Occupation de locaux vacants par des résidents temporaires : comment ça marche ?
Occupation de locaux vacants par des résidents temporaires : c’est quoi ?
Loi ELAN. La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a mis en place, à titre expérimental, un dispositif, encadré par des organismes et associations agréés par l’État, ayant pour objectif de protéger les locaux vacants grâce à leur occupation par des résidents temporaires et de favoriser l’insertion et l'accompagnement social.
Une expérimentation validée… Ce dispositif, initialement mis en place à titre expérimental, a été pérennisé en juillet 2023.
Concrètement, des organismes et associations agréés par l’État hébergent des résidents temporairement dans des locaux vacants, après autorisation du propriétaire. Les organismes sont donc la clé de voûte du dispositif car ils sont à la fois les interlocuteurs des propriétaires et des résidents.
Une convention entre le propriétaire et l’organisme agréé
Contenu. Plusieurs informations doivent figurer dans cette convention :
- l'identité et l’adresse des cocontractants (siège social ou domicile) ;
- la localisation, la consistance et la surface estimée des locaux mis à disposition ;
- les équipements existants ou à installer pour que les locaux puissent être habités ;
- les causes objectives de nature à justifier la résiliation de la convention, notamment le retrait de l'agrément délivré à l'organisme ou l'association.
Sécurité et dignité. Comme tout logement, les locaux ne doivent pas présenter de risque manifeste pour la sécurité physique et la santé des résidents temporaires. De même, les conditions d’occupation ne doivent pas être de nature à porter atteinte à leur dignité et à leur droit à la vie privée.
Annexes. Doivent donc être annexés aux conventions certains documents, notamment :
- un état de l'installation électrique des locaux à usage privatif et collectif ;
- le cas échéant, un état de l'installation de gaz naturel des locaux à usage privatif et collectif ;
- un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans les locaux à usage privatif et collectif si la construction est antérieure à 1997 ;
- un constat de risque d'exposition au plomb dans les locaux à usage privatif et collectif si la construction est antérieure à 1949 ;
- le cas échéant, les documents attestant de l'entretien des ascenseurs.
Les engagements de l’organisme. L’organisme cocontractant s'engage :
- à protéger et à préserver le logement mis à sa disposition ;
- à le rendre au propriétaire libre de toute occupation à l'échéance convenue ou lors de la survenance d'un événement contractuellement prévu.
Combien de temps ? La convention est conclue pour 3 ans maximum. Elle peut être prorogée par période d'un an, dès lors que le propriétaire justifie que, à l'issue de l'occupation du bâtiment par des résidents temporaires, le changement de destination initialement envisagé pour les locaux ne peut avoir lieu.
Le saviez-vous ?
L’organisme en charge de votre local peut mener des travaux d’aménagement.
Un contrat de résidence entre le résident temporaire et l’organisme
Contenu. Le contrat doit mentionner :
- sa date de prise d'effet et sa durée dans la limite du terme de la convention passée entre le propriétaire des locaux et l'organisme agréé ;
- l'adresse et la désignation des locaux à usage privatif et, le cas échéant, collectif ;
- les équipements à usage privatif dont le résident a la jouissance et, le cas échéant, les locaux, équipements et autres accessoires de l'ensemble immobilier qui font l'objet d'un usage collectif ;
- le cas échéant, le montant mensuel de la redevance, les conditions de sa révision éventuelle et ses modalités de paiement ;
- le cas échéant, le montant du dépôt de garantie (un mois de redevance maximum) ;
- les obligations respectives de l'organisme agréé et du résident ;
- les causes objectives de nature à justifier, par leur caractère légitime et sérieux, la résiliation du contrat.
Une copie du règlement intérieur des locaux, s’il en existe un, doit être annexée et paraphée par le résident.
État des lieux. De la même manière qu’une location classique, des états des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis contradictoirement.
Durée. Le contrat de résidence temporaire est conclu pour une durée au moins égale à 2 mois. Il est renouvelé par tacite reconduction sans pouvoir excéder une durée totale de 18 mois.
Redevance. Le contrat de résidence peut prévoir une redevance annuelle. Cette dernière ne peut pas excéder 200 €, ou 75 € lorsque le résident est un sans-abri en situation de détresse médicale, psychique ou sociale. La redevance comprend l'intégralité des charges liées à l'occupation des locaux, notamment celles relatives à l'eau, au gaz, à l'électricité et au chauffage.
Révision. Le montant de la redevance peut faire l’objet d’une révision annuelle si le contrat le prévoit. Cette révision se fait en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers, dans la limite des plafonds précités.
Fin de contrat. Si l'organisme agréé ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit en informer le résident, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice un mois au moins avant l'échéance du terme prévu. Le formalisme sera identique en cas de résiliation du contrat par l’organisme en raison de la méconnaissance de ses obligations par le résident.
Départ du résident. Ce dernier peut résilier à tout moment le contrat par LRAR, en respectant un délai de préavis de 15 jours.
À retenir
Si vous êtes propriétaire d’un local vacant et que vous souhaitez le protéger tout en le mettant à disposition d’un programme d’hébergement, vous pouvez vous engager auprès d’un organisme ou d’une association agréés par l’État pour un durée de 3 ans renouvelable.
- Loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 29) (création du dispositif)
- Loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (article 8) (pérennisation du dispositif)
- Décret no 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l'occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l'article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
- Décret no 2024-260 du 22 mars 2024 modifiant le décret no 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l'occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l'article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
Guide de la sécurité des données personnelles : l’édition 2024 est parue !
Guide de la sécurité des données personnelles : les nouveautés de l’édition 2024
Le guide de la sécurité des données personnelles édité par la CNIL vient d’être mis à jour pour cette année 2024.
Structuré en 5 parties, il comporte de nouveaux contenus portant sur :
- l’informatique en nuage (cloud) ;
- les applications mobiles ;
- l’intelligence artificielle (IA) ;
- les interfaces de programmation applicative (API) ;
- le pilotage de la sécurité des données.
Les fiches déjà existantes ont été enrichies, notamment celles portant sur l’utilisation d’équipements personnels en environnement professionnel.
Notez que pour mieux prendre connaissance des modifications, la CNIL a publié un journal des modifications.
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C’est l’histoire d’une SARL qui aide sa filiale… pour s’aider elle-même (?)…
Pour aider sa filiale, une SARL renonce au remboursement des avances financières qu’elle lui a consenties. Une aide « commerciale » qu’elle déduit de son résultat imposable. Une aide « financière », donc non déductible, conteste l’administration…
… qui rappelle que la convention d’ « abandon de créances » indique clairement que l’aide est destinée à améliorer l’image financière de la filiale auprès des clients et fournisseurs. Sauf qu’un défaut de paiement de la part de sa filiale pourrait compromettre ses relations avec ces mêmes fournisseurs, conteste la SARL qui voit ici tout l’intérêt commercial de l’aide. Une simple « supposition » qui ne prouve rien, selon l’administration. D’autant que les 2 sociétés n’ont qu’un seul fournisseur en commun (représentant un faible chiffre d'affaires) et n’ont ni relation commerciale ensemble ni clients en commun.
Ce que confirme le juge, qui refuse à son tour la déduction fiscale de l’abandon de créances… qui ne constitue pas ici une aide commerciale !
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C’est l’histoire d’un dirigeant qui ne s’estime plus « maître » de son affaire…
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Salarié détaché à l’étranger : tout travail mérite « exonération fiscale » ?
Salarié envoyé à l’étranger : à qui profite la prospection ?
Un particulier signe un contrat de travail avec une entreprise établie en France, elle-même détenue par une société américaine, en vue de prospecter le marché commercial de la location d’avions à l’étranger.
Une situation qui selon lui, lui permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu (IR) au titre des salaires perçus dans le cadre de cette activité… Mais pas selon l’administration fiscale, qui lui refuse le bénéfice de cet avantage.
« Pourquoi ? », s’étonne le salarié qui rappelle que les salariés envoyés à l’étranger par un employeur établi en France pour exercer une activité de prospection commerciale pendant plus de 120 jours par an peuvent bénéficier d’une exonération d’IR à raison des salaires perçus en rémunération de cette activité.
Et toutes les conditions requises pour bénéficier de ce dispositif sont ici remplies, maintient le salarié. Pour preuves :
- son employeur est domicilié en France ;
- son activité salariée consiste à prospecter, à l’étranger, un marché commercial ;
- sa mission à l’étranger a duré plus de 120 jours au cours d’une période de 12 mois consécutifs.
Sauf qu’une condition essentielle fait pourtant défaut, constate l’administration : si le salarié a effectivement été envoyé à l’étranger pour exercer une activité de prospection, cette activité a uniquement pour but de développer l’activité de location d’avions commerciaux de la société américaine… et non celle de l’entreprise française.
Ce que confirme le juge : l’exonération d’IR s’applique uniquement si l’activité du salarié a pour but d’assurer le développement des activités ou des marchés à l’étranger d’un employeur français.
L’exonération d’impôt réclamée est donc ici refusée !
- Arrêt du Conseil d’État du 15 mars 2024, no 464216 (NP)
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C’est l’histoire d’un dirigeant qui ne s’estime plus « maître » de son affaire…
L’administration rectifie l’impôt d’une société, en tire toutes les conséquences et taxe personnellement son ancien gérant au titre des revenus distribués. Sauf qu'il est « ancien » gérant, donc plus « maître de l’affaire », donc non concerné conteste ce dernier…
« Vous l’étiez ! », estime l’administration qui rappelle que l’ancien dirigeant était associé égalitaire et gérant de droit de la société. « Justement, je l’étais ! », ironise l’ancien gérant, mais plus au cours de l’année concernée par le redressement. Et, pour preuve, il fournit le procès-verbal de l’assemblée générale mettant fin à ses fonctions de gérant. Sauf que ce procès-verbal n’a été enregistré au registre du commerce et des sociétés que l’année suivante : il était donc toujours « légalement » gérant de la société au titre de l’année litigieuse, estime l’administration…
Ce que confirme le juge : l’ancien dirigeant étant le « maître de l’affaire » à l’époque, le redressement fiscal est ici parfaitement justifié !
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Un « Legal privilege » pour les juristes d'entreprises ?
Pour protéger les intérêts de son entreprise, un dirigeant demande à son service juridique d'apposer la mention « confidentiel – consultation juridique » sur les consultations rédigées par ses juristes, afin de pouvoir se prévaloir de leur confidentialité pour ne pas les communiquer à des tiers.
Les consultations rédigées par les juristes de l'entreprise bénéficient-elles vraiment de la confidentialité ?
La bonne réponse est... Non
En l'état actuel de la réglementation, la confidentialité des consultations juridiques (ou « Legal privilege ») n'existe pas pour celles faites par les juristes d'entreprises. Cette pratique mise en place par le dirigeant n'a donc ici aucun effet.
Pour autant, sachez que la mise en place d'un « Legal privilege » pour les consultations des juristes d'entreprises est actuellement discutée au Parlement.
Les plateformes numériques utiles aux automobilistes !
Quand la numérisation trace sa route !
Assurance
Pour rappel, à partir du 1er avril 2024, vous n’aurez plus besoin, pour prouver que votre véhicule est assuré, de détenir la carte verte de votre assurance ni d’apposer le « papillon vert » sur votre pare-brise.
La vérification de votre assurance se fera systématiquement via le Ficher des Véhicules Assurés (FVA). Vous pouvez d’ailleurs vérifier que votre véhicule est bien répertorié en vous rendant sur le portail dédié, disponible ici.
Pour information, l’impression et l’envoi des cartes vertes représentent 1 200 tonnes de CO2 par an…
Points de permis de conduire
Parmi les portails numériques avec lesquels les conducteurs vont devoir s’habituer à vivre, on trouve la plateforme « MesPointsPermis ». Cette dernière vient de faire l’objet d’une mise à jour : les utilisateurs peuvent maintenant consulter le relevé intégral des informations relatives à leur permis.
Une information plus complète que le simple solde de points à l’instant T…
- Article economie.gouv.fr du 20 mars 2024 : « Assurance automobile : suppression de la carte verte au 1er avril 2024 »
- Arrêté du 7 mars 2024 portant simplification des modalités de preuve et de contrôle de l'assurance de responsabilité civile automobile obligatoire
- Arrêté du 20 mars 2024 relatif à la liste des organismes pouvant recevoir les informations contenues dans le fichier des véhicules terrestres à moteur assurés
- Arrêté du 15 février 2024 modifiant l'arrêté du 13 novembre 2023 autorisant la création d'un traitement automatisé dénommé « Mes Points Permis »
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Modalités de paiement de l’impôt : un choix (ir)révocable ?
Paiement des droits de succession : choisir, c’est renoncer…
Un homme décède, laissant pour lui succéder son épouse et leurs 2 fils. Pour rappel, lorsque les enfants sont tous communs au couple, le conjoint survivant a le droit de choisir entre :
- l’usufruit de la totalité de la succession, laissant aux enfants la nue-propriété ;
- un quart de la succession en pleine propriété.
Une personne ayant la pleine propriété d’un bien a le droit de l’utiliser, le louer, le détruire, le modifier, le vendre ou le donner. Quant à l’usufruit, il s’agit, schématiquement, des droits de profiter du bien et d’en tirer des fruits (les loyers notamment lorsqu’il est placé en location).
Dans cette affaire, l’épouse survivante choisit l’usufruit de la succession. Ces fils se partagent donc la nue-propriété. Se pose alors pour eux la question du paiement des droits de succession.
Pourquoi ? Parce qu’ils ont la possibilité d’aménager le paiement de l’impôt. Concrètement, ils ont le choix entre :
- 1re option : payer des droits de succession calculés sur la valeur de la nue-propriété, avec application d’intérêts ;
- 2e option : payer des droits de succession calculés sur la valeur de la pleine propriété, sans intérêt.
Les 2 fils choisissent la 2e option, ce que l’administration fiscale accepte… avant de changer d’avis ! Ils demandent, finalement, à bénéficier de la 1re option.
Ce que l’administration refuse : les 2 frères ont déjà fait un choix et il est irrévocable !
« Non ! », contestent les fils : la loi n’indique nulle part que le choix entre les 2 modalités de paiement est irrévocable !
« Irrévocable », confirme pourtant le juge, qui précise que cette règle n’est pas un avantage fiscal, mais une modalité de paiement de l’impôt. Par conséquent, ayant déjà fait un choix, les 2 fils ne peuvent pas changer d’avis !
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IA Act : une nouvelle étape est passée…
Intelligence artificielle : l’IA Act arrive !
En décembre 2023, les États membres de l’Union européenne (UE) se sont mis d’accord sur le contenu de l’IA Act, texte destiné à encadrer l’intelligence artificielle (IA) en son sein.
Ce texte prévoit d’interdire l’usage de l’IA dans certaines situations : ce sera le cas, par exemple, de la reconnaissance des émotions sur le lieu de travail et dans les établissements d’enseignement, de la notation sociale, de la police prédictive (lorsqu’elle est basée uniquement sur le profilage d’une personne ou sur l’évaluation de ses caractéristiques) ou encore de la manipulation du comportement humain ou de l’exploitation des vulnérabilités des personnes.
Notez que si l’utilisation des systèmes d’identification biométrique par les services répressifs est en principe interdite, des exceptions ont toutefois été mises en place.
Ainsi, des systèmes d’identification biométrique « en temps réel » pourront être déployés à condition que des garanties strictes soient respectées. Leur utilisation sera, par exemple, limitée dans le temps et dans l’espace, et soumise à une autorisation judiciaire ou administrative préalable spécifique.
Après les catégories d’IA interdites, vient la catégorie des IA à haut risque (en raison du préjudice potentiel qu’elles peuvent représenter pour la santé, la sécurité, les droits fondamentaux, l’environnement, la démocratie et l’État de droit).
Parmi les domaines d’utilisation à haut risque de l’IA, il est possible de citer les infrastructures critiques, l’éducation et la formation professionnelle, l’emploi, les services privés et publics essentiels (par exemple, les soins de santé et les banques), etc.
Pour ces IA, une évaluation et une réduction des risques devront avoir lieu, et elles devront être accompagnées de registres d’utilisation. Des obligations de transparence devront être respectées et une supervision humaine sera obligatoire. Les citoyens pourront déposer une plainte et recevoir des explications sur les décisions basées sur ces IA à haut risque lorsqu’elles auront une incidence sur leurs droits.
Une autre catégorie d’IA sont les IA à usage général (connues sous le nom « d’IA génératives ») : elles devront respecter des exigences de transparence et la réglementation sur les droits d’auteurs. Des résumés détaillés des contenus utilisés pour leur entraînement devront être publiés.
Notez que les IA à usage général les plus puissantes devront respecter des exigences supplémentaires. Par exemple, des évaluations de modèles devront être effectuées, les risques systémiques devront être évalués et atténués et les incidents devront être signalés.
De plus, les images et les contenus audio et vidéo artificiels ou manipulés (« deep fakes ») devront être clairement signalés comme tels.
Par ailleurs, sachez que des « bacs à sable réglementaires » vont voir le jour pour soutenir l’innovation. Pour rappel, ce dispositif permet aux acteurs de tester leur technologie ou service innovant sans devoir nécessairement respecter l’ensemble du cadre réglementaire qui devrait normalement s’appliquer.
Notez que l’IA Act sera définitivement adopté avant la fin de la législature européenne actuelle (les prochaines élections étant fixées au 9 juin 2024).
Il entrera en vigueur 20 jours après sa publication au Journal officiel et sera pleinement applicable 24 mois après son entrée en vigueur, à l’exception :
- des dispositions relatives aux pratiques interdites, qui s’appliqueront 6 mois après la date d’entrée en vigueur ;
- des codes de pratique, qui s’appliqueront 9 mois après l’entrée en vigueur ;
- des règles concernant l’IA à usage général, qui s’appliqueront 12 mois après l’entrée en vigueur ;
- des obligations pour les systèmes à haut risque qui s’appliqueront 36 mois après l’entrée en vigueur.
Affaire à suivre…
