Normes accessibilité : qu’est-ce qu’un ERP ?

Une obligation. Les établissements recevant du public (ERP) doivent être conçus de telle manière que les personnes handicapées (souffrant d’un handicap physique, cognitif, mental, psychique, sensoriel, etc.) et les personnes à mobilité réduite (personnes temporairement invalides, personnes âgées, personnes munies de poussettes, etc.) puissent accéder facilement aux parties ouvertes au public. Mais qu’est-ce qu’un ERP ?

ERP ? Un ERP correspond à tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payante ou non. Et sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel.

Concrètement. En plus des écoles, universités, bibliothèques, cinémas, etc. seront aussi et notamment considérés comme des ERP les magasins, les commerces, les grandes surfaces, les hôtels, les restaurants, les cabinets des professions libérales (médecins, dentistes, infirmiers, avocats, experts-comptables, notaires, etc.)…

Pour information. Les ERP sont, quel que soit leur type, classés en catégories, d'après l'effectif du public et du personnel. Les catégories sont les suivantes :

• 1ère catégorie : au-dessus de 1 500 personnes,
• 2e catégorie : de 701 à 1 500 personnes,
• 3e catégorie : de 301 à 700 personnes,
• 4e catégorie : 300 personnes et au-dessous, à l'exception des établissements compris dans la 5ème catégorie,
• 5e catégorie : établissements dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation.

Registre public d’accessibilité. Vous devez mettre à disposition du public un registre public d’accessibilité.

Quel contenu ? Le registre public d’accessibilité doit mentionner les dispositions prises pour permettre à tous, notamment aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap, de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement a été conçu. Concrètement, le registre doit contenir :

• une information complète sur les prestations fournies dans l'établissement ;
• la liste des pièces administratives et techniques relatives à l'accessibilité de l'établissement aux personnes handicapées ;
• la description des actions de formation des personnels chargés de l'accueil des personnes handicapées et leurs justificatifs.

=> Consultez le contenu du registre public d’accessibilité

Normes accessibilité : un impératif au 1er janvier 2015

Les entreprises répondant à la définition des ERP doivent respecter des normes précises d’accessibilité, et ce depuis le 1er janvier 2015. Quelles sont ces normes et à qui incombe leur mise en place ?

Qui est concerné ? Par principe, le respect des normes d’accessibilité incombe au propriétaire des locaux. Mais les obligations en découlant peuvent être mises à la charge du locataire si le contrat de bail le prévoit.

Une réglementation précise. L’objectif est de permettre aux personnes handicapées ou à mobilité réduite :

• de circuler et d’accéder, dans des conditions normales de fonctionnement, avec la plus grande autonomie possible, aux locaux et équipements ;
• d'utiliser les équipements ;
• de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu.

Concrètement. Les conditions d'accès de ces personnes doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.

Quel en est le contenu ? Les normes d’accessibilité portent notamment sur :

• les cheminements extérieurs (mise en place d’une signalisation adaptée, permettant le repérage et le guidage) ;
• le stationnement automobile (des places doivent être adaptées aux personnes handicapées et réservées à leur usage) ;
• les accès aux bâtiments et/ou installations et l’accueil du public ;
• la circulation à l’intérieur du bâtiment, qu’il s’agisse de la circulation « horizontale » ou « verticale » (dénivellation, escaliers, ascenseurs) ;
• les portes et les sas intérieurs et sorties;
• revêtements de sols et parois ;
• l’accès aux sanitaires ;
• la qualité de l’éclairage ;
• l’aménagement des chambres pour les établissements comportant des locaux d’hébergement ;
• l’accès aux cabines d’essayage dans les magasins ;
• l’accès aux caisses dans les grandes surfaces ;
• les allées dans les restaurants et débits de boissons ;
• etc.

Une obligation. Le respect des normes d’accessibilité est obligatoire pour tous les ERP depuis le 1er janvier 2015. Tout ERP respectant ces normes a donc dû transmettre au Préfet, au plus tard pour le 1er mars 2015, une « attestation de conformité », mentionnant :

• la dénomination de l’établissement, sa catégorie, son type, ainsi que le nom et l’adresse du propriétaire ou de l’exploitant et son numéro SIREN/SIRET (ou, à défaut, sa date de naissance) ;
• l’ensemble des pièces qui établissent la conformité aux normes d’accessibilité ;
• pour les établissements de 5ème catégorie, seule une déclaration sur l’honneur de cette conformité suffit.

À noter. Une copie de cette attestation doit être transmise à la commission pour l’accessibilité de votre commune d’implantation.

Normes accessibilité : une aide financière pour les ERP de 5e catégorie

Qui peut en bénéficier ? Il existe une aide financière pour permettre la réalisation des travaux d’accessibilité dans les établissements relevant de la 5e catégorie des ERP. Elle bénéficie aux entreprises qui remplissent un certain nombre de conditions et notamment qui : 

• appartiennent aux types M (centre commercial), N (café-bar-restaurant), O (hôtel), W (bureaux, banques, administrations) et U (établissement de santé, de cure thermale ou de thalassothérapie, ou pouponnière) des ERP. Notez que les ERP de 5e catégorie appartenant à d'autres types peuvent être éligibles au dispositif sur décision expresse du préfet ;
• ont été créées avant le 20 septembre 2023 ;
• sont inscrites au registre national des entreprises (RNE).

Un délai à respecter. Les demandes d’aide doivent être déposées jusqu’au 31 décembre 2028 auprès de l'Agence de services et de paiement.

Quelles dépenses ? Les dépenses éligibles à l'aide sont les suivantes :

• équipements de mise en accessibilité ;
• travaux de mise en accessibilité ;
• dépenses d'ingénierie et d'assistance à la maîtrise d'ouvrage réalisées dans le but de rendre accessible un ERP.

Attention ! Seuls les acquisitions, travaux et prestations commencés après obtention de l'accusé de réception émanant de l'Agence de services et de paiement sont éligibles. Cet accusé de réception ne vaut toutefois pas décision d'attribution de subvention.

Un montant plafond. La subvention ne peut excéder 50 % des dépenses éligibles HT et est plafonnée à :

• 20 000 € pour les dépenses d'équipements ou de travaux ;
• 500 € pour les dépenses d'ingénierie et d'assistance à maîtrise d'ouvrage.

Organisation de la télémédecine : ce qu’il faut savoir

Un rôle prépondérant des ARS. La Loi hôpital, patients, santé, territoires (dite Loi « HPST ») a intégré la télémédecine au projet régional de santé, par la mise en place d’un programme qui définit l’orientation de la télémédecine dans chaque région. Chaque projet de télémédecine établi avec les Agences Régionales de Santé (ARS) doit ainsi respecter les prescriptions de ce programme.

3 organisations de télémédecine. L’activité de télémédecine et son organisation font l’objet :

• soit d’un programme national défini par le Ministre de la santé ;
• soit d’une inscription dans l’un des contrats pluriannuels d’objectifs et de moyens ou l’un des contrats ayant pour objet d’améliorer la qualité et la coordination des soins, conclus avec les ARS ;
• soit d’un contrat particulier signé par le directeur général de l’ARS et le professionnel de santé libéral ou, le cas échéant, tout organisme concourant à cette activité.

À noter. Les 2 types de contrats précités doivent respecter les prescriptions du programme relatif au développement de la télémédecine. Ils précisent les conditions dans lesquelles s’exerce la télémédecine, en tenant compte notamment des spécificités de l’offre de soins dans le territoire considéré.

À noter (bis). Ces contrats précisent également les modalités retenues afin de s’assurer que le professionnel médical participant à un acte de télémédecine respecte les conditions d’exercice de sa profession ou qu’il est titulaire d’une autorisation d’exercice délivrée par le Ministre chargé de la santé et qu’il satisfait à l’obligation d’assurance.

À noter (ter). Ce contrat organise les relations entre les 2 parties et les conditions dans lesquelles ils mettent en œuvre les exigences relatives à la télémédecine, notamment les garanties des droits du patient.

Une obligation de vérification ! Les organismes et les professionnels libéraux de santé qui organisent une activité de télémédecine doivent s’assurer que les professionnels de santé et les psychologues participant aux activités de télémédecine ont la formation et les compétences techniques requises pour l’utilisation des dispositifs correspondants.

Une (double) obligation de vérification ! Les organismes et les professionnels de santé utilisateurs des technologies de l’information et de la communication pour la pratique d’actes de télémédecine doivent s’assurer que l’usage de ces technologies est conforme à la Loi : cette obligation vise notamment les modalités d’hébergement des données de santé à caractère personnel recueillies à l’occasion d’activités de prévention, de diagnostic, de soins ou de suivi social et médico-social.

Un accord (obligatoire) du patient. Le patient doit avoir été dûment informé de l’hébergement de ses données de santé, et doit avoir donné son accord exprès. Dans le cadre de la télémédecine, l’accord peut être exprimé par voie électronique.

(Encore) un autre contrat. Un contrat de prestation d’hébergement doit être passé entre l’hébergeur et les organismes ou professionnels de santé.

Tarification de la télémédecine : ce qu’il faut savoir

Depuis 2018. La téléconsultation et la téléexpertise font officiellement partie des actes médicaux « lambda ». Ces actes médicaux doivent donc être remboursés par l’assurance-maladie.

Par exemple, un médecin généraliste qui réalise une téléconsultation sera rémunéré à hauteur de 25 €.

2 niveaux de téléexpertise. Un 1er niveau de téléexpertise consiste en un avis donné sur une question circonscrite, sans nécessité de réaliser une étude approfondie d'une situation médicale. Le 2nd niveau consiste en un avis circonstancié donné en réponse à l'exposition d'une situation médicale complexe après étude approfondie et mise en cohérence.

Tarification du niveau de téléexpertise 1. Les téléexpertises de niveau 1 sont facturables par le médecin requis dans les conditions suivantes :

• 12 € par téléexpertise ;
• et dans la limite de 4 actes par an, par médecin, pour un même patient.

Tarification du niveau de téléexpertise 2 pour le médecin requis. Les téléexpertises de niveau 2 sont facturables par le médecin requis dans les conditions suivantes :

• 20 € par téléexpertise ;
• et dans la limite de 2 actes par an, par médecin, pour un même patient.

À noter. Les actes de téléexpertise de niveau 1 et 2 sont cumulables pour un même patient dans les limites fixées pour chacun d'entre eux. Tarification du niveau de téléexpertise 2 pour le médecin requérant. Le travail de coordination du médecin requérant, sollicitant pour une meilleure prise en charge de son patient, une téléexpertise auprès d'un confrère, est valorisé dans les conditions suivantes :

• valorisation par un forfait de 5 € par téléexpertise de niveau 1 et 10 € par téléexpertise de niveau 2 ;
• avec un maximum de 500 € par an pour l'ensemble des téléexpertises requises quel que soit leur niveau.

Tarification toujours expérimentale. Le reste des actes de télémédecine (télésurveillance, téléassistance et régulation médicale) font encore l’objet de tarifs expérimentaux dans le cadre des expérimentations ETAPES.

Un cahier des charges. Les conditions de mise en œuvre des expérimentations ETAPES sont définies dans un cahier des charges fixé par le Ministère chargé de la santé.

Une tarification forfaitaire. Il a été mis en place une tarification forfaitaire d’un montant plafonné à 28 000 € par an pour les établissements pratiquant des actes de téléconsultation dans le cadre des expérimentations ETAPES. Ces établissements doivent avoir conclu une convention avec le directeur de l’ARS et réalisé plus de 50 téléconsultations au plus tard un an après la signature de cette convention.

Exemple. A titre d’illustration, sachez que la tarification des actes de télésurveillance du diabète est fixée forfaitairement à 110 € par patient et par semestre :

• pour un médecin effectuant la télésurveillance ou à sa structure employeur ;
• ou, le cas échéant, pour un infirmier ou une infirmière d’état dûment autorisé(e) par le directeur général de l’ARS de la région au sein de laquelle il ou elle exerce.

À noter. En plus du versement forfaitaire, une prime de performance peut être versée. Cette prime est plafonnée à 120 € par patient et par an.

Professionnels de santé : travailler dans toute l’Europe ?

Des professionnels de santé « européens ». L’Union Européenne (UE) a souhaité que certaines professions puissent être exercées temporairement ou occasionnellement à l’intérieur des Etats membres. Cette mobilité facilitée concerne désormais les professionnels de la santé.

Tous les professionnels de santé sont-ils concernés ? Tous les professionnels de la santé ne peuvent pas exercer leur métier au sein de l’UE : seuls sont concernés par la réglementation les pharmaciens, les infirmiers et les masseurs-kinésithérapeutes. Toutes les autres professions de la santé sont donc exclues.

1 condition : la carte professionnelle européenne (CPE). Pour pouvoir exercer au sein d’un autre pays membre de l’UE, un pharmacien, un infirmier ou un masseur-kinésithérapeute doit obtenir une « carte professionnelle européenne » (CPE). Cette carte permet d’exercer votre métier de façon temporaire ou occasionnelle, mais peut également vous permettre de vous installer de manière durable dans le pays de votre choix.

À noter. La CPE ne prend pas la forme d’une carte matérielle. Il s’agit de la preuve, sous forme électronique, que vos qualifications sont reconnues dans le pays dans lequel vous souhaitez travailler, à titre définitif ou provisoire.

À noter (bis). Vous pouvez créer un certificat CPE au format PDF. Il comporte un numéro de référence pour permettre à un employeur potentiel de vérifier en ligne sa validité.

Professionnels de santé : comment obtenir la carte professionnelle européenne ?

Un départ. Si vous envisagez de vous installer, temporairement ou durablement, dans un autre pays de l’UE, voici les démarches à effectuer.

1 guichet unique : le site web de l’UE. Pour obtenir la carte professionnelle européenne, vous devez d’abord vous rendre sur le site web de l’UE « ecas.ec.europa.eu ». Ce site fait office de guichet unique pour toute l’UE. Une fois les démarches effectuées sur le site, les informations reçues seront alors renvoyées directement au Conseil de l’ordre compétent.

1 interlocuteur : le Conseil de l’ordre. La carte professionnelle européenne est délivrée par votre Conseil de l’ordre professionnel.

Quelles sont les pièces justificatives à fournir ? La nature des pièces à joindre en annexe dépend du pays dans lequel vous souhaitez exercer votre métier. Sur le site web de l’UE, il existe un simulateur pour savoir quels sont ces documents et connaître le coût des éventuels frais à payer.

     =>  Consultez ici la liste des pièces justificatives pour s’établir en France

Délai de réponse. Une fois les informations réclamées remplies, celles-ci seront transmises au Conseil de l’ordre dont vous dépendez. Ce dernier devra alors vérifier et certifier que vous êtes légalement établi en France. Il a 1 semaine pour vérifier que le dossier est complet.

Dossier incomplet. Si tel n’est pas le cas, vous avez 3 mois pour compléter votre dossier. À défaut, votre demande d’obtention de la carte professionnelle européenne est rejetée.

Dossier complet. Lorsque votre dossier est complet, le Conseil de l’ordre du pays d’accueil a 3 mois pour statuer sur votre demande.

À noter. Vous pouvez être soumis à des mesures de compensation en cas de différence entre la formation requise dans le pays d’accueil et la formation obtenue dans votre pays d’origine.

Durée de validité de la carte. La carte est valable :

• indéfiniment si vous vous établissez à long terme ;
• 18 mois pour une prestation de services à titre temporaire (12 mois pour les professions susceptibles d’avoir une incidence sur la santé ou la sécurité publiques)

Une prolongation possible ? La validité de la carte peut être prorogée, le cas échéant. La demande doit être effectuée au Conseil de l’ordre dont vous dépendez.

Conseil. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter le site web suivant : « https://europa.eu/youreurope/citizens/work/professional-qualifications/european-professional-card/index_fr.htm ».

Erreur médicale : ce que dit la loi

Une responsabilité légale. La Loi prévoit que dès lors qu’une faute médicale est avérée, le médecin à qui la cause est attribuée engage sa responsabilité. Dès lors, il doit indemniser le patient pour le préjudice subi.

Une responsabilité partagée. En pratique, le médecin voit souvent sa responsabilité partagée avec celle de l’hôpital qui a accueilli le patient. Le partage des responsabilités et le paiement des indemnités sont alors déterminés en fonction des fautes commises par chacun.

Assurance. Le médecin doit obligatoirement souscrire une assurance visant à couvrir sa responsabilité civile. À défaut, il peut être condamné au paiement d’une amende pénale de 45 000 €.

Le patient doit être informé ! Une fois l’erreur médicale découverte, le patient doit être prévenu dans les 15 jours qui suivent. Lors de l’entretien, il peut être assisté par un médecin ou toute autre personne de son choix. L’information donnée doit porter sur les circonstances et les causes ayant occasionné l’erreur médicale.

Le patient doit être indemnisé. Lorsque l’erreur médicale est avérée, le patient doit être indemnisé pour le préjudice subi. Pour cela, il existe une procédure à respecter.

Commission régionale. Il faut saisir la commission régionale qui est chargée de faciliter le règlement amiable des litiges relatifs aux accidents médicaux. Cette commission régionale a 6 mois pour rendre un avis. Elle peut obtenir communication de tout document, y compris médical.

Expertise. Pour déterminer s’il y a réellement une erreur médicale et le montant de l’indemnité qui doit être versée, une expertise va être menée.

Assureur. Si une erreur médicale est avérée, l’assureur du médecin doit émettre une proposition financière au patient qui est libre de l’accepter ou non. Si le montant dépasse le plafond de garantie souscrit par le médecin, son assureur doit le prévenir.

Office national. A défaut de proposition financière par l’assureur, l’Office national d’indemnisations des accidents médicaux (ONIAM) peut se substituer à lui.

Contestation du montant proposé. Le patient peut contester le montant proposé en saisissant le juge.

Erreur médicale : ce que disent les juges

Illustrations. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples qui permettent d’illustrer l’engagement de responsabilité d’un médecin qui a commis une erreur médicale.

1 erreur = 1 indemnisation ? Une patiente ayant subi un examen radiologique (plus précisément, une « artériographie ») devient partiellement hémiplégique peu après. Estimant que son radiologue a manqué à son devoir d’information préalable sur les risques d’hémiplégie liés à la pratique d’une artériographie, la patiente décide de le poursuivre en justice. Si le radiologue ne conteste pas le manquement à son obligation d’information, il n’est toutefois pas d’accord sur les modalités d’indemnisation du préjudice. La patiente réclame, en effet, des indemnités au titre de la « perte de chance d’éviter le dommage », d’une part, et, d’autre part, des indemnités pour « défaut de préparation à la réalisation du risque du dommage » pour réparer son préjudice moral. Or, pour le radiologue, la « perte de chance d’éviter le dommage » indemnise déjà la patiente au titre du « défaut de préparation à la réalisation du risque du dommage ». Pour lui, la demande de double indemnisation de la patiente doit donc être rejetée. Mais le juge n’est pas d’accord avec lui et la patiente doit être effectivement indemnisée :

• au titre de la « perte de chance d’éviter le dommage », la responsabilité « contractuelle » du radiologue étant engagée ;
• au titre du « défaut de préparation à la réalisation du risque du dommage », la responsabilité « délictuelle » du radiologue étant engagée.

Qui est le fautif ? Un chirurgien pose des prothèses sur la hanche droite et gauche d’un patient à quelques mois d’intervalle. 2 ans plus tard, ce patient chute et se blesse à la suite de la rupture de la prothèse de la hanche droite. Mécontent, le patient réclame des indemnités au chirurgien et au fabricant de la prothèse. Le juge accorde des indemnités au patient, mais seul le fabricant est condamné à les verser. Sa responsabilité est engagée car il a fourni un modèle défectueux : la prothèse a rompu à cause d’une fracture de fatigue se situant à sa base, dans la zone de faiblesse de toute prothèse de hanche. Quant au chirurgien, il est mis totalement hors de cause car il n’a commis aucune faute tant en matière de conseils à l’égard du patient que de pose de la prothèse de hanche.

Perte de gains professionnels. Un chirurgien opère un patient qui souffre d’une fracture de la cheville, à la suite d’un accident du travail. Mais à la suite de l’opération, le patient présente une infection qui nécessite de nouvelles interventions chirurgicales et de nouvelles hospitalisations. Une fois soigné, le patient conserve un déficit fonctionnel permanent de 20 %. Mécontent, il réclame des indemnités au chirurgien, estimant que la responsabilité de ce dernier est engagée. Parmi les diverses indemnités qu’il réclame, le patient sollicite la réparation de la perte de gains professionnels. Il fait, en effet, remarquer qu’il n’est plus apte à reprendre son activité de mécanicien, ce qui a occasionné son licenciement pour inaptitude. Demande que rejette le chirurgien libéral : si le patient ne peut plus reprendre son activité de mécanicien, rien ne l’empêche d’exercer une autre profession. En outre, rien ne permet de dire que cette nouvelle profession ne lui permettra pas de retrouver un niveau de rémunération au moins égal à celui qui était le sien auparavant. Dès lors, il considère qu’il ne doit pas indemniser son patient au titre de la perte de gains professionnels. Ce que conteste le patient : il rappelle qu'à la suite de son opération, il a perdu son emploi. Par conséquent, il doit être indemnisé de la perte de gains professionnels. Ce que confirme le juge !

Gynécologue. Une gynécologue, exerçant son activité à titre libéral, procède à l’accouchement d’une patiente. Cet accouchement se déroule mal et la patiente en garde des séquelles à vie. Mécontente, elle réclame des indemnités à la gynécologue et à la polyclinique où a eu lieu l’accouchement. Par principe, puisque la gynécologue exerce son activité à titre libéral, celle-ci doit répondre personnellement des fautes qu’elle a commises. Mais au cours de la procédure qui doit décider du montant de l’indemnisation due à la patiente, il apparaît que son dossier médical, détenu par la polyclinique, a été perdu. Cette perte caractérise un défaut d’organisation et de fonctionnement qui empêche la patiente d’accéder à ses informations de santé et d’établir l’existence dans sa prise en charge. Cette perte conduit également à inverser la charge de la preuve : alors qu’il revenait à la patiente de prouver le préjudice subi, c’est désormais à la polyclinique de démontrer que les soins prodigués ont été appropriés. Ce que n’a pas réussi ici à démontrer la polyclinique. La faute de la polyclinique fait donc perdre à la patiente la chance de prouver que la faute de la gynécologue est à l’origine de son préjudice corporel. Le juge va alors condamner la polyclinique à indemniser, seule, la patiente, à hauteur de 75 % de la réparation du préjudice corporel qu’elle aurait pu obtenir de la gynécologue.

Opération chirurgicale. Un chirurgien réalise une intervention au niveau de l’épaule d’un patient qui présente ensuite une lésion cutanée des nerfs musculo-cutanés et médians. Pourtant, les nerfs abîmés n’auraient pas dû être touchés durant l’opération : le patient estime donc que le chirurgien a commis une faute justifiant que le préjudice subi soit entièrement réparé. Ce que conteste le chirurgien : il considère n’avoir commis aucune faute puisqu’il a touché les nerfs à cause d’une anomalie anatomique du patient, due à une précédente opération chirurgicale. Un expert est alors désigné : il rappelle tout d’abord qu’il existe un risque inhérent à toute intervention chirurgicale. Il explique ensuite que l’anomalie anatomique du patient a rendu les atteintes sur ses nerfs inévitables. Au vu des explications de l’expert, le juge donne raison au chirurgien : celui-ci n’a commis aucune faute médicale et ne doit donc pas indemniser le patient.

Anesthésiste-remplaçant. À la suite d’un accouchement dans une clinique privée, une patiente présente des complications neurologiques. La patiente et sa famille vont alors réclamer des indemnités à la clinique privée et au médecin anesthésiste remplaçant dont l’action a occasionné les complications neurologiques. Une expertise va révéler que le médecin anesthésiste remplaçant a commis une faute médicale. Pourtant, la responsabilité de la clinique privée reste engagée, à hauteur de 80 % : ceci s’explique par le fait que la réglementation impose que les professionnels de santé exerçant à titre libéral sont tenus de souscrire une assurance destinée à les garantir pour leur responsabilité civile ou administrative. Et il incombe à l'établissement de santé de s'assurer qu'un médecin exerçant à titre libéral en son sein a souscrit une telle assurance. Or, le médecin anesthésiste remplaçant n’a pas ici souscrit d’assurance garantissant sa responsabilité civile. La clinique privée a donc commis une faute en ne s’assurant pas qu’il en avait souscrit une, ce qui justifie que sa responsabilité soit engagée (à hauteur de 80 % d’après le juge).

Médecin ophtalmologue. Lors d’une opération de la cataracte, un médecin ophtalmologue pratique sur sa patiente un pelage complémentaire de la membrane épirétinienne engendrant… des problèmes sur sa rétine. Considérant que ce pelage complémentaire était inutile, la patiente recherche la responsabilité du médecin, afin d’être indemnisé de l’intégralité de son préjudice… Ce que le médecin conteste : si le pelage à l’origine du dommage n’aurait peut-être pas dû être immédiatement réalisé lors de l’opération de la cataracte, il n’est pas certain qu'un tel acte n'aurait pas été nécessaire, dans un second temps, en fonction du résultat visuel. Ce que confirme le juge, qui condamne ainsi le médecin à n’indemniser qu’une partie du préjudice de sa patiente, en raison de la perte de chance d’éviter le dommage.

Agents immobiliers : une obligation de remise de reçus

Une obligation. Les agents immobiliers ont l’obligation de délivrer un reçu pour tous les versements qu’ils connaissent et toutes les remises accordées.

Un modèle-type de reçu ! Ce reçu est conforme à un modèle-type consultable ici.

Un double du reçu doit être conservé dans un carnet de reçus.

Durée de conservation. Les reçus sont conservés pendant 10 ans.

Sanctions. Ne pas respecter les obligations liées aux reçus est puni de 2 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.

Agents immobiliers : des doubles de reçus accessibles

Garantie financière. Un agent immobilier doit impérativement obtenir une garantie financière (généralement bancaire) qui sert au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés sur son compte professionnel. Son obtention est également l’une des conditions pour pouvoir recevoir une carte professionnelle.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : le point sur la garantie financière »

Le garant peut accéder aux reçus ! Sachez que le garant peut demander qu'un double de chaque reçu lui soit adressé.

Agents immobiliers : les conséquences sur le registre-répertoire

Pour rappel, Tous les versements ou remises faits au titulaire de la carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de listes » doivent être immédiatement mentionnés sur un registre-répertoire dit « De la loi du 2 janvier 1970 ».

Le titulaire du registre-répertoire peut, si le contrat de garantie financière l’y autorise, remettre des carnets de reçus à des personnes agissant pour son compte et titulaires d’un récépissé de déclaration d’activités ou d’une attestation de pouvoirs.

Le titulaire du registre-répertoire doit porter sur un état spécial la date de la mise en service de chaque carnet de reçus en précisant son numéro ainsi que, le cas échéant, le nom, la qualité de son détenteur, ainsi que le numéro du récépissé ou de l'attestation.

Les versements ou remises reçus par ces personnes doivent être mentionnés sur le registre-répertoire de celui pour le compte duquel elles détiennent les carnets, dans les 5 jours francs de la délivrance du reçu.

Agent immobilier : une profession très encadrée

Exercer la profession d’agent immobilier, c’est s’astreindre au respect d’une réglementation très stricte, dite Loi « Hoguet ».

Quelles obligations ? À titre d’exemple, un professionnel de l’immobilier est tenu à des obligations de lutte contre le blanchiment d’argent, de tenue d’un registre des mandats, ou encore d’obtention d’une carte professionnelle.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : des conditions strictes pour exercer votre activité »

Mais aussi. Parmi toutes ces obligations, faisons le point sur celle relative à la tenue d’un registre-répertoire.

Agent immobilier : l’obligation de tenue d’un registre-répertoire

Obligation de tenue d’un registre-répertoire : pourquoi ? Tous les versements ou remises faits au titulaire de la carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de listes » doivent être immédiatement mentionnés sur un registre-répertoire dit « De la loi du 2 janvier 1970 ».

Un modèle-type de registre. Ce registre est conforme à un modèle-type consultable ici, relié et coté, à l’avance, sans discontinuité.

Durée de conservation. Les mentions inscrites sur le registre sont conservées pendant 10 ans.

Bon à savoir. En ce qui concerne la tenue des autres livres ou registres, l'existence du registre-répertoire ne dispense pas l’agent immobilier de satisfaire aux obligations auxquelles il est astreint en raison de sa qualité ou de la nature des opérations auxquelles il se livre.

Qui est responsable du registre-répertoire ? Le registre-répertoire est tenu sous la responsabilité du titulaire de la carte professionnelle, ou de ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une société.

2 registres-répertoires ! Outre un registre-répertoire tenu pour l'ensemble des activités correspondant à la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « Marchand de listes », il faut aussi tenir un registre-répertoire pour les versements ou remises particuliers à chaque établissement, succursale, agence ou bureau, sous la responsabilité de la personne qui la dirige.

Garantie financière. Un agent immobilier doit impérativement obtenir une garantie financière (généralement bancaire) qui sert au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés sur son compte professionnel. Son obtention est également l’une des conditions pour pouvoir recevoir une carte professionnelle.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : le point sur la garantie financière »

Le garant a accès au registre-répertoire ! Sachez que le garant peut demander, à tout moment, communication du registre-répertoire.

Registre des mandats immobiliers : une obligation

Rémunération = mandat ! Les agents immobiliers doivent conclure un mandat avec leurs clients pour pouvoir percevoir une rémunération. Le versement de celle-ci est également subordonné à la bonne tenue d’un registre des mandats.

Un modèle-type à respecter. Le registre doit être tenu conformément à un modèle-type consultable ici.

Bon à savoir. Il existe 2 types de registre des mandats :

• le registre des mandats de location et de vente ;
• le registre des mandats de gestion immobilière.

Durée de conservation. Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant 10 ans.

Transmission du registre. En cas de cessation d’activité pour l’agent immobilier qui implique une cessation de garantie, le registre est communiqué au garant ou à l'administrateur désigné.

Registre des mandats immobiliers : comment le tenir ?

Un ordre obligatoire ! Les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique sur ce registre. En outre, il est, à l'avance, coté sans discontinuité et relié.

L’enregistrement du mandat donne lieu à un numéro d’inscription qui doit figurer sur le mandat qui reste en la possession du client.

Les erreurs à ne pas commettre. Voici des erreurs qui ont été commises et sanctionnées par les juges :

• un registre non paginé ;
• un registre séparant les mandats de vente et les mandats de recherche ;
• un mandat enregistré à une date incertaine ;
• un mandat daté du 10 octobre et inscrit au registre des mandats que 7 jours plus tard.

Sanctions. Si les formalités liées au registre des mandats ne sont pas respectées, le mandat est nul, ce qui fait perdre à l’agent immobilier le droit à ses honoraires ainsi que le droit de réclamer des dommages-intérêts.

Attention ! Le fait de falsifier le registre en l'antidatant constitue un faux en écriture, puni de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende.

Mandat de recherche : pour qui ? Pour quoi ?

Mandat de recherche : c’est quoi ? Le mandat de recherche donne mission à un agent immobilier de rechercher un bien immobilier pour le compte d’un client qui souhaite devenir propriétaire.

Premier avantage du mandat de recherche. L’intérêt pour un client de signer un tel mandat est de se décharger du temps de recherche auprès d’un professionnel. En effet, l’agent immobilier ne va lui sélectionner que des biens qui correspondent à ses critères. Il ne va ainsi pas perdre de temps à visiter des biens immobiliers qui ne l’intéressent pas.

Deuxième avantage. Le client peut accéder à des biens immobiliers qu’il n’aurait pas connu sans l’aide du réseau d’un professionnel.

Troisième avantage. Le client va pouvoir bénéficier des conseils du professionnel.

Mandat de recherche : quel type de mandat ? Quel contenu ?

2 types de mandat de recherche. Il est possible de signer 2 types de mandat de recherche :

• le mandat de recherche simple : le client peut alors conclure en parallèle un autre mandat de recherche avec d’autres agents immobiliers ;
• le mandat de recherche exclusif : le client peut seulement passer par l’agent immobilier titulaire de ce mandat ; si le client trouve un bien immobilier seul, il doit transmettre le dossier à son agent immobilier qui poursuit alors le travail pour son compte.

Contenu du mandat de recherche. Le mandat de recherche est un document au contenu encadré. Il doit notamment comporter :

• les coordonnées du client et de l’agent immobilier ;
• les informations professionnelles de l’agent immobilier ;
• les caractéristiques du bien immobilier recherché ;
• les honoraires dus à l’agent immobilier ;
• les démarches mises en œuvre par l’agent immobilier pour trouver un bien immobilier ;
• la durée du mandat ;
• le type de mandat ;
• le budget du client ;
• la date et le lieu de signature du client ;
• le numéro du mandat ;
• les modalités de résiliation du mandat.

     => Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le mandat »

En double exemplaire. Le mandat doit être signé en double exemplaire : le premier est conservé par l’agent immobilier et le second est remis au client.

Sanctions. Notez que si les formalités requises ne sont pas respectées, le mandat est nul. L’agent immobilier perd donc le droit à ses honoraires ainsi que le droit de demander des dommages-intérêts.

Agent immobilier : travailler dans toute l’Europe ?

Des agents immobiliers « européens ». L’Union Européenne (UE) a souhaité que certaines professions puissent être exercées temporairement ou occasionnellement à l’intérieur des États membres.

Tous les agents immobiliers sont-ils concernés ? Tous les agents immobiliers ne peuvent pas exercer leur métier au sein de l’UE : seuls sont concernés par la réglementation les agents immobiliers exercent l’activité de « transaction ». Les activités de « location » ou de « gestion de syndic » sont donc exclues de la réglementation.

1 condition : la carte professionnelle européenne (CPE). Pour pouvoir exercer au sein d’un autre pays membre de l’UE, un agent immobilier doit obtenir une « carte professionnelle européenne » (CPE). Cette carte permet d’exercer votre métier de façon temporaire ou occasionnelle, mais peut également vous permettre de vous installer de manière durable dans le pays de votre choix.

À noter. La CPE ne prend pas la forme d’une carte matérielle. Il s’agit de la preuve, sous forme électronique, que vos qualifications sont reconnues dans le pays dans lequel vous souhaitez travailler, à titre définitif ou provisoire.

À noter (bis). Vous pouvez créer un certificat CPE au format PDF. Il comporte un numéro de référence pour permettre à un employeur potentiel de vérifier en ligne sa validité.

Agent immobilier : comment obtenir la carte professionnelle européenne ?

1 interlocuteur : la CCI. En France, la carte professionnelle européenne est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) dont dépend l’agent immobilier. Toutefois, il ne doit pas s’adresser à elle pour obtenir la carte.

1 guichet unique : le site web de l’UE. Pour obtenir la carte professionnelle européenne, un agent immobilier doit d’abord se rendre sur le site web de l’UE « ecas.ec.europa.eu ». Ce site fait office de guichet unique pour toute l’UE. Une fois les démarches effectuées sur le site, les informations reçues seront alors renvoyées directement vers la CCI compétente.

Quelles sont les démarches à effectuer ? Sur le site web de l’UE, vous devrez indiquer vos informations personnelles (nom, prénom, etc.) ainsi que vos coordonnées.

Quelles sont les pièces justificatives à fournir ? La nature des pièces à joindre en annexe dépend du pays dans lequel vous souhaitez exercer votre métier. Sur le site web de l’UE, il existe un simulateur pour savoir quels sont ces documents et connaître le coût des éventuels frais à payer.

Délai de réponse. Une fois les informations réclamées remplies, celles-ci seront transmises à la CCI dont vous dépendez. La CCI devra alors vérifier et certifier que vous êtes légalement établi en France. Elle a 1 semaine pour vérifier que le dossier est complet.

Dossier incomplet. Si tel n’est pas le cas, vous avez 3 mois pour compléter votre dossier. À défaut, votre demande d’obtention de la carte professionnelle européenne est rejetée.

Dossier complet. Lorsque votre dossier est complet, la CCI a 3 semaines pour statuer sur votre demande.

Délai de validité de la CPE. Si votre demande est acceptée, vous allez vous voir délivrer la carte professionnelle européenne qui prend la forme d’un certificat électronique. Cette carte est valable 18 mois.

Une prolongation possible ? La validité de la carte peut être prorogée, le cas échéant. La demande doit être effectuée à la CCI dont vous dépendez.

Agent immobilier : rédiger une annonce de vente immobilière

2 situations. Il existe des règles spécifiques s’agissant de la rédaction des annonces immobilières (sur vos vitrines mais également sur votre site internet) que vous devez impérativement respecter. Il faut distinguer selon que l’affiche concerne un bien à vendre ou à louer.

Activité de vente. Activité de vente. Dans le cadre de votre activité de vente, les affiches publicitaires doivent mentionner : le nom du titulaire de la carte professionnelle, le montant de la garantie professionnelle en cas de détention de fonds, le numéro du mandat, etc.

Mention du prix et des honoraires. S’agissant du prix, il convient de distinguer selon que vos honoraires sont à la charge de l’acquéreur ou à la charge du vendeur :

• si les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché sera le prix de vente mentionné dans le mandat sans aucune mention relative aux honoraires : pour un prix de vente 200 000 €, avec des honoraires prévus pour un montant de 10 000 €, la mention relative au prix sera de 200 000 € ;
• si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix doit être exprimé à la fois en honoraires inclus et exclus : pour un prix de vente de 200 000 €, avec des honoraires de 10 000 €, la mention sera, par exemple, « 210 000 € honoraires inclus – 200 000 € honoraires exclus – honoraire de 5 % à la charge de l’acquéreur ».

Barème. Vous devez afficher le barème des prix de vos prestations sur votre site Internet. Notez que s’agissant de l’accessibilité des tarifs sur Internet, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a apporté les précisions suivantes :

• sur votre site Internet, le barème des tarifs doit être accessible en 2 clics maximum (mettez en place, par exemple, un onglet « tarifs » sur votre page d’accueil) ;
• le barème doit également être accessible depuis les sites Internet qui ne vous appartiennent pas tels que Facebook (le cas échéant, un renvoi vers votre site Internet sur lequel se trouve le barème suffit pour remplir votre obligation) ;
• sur toute annonce immobilière dématérialisée, un lien hypertexte doit être visible dans le corps de l’annonce ; il peut être intitulé, par exemple, « consulter nos tarifs » et renvoyer directement sur la page « tarifs » de votre site professionnel.

A compter du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier devront indiquer dans leurs annonces que le montant de leur honoraire est un montant « maximum ».

Agent immobilier : rédiger une annonce de location immobilière

Activité de location. Les annonces de location immobilières font également l’objet d’une réglementation stricte tant au regard des informations relatives au prix qu’aux informations spécifiques à la location.

Qui paye ? Les honoraires liés à la mise en location d’un logement doivent être à la charge exclusive du bailleur. Mais 4 prestations particulières font l’objet d’un partage des honoraires entre le bailleur et le locataire, à savoir : l’organisation des visites du bien, la constitution du dossier de location, la rédaction du contrat de bail, l’établissement de l’état des lieux avant la prise de possession du locataire. Rappelons que le montant des honoraires payés par le locataire ne peut pas être supérieur à celui qui est payé par le bailleur.

Mention du prix d’un bien en location. Toute publicité relative à la location ou à la sous-location non saisonnière d'un bien immobilier, quel que soit le support utilisé, doit indiquer :

• le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s'il y a lieu, de la mention « charges comprises » (celles-ci peuvent respectivement être abréviées en « /mois » et « CC » sur les supports physiques) ;
• le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges ;
• le cas échéant, pour les biens situés dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, le montant du complément de loyer exigé ;
• le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
• le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
• le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques ;
• le cas échéant, le montant TTC des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l'état des lieux ;
• la commune et, le cas échéant, l'arrondissement dans lequel se situe le bien objet de la publicité ;
• la surface du bien loué exprimée en m² de surface habitable.

A compter du 1er avril 2022, pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, les professionnels vont devoir obligatoirement mentionner dans les annonces immobilières les informations financières suivantes :

• le loyer de base (loyer hors charges) ;
• le loyer de référence majoré (qui constitue le plafond du loyer de base) ;
• le complément de loyer, le cas échéant.

DGCCRF. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a fait paraître une note information pour vous permettre d’interpréter correctement la nouvelle réglementation relative à la rédaction des annonces immobilières.

     =>  Consultez la note d’information de la DGCCRF

Conseil. La note peut évoluer. Or, les agents de la DGCCRF s’en servent lors des contrôles qu’ils effectuent. Il est donc important que vous conserviez un exemplaire imprimé pour vous en prévaloir, le cas échéant.

La DGCCRF enquête. Au 2nd semestre 2016, la DGCCRF a mené une enquête dans le secteur de la vente immobilière : au final, les manquements relevés ont donné lieu à 458 avertissements, 295 injonctions, 54 procès-verbaux pénaux et 37 procès-verbaux administratifs. Notez que 65 % des infractions constatées sont liées aux obligations d’information des clients. Le taux d’irrégularités est de 58 %, soit légère baisse par rapport à 2015 (64 %).

Quels sont les manquements relevés ? Les manquements relevés durant l’enquête portent essentiellement sur :

• l’affichage du barème des prix des prestations : 20 % des agences immobilières, en moyenne, n’affichent pas de barème des prix en vitrine alors que cette obligation est pourtant en vigueur depuis 26 ans ;
• l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire depuis 2011, l’affichage de l’étiquette-énergie est encore très souvent absent ou non conforme à la réglementation ;
• l’indication de la surface du bien dans les contrats de vente ou de location lorsque le bien est en copropriété ;
• l’indication des mentions légales sur les sites internet des agences.

A compter du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier devront indiquer dans leurs annonces que le montant de leur honoraire est un montant « maximum ».

L’obligation de mention du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Depuis le 1er janvier 2021, les annonces immobilières doivent faire état du DPE du bien mis en location ou en vente.

Sanctions. Un professionnel qui manque à cette obligation peut être condamné au paiement d’une amende de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une société.

Et depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent mentionner que les logements mis en vente ou en location estsont considérés comme des « passoires énergétiques », de la manière suivante :

• « Logement à consommation énergétique excessive : classe F » ;
• « Logement à consommation énergétique excessive : classe G ».

Cette mention doit être d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.