Vous donnez à votre enfant une rente mensuelle

Le cas classique. Parce que votre enfant aura des besoins incompressibles (logement, nourriture, frais de scolarité, etc.), vous devrez l’aider financièrement : vous lui versez un montant fixe par mois, vous prenez en charge le loyer, etc. Le montant que vous lui versez est donc prélevé, par principe, sur vos propres revenus.

Mais… Regardons d’un peu plus près votre situation : vos revenus d’activité et vos éventuels revenus du patrimoine (revenus de placements financiers, revenus fonciers, etc.) sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous percevez ces revenus, sur lesquels vous payez de l’impôt sur le revenu ; sur ces mêmes revenus, vous prélevez ensuite des fonds pour venir en aide financièrement à votre enfant. Et si, dans cette suite logique, on gommait la phase « impôt »…

Une solution alternative : faites une donation temporaire d’usufruit

Procéder au démembrement de propriété. Le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue votre droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l’usufruit (qui constitue votre droit d’utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu’il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).

Préparer une transmission de patrimoine. Le démembrement de propriété est souvent utilisé pour préparer une transmission de patrimoine : vous donnez la nue-propriété d’un ou plusieurs biens à vos enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui vous permet de vous garantir les éventuels revenus produits par ces biens (on parle alors d’usufruit « viager »).

Quel intérêt ? L’intérêt de ce démembrement de propriété est de diminuer le coût des droits de mutation, dans la mesure où ils ont pour base de calcul la valeur de la nue-propriété du bien, par définition inférieure à la valeur en pleine propriété. Et plus cette opération est réalisée tôt, plus elle sera avantageuse, puisque la valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de l’usufruitier : plus vous êtes jeune au moment de l’opération, et plus la valeur de la nue-propriété est faible. Au décès de l’usufruitier, la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit s’opère en exonération de droits de mutation.

Donner temporairement l’usufruit à votre enfant. Il s’agit ici de réaliser l’opération inverse : en pratique, vous donnez l’usufruit d’un bien à votre enfant pour une durée fixe. Vous conservez alors la nue-propriété du bien en question. Une fois le terme de l’usufruit arrivé à échéance, vous récupérez la pleine propriété du bien. Cela signifie que c’est donc votre enfant qui devient titulaire des revenus, pour le temps que dure cet usufruit temporaire.

Quel intérêt ? En réalité, il est double : vous pouvez optimiser, à la fois le montant de votre impôt sur le revenu, mais aussi celui de l’IFI…

L’intérêt d’une donation temporaire d’usufruit…

Cas pratique. Imaginons que vous soyez détenteur d’un patrimoine immobilier locatif, qui vous procure des revenus fonciers pour 750 € par mois, en moyenne. Pour peu que votre patrimoine soit suffisamment important (au moins 1 300 000 €, déduction faite de vos dettes), vous pouvez, en outre, être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) à raison de ce patrimoine immobilier. Plutôt que de verser une rente à votre enfant correspondant au montant des loyers que vous percevez, vous allez lui donner temporairement l’usufruit de votre bien locatif.

Pour votre impôt sur le revenu…

• en l’absence de donation temporaire d’usufruit, vous percevez les loyers et vous versez une rente d’égal montant. Mais vous supportez l’impôt sur les revenus que vous transférez à votre enfant ;

• en présence d’une donation temporaire d’usufruit, c’est votre enfant qui perçoit les revenus fonciers : c’est donc lui (et non plus vous) qui sera soumis à l’IR sur ces revenus, pour autant qu’il y soit effectivement assujetti, compte tenu du montant de ses revenus, et qu’il ne fasse plus partie de votre foyer fiscal (parce qu’il est majeur et non rattaché, il constitue son propre foyer fiscal, ce qui suppose qu’il fasse sa propre déclaration de revenus) ;

• dans les deux cas, vous ne conservez pas effectivement les revenus fonciers, mais dans la seconde hypothèse, vous évitez l’impôt…

Pour votre IFI…

• en l’absence de donation temporaire d’usufruit, vous êtes (plein) propriétaire du bien immobilier : il est donc compris dans votre patrimoine soumis à l’IFI, étant ici précisé que l’imposition à l’IFI s’apprécie au niveau du foyer fiscal composé des père et mère et des enfants mineurs ;

• en présence d’une donation temporaire d’usufruit, ce ne sera plus le cas : parce que la règle veut, sauf exceptions, qu’un bien dont la propriété est démembrée soit, pour le calcul de l’IFI, compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, ce bien est soumis à l’IFI, au nom de votre enfant majeur usufruitier (il compose son propre foyer fiscal au titre de l’IFI) ; comme il y a fort à parier que son propre patrimoine n’est pas d’un niveau suffisant pour qu’il y soit effectivement assujetti, il ne paiera pas d’IFI ;

• le bien immobilier en question n’est plus compris dans votre patrimoine, pour le calcul de votre IFI, pendant la durée de l’opération : il échappe donc à cet impôt…

Un coût fiscal ? Sachez que la donation temporaire d’usufruit est soumise aux droits de mutation. La base de calcul retenue est égale à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (sans pouvoir excéder la valeur de l’usufruit viager). Par exemple, dans l’hypothèse d’un petit appartement locatif d’une valeur de 100 000 €, la base de calcul pour une donation temporaire d’usufruit de 10 ans sera de 23 000 €. Compte tenu des abattements applicables en cas de donation entre parents et enfants (égal à 100 000 € sur la part de chacun des parents et sur la part de chacun des enfants), il est, là encore, possible de minorer le coût des droits de donation.

Conclusion. Non seulement vous venez en aide financièrement à votre enfant dans le cadre de ses études, ce qui doit être la motivation première, mais, en plus, vous optimisez votre fiscalité personnelle.

Attention. La mise en place d’une telle opération requiert des attentions particulières, qui devront notamment être analysées au regard de votre situation personnelle. Une analyse patrimoniale préalable sera certainement nécessaire, en lien avec un professionnel. Notez, par ailleurs, que l’administration fiscale est vigilante sur les conditions d’application de ce type de montage, et notamment sur l’existence d’un réel dessaisissement des revenus du bien dont l’usufruit est temporairement donné au profit du bénéficiaire.

Un produit de « défiscalisation »

Avant toute chose… Avant de faire un placement, quel qu’il soit, il est toujours recommandé de faire une étude patrimoniale. L’objectif sera de vérifier la constitution de votre patrimoine et les possibilités d’investissement en ayant à l’esprit deux objectifs : diversifier vos placements (court terme, long terme, immobilier, placement financier…) et conserver une partie de votre épargne disponible (pour éviter d’être pénalisé en cas de retrait intempestif de fonds placés sur un placement de long terme).

Et après… Une fois cette étude faite, idéalement sur les conseils d’un professionnel, il peut effectivement être intéressant de se poser la question d’un investissement dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Là comme ailleurs, il s’agira aussi pour vous de valider avec votre conseiller financier la qualité et la pertinence du placement envisagé.

Une réduction d’impôt conséquente. Si vous achetez des parts de SCPI, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu avantageuse, dès lors qu’un certain nombre de conditions sont effectivement remplies. En pratique, il s’agit du dispositif de défiscalisation immobilière « Denormandie », adapté aux SCPI.

Combien ? Votre investissement vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la durée de l’engagement de location pris par la SCPI. Cette réduction d’impôt est calculée sur la base de 100 % du montant de votre souscription (retenu dans la limite maximum de 300 000 €) en appliquant le taux suivant :

• 12 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les souscriptions réalisées en 2023 et à 9 % pour celles réalisées en 2024 ;
• 18 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les souscriptions réalisées en 2023 et à 12 % pour celles réalisées en 2024.

Précision. Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2023 (y compris en outre-mer) ces taux dérogatoires s’appliquent aux souscriptions qui ne servent pas au financement des logements anciens : 

• qui font ou ont fait l’objet de travaux d’amélioration ; 
• affectés à un usage autre que l’habitation qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de transformation en logement. 

Concrètement. Cette réduction est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Des conditions strictes à respecter

Plusieurs conditions. Comme tout avantage fiscal, la réduction d’impôt « Denormandie » suppose de respecter de nombreuses conditions, tant en ce qui vous concerne, qu’en ce qui concerne votre souscription et l’objet de cette souscription. Notez, au préalable, que ce dispositif s’applique jusqu’au 31 décembre 2026.

Concernant votre souscription. Votre investissement doit prendre la forme d’une souscription au capital d’une SCPI. Cette souscription doit être utilisée, à hauteur d’au moins 95 % de son montant, au financement d’un bien immobilier éligible au dispositif « Denormandie ». Ce quota de 95 % doit être intégralement investi au plus tard dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.

Concernant l’investissement immobilier. La SCPI au capital de laquelle vous souscrivez doit investir dans des biens immobiliers éligibles au dispositif « Denormandie ». Retrouvez ici la liste des logements éligibles.

Concernant la SCPI. Elle doit s’engager à louer le logement pendant 6, 9 ans ou 12 ans (selon l’engagement de location pris), sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Vous concernant. Vous devez vous engager à conserver les titres de la SCPI tout le temps que dure l’engagement de location pris par la SCPI.

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez.

Un produit de « défiscalisation »

Avant toute chose… Avant de faire un placement, quel qu’il soit, il est toujours recommandé de faire une étude patrimoniale. L’objectif sera de vérifier la constitution de votre patrimoine et les possibilités d’investissement en ayant à l’esprit deux objectifs : diversifier vos placements (court terme, long terme, immobilier, placement financier…) et conserver une partie de votre épargne disponible (pour éviter d’être pénalisé en cas de retrait intempestif de fonds placés sur un placement de long terme).

Et après… Une fois cette étude faite, idéalement sur les conseils d’un professionnel, il peut effectivement être intéressant de se poser la question d’un investissement dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Là comme ailleurs, il s’agira aussi pour vous de valider avec votre conseiller financier la qualité et la pertinence du placement envisagé.

Une réduction d’impôt conséquente. Si vous achetez des parts de SCPI, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu avantageuse, dès lors qu’un certain nombre de conditions sont effectivement remplies. En pratique, il s’agit du dispositif de défiscalisation immobilière « Pinel », adapté aux SCPI.

Combien ? Votre investissement vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la durée de l’engagement de location pris par la SCPI. Cette réduction d’impôt est calculée sur la base de 100 % du montant de votre souscription (retenu dans la limite maximum de 300 000 €) en appliquant le taux suivant :

• 12 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de six ans ;
• 18 % pour les souscriptions qui servent à financer des logements faisant l'objet d'un engagement de location pris pour une durée de neuf ans.

Concrètement. Cette réduction est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Des conditions strictes à respecter

Plusieurs conditions. Comme tout avantage fiscal, la réduction d’impôt « Pinel » suppose de respecter de nombreuses conditions, tant en ce qui vous concerne, qu’en ce qui concerne votre souscription et l’objet de cette souscription. Notez, au préalable, que ce dispositif s’applique jusqu’au 31 décembre 2021.

Concernant votre souscription. Votre investissement doit prendre la forme d’une souscription au capital d’une SCPI. Cette souscription doit être utilisée, à hauteur d’au moins 95 % de son montant, au financement d’un bien immobilier éligible au dispositif « Pinel ». Ce quota de 95 % doit être intégralement investi au plus tard dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.

Attention. Les titres de SCPI que vous achetez ne doivent pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.

Concernant l’investissement immobilier. La SCPI au capital de laquelle vous souscrivez doit investir dans des biens immobiliers éligibles au dispositif « Pinel », à savoir :

• un logement neuf (achevé ou en l’état futur d’achèvement) ;
• un logement qui fait l’objet d’une réhabilitation totale ou qui fait l’objet de travaux d’une importance telle que l’opération est assimilée à une construction d’un logement neuf ;
• un local qui fait l’objet de travaux de transformations en logement;
• depuis le 1er janvier 2019, un logement faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 %du coût total de l’opération d’achat, sous réserve qu’il soit situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitation en centre-ville est particulièrement marqué, ou dans une commune signataire d’une convention d’opération de revitalisation de territoire.

Concernant le logement lui-même. Non seulement il doit s’agir d’un logement neuf ou proche du neuf, mais en plus :

• il doit respecter un niveau de performance énergétique précis :
  •  pour les logements neufs : il s‘agit de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou le label « bâtiment basse consommation énergétique 2005 (BBC 2005) » ;
  •  pour les autres logements : il s’agit du label « haute performance énergétique rénovation (HPE rénovation 2009) » ou le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009) » ;
• il doit être situé dans une zone du territoire marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Concernant la SCPI. Elle doit s’engager à louer le logement pendant 6, 9 ans ou 12 ans (selon l’engagement de location pris), sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Attention, le locataire ne peut pas être un associé ou un membre du foyer fiscal d’un associé de la société (notez que pour les souscriptions réalisées avant le 1er janvier 2015, le locataire ne peut pas être un de vos ascendants ou descendants).

==> Consultez les plafonds de loyers et les plafonds de ressources du locataire 2020   

Vous concernant. Vous devez vous engager à conserver les titres de la SCPI tout le temps que dure l’engagement de location pris par la SCPI.

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez.

Un « fonds d’investissement de proximité » : qu’est-ce que c’est ?

C’est un « fonds commun de placement à risque ». Par définition un fonds d’investissement de proximité est un fonds commun de placement à risque (FCPR), dont l’objet est de détenir des titres de sociétés répondant à certaines caractéristiques. Lesquelles ?

Concrètement. Au moins 70 % des investissements réalisés par le FIP doit avoir pour objet l’acquisition de titres financiers, de parts de SARL ou constituer des avances en compte courant, et dont au moins 20 % concernent des entreprises exerçant leur activité depuis moins de 8 ans, dans une zone géographique définie par le fonds (comprenant au plus 4 régions limitrophes).

Un placement à risque. Comme son nom l’indique, ce type de placement comporte une part de risque qu’il ne faut pas négliger : parce qu’il s’agit, notamment, d’un placement en actions et qu’il a pour objet de financer des PME, le risque de perdre votre capital en tout ou partie n’est pas à négliger, d’autant que le capital n’est pas garanti dans ce type de placement. N’oubliez pas, en outre, que les fonds déposés dans un FIP ne sont pas disponibles et qu’en règle générale il est difficile de revendre des parts de FIP avant leur terme.

Assorti d’un avantage fiscal. Au moment où vous investissez dans un FIP, vous pouvez toutefois bénéficier d’un avantage fiscal qui pourra constituer un effet de levier intéressant.

Un investissement assorti d’un avantage fiscal

Une réduction d’impôt. Pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2016, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18 % du montant de votre souscription, retenu dans la limite de 12 000 € (pour une personne seule) ou 24 000 € (pour un couple marié ou pacsé, soumis à imposition commune). Au total, selon votre situation familiale, votre réduction d’impôt maximale sera de 2 160 € ou 4 320 €.

Sous conditions. Plusieurs conditions doivent être respectées :

• vous ne pouvez pas détenir plus de 10 % des parts du FIP, ni plus de 25 % des droits dans les bénéfices des sociétés détenues par le FIP (au moment de la souscription ou au cours des 5 années précédentes) ;
• vous devez conserver les parts du FIP pendant au moins 5 ans (si vous faites une donation de ces parts, le bénéficiaire de votre donation doit reprendre à son compte l’engagement que vous avez pris pour le temps restant à courir) ;
• il faut noter que le quota d'investissement de 70 % doit être atteint au plus tard 3 ans et 8 mois après la date de constitution du fonds ;
• la société dans laquelle investit le fond doit répondre à la définition des PME (non cotée par principe, sauf exceptions), doit par principe exercer son activité depuis moins de 7 ans, etc.

Conseil. Vérifiez auprès de votre interlocuteur financier que le FIP dans lequel vous investissez est effectivement éligible à cette réduction d’IR. Conservez précieusement votre engagement de conservation des parts établi au moment de la souscription et l’état individuel qui vous a été remis par le gestionnaire du fonds.

Attention ! Si vous ne respectez pas ces conditions, et notamment le délai de conservation pendant au moins 5 ans, vous risquez une annulation de la réduction d’impôt sur le revenu. Notez toutefois qu’aucune reprise de cet avantage fiscal ne sera effectuée par l’administration notamment en cas de donation (sous conditions, de reprise des engagements par le bénéficiaire de la donation) et si le non-respect de l’engagement de conservation est lié à un décès, une invalidité ou un licenciement.

Une réduction d’ISF. Un investissement dans un FIP peut aussi vous procurer, sous les mêmes conditions, une réduction d’impôt de solidarité sur la fortune (égale à 50 % de votre investissement étant précisé que la réduction d’impôt est plafonnée à 18 000 €). Mais cette réduction d’ISF ne peut pas se cumuler avec la réduction d’impôt sur le revenu, pour une même souscription : vous devez donc faire un choix ou réaliser deux souscriptions distinctes.

Conseil. Là encore, vérifiez auprès de votre interlocuteur financier que le FIP dans lequel vous investissez est effectivement éligible à la réduction d’ISF. De nombreuses conditions doivent, en effet, être respectées pour bénéficier de cet avantage au regard de l’ISF (notamment : il doit détenir des titres de PME non cotées, exerçant leur activité depuis moins de 7 ans, sauf en cas d’investissement important en vue d’intégrer un nouveau marché, etc.).

Autres avantages à noter… Pour autant, là encore, que vous conserviez les parts de FIP pendant au moins 5 ans, les revenus que vous pouvez en retirer pourront être exonérés d’impôt sur le revenu, à la condition qu’ils soient immédiatement réinvestis dans le fonds de sorte qu’ils demeurent indisponibles (condition qui doit être respectée pendant la période de 5 ans). Par ailleurs, au moment de la revente, la plus-value que vous seriez susceptible de réaliser pourra également être exonérée d’impôt sur le revenu. Notez, toutefois, que :

• les revenus, comme la plus-value, seront soumis aux prélèvements sociaux (dont le taux est actuellement fixé à 17,2 %) ;
• une condition mérite d’être soulignée : vous ne devez pas détenir (ou avoir détenu au cours des 5 années précédant votre souscription) plus de 25 % des droits dans les bénéfices des sociétés détenues par le fonds.

« FCPI » : de quoi s’agit-il ?

Fonds commun de placement dans l’innovation. Un « FCPI » est un fonds commun de placement dans l’innovation : 70 % au moins des souscriptions émises doivent avoir pour objet l’acquisition de titres de PME à caractère innovant et non cotés.

Société innovante ? Le FCPI doit investir dans une société devant remplir l’une des conditions suivantes :

• avoir réalisé des dépenses de recherche représentant au moins 10 % des charges d’exploitation de l’un des 3 exercices précédant celui de la souscription ;
• ou être capable de justifier qu’elle développe actuellement ou dans un avenir proche des produits, services ou procédés neufs ou substantiellement améliorés par rapport à l’état existant de la technique et qui présentent un risque d’échec industriel ou technologique.

Un placement à risque. Un FCPI fait partie des fonds communs de placement à risque qui, comme son nom l’indique, comporte une part de risque qu’il ne faut pas négliger : comme tout placement à risque, dont le capital n’est pas garanti, vous devez accepter de prendre le risque de perdre tout ou partie des montants investis. Ainsi, même si les avantages fiscaux qui vous sont réservés sont attractifs, ils doivent être mesurés au regard des performances financières de ce type de placement. Une étude approfondie des performances de fonds de même nature pourra vous donner une idée des risques encourus.

Assorti d’un avantage fiscal. Au moment où vous investissez dans un FCPI, vous pouvez effectivement bénéficier d’un avantage fiscal qui pourra constituer un effet de levier intéressant.

Quels sont les avantages fiscaux liés à ce type de placement ?

Une réduction d’impôt. Pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2016, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 18 % du montant de votre souscription, retenu dans la limite de 12 000 € (pour une personne seule) ou 24 000 € (pour un couple marié ou pacsé, soumis à imposition commune). Au total, selon votre situation familiale, votre réduction d’impôt maximale sera de 2 160 € ou 4 320 €.

Sous conditions. Plusieurs conditions doivent être respectées :

• vous ne pouvez pas détenir plus de 10 % des parts du FCPI, ni plus de 25 % des droits dans les bénéfices des sociétés détenues par le fonds (au moment de la souscription ou au cours des 5 années précédentes) ;
• vous devez conserver les parts du FCPI pendant au moins 5 ans (si vous faites une donation de ces parts, le bénéficiaire de votre donation doit reprendre à son compte l’engagement que vous avez pris pour le temps restant à courir) ;
• il faut noter que le quota d'investissement de 70 % doit être atteint au plus tard 3 ans et 8 mois après la date de constitution du fonds ;
• la société dans laquelle investit le fond doit répondre à la définition des PME (non cotée par principe, sauf exceptions), doit par principe exercer son activité depuis moins de 10 ans, etc.

Conseil. Vérifiez auprès de votre interlocuteur financier que le FCPI dans lequel vous investissez est effectivement éligible à cette réduction d’IR. Conservez précieusement votre engagement de conservation des parts établi au moment de la souscription et l’état individuel qui vous a été remis par le gestionnaire du fonds.

Attention ! Si vous ne respectez pas ces conditions, et notamment le délai de conservation pendant au moins 5 ans, vous risquez une annulation de la réduction d’impôt sur le revenu. Notez toutefois qu’aucune reprise de cet avantage fiscal ne sera effectuée par l’administration notamment en cas de donation (sous conditions de reprise des engagements par le bénéficiaire de la donation) et si le non-respect de l’engagement de conservation est lié à un décès, une invalidité ou un licenciement.

Une réduction d’ISF. Un investissement dans un FCPI peut aussi vous procurer, sous les mêmes conditions, une réduction d’impôt de solidarité sur la fortune (égale à 50 % de votre investissement, étant précisé que la réduction d’impôt est plafonnée à 18 000 €). Mais cette réduction d’ISF ne peut pas se cumuler avec la réduction d’impôt sur le revenu, pour une même souscription : vous devez donc faire un choix ou réaliser deux souscriptions distinctes.

Conseil. Là encore, vérifiez auprès de votre interlocuteur financier que le FCPI dans lequel vous investissez est effectivement éligible à la réduction d’ISF. De nombreuses conditions doivent, en effet, être respectées pour bénéficier de cet avantage au regard de l’ISF (notamment : il doit détenir des titres de PME non cotées, exerçant leur activité depuis moins de 10 ans, sauf en cas d’investissement important en vue d’intégrer un nouveau marché, etc.).

Autres avantages à noter… Pour autant, là encore, que vous conserviez les parts de FCPI pendant au moins 5 ans, les revenus que vous pouvez en retirer pourront être exonérés d’impôt sur le revenu, à la condition qu’ils soient immédiatement réinvestis dans le fonds de sorte qu’ils demeurent indisponibles (condition qui doit être respectée pendant la période de 5 ans). Par ailleurs, au moment de la revente, la plus-value que vous seriez susceptible de réaliser pourra également être exonérée d’impôt sur le revenu. Notez, toutefois, que :

• les revenus comme la plus-value seront soumis aux prélèvements sociaux (dont le taux est actuellement fixé à 17,2 %) ;
• une condition mérite d’être soulignée : vous ne devez pas détenir (ou avoir détenu au cours des 5 années précédant votre souscription) plus de 25 % des droits dans les bénéfices des sociétés détenues par le fonds.

Un produit de « défiscalisation »

Avant toute chose… Avant de faire un placement, quel qu’il soit, il est toujours recommandé de faire une étude patrimoniale. L’objectif sera de vérifier la constitution de votre patrimoine et les possibilités d’investissement en ayant à l’esprit deux objectifs : diversifier vos placements (court terme, long terme, immobilier, placement financier…) et conserver une partie de votre épargne disponible (pour éviter d’être pénalisé en cas de retrait intempestif de fonds placés sur un placement de long terme).

Et après… Une fois cette étude faite, idéalement sur les conseils d’un professionnel, il peut effectivement être intéressant de se poser la question d’un investissement dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Là comme ailleurs, il s’agira aussi pour vous de valider avec votre conseiller financier la qualité du placement envisagé.

Une réduction d’impôt conséquente. Si vous achetez des parts de SCPI, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu avantageuse, dès lors qu’un certain nombre de conditions sont effectivement remplies. En pratique, il s’agit du dispositif de défiscalisation immobilière « Duflot », adapté aux SCPI.

54 000 € répartis sur 9 ans. Votre investissement vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %, calculée sur le montant de la souscription, retenu dans la limite maximum de 300 000 € : autrement dit, un investissement de ce montant vous fera bénéficier d’un avantage fiscal de 54 000 €, réparti sur 9 ans, soit 6 000 € par an d’économie d’impôt au maximum. Attention : le plafond de 300 000 € est global et comprend également les éventuels investissements locatifs pour lesquels vous optez également pour cette réduction d’impôt.

Des conditions strictes à respecter

Concernant votre souscription. Votre investissement doit constituer une souscription au capital d’une SCPI, et cette souscription doit être utilisée, à hauteur d’au moins 95 % de son montant, au financement d’un bien immobilier éligible au dispositif « Duflot ». Ce quota de 95 % doit être intégralement investi au plus tard dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.

Attention. Les titres de SCPI que vous achetez ne doivent pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.

Concernant l’investissement immobilier. La SCPI au capital de laquelle vous souscrivez doit investir dans des biens immobiliers éligibles au dispositif « Duflot », à savoir :

• un logement neuf (achevé ou en l’état futur d’achèvement),
• un logement qui fait l’objet d’une réhabilitation totale ou qui fait l’objet de travaux d’une importance telle que l’opération est assimilée à une construction d’un logement neuf,
• un local qui fait l’objet de travaux de transformations en logement.

Concernant le logement lui-même. Non seulement il doit s’agir d’un logement neuf ou proche du neuf, mais en plus :

• il doit respecter un niveau de performance énergétique précis :
  • pour les logements neufs : il s‘agit de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou le label « bâtiment basse consommation énergétique 2005 (BBC 2005) » ;
  •  pour les autres logements : il s’agit du label « haute performance énergétique rénovation (HPE rénovation 2009) » ou le label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009) ».
• il doit être situé dans une zone du territoire marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement (il est ici fait référence aux zones A, A bis, B1, et B2 sous conditions, retenues pour le dispositif « Scellier »).

Concernant la SCPI. Elle doit s’engager à louer le logement pendant 9 ans, sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire (consultable ici). Attention, le locataire ne peut pas être un associé, un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal d’un associé de la société.

Vous concernant. Vous devez vous engager à conserver les titres de la SCPI tout le temps que dure l’engagement de location pris par la SCPI, c’est-à-dire pendant au moins 9 ans.

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez.

La réforme des sûretés et son contexte

Jusqu’à présent, les dispositions applicables aux sûretés en général et au cautionnement en particulier étaient éparpillées dans différentes sources juridiques, et généraient un fort contentieux judiciaire.

La réforme, dont la majorité des dispositions est entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, est venue modifier les règles en profondeur, en vue de leur simplification et de leur unification.    

Les (différents) effets du cautionnement

Pour mémoire, le cautionnement est un contrat par lequel une personne (appelée « caution ») s’engage envers le créancier (en général une banque) à payer la dette d’une autre personne (appelée « débiteur principal ») si celle-ci ne peut pas la régler.

Une distinction ! Le mécanisme de cautionnement a différents effets :

• entre le créancier et la caution (vous pouvez les retrouver ici) ;

• entre le débiteur principal et la caution ;

• entre les cautions elles-mêmes (vous pouvez les retrouver ici).

Cautionnement : les effets entre le débiteur principal et la caution

Recours personnel de la caution à l’égard du débiteur principal

Pour mémoire, la caution qui a payé tout ou partie de la dette du débiteur principal dispose d’un recours personnel à son encontre, destiné à lui permettre de récupérer les sommes qu’elle a versées mais aussi les intérêts (qui courent de plein droit dès le jour du paiement) et frais qu’elle a supportés.

Une indemnisation complémentaire ? Notez par ailleurs que la caution garde la possibilité d’obtenir une réparation supplémentaire dans le cas où elle a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes qui lui sont dues.

Recours subrogatoire de la caution

Dans le sillage des dispositions précédemment applicables, il est prévu que la caution qui a payé tout ou partie de la dette du débiteur principal soit subrogée dans les droits du créancier à l’égard de celui-ci.

Prenons un exemple : un créancier détient une créance à l’encontre d’un débiteur principal. La caution règle la somme due au créancier et récupère, à cette occasion, la créance détenue par celui-ci à l’encontre du débiteur principal : on dit que la caution est « subrogée » dans tous les droits que le créancier détenait à l’encontre du débiteur, ce qui signifie, schématiquement, que la caution se substitue au créancier et dispose des mêmes droits que lui à l’encontre du débiteur.

Attention, en cas de paiement partiel de la dette, la subrogation de la caution dans les droits du créancier à l’égard du débiteur principal ne sera également que partielle.

Perte du droit au recours de la caution

Jusqu’à présent, il était prévu que la caution perdait le bénéfice de son droit personnel de recours contre le débiteur si elle avait payé le montant garanti, sans être poursuivie au préalable par le créancier et sans en avoir averti le débiteur principal, dès lors qu’au moment du paiement, celui-ci n’avait pas eu la possibilité de faire déclarer la dette éteinte.

Et maintenant ? Cette disposition est légèrement réaménagée puisqu’il est désormais prévu que la caution n’ait pas de recours si elle a payé la dette sans en avoir averti le débiteur et si celui-ci l’a acquittée ultérieurement ou disposait, au moment du paiement, des moyens de la faire déclarer éteinte.

Notez que dans un tel cas, la caution garde toutefois la possibilité d’agir en restitution du paiement de sa dette à l’égard du créancier.

Cautionnement : les effets entre les cautions

Le principe. Il est prévu qu’en cas de pluralité de cautions, celle qui a payé la dette du créancier dispose d’un recours personnel mais également subrogatoire contre les autres cautions, chacune pour sa part.

Cautionnement : quand s’appliquent les nouveautés ?

Quand ? L’ensemble des dispositions ci-dessus est entré en vigueur le 1^er janvier 2022.

Attention ! Notez que les cautionnements conclus avant cette date resteront intégralement soumis à la Loi en vigueur au jour de leur conclusion.

Par exception, les dispositions relatives aux obligations d’information annuelle, sur la défaillance du débiteur et de la sous-caution s’appliqueront immédiatement le 1^er janvier 2022, même pour les cautionnements constitués avant cette date.

La réforme des sûretés et son contexte

Jusqu’à présent, les dispositions applicables aux sûretés en général et au cautionnement en particulier (dont la pratique est très répandue) étaient éparpillées dans différentes sources juridiques, et généraient un fort contentieux judiciaire.

La réforme, dont la majorité des dispositions est entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, est venue modifier les règles en profondeur, en vue de leur simplification et de leur unification.

Les (différents) effets du cautionnement

Pour mémoire, le cautionnement est un contrat par lequel une personne (appelée « caution ») s’engage envers le créancier (en général une banque) à payer la dette d’une autre personne (appelée « débiteur principal ») si celle-ci ne peut pas la régler.

1 mécanisme, différents effets ! Le mécanisme de cautionnement a différents effets :

• entre le créancier et la caution, que nous allons étudier dans cette fiche ;
• entre le débiteur principal et la caution (vous pouvez les retrouver ici) ;
• entre les cautions elles-mêmes (vous pouvez les retrouver ici).

Cautionnement : les obligations du créancier

Le principe. À la suite de la mise en place d’un cautionnement, le créancier est soumis à certaines obligations.

Le devoir de mise en garde du créancier

Pour mémoire, jusqu’à présent, le créancier professionnel était dans l’obligation de mettre en garde la caution « non avertie » si son engagement était, au jour de sa conclusion, inadapté à ses capacités financières ou à son risque d’endettement.

Donc… Cette obligation de mise en garde était par conséquent intrinsèquement liée au caractère « averti » ou non de la caution : une caution était considérée comme « avertie » dès lors qu’elle pouvait mesurer la portée de son engagement du fait de son expérience ou de sa profession.

La nouveauté ! Cette disposition est désormais aménagée : il est désormais prévu que le créancier professionnel doive mettre en garde la caution personne physique (qu’elle soit ou non avertie) lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de celui-ci.

Faute de remplir cette obligation, le créancier est déchu de son droit contre la caution, à hauteur du préjudice qu’elle a subi (et non plus, comme c’était le cas auparavant, à la mise en jeu de sa responsabilité ouvrant droit à indemnisation).

Focus sur la disproportion de la caution

Les nouvelles dispositions. Il est désormais prévu que si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel est, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il doit être réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date.

À noter. Auparavant, la sanction d’une disproportion de l’engagement de caution était la décharge totale de la caution : elle est donc révisée, afin d’être moins sévère pour le créancier.

Bon à savoir. Jusqu’à présent, il était prévu que le créancier ayant accepté un cautionnement disproportionné n’encourait pas de sanction si le patrimoine de la caution lui permettait, au moment où celle-ci était appelée, de faire face à son obligation : c’est ce qu’on appelait l’exception « de retour à meilleure fortune ».

Et maintenant ? Pour une plus grande sécurité juridique, cette exception est désormais supprimée.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé que si le créancier doit bien s’enquérir de la situation patrimoniale de la future caution pour éviter toute disproportion, cette étape doit intervenir avant la signature du contrat de cautionnement. Ainsi, ne doit pas être prise en compte la fiche de renseignements remplie par la caution après avoir signé son engagement.

L’obligation d’information annuelle

À l’instar des dispositions antérieures, il est prévu que le créancier professionnel est tenu, avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au titre de l’obligation garantie au 31 décembre de l'année précédente.

Faute de s’exécuter, le créancier est déchu de la garantie des intérêts et pénalités arrivés à échéance depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information.

À noter. Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements que le débiteur effectue pendant cette période sont imputés (ou « déduits ») prioritairement sur le principal de la dette.

Mais aussi ! Dans le même temps et sous peine de la même sanction, le créancier professionnel est tenu, là encore à ses frais, de rappeler à la caution personne physique :

• le terme de son engagement ;
• ou, si son engagement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment et les modalités de celle-ci.

Bon à savoir. Ces dispositions sont également applicables au cautionnement souscrit par une personne morale envers un établissement de crédit ou une société de financement, en garantie d’un concours financier accordée à une entreprise.

Par exception, il est prévu que ces nouvelles dispositions s’appliqueront immédiatement le 1^er janvier 2022, même pour les cautionnements constitués avant cette date.

Obligation d’information de la défaillance du débiteur principal

Dans le sillage des dispositions précédentes, il est prévu que le créancier professionnel soit tenu d’informer la caution personne physique de la défaillance du débiteur principal, dès le 1^er incident de paiement non régularisé dans le mois de l’exigibilité de ce paiement.

À défaut, il est déchu de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de l’incident et celle à laquelle la caution en a été informée.

Là encore, dans les rapports entre le créancier et la caution, il est prévu que les paiements effectués par le débiteur pendant cette période doivent prioritairement être imputés sur le principal de la dette.

Par exception, il est prévu que ces nouvelles dispositions s’appliqueront immédiatement le 1^er janvier 2022, même pour les cautionnements constitués avant cette date.

Cautionnement : les exceptions opposables au créancier

Pour mémoire, la caution peut être dispensée de l’exécution de son engagement dans le cas où la dette cautionnée est éteinte. Cette extinction peut résulter de motifs (appelés « exceptions ») aussi différents que multiples, qui peuvent :

• être inhérents à la dette garantie ;
• résulter de motifs propres, strictement personnels, au débiteur principal.

Jusqu’à présent, le juge estimait que la caution ne pouvait pas opposer au créancier les exceptions purement personnelles au débiteur principal.

Et maintenant ? Cette limite est désormais supprimée, puisqu’il est prévu que la caution puisse opposer toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal, qu’elles lui soient personnelles (sauf celles liées à son incapacité) ou inhérentes à la dette.

Point important. La caution ne peut, sauf dispositions spéciales, se prévaloir des exceptions qui sont liées à la défaillance du débiteur (mesures légales ou judiciaires). Ce qui semble logique, puisque l’engagement de la caution vise justement à couvrir cette défaillance…

Cautionnement : l’information (nouvelle) de la sous-caution personne physique

Parmi les grandes nouveautés de la réforme figure l’information de la sous-caution personne physique par la caution elle-même.

Comment ? Dans le mois qui en suit la réception, la caution de 1^er rang doit communiquer, à ses frais, à la sous-caution personne physique, les informations qu’elle a reçues du créancier (relatives au montant de la dette, à sa faculté de résiliation ou au terme de son engagement, ainsi qu’à la défaillance du débiteur principal).

Par exception, il est prévu que ces nouvelles dispositions s’appliqueront immédiatement le 1^er janvier 2022, même pour les cautionnements constitués avant cette date.

Cautionnement : focus sur le bénéfice de discussion

Pour mémoire, le « bénéfice de discussion » permet à la caution simple d’obliger le créancier à poursuivre en tout premier lieu le débiteur principal de l’obligation en cas d’incident de paiement.

Il est désormais précisé que ne peuvent se prévaloir de ce bénéfice :

• la caution tenue solidairement avec le débiteur ;
• la caution qui a renoncé à ce bénéfice ;
• la caution judiciaire.

Que doit faire la caution ? Pour mettre en œuvre le bénéfice de discussion, la caution doit l’invoquer dès les premières poursuites dirigées contre elle et indiquer au créancier les biens du débiteur susceptibles d'être saisis.

Cautionnement : focus sur le « bénéfice de division »

En principe, lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions simples de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout.

Néanmoins, celle qui est poursuivie peut opposer au créancier ce qu’on appelle le « bénéfice de division » : dans ce cas, le créancier est alors tenu de diviser ses poursuites entre les différentes cautions et ne peut réclamer, à chaque caution, que sa part de la dette. Notez toutefois que ce mécanisme ne peut être mis en œuvre qu’entre cautions solvables.

Des exclusions. Ne peuvent se prévaloir du bénéfice de division :

• les cautions qui sont solidaires entre elles ;
• les cautions qui ont renoncé à ce bénéfice.

Que doit faire la caution ? Pour mettre en œuvre le bénéfice de division, la caution doit l’invoquer dès les premières poursuites dirigées contre elle.

Le cas de l’insolvabilité de la caution. Si une caution devient insolvable, son insolvabilité est, au jour où la division est invoquée, supportée par les autres cautions solvables. En revanche, la caution qui a demandé la mise en œuvre du bénéfice de division ne peut pas être recherchée à raison de l'insolvabilité d'une autre, survenue postérieurement.

Concernant le reste à vivre. À l’instar des dispositions précédemment applicables, il est prévu que l'action du créancier engagée à l’égard de la caution personne physique ne puisse avoir pour effet de la priver du minimum de ressources nécessaires à ses dépenses courantes, appelé « reste à vivre ».

Pourquoi ? Le but est d’éviter que la caution ne se trouve totalement démunie à la suite de l’exécution de son engagement de caution.

Cautionnement : quand s’appliquent les nouveautés ?

Quand ? L’ensemble de ces nouveautés est entré en vigueur le 1^er janvier 2022.

Attention ! Notez que les cautionnements conclus antérieurement à cette date resteront intégralement soumis à la Loi en vigueur au jour de leur conclusion.

Par exception, les dispositions relatives aux obligations d’information annuelle, et sur la défaillance du débiteur et de la sous-caution s’appliqueront immédiatement le 1^er janvier 2022 pour les cautionnements constitués avant cette date.