Promesse unilatérale de vente : c’est quoi ?

La promesse unilatérale de vente : un « avant-contrat ». La vente d’un bien immobilier nécessite que soit signé un contrat de vente. En pratique, il est généralement signé un pré-contrat, appelé « avant-contrat » qui formalise les conditions de la vente. Cet avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis », d’une « promesse de vente » ou d’une « promesse d’achat ». Dans cette fiche, il ne sera évoqué que « la promesse de vente ».

Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ? « Un promettant » (le vendeur) s’engage de façon définitive envers un « bénéficiaire » (l’acquéreur) à lui vendre un bien immobilier à un prix et à des conditions déterminées, si l’acquéreur le souhaite, dans un délai déterminé (souvent 3 mois, mais il est possible de négocier le délai).

Conditions suspensives. La promesse de vente, à l’instar d’un compromis de vente, contient les conditions suspensives habituelles comme celles d’obtention de prêt immobilier et de non exercice d’un droit de préemption.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vente immobilière : rappels utiles sur le compromis de vente »

Condition suspensive et absence de prêt. La mention manuscrite aux termes de laquelle l’acquéreur renonce à l’obtention d’un prêt n’est pas requise pour une promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.

Promesse unilatérale de vente : quels effets ?

Pour le vendeur. Le vendeur doit s’abstenir de porter atteinte aux droits de l’acquéreur : en clair, il ne doit mettre aucun obstacle à la réalisation de la vente (interdiction de vendre son bien à tiers, de le mettre en location, de le transformer, etc.).

Pour l’acquéreur. L’acquéreur a une alternative qui s’offre à lui, appelée « option » :

• soit il lève l’option ; la vente est alors formée et doit être finalisée par un acte de vente rédigé par un notaire ;
• soit il ne lève pas l’option et la vente n’est pas formée.

Conditions de la levée de l’option. Les conditions de la levée de l’option sont généralement prévues dans la promesse de vente signée. Généralement, il est prévu que l’acquéreur envoie un courrier en LRAR au vendeur ou au notaire. Mais il est également possible de recourir à un commissaire de justice, par exemple.

Attention ! Pour être valable, la levée de l’option ne doit pas être assortie de conditions ou de réserves. En outre, une fois l’option levée, l’acquéreur ne peut pas se rétracter (sous réserve de la réglementation propre au droit de rétractation).

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Comment bénéficier de la protection de l’acquéreur-emprunteur ? »

Promesse unilatérale de vente : quel formalisme ?

2 méthodes. La promesse de vente ne peut être rédigée que de 2 manières. Lesquelles ?

Un acte authentique de vente. La promesse de vente peut être rédigée sous la forme « authentique », c’est-à-dire par un notaire.

Une promesse enregistrée. La promesse de vente peut être rédigée par l’agent immobilier ou les parties elles-mêmes. Mais dans ce cas, il faut impérativement que cette promesse soit enregistrée au centre des Impôts dans les 10 jours de sa signature par l’acquéreur.

Taxe communale : une taxe mise en place par la commune ?

Une décision. La taxe forfaitaire sur la vente d’un terrain nu devenu constructible n’est exigible que si la commune (ou l’établissement public de coopération intercommunale), compétente pour l’élaboration des documents locaux d’urbanisme, a pris la décision de la mettre en place par délibération.

Quand. La commune (ou l’établissement public) peut décider d’instituer la taxe à n’importe quel moment. Toutefois, la taxe ne sera due que pour les ventes qui interviennent à partir du 1er jour du 3ème mois qui suit la délibération.

A noter. La commune (ou l’établissement public) peut tout à fait prévoir une date d’application différente, sous réserve que la date choisie soit postérieure à celle prévue par la Loi, à savoir le 1er jour du 3ème mois qui suit la délibération.

     =>  Consultez la liste des communes ayant institué cette taxe

Taxe communale : qui paie ?

Un vendeur. La taxe est due par toute personne qui cède un terrain nu devenu constructible et ce, quelle que soit sa qualité : particulier, personne morale (société, association, etc.). Plus exactement, elle est due lors de la 1ère vente d’un terrain intervenue après son classement en terrain constructible.

Un particulier. Les particuliers, soumis à l’impôt sur le revenu pour la plus-value réalisée à l’occasion de la vente, sont concernés par cette taxe, sous réserve qu’ils cèdent leur terrain dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. La taxe ne s’applique donc pas aux gains réalisés dans le cadre d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu (BIC, BA ou BNC).

Sauf. Outre les profits réalisés dans le cadre de l’activité professionnelle du particulier, ne sont pas soumises au paiement de la taxe :

• les personnes titulaires d’une pension de vieillesse ;
• les personnes titulaires d’une pension d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie

Une entreprise. Les entreprises, sociétés (et autres groupements de même type) sont également concernées par cette taxe, à partir du moment où elles sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre des plus-values immobilières des particuliers et où elles cèdent un terrain éligible (concrètement sont notamment visées les SCI n’ayant pas opté à l’IS). Ne sont donc pas soumises au paiement de la taxe les entreprises (sociétés, groupements, etc.) qui sont imposées au titre de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt sur les bénéfices (BIC, BNC ou BA).

A noter. La taxe forfaitaire sur la cession d’un terrain nu devenu constructible est parfaitement compatible avec les autres dispositifs de taxation applicable en matière de vente immobilière. Ainsi, le vendeur d’un terrain nu pourra être tenu à la fois au paiement de la taxe (toutes conditions remplies), mais aussi au paiement :

• de l’impôt sur le revenu dû sur le gain réalisé (plus-value) au moment de la vente ;
• de la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible.

     =>  Voir la fiche Gérer la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible

Taxe communale : quels sont les biens imposables ?

Biens imposables. La taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les cessions à titre onéreux de terrains nus qui sont devenus constructibles du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme.

2 conditions. Pour que la cession d’un terrain soit soumise à la taxe, 2 conditions doivent être remplies :

• la cession doit porter sur un terrain nu ;
• le terrain doit avoir été rendu constructible suite au classement opéré dans le ou les document(s) d’urbanisme applicable(s).

Terrains nus. Pour être soumis à taxation, le terrain cédé doit pouvoir être qualifié de « terrain nu ». Ainsi, sont des terrains nus :

• les terrains dépourvus de toute construction ;
• les terrains comportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (par exemple une grange devenue inutilisable de par son état durable d’abandon) et qui est destinée à être démolie.

A noter. Sont également soumises à la taxe, toutes conditions remplies, les cessions de terrains nus devenus constructibles suite à la division d’une parcelle foncière plus importante.

Et si vous vendez un droit immobilier ? Pour échapper à cette taxe, de nombreux particuliers ont pris le parti de réaliser une opération de démembrement du droit de propriété avant la vente du terrain, créant ainsi un usufruit (droit de jouir du terrain) et une nue-propriété (droit de disposer effectivement du terrain), puis de vendre conjointement, à la même personne, l’usufruit et la nue-propriété.

Une question légitime… A l’occasion d’une question au Gouvernement, il a été demandé s’il était possible de contraindre les particuliers utilisant ce type de mécanisme, à payer quand même la taxe forfaitaire communale.

… mais qui n’a pas lieu d’être. La réponse est non : la Loi prévoie expressément que la taxe en question ne porte que sur les ventes de terrains nus.

Attention. Si la Loi n’interdit pas en soi ce type de montage optimisant d’un point de vue fiscal, il y a fort à parier que l’administration, saisie d’un tel dossier, réprime ce comportement sur le terrain de l’abus de droit fiscal, en considérant que le démembrement n’a été réalisé que dans un but exclusivement fiscal, et applique tout de même la taxe communale.

Classement des terrains. Pour être soumis à la taxe, le terrain nu qui est vendu doit avoir été rendu constructible du fait du classement opéré par le plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme qui en tient lieu) ou par la carte communale.

Attention. La taxe ne s’applique pas aux communes dépourvues des documents précités et qui sont soumises au règlement national d’urbanisme (RNU) et ce, quand bien même elles auraient pris la décision d’instituer la taxe sur leur territoire.

Une première vente… Outre les conditions que nous venons d’évoquer, seules sont imposées les premières cessions de terrain, à condition qu’elles soient réalisées à titre onéreux.

…à titre onéreux. Seules les ventes de terrains (et les opérations assimilées, par exemple les apports en société) sont concernées par cette taxe. En conséquence, les terrains nus transmis par donation ou par succession ne sont pas taxables.

Exonérations. Certaines ventes de terrains nus, qui remplissent pourtant toutes les conditions nécessaires, sont exonérées du paiement de cette taxe. Tel est le cas :

• des ventes de terrains qui sont exonérées d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value immobilière des particuliers pour les raisons suivantes :
  • terrain constituant une dépendance immédiate et nécessaire de l’habitation principale du vendeur (lorsque la dépendance et l’habitation principale sont cédées conjointement) ;
  • terrain pour lequel une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (sous réserve que les sommes versées à l’occasion de l’expropriation soient remployées, c’est-à-dire réutilisées) ;
  • terrain échangé dans le cadre d’une opération de remembrement ;
  • terrain dont le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
  • terrain cédé, sous conditions jusqu’au 31 décembre 2018, au profit d’un organisme en charge du logement social, ou au profit de tout autre acquéreur qui s’engage à construire et à achever des logements sociaux dans les 4 ans qui suivent la vente ;
  • terrain vendu, sous conditions jusqu’au 31 décembre 2018, à une collectivité territoriale ou à un établissement public en vue de sa cession ultérieure à un organisme en charge du logement social.
• des ventes de terrains classés en zone constructible depuis plus de 18 ans au jour de la cession ;
• des ventes de terrains pour lesquelles le prix de cession est inférieur à 3 fois le prix d’acquisition.

Taxe communale : comment-elle est calculée ?

Montant. Pour calculer le montant de taxe due, il convient de déterminer la base de calcul, à laquelle il sera appliqué un taux établi par la Loi.

Assiette. La base de calcul correspond par principe à la plus-value réalisée, c’est-à-dire à la différence entre prix de vente et prix d’acquisition actualisé.

Prix de vente. Il s’agit du prix de vente tel qu’il est stipulé dans l’acte établissant la cession.

Prix d’acquisition... Quant au prix d’acquisition, il faut également retenir celui mentionné dans les actes (acte d’achat ou déclaration de donation).

… actualisé. Pour le calcul de la taxe, le prix d’acquisition doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac. Plus simplement, pour déterminer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de l’assiette, il convient d’appliquer la formule suivante :

Attention. Dans l’hypothèse où le prix d’acquisition n’est pas connu, la taxe sera calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de vente du terrain.

Une simplification. Pour simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, l’administration admet l’utilisation de coefficients d’érosion monétaire pour les ventes intervenues depuis 2012.

     =>  Consulter notre annexe répertoriant les coefficients d’érosion monétaire applicables

Taux. Une fois la base de calcul déterminée, il convient de lui appliquer un taux pour calculer le montant de taxe due. Le taux est fixé à 10%.

Exemple. Prenons l’exemple d’un terrain qui est cédé pour 290 000 €. Son prix d’acquisition actualisé est fixé à 5 000 €. L’assiette de la taxe est égale à 285 000 € (290 000 € - 5 000 €). La taxe due s’élève à 28 500 € (285 000 € x 10 %).

Taxe communale : quelles formalités ?

Une déclaration. Les éléments servant au calcul et au paiement de la taxe doivent être reportés sur l’imprimé 2048-TAB-SD.

Qui paie ? La taxe est due par le vendeur du terrain.

Où ? En principe, la taxe est déclarée et payée au service de la publicité foncière du lieu de situation du terrain. Par exception, lorsque la vente n’est pas constatée par un acte notarié, la déclaration et le paiement doivent être déposés au service des impôts compétent pour le domicile du vendeur.

Marchands de biens : de quoi parle-t-on ?

Qui est-il ? Les marchands de biens se définissent comme étant des personnes qui achètent en leur nom et de façon habituelle des immeubles, fonds de commerces, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.

Que fait-il ? 3 conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime des marchands de biens s’applique. Ainsi :

• la personne doit réaliser des opérations immobilières de façon habituelle et, surtout, les achats (ou souscriptions de parts) doivent avoir été réalisés avec l’intention de revendre, donc avec une intention spéculative ;

• la personne doit bien réaliser des achats et procéder à des ventes ;

• l’opération d’achat/revente doit porter sur des biens limitativement énumérés par la loi, à savoir des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières.

À noter. Aux biens ci-dessus énumérés s’ajoutent les droits immobiliers (servitude, mitoyenneté, droit de surélévation, etc.) et les droits mobiliers (droit au bail, promesse unilatérale de vente, etc.) qui s’y rapportent.

Habitude. La première condition qui caractérise un marchand de biens est la réalisation d’opérations d’achat/revente de façon habituelle. La notion d’habitude n’est pas strictement définie par la loi et va largement dépendre de l’examen des situations de fait, ainsi que de l’activité passée ou présente du vendeur de l’immeuble.

Exemple 1. Si le vendeur réalisant l’opération est un promoteur immobilier, enregistré en tant que tel, la notion d’habitude ne pose pas vraiment problème. Toutes autres conditions étant remplies, ce promoteur sera considéré sur le plan fiscal comme un marchand de biens.

Exemple 2. Un particulier qui achète un immeuble et le revend quelques mois plus tard peut être considéré comme un marchand de biens (sous réserves que toutes les conditions soient remplies), surtout s’il répète ce type d’opérations dans un temps plus ou moins rapproché.

Intention de revendre. Pour qu’une personne soit considérée comme un marchand de biens, il faut certes qu’elle acquiert des biens immobiliers de façon habituelle, mais surtout, qu’elle les achète dans le but de les revendre. Cette intention spéculative doit être présente dès l’acquisition : le juge a, en effet, rappelé à maintes reprises que l'intention spéculative doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur revente. En réalité, peu importe les raisons qui poussent une personne à vendre son bien immobilier (expropriations, problèmes de trésorerie, mutation professionnelle, etc.), elle sera considérée comme un marchand de biens, si dès le départ, elle a acheté ce bien dans l’unique objectif de le vendre et donc, d’en tirer un profit.

Du cas par cas. Comme la notion d’habitude, l’intention spéculative fera l’objet d’un examen au cas par cas par l’administration.

Exemple. Il a été décidé que l’intention de revendre était bien présente dans les situations suivantes :

• lotissement réalisé immédiatement après l’acquisition ;

• opérations nombreuses et fréquentes réalisées par le vendeur ;

• montant important des bénéfices réalisés ;

• court délai séparant les acquisitions des reventes ;

• etc.

Contre-exemple. Le juge de l’impôt a pu considérer que la revente d’un logement, initialement acquis à des fins essentiellement familiales, par exemple à titre de résidence principale de la famille, ne suffisait pas à qualifier la personne de marchand de biens.

Achat et revente. Par achat/revente, il faut entendre toutes les opérations ayant pour effet de provoquer un transfert de propriété. Sont entendues comme des opérations d’achat/revente, conduisant à qualifier un vendeur de marchand de biens, les situations suivantes :

• les apports en sociétés ;

• les expropriations pour cause d’utilité publique ;

• les remises à l’échange ;

• plus généralement, toutes les opérations par lesquelles une personne qui acquiert un bien dans le but de le revendre, le cède effectivement.

Exception pour les successions. Les successions ne peuvent pas être qualifiées d’opération d’achat/revente.

Mais pas pour les donations ? En revanche, à la différence du transfert de propriété intervenant dans le cadre d’une succession, le transfert intervenant dans le cadre d’une « simple » donation n’est pas opposable à l’administration. En clair, en présence d’une telle donation, l’administration aura 2 choix :

• soit en faire abstraction et considérer qu’il s’agit bien d’une opération d’achat/revente passible du régime des marchands de biens ;

• soit admettre l’existence de la donation.

Marchands de biens : comment sont imposés les bénéfices ?

Principe. Les profits réalisés par un marchand de biens relèvent des règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent donc être déclarés et imposés comme tels au titre de l’impôt sur le revenu. Il faut, en effet, savoir qu’un bien immobilier, pour un marchand de biens, n’est pas un « actif », mais du « stock » : le gain réalisé sur ce « stock » est donc du résultat ordinaire.

Donc... En conséquence, un marchand de biens qui cède un immeuble ne pourra pas se prévaloir du régime des plus-values immobilières qui s’applique au gain réalisé par un particulier en cas de vente ponctuelle d’un appartement, d’une maison, etc.

Les sociétés civiles. Les sociétés régulièrement imposées à l’impôt sur les sociétés (IS) et qui exercent une activité de marchand de biens resteront imposées à l’IS. En revanche, les sociétés civiles qui relèvent normalement de l’impôt sur le revenu (IR), mais qui exercent une activité de marchands de biens, seront soumises à l’IS et non pas aux BIC.

Plus-values. Que le marchand de biens soit imposé au titre des BIC ou de l’IS n’a aucune incidence sur le fait que le gain réalisé sera traité comme du résultat ordinaire. Les biens immobiliers détenus par un marchand de biens font en effet partie de ses stocks et non de son actif. Partant de là, le gain réalisé ne pourra pas bénéficier du régime des plus-values professionnelles et des exonérations qui y sont liées, le cas échéant.

Micro-BIC. Il est important de noter que lorsqu’une personne est imposée en tant que marchand de biens, elle ne pourra pas opter pour le régime micro-BIC.

Un droit de regard de l’administration fiscale... Au-delà des conditions d’exercice de l’activité, et notamment du contrôle du caractère habituel ou non de l’activité d’achat-revente de biens immobiliers, l’administration peut aussi contrôler la normalité des conditions d’exercice de cette activité. En clair, elle pourra apprécier si une opération immobilière a été faite à des conditions normales et, le cas échéant, rectifier le montant du bénéfice imposable si elle suspecte, au contraire, un acte anormal de gestion.

Exemple. C’est ce que l’administration a tenté de faire vis-à-vis d’un marchand de biens qui a vendu une villa qu’il détenait en stock pour un prix inférieur à sa valeur vénale. Elle y a vu un acte anormal de gestion et recalculé le bénéfice imposable du marchand de biens en retenant, non pas le prix de vente, mais la valeur vénale. Mais le marchand de biens a rappelé qu’il a tout de même réalisé une marge avec cette vente, ce qui a suffi pour le juge à contredire l’administration fiscale.

Droit de délaissement : pourquoi ?

Intérêt général vs Intérêt particulier. Au nom de l’intérêt général, il peut arriver qu’une commune décide de créer une « réserve » sur un bien vous appartenant (peu importe qu’il s’agisse d’un terrain nu ou d’une maison, etc.), réserve qui va vous empêcher de jouir pleinement de votre bien. Vous pouvez avoir, par exemple, l’interdiction de construire sur votre terrain ou avoir l’interdiction d’effectuer de nouveaux travaux sur votre maison.

1 solution ! Si vous estimez que la servitude est contraignante, vous pouvez utiliser votre « droit de délaissement ». Il s’agit d’une procédure administrative par laquelle vous demandez au bénéficiaire de la servitude d’acheter votre bien.

Emprise partielle. Il peut arriver que la « réserve » n’impacte votre bien que partiellement. Dans ce cas, il vous est possible de demander au juge à ce que l’emprise soit totale. Cette demande sera notamment accordée lorsque la partie restante n’est plus utilisable.

Droit de délaissement : comment ça marche ?

Dans un 1er temps, patientez ! Avant d’utiliser votre droit de délaissement, vous devez, dans un premier temps, ne rien faire et attendre. Il se peut, en effet, que le bénéficiaire de la « réserve » vous contacte afin d’acheter votre bien.

Dans un 2ème temps, agissez ! Si le bénéficiaire de la « réserve » ne vous contacte pas, n’hésitez pas à le faire vous-même. Si ce dernier rejette votre proposition, c’est à ce moment-là que vous pourrez user de votre droit de délaissement.

Dans un 3ème temps, délaissez ! Pour utiliser votre droit de délaissement, vous allez devoir mettre en demeure la Mairie par LRAR de votre souhait que le bénéficiaire acquiert votre bien. Le cas échéant, si le bénéficiaire n’est pas la commune, la Mairie va transmettre votre mise en demeure au bénéficiaire lui-même.

Contenu de la mise en demeure. La mise en demeure doit mentionner les fermiers et locataires qui disposent de droits sur le bien qui fait l’objet de la « réserve » et tous ceux qui peuvent réclamer des servitudes. En outre, elle doit également mentionner les éléments qui permettent d’identifier votre bien (adresse, superficie, etc.).

2 situations. A compter de la réception de votre mise en demeure, le bénéficiaire de la « réserve » a 1 an pour se prononcer. Il peut prendre 2 décisions :

• soit il accepte votre demande ;
• soit il refuse votre demande ou l’accepte mais à un prix qui ne vous convient pas.

Acceptation. Dans cette situation, votre bien est vendu, le prix devant vous être versé dans les 2 ans qui suivent la réception de votre demande.

Refus ou désaccord sur le prix. Dans cette situation, vous devez saisir le juge de l’expropriation. Ce dernier fixera le prix de vente et prononcera le transfert de propriété. Le juge ne doit pas tenir compte du caractère « réservé » de l’emplacement, ce qui a pour effet d’augmenter le prix de vente.

Attention ! Si le juge n’est pas saisi dans les 3 mois qui suivent l’expiration du délai d’1 an évoqué ci-dessus, les limitations au droit de construire et la « réserve » ne vous sont plus opposables, le bénéficiaire étant supposé avoir renoncé à la « réserve ». Toutefois, rien n’empêche de saisir le juge au-delà du délai de 3 mois afin de procéder à la vente.

Bon à savoir. Le cas échéant, vous pouvez cumuler le prix de vente d’un bien délaissé avec une indemnité pour la dépréciation du bien conservé.

Compromis de vente : obligatoire ?

L’acte de vente : obligatoire. La vente immobilière doit impérativement faire l’objet d’un acte authentique devant notaire. À cette occasion, la vente sera soumise à publicité foncière, privilège des notaires, pour des fins d’opposabilité aux tiers.

Le compromis : facultatif. La très grande majorité des acquéreurs d’immeubles finance leur acquisition par un prêt bancaire. La banque préférera alors disposer d’un avant-contrat pour éditer les offres de prêt.

Quel avant-contrat ? L’avant-contrat peut prendre la forme d’un « compromis » ou d’une « promesse » de vente. Dans cette fiche, il ne sera évoqué que le compromis de vente.

Qui rédige le compromis ? Cet avant contrat sera bien souvent rédigé par l’agent immobilier qui a négocié la vente, ou parfois par le notaire chargé de la vente définitive.

Dossier de vente. Lorsque les agents immobiliers ou les notaires réclament des documents administratifs en Mairie, celle-ci peut leur facturer des frais correspondants au coût de reproduction et, le cas échéant, d’envoi de celui-ci. En revanche, les charges de personnel résultant du temps consacré à la recherche, à la reproduction et à l’envoi du document ne sont pas facturables.

Compromis de vente : définitif ?

Le compromis de vente… Le compromis constate l’accord du vendeur et de l’acquéreur sur la vente d’un bien immobilier moyennant un certain prix. Il est d’usage que l’acquéreur verse d’ores et déjà un dépôt de garantie, habituellement 10 % du prix de vente. Mais il n’existe aucune obligation sur ce point.

… un contrat pouvant être remis en cause ? Selon la loi, le contrat est alors définitif (un adage juridique précise d’ailleurs que « promesse de vente vaut vente »). La vente ne peut donc plus être, en principe, remise en cause. Le juge prononcera, en effet, l’exécution forcée de la vente dans le cas où l’une ou l’autre des parties venait à refuser de réitérer la vente chez le notaire.

Conditions suspensives. Mais, bien sûr, un compromis est toujours assorti de conditions suspensives. Si les parties ne peuvent pas revenir en arrière, d’autres évènement peuvent venir mettre fin à cet engagement.

Obtention du prêt. En premier lieu, il existe la condition suspensive d’obtention de prêt. Pour mémoire, les acquéreurs financent rarement leur achat sans recourir à une banque. Non seulement parce qu’il s’agit de sommes très importantes, mais aussi, même pour les investisseurs, parce que l’emprunt s’avère souvent plus intéressant, notamment compte tenu des taux d’intérêts bas. Ainsi les parties se mettent d’accord pour admettre que si la banque refuse le prêt à l’acquéreur, le contrat sera caduc.

Attention ! Il est important d’indiquer les conditions précises du prêt demandé, en termes de taux et durée qui doivent être réalistes. Il ne faut pas, en effet, indiquer des conditions telles qu’il serait facile, pour un acquéreur trop indécis, de trouver une banque qui refusera ces conditions.

En cas de refus de prêt. Dans le cas de refus de prêt par une banque, l’acquéreur devra notifier ce refus à son vendeur dans les délais prévus afin de profiter de la condition suspensive et de pouvoir sortir du contrat en récupérant son dépôt de garantie.

Autres conditions suspensives. Un compromis de vente indique également systématiquement en condition suspensive la non-révélation de servitudes ou de problèmes relatifs à l’urbanisme qui remettrait en cause la valeur du bien ou son utilisation. Découvrir que le bien est soumis à une zone sujette à préemption prochaine peut, en effet, remettre en cause la vente.

À noter. D’autres conditions suspensives propres à l’opération en question peuvent également être indiquées. Voici les plus courantes :

• la condition suspensive de renonciation par le locataire à son droit de préemption ;
• la renonciation de la mairie à son droit de préemption ;
• la vente de son propre bien par l’acquéreur (cette clause est dangereuse pour le vendeur puisqu’il supporte le risque de non-réalisation éventuelle d’une autre vente à laquelle il ne peut pas intervenir).

Droit de rétractation. Après la signature du compromis de vente, durant 10 jours, l’acquéreur va pouvoir exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier d’un motif particulier et sans aucune pénalité. Ce droit ne bénéficie qu’à l’acquéreur : une fois l’avant contrat signé, le vendeur ne pourra pas revenir sur sa décision.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Vendre votre logement : le point sur le délai de rétractation (délai SRU) »

Date limite. Un compromis de vente comporte généralement une clause prévoyant une date limite pour signer l’acte de vente définitif chez le notaire. Lorsque cette clause ne prévoit pas que le dépassement de cette date limite sera sanctionné par la caducité du compromis, les parties peuvent réclamer la vente forcée du bien, objet de la vente.

Compromis de vente : illustrations pratiques

Illustrations. Voici quelques exemples de compromis de vente signés et pour lesquels l’une des parties a refusé de réitérer la vente chez le notaire.

Exemple 1.

Une personne qui a mis en vente sa maison trouve un acquéreur, par le biais d’un agent immobilier, et signe un compromis de vente. Mais l’acte authentique de vente devant être conclu chez le notaire n’est jamais signé, l’acquéreur ne voulant plus acheter la maison. L’acquéreur, pour se justifier, explique que s’il refuse de signer l’acte de vente chez le notaire, c’est parce qu’il existe un différend sur la limite de la propriété. De plus, il rappelle qu’un bornage devait avoir lieu afin de mettre un terme à ce différend. N’ayant jamais été informé de la réalisation du bornage, il considère que la vente est caduque.

À tort pour le juge : parce que les limites de copropriété n’ont pas été érigées en condition notable du compromis et que le bornage n’était pas une condition suspensive du contrat, la vente est « parfaite ». L’acquéreur ne peut donc pas se prévaloir d’un différend sur la limite de propriété pour refuser de signer l’acte de vente chez le notaire.

Exemple 2.

Un compromis de vente d’un appartement est signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Une fois ce prêt obtenu, les acquéreurs demandent aux vendeurs de convenir d’un rendez-vous chez le notaire pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente.

Mais les vendeurs refusent de régulariser la vente, le prêt ayant été obtenu trop tard selon eux : ils rappellent que le compromis indiquait que les acquéreurs devaient obtenir le prêt avant le 9 septembre. Or, ces derniers l’ont obtenu le 31 octobre. Pour les vendeurs, les acquéreurs n’ayant pas exprimé leur volonté de poursuivre la vente et de reporter les effets de la condition suspensive malgré la non-obtention du prêt avant le 9 septembre, la vente est caduque.

Mais les acquéreurs ne sont pas d’accord… et le juge non plus : ce dernier rappelle que la condition suspensive étant rédigée dans l’intérêt exclusif des acquéreurs, eux seuls peuvent se prévaloir des conséquences juridiques de la non-obtention du prêt dans le délai prévu. Comme ils ne l’ont pas fait, la vente est parfaitement valable !

Exemple 3.

Un vendeur signe un compromis de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Mais ce dernier, voyant sa demande de prêt refusée, annule la vente. Le vendeur considère toutefois que l’acquéreur a commis une faute qui a abouti au refus du prêt bancaire. Il demande donc 30 000 € de dommages-intérêts à l’acquéreur… que refuse de payer celui-ci.

Il estime que la non-obtention de son prêt bancaire n’est pas la cause première de l’annulation de la vente. Il explique, en effet, que l’annulation est principalement due à l’impossibilité d’obtenir un permis de construire pour réaliser l’opération de rénovation projetée.

Argumentation que conteste le vendeur. Il rappelle, d’une part, que l’obtention du permis de construire n’était pas érigée en condition suspensive et, d’autre part, que l’acquéreur a présenté une demande de prêt bancaire non-conforme. Aux termes du compromis, le vendeur rappelle, en effet, que l’acquéreur s’était engagé à déposer une demande de prêt pour financer l’acquisition du bien immobilier. Or, il a déposé une demande destinée à financer l’acquisition du bien immobilier et des travaux de rénovation. Dès lors, il considère que l’acquéreur a commis une faute qui engage sa responsabilité personnelle.

Raisonnement que valide le juge : la demande de prêt n’étant pas conforme à ce qui était convenu dans le compromis de vente, l’acquéreur a commis une faute. Il est condamné à verser 30 000 € de dommages-intérêts au vendeur.

Exemple 4.

Un couple achète 2 lots de copropriété dans un appartement, dont l’un à créer, à une société. Une condition suspensive est alors prévue au compromis de vente, relatif à l’aménagement d’une porte permettant l’accès au lot qui est à créer.

Mais cette porte ne verra jamais le jour pour la raison suivante : le voisin, qui occupe un appartement situé en-dessous du lot à créer, refuse que les artisans accèdent à ses locaux pour réaliser les travaux nécessaires à la création de la porte.

Le couple réclame et obtient alors l’annulation de la vente. Il réclame aussi la somme prévue au titre de la « clause pénale » car il considère que la non-réalisation de la condition suspensive est imputable à la société.

Ce que nie la société : elle a obtenu toutes les autorisations nécessaires pour réaliser les travaux dans les délais convenus dans le compromis de vente.

Peut-être, répond le couple, mais la société a commis deux erreurs, selon lui :

• elle n’a pas pris en compte la possibilité que le voisin refuse l’accès à ses locaux, alors que son accord était nécessaire pour pouvoir réaliser les travaux de création de la porte ;
• le délai de réalisation des travaux était trop court, erreur mise en évidence suite au refus d’accès à ses locaux du voisin.

« Exact » confirme le juge ! Et cette double erreur rend la non-réalisation de la condition suspensive imputable à la société. Il est donc justifié que le montant de la clause pénale soit versé au couple.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : qui paie ?

Un vendeur. La taxe est due par toute personne qui cède un terrain nu devenu constructible et ce, quelle que soit sa qualité : particulier, personne morale (société, association, etc.).

Un particulier. Les particuliers sont donc concernés par cette taxe, qu’ils cèdent leur terrain dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ou dans le cadre d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu (BIC, BA ou BNC).

Une entreprise. Les entreprises, sociétés (et autres groupements de même type) sont également concernées par cette taxe, à partir du moment où elles cèdent un terrain éligible : leur forme sociale, leur régime fiscal ou même leur qualité est sans incidence. Ainsi, pourront être tenus au paiement de la taxe, une société de capitaux, une société civile, une association, une région, un établissement public de recherche, etc.

Ainsi. Vous l’aurez noté, les entreprises et groupements qui sont, par principe, exonérés d’IS (impôt sur les sociétés) n’échappent pas pour autant, toutes conditions remplies, au paiement de la taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible.

À noter. La taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible est parfaitement compatible avec les autres dispositifs de taxation applicable en matière de vente immobilière. Ainsi, le vendeur d’un terrain nu pourra être tenu à la fois au paiement de la taxe (toutes conditions remplies), mais aussi au paiement :

• de l’impôt sur le revenu dû sur le gain réalisé (plus-value) au moment de la vente ;
• de l’impôt sur les bénéfices (IR ou IS) dû sur le gain réalisé au moment de la vente d’un bien affecté à l’exercice d’une activité professionnelle ;
• de la taxe facultative, instituée par les communes ou les établissements publics, qui porte, elle aussi, sur la cession d’un terrain nu devenu constructible.

     =>  Voir la fiche Gérer la taxe communale sur la vente d’un terrain nu devenu constructible

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : quels sont les biens imposables ?

Biens imposables. La taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les cessions à titre onéreux de terrains nus (ou de droits relatifs à des terrains nus) qui sont devenus constructibles, du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme, à une date postérieure au 13 janvier 2010.

3 conditions. Pour que la cession d’un terrain soit soumise à la taxe, 3 conditions doivent être remplies :

• la cession doit porter sur un terrain nu (ou sur des droits relatifs à un terrain nu) ;
• le terrain doit avoir été rendu constructible suite au classement opéré dans le ou les document(s) d’urbanisme applicable(s) ;
• le classement doit avoir été opéré postérieurement au 13 janvier 2010.

Terrains nus. Pour être soumis à taxation, le terrain cédé doit pouvoir être qualifié de « terrain nu ». Ainsi, sont des terrains nus :

• les terrains dépourvus de toute construction ;
• les terrains comportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (par exemple une grange devenu inutilisable de par son état durable d’abandon).

À noter. Sont également soumises à la taxe, toutes conditions remplies, les cessions de terrains nus devenus constructibles suite à la division d’une parcelle foncière plus importante.

Droits relatifs à un terrain nu. Il s’agit des droits réels immobiliers portant sur un terrain nu, tels que l’usufruit (le droit de jouir du terrain), la nue-propriété, les servitudes, etc.

Classement des terrains. Pour être soumis à la taxe, le terrain nu qui est cédé doit avoir été rendu constructible du fait du classement opéré par le plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme qui en tient lieu), par la carte communale ou par le règlement national d’urbanisme (en l’absence de documents locaux d’urbanisme).

Date. Sont soumis à la taxe les ventes de terrains qui sont devenus constructibles suite au classement opéré par les documents d’urbanisme postérieurs au 13 janvier 2010. En clair, si vous vendez un terrain devenu constructible suite à une décision de classement rendue avant le 13 janvier 2010, vous ne serez pas tenu au paiement de cette taxe.

Une première vente… Outre les conditions que nous venons d’évoquer, seules sont imposées les premières cessions de terrain, à condition qu’elles soient réalisées à titre onéreux.

…à titre onéreux. Seules les ventes de terrains sont concernées par cette taxe. En conséquence, les terrains nus transmis par donation ou par succession ne sont pas taxables.

Donc. Si un terrain nu devenu constructible par décision de classement postérieure au 13 janvier 2010 est donné plusieurs fois avant d’être vendu pour la première fois, cette vente sera soumise à taxation. Si, après cette vente, le terrain est vendu une nouvelle fois, cette seconde vente ne sera pas taxée.

Exonérations. Certaines ventes de terrains nus, qui remplissent pourtant toutes les conditions nécessaires, sont exonérées du paiement de cette taxe. Tel est le cas :

• des cessions intervenant plus de 18 ans après que le terrain soit devenu constructible (cette exonération ne commencera donc à s’appliquer qu’à compter de 2028, soit 18 ans après le 13 janvier 2010 pour les premiers classements) ;
• des cessions réalisées pour un prix inférieur à 15 000 € ;
• des cessions réalisées suite à une déclaration d’utilité publique prononcée en vue d’une expropriation ;
• des cessions pour lesquelles le rapport entre prix de vente et prix d’acquisition ne dépasse pas 10.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : comment elle est calculée ?

Montant. Pour calculer le montant de taxe due, il convient de déterminer la base de calcul de la taxe, à laquelle il sera appliqué un taux établi par la Loi.

Assiette. La base de calcul correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé.

Prix de vente. Il s’agit du prix de vente tel qu’il est stipulé dans l’acte établissant la cession. Pour diminuer le montant de la taxe à payer, il est possible de retrancher du prix de vente, justificatifs à l’appui, certains frais limitativement énumérés par la loi, à savoir :

• les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
• les indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;
• les honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• les frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Une liste fermée. Les frais de viabilisation ou d’aménagement paysager du terrain ne faisant pas partie de cette liste, ils ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la taxe.

Prix d’acquisition... Quant au prix d’acquisition, il faut également retenir celui mentionné dans les actes (acte d’achat ou déclaration de donation). A défaut de prix d’acquisition clairement établi par les actes, il sera tenu compte, pour la détermination de la base de calcul, de la valeur vénale réelle à la date d’entrée du terrain dans le patrimoine du vendeur.

… actualisé. Pour le calcul de la taxe, le prix d’acquisition doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac. Plus simplement, pour déterminer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de l’assiette, il convient d’appliquer la formule suivante :

Prix d’acquisition actualisé = prix d’acquisition x (dernier IPC publié au jour de la vente / dernier IPC publié au jour de l’acquisition).

Une simplification. Pour simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, l’administration admet l’utilisation de coefficients d’érosion monétaire pour les ventes intervenues depuis 2012.

Taux. Une fois l’assiette déterminée, il convient de lui appliquer un taux pour calculer le montant de taxe due. Le taux est fixé à 5 % lorsque le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition est supérieur à 10 mais inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de plus-value restante sera taxée au taux de 10 %.

À noter. Vous l’aurez compris, si le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition est inférieur à 10, il n’est fait application d’aucun taux : il n’y aura donc pas de taxation !

Exemple. Prenons l’exemple d’un terrain qui est cédé pour 290 000 €. Son prix d’acquisition actualisé est fixé à 5 000 €. L’assiette de la taxe est égale à 285 000 € (290 000 € - 5 000 €). Le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition actualisé est de 58 (290 000 / 5 000). En conséquence, le taux de la taxe sera de 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’acquisition actualisé, et de 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : quelles formalités ?

Une déclaration. Les éléments servant au calcul et au paiement de la taxe doivent être reportés sur l’imprimé 2048-IMM, utilisé habituellement pour déclarer les plus-values immobilières.

Qui paie ? La taxe est due par le vendeur du terrain, qu’il s’agisse d’un particulier, d’une société, d’une association, etc.

Où ? En principe, la taxe est déclarée et payée à la conservation des hypothèques. Par exception, dans certains cas particuliers (par exemple lorsque la vente du terrain est consentie au profit de l’Etat), la déclaration doit être déposée au service des impôts compétent pour le domicile du vendeur et le paiement doit être adressé soit au service des impôts lui-même, soit au notaire.

La répartition des charges courantes

Une vente notifiée au syndic… La vente d’un logement en copropriété doit être notifiée au syndic qui gère la copropriété. Le syndic doit être, en effet, informé au plus vite de cette vente.

… par le notaire. En pratique, c’est le notaire chargé de la vente qui va procéder à la notification au syndic. Mais cette faculté est également ouverte à vous, à l’acquéreur et à un avocat en cas de vente constatée par la justice.

Contenu de la notification. La notification doit comporter la désignation du lot vendu ainsi que l’indication du nom, des prénoms et du domicile de l’acquéreur.

Attention ! Tant que la vente n’est pas notifiée au syndic, elle n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires. Par conséquent, vous restez légalement tenu de payer les charges, y compris celles qui seraient à payer juste après la signature définitive de l’acte de vente. De plus, l’acquéreur ne peut pas participer aux assembles générales en tant que copropriétaire.

Répartition des charges. La Loi pose le principe suivant :

• les charges exigibles avant la notification de la vente au syndic sont dues par vous ;
• les charges exigibles après la notification sont dues par l’acquéreur.

À noter. Lorsque la vente est signée en fin de trimestre, il y a un décalage de quelques jours entre la signature de la vente et sa signification au syndic par le notaire, ce qui peut avoir des conséquences importantes.

Exemple. Si un acte est signé le 28 juin et notifié au syndic le 30 juin, l’acquéreur est tenu de payer le paiement exigible le 1er juillet. Mais si le notaire notifie la vente au syndic le 2 juillet seulement, c’est vous qui restez redevable du paiement exigible le 1er juillet.

Conseil. Il est important de prévoir, en cas de vente en fin de trimestre, que le notaire informe rapidement le syndic de la vente.

Autre répartition. Souvent, un vendeur et un acquéreur conviennent, dans le compromis de vente puis dans l’acte de vente définitif, que la répartition des charges sera différente de la règle légale. Il est prévu, en effet, généralement une répartition au « prorata temporis » des charges du trimestre au cours duquel a lieu la vente. Concrètement, vous partagerez le montant du paiement proportionnellement au nombre de jours durant lesquels le logement vous a appartenu.

Attention ! Cet arrangement ne s’impose pas au syndic. Ce dernier va donc, en pratique, appliquer les règles légales, à savoir : vous devez lui payer l’intégralité du paiement exigible avant la notification de la vente. Vous devrez ensuite vous retourner contre l’acquéreur en exigeant le remboursement de votre quote-part. En pratique, ce remboursement s’effectue souvent chez le notaire, le jour de la vente.

Régularisation des charges en fin d’exercice. Lors de la régularisation des charges, à la fin de chaque exercice, le trop-perçu ou le moins-perçu doit être remboursé ou réclamé au propriétaire du logement au moment de la régularisation. Il s’agira donc, en principe, de l’acquéreur. Mais il est possible, ici aussi, de prévoir un arrangement entre vous et l’acquéreur (toujours non opposable au syndic).

Exemple. Si un procès concernant la copropriété est en cours (une action en responsabilité contre les constructeurs de l’immeuble, par exemple), l’acte de vente peut prévoir que la quote-part de l’indemnité appelée à être éventuellement versée aux copropriétaires vous reviendra (et non à l’acquéreur). Le syndic versera donc la quote-part à l’acquéreur qui devra vous la reverser.

Le partage du coût des travaux

Principe. Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux avant la vente, celui qui est propriétaire du logement lors de l’appel de fonds doit le régler. Vous devez donc prendre à votre charge les appels de fonds qui doivent intervenir avant la notification de la vente au syndic. L’acquéreur, quant à lui, paiera les appels de fonds postérieurs à cette notification.

Exception. Toutefois, vous et l’acquéreur pouvez décider de déroger à la règle posée par la Loi. Très souvent, l’acte de vente prévoit la répartition suivante :

• les travaux décidés par l’assemblée générale avant la date du compromis sont à votre charge ;
• les travaux votés à compter du compromis de vente sont à la charge de l’acquéreur.

Attention ! Si cet accord n’est pas respecté, la vente pourrait être annulée par le juge, le cas échéant.

ÀÀnoter. Comme pour la répartition des charges, cet accord ne s’impose pas au syndic. Ce dernier vous réclamera donc les fonds ou au vendeur, en se fondant sur l’échéancier d’appel des fonds arrêté en assemblée générale.

Attention ! Des impayés de charges rendent impossible la vente d’un logement.

Droit de rétractation : quel délai ?

De quoi parle-t-on ? Le droit de rétractation est une protection qui bénéficie à l’acquéreur d’un bien immobilier. Il a été créé par la Loi relative à la « solidarité et au renouvellement urbains », d’où son nom de « délai SRU » utilisé en pratique.

Rétractation ou réflexion ? Juridiquement, on parle de droit de rétractation lorsque son application fait suite à la signature d’un compromis de vente. Mais lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’un compromis de vente, on parle de « délai de réflexion ». Dans cette dernière hypothèse, l’acquéreur pourra signer l’acte de vente après l’expiration du délai de réflexion de 10 jours.

Concrètement. Durant un certain laps de temps, l’acquéreur va pouvoir exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier d’un motif particulier et sans aucune pénalité. Précisons que ce droit ne bénéficie qu’à l’acquéreur : dès la signature du compromis de vente, vous êtes engagé ; vous ne bénéficiez pas d’un droit de rétractation.

Quel est le délai ? Depuis la Loi Macron (soit depuis le 8 août 2015 exactement), le délai SRU est de 10 jours (contre 7 jours auparavant). Ce délai court à compter du lendemain où il a été notifié à l’acquéreur. Lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’un compromis de vente, l’acquéreur pourra signer l’acte de vente après l’expiration du délai de réflexion de 10 jours.

Droit de rétractation : qui est concerné ?

Une protection pour l’acquéreur... C’est l’acquéreur qui bénéficie du droit de rétractation. Mais tous les acquéreurs n’en profitent pas. Pourquoi ?

… non-professionnel ! Pour pouvoir bénéficier d’un droit de rétractation, l’acquéreur doit être un « non-professionnel », c’est-à-dire ne pas agir dans un but commercial. Ainsi un couple achetant un logement bénéficie du droit de rétractation. Pour une société, sa qualification de non-professionnel est un plus problématique (voir ci-dessous).

Acquéreur professionnel. Par conséquent, une personne qualifiée de « professionnel » ne pourra pas bénéficier du droit de rétractation. C’est, par exemple, le cas des marchands de bien dans le cadre de leurs opérations d’achat pour revendre.

Société. La Loi ne précise pas si le délai SRU bénéficie ou non aux sociétés. Sachez qu’il a été jugé qu’une SCI était un acquéreur professionnel et ne devait donc pas profiter du droit de rétractation, l’achat étant en rapport avec son objet social (qui consistait à acquérir, administrer et gérer par location ou autrement tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés). Sachez aussi qu’il a été jugé qu’une clause conférant un droit de rétractation à un acquéreur ayant la qualité de professionnel de l’immobilier est valable, dès lors qu’elle a été négociée et ne constitue pas une clause de style.

Conseil. Pour une meilleure sécurité juridique, il est recommandé, en pratique, de faire bénéficier du délai SRU aux sociétés sauf lorsque leur achat est clairement réalisé à titre professionnel.

Le vendeur. Peu importe votre qualité de vendeur (professionnel, particulier ou société) : vous restez soumis à la réglementation du délai SRU, dès lors que l’acquéreur est un non-professionnel.

Droit de rétractation : pour quoi ?

Quels immeubles sont concernés ? Le délai SRU bénéficie aux actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière.

Un principe absolu ? La Loi ne vise que les immeubles d’habitation. Par conséquent, il a été jugé que les immeubles à usage mixte (habitation et commercial) n’entrent pas dans le champ d’application de la Loi. Notez toutefois que lorsque le contrat de vente indique seulement que l’immeuble est à « usage d’habitation », l’acquéreur bénéficie du délai SRU, même si l’immeuble comporte un local commercial.

Attention. Les locaux dits « accessoires » tels que les caves et les parkings bénéficient du délai SRU à condition qu’ils soient acquis en même temps que le bien principal d’habitation. Si une personne achète seulement une cave, elle ne bénéficie donc pas du droit de rétractation.

Terrain. Le droit de rétractation ne profitant qu’aux actes de vente ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur qui signe un compromis de vente d’un terrain à bâtir ne peut pas en bénéficier, et ce, même s’il a l’intention de faire construire une maison d’habitation sur le terrain.

Quelles ventes ? Sont concernés par le droit de rétractation les actes Sont concernés par le droit de rétractation les actes qui ont pour objet l’achat d’un immeuble à usage d’habitation, à savoir :

• les compromis de vente ;
• les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• les contrats de location-accession à la propriété immobilière ;
• les contrats de vente dressés directement en la forme authentique sans compromis de vente (pour mémoire, on parle alors de délai de réflexion).

Exonération du délai SRU ? Prévoir l’exonération du délai SRU, même par erreur, n’est pas possible. Dès lors, en l’absence de purge du droit de rétractation, l’acquéreur peut décider de se rétracter à tout moment et ce dernier est fondé à demander l’indemnisation du préjudice subi.

Exemple. Un acquéreur a procédé à un paiement de 1 500 €, à l’occasion de la signature d’un contrat de réservation, suite à un démarchage à domicile. Ce qui lui a permis d’obtenir l’annulation du contrat de réservation, les règles protectrices du démarchage à domicile ayant été violées. Et le notaire n’ayant pas purgé le droit de rétractation lors de la signature de l’acte authentique, pensant que celle effectuée lors du contrat de réservation était valable, l’acquéreur a pu obtenir l’annulation du contrat de vente faisant valoir son droit de rétractation… 7 ans plus tard !

Droit de rétractation : comment le notifier ?

Qu’est-ce qui est notifié ? Ce qui est notifié à l’acquéreur, c’est, soit le compromis de vente dans le cadre du droit de rétractation, soit le projet d’acte dans le cadre du délai de réflexion. Et c’est dans la notification de l’acte qu’il doit être fait mention du délai SRU dont bénéficie l’acquéreur.

Notifier l’acte avec les annexes ? Un compromis de vente contient, en général, un nombre d’annexes assez important. Sachez qu’il a été jugé qu’il n’est pas nécessaire de joindre les annexes dans la notification.

Bon à savoir. Il a été jugé que la notification du compromis de vente à l’acheteur n’a pas à être accompagnée d’une lettre explicative à son attention pour faire partir le délai de rétractation dont il dispose pour revenir sur son engagement.

Pour la petite histoire. Si l’acquéreur, régulièrement avisé de son droit de rétractation par lettre recommandée avec AR, s’abstient de retirer ce courrier à La Poste, la notification n’en demeure pas moins valable et le notaire ne pourra être poursuivi sur le terrain de la faute.

Validité de la notification. Pour être valable, la notification doit avoir date certaine. C’est pour cela que dans la très grande majorité des cas, la notification se fait par lettre recommandée avec AR. Il s’agit là du moyen de notification le plus sûr pour prouver la date de notification du délai SRU. Le délai SRU commence à courir à compter du lendemain de la date de la remise de la LRAR et non à compter de sa date d’envoi.

Remise lors de la signature du compromis. Le délai SRU peut être notifié dès la signature du compromis de vente, par le notaire ou l’agent immobilier chargé de la rédaction de l’acte. Mais pour être valable, la date de remise doit être attestée dans le compromis lui-même. Si l’attestation est distincte du compromis, la notification ne sera pas valable.

Remise en main propre. Pour être valable, une notification faite par remise en main propre doit répondre aux conditions suivantes.

Une mention obligatoire. L’acte de notification doit être remis directement à l’acquéreur en reproduisant les dispositions de l’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir :

« Lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L 271-1, nul ne peut recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires de vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d'un versement à une date postérieure à l'expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue. Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de dix jours.

Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement en méconnaissance des alinéas ci-dessus ».

Une mention manuscrite. L’acquéreur doit, de sa main, inscrire sur l’acte de notification les mentions suivantes : « remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... » et « Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ».

Remise par huissier de justice. Le délai SRU peut également être notifié à l’aide d’un huissier de justice.

Droit de rétractation : qui est le destinataire ?

Une notification faite à l’acquéreur. Le délai est notifié à l’acquéreur. Mais que se passe-t-il lorsqu’il y a une pluralité d’acquéreurs ?

Pluralité d’acquéreurs. Dans ce cas, il faut notifier le compromis de vente à chacun des acquéreurs pour la purge du droit de rétractation. Par ailleurs, l’agent immobilier doit s’assurer que chaque destinataire a effectivement signé l’accusé réception, en vertu de son obligation de vérification de la sincérité des signatures des acquéreurs.

A noter. Si les acquéreurs sont mariés sous le régime de la communauté et qu’un seul a signé le compromis, en cas de non-rétractation et si son conjoint aurait dû intervenir à l’acte, il faudra purger le droit de rétractation pour ce conjoint « oublié ».

A noter (bis). Toujours si les acquéreurs sont mariés sous le régime de la communauté, la rétractation de l’un emporte celle de l’autre. La vente ne peut donc pas être finalisée.

Conseil. Il est possible de prévoir dans le compromis de vente une clause selon laquelle, chaque époux a le pouvoir de représenter l’autre. Ainsi, un seul conjoint pourra signer la lettre recommandée avec AR notifiant au couple leur droit de rétractation.

Attention. Si des modifications importantes et déterminantes du consentement de l’acquéreur interviennent entre le compromis de vente et l’acte authentique de vente, vous devez de nouveau purger le délai SRU.

Qui purge ? Ce sera votre notaire ou, le cas échéant, l’agent immobilier qui aura rédigé le compromis de vente qui se chargera de la purge du droit de rétractation.

Droit de rétractation : quelles conséquences ?

2 conséquences. La purge du délai de rétractation est importante car :

• pendant le délai, l’acquéreur peut décider de renoncer à la vente, sans avoir à apporter de justifications ;
• une fois le délai de 10 jours écoulé, l’acquéreur ne peut plus renoncer à la vente sans justifier d’un motif particulier comme le refus d’octroi d’un prêt par la banque par exemple ; de plus, en cas de renoncement, il pourra devoir des indemnités au vendeur.

Versements. L’agent immobilier ou le notaire peut recevoir un versement de l’acquéreur s’il dispose d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur use de son droit de rétractation, le professionnel a 21 jours pour lui restituer les sommes perçues. S’il reçoit des sommes sans en avoir le droit, il peut être condamné au paiement d’une amende de 30 000 €.

Changement d’avis. Que se passe-t-il si l’acquéreur exerce son droit de rétractation, puis décide de revenir sur sa décision pour finalement refuser de signer l’acte authentique de vente ? Si cet exemple vous arrive, il faut savoir que l’exercice par l’acquéreur de son droit de rétractation entraîne l'anéantissement du contrat.

Le viager : c’est une vente !

Une vente spécifique. La vente viagère constitue avant tout un contrat de vente qui présente des particularités que vous devez connaître et sur lesquelles vous devez être attentif car la vente en viager résulte le plus souvent d’un « démembrement de propriété ».

Pour qui ? Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en viager, vous êtes appelé le « crédirentier ». Vous vendez votre logement à un acquéreur appelé « débirentier ».

Concrètement. Le notaire qui va rédiger l’acte de vente va recourir à la technique juridique du « démembrement de propriété » : vous conserverez l’usage de votre maison (vous êtes « usufruitier »), l’acquéreur n’accédant à la pleine propriété qu’à votre décès (il est « nu-propriétaire »).

2 types de ventes. La vente peut se faire de 2 manières : soit le viager est « libre », soit il est assorti d’un « droit d’usage et d’habitation ».

Viager libre. Vous êtes libre de mettre le bien en location. Ce qui peut devenir un problème pour l’acquéreur si le logement est occupé par un locataire au moment de votre décès.

Droit d’usage et d’habitation. Pour remédier à ce problème, il est possible de prévoir dans le contrat de vente une clause précisant que vous disposez d’un droit d’usage et d’habitation, ce qui vous interdit par la même occasion la possibilité de louer le logement.

Notaire. Comme il s’agit d’une vente immobilière, vous devez impérativement avoir recours à un notaire pour la rédaction du contrat de vente. Ce dernier procédera à la publication de la vente afin de la rendre opposable aux tiers. Il est conseillé de recourir dès l’avant-contrat à l’assistance d’un juriste spécialiste du droit viager.

Aléa. Le viager repose sur un aléa qui correspond à votre durée de vie qui, elle-même, détermine la durée de la rente et, par voie de conséquence, le prix final de l’opération pour l’acquéreur. Plus vous vivez longtemps, plus le prix d’achat grimpe !

Plusieurs vendeurs ? Il vous est tout à fait possible de vendre un bien même si vous êtes plusieurs propriétaires. Concrètement, il s‘agit par exemple de l’hypothèse d’un acquéreur qui achète une maison à un couple. Il sera alors prévu au contrat que la rente viagère sera éteinte au décès du dernier survivant par le biais d’une « clause de réversibilité » qui peut être totale ou partielle.

À noter. L’aléa risqué par l’acquéreur doit être réel. Par conséquent, au jour de la signature du contrat, vous devez bien sûr être… vivant ! Le risque ne sera également pas présent si vous décédez dans les 20 jours suivant la date de la signature du contrat d’une maladie dont vous étiez déjà atteint au moment de la vente.

Capacité des vendeurs. Le consentement des vendeurs à la vente en viager de leur maison est valable lorsqu’aucun élément ne permet de prouver qu’ils étaient déjà atteints d’une maladie pouvant altérer leur jugement imposant une protection judiciaire.

Le viager : c’est une rente !

Une rente. L’acquéreur doit vous verser une rente viagère dont le montant est fixé librement. Cette dernière fait également l’objet d’une indexation qui peut être limitée afin de protéger l’acquéreur d’une hausse trop importante.

Quel montant ? Si le montant de la rente est libre, il doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l’immeuble. Pour calculer le montant de la rente, il faut notamment prendre en compte :

• la valeur du bien et son taux de rendement ;
• l’existence ou non d’un « bouquet » et son montant (il s’agit d’un premier paiement comptant versé par l’acquéreur) ;
• votre espérance de vie ;
• le cas échéant, la présence d’une clause de réversibilité (totale ou partielle) ;
• les modalités de jouissance du bien (viager « libre », appartement loué à une tierce personne, droit d’usage et d’habitation, etc.).

Quand verser la rente ? Le versement de la rente se fait librement : par mois, par trimestre, etc. C’est ce qu’on appelle des « arrérages ».

Jusqu’à quand ? L’acquéreur doit payer la rente jusqu’à votre décès, peu importe le coût final de l’opération. En cas de coût trop important, vous pouvez racheter la rente en accord avec l’acquéreur.

Indexation de la rente. La plupart du temps, la rente sera indexée sur un indice librement choisi. L’indexation est plafonnée et permet de limiter les effets d’une hausse trop importante sur le montant de la rente.

Correction des effets indésirables. Le montant de la rente peut également être corrigé par le juge lorsque l’équilibre du contrat est bouleversé par des circonstances économiques nouvelles. Dans cette hypothèse, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé.

Mesurer la superficie privative : pour qui ?

1 obligation incombant au vendeur… Le principe est le suivant : le vendeur doit indiquer la surface du bien vendu. C’est donc à vous, en qualité de vendeur, qu’il revient de procéder (ou de faire procéder), à vos frais, aux opérations de mesurage du bien que vous mettez en vente. Mais cette obligation ne s’impose pas à toutes les ventes.

… d’1 lot de copropriété. Cette obligation ne s’impose que pour les ventes de lots de copropriété : appartement, maison individuelle située dans ce que l’on appelle une copropriété horizontale (pour la vente d’une maison individuelle non située en copropriété, vous n’avez donc pas à produire le certificat « Loi Carrez »), mais aussi un lot affecté à un usage professionnel ou commercial.

2 exceptions. L’obligation de mesurage ne s’impose pas aux ventes :

• de caves, de garages et d’emplacements de stationnement (attention : les lots accessoires du type cellier, grenier, débarras, réserve, etc. sont soumis à l’obligation de mesurage) ;
• de lots de copropriété d’une superficie inférieure à 8 m².

À noter. Cette obligation s’impose à tout type d’acte : promesse unilatérale de vente ou d’achat, promesse synallagmatique de vente, acte notarié, offre d’achat ou de vente faite par écrit, etc.

Mesurer la superficie privative : pour quoi ?

1 objectif = l’information de l’acquéreur. L’objectif du certificat « Loi Carrez » est d’informer l’acquéreur sur la superficie de la surface habitable du lot de copropriété qui est considéré comme un élément caractéristique et déterminant du bien vendu. À ce titre, cette information bénéficie d’une protection renforcée.

Quelle surface ? En principe, seule la superficie globale doit être fournie au vendeur. Cela étant, en pratique, les professionnels procèdent souvent au mesurage en fournissant un chiffrage détaillé pièce par pièce. Notez que si la vente porte sur 2 lots distincts soumis à mesurage, l’acte devra mentionner la superficie globale de chacun d’eux.

Une protection d’ordre public. La Loi donne un caractère d’ordre public à l’obligation de mesurage : concrètement, cela signifie qu’une clause qui stipule que vous êtes dédouané de votre obligation d’information est nulle et réputée non écrite.

Lors de la signature de l’acte de vente. Le jour de la signature de l’acte de vente, le notaire devra vous remettre (ainsi qu’à l’acquéreur), contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot vendu.

À noter. Lorsque les dispositions du certificat « Loi Carrez » ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat précités, une copie de ces dispositions doit vous être remise (ainsi qu’à l’acquéreur).

Conséquences d’une erreur. Il existe 2 situations :

• soit l’acte ne mentionne pas la superficie privative ; dans ce cas, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente (dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente chez le notaire) ;
• soit l’acte mentionne une superficie privative fausse ; en cas d’erreur en faveur de l’acquéreur, ce dernier ne peut rien faire mais en cas d’erreur en sa défaveur de plus d’1/20ème par rapport à la superficie mentionnée dans l’acte, il peut demander une réduction du prix, dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente chez le notaire (la charge de prouver l’erreur incombe à l’acquéreur), même s’il avait connaissance de la surface réelle du bien avant la vente.

À noter. Le délai d’un an imparti à l’acheteur pour agir en diminution du prix est impératif : il n’est, par exemple, même pas suspendu en cas d’expertise ordonnée par un juge et pour le temps que dure cette expertise. Il faut agir vite et saisir, le cas échéant, immédiatement le juge pour qu’il se prononce sur le fond du problème.

À noter (bis). Si la superficie privative n’est pas indiquée dans le compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas engager une action en justice fondée sur l’absence de mention de la superficie si cette mention apparaît dans l’acte de vente. Cela signifie qu’il peut légitimement refuser de finaliser la vente, si la mention est absence du compromis de vente.

Et la responsabilité du métreur ? Bien entendu, l’acquéreur pourra se retourner contre le prestataire qui a fourni une attestation erronée et lui réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi (surcoût des honoraires d’agence, frais bancaires liés au remboursement anticipé partiel du prêt correspondant au prix de vente restitué, etc.). Mais il ne sera pas possible de demander sa condamnation solidaire avec le vendeur au titre de la partie du prix de vente à restituer.

Un recours du vendeur contre le métreur ? Si vous devez indemniser un acquéreur suite à l’établissement d’un certificat « Loi Carrez » erroné, vous pouvez vous retourner contre le métreur. Mais le diagnostiqueur doit seulement prendre en compte le logement tel qu’il se présente matériellement. Ainsi, si vous annexez des parties communes sans que le règlement de copropriété ne soit modifié et si ces parties communes apparaissent matériellement comme privatives, la responsabilité du diagnostiqueur sera écartée à votre égard.

Mesurer la superficie privative : comment ?

Quelle superficie ? La superficie de la partie privative correspond à « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Exclusions de la superficie. Comme le texte précité fait allusion à la notion de « locaux clos et couverts », il ne faut pas prendre en compte le balcon, la terrasse ou la loggia.

Attention. Il se peut que la terrasse, la loggia ou le balcon soient fermés et clos. Dans ce cas, il faudra prendre en compte ce qui est, en pratique, devenu une véranda dans la superficie « Loi Carrez ».

La responsabilité de l’agent immobilier. S’il ne fait pas procéder au mesurage et qu’il ne vous informe pas de cette obligation, il engage sa responsabilité.

La responsabilité du notaire. Le notaire engagera sa responsabilité s’il a des éléments en sa possession qui font douter de l’exactitude de la superficie privative que vous avez établie. Notez toutefois que si le mesurage a été effectué par un professionnel, il n’est pas tenu de vérifier la conformité du mesurage avec la réalité (il est exonéré de toute responsabilité lorsqu’il a annexé le métré à l’acte authentique). Mais sa responsabilité (ainsi que celle de l’agent immobilier) peut être engagée au titre de la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix d’évaluation qu’il lui a proposé.

La responsabilité du vendeur. Si vous effectuez le mesurage vous-même, c’est à vos risques et périls. L’agent immobilier et le notaire doivent seulement alors attirer votre attention sur l’importance du mesurage.