Agent immobilier : des conditions strictes pour exercer votre activité

Agent immobilier : une profession réglementée

C’est qui ? Un agent immobilier est un intermédiaire professionnel rémunéré qui met en relation 2 ou plusieurs personnes dans le cadre d’un achat, d’une vente, d’une location immobilière. En plus de cette activité de mise en relation, l’agent immobilier exerce la profession de mandataire ainsi qu’éventuellement celle de gestionnaire et d’administrateur d’immeubles. Cette activité fait l’objet d’une réglementation précise. Laquelle ?

Une réglementation précise. L’activité d’agent immobilier est réglementée par la Loi « Hoguet ». L’agent immobilier (qui peut tout aussi bien être une personne physique ou une société) est un « commerçant » au sens juridique du terme puisqu’il doit en respecter toutes les obligations (inscription au registre du commerce et des sociétés, tenue d’une comptabilité, etc.).

Pour des activités précises. Sont visées par cette réglementation les activités suivantes, de sorte qu’elles ne peuvent être exercées que par un agent immobilier dûment autorisé, et détenteur d’une carte professionnelle, et pour autant qu’elles soient exercées à titre habituel :

• l’achat, la vente, l’échange, la location, la sous-location d’immeubles bâtis ou non bâtis, meublés ou non meublés ;
• l’achat, la vente, la location-gérance de fonds de commerce ;
• la souscription, l’achat, la vente de titres de sociétés immobilières ;
• la gestion immobilière ;
• l’administration d’immeubles.

Exclusion. Ne sont pas concernées par la réglementation, les personnes qui exercent à titre exceptionnel l’activité d’intermédiaire immobilier. Plus exactement, sont notamment exclus :

• les membres des professions qui font l'objet d’une réglementation particulière (notaire, avocat, etc.) ;
• les personnes qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens immobiliers sur lesquels elles ont des droits (propriétaire, usufruitier, nu-propriétaire, etc.) ;
• les personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs ;
• les organismes de placement collectif immobilier, organismes professionnels de placement collectif immobilier, sociétés civiles de placement immobilier et à leurs sociétés de gestion, sauf lorsqu'elles gèrent des actifs immobiliers faisant l'objet de mandats de gestion spécifiques.

Sanctions. En cas de non-respect de la réglementation, l’agent immobilier risque diverses sanctions, notamment :

• 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (activité immobilière exercée sans être titulaire de la carte professionnelle ou après refus de la restituer, utilisation frauduleuses de la dénomination d’« agent immobilier », de « syndic de copropriété » et d’« administrateur de biens » titres professionnels, par exemple) ;
• 5 ans d’emprisonnement et 375 500 € d’amende (escroquerie par exemple) ;
• 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (sommes d’argent détenues sans justifier d’un mandat par exemple) ;
• 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (peine pénale : interdiction d’exercice de l’activité d’agent immobilier).

Une activité déclarée. Pour exercer le métier d’agent immobilier, réunir les conditions préalables et obtenir la carte professionnelle n’est pas suffisant. Vous devez, en effet, déclarer préalablement votre activité auprès du Président de la CCI.

Récépissé de déclaration préalable. Cette déclaration préalable fait l’objet d’un récépissé (prévoir un coût de 80 €) qui reprend les mentions spécifiques suivantes :

• l’adresse de l’établissement ;
• l’identité du directeur de l’établissement ;
• le numéro unique d’identification de l’entreprise ;
• le numéro de la carte professionnelle ;
• l’identité du titulaire de la carte professionnelle et l’adresse de l’établissement principal (pour les personnes physiques) ;
• l’identité des représentants légaux ou statutaires du titulaire (pour les sociétés) ;
• la dénomination, la forme sociale et l’adresse du siège social du titulaire de la carte professionnelle (pour les sociétés) ;
• le cas échéant, la dénomination, la forme sociale et l’adresse du siège de la société ;
• l’identité du Président et le nom de la CCI territoriale ou départementale délivrant le récépissé ;
• le numéro et la date de délivrance du récépissé.

Bon à savoir. La FNAIM a créé un insigne que les agents immobiliers sont invités à utiliser sur leurs documents professionnels et à apposer sur la façade de leurs locaux pour symboliser la reconnaissance de leur profession : cet insigne représente Vesta, déesse romaine du foyer, de la maison et de la famille.

Agent immobilier : des critères stricts

4 conditions. Pour être agent immobilier, vous devez réunir 4 conditions cumulatives qui permettent d’obtenir la carte professionnelle, à savoir :

• justifier d’une aptitude professionnelle ;
• justifier d’une garantie financière ;
• être assuré pour votre responsabilité professionnelle ;
• ne pas être incapable ou interdit d’exercer la profession d’agent immobilier.

Une aptitude professionnelle. Pour exercer le métier d’agent immobilier, il faut prouver son aptitude :

• soit par un diplôme, à savoir :
  • un diplôme délivré par l'État ou au nom de l'État, d'un niveau égal ou supérieur à bac + 3, sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
  • un diplôme ou un titre inscrit au Répertoire National des Certifications Professionnelles d'un niveau équivalent, sanctionnant des études de même nature ;
  • un BTS professions immobilières ;
  • un diplôme de l'Institut d'Études Economiques et Juridiques appliquées à la construction et à l'habitation ;
• soit par un diplôme et une ancienneté, à savoir ;
  • un baccalauréat ou titre inscrit au Répertoire National des Certifications Professionnelles d'un niveau équivalent, sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
  • une expérience se rattachant à l’activité immobilière d’au moins 3 ans ;
• soit par une ancienneté d’au moins 10 ans dans l’activité immobilière (ancienneté réduite à 4 ans s’il s’agit d’un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d'une institution de retraite complémentaire ou d'un emploi public de nature équivalente).

Bon à savoir. Les collaborateurs salariés d’un agent immobilier peuvent faire reconnaître leur expérience professionnelle pour obtenir la carte d’agent immobilier. Ce qui n’est pas le cas, actuellement, des agents immobiliers indépendants (sauf pour ceux qui font requalifier leur contrat en contrat de travail et qui se retrouvent alors dans la situation d’un collaborateur salarié). Notez que le Gouvernement a annoncé que des réflexions étaient toutefois menées afin de permettre aux agents immobiliers indépendants de faire reconnaître leur expérience professionnelle, sans nécessairement être dans l’obligation de réclamer et obtenir la requalification de leur contrat en contrat de travail.

À noter. Un ressortissant d’un État membre de l’Union Européenne (ou d’un État partie à l’accord sur l’espace économique européen) peut obtenir la carte professionnelle d’agent immobilier pour exercer les activités couvertes par cette réglementation. Il doit remplir des conditions liées à sa qualification professionnelle (attestation de compétence ou diplôme) et justifier, dans certains cas, d’une expérience professionnelle de 1 an au cours des 10 dernières années.

Une garantie financière. Il existe 2 types d’organismes habilités à donner leur garantie, à savoir :

• la Caisse des Dépôts et des Consignations (CDC) ;
• les organismes agréés (entreprises d’assurance, établissements de crédits et sociétés de financement, etc.) ; dans ce cas, si le garant est une société de caution mutuelle, cette dernière a notamment pour objet de garantir les remboursements ou restitutions des versements ou remises.

À noter. Si vous déclarez sur l’honneur ne pas avoir l’intention de détenir des fonds, cette garantie est facultative.

Quel montant ? La garantie doit être au moins égale à 110 000 €. Elle peut être ramenée à 30 000 € pour les 2 premières années d’activité sauf si le représentant de la société a déjà été soumis aux dispositions réglementant la profession d’agent immobilier.

L’attestation de garantie. L’organisme qui vous délivre la garantie doit également vous fournir une attestation de garantie. Sachez que la CDC ne peut délivrer l’attestation que sur production d’un relevé délivré par un expert-comptable ou un comptable agréé indiquant :

• pour les personnes morales demandant la carte « Transactions », le montant maximal des fonds reçus à ce titre au cours de l’année et le chiffre d’affaires de la dernière année ;
• pour les personnes demandant la carte « Gestion immobilière », le montant total des fonds reçus et le montant maximal des fonds détenus au cours de l’année.

Une assurance. Vous devez être assuré contre les conséquences pécuniaires que votre activité fait courir à votre responsabilité civile.

Dommages couverts. Le contrat d’assurance recouvre les dommages incorporels causés à autrui par suite d’erreurs, omissions ou négligences. Les dommages incorporels couverts peuvent également survenir par suite de perte ou de destruction des pièces ou de documents qui vous ont été confiés. Vous êtes également responsable si ces dommages surviennent du fait de vos collaborateurs.

À noter. Le contrat d’assurance doit comporter une clause de tacite reconduction annuelle.

Dommages exclus. Votre responsabilité ne sera pas couverte dans certains cas. Sont notamment exclus de la garantie :

• les dommages causés à votre conjoint, vos ascendants et descendants ;
• les dommages causés à vos associés dans l'exercice d'une activité professionnelle commune ;
• les dommages causés à vos collaborateurs et préposés dans l'exercice de leurs fonctions ;
• le cas échéant, les dommages causés, aux présidents, administrateurs, directeurs généraux et gérants ainsi qu’aux conjoints, ascendants et descendants de ces derniers, lorsque l’assuré est une société ;
• les dommages résultant d’une faute intentionnelle ;
• les dommages résultant d’un accident qui vous est imputable ou imputable à toute personne dont vous devez répondre ;
• les indemnités stipulées à votre charge fondées sur l’inexécution d’engagements comportant une garantie personnelle pécuniaire ;
• les amendes fiscales et autres pénalités infligées à titre personnel à l'assuré.

Pas d’incapacité. La profession d’agent immobilier est incompatible avec certaines condamnations qui datent de moins de 10 ans, et notamment :

• une condamnation pour crime ;
• un emprisonnement d’au moins 3 mois pour certains délits (vol, blanchiment, etc.) ;
• une destitution des fonctions d’officiers publics ou ministériels ;
• un trafic de stupéfiants ;
• une banqueroute.

À noter. Sont également frappées d’incapacité les personnes ayant fait l’objet d’une faillite personnelle.

Agent immobilier : une formation continue obligatoire

14 heures par an. D’une durée de 14 heures par an (ou de 42 heures au cours de 3 années consécutives), une formation continue doit être obligatoirement suivie par les titulaires de la carte professionnelle, les personnes qui dirigent une agence et les personnes qui négocient pour le compte d’un agent immobilier.

Pour quoi ? Cette formation continue obligatoire aura pour objet la participation à des actions visant à adapter et développer vos compétences et celles de vos salariés, acquérir, entretenir et perfectionner vos connaissances. S’inscrivent aussi dans ce cadre les actions de formation continue relatives au développement durable et à la transition énergétique.

Mais aussi… Vous pourrez répondre aux exigences de cette formation continue en participant à de colloques (dans la limite de 2 heures par an) ou en enseignant (dans la limite de 3 heures par an).

Un contrôle. Une fois les différentes actions de formation effectuées, vous recevez de la part de l’organisme de formation une attestation mentionnant les objectifs, le contenu, la durée et la date de réalisation de l'activité (lorsqu'il s'agit d'un colloque, ce document doit attester de votre présence). Cette attestation doit ensuite être transmise au président de la chambre de commerce et d’industrie (au plus tard au moment de la demande de renouvellement de votre carte).