Indemnité d’éviction : aspect juridique

Une indemnité d’éviction obligatoire ? Lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial à son locataire, le bailleur doit, par principe, lui verser une indemnité d’éviction. Mais il lui est possible de refuser de la verser. Pour justifier son refus, il doit invoquer un motif prévu par la Loi.

En cas de versement de l’indemnité d’éviction. Par principe, l'indemnité d'éviction doit englober l'intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement au profit du locataire.

Prévoir une somme forfaitaire ? C’est l'ensemble du préjudice qui doit être pris en compte : le bailleur n’a donc pas le droit de proposer une somme forfaitaire.

Tenir compte de la perte de clientèle. Pour déterminer le montant de l’indemnisation du dommage subi par le locataire, il faut tenir compte de la disparition de la clientèle attachée au fonds de commerce, le cas échéant. Si l’éviction entraîne la disparition pure et simple du fonds (perte totale de la clientèle), l’indemnité doit correspondre à la valeur de remplacement du fonds.

Indemnité de déplacement. Si l'exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents, parce que la clientèle est attachée au locataire, c'est une indemnité de déplacement qui est due, comprenant :

• les frais normaux de déménagement et de réinstallation (sauf si le bailleur établit que le locataire ne se réinstallera pas dans un autre local pour exploiter son fonds de commerce) ;
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de commerce de même valeur ;
• l’indemnité de la perte de gains pendant le temps nécessaire à la réinstallation du locataire ;
• l’éventuelle indemnité de licenciement en cas de rupture des contrats de travail du personnel salarié (uniquement en cas de disparition définitive du fonds ou de réinstallation lointaine).

Frais accessoires. Le locataire peut aussi, sous réserve de justifier d’un préjudice à ce titre, obtenir une indemnité pour perte sur stock, pour indemnités de licenciement de salariés dont il est alors contraint de se séparer, etc.

Attention ! L’indemnité d’éviction ne peut pas comprendre :

• le prix du matériel, mobilier et droits incorporels (ils restent la propriété du locataire évincé) ;
• l’acquisition d’un nouveau pas-de-porte ;
• les aménagements et travaux réalisés dans le local (ils sont la propriété du bailleur) ;
• les impôts dus au titre des plus-values ;
• le préjudice subi par le sous-locataire, en cas de sous-location.
• les frais de dépollution qui incombe légalement au locataire qui exploite une activité sur le site d’une installation classée pour la protection de l’environnement.

Calcul de l’indemnité. Il n’y a pas de méthode de calcul pour évaluer le fonds de commerce. Les juges se basent souvent sur les résultats d'exploitation, et notamment sur le chiffre d'affaires des 3 dernières années. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison, par exemple de la situation exceptionnelle du local, l’indemnité d’éviction sera alors égale à la valeur de ce droit au bail.

Négocier le montant de l’indemnité. Pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, le bailleur et le locataire sont totalement libres. Si ces derniers n’arrivent pas à trouver un accord, le montant de l’indemnité d’éviction est fixé par le juge.

Pour la petite histoire. Un bailleur refuse de renouveler un bail et propose une indemnité d’éviction au locataire. Une négociation s’ouvre alors sur le montant de cette indemnité. Mais au cours de cette négociation, le locataire vend son fonds de commerce. L’acquéreur prend acte du congé et reprend la négociation du montant de l’indemnité d’éviction à son compte. C’est alors que le bailleur baisse significativement le montant de l’indemnité proposé. Il explique à l’acquéreur que le montant de l’indemnité comprend, en autre, la réparation du « trouble commercial » résultant de l’éviction. Or, l’acquéreur, selon lui, ne peut pas prétendre à l’indemnisation de ce trouble, ayant acheté le fonds de commerce en sachant qu’il avait refusé le renouvellement du bail au précédent locataire. A tort, pour le juge : le nouvel acquéreur du fonds de commerce a droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l’éviction.

A noter. Le préjudice est évalué au jour du départ effectif du locataire qui a 3 mois, à partir du versement de l'indemnité, pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux. En contrepartie de ce « droit au maintien dans les lieux », il doit verser au bailleur une indemnité d’occupation, dont le montant correspond, en général, au loyer. Si le bailleur ne respecte pas le droit du locataire de se maintenir dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, une indemnité spécifique peut être réclamée par le locataire au titre de ce préjudice.

Une indemnité d’occupation « plafonnée » ? Le juge a récemment rappelé que la règle de plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé mais ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation due par le locataire qui s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du bail.

Et en cas de démembrement de propriété ? Si le bien fait l’objet d’un « démembrement de propriété », c’est à dire que sa propriété est divisée entre un « usufruitier » (qui jouit du bien et en perçoit les revenus) et un « nu-propriétaire » (qui peut disposer du bien, sans en percevoir les revenus), alors seul l’usufruitier est tenu de verser l’indemnité d’éviction au locataire.

En cas de refus de versement de l’indemnité d’éviction. La Loi prévoit 2 cas permettant de ne pas verser d'indemnité d'éviction :

• en cas de motif grave et légitime justifié (défaut de paiement de plusieurs loyers, refus de procéder aux réparations locatives, mise en location-gérance illicite, etc.) ;
• en cas de preuve avérée de l'état insalubre et dangereux de l'immeuble ; le bailleur n'est pas tenu au paiement de l'indemnité si la preuve est apportée :
  • que l’autorité administrative a déclaré insalubre l'immeuble (il doit être totalement ou partiellement démoli) ;
  • que l’immeuble ne doit plus être occupé sans danger en raison du péril.

Dénégation du statut des baux commerciaux. Un bailleur peut délivrer un congé sans offrir d’indemnité d’éviction à son locataire en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut que le locataire ne remplisse pas les conditions légales, nécessaires à l’application du statut des baux commerciaux. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ».

Attention à la formulation du bail. Il a été jugé qu’un bailleur refusant de renouveler le bail commercial de son locataire est tenu de lui verser une indemnité d’éviction même si celui-ci n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés au moment de la délivrance du congé, dès lors qu’il est clairement et expressément stipulé dans le contrat que le bail est soumis au statut des baux commerciaux même si toutes les conditions pour cela ne sont pas remplies.

Et dans le cas de la location d’un terrain nu avec constructions ? Le locataire d’un terrain nu sur lequel il a édifié des constructions ne bénéficie du statut des baux commerciaux que s’il remplit les conditions légales habituelles pour cela. Par conséquent, il ne bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial, et donc de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, qu’à la condition qu’il soit immatriculé au RCS.

Maintien dans les lieux. Un locataire qui se maintient dans le local loué, au terme du délai prévu au bail commercial, commet une faute qui peut être sanctionnée par la résiliation du bail à ses torts et la perte de son droit à une indemnité d’éviction.

Indemnité d’éviction : les aspects fiscaux

Aspects fiscaux pour le locataire. L’indemnité d’éviction bénéficie du régime des plus-values car elle est destinée à compenser le transfert de propriété ou la perte d’éléments d’un actif immobilisé (le droit au bail). Cette indemnité est alors considérée comme un prix de cession, susceptible alors de générer une plus-value (ou une moins-value) professionnelle.

Mais. Cependant, la fraction de son montant qui représente les frais de déménagement du preneur, et de réinstallation de son entreprise, tous les frais d’acte et droits de mutation, constituent une recette d’exploitation.

Aspects fiscaux pour le bailleur. L’indemnité d’éviction est considérée par l’administration fiscale comme une charge déductible :

• lorsque son montant « n’est pas exagéré » ;
• si elle ne contribue pas à un accroissement de la valeur de l’actif immobilisé de l’entreprise du bailleur.

Exemple 1. L’indemnité d’éviction n’est pas considérée comme une charge déductible si elle correspond au prix d’acquisition du fonds de commerce lorsque le bailleur reprend l’activité, ou encore si elle est versée pour favoriser la vente de l’immeuble (elle est alors assimilée au prix de revient de l’immeuble).

Exemple 2. L’indemnité d’éviction versée par le bailleur est admise en déduction des recettes brutes lorsqu’elle est considérée comme une charge engagée en vue de la perception du revenu (l’indemnité versée au locataire a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions).

Exemple 3. L’indemnité d’éviction n’est pas admise en déduction lorsqu’elle présente le caractère d’une dépense personnelle engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital. C’est le cas lorsque le bailleur reprend ses locaux pour les motifs suivants :

• vendre les locaux libres de toute location ;
• démolir les locaux ;
• transformer les locaux en logements d’habitation.

Renouveler le bail commercial : un droit pour le locataire

Un droit pour le locataire… À l’expiration du bail commercial, le locataire du local dans lequel est exploité le fonds de commerce (dont lui-même est le propriétaire) a droit au renouvellement du bail commercial dont il est titulaire.

Comment faire ? En pratique, il s’agira pour le locataire d’en faire la demande dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment après cette date. Mais l’offre de renouvellement pourra aussi être faite directement par le propriétaire qui, dans la plupart des cas, associera à cette offre un nouveau montant de loyer.

Une offre du propriétaire ? Dans ce cas, le locataire peut :

• garder le silence tout en réglant le nouveau loyer réclamé par le bailleur ;
• accepter le renouvellement du bail et le montant du loyer proposé (a minima, une lettre recommandée avec AR est conseillée) ;
• accepter le renouvellement, mais contester le montant du loyer : le litige sera alors soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (à défaut de conciliation, le tribunal peut être saisi et si personne, bailleur ou locataire, ne saisit le tribunal dans un délai de 2 ans, le bail est renouvelé à l’ancien prix).

La réponse du propriétaire. À la suite d’une demande de renouvellement par le locataire, le propriétaire peut avoir plusieurs réactions :

• la plus positive consistera à accepter le principe du renouvellement ;
• mais il peut aussi refuser le renouvellement du bail (par acte extrajudiciaire, en recourant aux services d’un huissier) : dans ce cas, il doit vous verser une indemnité d’éviction.

À noter. Un défaut de réponse de sa part dans les 3 mois de la demande vaudra accord tacite sur le principe du renouvellement, ce qui ne l’empêchera toutefois pas de refuser plus tard ce renouvellement (avec indemnité d’éviction). Plus exactement, comme le juge a eu l’occasion de le préciser, l'acceptation tacite du renouvellement du bail commercial à une demande de renouvellement formée par le locataire ne revêt qu'un « caractère provisoire » : le locataire aurait donc tort de se fier simplement à l’absence de réponse du bailleur à sa demande de renouvellement.

       =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Renouveler le bail commercial : connaître les dispositions essentielles ! »

Refuser de renouveler le bail commercial : un droit pour le propriétaire

Le propriétaire peut refuser… Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du contrat de bail commercial : en aucun cas le renouvellement du bail n’est acquis de plein droit ! Mais ce refus emportera certaines conséquences, tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Distinguer 3 situations… Par principe, le propriétaire qui refuse le renouvellement du bail commercial doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Mais en pratique il faut distinguer 3 situations.

Refus avec indemnité d’éviction. Si le propriétaire refuse le renouvellement du bail, il doit vous verser une indemnité d'éviction qui doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, appréciée à la date effective de l’éviction, si le refus de renouvellement entraîne pour le locataire la perte de la clientèle associée au fonds de commerce ; ce sera différent si vous conservez la possibilité de vous réinstaller ailleurs sans perdre votre clientèle (vous percevrez alors une indemnité dite de transfert, destinée à compenser le coût de ce transfert).

Quelques précisions sur l’indemnité d’éviction… Le montant de l’indemnité d’éviction est apprécié souverainement par les juges : d’une manière générale, la valeur du fonds de commerce doit être au moins égale à celle du droit au bail, laquelle constitue donc un plancher. Cela signifie qu’en présence d’une entreprise qui réalise de faibles bénéfices, voire déficitaire, vous aurez la garantie d’être indemnisé au moins à hauteur de votre bail !

Quelques prévisions sur l’indemnité de transfert... En ce qui concerne l’indemnité de transfert, on calcule la valeur du droit au bail, lorsque les locaux de réinstallation sont identifiés, en faisant la différence entre le loyer de ces nouveaux locaux et celui des locaux objet de l’éviction, quitte à appliquer un abattement si les premiers sont mieux adaptés que les seconds. Dans les deux cas, votre préjudice réel est bien pris en compte !

Refus sans indemnité d’éviction. Même après un refus de renouvellement, le propriétaire ne sera pas tenu de verser une indemnité d’éviction :

• s’il peut faire état à l’encontre du locataire d’un motif grave et légitime, ce qui suppose une faute de sa part : cette faute, qui doit lui être imputable, doit être visée dans le courrier de refus de renouvellement du propriétaire (le bailleur ne doit pas avoir autorisé ou ratifié le comportement estimé fautif) ; il peut s’agir, par exemple, d’un défaut d’immatriculation de l’activité au Registre du commerce et des sociétés ;
• lorsque l'immeuble est déclaré insalubre par l'autorité administrative ou s’il présente un danger pour les occupants.

Dénégation du statut des baux commerciaux. Un bailleur peut délivrer un congé sans offrir d’indemnité d’éviction à son locataire en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut que le locataire ne remplisse pas les conditions légales, nécessaires à l’application du statut des baux commerciaux. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ».

Droit de reprise du propriétaire. Il est des cas où le propriétaire peut refuser le renouvellement sans indemnité, ou avec une indemnité forfaitaire, pour des motifs tirés de sa propre situation. On dit qu’il exerce alors un « droit de reprise ».

En pratique… Le bailleur peut exercer ses droits de reprise à l’expiration de chaque période triennale du bail, en donnant congé au locataire, c’est-à-dire en respectant un préavis de 6 mois et en notifiant ce congé par acte extrajudiciaire. Il peut :

• refuser le renouvellement pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, mais à charge de payer une indemnité d’éviction au locataire (il peut éviter ce paiement en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins et ses possibilités, situé à un emplacement équivalent) ;
• exercer aussi son droit de reprise pour habiter le local, au moment du renouvellement du bail, mais ce droit ne s’applique qu’aux seuls locaux d’habitation accessoires au local commercial (dans le cas où l’immeuble a été acheté, cette reprise ne peut être exercée que si l’acte d’acquisition a plus de 6 ans avant le refus de renouvellement ; le propriétaire doit en outre occuper personnellement les locaux repris dans le délai de 6 mois à dater du départ du locataire et pendant une durée minimum de 6 ans).

Conseil. Le congé délivré par un bailleur n’a pas à être spécialement motivé par le bailleur qui est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail (en payant une indemnité d’éviction, le cas échéant).

À noter. Le congé délivré par le bailleur doit informer le locataire qu’il peut saisir le Tribunal dans les 2 ans du refus s’il entend le contester ou demande le paiement d’une indemnité d’éviction. L’absence de cette mention constitue un vice de forme qui peut occasionner la nullité du congé s’il cause un préjudice au locataire.

Révision du loyer commercial : les conditions générales

Le loyer initial... Le loyer prévu dans le contrat de bail commercial est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Au fil du temps, le loyer déterminé lors de la signature du contrat de bail commercial n’est plus nécessairement en adéquation avec la valeur locative réelle du local loué. Ce qui peut justifier une révision de son montant, révision qui est toutefois strictement encadrée.

… peut être révisé. Il est possible de réviser le loyer afin que son montant soit en concordance avec sa valeur locative réelle. 2 modes de révisions légales du montant du loyer au cours du bail sont admis :

• une révision triennale automatique ;
• une révision annuelle par l’inclusion d’une « clause d’échelle mobile », pour autant qu’elle ait été prévue dans le contrat de bail.

Interdiction de réviser ? Les règles de révision étant d’ordre public, on ne peut pas peut interdire ces modes de révisions légales lors de la conclusion du contrat de bail commercial.

Dérogation. Il est toutefois possible de ne pas réviser le montant du loyer après la conclusion du bail, d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.

Fin du bail. Lorsque le bail arrive à son terme, le loyer peut également être révisé, mais cette-fois ci dans le cadre spécifique du renouvellement du contrat de bail.

Pour la petite histoire. Le juge a précisé qu’une demande de révision de loyer n’est pas recevable lorsque celle-ci intervient après que le bailleur est accepté une demande de renouvellement comportant la mention suivante : « aux clauses et conditions du bail venu à expiration ».

Révision triennale : ce que vous devez savoir

Tous les 3 ans. Demandée soit par le bailleur (le plus souvent), soit par le locataire, ce mode de révision ne peut intervenir que tous les 3 ans, lorsque la période triennale est échue : la 1re révision triennale ne peut intervenir que 3 ans au moins après la signature du bail commercial, puis les révisions suivantes interviennent tous les 3 ans à compter du jour où le loyer précédemment révisé est applicable.

Pour quel montant ? Le nouveau montant du loyer révisé ne peut pas dépasser un plafond, sauf s’il y a une modification des facteurs locaux de commercialité : la hausse du loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence qui peut être l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Attention ! En raison de l’inflation, il a été décidé que la variation de l’ILC pour les petites et moyennes entreprises (PME) ne pouvait excéder 3,5 % pour les trimestres compris entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024. Les PME visées sont celles employant moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 M€ ou dont le total du bilan annuel ne dépasse pas 43 M€. Le plafonnement est définitivement acquis et ne peut faire l'objet d'aucun rattrapage.

Concrètement. Le montant du loyer révisé lors de la 1re révision triennale est calculé de la manière suivante :

Loyer en cours x (dernier indice de référence connu / indice de référence connu au jour de la signature du bail)

Un déplafonnement possible. Le montant du loyer révisé peut dépasser le plafond pour 2 raisons :

• lorsqu’il y a eu une modification des facteurs locaux de commercialité faisant subir une variation de plus de 10 % de la valeur du bien loué et ayant eu une incidence sur l’activité commerciale (il peut s’agir d’une hausse de la population, d’une modification du schéma de circulation dans le quartier dans lequel est situé le local qui conduit à augmenter le passage devant le local, de constructions de logements et bâtiments à usage scolaire et industriel près du local loué amenant une nouvelle clientèle, de l’ouverture d’une station de métro, etc.) ;
• lorsque le locataire change d’activité (on parle de déspécialisation du bail commercial).

Attention. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la variation de loyer ne peut, en tout état de cause, conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10 % du loyer versé au cours de l'année précédente. Concrètement, cela signifie qu’une augmentation de loyer de 20 % devra être étalée sur 2 ans pour respecter la règle du plafond de 10 % d’augmentation maximum pour une année.

Quand ? Une fois que le montant du loyer révisé a été accepté, ce nouveau loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Absence d’accord ? Dans ce cas, le loyer est fixé par le juge. Attention : l’action en révision triennale est prescrite au bout de 2 ans.

À noter. Si une demande de révision n’est pas invoquée lors d’une ou plusieurs périodes triennales, ce mode de révision ne disparaît pas pour autant.

Clause résolutoire. Si un locataire refuse de payer le loyer révisé, il est possible de lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Encore faut-il que ce commandement soit délivré de bonne foi…

Clause d’échelle mobile : ce que vous devez savoir

Définition. La clause d’échelle mobile est une clause prévoyant que le loyer initial suit les variations d’un indice prévu au contrat : concrètement, en fonction de l’évolution de cet indice, à la hausse comme à la baisse, le loyer est indexé automatiquement dans les mêmes proportions.

Comment ? Pour qu’elle soit applicable, elle doit avoir été prévue lors de la rédaction du contrat de bail commercial : il est recommandé d’être précis et clair quant au contenu de cette clause pour éviter toute contestation. L’application de cette clause est automatique, aux dates d’échéances prévues dans le contrat de bail commercial. Il est toutefois nécessaire que le bailleur porte à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé.

Quel indice ? Comme pour la révision triennale, il est fait référence, en pratique, aux indices de référence type, comme l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, voire l’indice du coût de la construction. Il n’est pas possible de faire référence à un indice sans rapport avec la location commerciale (comme par exemple le SMIC ou l’inflation).

Quelle périodicité ? En pratique, il est prévu dans le contrat que la révision a lieu annuellement mais vous pouvez prévoir une autre périodicité. Il vaut mieux éviter une application de cette clause tous les 3 ans pour éviter toute confusion avec la révision triennale.

Variation trop importante ? Pour éviter les conséquences d’une variation de l’indice de la clause d'échelle mobile sans rapport avec l'évaluation de la valeur locative, il est possible de demander la révision judiciaire du loyer : cela suppose toutefois que, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Variation seulement à la hausse ? La clause d’échelle mobile doit permettre une variation du loyer à la hausse comme à la baisse. C’est pourquoi la clause qui stipule que le loyer ne peut pas être révisée à la baisse n’est pas valable. De même, une clause fixant un montant « plancher », empêchant une révision à la baisse du loyer en dessous de cette valeur plancher, est illégale.

Attention. Comme pour les révisions triennales, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014).

Pour la petite histoire. Il a été jugé que l’action qui tend à voir constater une clause d’échelle mobile « non-écrite » (c’est-à-dire comme n’ayant jamais existé), puisqu’elle ne prévoit qu’une indexation du loyer dans la seule hypothèse où l’indice pris en référence varie à la hausse, n’est soumise à aucun délai de prescription.

Par conséquent, le locataire peut engager cette action à n’importe quel moment, même plus de 5 ans après la conclusion du contrat.

À ce sujet, il est donc important de distinguer l’action qui tend à voir déclarer une clause du bail :

• « nulle », qui doit être engagée dans un délai de 5 ans à compter de la conclusion du contrat ;
• « non-écrite », qui n’est soumise à aucun délai de prescription.

Sous-location commerciale : un accord du bailleur obligatoire

Pourquoi ? Différentes raisons peuvent vous pousser à sous-louer le local commercial : volonté de rentabiliser une partie des locaux que vous n’utilisez pas, souhait de domicilier plusieurs entreprises d’un même groupe au sein d’un même ensemble immobilier, etc. Quel que soit le motif qui vous pousse à envisager une telle sous-location, des précautions s’imposent…

Comment ? La particularité de la sous-location commerciale est qu’il s’agit d’un véritable contrat de bail entre un locataire d’un local commercial et une personne appelée le sous-locataire. La mise en place d’un contrat de sous-location requiert au préalable un accord du bailleur.

Prévenir le bailleur. Pour pouvoir sous-louer, il faut d’abord obtenir une autorisation du bailleur qui doit être expresse : le bail doit autoriser expressément et sans équivoque la sous-location ou, autre hypothèse, vous disposez d’un écrit de la part du bailleur qui l’autorise. Faites votre demande par huissier de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, afin de lui donner date certaine.

Attention. Même si une clause du bail commercial autorise la sous-location, cela ne doit pas vous dispenser d’aviser le bailleur de votre intention de sous-louer tout ou partie du local (sauf si le bailleur a clairement renoncé de façon expresse et non équivoque à être appelé à intervenir à l’acte de sous-location).

Mais aussi… Cette autorisation ne sera pas suffisante puisque vous devez l’inviter à participer à l’acte de sous-location, par huissier de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il dispose de 15 jours pour répondre. Un silence de sa part ou un refus de participer à l’acte de sous-location ne vous empêchera pas de conclure la sous-location dès lors qu’il a été régulièrement appelé à concourir à l’acte.

L’autorisation tacite. Elle est possible, mais elle suppose tout de même une attitude claire et non équivoque du bailleur. Notez qu’une simple tolérance n’est pas considérée comme une acceptation tacite, de même que la simple connaissance de l’existence de la sous-location.

Sous-location commerciale : à défaut d’accord du bailleur…

Le principe. Si vous n’avez pas d’autorisation valable du bailleur pour sous-louer le local, vous ne pouvez pas mettre en place de contrat de sous-location commerciale. Que se passe-t-il si un locataire passe outre cette formalité ?

Dans les rapports bailleur / locataire… Le bailleur peut résilier le bail qu’il a signé avec le locataire principal, soit via une demande faite auprès d’un juge, soit en se prévalant de la clause résolutoire prévue au contrat le cas échéant. Le bailleur peut également refuser de renouveler le bail sans avoir à verser d’indemnité d’éviction.

Dans les rapports locataire / sous-locataire… La sous-location n’est pas nulle et ses effets se poursuivent entre le sous-locataire et le locataire principal (tant que ce dernier ne voit pas son contrat de bail avec le bailleur résilié). Le sous-locataire peut demander la résiliation de la sous-location si le locataire ne peut lui garantir le respect par le bailleur de ses droits. Et s’il est évincé suite à la résiliation du bail principal, il peut demander au locataire principal des indemnités, sauf s’il commet une faute qui contribue à son éviction.

Et entre le bailleur et le sous-locataire ? Etant un tiers au contrat de sous-location, le bailleur ne peut en demander la résiliation. Il ne peut également pas demander l’expulsion du sous-locataire. S’il veut l’expulser, le bailleur doit d’abord résilier le bail principal, ce qui éteindra les droits du sous-locataire (s’il ne libère pas les lieux, il pourra se voir condamner au paiement d’indemnités d’occupation). En tout état de cause, l’irrégularité de la sous-location rend cette dernière inopposable au bailleur.

Sous-location commerciale : les points à valider

Des droits limités. Les droits du sous-locataire sont limités par rapports à ceux que vous possédez : vous ne pouvez, en effet, donner plus de droits que vous n’en possédez. Le sous-locataire doit notamment respecter la destination des lieux et, s’il souhaite une modification sur ce point, il doit demander l’accord express du bailleur.

Des obligations. Comme en matière de location commerciale, la sous-location commerciale doit respecter la réglementation des baux commerciaux. Le locataire principal prend, en quelque sorte, le rôle de bailleur vis-à-vis du sous-locataire : il doit donc permettre une jouissance paisible des lieux, l’entretenir et le réparer au besoin. De son côté, le sous-locataire est lui aussi tenu d’entretenir les lieux loués. Le contrat de sous-location doit prévoir les obligations réciproques du locataire et du sous-locataire sur la répartition des charges et travaux. Il est également tenu au paiement d’un loyer au titre de la sous-location.

Le loyer. En général, le loyer est, sinon inférieur, au moins égal au montant que vous devez au bailleur. Si ce n’est pas le cas, ce dernier peut augmenter le loyer que vous lui versez. Cette possibilité est appelée « droit de réajustement ».

À noter. Notez que le bailleur peut poursuivre directement le sous-locataire pour le paiement du loyer à concurrence du prix de la sous-location.

Que faut-il entendre par « charges locatives » ?

On parle de « charges récupérables ». On évoque communément la notion de charges récupérables lorsqu’il est fait référence aux différentes dépenses qui sont mises à la charge du locataire dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Seulement voilà, toute la difficulté va résider dans le fait que les textes légaux ne définissent pas ce qu’est une charge locative et encore moins leur répartition entre le preneur et le bailleur du local commercial.

Plusieurs catégories. Si l’on doit définir les charges locatives, on a coutume de dire qu’elles regroupent, d’une manière générale, toutes les charges qui sont liées à l’occupation du local loué : voilà pourquoi on trouve parmi ces charges le chauffage, la consommation d’électricité, de gaz ou d’eau, l’entretien des lieux loués et des éventuels équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, service de conciergerie, etc.), les taxes dites locatives comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par exemple, etc. Mais ce ne sont pas les seules dépenses qui peuvent être couvertes par ces charges récupérables, puisque dans cette catégorie, vous pourrez également trouver des dépenses qui incombent normalement au propriétaire : il n’est pas rare, en effet, de constater que la taxe foncière ou certaines dépenses de travaux, normalement à la charge du bailleur, sont répercutées sur le locataire.

Bon à savoir. Lorsque le paiement de la taxe foncière est mis à la charge du locataire sans contrepartie, il constitue un facteur de diminution de la valeur locative.

En pratique, comment prévoir la répartition entre le bailleur et le locataire ?

Une répartition à prévoir. Il revient au bailleur et au locataire de prévoir entre eux la répartition des charges, impôts, taxes et redevances. Ce qui n’est pas sans soulever de difficultés qui alimentent régulièrement les contentieux soumis à l’avis du juge… Tout en ayant à l’esprit que de nouvelles règles sont applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 septembre 2014.

En pratique, depuis le 5 novembre 2014. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances doit être établi, avec indication de la répartition entre le bailleur et le locataire. Un récapitulatif annuel devra être établi et adressé par le bailleur au locataire (au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété de l’exercice annuel) ; et si, en cours de bail, de nouvelles charges, taxes ou redevances sont dues, le bailleur devra en informer le locataire.

Pour le locataire. D’une manière générale, sont considérés comme étant liés à l’occupation des lieux loués, et donc à la charge du locataire :

• les dépenses courantes d’eau, d’électricité, de gaz ;
• les travaux d’entretien et de réparation qui sont destinés à maintenir les lieux en bon état d’utilisation ;
• les dépenses d’équipement de la copropriété ;
• les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
• les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou à un service dont bénéficie le locataire (et notamment la taxe foncière).

Un rappel (utile). Le juge a récemment rappelé que les clauses du contrat de bail commercial prévalent sur la règlementation applicable dans le cadre de la copropriété, qui ne s’applique pas aux relations entre un bailleur et son locataire.

Dans cette affaire, le locataire d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété refusait de régler les charges d’eau chaude, puisqu’il n’en consommait pas. À l’appui de son refus, il soutenait que la règlementation applicable dans le cadre de la copropriété précisait que les copropriétaires étaient tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité qu’ils avaient de ceux-ci.

Mais le juge lui a rappelé que le contrat de bail commercial précisait qu’il était dans l’obligation de régler l’ensemble des charges locatives relatives à l’entretien ou à la réparation des parties communes afférentes au bien loué et à l’immeuble. Or, l’eau chaude facturée était bel et bien utilisée pour nettoyer les parties communes… ce qui l’en rendait redevable.

Pour le bailleur. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, ne peuvent pas être imputés au locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux : les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
• les impôts, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal (on rappelle que la taxe foncière et ses taxes additionnelles et les impôts, taxes et redevances liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire peuvent lui être refacturés) ;
• les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;
• dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Dans les immeubles collectifs. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition est fonction de la surface exploitée, de sorte que le montant des impôts, charges et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé et à sa quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation du local (il est admis que cette répartition puisse être conventionnellement pondérée, les pondérations étant portées à la connaissance des locataires).

Un état prévisionnel des travaux. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer au locataire :

• un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale) ;
• un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes, avec indication de leur coût (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale).

Attention, pour le bailleur. Pour éviter toute difficulté d’interprétation quant à la répartition des charges et impôts entre bailleur et locataire, il faut veiller à ce que l’inventaire soit le plus précis possible, quant à la nature des charges et la clé de répartition. Sachez que si aucune répartition n’est prévue, le bailleur ne pourra pas exiger le remboursement, auprès de son locataire, de quelque charge ou taxe que ce soit.

Exemple de la taxe foncière. C’est notamment particulièrement vrai pour la taxe foncière. Cette taxe est une charge qui incombe, par principe, au bailleur. Mais il est fréquent que le contrat de bail commercial prévoit que cette taxe soit prise en charge par le locataire. En tous les cas, c’est souhaitable pour le propriétaire s’il veut que cette prise en charge ne soit pas contestable. Si le contrat de bail ne prévoit pas expressément que la taxe foncière sera prise en charge par le locataire, le bailleur ne pourra pas en exiger le remboursement auprès de son locataire (il faut donc que l’inventaire des charges le prévoit expressément).

Attention ! Même si un locataire a effectivement remboursé la taxe foncière à son propriétaire, il sera fondé à demander le remboursement de cette prise en charge auprès de son bailleur si aucune clause du bail ne met expressément à sa charge cette taxe foncière. Retenez qu’en la matière, il pourra demander le remboursement de la taxe indûment payée au titre des 5 dernières années (prescription quinquennale).

Attention (bis) ! Le libellé de la clause doit clairement préciser que la taxe foncière due par le bailleur pourra être réclamée au locataire. Une clause ambiguë sera nécessairement interprétée par le juge en cas de litige et pourra, le cas échéant, rendre impossible le remboursement de cette taxe par le locataire.

En conclusion. Là comme ailleurs, comme nous l’avons précisé, le recours à votre conseil sur ce point est essentiel. La jurisprudence sur ce thème est abondante, ce qui prouve que les contentieux sont légion. Un bon contrat entre un propriétaire et un locataire vaudra toujours mieux qu’un mauvais procès : autant établir les règles de manière claire et précise dès le départ pour éviter toute mauvaise surprise…

Pour la petite histoire. La propriétaire d’un local commercial demande à sa locataire de régler des charges de gestion en plus de son loyer. Cette dernière refuse, estimant que ces charges n’étaient pas prévues de manière suffisamment précise dans le contrat de bail, alors que celui-ci mentionne bien que ces charges doivent être réglées par le locataire et précise à quoi elles correspondent ainsi que leur mode de calcul. Le juge estime que les précisions sont suffisantes et que la locataire doit bien effectuer le paiement.

Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014

Aucun texte ne prévoit cette répartition. C’était effectivement le principe : puisqu’aucun texte ne prévoyait une répartition claire des charges entre le locataire, preneur du local loué, et son bailleur, il fallait prévoir cette répartition dans le contrat de bail lui-même.

Prévoir une liste exhaustive de charges récupérables ? C’est une méthode que l’on peut rencontrer. Si elle a le mérite de la précision, elle peut avoir un « effet boomerang » pour le bailleur : toute charge dont la récupération n’est pas prévue dans le bail ne sera pas récupérable auprès du locataire.

Faire référence aux charges récupérables prévues dans les baux d’habitation ? On rencontre fréquemment, dans les baux commerciaux, un renvoi au Décret n° 87-713 du 26 août 1987, qui liste de manière exhaustive les charges locatives retenues pour l’application des baux d’habitation, pour définir celles qui seront à la charge du preneur des lieux loués. Pour que vous puissiez utilement vous prévaloir de cette référence, il faut qu’elle soit expressément stipulée dans le contrat de bail ; la jurisprudence retient, régulièrement, que cette liste ne pourra s’imposer, tant au locataire qu’au propriétaire, que si le contrat y fait expressément référence. Il faut, en effet, rappeler que ce Décret ne s’applique pas de plein droit aux baux commerciaux.

          -  Consultez la liste des charges récupérables prévues par le Décret du 26 août 1987

Appliquer un forfait ? C’est aussi une méthode de répartition que l’on peut rencontrer : certains baux prévoient une forfaitisation des charges récupérables. Par exemple, il est prévu un loyer stipulé « charges comprises ». Il peut aussi être prévu un remboursement forfaitaire des charges, stipulé en pourcentage du montant du loyer. Cette méthode est intéressante dans la mesure où elle permet d’éviter les décomptes et les justificatifs de charges, mais elle présente l’inconvénient de caractériser un complément de loyer (ce qui peut avoir une incidence au moment de la révision du loyer ou du renouvellement du bail).

Exemple de clause relative à la taxe foncière. Selon le juge, la clause qui prévoit que « tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués » sont payés par le locataire met à la charge de ce dernier le paiement de la taxe foncière.

Par principe, la loi prévoit une répartition entre le locataire et le propriétaire

Les dépenses d’« entretien ». Les locaux utilisés dans le cadre de votre activité doivent être maintenus en bon état : cela suppose donc que, régulièrement, des travaux d’entretien et de menues réparations soient effectués. Qui doit les prendre en charge ?

Concrètement… Par principe, le locataire est tenu aux seules réparations dites locatives ou de menu entretien, c’est-à-dire celles qu’entraînent l’utilisation et l’occupation des lieux loués. Il en sera de même des travaux d’embellissement qui peuvent être mis à la charge du locataire si leur montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Exemples. Sont notamment visés l’entretien des huisseries, des ouvertures, des plafonds, murs et cloisons, des revêtements de sol, des éléments de menuiseries, des installations de plomberie et d’électricité, des éventuels matériels et équipements qui sont visés par le contrat de bail, de la chaudière, etc. La loi dispose que ces réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire lorsqu’elles ne sont dues qu’à la vétusté (la détérioration des lieux étant liée à l’écoulement du temps) ou la force majeure (qui se définit comme un évènement extérieur, irrésistible et imprévisible, strictement indépendant de votre volonté, qui entraîne une dégradation des lieux loués).

Pour le reste. Les autres travaux qui excèdent les réparations locatives sont normalement à la charge du propriétaire bailleur, ce dernier étant tenu de délivrer les locaux en bon état de réparation, exempts de vices affectant le gros œuvre et leur sécurité, et conformes à l’usage auxquels ils sont destinés.

Exemple. Le plafond dans une boulangerie s’effondre. La cause de cet effondrement, selon un expert, est l’humidité dégagée par le four. Le bailleur considère alors que les travaux de réparation sont à la charge du boulanger qui loue le local. Ce que conteste le boulanger : le local est destiné à l’exploitation d’une boulangerie. Or, parce qu’il a exploité sa boulangerie dans des conditions normales, on ne peut pas lui reprocher l’humidité dégagée par son four. Pour lui, le problème, c’est le plafond lui-même, inadapté aux conditions d’exploitation de la boulangerie. Le boulanger considère donc que c’est le bailleur qui doit assumer les conséquences financières de l’effondrement du plafond. Ce que confirment l’expertise et le juge ! Parce que le bailleur n’a pas délivré un local propre à l’usage de boulangerie, c’est à lui d’assumer les frais de réparation engendrés par l’effondrement du plafond.

À noter. Un locataire a reproché à son bailleur de ne pas avoir effectué de travaux importants, lui incombant, prescrits par l’administration. Mais à tort, pour le juge, puisque le locataire avait mis 10 ans avant d’aviser le bailleur de la nécessité de réaliser ces travaux.

Dans les immeubles collectifs. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires. Cette répartition est fonction de la surface exploitée, de sorte que le montant des impôts, charges et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé et à sa quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation du local (il est admis que cette répartition puisse être conventionnellement pondérée, les pondérations étant portées à la connaissance des locataires).

Beaucoup de baux commerciaux dérogent à ce principe…

Une dérogation possible ? Les dispositions de la loi qui réglementent la répartition des travaux d’entretien entre le locataire et le propriétaire ne sont pas d’ordre public : concrètement, cela signifie que le bail commercial peut tout à fait déroger à cette répartition en mettant, par exemple, à la charge du locataire l’ensemble des dépenses d’entretien et de réparation, même celles qui excèdent les réparations locatives, ou celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Oui... Très souvent, les baux commerciaux prévoient de mettre à la charge du locataire l’ensemble des dépenses d’entretien et de réparation, même celles qui excèdent les réparations locatives. Par exemple, un bail pourra prévoir que sont à la charge du locataire les dépenses d’entretien et de réparation qui n’ont pas la nature de grosses réparations (il s’agira des dépenses qui ont pour objet de maintenir l’immeuble en bon état d’utilisation, les dépenses de grosses réparations correspondant aux travaux ayant trait à la structure même de l’immeuble ou encore les travaux de sécurité de l'immeuble). Un bail pourra prévoir, autre exemple, que toutes les réparations sont à la charge du preneur du bail, même celles qui ont la nature de grosses réparations. Un bail pourra également prévoir que demeurent à la charge du locataire les travaux qui sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure (notez toutefois que les juges interprètent strictement cette clause et qu’en cas de doute, il profitera au locataire).

Pour la petite histoire. Le juge a rappelé que la rédaction du bail ne peut pas décharger le bailleur de son obligation de maintenir le local commercial en état de servir à l’usage prévu, et d’exécuter les travaux de sécurité qu’impose la réception du public.

Dans cette affaire, le bailleur refusait de prendre à sa charge les travaux de sécurité du local au motif que le bail comprenait une clause qui limitait sa responsabilité aux seules réparations découlant de la vétusté. Or, ce n’était pas le cas des réparations dont le locataire lui réclamait la prise en charge. Mais le juge lui a donné tort…

Sauf exceptions depuis le 5 novembre 2014 ! Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne peuvent pas être imputés au locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux : les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
• les impôts, et notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal : la taxe foncière et ses taxes additionnelles et les impôts, taxes et redevances liés au local loué ou à un service bénéficiant directement au locataire peuvent lui être refacturés ;
• les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;
• dans un immeuble collectif, les charges, impôts et redevances et le coût des travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

À lire attentivement. En matière de bail commercial, comme en toute autre matière, il est impératif de veiller à la bonne rédaction du contrat (en évitant, par exemple, de se référer à des contrats contenant des clauses types qui ne sont pas toujours nécessairement adaptées à votre cas de figure). Loin d’être contraignant, cette bonne pratique supposera notamment de faire appel à un conseil spécialisé dans cette matière qui pourra valider, sur le plan juridique, les clauses qui dérogent à la loi, au mieux des intérêts des parties.

Quelles conséquences ? Il est important d’être suffisamment précis dans la rédaction des clauses du bail prévoyant la répartition des charges de travaux et d’entretien entre le locataire et le bailleur. Un bailleur ne pourra se prévaloir de la clause mettant à la charge de son locataire les travaux qui excèdent les simples réparations locatives que si cette obligation est clairement et précisément exprimée dans le contrat de bail. En cas de difficultés d’interprétation des clauses du bail, vous n’aurez d’autres choix, à défaut d’accord, que de faire appel au juge qui aura alors pour mission d’interpréter le sens de la clause inscrite dans le bail.

En cas de dégradations… Il faut savoir que la loi pose comme principe que les dégradations faites dans les lieux loués pendant la période locative sont présumées imputables au locataire. Sauf à ce que dernier prouve son absence de faute. Ce qui veut dire qu’en de doute, les dégradations seront à la charge du locataire…

Pour la petite histoire. Il a été jugé que le bailleur d’un local commercial dont la charpente est dangereuse engage sa responsabilité à l’égard de son locataire, et ce même si les défauts relevés résultent de l’ancienneté de la structure en bois, des travaux effectués par un précédent locataire, ou encore de travaux de rénovation effectués dans d’autres lots de l’immeuble en copropriété. L’obligation de délivrance conforme qui pèse sur le bailleur ne souffre en effet d’aucune exception : il est donc responsable du mauvais état de la charpente et de sa dangerosité, quelles qu’en soient les causes, et doit régler l’indemnisation réclamée.

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail

Un droit qui vous est reconnu ! Le bail commercial ne peut pas prévoir une clause qui aurait pour effet de faire échec à votre droit au renouvellement : si tel était le cas, cette clause serait nulle. Cela signifie qu’au terme prévu par le bail, vous bénéficiez d’un droit au renouvellement de ce bail, droit qui suppose toutefois que certaines conditions soient respectées.

Quel intérêt ? En formulant une demande de renouvellement, le contrat de bail commercial pourra se poursuivre pour une nouvelle durée de 9 ans : en pratique, le renouvellement du bail s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, toutes les clauses du bail initial étant donc en principe reconduites. À ce titre, vous bénéficierez des règles prévoyant le plafonnement du loyer en cas de bail renouvelé (le propriétaire ne peut pas augmenter arbitrairement le montant du loyer au moment du renouvellement, puisque le loyer est alors fixé par référence au loyer d’origine). Un déplafonnement du loyer est possible lorsque le contrat de bail est prolongé tacitement, après 12 ans : ne rien faire au terme du contrat de bail fait donc courir le risque d’un loyer déplafonné à compter de la 12e année.

Conditions à respecter. Vous bénéficierez de ce droit au renouvellement si vous êtes le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués : cela suppose que vous soyez titulaire du bail commercial et inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants ou au registre national des entreprises (RNE) pour les artisans. En outre, le fonds doit avoir été exploité au cours des 3 années qui ont précédé la date d’expiration ou de sa prolongation.

À noter. Vous conservez ce droit au renouvellement du bail même si le fonds de commerce dont vous êtes propriétaire est exploité par un locataire-gérant ou par un usufruitier.

Demander le renouvellement du bail

Une demande du locataire. Si vous souhaitez renouveler le contrat de bail, vous devez en faire la demande : cette demande doit être faite dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment après cette date.

Forme. La demande du locataire doit être adressée au bailleur soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par acte de commissaire de justice.

Une mention obligatoire ! La demande de renouvellement doit inclure la mention suivante : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.».

Pour la petite histoire : demande de révision du loyer. Le juge a précisé qu’une demande de révision de loyer n’est pas recevable lorsque celle-ci intervient après que le bailleur a accepté une demande de renouvellement comportant la mention suivante : « aux clauses et conditions du bail venu à expiration. ».

Attention ! Méfiez-vous des « démembrements » de propriété ! Cette situation survient généralement quand un couple est propriétaire d’un local commercial. Il peut arriver que l’un des membres du couple décède, ce qui entraîne alors un démembrement de propriété : l’époux survivant est « usufruitier » et le ou les éventuels héritiers sont « nus-propriétaires ». Or, la loi prévoit que l'usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Dans cette situation, il faut donc solliciter le renouvellement du bail commercial auprès du l’usufruitier et du nu-propriétaire.

Pour la petite histoire. Un locataire qui a seulement sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de l’usufruitière, omettant le nu-propriétaire, a vu sa demande considérée comme irrégulière et nulle.

À noter. À défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par la justice à donner seul à bail un immeuble usage commercial, industriel ou artisanal.

Une réponse du propriétaire. Le propriétaire peut avoir plusieurs réactions :

• la plus positive consistera à accepter le principe du renouvellement ;
• mais il peut aussi refuser le renouvellement du bail : dans ce cas, il doit vous verser une indemnité d’éviction (sauf en cas de manquement grave du locataire à ses obligations comme, par exemple, le défaut d’immatriculation de son activité).

À noter. Un défaut de réponse de sa part dans les 3 mois de la demande vaudra accord tacite, ce qui ne l’empêchera toutefois pas de refuser plus tard ce renouvellement (avec indemnité d’éviction), sauf si des manquements ont été commis par le locataire postérieurement au renouvellement.

Pour la petite histoire. Un restaurateur demande le renouvellement de son bail commercial à sa bailleresse. Constatant que cette dernière ne lui répond pas, il en déduit après l’expiration d’un délai de 3 mois, que son silence vaut acceptation du renouvellement. Ce que la bailleresse conteste, des manquements postérieurs au renouvellement ayant été constatés et non régularisés, le renouvellement, malgré son silence, ne peut être validé. Ce que le juge confirme.

Attention au formalisme ! Pour que le refus de renouvellement de bail par le bailleur soit valable, il doit obligatoirement être accompli par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par un commissaire de justice.

Désaccord sur le nouveau loyer. En cas de désaccord sur le montant du nouveau loyer, le locataire et le bailleur ont 2 ans pour saisir le juge à compter du renouvellement du bail.

       =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Bail commercial : les conséquences du refus de renouvellement »

À l’initiative du propriétaire ? Le propriétaire peut aussi être à l’initiative du renouvellement qui enverra alors au locataire un congé avec offre de renouvellement. Le plus souvent, est associée à cette démarche une augmentation du loyer.

Congé nul. Lorsque qu’un congé délivré par le bailleur est nul, le locataire a 2 alternatives : soit il renonce à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans le local loué dans l’attente du paiement de cette indemnité, soit il opte pour la poursuite du bail.

La réponse du locataire. Dans ce cas, le locataire peut :

• garder le silence tout en réglant le nouveau loyer réclamé par le bailleur ;
• accepter le renouvellement du bail et le montant du loyer proposé (a minima, une lettre recommandée avec AR est conseillée) ;
• accepter le renouvellement, mais contester le montant du loyer : le litige sera alors soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (à défaut de conciliation, le tribunal peut être saisi et si personne, bailleur ou locataire, ne saisit le tribunal dans un délai de 2 ans, le bail est renouvelé à l’ancien prix).

À noter. Pour information, lorsque le locataire ou le propriétaire a recours à la lettre recommandée avec AR, la date de notification à l'égard de celui qui y procède est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre.

En cas de renouvellement, le loyer est plafonné

Une révision du loyer possible. Au moment du renouvellement du bail, le bailleur peut souhaiter modifier le loyer. Cela suppose notamment d’envoyer au locataire, au moins 6 mois avant l’échéance du bail, un congé avec offre de renouvellement, incluant la proposition d’un montant de loyer révisé. La modification du prix du loyer peut aussi être faite dans la réponse au renouvellement sollicité par le locataire. Par principe déterminé librement, sous le contrôle du juge en cas de désaccord, le loyer du bail renouvelé est toutefois plafonné.

Un loyer plafonné. Si, par principe, le loyer d’un bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, il est expressément prévu que ce loyer fera l’objet d’un plafonnement : le taux de variation du loyer applicable au titre du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale, de l'indice de référence (indice du coût de la construction ou – obligatoire pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 – indice des loyers commerciaux ou indice des loyers des activités tertiaires)

Concernant la valeur locative des lieux. Il a été jugé que la prise en charge, par le locataire, des grosses réparations du local et de la taxe foncière du local commercial, incombant en principe au bailleur, vient diminuer la valeur locative des lieux prise en compte pour fixer le prix du loyer renouvelé.

Point important, notez que pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, le bailleur ne peut plus mettre à la charge du locataire le paiement des grosses réparations du local.

À noter. Le plafonnement est une limitation à la hausse du montant du loyer du bail à renouveler. Ce n'est que dans l'hypothèse où la valeur locative est supérieure au loyer en cours que cette règle d'exception s'applique. Si la valeur locative est inférieure à ce plafond il faut retenir cette valeur. Un locataire pourrait donc obtenir que le loyer du bail renouvelé soit revu à la baisse si le loyer indexé ne correspond plus à la valeur locative.

Bail de 9 ans. La règle du plafonnement ne s'applique que si la durée du « bail à renouveler » n'est pas supérieure à neuf ans : ne sera donc pas soumis à cette mesure protectrice pour vous le bail renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, ou pour une durée de 9 ans, mais conclu initialement pour une durée supérieure à 9 ans. Sachez, à cet égard, que si le bail se poursuit tacitement au-delà du terme contractuel de 9 ans, mais sans excéder 12 ans, le loyer du bail renouvelé bénéficie du plafonnement.

Une dérogation possible au plafonnement du loyer. Par principe, lorsque les éléments constitutifs de la valeur locative, hormis le prix, ont subi une altération, il sera possible de déplafonner ce loyer et fixer une nouvelle valeur. Pour rappel, à défaut d'accord des parties, la valeur locative est déterminée par cinq éléments qui sont les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Concrètement. Le propriétaire peut donc faire échapper le loyer à la règle du plafonnement s’il arrive à démontrer que les conditions de la location ont changé de manière notable. Il doit cependant être en mesure d’apporter la preuve que les éléments qui ont participé à la détermination du loyer initial (caractéristiques du local, destination des lieux, facteurs locaux de commercialité, obligations respectives des parties, prix couramment pratiqués) ont été profondément modifiés. Ainsi, par exemple, un loyer pourrait faire l’objet d’un déplafonnement si des travaux ont eu pour effet d’augmenter sensiblement la surface de vente ou si le propriétaire a autorisé l’exercice d’une nouvelle activité.

Un déplafonnement limité ! Afin d’éviter les hausses de loyers trop importantes, ce déplafonnement est limité : le déplafonnement ne pourra pas conduire à une augmentation de loyer supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014).

Attention. Vous devez vérifier que ces modifications ont véritablement un caractère notable et sont favorables au locataire pour qu’elles puissent entraîner un déplafonnement du loyer : source de litige, cette situation doit s’apprécier au cas par cas, sous l’appréciation du juge le cas échéant.

Bon à savoir. En l’absence de clause contraire du bail commercial, les travaux d’amélioration financées par le locataire deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du 1er renouvellement qui suit leur réalisation. Ces travaux sont valorisés lors du 2nd renouvellement et son susceptibles, en l’absence de clause d’accession, d’entraîner un déplafonnement du loyer.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que les activités de vente à emporter et vente par Internet avec livraison sont considérées comme incluses dans le bail commercial qui prévoie une activité « d’alimentation générale et de restaurant », dès lors qu’elles correspondent à une évolution des usages commerciaux et des besoins de la clientèle, particulièrement en milieu urbain.

À noter. Il faut souligner que la notion de « destination des lieux » (et donc de la définition des activités autorisées par le bail) fait l’objet d’un contentieux riche, donnant lieu à de nombreuses décisions de justice. Il n’est pas possible de dégager de celles-ci une tendance générale et homogène : chaque situation doit être appréciée au cas par cas.

Renouvellement du bail : pour quelle durée ?

Principe : 9 ans ! La règle est ici simple : la durée du bail renouvelé est de 9 ans, ce qui constitue une durée minimum. Il en sera ainsi, quelle que soit la durée du bail initial. C’est ce qu’a rappelé, à ce sujet, un juge à propos du renouvellement d’un bail conclu pour une durée initiale de 12 ans, bail qui stipulait que si les conditions du renouvellement étaient remplies, le bail serait reconduit pour une nouvelle durée de 12 ans : dans cette affaire, le locataire n’ayant pas donné son accord pour le renouvellement sur cette base, le juge a conclu que le bail ne pouvait être renouvelé que pour une période de 9 ans.

Exception : accord des parties. Cette règle imposant une durée de 9 ans pour le renouvellement du bail commercial n’est pas figée, puisqu’il est possible de convenir d’une durée plus longue, ce qui supposera dans cette hypothèse de formaliser un accord entre propriétaire et locataire.

Bail commercial : ce que vous devez vérifier

Un statut particulier. Le bail commercial est un contrat par lequel le bailleur (le propriétaire, en règle générale, mais qui peut aussi être le locataire principal dans le cadre d’une sous-location) met à la disposition d’un locataire (ou sous-locataire) un immeuble ou une partie d’immeuble, sous certaines conditions, notamment de durée et de prix, en vue de permettre l’exercice d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Cela suppose donc que le local ainsi mis en location soit affecté à l’exercice d’une activité de ce type (si ce n’est pas le cas, il faut impérativement procéder à un changement d’affectation en prenant contact avec les services de l’administration fiscale).

Attention ! Il suffit que le bail autorise le locataire à exploiter une activité commerciale pour qu’il soit qualifié de bail commercial. C’est ce qui est arrivé au bailleur d’une maison d’habitation qui avait autorisé le locataire à exercer dans les lieux loués toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles. Exploitant effectivement un fonds de commerce dans les lieux, le bail a été qualifié de bail commercial, soumis au statut des baux commerciaux.

Un statut valable pour les terrains nus ? Les règles propres aux baux commerciaux s’appliquent pour les terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du bailleur.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que des containers non fixés au sol utilisés par un garagiste pour stocker des pièces dans le cadre de son activité professionnelle ne constituent pas des constructions susceptibles de rendre applicable le statut des baux commerciaux.

Et pour les locaux accessoires ? Le statut des baux commerciaux s’applique aux locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, si leur absence peut compromettre cette exploitation, et s’’ils appartiennent au propriétaire du local principal.

Exemple. Il a été jugé qu’un restaurateur qui loue, par un contrat séparé, les caves de l’immeuble dans lequel il exploite son fonds de commerce ne peut pas revendiquer le statut des baux commerciaux pour cette seconde location, même s’il a transformé les caves en cuisines. Le juge a rappelé que le bail de location portait bien sur des « caves », et non sur des cuisines, et que si le bailleur avait toléré cette transformation par le locataire, il ne l’avait pas pour autant légitimée. Or la location de caves n’était pas indispensable à l’exploitation du fonds de commerce du restaurateur : par conséquent, cette location ne relevait pas du statut des baux commerciaux, et le congé délivré par le bailleur était valide.

Une liberté dans la rédaction. Les différentes clauses du bail sont normalement librement négociables, à l’exception de certaines d’entre elles qui sont imposées par les textes. C’est ainsi que :

• par principe, le contrat est conclu pour une durée de 9 ans, mais il peut être conclu pour une durée supérieure (les baux d’une durée supérieure à 12 ans doivent être rédigés par acte authentique et publiés sur le fichier immobilier du service chargé de la publicité foncière) ; mais, en tout état de cause, le contrat de bail commercial ne peut pas avoir une durée inférieure à 9 ans (un bail d’une durée inférieure à 9 ans ne bénéficiera pas du statut des baux commerciaux) ;
• le locataire, exploitant le fonds de commerce dans les lieux loués, doit bénéficier d’un droit au renouvellement du bail commercial ;
• le bailleur ne peut pas interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce exploité dans les locaux loués (il peut toutefois imposer une clause d’agrément qui impose alors la participation du propriétaire à la signature de l’acte de vente du fonds de commerce).

Pour la petite histoire. Il a été jugé que la clause d’agrément stipulée dans le contrat de bail est applicable en cas de cession du fonds de commerce qui comprend le bail commercial des locaux d’exploitation, y compris dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

Prévoir un état des lieux. Au moment de la prise de possession du local par le locataire, il faut obligatoirement établir (à l’amiable ou par huissier) un état des lieux. Cet état des lieux sera également obligatoire lors de la restitution du local, en cas de cession de droit au bail ou en cas de vente du fonds exploité dans le local.

Prévoir un inventaire des charges. Un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances doit être établi et annexé au bail, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire (pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014). Un récapitulatif annuel devra être établi et adressé par le bailleur au locataire (au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété de l’exercice annuel) ; et si, en cours de bail, de nouvelles charges, taxes ou redevances sont dues, le bailleur devra en informer le locataire.

Prévoir un état prévisionnel des travaux. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer au locataire :

• un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale);
• un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les 3 années précédentes, avec indication de leur coût (dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale).

Pensez à l’ « annexe environnementale ». Dès lors que les locaux loués sont d’une superficie supérieure à 2 000 m², et qu’ils sont à usage de bureaux ou de commerces, le bail doit contenir une annexe environnementale. Cette annexe doit comporter les informations suivantes, à fournir tant par le bailleur que par le locataire :

• la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment, ainsi que ceux mis en place par le locataire, et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié, non seulement aux spécificités du bâtiment, mais aussi à l’activité exercée ;
• les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes exploités qui sont situés dans les locaux loués ;
• les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes exploités ;
• la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment et, le cas échéant, la quantité collectée en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique.

Un bilan régulier. Vous devez établir un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués, selon une périodicité à fixer d’un commun accord. Sur la base de ce bilan, vous vous engagerez sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Bail mixte. Il peut arriver que le local loué comporte au rez-de-chaussée le magasin et dans les étages, un logement pour le commerçant. Dans ce cas, le bail conclu est un « bail mixte commercial et d’habitation » qui impose au bailleur de délivrer un logement décent en ce qui concerne la partie louée à titre d’habitation.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Louer un logement décent : des critères à connaître »

Faut-il établir un « diagnostic technique amiante » ? Non, aucune obligation légale n’impose, lors de la conclusion d’un bail, la remise au locataire d’un « dossier technique » amiante.

Une résiliation du contrat à l’échéance triennale ? Depuis le 24 novembre 2018, la Loi Elan donne la possibilité aux bailleurs commerciaux souhaitant transformer des bureaux en logement de donner congé à leurs locataires à l’échéance triennale.

Bail commercial : ce que vous pouvez négocier

Une précaution nécessaire. Avant de signer le bail commercial, vous devez donc savoir ce qu’il est possible de négocier : vous êtes, effectivement, en droit de discuter du bien-fondé d’un certain nombre de clauses dans votre intérêt, que vous soyez propriétaire des lieux ou locataire en devenir. Un contrat de bail commercial fera la loi entre les parties : vous êtes donc engagé par la signature de ce contrat. Il est alors conseillé de faire rédiger ce type de contrat par un professionnel du droit, afin d’adapter l’économie du contrat à votre situation particulière.

En ce qui concerne le prix du loyer. Il est librement fixé entre le propriétaire et le locataire : renseignez-vous sur les prix rencontrés habituellement sur le secteur concerné, en fonction de l’activité exercée, de la surface louée, de la situation, etc. Vérifiez si un pas-de-porte est demandé (qui constitue un droit d’entrée, souvent perçu comme un supplément de loyer). Validez également les conditions de révision du loyer (par principe possible tous les 3 ans), en faisant référence à l’indice des loyers commerciaux (ILC pour les locaux commerciaux) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT pour les locaux professionnels et les entrepôts notamment).

Focus sur les clauses d’échelle mobile. Il est possible qu’un bail commercial contienne une clause qui prévoit que le montant du loyer sera indexé sur la variation d’un indice pris en référence. Ce type de clause n’est valide qu’à la condition de permettre la variation du loyer si l’indice varie à la hausse, mais aussi à la baisse.

À défaut, la clause du bail doit être réputée non-écrite, et l’action en justice qui tend à le faire constater n’est enfermée dans aucun délai de prescription.

En cas de loyers impayés. Des pénalités contractuelles peuvent être prévues en cas de loyers impayés. Validez les conditions permettant au bailleur de réclamer ces pénalités ainsi que leurs montants.

En ce qui concerne le dépôt de garantie. Vérifiez le montant du dépôt de garantie réclamé par le propriétaire : en pratique, il s’élève à l’un des montants suivants : 

• soit 3 mois de loyers s’ils sont payables d’avance ;
• soit 6 mois de loyer hors taxes si le loyer est payé en fin de mois. 

Si le dépôt de garantie est supérieur à l’un de ces montants, l’excédent portera intérêt à votre profit (au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre).

Par principe, le bailleur doit gérer les grosses réparations

Qu’est-ce que les « grosses réparations » ? Vous ne trouverez pas de définition légale de la notion de « grosses réparations ». Les baux commerciaux font souvent référence à « l’article 606 du Code Civil » pour répartir la charge des travaux entre le locataire et le bailleur.

Concrètement... On trouve dans cette catégorie les réparations relatives aux gros murs, aux voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures, aux clôtures. Mais il ne s’agit pas là d’une liste exhaustive puisque le juge a eu l’occasion de préciser que les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Elles incombent au propriétaire. Par principe, pendant la durée du bail, le bailleur est tenu de faire toutes les réparations, autres que celles qui concernent les réparations locatives, normalement dévolues au locataire. Il est ainsi tenu d’effectuer les réparations nécessaires en vue de permettre un usage conforme du bien loué, et ce même si le locataire est réputé prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouve. À titre d’exemple, seront prises en charge par le propriétaire :

• la reprise des fondations de l’immeuble,
• la réfection de la toiture d’un bâtiment,
• la réfection d’un plafond effondré partiellement,
• la réfection d’une installation électrique ou d’une installation de plomberie,
• la réfection d’un système de climatisation, etc.

Attention à l’appréciation du juge. Notez que le juge reste seul décisionnaire de la nature des réparations effectuées. À titre d’exemple, il a déjà été jugé que le remplacement d’une canalisation d’eau relevait des réparations locatives, alors même que la réparation d’une canalisation détruite par le gel en raison d’un manque de calorifugeage relevait de grosses réparations.

Pour la petite histoire. Le bailleur d’un local commercial reste tenu de prendre en charge les réparations locatives dues à la vétusté, si aucune clause du bail ne met celles-ci à la charge du locataire.

Si vous les faites à sa place… Une société, locataire d’un local commercial, constatant des fissures mettant en péril la solidité de l’immeuble qu’elle loue, prend en charge les travaux et en demande le remboursement au propriétaire. Mais elle n’obtiendra pas ce remboursement : le juge confirme la position du bailleur, en précisant que ce dernier ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le locataire a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui. Autrement dit, en présence de gros travaux incombant au propriétaire, mettez-le systématiquement en demeure de les faire réaliser et, s’il refuse, saisissez le juge pour obtenir une autorisation judiciaire. À défaut, vous pourriez vous voir refuser le remboursement du coût des travaux engagés.

Le bailleur peut-il mettre les gros travaux à la charge du locataire ?

Une distinction s’impose ! La réglementation a évolué sur ce point, puisque pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, il est expressément prévu que certaines charges de travaux ne peuvent pas être imputées au locataire.

Désormais. Il est en effet désormais expressément prévu que ne peuvent pas être imputés au locataire :

• les dépenses relatives aux grosses réparations (visées à l’article 606 du Code Civil) ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux : les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (ravalement, murs de soutènement, murs de clôture, toiture, charpente, etc.) ;
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.

Et avant ? Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, il était tout à fait possible de déroger aux règles fixées par la Loi dans la répartition du coût des grosses réparations entre le locataire et le propriétaire. Voilà pourquoi il n’est pas rare de trouver dans un contrat de bail une clause qui met à la charge du locataire les grosses réparations. Il est, à cet égard, important d’être suffisamment précis dans la rédaction des clauses du bail prévoyant la répartition des charges de travaux entre le locataire et le bailleur, ceci afin d’éviter toute difficulté d’interprétation, source de litige.

Exemple de clause imprécise. Un bailleur a demandé à son locataire d’assumer les travaux de ravalement réclamés par la Mairie, comme le bail commercial le prévoyait. À tort, selon le juge : le bail ne prévoyant pas que les travaux réclamés par la Mairie soient à la charge du locataire, celui-ci n’a pas à les assumer. Même si ces travaux concernent un ravalement de façade…

Attention. Les baux commerciaux se réfèrent très souvent à l’article 606 du Code Civil pour répartir la charge des travaux entre le locataire et le bailleur. C’est ainsi qu’un contrat de bail commercial prévoyait, par exemple, que « le preneur fera son affaire de l'entretien, de la remise en état de toutes réparations de quelque nature qu'elles soient, de même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires en ce compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code Civil ». Saisi d’un litige à propos de la prise en charge par le locataire, à la demande du bailleur, de travaux de ravalement, de réparations de toiture et de remplacement de chaudière, le juge a pourtant estimé que ces travaux devaient être à la charge du bailleur. Pourquoi ? Parce que le contrat de bail ne mettait pas expressément à la charge du locataire ces travaux. La référence à l’article 606 du Code Civil, sans autre précision, est dès lors insuffisante.

Soyez le plus précis possible ! Tant le locataire que le propriétaire doivent être précis dans le contenu des travaux qui sont mis ou restent à la charge de l’un ou de l’autre. La jurisprudence aura tendance à considérer que le locataire ne devra payer que les réparations et travaux effectivement listés dans le contrat de bail commercial.

Une autorisation. Notez, en outre, que le bail peut également prévoir une autorisation préalable du propriétaire avant de réaliser tous travaux de réparations ou d’améliorations. Si une intervention de ce type s’avère nécessaire, consultez le contrat de bail, avant de procéder aux travaux concernés.

À noter. Un locataire a reproché à son bailleur de ne pas avoir effectué de travaux importants, lui incombant, prescrits par l’administration. Mais à tort, pour le juge, puisque le locataire avait mis 10 ans avant d’aviser le bailleur de la nécessité de réaliser ces travaux.

Bail commercial et déspécialisation : de quoi s’agit-il ?

Un droit pour le locataire… La déspécialisation s'entend de la faculté qui vous est donnée, sous certaines réserves, de modifier votre exploitation au regard de la destination contractuelle d'origine. En clair, ce dispositif vous permet d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle originellement exploitée dans le local loué ou à changer complètement d’activité. Il s’agit là d’un droit qui est accordé au locataire pour permettre une adaptation aux évolutions du marché. Ce qui suppose toutefois de respecter certaines conditions…

… d’ordre public ! Sachez que les clauses du bail commercial, restreignant ou interdisant l'exercice de votre droit à la déspécialisation, peuvent être déclarées nulles par le juge. Notez cependant que rien ne vous empêche de renoncer à votre droit à la déspécialisation postérieurement à l'acquisition de ce droit.

Bail commercial : la déspécialisation partielle

2 cas de figure. Soit vous décidez d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire à votre activité principale (on parle de déspécialisation « partielle), soit vous changez totalement d’activité (on parle de déspécialisation « totale »). Dans les 2 cas, vous devez respecter une procédure précise qui aura pour finalité d’informer le propriétaire. Ce qui ne sera pas sans conséquences pour le locataire…

Partielle ? La déspécialisation partielle vous permet d'adjoindre dans les lieux loués, à l'activité prévue au bail, des activités connexes ou complémentaires, sans que le bailleur puisse, par principe, s’y opposer (par exemple : une activité de vente de disques dans une librairie). Les activités nouvelles envisagées par vous doivent demeurer liées à votre activité initiale, qu'elles complètent sans la remplacer.

À noter. Seront qualifiées de « connexes » à une activité les activités qui ont un rapport étroit avec elle ; seront qualifiées de « complémentaires » celles nécessaires à un meilleur exercice de l’activité initiale (ces qualifications restent soumises à l’appréciation du juge qui pourra retenir comme critère l’identité de clientèle, la similitude des méthodes de travail, l'identité des matières premières et des produits, etc.).

Exemples. Un commerce de prêt-à-porter pour femmes est complémentaire à celui de lingerie, car il s'agit d'une même clientèle féminine. De même, les activités de garage, de vente et de réparation de voitures sont régulièrement jugées connexes.

Aviser le propriétaire. Si vous désirez user de ce droit à la déspécialisation partielle, vous devez en aviser le propriétaire par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec AR en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé (notez que les juges ont admis que la notification soit faite par simple lettre, si par ailleurs le bailleur ne s'est pas opposé dans les délais, et que celui-ci n'apporte pas la preuve d'un préjudice subi du fait du défaut d'acte extra-judiciaire).

2 mois pour se prononcer. L'accomplissement de cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans le délai de 2 mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités que vous envisagez. Le silence du bailleur à l'expiration de ce délai vous autorise à exercer les activités connexes et/ou complémentaires.

Attention. Si vous n’avisez pas le bailleur de cette « déspécialisation partielle », vous risquez des sanctions : dommages-intérêts pour le bailleur, risque d’un refus (justifié) du renouvellement du bail, voire même risque de résiliation du bail.

Une compensation financière ? Le propriétaire n'a droit dans l'immédiat à aucune compensation. C'est seulement lors de la 1ère révision triennale suivant la notification qu’il pourra être tenu compte des activités connexes et/ou complémentaires pour la fixation du loyer ; cela suppose toutefois qu’elles entraînent par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

En pratique. En cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration spécifique auprès de son service des impôts en vue d’une révision de la valeur locative des lieux loués.

Conseil. Si vous hésitez sur le caractère réellement connexe ou complémentaire de l'activité que vous envisagez d'exercer, vous pouvez valablement, dans un acte unique, d'une part notifier à titre principal votre intention d’adjoindre une activité au cas où le caractère connexe ou complémentaire serait reconnu, et d'autre part former à titre subsidiaire une demande de déspécialisation plénière par sécurité.

À noter. Dans le cas d’une reprise d’un bail commercial auquel est partie une entreprise en redressement ou liquidation judiciaire, le juge peut autoriser le repreneur à prévoir des activités connexes ou complémentaires, et à fixer le montant du loyer applicable lors de la prochaine révision triennale en cas de déspécialisation.

Bail commercial : la déspécialisation plénière

Changer d’activité ? La déspécialisation plénière permet d'exercer dans les lieux loués des activités entièrement nouvelles, différentes de celles prévues dans le bail. Sous réserve de respecter des conditions strictes.

Une autorisation ? Vous devez adresser une demande d'autorisation au bailleur par voie d’huissier. La demande doit, pour être valable (on dit « à peine de nullité ») comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé et doit être justifiée par rapport à la conjoncture économique et à l'organisation rationnelle du commerce. Les activités doivent par ailleurs être compatibles avec la destination des lieux, les caractères et la situation de l'immeuble.

À ne pas oublier. S'il existe des privilèges inscrits sur le fonds, vous devez également informer les créanciers par voie d’huissier.

Un délai de 3 mois. Votre bailleur dispose alors d'un délai de 3 mois pour vous faire connaître son opposition ou son accord pour la transformation projetée (l'acceptation peut être assortie de certaines conditions). Sans réponse dans ce délai, il est réputé acquiescer à la transformation projetée. Un refus ou une acceptation conditionnelle doivent être motivés (sous le contrôle du juge le cas échéant qui tiendra compte de l'intérêt des consommateurs et de l'organisation rationnelle du commerce dans le secteur) : le refus doit notamment être basé sur un motif grave et légitime ou sur le fait que le propriétaire justifie devoir reprendre les lieux loués dans le délai maximal de 3 ans pour reconstruire l'immeuble ou encore pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière.

Une modification du loyer ? Pour autant que la procédure de déspécialisation ait été suivie, le bailleur peut demander, sans attendre la prochaine révision triennale, une modification du prix du loyer par dérogation aux dispositions habituelles en matière de révision de loyer. L'appréciation du nouveau loyer doit tenir compte de « l'avantage procuré » et son montant sera limité à celui de la valeur locative du bien.

En cas de départ en retraite. Si vous avez fait valoir vos droits à la retraite, vous pouvez signifier par acte d'huissier au propriétaire votre intention de céder votre bail pour d'autres activités, en indiquant la nature des nouvelles activités et le prix proposé par les acquéreurs. Le bailleur a alors 2 mois pour faire valoir sa priorité d'achat ; à défaut, il sera présumé avoir accepté la transformation. Cette signification doit également être faite en parallèle aux créanciers inscrits sur le fonds, et comporter les mêmes indications (nature des nouvelles activités et prix proposé).

À noter. Les agissements du bailleur tendant à faire échec à la cession envisagée peuvent ouvrir droit à des dommages-intérêts, les juges considérant en effet qu'il s'agit alors de dédommager le préjudice issu de la perte d'une chance.