plancher permettant le passage d’un escalier, d’un ascenseur, etc.

Tarifs. Les tarifs applicables par m² sont fixés pour chaque catégorie de biens et pour chaque circonscription tarifaire. Pour 2024, les tarifs sont les suivants :

Circonscriptions tarifaires. Les circonscriptions tarifaires se décomposent de la manière suivante :

• 1^e circonscription : Paris et le département des Hauts-de-Seine ;
• 2^e circonscription : les communes de la métropole du Grand Paris, autres que Paris et les communes du département des Hauts-de-Seine ;
• 3^e circonscription : les communes de l’unité urbaine de Paris, autre que Paris, les communes du département des Hauts-de-Seine et les communes de la métropole du Grand Paris ;
• 4^e circonscription : Toutes les autres communes de la Région Ile-de-France.

Dérogations tarifaires. Notez que pour certaines communes classées dans la 1ère circonscription tarifaire, il existe des dérogations leur permettant d’appliquer, par exemple, les tarifs de la 2ème circonscription.

Plafonnement. Le montant de la taxe à régler ne pourra pas dépasser une somme équivalente à 30 % de la part du coût de l’opération correspondant à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction.

Déclaration. C’est le service urbanisme de la mairie qui se chargera de transmettre à l’administration fiscale les déclarations nécessaires au calcul de la taxe pour création de bureaux.

Paiement. Une fois en possession de toutes les déclarations requises, les services fiscaux calculeront le montant de la taxe dû par le propriétaire et lui adresseront un avis de paiement qui sera émis au plus tard le 31 décembre de la 3^e année qui suit celle de la délivrance du permis de construire, de la déclaration préalable de travaux, du début des travaux en l’absence d’autorisation préalable, etc.

Un rescrit. Pour sécuriser au mieux les opérations d’aménagement et de construction, la Loi Essoc a créé 4 nouveaux rescrits en matière de taxes d’urbanisme, dont l’un concerne la taxe pour la création de bureaux ou de commerce en Ile-de-France.

Précisions. Ce rescrit (limité à 1 seul par projet) ne concerne que des projets d’une surface taxable supérieure à 50 000 m² et doit être déposé au moment du dépôt de la demande de permis de construire, de permis d’aménager ou de déclaration préalable, auprès de l'administration chargée de l'urbanisme dans le département.

Pour mémoire. L’administration chargée de l’urbanisme dans le département peut être :

• la direction départementale des territoires ou la direction départementale des territoires et de la mer ;
• la direction de l’environnement, de l’aménagement et du logement, dans les départements d’Outre-mer ;
• l’unité départementale de la direction régionale et interdépartementale de l’équipement et de l’aménagement, pour la région Ile-de-France.

Contenu du rescrit. Pour être recevable, ce rescrit doit comporter les informations suivantes :

• votre nom, ou la raison sociale de votre entreprise ;
• les références cadastrales de l’unité foncière objet de la demande ;
• les dispositions législatives, c’est-à-dire les règles de droit, dont vous souhaitez bénéficier ;
• une présentation précise et complète de la situation de fait objet de la demande, ainsi que toutes les informations et pièces nécessaires.

Un envoi. Vous pouvez envoyer votre rescrit par tout moyen lui conférant une date de réception certaine, le plus simple étant de le transmettre par lettre recommandée avec accusé de réception. A réception de votre courrier, l'administration dispose d’un délai de 3 mois pour répondre de manière motivée.

Une demande incomplète ? Si votre demande est incomplète, l’administration vous invitera à fournir les éléments complémentaires qui lui sont nécessaires. Dans ce cas, le délai de 3 mois court à compter de la réception par l’administration de vos éléments complémentaires.

À noter. La réponse de l’administration l’engage. Concrètement, une fois qu’elle a apporté une réponse à la question qui lui était posée (on dit qu’elle a pris formellement position sur la situation), elle ne pourra pas procéder à l’avenir à une rectification fiscale qu’elle fonderait sur une appréciation différente, sauf à ce qu’intervienne un changement dans la situation de fait ou un changement de législation.

Taxe annuelle sur les bureaux : quels sont les biens imposables ?

Géographiquement. La taxe est due pour les locaux situés dans le ressort de la région Ile-de-France, à savoir Paris et les départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val d’Oise et des Yvelines.

Immeubles. Par nature la taxe annuelle a vocation à s’appliquer aux immeubles dans leur ensemble. Outre les immeubles dans leur ensemble, seront soumis à la taxe :

• une partie indépendante d’immeuble à condition qu’elle soit affectée à l’un des usages prévus (bureau, commerce ; etc.) : tel sera le cas d’un appartement utilisé comme bureau par un avocat et situé dans un immeuble d’habitation ;
• une ou plusieurs pièces comprises dans une unité autonome affectée à un autre usage que ceux prévus par la taxe : par exemple un bureau utilisé par un avocat dans un appartement occupé à titre d’habitation.

Biens taxables. Comme son nom l’indique justement, la taxe est due sur les locaux à usage de bureaux, les locaux professionnels, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement qui sont annexées à ces différents locaux.

Bureaux. Par bureaux, il faut entendre les pièces utilisées à usage de bureaux par les entreprises, les associations, les collectivités territoriales, etc., ainsi que leurs dépendances immédiates et indispensables (salles de réunion, de photocopie, fumoir, couloirs, salle informatique, toilettes, vestiaires, etc.). Les locaux techniques (local électrique par exemple) en revanche ne sont pas assimilés à des bureaux et ne sont, de fait, pas soumis à la taxe annuelle.

Cas particulier des locaux vacants. La vacance des locaux résultant de la réalisation de nombreux travaux de restructuration (dans le but, par exemple de transformer des bureaux en hôtel) ne permet pas d’échapper à la taxation. Seuls les locaux ayant fait l’objet, au 1er janvier de l’année, d’un réaménagement en vue de les affecter à une activité non soumise à taxation échappent effectivement à la taxe sur les bureaux en Ile-de-France.

Cas particulier des locaux en travaux. En conflit avec l’administration fiscale sur la superficie de ses bureaux à prendre en compte pour le calcul de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, une société a fait valoir l’existence d’important travaux de restructuration. Sauf qu’elle n’a pas prouvé l’effectivité de ce changement de destination : elle s’est contentée de produire un document intitulé « état des superficies » et un procès-verbal de réception des travaux qui mentionne des travaux de nettoyage, de ponçage, de reprise de peintures, de réfection de parquets, de rebouchage et de finitions, sans constater l'achèvement des travaux de restructuration autorisés par le permis de construire. En conséquence de quoi, le juge a maintenu le redressement fiscal.

Locaux professionnels. Il s’agit des locaux qui ne sont pas en tant que tels des bureaux, mais qui sont utilisés à des fins professionnelles par les membres des professions libérales (par exemple un cabinet médical) ou par des associations poursuivant un but non lucratif.

Locaux commerciaux. La notion de local commercial recouvre plusieurs situations :

• les locaux destinés à la vente de biens en gros ou à une activité de commerce de détail ;
• les locaux destinés à la réalisation de prestations de services de nature commerciale ou artisanale : cafés, restaurants, discothèques, salons de coiffure, casino, etc. ;
• les réserves et emplacements, couverts ou non, situés à proximité du local de vente ou du local où s’exécute la prestation de service : par exemple les emplacements où sont garés les véhicules d’un concessionnaire dans l’attente de leur vente.

Locaux de stockage. Sans surprise, il s’agit des locaux ou emplacement destinés au stockage de marchandises, de biens ou de produits. Un même propriétaire peut avoir à payer un montant de taxe annuelle pour son local commercial et un autre pour son local de stockage.

Attention. Les locaux de stockage dépendant d’ateliers de fabrication, d’établissements industriels ou d’exploitations agricoles ne seront pas soumis à la taxe à condition qu’ils fassent partie intégrante d’une unité de production. Cela sera par exemple le cas des entrepôts intégrés à une sucrerie.

Parcs d’exposition. Seules les surfaces accueillant des expositions bénéficieront du régime applicable aux locaux de stockage. Les bureaux situés dans l’enceinte des bâtiments relèveront du régime applicable aux bureaux. L’administration énumère précisément la liste des parcs d’exposition. Il s’agit des sites suivants :

• Paris-Nord Villepinte ;
• Paris Expo- Carrousel du Louvre ;
• CNIT Expo ;
• Paris le Bourget ;
• Espace Champerret ;
• Parc Floral ;
• Palais des Congrès de Paris.

Locaux à usage de congrès. Un local de congrès sera assimilé à un local de stockage s’il est affecté pour au moins la moitié de son temps d’utilisation à des réunions de membres de professions libérales, à des conférences professionnelles, à des assemblées générales de sociétés, etc. Si le local est affecté à ce type de manifestations pour une durée représentant moins de 50 % de son temps d’utilisation, il sera assimilé à un local commercial et non pas à un local de stockage.

Surfaces de stationnement. Il s’agit des locaux ou emplacements, couverts ou non, destinés au stationnement des véhicules. Les surfaces de stationnement seront soumises à la taxe annuelle si elles font l’objet d’une exploitation commerciale ou si elles sont annexées aux bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage, sans être intégrés topographiquement à un établissement de production.

Depuis le 1er janvier 2019. Les parcs de stationnement commerciaux, et d’une manière générale, tous les locaux ou aires, hors voies publiques, destinés au stationnement et dans lesquels est exercée une activité d’exploitation commerciale de parcs de stationnement, sont dorénavant inclus dans le périmètre de la taxe sur les bureaux et soumis au même tarif que les surfaces de stationnement. La qualité de l’exploitant (personne publique ou privée) est sans incidence.

Taxe annuelle sur les bureaux : quels sont les biens exonérés ?

Géographiquement. Tous les locaux (bureaux, locaux commerciaux, etc.) sont exonérés de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, perçue en Ile-de-France s’ils sont situés dans une zone de redynamisation urbaine (ZRU) ou dans une zone franche urbaine (ZFU).

Activités. Les locaux peuvent aussi être exonérés de taxe annuelle selon l’utilisation qui en est faite. Ainsi, seront exonérés :

• les locaux situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur (ZFU-TE) ;
• les locaux et surfaces de stationnement appartenant aux fondations et aux associations reconnues d’utilité publique, dans lesquels elles exercent leur activité ;
• les locaux spécialement aménagés pour l’archivage administratif et pour l’exercice d’activités de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel ;
• les locaux administratifs et les surfaces de stationnement des établissements publics d'enseignement du premier et du second degré et des établissements privés sous contrat avec l'Etat ;
• les locaux de stockage appartenant aux sociétés coopératives agricoles ou à leurs unions ;
• les locaux et aires des parcs relais, qui s'entendent des parcs de stationnement assurant la liaison vers différents réseaux de transport en commun et dont la vocation exclusive est de faciliter l'accès des voyageurs à ces réseaux ;
• les emplacements attenant à un local commercial et aménagés pour l’exercice d’activités sportives (à compter des impositions dues au titre de l’année 2023).

Surface. En dehors de ces différentes exonérations, un local pourra également échapper à la taxe annuelle si sa superficie est inférieure à un certain seuil. Chaque catégorie de local relève d’un seuil différent fixé à :

• 100 m² pour les bureaux ;
• 500 m² pour les surfaces de stationnement ;
• 2 500 m² pour les locaux commerciaux ;
• 5 000 m² pour les locaux de stockage.

Appréciation. Pour déterminer si la surface de votre local est inférieure ou non au seuil d’exonération, il faut tenir compte de tous les biens de même nature que vous possédez à une même adresse ou si les adresses sont différentes, de tous les biens constituant un même groupement topographique.

Groupement topographique. Un groupement topographique est constitué de plusieurs constructions qui, au vu de leur agencement, constituent un ensemble homogène. C’est le cas par exemples des immeubles situés au coin d’une ou plusieurs rues, des immeubles à entrées multiples, etc.

Exclusion. Il faut exclure du calcul de la surface :

• les voies de circulation pour piétons auxquelles le public a accès gratuitement et librement ;
• les parties communes des immeubles à occupants multiples et ce, même si l’immeuble entier appartient au même propriétaire : c’est le cas par exemple du hall d’entrée d’un immeuble de bureaux occupé par plusieurs entreprises.

Valeur locative des locaux commerciaux et professionnels : à quoi ça sert ?

Un élément de calcul… Les 4 principaux impôts locaux que sont la taxe d’habitation, la taxe foncière des propriétés bâties et celle qui concerne les propriétés non bâties et la cotisation foncière des entreprises sont (notamment) déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Comment est-elle calculée ?

… pour les impôts locaux. Cette valeur locative est censée représenter le loyer annuel que produiraient les propriétés bâties ou non bâties si elles étaient louées. Alors que des révisions périodiques générales doivent ou plutôt devraient être effectuées tous les 6 ans pour actualiser ces valeurs locatives, elles-mêmes complétées par des actualisations triennales, la dernière révision de grande ampleur date seulement des années 70, actualisée pour la dernière fois en 1980. Depuis, chaque année, des coefficients de majorations annuelles sont appliqués.

Manque de fiabilité ? Force est toutefois de constater que les valeurs locatives qui en résultent aujourd’hui ne correspondent plus nécessairement à la réalité. D’où l’ambition de réviser ces valeurs locatives, ce qui nécessite des obligations déclaratives à la charge du propriétaire et du locataire des locaux. A commencer par les locaux commerciaux et professionnels.

Conseil. La révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels peut être l’occasion de faire le point sur le montant des impôts locaux payés par l’entreprise, en réalisant un audit.

Une réforme ? Jusqu'en 2017, la valeur locative était déterminée de manière différente selon que le local est à usage professionnel, commercial ou industriel. S’agissant des locaux professionnels et commerciaux, 3 méthodes d’évaluation étaient mises en place : soit à partir du montant du loyer (pour les locaux qui étaient loués en 1970), soit par comparaison avec un local de référence (méthode la plus utilisée), soit par voie d’appréciation directe (méthode utilisée par défaut).

Oui… La réforme a pour objet de ne plus calculer la valeur locative au moyen d’un local de référence, mais de retenir une méthode de calcul par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations sera progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision), et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Pour les locataires

Une nouvelle obligation. Depuis 2015, les entreprises locataires doivent porter à la connaissance de l’administration le montant annuel du loyer qu’elles acquittent dans le cadre de la location de leurs locaux professionnels ou commerciaux. Cette déclaration annuelle des loyers permettra à l’administration de mettre à jour les valeurs locatives qui servent de base de calcul à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises.

Comment faire ? Il suffit, en pratique, de déclarer le montant de ce loyer en annexe de la déclaration des résultats, sur le formulaire DECLOYER (ce formulaire ne concerne que les entreprises qui ont recours au mode de télédéclaration EDI). Cette déclaration est annexée à la déclaration de résultats qui doit être déposée au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai (pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu) et dans les 3 mois de la clôture de l’exercice pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai pour celles qui clôturent leur exercice le 31 décembre).

À noter. Pour télédéclarer les loyers via le formulaire DECLOYER, vous disposez d’un délai supplémentaire de 15 jours, comme pour la déclaration de résultats.

Sans oublier… En vue de calculer le montant de la cotisation foncière des entreprises, une entreprise nouvellement installée doit compléter une déclaration spéciale en matière de cotisation foncière des entreprises n° 1447-C (au plus tard le 31 décembre de l’année de sa création ou de ses changements de locaux). Puis, dès lors que des modifications sont faites dans les locaux qu’elle occupe (notamment en termes de consistance), elle doit les signaler à l’administration en complétant une déclaration n° 1447-M au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année qui suit celle du changement constaté.

Conseils. Pensez à signaler ces modifications qui, faute d’être prises en compte, conduisent à des montants de valeurs locatives erronés, et donc à des sur-impositions (toujours dommageables) ou des sous-impositions (qui pourraient être rectifiées par l’administration en cas de contrôle).

Pour les propriétaires

Une déclaration spéciale… Courant 2013, les propriétaires de locaux commerciaux et professionnels ont dû compléter une déclaration spéciale n° 6660-REV regroupant un certain nombre de renseignements utiles au paramétrage et au calcul de la valeur locative du local concerné.

Quels renseignements ? Ont été portés à la connaissance de l’administration les renseignements suivants :

• la destination du local : nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), identification des occupants, activité exercée, montant du loyer annuel hors charges et hors taxes ;
• la catégorie du local, à choisir parmi les 39 catégories proposées ;
• la consistance du local : surface totale réelle du local, utilisation et caractéristiques des différentes parties du local (parties principales, lieux de dépôts et de stockage, espaces de stationnement, etc.).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local est classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Déclarer le local professionnel ou commercial : qui ?

Les propriétaires… Sont concernés par cette obligation les personnes qui sont propriétaires d’un local à usage professionnel ou commercial : si vous avez cette qualité, vous devez donc compléter la déclaration n° 6660-REV. Les locataires ne sont pas concernés par cette déclaration.

… de locaux à usage professionnel ou commercial. Seuls les locaux à usage professionnel et commercial sont concernés par cette déclaration. Vous n’avez rien à compléter s’agissant de vos locaux d’habitation. Si vous êtes propriétaire d’un local à usage mixte, comprenant une partie habitation et une partie professionnelle, vous ne devez vous préoccuper que de cette deuxième catégorie : seule la partie professionnelle doit être décrite dans la déclaration.

Déclarer le local professionnel ou commercial : quel contenu ?

Plusieurs renseignements. Vous devez porter à la connaissance de l’administration un certain nombre de renseignements qui lui serviront à paramétrer et calculer la valeur locative de votre local qui constituera la base de calcul des impôts directs locaux (et notamment de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises).

Renseigner la destination de votre local. Vous devez indiquer la nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), l’identification des occupants, l’activité exercée, le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes. Dans le cas d’un crédit-bail, vous devez préciser que le local est occupé par son propriétaire, sans renseigner la rubrique dédié au montant du loyer.

Renseigner la catégorie de votre local. Vous devez choisir, parmi les 39 catégories proposées, celle qui correspond à votre local. Par exemple, vous choisirez la catégorie MAG 1 si votre local est utilisé pour la vente, pour une activité commerciale ou de service et dispose d’une vitrine ou d’un accès sur la rue et dont la surface principale est inférieure à   400 m² ; vous choisirez BUR 1 si votre local, à usage de bureaux, est situé dans un immeuble de conception ancienne, sans équipements particuliers.

Renseigner la consistance de votre local. Vous devrez ici mentionner la surface totale réelle de votre local, quelle que soit la nature de l’occupation, en faisant une répartition en fonction de l’utilisation et des caractéristiques des différentes parties du local, et en distinguant également les surfaces louées. Ainsi, vous devrez distinguer :

• d’une part, la surface des parties principales, même situées à l’extérieur comme une terrasse pour un restaurant ou un espace de vente non couvert pour une jardinerie (P1), les parties secondaires couvertes (P2) et les parties secondaires non couvertes, correspondant notamment aux lieux de dépôts et de stockage (P3) ;
• d’autre part, les espaces de stationnement couverts (Pk 1) et non couverts (Pk 2) ;
• et, enfin, si une partie du local est louée, les surfaces louées en distinguant, là encore, les parties principales des parties secondaires et les emplacements de stationnement (rubriques P4, P5, P6, Pk 3 et Pk 4).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. En quoi consiste-t-il ? Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local a été classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle. À titre dérogatoire, les résultats de l’actualisation réalisée en 2022 sont pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2026.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations est progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision) , et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Abandon de créances : qu’est-ce que c’est ?

Un principe. On considère qu’il y a abandon de créances dès lors que votre société, qui détient une créance sur une autre société, décide de renoncer à percevoir tout ou partie des sommes qui lui sont dues. En faisant cela, votre société accorde, en quelque sorte, une aide à l’autre société.

Un acte de gestion normal. Quoiqu’il arrive, et notamment pour des raisons fiscales, l’abandon doit résulter d’un acte de gestion normal de l’entreprise. En clair, votre société doit être en mesure de prouver que l’aide apportée (caractérisée par l’abandon de la créance) a été consentie dans l’intérêt de l’exploitation, et qu’elle trouve son origine dans l’existence d’une contrepartie réelle et suffisante.

Une preuve ? Cette preuve peut être apportée par tous moyens et repose sur une appréciation au cas par cas. Sachez qu’en cas de litige avec l’administration portant sur la détermination du caractère normal ou non de l’abandon consenti, vous aurez la possibilité de saisir la Commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires pour lui demander son avis.

2 éléments. Pour qu’il y ait abandon de créances, il faut nécessairement que les 2 éléments suivants soient réunis :

• un élément matériel : votre société doit avoir comptabilisé une créance et la société débitrice doit avoir comptabilisé en charge la somme qui correspond à cette créance. Dans l’hypothèse d’un abandon de cette créance, votre société devra comptabiliser une perte dont le montant correspond au montant de la créance abandonnée, et la société débitrice, quant à elle, devra comptabiliser un profit à hauteur de l’abandon qui lui est consenti ;
• un élément intentionnel : cet élément dépendra de l’examen des circonstances de fait ayant motivé l’abandon réalisé par votre société.

À noter. Les subventions accordées par votre société à une autre société sont assimilées à des abandons de créances. Tel n’est pas le cas, en revanche, des renonciations à recettes.

2 catégories. Il existe 2 catégories d’abandon de créances : les abandons de créances à caractère commercial et les abandons de créances à caractère financier.

Abandon de créances à caractère commercial. L’abandon de créances est à caractère commercial lorsqu’il trouve son origine dans les relations commerciales qui existent entre votre société et la société débitrice, et qu’il est consenti soit pour maintenir des débouchés, soit pour préserver des sources d’approvisionnement. Notez que la circonstance qu'une aide soit motivée par le développement d'une activité qui, à la date d'octroi de cette aide, n'a permis la réalisation d'aucun chiffre d'affaires n’empêche pas que l’aide soit qualifiée de commerciale lorsque les perspectives de développement de cette activité apparaissent, à cette même date, sérieuses.

Exemple. Dans le cadre d’un litige opposant l’administration à une société, le juge de l’impôt a considéré que les sommes versées à une société exploitant un commerce de vente au détail de vêtements par ses 2 fournisseurs, dans le but de conserver les débouchés assurés par l’activité de vente, étaient bien constitutives d’un abandon de créances à caractère commercial.

Abandon de créances à caractère financier. L’abandon de créances est à caractère financier lorsque les éléments suivants présentent un caractère strictement financier :

• nature de la créance (prêt, avances, etc.) ;
• liens existants entre votre société et la société débitrice (hors de toute relation commerciale) ;
• motivations de l’abandon.

Exemple. L’abandon de créances consenti par une société au profit d’une autre société dans le but de mettre un terme aux relations commerciales qu’elles entretenaient est un abandon de créances à caractère financier.

Comment les distinguer ? Dans certains cas, comme par exemple lorsque votre société et la société débitrice entretiennent à la fois des relations commerciales et financières, il peut être délicat de déterminer la nature précise de l’abandon consenti. A cet égard, l’administration précise qu’elle s’attachera principalement aux motivations qui vous ont conduit à abandonner la créance.

Globalement. Retenez que le caractère de chaque abandon résulte de l’examen global de l’ensemble des éléments (de fait ou de droit) relevés au moment où l’aide a été consentie. Il sera tenu compte, par exemple :

• de la nature et du montant de la créance abandonnée ou de la somme versée ;
• des relations qui existent ou qui ont existé entre votre entreprise et l’entreprise débitrice ;
• des motivations vous ayant réellement conduit à abandonner la créance ;
• etc.

Abandon de créance ou provision ? Dans le cadre d’un litige l’opposant à une société, l’administration fiscale lui a refusé la déduction d’une provision pour créance douteuse détenue sur l’une de ses filiales, considérant que dans sa situation, elle aurait dû consentir un abandon de créance, non déductible par nature s’agissant d’une aide financière. Une position non partagée par le juge : puisque l’administration fiscale ne prouve pas que le choix opéré par la société relève d’une gestion anormale, et parce que le risque de non-recouvrement de la créance est avéré au vu de la situation financière de la filiale, le redressement fiscal doit être annulé.

Abandon de créances : quelles conséquences (notamment fiscales) ?

Une charge déductible pour vous. Sous réserve du respect de certaines conditions, l’abandon de créances que vous consentez peut constituer une charge déductible de votre résultat imposable.

À noter. Si vous abandonnez totalement la créance, la charge sera, toutes conditions remplies, totalement déductible. En revanche, si vous consentez un abandon partiel, la charge sera partiellement déductible.

Conditions générales. L’abandon de créances ne sera déductible que si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• comme indiqué précédemment, l’abandon doit constituer un acte de gestion normal ;
• la créance qui est abandonnée ne doit pas constituer un élément du prix de revient des participations que vous détenez dans la société débitrice : cette condition ne sera pas remplie lorsqu’une société abandonne sa créance et reçoit dans le même temps, des titres de la société débitrice. Dans cette situation en effet, l’administration considère qu’il n’y a pas d’abandon de créances : la somme abandonnée ayant en réalité servi à acheter des titres dans la société débitrice.

Déductibilité des seuls abandons à caractère commercial. Si les 2 conditions mentionnées plus haut sont remplies, encore faut-il que l’abandon de créances consenti ait un caractère commercial. En effet, seuls les abandons de créances à caractère commercial sont déductibles. Les abandons de créances à caractère financier ne sont, quant à eux, pas déductibles. Un abandon de créance a, par exemple, été jugé commercial parce qu’il a été réalisé par une société au profit d’une filiale avec laquelle la société réalisait l’essentiel de son chiffre d’affaires et pour laquelle elle rendait des prestations de services. Inversement, le caractère commercial d’un abandon de créance a été refusé parce que la société qui a consenti l’abandon ne réalisait qu’un faible chiffre d’affaires avec l’entreprise qui bénéficié de cet abandon.

Intérêt de l’exploitation : une précision. Actuellement, les abandons de créance à caractère commercial accordés par une entreprise à une autre sont déductibles y compris lorsqu’ils ne sont pas accomplis dans l’intérêt de l’exploitation de l’entreprise qui le consent s’ils interviennent dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou de redressement judiciaire, sans conditions ni limites ; corrélativement, un tel abandon est imposable au niveau de l’entreprise qui le reçoit.

Même chose… Le même régime fiscal s’applique aux abandons de créance consentis à compter du 1er janvier 2021 en application d’un accord constaté ou homologué par le juge dans le cadre d’une procédure de conciliation.

Exception. Comme pour tout principe, il existe une exception permettant la déduction des aides à caractère autre que commercial, dès lors qu’elles sont consenties :

• à une entreprise à l’occasion d’une procédure de conciliation résultant d’un accord constaté ou homologué par le Président du Tribunal de commerce ;
• ou à une entreprise à l’encontre de laquelle est ouverte une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire, de liquidation judiciaire ou toute autre procédure d’insolvabilité.

Une déduction encadrée. Dans cette hypothèse, la somme abandonnée sera déductible de votre résultat imposable à hauteur :

• du montant de la situation nette négative de la société bénéficiaire de l’abandon ;
• et pour le montant qui pourrait excéder cette situation nette négative, à proportion de la participation au capital de la société bénéficiaire qui est détenue par d’autres sociétés que la vôtre.

Un produit pour la société qui bénéficie de l’abandon. En consentant l’abandon de créances, vous constatez une charge déductible de votre résultat imposable. A l’inverse, la société qui bénéficie de l’abandon doit constater un profit correspondant au montant des sommes abandonnées, profit qui doit être pris en compte pour le calcul de son résultat imposable.

À noter. Il existe des règles particulières, non développées ici, qui viennent encadrer certains abandons de créances à caractère financier consentis par les sociétés mères à leurs filiales.

ZRCV : une exonération de CFE pour qui ? Pour quoi ?

Une exonération temporaire. Pour les impositions établies au titre des années 2020 à 2026, les entreprises qui exercent certaines activités dans les zones de revitalisation des centres-villes (ZRCV) peuvent bénéficier d’une exonération (totale ou partielle) de cotisation foncière des entreprises (CFE).

Pour qui ? Cet avantage fiscal est réservé aux micro-entreprises, ainsi qu’aux petites et moyennes entreprises, c’est-à-dire celles :

• qui emploient moins de 250 salariés ;
• qui ont un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ ou un total de bilan inférieur à 43 M€.

Pour quelles activités. L’exonération de CFE est réservée aux entreprises qui exercent une activité commerciale ou artisanale.

Une activité commerciale. Par activité commerciale, on entend :

• les commerces dont l’objet est d’acheter, en vue de les revendre (sans transformation ou avec transformations mineures ou usuelles, telles qu’un reconditionnement), toutes matières premières et tous produits fabriqués ;
• les entreprises de vente de services, dès lors qu’il s’agit d’établissements destinés à fournir le logement et la nourriture (hôtels, restaurants, cafés, etc.).

Une activité artisanale. La liste des activités artisanales concernées est disponible ici, en annexe.

Des exclusions. Ne sont donc pas concernés par cet avantage fiscal les professionnels qui exercent :

• une activité industrielle ;
• une activité de nature civile : gestion de patrimoine immobilier, gestion de portefeuilles de valeurs mobilières, construction-vente d’immeuble ;
• une profession libérale : médecin, avocat, expert-comptable, géomètre, architecte, etc. ;
• une activité de débitant de tabac ;
• une activité agricole ou de la pêche.

Une localisation géographique. L’exonération de CFE ne s’applique qu’aux immeubles situés en ZRCV. La liste des communes concernées est disponible ici.

Fin de l’avantage. Cette exonération cesse de s’appliquer à compter du 1er janvier de l’année suivant celle au cours de laquelle il n’est plus exercé d’activité commerciale ou artisanale au sein de l’établissement.

Un cumul ? Si l’entreprise peut bénéficier soit de cette exonération de CFE, soit d’un autre dispositif d’exonération (entreprise implantée en ZAFR, reprise d’entreprise en difficultés, etc.), elle devra faire un choix : si elle opte pour l’exonération des biens situés en zone de revitalisation des centres-villes, son choix sera irrévocable.

Un plafonnement. Cet avantage fiscal est soumis au plafonnement applicable en matière de réglementation européenne sur les aides de minimis.

ZRCV : comment bénéficier de l’exonération

Une délibération de la commune. Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, encore faut-il que la commune ou que l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) sur le territoire desquels sont implantés les immeubles ait délibéré en ce sens. Cette délibération doit être prise avant le 1^er octobre d’une année donnée pour s’appliquer à partir du 1er janvier de l’année suivante.

Une déclaration. Pour bénéficier de cette exonération de CFE, l’entreprise doit déclarer au service des impôts du lieu de situation des biens, avant le 1^er janvier de l'année au titre de laquelle l'exonération est applicable et suivant un modèle établi par l'administration, les éléments d'identification du ou des immeubles concernés. Le modèle est accessible sur le site www.impots.gouv.fr. Par exception, il est possible de formuler sa demande d’exonération sur papier libre.

En l’absence de déclaration dans le délai requis, l’exonération ne sera pas accordée au titre de l’année concernée.

Un cumul ? Si l’entreprise peut bénéficier soit de cette exonération de taxe foncière, soit d’un autre dispositif d’exonération (entreprise implantée en ZAFR, reprise d’entreprise en difficultés, etc.), elle devra faire un choix : si elle opte pour l’exonération des biens situés en zone de revitalisation des centres-villes, son choix sera irrévocable.

Un plafonnement. Cet avantage fiscal est soumis au plafonnement applicable en matière de réglementation européenne sur les aides de minimis.

ZRCV : comment bénéficier de l’exonération

Une délibération de la commune. Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, encore faut-il que la commune ou que l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) sur le territoire desquels sont implantés les immeubles ait délibéré en ce sens. Cette délibération doit être prise avant le 1^er octobre d’une année donnée pour s’appliquer à partir du 1^er janvier de l’année suivante.

Une déclaration. Pour bénéficier de cette exonération de taxe foncière, l’entreprise doit déclarer au service des impôts du lieu de situation des biens, avant le 1^er janvier de l'année au titre de laquelle l'exonération est applicable et suivant un modèle établi par l'administration, les éléments d'identification du ou des immeubles concernés. Le modèle est accessible sur le site www.impots.gouv.fr. Par exception, il est possible de formuler sa demande d’exonération sur papier libre.

En l’absence de déclaration dans le délai requis, l’exonération ne sera pas accordée au titre de l’année concernée.