Marchand de listes : une profession immobilière réglementée

Le marchand de listes… Le marchand de listes est un professionnel de l'immobilier dont l'activité consiste à proposer des listes de logements à louer ou à vendre.

… un agent immobilier ? Le marchand de listes n’est pas un agent immobilier au sens classique du terme. Par contre, il peut très bien être à la fois un marchand de liste et un agent immobilier. D’où la difficulté, parfois, de différencier ces 2 professions.

La différence pratique. Contrairement à un agent immobilier « classique », le marchand de listes n’a aucun rôle d’intermédiaire entre les parties.

La différence juridique. Le rôle distinct entre le marchand de listes et l’agent immobilier se matérialise par la carte professionnelle. Un agent immobilier aura, en effet, une carte professionnelle portant la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce » tandis que le marchand de listes aura une carte professionnelle mentionnant « marchand de listes ».

À noter. Très souvent, en pratique, un marchand de liste, en complément de la carte professionnelle portant mention « marchand de listes » aura une carte complémentaire avec la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce ».

Comment obtenir la carte professionnelle ? La carte professionnelle est délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI). 

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Carte d’agent immobilier : comment l’obtenir ? »

Absence de carte professionnelle. Si quelqu’un exerce l’activité de marchand de listes sans posséder de carte professionnelle, même s’il précise dans ses conditions générales qu’il n’est ni une agence immobilière, ni un courtier en immobilier, il peut être condamné pour exercice illégal de la profession de marchand de listes.

Marchand de listes : des obligations contractuelles !

2 contrats. Dans le cadre de son activité, le marchand de listes va conclure 2 contrats : le premier avec le vendeur, le second avec l’acquéreur.

1 contrat avec le vendeur. Tout d’abord, le marchand de liste va conclure un contrat avec la personne qui souhaite vendre son bien immobilier. Aux termes du contrat, le vendeur doit obligatoirement accorder l’exclusivité de son bien au marchand de listes, pendant une durée limitée : cette clause, légale, lui interdit de diffuser seul des annonces ou de louer son bien par tout autre moyen.

Inscription sur la liste. Une fois le contrat signé, le marchand de listes peut inscrire le bien immobilier sur la liste qu’il vendra par la suite.

1 contrat avec l’acquéreur. Pour vendre sa liste à un client, le marchand de listes va conclure un contrat de vente avec ce dernier. Le contrat doit contenir les informations suivantes :

• la nature de la prestation et le rappel des obligations professionnelles du marchand de listes ;
• les caractéristiques du bien recherché par l’acquéreur et sa situation géographique (mentions de la surface, du nombre de pièces, le loyer maximum, la situation géographique, etc.) :
• la durée de la prestation (cette information détermine le moment à partir duquel le marchand de listes est en droit d’exiger une somme d’argent de son client : la remise d’une seule liste autorise un paiement immédiat ; l’accès à une liste pendant une période déterminée impose un paiement à l’expiration des consultations successives) ;
• les modalités de remboursement, pour le cas où la prestation fournie au client n’est pas conforme aux termes du contrat.

Bon à savoir. Le contrat doit expressément mentionner l’interdiction pour le marchand de listes de recevoir un paiement quelconque avant la parfaite et complète exécution de sa prestation.

Attention ! S’il ne vend pas une liste conforme aux critères demandés par le client (et payés), le marchand de listes peut être condamné à un remboursement total ou partiel pour non-respect des termes du contrat.

Liste vendue. Le client, moyennant le versement d'une somme généralement forfaitaire, peut alors consulter des listes de logements, avec les coordonnées de leurs propriétaires.

Prise de contact. L’acquéreur prend directement contact avec le propriétaire pour l’organisation des visites et, le cas échéant, la conclusion de la transaction. L’acquéreur de liste n’a donc aucune garantie quant à l’obtention du logement sélectionné. Le marchand de listes n’a aucun rôle d’intermédiaire entre les parties.

Registre. Le marchand de listes doit inscrire les contrats sur un registre spécial qui répertorie et numérote tous les contrats signés. Ce registre spécial doit être conservé pendant 10 ans.

Les sanctions. Le marchand de listes peut faire l’objet de sanctions pénales et civiles (emprisonnement et amendes) mais également disciplinaires. En outre, il ne doit pas se rendre coupable de pratiques commerciales trompeuses en laissant par exemple croire au client qu’il traite avec une agence immobilière : il ne peut, en effet, vendre que les coordonnées du propriétaire, n’étant pas détenteur d’un mandat de mise en location ou en vente du bien proposé !

Liens de nature juridique et/ou capitalistique : quelle information ?

Principe. Lorsque vous proposez les services d’une entreprise, vous devez informer votre client des éventuels liens directs de nature capitalistique ou des liens de nature juridique que vous avez ou entretenez avec cette entreprise. L’objectif est la totale transparence envers votre clientèle.

Sur qui pèse l’obligation ? Cette obligation s’applique aux représentants légaux ou statutaires de l’agence immobilière. Mais elle s’applique également aux salariés et agents commerciaux de l’agence, ainsi qu’aux dirigeants des succursales, etc.

Sanctions. En cas de non-respect de cette obligation, il est prévu une peine de 6 mois de prison accompagnée du paiement d’une amende de 7 500 €.

Exemple 1. Si vous êtes rémunéré par une banque pour lui adresser vos clients qui veulent conclure un contrat de prêt, vous devez informer vos clients de vos liens avec cette banque.

Exemple 2. Lorsque vous conseillez à un client de remettre au goût du jour son bien pour lui permettre de le vendre plus rapidement et que vous le renvoyez vers une société de décoration dirigée par la femme de l’un de vos salariés, vous devez également informer votre client de ce lien.

Liens de nature juridique et/ou capitalistique : qui, comment et quand ?

Informer qui ? Ce sont bien sûr vos clients que vous devez avertir de la présence d’un lien de nature capitaliste ou juridique avec l’entreprise vers laquelle vous les renvoyez.

Comment les informer ? L’information doit être faite par écrit, dans des termes clairs et compréhensibles. Cet écrit doit être rédigé en double exemplaire.

À quel moment ? L’information doit être délivrée avant la conclusion de tout contrat entre l’entreprise et votre client.
 

Agent immobilier : les mentions générales

2 types d’obligations. Dans le cadre de votre activité, vous devez respecter des obligations générales précontractuelles qui s’imposent à tout professionnel, mais également des obligations plus spécifiques liées à votre métier.

Des obligations générales précontractuelles... Comme pour toutes les professions, des mentions obligatoires s’imposent à vous dans la rédaction de vos documents de travail, qu’il s’agisse de contrats, de correspondances, d’affichages publicitaires, etc. Vous devez notamment informer vos clients, de manière lisible et compréhensible, des caractéristiques du service que vous proposez, du prix de votre service, du droit de rétraction dont ils bénéficient, etc.

Agent immobilier : les mentions obligatoires spécifiques

Des obligations spécifiques... En surplus des obligations générales d’informations précontractuelles, vous avez des obligations plus spécifiques liées à votre métier. Il faut ici distinguer celles qui impactent vos divers documents de travail et celles relatives à l’activité que vous exercez (vente, location, syndic, etc.).

S’agissant de vos documents. Tous vos documents, contrats et correspondances à usage professionnel doivent comporter des mentions obligatoires et notamment le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle, le nom de l’agence immobilière pour laquelle vous travaillez, le cas échéant, les coordonnées du représentant légal, le nom et l’adresse du garant.

S’agissant de votre activité. Vous devez également indiquer l’activité que vous exercez, à savoir :

• « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ;
• « Gestion immobilière » ;
• « Syndic de copropriété » ;
• « Marchand de listes » ;
• « Prestations touristiques ».

Dans votre agence. Vous êtes tenu d’apposer en évidence, dans votre agence, une affiche indiquant :

• le numéro de la carte professionnelle ;
• le montant de la garantie ;
• la dénomination et l'adresse du consignataire ou du garant.

Si vous recevez des fonds de vos clients. Les titulaires de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de listes » doivent également indiquer sur cette affiche la mention suivante : « Tous les versements ou remises doivent donner lieu à la délivrance d'un reçu. Ce reçu est conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, et du ministre de l'économie et des finances. Un double du reçu demeure dans un carnet de reçus ». Vous devez, en outre, mentionner le nom de l’établissement bancaire et le numéro de compte séquestre affecté aux dépôts de fonds des clients.

Compte séquestre. Les titulaires de la carte « Transaction » sont, en effet, tenus d’ouvrir un compte spécial à son nom auprès d’un établissement bancaire appelé « compte séquestre ». Ce compte est affecté à tous les versements et remises effectués par les clients à l’occasion des opérations d’entremise.

Inversement. Les personnes ayant souscrit une déclaration indiquant qu’elles ne perçoivent aucun fonds, ou valeur, doivent reproduire cette disposition de façon très claire (cette mention doit figurer sur tous les documents et correspondances à usage professionnel).

Démarchage. Si vous démarchez un client à domicile, certaines informations sont à porter obligatoirement à la connaissance de votre client, et notamment :

• vos coordonnées et votre identité : statut et forme juridique, coordonnées permettant d'entrer en contact rapidement et de communiquer directement avec vous, le numéro d'inscription au registre du commerce et des sociétés, votre numéro individuel d'identification à la TVA, le numéro de votre carte professionnelle ;
• l’attestation liée à la garantie financière et l’assurance de responsabilité professionnelle, les coordonnées de l'assureur ou du garant ainsi que la couverture géographique du contrat ou de l'engagement ;
• les caractéristiques essentielles de votre prestation de service ;
• etc.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Conclure un contrat suite à un démarchage : ce qu’il faut savoir »

Sanctions. Le non-respect de la réglementation des mentions obligatoires relève de la pratique commerciale trompeuse.

Liens capitalistiques. Vous devez informer vos clients des liens de nature capitalistique et/ou juridique que vous pouvez avoir une entreprise dont vous proposez les services à votre client.

Sanctions. Si vous ne mentionnez pas ces liens, vous risquez d’être condamné à 6 mois de prison et au paiement d’une amende de 7 500 €.

TRACFIN : l’agent immobilier potentiellement concerné

Un objectif. L’objectif du dispositif TRACFIN est de lutter contre le blanchiment d’argent provenant d’opérations douteuses et illicites. Et le secteur immobilier est particulièrement concerné par cette lutte puisque certaines opérations sont propices au blanchiment d’argent. Lesquelles ?

Des activités sensibles ? Les agents immobiliers, titulaires de la carte « Transaction sur immeubles et fonds de commerce » sont concernés par le dispositif de lutte contre le blanchiment d’argent pour les opérations portant sur :

• l’achat et la vente de biens immobiliers ;
• l’achat, la vente de fonds de commerce et de parts de sociétés immobilières ;
• la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
• l’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
• les contrats de vente de biens immobiliers à temps partagé ;
• la transaction locative, si le montant des loyers mensuels est égal ou supérieur à 10 000 €.

TRACFIN : ce que doit faire l’agent immobilier

Une obligation... Dans le cadre du dispositif TRACFIN, de nombreuses obligations s’imposent aux agents immobiliers. Lesquelles ?

… de vigilance. Avant d’entrer en relation d’affaires, vous devez vérifier l’identité du client selon les critères légalement déterminés, et comprendre l’objet et la nature de la relation d’affaires :

• si votre client est un particulier, vous devez vérifier son identité au moyen d’un document officiel en cours de validité comportant sa photographie, ainsi que relever et conserver ses nom, prénoms, date et lieu de naissance, ainsi que la nature, les date et lieu de délivrance du document, les nom et qualité de l’autorité ou de la personne qui a délivré le document ;
• si votre client est une société, vous devez vérifier et conserver la copie de tout acte ou extrait de registre officiel datant de moins de trois mois, constatant la dénomination, la forme juridique, l’adresse du siège social et l’identité des associés et dirigeants sociaux.

Bon à savoir. Pendant toute la durée de la relation d’affaires, les éléments d’information susceptibles d’être recueillis aux fins d’évaluation des risques de blanchiment de capitaux peuvent être :

• le montant et la nature des opérations envisagées, la provenance des fonds, la destination des fonds, la justification économique déclarée par le client ou le fonctionnement envisagé du compte ;
• pour les particuliers : la justification de l’adresse du domicile à jour au moment où les éléments sont recueillis, les activités professionnelles actuellement exercées, les revenus et tout élément permettant d’estimer les autres ressources et d’apprécier le patrimoine ;
• pour les sociétés : la justification de l’adresse du siège social, les statuts, les mandats et pouvoirs et tout élément permettant d’apprécier la situation financière.

Et particulièrement… Soyez vigilant quant à la banque émettrice du moyen de paiement utilisé, sa situation géographique, la capacité économique du titulaire du compte, l’identité du payeur et celle du bénéficiaire ainsi que les liens existant entre eux, etc.

Quelques critères d’alerte… Un achat d’un montant important sans prêt, un achat réalisé au moyen de fonds provenant de l’étranger, une disproportion évidente entre le montant du bien acheté et les revenus (du moins apparents) de l’acheteur, un montage juridique particulièrement complexe… sont autant de signaux qui peuvent motiver l’envoi d’une déclaration de soupçon.

Attention. L’intervention d’une banque, d’un notaire, d’un avocat, etc., ne vous dispense pas de vos obligations au regard de la déclaration de soupçon.

Droit à commission : un engagement effectif

Un mandat. Le montant de votre rémunération, ainsi que l’indication de celui ou celle qui en aura la charge, doivent impérativement être mentionnés dans un mandat (la fixation des honoraires ne peut découler d’un autre acte que le mandat). Il est donc interdit de percevoir d’autre rémunération que celle prévue au mandat, ce qui nécessite, bien entendu, la signature d’un mandat avec votre client.

Quel mandat ? Vous pouvez faire signer à votre client un mandat simple ou un mandat exclusif :

• un mandat simple permet à votre client de vendre le bien immobilier soit par lui-même, soit par l’intermédiaire de plusieurs professionnels : dans ce cas, votre rémunération ne sera due que dans le cas où vous pourrez justifier que votre travail a permis la réalisation de la vente ;
• un mandat exclusif prévoit qu’un seul agent immobilier s’occupe de la vente et de toutes les démarches annexes : dans ce cas, le vendeur peut procéder à la transaction par lui-même, mais il devra tout de même vous verser une somme égale au montant de la commission prévue au mandat.

Bon à savoir. Le mandat doit mentionner le nom et la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier pour son compte. À défaut, il est nul.

Mais ce n’est pas suffisant. L’acte d’entremise (achat, vente, location) qui ouvre droit à rémunération, ne se limite pas à rapprocher les parties et à soumettre à leur signature l’acte sous seing privé (contrat de location ou avant-contrat de vente). Encore faut-il que l’opération d’entremise ait été réalisée conformément au respect des règles prévues par la Loi Hoguet…

Concrètement. Vous devez être en mesure de respecter l’ensemble des critères suivants :

• la détention d’un mandat préalablement à toute négociation ;
• une opération effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement du vendeur et de l’acheteur ;
• un engagement qui ne doit plus être soumis à une faculté de dédit ou à la réalisation de conditions suspensives : il faut savoir, à ce sujet, que la condition suspensive entraîne le gel de l’exécution du contrat jusqu’au jour de la réalisation de l’évènement déterminant, tel que l’obtention du prêt ; si cet évènement ne se réalise pas, le contrat devient nul (sauf s’il est établi que la non-réalisation de l’évènement en cause est de la faute de la personne à qui la condition suspensive s’applique) ;
• une signature de l’acte authentique régularisant la vente du bien immobilier (cet acte doit contenir une mention relative à votre rémunération ; à défaut, elle n’est pas due).

Illustration pratique. Un agent immobilier a été mandaté par un client pour vendre sa maison. Mais, 15 jours après, le client a résilié le mandat. Et l’agent a appris, 2 mois plus tard, que le bien a été vendu, sans intermédiaire, à un acheteur qui l’avait à l’époque contacté via une annonce en ligne qu’il avait publiée. L’agent a alors réclamé une indemnité à son ex-client : aux termes du mandat, une indemnité était, en effet, due si le bien était vendu, même après l'expiration du mandat, à un acquéreur dont les coordonnées, récupérées grâce aux annonces publicitaires, avaient été transmises au client. À raison, selon le juge.

Droit à commission : une participation active

Une nécessité. Vous devez avoir participé activement aux négociations afin d’aboutir à la réalisation de l’opération. Il ne suffit donc pas que vous ayez trouvé le client et que vous vous soyez borné à donner de simples renseignements.

Concrètement. Il faut que vous ayez mené l’opération à bonne fin en négociant les conditions essentielles du contrat. Notez que vos diligences peuvent être reconnues malgré l’absence de conclusion effective de l’opération : des indemnités compensant vos honoraires peuvent alors vous être allouées si le mandant ou l’acquéreur vous ont évincé ou si l’acquéreur refuse fautivement de finaliser la vente.

Pensez à la clause pénale ! Le client qui refuse sans motif sérieux de signer une vente conforme aux prévisions du mandat que vous avec signé avec lui ne respecte pas ses obligations. Il vous prive donc de la commission à laquelle vous pouvez prétendre. Mais cela suppose qu’une « clause pénale » soit effectivement stipulée dans le mandat. À défaut de clause pénale dans le mandat, aucune réparation ne saurait vous être attribuée. De quoi inciter à insérer une clause pénale dans vos mandats !

Devoir de conseil : de quoi s’agit-il ?

Un devoir de conseil… Concrètement, il s’agit d’un devoir d’information qui consiste à attirer l’attention de votre interlocuteur sur un sujet bien précis (voir les exemples ci-dessous). L’information transmise doit être loyale et claire.

… à l’égard de qui ? Vous êtes, bien sûr, redevable d’un devoir de conseil à l’égard de votre client, c’est-à-dire de la personne qui vous a donné un mandat pour vendre, acheter ou encore louer un bien.

Attention ! Vous êtes également redevable d’un devoir de conseil à l’égard de la personne qui ne vous a pas mandaté, dès lors que vous procédez à la rédaction du compromis de vente.

Tenir compte des circonstances. Votre devoir de conseil va être plus ou moins étendu selon les cas. Ainsi, même si vous êtes redevable d’un devoir de conseil à l’égard de tous vos clients, même professionnels, cette obligation pourra être appréciée différemment et notamment être moins étendue si votre client a, par exemple, une expérience des affaires.

Conseil juridique ? En tant que rédacteur du compromis de vente, vous n’êtes pas tenu aux obligations d'un conseil juridique ou financier, ni investi d'une mission d'expert. Ainsi, un agent immobilier ne commet aucune faute s’il n’a pas vérifié l'existence d'une stricte concordance du classement de l'hôtel avec la réglementation se rapportant à ce classement.

Professionnel de la construction ? L’agent immobilier n’est pas non plus un professionnel de la construction. Sachez qu’à ce titre, un agent immobilier ne peut pas être condamné au titre de son devoir de conseil pour ne pas avoir vérifié si les travaux effectués sont conformes à ceux prescrits dans le permis de construire dont il ignorait l’existence.

Pour la petite histoire. Il a été jugé qu’un agent immobilier n’était pas responsable de l’aléa locatif auquel peut se trouver confronté l’acheteur d’un bien immobilier qu’il a orienté.

Dans cette affaire, l’acheteur d’un appartement situé en résidence locative estimait avoir été mal conseillé par l’agent immobilier, puisque la demande locative avait nettement baissé depuis l’achèvement de son bien.

La réponse du juge. Le juge a écarté toute responsabilité de l’agent immobilier en estimant :

• que l’acheteur ne pouvait se méprendre sur la portée de la brochure promotionnelle qu’il a reçue avant l’achat, qui n’était destinée qu’à faire état du potentiel locatif du bien sans garantir le taux de rentabilité et la sécurité de l’investissement, dont la part d’aléa demeurait irréductible ;
• que ni le vendeur ni l’agent immobilier n’étaient en mesure de prévoir la défaillance de l’exploitant locataire de l’appartement avant le déclenchement, par la suite, de la crise économique ayant touché le secteur d’activité des résidences hôtelières.

Devoir de conseil : illustrations pratiques

Illustrations. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples qui permettent d’illustrer votre devoir de conseil.

Au préalable. Vous devez tout d’abord vous tenir informé de l’évolution du droit en vigueur et notamment faire attention aux impacts sur votre activité de toute nouvelle Loi ou décision de jurisprudence.

Visitez le bien ! Vous devez vous assurer que la description du bien que vous indiquez sur le compromis de vente est conforme à la réalité. Pour cela, visitez le bien mis en vente ! Cette visite peut également vous permettre d’attirer l’attention du vendeur ou des acquéreurs sur des points qui vous auraient échappé si vous n’aviez pas visité le bien.

Vérifiez vos informations ! Vous devez ensuite vérifier les déclarations des clients et surtout celles qui conditionnent la validité ou l’efficacité du compromis rédigé. Un agent immobilier a notamment été condamné pour ne pas avoir vérifié les déclarations de son client alors qu’il pouvait aisément le faire en consultant Infogreffe ou le Bodaac.

Donnez vos informations… par écrit ! Un agent immobilier a été condamné pour ne pas avoir donné une information importante à un client. Pourtant, le professionnel de l’immobilier assurait l’avoir donné par oral au client. Pour éviter des problèmes de preuve, conservez un écrit prouvant que vous avez délivré toutes les informations en votre possession.

Tenez compte des projets d’urbanisme ! Une vente réalisée par l’entremise d’un agent immobilier a été annulée parce que les vendeurs n’avaient pas informé les acquéreurs de la construction à venir d’une rocade à 50 mètres de la maison vendue. Les vendeurs avaient alors considérés que l’agent immobilier avait manqué à son devoir de conseil. Ce que ce dernier avait nié : les vendeurs n’avaient aucunement besoin de son conseil pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait les acheteurs. De plus, il ne pouvait rien leur apprendre qu'ils ne sachent déjà puisqu’ils étaient au courant de l’existence de la rocade à venir. Enfin, mandataire des vendeurs et non des acquéreurs, il ne pouvait agir contre leurs intérêts et contre leur volonté de dissimuler la construction de la rocade en la révélant aux acquéreurs. Mais le juge a donné raison aux vendeurs : au titre de son devoir de conseil, l’agent immobilier aurait dû informer les vendeurs de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade. Ne l’ayant pas fait, il a effectivement manqué à son devoir de conseil.

Limiter votre devoir d’information ? Un juge a considéré qu’un agent immobilier n’avait pas manqué à son devoir de conseil, en n’informant pas l’acquéreur de la présence d’un projet d’éoliennes près de la maison achetée. Selon l’acquéreur, au titre des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes », l’agent immobilier aurait dû l’informer de l’existence de ce projet. « Faux » a répondu l’agent immobilier : les informations dont il devait informer l’acquéreur au titre des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » étaient strictement énumérées. Or, aucun ne mentionnait les projets d’éoliennes. Dès lors, il n’avait pas manqué à son devoir d’information. Ce qu’a confirmé le juge.

A noter. Dans la pratique, il est bien sûr conseillé d’avertir les acquéreurs des projets de parcs éoliens se trouvant à proximité des biens que vous leurs faites visiter. Pour en avoir connaissance, il faut que vous consultiez (et maitrisiez) le plan local d’urbanisme !

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : maîtriser le plan local d’urbanisme (PLU)

Prix. Vous devez être loyal lorsque vous donnez une information et notamment en ce qui concerne le prix. Ainsi, un agent immobilier n’a pas pu percevoir ses honoraires car il n’avait pas donné une information loyale sur la valeur du bien alors que le prix demandé était manifestement sous-évalué sans raison. De la même manière, un agent immobilier a récemment été condamné au versement d’une indemnisation pour avoir gonflé l’estimation de la valeur d’une maison à vendre dans le but de convaincre les vendeurs d’acquérir un autre bien.

Destination finale. Vous devez vous assurer que le bénéficiaire de l’opération pourra réaliser son projet final. Pour cela, procédez à toutes les démarches nécessaires et notamment consultez le titre de propriété du vendeur.

Présence d’un notaire. Sachez que vous êtes tenu à un devoir de conseil, même en présence d’un notaire. C’est ainsi qu’un agent immobilier a engagé sa responsabilité : il n’avait pas vérifié que le bien était conforme à la destination finale souhaitée par les acquéreurs. Il a été condamné alors même que le notaire avait fait signer une clause de reconnaissance de conseil aux acquéreurs.

Combles aménagés. La mention de l’existence de combles aménagés ne doit pas être sous-estimée. Sachez qu’un agent immobilier a été condamné pour ne pas s’être assuré que la résistance du plancher était suffisante pour pouvoir aménager les combles sans faire de travaux supplémentaires.

Vices cachés. Vous n’êtes, bien sûr, pas tenu de vérifier l’absence de vices cachés non-apparents.

Si vous rédigez un compromis... Lorsque vous rédigez un compromis de vente, vous êtes tenu à un devoir d’efficacité de l’acte. C’est à ce titre qu’un agent immobilier a été condamné à des dommages-intérêts : il avait inscrit une mauvaise superficie du bien vendu sur le compromis et oublié l’existence d’une servitude, erreurs qui auraient été évitées s’il avait consulté le titre de propriété du vendeur.

Agent immobilier : une garantie nécessaire

Garantie financière. Strictement encadrée par la Loi, la garantie financière sert au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés sur votre compte. Obtenir une garantie financière est donc une des conditions pour pouvoir recevoir la carte professionnelle. Mais ce n’est pas une condition essentielle…

Une « obligation facultative » ? Si vous déclarez sur l’honneur ne pas avoir l’intention de détenir des fonds, cette garantie est facultative.

Qui est garant ? Il existe 2 types d'organismes habilités à donner leur garantie à l’agent immobilier :

• la Caisse des Dépôts et des Consignations (CDC) ;
• les organismes agréés (entreprises d’assurance, établissements de crédits et sociétés de financement).

La CDC est le garant. Dans ce cas, votre garantie résulte d’une consignation déposée dans un compte ouvert à la CDC, spécialement affecté aux fins de votre activité. Attention, votre compte doit être divisé en 2 sous-comptes :

• l’un affecté au remboursement ou à la restitution des versements et remises ;
• l’autre affecté au paiement de la publicité obligatoire lorsque la garantie cesse et, le cas échéant, à la rémunération de l’administrateur judiciaire.

À noter. Si la consignation que vous avez effectuée devient inférieure aux frais de votre activité, la CDC vous notifie cet état de fait. Vous avez alors 3 jours francs à compter de la notification pour verser le complément.

Un organisme agréé est le garant. La garantie ne peut provenir que d’un engagement écrit. Ce dernier doit mentionner le montant, la durée, les conditions de rémunération du garant, les modalités du contrôle qu’il exerce ainsi que, le cas échéant, les contre-garanties qu’il exige.

Quel montant ? La garantie doit être au moins égale à 110 000 €. Elle peut être ramenée à 30 000 € pour les 2 premières années d’activité, sauf si le représentant de la société a déjà été soumis aux dispositions réglementant la profession d’agent immobilier.

L’attestation de garantie. L’organisme qui vous délivre la garantie doit également vous fournir une attestation de garantie. La CDC ne peut délivrer l’attestation que sur production d’un relevé délivré par un expert-comptable ou un comptable agréé indiquant :

• pour les personnes morales demandant la carte « Transactions », le montant maximal des fonds reçus à ce titre au cours de l’année et le chiffre d’affaires de la dernière année ;
• pour les personnes demandant la carte « Gestion immobilière », le montant total des fonds reçus et le montant maximal des fonds détenus au cours de l’année.

À noter. Au moment de la demande d’attestation, vous devez présenter le registre-répertoire, le compte bancaire spécial et le registre des mandats.

Garantie financière : quelle application ?

Mise en jeu de la garantie. Lorsque vous vous trouvez en incapacité de rembourser un créancier, vous êtes alors considéré comme défaillant. Le créancier peut alors faire jouer la garantie financière à son profit.

Comment ? La défaillance se constate par une mise en demeure de payer qui est suivie soit d’un refus de payer de votre part, soit d’un silence pendant 1 mois. Le garant a alors 3 mois pour payer (à défaut, il pourra devoir des intérêts moratoires au taux légal) si la créance est certaine, liquide et exigible. Lorsque la garantie provient d’une consignation auprès de la CDC, cette dernière doit prévenir la CCI quand lui est présentée une demande de paiement.

Fin de la garantie. Elle cesse dans plusieurs cas, notamment en cas de :

• dénonciation du contrat de garantie ;
• expiration du contrat de garantie ;
• cessation d’activité.

Attention. Votre garantie ne cesse que 3 jours francs après la publication d’un avis dans un journal paraissant dans le département où est situé le siège de votre entreprise. Cet avis mentionne le délai de 3 mois afin que les créanciers soient clairement informés de la situation.

Obligation d’information. Lorsque la garantie prend fin, le garant doit, par lettre recommandée avec AR, informer :

• les personnes qui ont effectué des versements et remises, dont les noms et adresses figurent sur un registre-répertoire ;
• les personnes qui ont donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats ;
• le cas échéant, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance, lorsque le titulaire de la carte est un syndic de de copropriété ou un gérant de société.

Exception. L’obligation d’information est considérée comme accomplie lorsque la fin de la garantie s’accompagne d’un changement de garant qui reprend tous les effets de la garantie qui cesse, l’avis publié dans le journal valant information. Il n’y a alors pas besoin d’informer les personnes susvisées par lettre recommandée avec AR.

À noter. Dans tous les cas, la lettre doit mentionner le délai de production des créances (3 mois), ce délai débutant à compter de la réception de la lettre.

À noter (bis). Lorsque la garantie résulte de la consignation, la publicité effectuée en vue de prévenir les créanciers est accomplie par l’administrateur judiciaire ou par le président du tribunal judiciaire, le cas échéant.

Agent immobilier : une profession réglementée

C’est qui ? Un agent immobilier est un intermédiaire professionnel rémunéré qui met en relation 2 ou plusieurs personnes dans le cadre d’un achat, d’une vente, d’une location immobilière. En plus de cette activité de mise en relation, l’agent immobilier exerce la profession de mandataire ainsi qu’éventuellement celle de gestionnaire et d’administrateur d’immeubles. Cette activité fait l’objet d’une réglementation précise. Laquelle ?

Une réglementation précise. L’activité d’agent immobilier est réglementée par la Loi « Hoguet ». L’agent immobilier (qui peut tout aussi bien être une personne physique ou une société) est un « commerçant » au sens juridique du terme puisqu’il doit en respecter toutes les obligations (inscription au registre du commerce et des sociétés, tenue d’une comptabilité, etc.).

Pour des activités précises. Sont visées par cette réglementation les activités suivantes, de sorte qu’elles ne peuvent être exercées que par un agent immobilier dûment autorisé, et détenteur d’une carte professionnelle, et pour autant qu’elles soient exercées à titre habituel :

• l’achat, la vente, l’échange, la location, la sous-location d’immeubles bâtis ou non bâtis, meublés ou non meublés ;
• l’achat, la vente, la location-gérance de fonds de commerce ;
• la souscription, l’achat, la vente de titres de sociétés immobilières ;
• la gestion immobilière ;
• l’administration d’immeubles.

Exclusion. Ne sont pas concernées par la réglementation, les personnes qui exercent à titre exceptionnel l’activité d’intermédiaire immobilier. Plus exactement, sont notamment exclus :

• les membres des professions qui font l'objet d’une réglementation particulière (notaire, avocat, etc.) ;
• les personnes qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens immobiliers sur lesquels elles ont des droits (propriétaire, usufruitier, nu-propriétaire, etc.) ;
• les personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs ;
• les organismes de placement collectif immobilier, organismes professionnels de placement collectif immobilier, sociétés civiles de placement immobilier et à leurs sociétés de gestion, sauf lorsqu'elles gèrent des actifs immobiliers faisant l'objet de mandats de gestion spécifiques.

Sanctions. En cas de non-respect de la réglementation, l’agent immobilier risque diverses sanctions, notamment :

• 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (activité immobilière exercée sans être titulaire de la carte professionnelle ou après refus de la restituer, utilisation frauduleuses de la dénomination d’« agent immobilier », de « syndic de copropriété » et d’« administrateur de biens » titres professionnels, par exemple) ;
• 5 ans d’emprisonnement et 375 500 € d’amende (escroquerie par exemple) ;
• 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (sommes d’argent détenues sans justifier d’un mandat par exemple) ;
• 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (peine pénale : interdiction d’exercice de l’activité d’agent immobilier).

Une activité déclarée. Pour exercer le métier d’agent immobilier, réunir les conditions préalables et obtenir la carte professionnelle n’est pas suffisant. Vous devez, en effet, déclarer préalablement votre activité auprès du Président de la CCI.

Récépissé de déclaration préalable. Cette déclaration préalable fait l’objet d’un récépissé (prévoir un coût de 80 €) qui reprend les mentions spécifiques suivantes :

• l’adresse de l’établissement ;
• l’identité du directeur de l’établissement ;
• le numéro unique d’identification de l’entreprise ;
• le numéro de la carte professionnelle ;
• l’identité du titulaire de la carte professionnelle et l’adresse de l’établissement principal (pour les personnes physiques) ;
• l’identité des représentants légaux ou statutaires du titulaire (pour les sociétés) ;
• la dénomination, la forme sociale et l’adresse du siège social du titulaire de la carte professionnelle (pour les sociétés) ;
• le cas échéant, la dénomination, la forme sociale et l’adresse du siège de la société ;
• l’identité du Président et le nom de la CCI territoriale ou départementale délivrant le récépissé ;
• le numéro et la date de délivrance du récépissé.

Bon à savoir. La FNAIM a créé un insigne que les agents immobiliers sont invités à utiliser sur leurs documents professionnels et à apposer sur la façade de leurs locaux pour symboliser la reconnaissance de leur profession : cet insigne représente Vesta, déesse romaine du foyer, de la maison et de la famille.

Agent immobilier : des critères stricts

4 conditions. Pour être agent immobilier, vous devez réunir 4 conditions cumulatives qui permettent d’obtenir la carte professionnelle, à savoir :

• justifier d’une aptitude professionnelle ;
• justifier d’une garantie financière ;
• être assuré pour votre responsabilité professionnelle ;
• ne pas être incapable ou interdit d’exercer la profession d’agent immobilier.

Une aptitude professionnelle. Pour exercer le métier d’agent immobilier, il faut prouver son aptitude :

• soit par un diplôme, à savoir :
  • un diplôme délivré par l'État ou au nom de l'État, d'un niveau égal ou supérieur à bac + 3, sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
  • un diplôme ou un titre inscrit au Répertoire National des Certifications Professionnelles d'un niveau équivalent, sanctionnant des études de même nature ;
  • un BTS professions immobilières ;
  • un diplôme de l'Institut d'Études Economiques et Juridiques appliquées à la construction et à l'habitation ;
• soit par un diplôme et une ancienneté, à savoir ;
  • un baccalauréat ou titre inscrit au Répertoire National des Certifications Professionnelles d'un niveau équivalent, sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
  • une expérience se rattachant à l’activité immobilière d’au moins 3 ans ;
• soit par une ancienneté d’au moins 10 ans dans l’activité immobilière (ancienneté réduite à 4 ans s’il s’agit d’un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d'une institution de retraite complémentaire ou d'un emploi public de nature équivalente).

Bon à savoir. Les collaborateurs salariés d’un agent immobilier peuvent faire reconnaître leur expérience professionnelle pour obtenir la carte d’agent immobilier. Ce qui n’est pas le cas, actuellement, des agents immobiliers indépendants (sauf pour ceux qui font requalifier leur contrat en contrat de travail et qui se retrouvent alors dans la situation d’un collaborateur salarié). Notez que le Gouvernement a annoncé que des réflexions étaient toutefois menées afin de permettre aux agents immobiliers indépendants de faire reconnaître leur expérience professionnelle, sans nécessairement être dans l’obligation de réclamer et obtenir la requalification de leur contrat en contrat de travail.

À noter. Un ressortissant d’un État membre de l’Union Européenne (ou d’un État partie à l’accord sur l’espace économique européen) peut obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier pour exercer les activités couvertes par cette réglementation. Il doit remplir des conditions liées à sa qualification professionnelle (attestation de compétence ou diplôme) et justifier, dans certains cas, d’une expérience professionnelle de 1 an au cours des 10 dernières années.

Une garantie financière. Il existe 2 types d’organismes habilités à donner leur garantie, à savoir :

• la Caisse des Dépôts et des Consignations (CDC) ;
• les organismes agréés (entreprises d’assurance, établissements de crédits et sociétés de financement, etc.) ; dans ce cas, si le garant est une société de caution mutuelle, cette dernière a notamment pour objet de garantir les remboursements ou restitutions des versements ou remises.

À noter. Si vous déclarez sur l’honneur ne pas avoir l’intention de détenir des fonds, cette garantie est facultative.

Quel montant ? La garantie doit être au moins égale à 110 000 €. Elle peut être ramenée à 30 000 € pour les 2 premières années d’activité sauf si le représentant de la société a déjà été soumis aux dispositions réglementant la profession d’agent immobilier.

L’attestation de garantie. L’organisme qui vous délivre la garantie doit également vous fournir une attestation de garantie. Sachez que la CDC ne peut délivrer l’attestation que sur production d’un relevé délivré par un expert-comptable ou un comptable agréé indiquant :

• pour les personnes morales demandant la carte « Transactions », le montant maximal des fonds reçus à ce titre au cours de l’année et le chiffre d’affaires de la dernière année ;
• pour les personnes demandant la carte « Gestion immobilière », le montant total des fonds reçus et le montant maximal des fonds détenus au cours de l’année.

Une assurance. Vous devez être assuré contre les conséquences pécuniaires que votre activité fait courir à votre responsabilité civile.

Dommages couverts. Le contrat d’assurance recouvre les dommages incorporels causés à autrui par suite d’erreurs, omissions ou négligences. Les dommages incorporels couverts peuvent également survenir par suite de perte ou de destruction des pièces ou de documents qui vous ont été confiés. Vous êtes également responsable si ces dommages surviennent du fait de vos collaborateurs.

À noter. Le contrat d’assurance doit comporter une clause de tacite reconduction annuelle.

Dommages exclus. Votre responsabilité ne sera pas couverte dans certains cas. Sont notamment exclus de la garantie :

• les dommages causés à votre conjoint, vos ascendants et descendants ;
• les dommages causés à vos associés dans l'exercice d'une activité professionnelle commune ;
• les dommages causés à vos collaborateurs et préposés dans l'exercice de leurs fonctions ;
• le cas échéant, les dommages causés, aux présidents, administrateurs, directeurs généraux et gérants ainsi qu’aux conjoints, ascendants et descendants de ces derniers, lorsque l’assuré est une société ;
• les dommages résultant d’une faute intentionnelle ;
• les dommages résultant d’un accident qui vous est imputable ou imputable à toute personne dont vous devez répondre ;
• les indemnités stipulées à votre charge fondées sur l’inexécution d’engagements comportant une garantie personnelle pécuniaire ;
• les amendes fiscales et autres pénalités infligées à titre personnel à l'assuré.

Pas d’incapacité. La profession d’agent immobilier est incompatible avec certaines condamnations qui datent de moins de 10 ans, et notamment :

• une condamnation pour crime ;
• un emprisonnement d’au moins 3 mois pour certains délits (vol, blanchiment, etc.) ;
• une destitution des fonctions d’officiers publics ou ministériels ;
• un trafic de stupéfiants ;
• une banqueroute.

À noter. Sont également frappées d’incapacité les personnes ayant fait l’objet d’une faillite personnelle.

Agent immobilier : une formation continue obligatoire

14 heures par an. D’une durée de 14 heures par an (ou de 42 heures au cours de 3 années consécutives), une formation continue doit être obligatoirement suivie par les titulaires de la carte professionnelle, les personnes qui dirigent une agence et les personnes qui négocient pour le compte d’un agent immobilier.

Pour quoi ? Cette formation continue obligatoire aura pour objet la participation à des actions visant à adapter et développer vos compétences et celles de vos salariés, acquérir, entretenir et perfectionner vos connaissances. S’inscrivent aussi dans ce cadre les actions de formation continue relatives au développement durable et à la transition énergétique.

Mais aussi… Vous pourrez répondre aux exigences de cette formation continue en participant à de colloques (dans la limite de 2 heures par an) ou en enseignant (dans la limite de 3 heures par an).

Un contrôle. Une fois les différentes actions de formation effectuées, vous recevez de la part de l’organisme de formation une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation de l'activité (lorsqu'il s'agit d'un colloque, ce document doit attester de votre présence). Cette attestation doit ensuite être transmise au président de la chambre de commerce et d’industrie (au plus tard au moment de la demande de renouvellement de votre carte).

Obtenir la carte professionnelle

Une carte indispensable… Obligatoire pour pouvoir exercer le métier d’agent immobilier, cette carte est valable pour une durée de 3 ans désormais. Elle est délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI).

… et payante. Sachez que l’obtention de la carte professionnelle coûte désormais 160 € (68 € pour une simple modification).

4 conditions préalables. Pour obtenir la carte professionnelle, il faut remplir des conditions permettant d’exercer l’activité d’agent immobilier, à savoir :

• justifier d’une aptitude professionnelle ;
• justifier d’une garantie financière ;
• être assuré pour votre responsabilité civile professionnelle ;
• ne pas être incapable ou interdit d’exercer le métier d’agent immobilier.

À noter. Il existe des dispositions « passerelles » qui permettent à un salarié d’un agent immobilier de remplir les conditions d’aptitude professionnelle en faisant valoir son expérience professionnelle. Ces dispositions ne bénéficient pas à l’agent commercial indépendant car il n’existe pas de « lien de subordination » entre lui et l’agent immobilier avec lequel il est lié par un contrat de mandat.

5 mentions. La carte professionnelle est délivrée pour l’une des 5 activités suivantes :

• « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ;
• « Gestion immobilière » ;
• « Syndic de copropriété » ;
• « Marchand de listes » ;
• « Prestations touristiques ».

Demande. Lorsque vous demandez la carte professionnelle, votre dossier doit indiquer votre état civil et être accompagné de divers documents, à savoir :

• la justification de l’aptitude professionnelle ;
• l’attestation de garantie financière, le cas échéant ;
• l’attestation d’assurance ;
• l’extrait du Registre du Commerce et des Sociétés datant de moins d’1 mois ou un double de la demande d’immatriculation ;
• le cas échéant, l’attestation délivrée par l’établissement de crédit qui s’est porté garant ou l’attestation d’ouverture de compte bancaire spécial pour les fonds des clients ;
• le cas échéant, la déclaration sur l’honneur qu’il n’est pas souscrit de garantie financière s’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux correspondant à la rémunération de l’agent immobilier ;
• le bulletin n° 2 du casier judiciaire.

Quel contenu ? Le contenu de la carte professionnelle est précis. Elle comporte les informations suivantes :

• les activités exercées (transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, marchand de listes, syndic de copropriété ou prestations touristiques) ;
• l’identité du titulaire et l’adresse de l’établissement principal (pour les personnes physiques) ;
• l’identité des représentants légaux ou statutaires du titulaire (pour les personnes morales) ;
• le cas échéant, la dénomination, la forme sociale et l’adresse du siège de la personne morale ;
• l’identité du Président et le nom de la CCI territoriale ou départementale délivrant la carte ;
• le numéro, les dates de début et de fin de validité de la carte ;
• le numéro unique d’identification de l’entreprise.

À noter. Sachez qu’une obligation de formation continue de l’agent immobilier conditionne le renouvellement de la carte immobilière. Il en est de même pour les personnes non titulaires de la carte professionnelle (salariés ou agents commerciaux). Cette obligation suppose de suivre 14 heures de formation par an (ou 42 heures au cours de 3 années consécutives) dans les domaines juridique, économique, commercial, déontologique ainsi que les domaines techniques relatifs à la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique.

Renouvellement. Il intervient sur demande écrite qui doit être accompagnée de l’attestation de garantie financière, ainsi que de l’attestation d’assurance et peut désormais intervenir à tout moment de l’année. Le coût de renouvellement de la carte professionnelle est de 130 €.

     =>  Formulaire de demande, de renouvellement ou de modification de la carte professionnelle

Attention ! A l’occasion du renouvellement de la carte professionnelle, la CCI va vérifier que son titulaire a bien respecté son obligation de formation continue.

À noter. Le cas échéant, le titulaire de la carte professionnelle peut avoir des collaborateurs (salariés ou non-salariés) habilités à réaliser des opérations immobilières en son nom. qui sont eux-mêmes tenus de respecter une obligation de formation continue. C’est au titulaire de la carte professionnelle qu’il appartient de s’assurer du respect, par ses collaborateurs, de leurs obligations de formation continue.

Absence de carte professionnelle. En l’absence de la carte professionnelle d’agent immobilier, les mandats conclus sont nuls et la personne qui commet un tel acte n’a pas droit aux honoraires pour les ventes qu’il a aidé à réaliser.

Être habilité par un titulaire de la carte professionnelle

Exercice alternatif du métier d’agent immobilier. Notez que vous pouvez également exercer l’activité d’agent immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle. Comment ?

Une habilitation. Vous pouvez exercer l’activité d’agent immobilier en étant habilité par une personne titulaire de la carte professionnelle. Vous ne serez toutefois pas autorisé à :

• recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer ;
• donner des consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle ;
• assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau.

Une attestation. Vous devez obtenir attestation vous autorisant à exercer le métier d’agent immobilier. Cette attestation, remise par la CCI pour un coût de 50 €, doit indiquer les éléments suivants :

• l'identité et la qualité du détenteur de l'attestation ;
• l'étendue de ses pouvoirs ;
• le numéro unique d'identification de l'entreprise ;
• le numéro de la carte professionnelle ;
• l'identité du titulaire de la carte professionnelle et l'adresse de l'établissement principal (pour les personnes physiques) ;
• l'identité des représentants légaux ou statutaires du titulaire (pour les personnes morales) ;
• le cas échéant, la dénomination, la forme sociale et l'adresse du siège social du titulaire de la carte professionnelle (pour les personnes morales) ;
• l’identité du président et le nom de la CCI territoriale ou départementale délivrant l'attestation ;
• le numéro, les dates de début et de fin de validité de l'attestation.

     =>  Formulaire de demande d’attestation d’habilitation

Bon à savoir. Lorsqu’une activité est exercée sous la forme d’une société, c’est celle-ci qui est titulaire de la carte professionnelle et non son gérant. Dans ce cas, en cas de changement de gérant, le nouveau gérant n’a pas besoin de solliciter une nouvelle carte professionnelle, comme les juges ont pu le préciser dans une affaire relative à un syndic immobilier.

Le mandat simple : un principe … simple

Mandat. Le mandat simple est avant tout un « mandat » : il s’agit donc d’un contrat signé entre l’agent immobilier et son client qu’il va représenter dans ses démarches (rechercher un acquéreur, réaliser une négociation en vue d’une transaction immobilière, etc.). Qu’est-ce qui distingue un mandat simple d’un mandat exclusif ?

Pourquoi le choisir ? Un vendeur aura tendance à choisir ce type de mandat, estimant qu’il lui laissera une plus grande liberté, tant au regard des possibilités de résiliation du mandat que des modalités de son application. Le mandat simple lui permettra également de négocier directement avec un potentiel acquéreur sans avoir à verser d’honoraires à un agent immobilier.

Inconvénients. En concluant un mandat simple, vous courrez le risque de voir le bien commercialisé par plusieurs agences, parfois (souvent ?) à des prix différents. Ce que ne manqueront pas de vous faire remarquer les potentiels acquéreurs... Cette situation de concurrence peut être dommageable pour l’agence, tant au regard du coût investi (communication notamment) que du temps consacré à la réalisation de la mission, parfois en pure perte.

Attention ! Si vous faites visiter un bien à un acquéreur, mais que celui-ci visite de nouveau le bien avec une autre agence et conclut l’acquisition du bien avec celle-ci, vous perdrez vos droits aux honoraires. Rien n’interdit un vendeur de traiter avec un acquéreur par l’intermédiaire d’une autre agence si les conditions de vente sont différentes.

À noter. Lorsque vous traitez un mandat sur une banque de données informatiques, vous devez indiquer sur le mandat que votre client vous autorise à saisir sur votre fichier les informations personnelles le concernant (nom, âge, adresse, etc.). Cette clause doit rappeler que votre client dispose d’un droit d’accès et de rectification.

Mentions obligatoires. Le mandat doit comporter des mentions obligatoires et notamment le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle, le nom de l’agence immobilière pour laquelle vous travaillez, le cas échéant, les coordonnées du représentant légal, le nom et l’adresse du garant ou encore les modalités de résiliation du contrat (sans que cette faculté ne soit restreinte d’une quelconque manière que ce soit). À défaut, le juge qualifiera le mandat de nul et l’agent immobilier n’aura pas droit à sa rémunération.

Pour la petite histoire. Un agent immobilier a enregistré 2 mandats non signés et non datés par 2 frères lui confiant la gestion locative de 2 logements. Après 8 ans, les 2 frères ont réclamé le remboursement des honoraires versés, rappelant que les mandats conclus n’étaient pas valables. À tort, pour le juge : le comportement des 2 frères, qui ont poursuivi leurs relations avec l’agent immobilier, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de sa rémunération, ratifie les mandats irréguliers. Par conséquent, l’agent immobilier peut conserver ses honoraires.

Le mandat simple : une application… complexe ?

La liberté n’est pas absolue ! Même s’il s’agit d’un mandat simple, vous restez soumis au respect de diverses obligations. Ce qui sera aussi le cas de votre client.

En ce qui vous concerne. Le mandat simple doit respecter les conditions générales du mandat tel que prévu par la Loi Hoguet.
 

     => Pour plus de précisions, consultez notre fiche : « Agent immobilier, ce qu’il faut savoir sur le mandat »

Vous avez un devoir de conseil. En tant que professionnel, vous êtes astreint à un devoir de conseil et de vérification afin de proposer la solution la plus pertinente au client. Ceci implique :

• d’accomplir votre mission avec diligence et conscience (à défaut, vous pourriez être condamné au paiement d’indemnités au profit de votre client, s’il est établi que vous n’avez pas accompli votre mission) ;
• de communiquer sur le bien vendu ;
• de vérifier les pouvoirs du client, sa capacité à vendre, etc. ;
• de vérifier la présence éventuelle de servitudes ou d’hypothèques grevant le bien.

En ce qui concerne votre client. Le client concluant un mandat simple, risque de croire qu’il n’a aucune obligation envers vous. Ce qui n’est pas le cas ; il est soumis, lui aussi, au respect de diverses obligations :

• il est tenu d’exécuter les engagements contractés dans le cadre du mandat : si vous trouvez un acquéreur qui envisage d’acheter aux conditions convenues dans le mandat, il ne peut pas refuser la vente (encore faut-il qu’une clause du mandat le précise expressément) ;
• il est tenu à une obligation d’information à votre égard :
  • il doit porter à votre attention toute information susceptible d’influencer votre mission (exemple : présence de servitudes, pluralité de propriétaires, etc.) ;
  • il doit vous informer de la réalisation de la vente par d’autres moyens ou par d’autres intermédiaires ;
  • lorsqu’il traite en direct avec un potentiel acquéreur que vous lui avez présenté, il doit vous en informer et vous faire intervenir dans la négociation (il est conseillé de prévoir une procédure d’information imposant le recours à une lettre recommandée) ;
  • il doit verser les honoraires dus lorsque le but de la mission est atteint par votre intermédiaire.

Attention. Vous pouvez prévoir dans le mandat une « exclusivité » à propos de la présentation d’un potentiel acquéreur : cette clause vous permettra d’empêcher le client de traiter directement avec un acquéreur que vous lui avez présenté, même après le terme du mandat, pour autant que cette « exclusivité » soit limitée dans le temps (un délai d’1 an se rencontre fréquemment en pratique).

Attention ! Certaines agences immobilières recourent à la pratique suivante : le mandat est signé par le client chez lui, puis, ce dernier le renvoie à l’agence qui le signe quelques jours après. L’agence renvoie ensuite un exemplaire du mandat revenant au client. Il est conseillé de renvoyer ce mandat par lettre recommandée avec AR afin de lui conférer une date certaine.

Une pratique à éviter ! Un envoi en lettre simple pourra rendre nul le mandat de vente. Pour la petite histoire, une agence immobilière ayant renvoyé le mandat exclusif par lettre simple, s’est vu refuser par les juges, le bénéfice de l’application de la clause pénale, une incertitude planant sur la réception de cette lettre par le client. À défaut de date certaine, le mandat de vente a été déclaré nul !

Une pratique à favoriser ! Pour plus de sécurité juridique, il est recommandé de remettre immédiatement et directement au client l’exemplaire du mandat qui lui revient.

Sanctions. En cas de manquement, que ce soit de la part du mandataire ou de l’agent immobilier, le fautif devra verser des indemnités à l’autre. Lorsque l’agent immobilier est fautif, il perd son droit aux honoraires. Lorsque c’est le client qui ne respecte pas ses obligations, entre en jeu la clause pénale : cette clause s’applique du seul fait de l’inexécution de ses obligations. Elle doit être évaluée forfaitairement et ne peut pas prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulé dans le mandat. Sa rédaction doit être expresse et la clause doit être mentionnée en caractère très apparents pour être valable.