Diagnostics immobiliers : une élaboration encadrée

Un dossier à établir en cas de vente… Lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier, un diagnostic technique doit être établi pour être joint au compromis de vente et à l’acte authentique de vente.

…mais aussi en cas de location... Il ne faut pas oublier que lorsque vous louez votre bien, il faut annexer au contrat de location, même en cas de renouvellement :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• le constat de risque d’exposition au plomb ;
• une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante ;
• un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz ;
• le cas échéant, l’information selon laquelle le bien est situé en zone de bruit aérien ;
• le cas échéant, l'état des risques naturels et technologiques (ERNT).

… à votre initiative. Le diagnostic technique immobilier se fait à votre initiative. Cela signifie que cela se fait à vos frais. Vous ne devez pas négliger ce détail lorsque vous mettez votre bien en vente. Mais il est toujours possible de mettre à la charge de l’acquéreur une partie des frais en le prévoyant contractuellement.

Quel est le contenu du dossier ? Le dossier de diagnostic technique comprend :

• le constat de risque d'exposition au plomb ;
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
• l'état relatif à la présence de termites ;
• l'état de l'installation intérieure de gaz ;
• le cas échéant, l’ERNT ;
• le DPE ;
• l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
• le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif ;
• le cas échéant, l’information selon laquelle le bien est situé en zone de bruit aérien (à compter du 1er juin 2020) ;
• le cas échéant, l'information sur la présence d'un risque de mérule.

DPE. Le DPE est un « document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance ». La durée de validité de ce diagnostic est de 10 ans.

Plomb. Le constat de risque d'exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. A ce constat, le diagnostiqueur va annexer une notice d'information. Le diagnostic plomb ne concerne que les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Si le diagnostic révèle l’absence de plomb, sa durée de validité est illimitée. Dans le cas contraire, il n’est valable qu’1 an.

Amiante. Le diagnostic amiante ne concerne que les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si le diagnostic fait état de l’absence d’amiante, il a une durée illimitée. Dans le cas contraire, il est valable 3 ans.

Termites. Le diagnostic termites est obligatoire si le bien se trouve dans une zone définie par la Préfecture. L'état parasitaire a une durée de validité de 6 mois.

Electricité. Vous devez produire un état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans, en vue d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Le diagnostic électricité est valable 3 ans. Si l’établissement de ce diagnostic n’est pas requis, n’hésitez pas à conseiller à produire le certificat Consuel.

     =>  Consultez la méthodologie à suivre lors de l’établissement d’un diagnostic électrique

Gaz. Si vous possédez une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, un état de cette installation en vue d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est réalisé. Tout comme le diagnostic électricité, le diagnostic gaz est valable 3 ans.

Assainissement non collectif. Lors de la vente d’un bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, vous devez faire établir à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif, un état de l’installation de l’assainissement datant de moins de 3 ans.

Attention ! Dès lors que le raccordement n’est pas complet, le vendeur peut être condamné au paiement des travaux de raccordement. Pour cela, il faut néanmoins que l’acte de vente ait mentionné, à tort, que l’assainissement était complètement raccordé.

Etat de risques. Votre client doit informer l’acquéreur de l’état des risques auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.). Pour cela, il doit lui fournir un diagnostic appelé « état des risques », éditable à partir des sites web des Préfectures du lieu de situation du bien immobilier vendu.

Une mention obligatoire à compter du 1er janvier 2023. La mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » devra être inscrite sur les annonces de vente ou de location à compter du 1er janvier 2023.

Astuce. Le site www.georisques.gouv.fr permet de prendre connaissance des risques auxquels est exposé le bien.

Bon à savoir. Depuis le 3 juillet 2021, il est possible d’établir cet état des risques sur tout autre support que le modèle-type, afin d’informer publiquement et rapidement les futurs acquéreurs ou locataires de l’existence et de l’évolution des risques concernant leurs biens immobiliers. Pour cela, il faut tout de même que ce support mentionne les mêmes informations que celles prévues par le modèle-type. Seule la mention du numéro et des dates de l’arrêté préfectoral cité en en-tête sont facultatives.

Radon. Depuis le 1er juillet 2018, l’ERP comporte également une information relative aux potentiels risques liés à la présence de radon dans la zone où est situé le bien vendu.

=> Consultez les zones à potentiel radon

A noter. Les professionnels de l’immobilier n’ont pas l’obligation de vous informer des ERP en cours d’élaboration, mais seulement de ceux déjà publiés par la Préfecture.

Chaufferie. En présence d’une chaufferie, un diagnostic devra être réalisé pour connaître son état. Ainsi, si sa non-conformité apparaît dans ce diagnostic, l’acquéreur ne pourra pas s’en prévaloir.

Astuce. La vente d’une maison pouvant durer plus de 6 mois, il est conseillé d’attendre un peu pour l’établissement des diagnostics dont la durée de validité n’est que de 6 mois afin d’éviter un surcoût.

Absence de diagnostics. S’il manque un diagnostic plomb, amiante, termite, gaz, électricité ou assainissement, vous ne pouvez pas vous exonérer de la garantie des vices cachés. Si l’ERNT manque, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Notez que le DPE n’a qu’une valeur informative.

Pour la petite histoire. Suite à l’achat d’une maison, un particulier s’aperçoit que le DPE qui lui a été remis lors de la vente ne précisait pas que le bien était dépourvu de toute isolation. L’acheteur réclame alors au diagnostiqueur l’intégralité des travaux d’isolation qu’il est obligé d’entreprendre. A tort, selon le juge : puisque le DPE n’a qu’une valeur informative, la faute du diagnostiqueur s’analyse en un défaut d’information de l’acquéreur qui le prive de la possibilité de renoncer à la vente, ou de négocier une réduction du prix de vente. L’indemnisation due par le diagnostiqueur est donc limitée à hauteur de cette perte de chance, et non au montant total des travaux rendus nécessaires.

Vendeur : attention à votre responsabilité ! Il a été jugé que le vendeur d’un appartement dont l’installation électrique n’est pas conforme à l’acte de vente manque à son obligation de délivrance conforme. Dans cette histoire, une attestation faite par un professionnel et jointe à l’acte de vente précisait que l’installation électrique du bien avait moins de 15 ans. Or, l’acheteur soulignait que si le tableau électrique avait bien été installé moins de 3 ans avant la vente, ce n’était pas le cas des autres éléments de l’installation, dont certains dataient des années 60. Le couple de vendeurs a été jugé responsable du défaut à l’égard de l’acheteur, et ce même si l’attestation de diagnostic erronée sur laquelle s’était basé l’acte de vente avait été faite par un professionnel.

Diagnostics immobiliers : la responsabilité du professionnel

Un dossier rédigé par un diagnostiqueur immobilier. Ce n’est pas vous-même qui allez établir le diagnostic technique. Il sera réalisé par un professionnel : le diagnostiqueur immobilier. Il faut bien le choisir, car si vous faites appel à une personne non qualifiée, vous risquez 1 500 € d’amende.

Une double responsabilité. Le diagnostiqueur immobilier, en réalisant le dossier de diagnostic technique, engage sa responsabilité à votre égard, mais également envers l’acquéreur.

A votre égard. Le diagnostiqueur et vous êtes liés contractuellement. Si le diagnostiqueur commet une faute dans la réalisation du dossier, avec pour conséquence la résolution de la vente et la restitution du prix, il n’y a pas de préjudice pour vous susceptible d’être indemnisé par le diagnostiqueur. En revanche, vous pouvez vous faire indemniser pour la perte de chance de vendre votre bien et pour le préjudice financier et moral que vous subissez.

Envers l’acquéreur. L’acquéreur ne peut agir que sur le fondement délictuel à l’égard du diagnostiqueur fautif. Le principe est que le diagnostiqueur a une obligation de réparation intégrale du préjudice. C’est par exemple le cas lorsqu’il apparaît qu’il y a des termites dans la maison alors que le diagnostic n’en faisait pas mention et que l’acquéreur doit faire démolir puis reconstruire la maison ou lorsque l’acquéreur doit faire procéder à des travaux désamiantage suite à la découverte d’amiante non décelée par le diagnostiqueur.

Une responsabilité étendue. Le diagnostiqueur immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers vous lorsqu’il établit le dossier de diagnostic technique. Sa mission est alors large et il doit s’enquérir lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble. Il ne doit pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel de l’immeuble.

3 limites. Il existe 3 limites au devoir de recherche du diagnostiqueur, à savoir :

• une limite liée à l’étendue des obligations : ainsi un diagnostiqueur ne commet pas de faute s’il ne repère pas l’amiante qui est située dans un local qui ne figure pas dans l’ordre de mission que vous lui donnez ;
• une limite liée à la mission confiée : vous pouvez restreindre la mission pour des raisons économiques ; le diagnostiqueur doit alors noter dans son rapport que les conclusions ne peuvent être qu’incomplètes et attirer votre attention sur la nécessité de réaliser un diagnostic complet ;
• une limite liée à vos qualités si vous êtes vous-même un professionnel de l’immobilier et que vous limitez délibérément la mission du diagnostiqueur.

Et l’agent immobilier ? Sachez que la responsabilité de l’agent immobilier, qui intervient à la vente en qualité d’intermédiaire, ne pourra pas être recherchée s’il n’a pas effectué lui-même le mesurage : les juges ont tendance à considérer qu’il n’a pas à apprécier l'exactitude des informations fournies par le diagnostiqueur, ni à vérifier le mesurage effectué par un professionnel.

Droit de préemption : dans quels cas ?

C’est quoi ? Le droit de préemption est la possibilité pour le locataire d’acheter en priorité le logement qu’il occupe et mis en vente par le propriétaire. La Loi prévoit et encadre ce droit de préemption et a envisagé plusieurs hypothèses autorisant le locataire à préempter le logement qu’il occupe, dont l’une est la préemption lors d’une division de l’immeuble.

Principe. L’hypothèse de la division est simple : soit un propriétaire d’un immeuble en son entier divise ce dernier en 2 ou plusieurs lots, soit un propriétaire d’un logement subdivise ce dernier en 2 ou plusieurs lots. Cette division, qui offre un droit de préemption au locataire lors de la mise en vente, se matérialise par la rédaction d’un état descriptif de division. Il faut également que cette vente soit la 1ère qui suit la division initiale ou la subdivision du lot. À partir de la 2nde vente, ce droit de préemption ne joue plus.

Attention. Le droit de préemption est écarté lorsque :

• la vente intervient entre parents ou alliés (jusqu’au 4ème degré) ;
• la vente a pour contrepartie l’interdiction de la substitution du locataire par l’acquéreur.

Ne pas confondre. Il ne faut pas confondre le droit de préemption du locataire et le droit de préemption qui profite à la commune. Rappelons que lors de la vente d’un logement, vous devez obligatoirement informer la commune de votre intention de vendre pour que celle-ci puisse, le cas échéant, se porter acquéreur : elle bénéficie d’une priorité à l’achat du bien vendu.

Droit de préemption : une réglementation stricte

Pourquoi ? L’objectif du droit de préemption est de protéger le locataire. Parce qu’il s’agit d’un droit pour lui, vous devez le mettre en mesure de pouvoir l’exercer. Comment ?

Comment ? Au moment de la mise en vente du logement, vous devez notifier à chacun des locataires par lettre recommandée avec avis de réception votre intention de vendre. Cette notification comporte des conditions et mentions impératives, à savoir notamment :

• l’indication de vos coordonnées et de votre identité ;
• l’information selon laquelle il dispose d’un droit de préemption ;
• l’indication du prix et des conditions de la vente projetée (attention : le prix doit être indiqué hors honoraires de négociation ; à défaut, la notification est nulle) ;
• l’identification de l’objet de la vente (en présence d’une copropriété, mentionnez les tantièmes de propriété) ;
• la reproduction de la mention obligatoire suivante : « Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ».

Le droit d’option. Suite à la notification, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non. Le refus peut résulter soit d’une réponse expresse, soit d’un silence durant le délai.

S’il accepte… En cas d’acceptation (faite par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou par remise contre décharge), le locataire a 2 mois pour conclure l’achat du bien (le délai passe à 4 mois si le locataire doit contracter un prêt). Si le délai est dépassé, la vente est nulle (sauf si le locataire a dû faire face à un cas de force majeure ou une cause légitime).

Attention. Il ne doit pas s’agir d’une contre-proposition : pour être valable, l’acceptation doit être pure et simple, sans réserve ni conditions.

Droit de préemption subsidiaire. Si suite au refus de préempter du locataire le prix et les conditions de la vente changent, il existe un droit de préemption subsidiaire pour ce dernier. Le bailleur ou le notaire doit le prévenir dans les mêmes conditions et formes que pour la 1ère notification. Seule différence : le délai de réflexion est réduit à 1 mois.

Droit de préemption concurrent. Il a été jugé que le pacte de préférence concédé à un tiers devait s’effacer devant le droit de préemption d’un locataire.

Quelles sanctions ? La sanction du non-respect du droit de préemption du locataire est la nullité de la vente. Le locataire n’a pas de faculté de substitution.

Renonciation au droit de préemption. Le droit de préemption est d’ordre public. Un locataire ne peut donc pas renoncer à l’exercice de ce droit dans un compromis de vente.

Le cas spécifique de la vente forcée

L’adjudication. Elle consiste en l’attribution d'un bien mis aux enchères par le juge ou l'officier ministériel (le notaire) qui procède à la vente. Une procédure doit être respectée vis-à-vis du locataire :

• convocation à l’adjudication par lettre recommandée avec avis de réception au moins 1 mois avant la vente ;
• indication du montant de la mise à prix ;
• indication du jour, du lieu et de l’heure de l’adjudication ;
• précision sur la personne qui met en vente le bien (juge ou notaire) ; si c’est un juge, la représentation par avocat est obligatoire.

Conséquence pour le locataire. Si le locataire accepte le prix de vente indiqué dans la notification, il n’y a pas d’adjudication et la vente se fait dans les délais et conditions prévues comme pour une vente amiable. Si, suite à l’adjudication, le prix atteint est inférieur à ce qui était indiqué dans la notification préalable, le locataire a un droit de préemption subsidiaire.

Attention. En cas de non-respect de la procédure d’adjudication, le locataire a la possibilité de se substituer dans un délai de 1 mois à la personne qui a finalement acheté le bien aux enchères (sauf si le bien était détenu en indivision et l’acquéreur est un des indivisaires). Il n’y a pas de faculté de substitution en présence d’une simple omission d’indication dans la notification.

Droit de préemption : une obligation ?

C’est quoi ? Le droit de préemption est la possibilité pour le locataire d’acheter en priorité le logement qu’il occupe et mis en vente par le propriétaire. La Loi prévoit et encadre ce droit de préemption et a envisagé plusieurs hypothèses autorisant le locataire à préempter le logement qu’il occupe, dont l’une est la préemption lors de la vente d’un immeuble de plus de 5 logements dans sa totalité et en une seule fois.

Principe. Il s’agit d’une protection en cas de vente à la découpe de l’immeuble par le propriétaire. Lorsque votre client décide de vendre en bloc un immeuble lui appartenant (contenant plus de 5 logements), et si l’acquéreur ne s’engage pas à prolonger les contrats de location en cours au moment de la vente, le locataire en place possède un droit de préemption. Ce droit de préemption suppose que le bail dont il dispose court encore pour une durée d’au moins 6 ans, au moment de la signature de la vente.

Attention. Le droit de préemption peut être exclu en cas de :

• vente entre parents ou alliés (jusqu’au 4ème degré) ;
• vente à un HLM ;
• vente à un acquéreur qui offre des garanties au locataire du maintien du bail.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Louer un logement décent : des critères à connaître »

Ne pas confondre. Il ne faut pas confondre le droit de préemption du locataire et le droit de préemption qui profite à la commune. Rappelons que lors de la vente d’un logement, vous devez obligatoirement informer la commune de votre intention de vendre pour que celle-ci puisse, le cas échéant, se porter acquéreur : elle bénéficie d’une priorité à l’achat du bien vendu.

Droit de préemption : un formalisme strict

Pourquoi ? L’objectif du droit de préemption est de protéger le locataire. Parce qu’il s’agit d’un droit pour lui, vous devez le mettre en mesure de pouvoir l’exercer. Comment ?

Comment ? Au moment de la mise en vente du logement, vous devez la notifier à chacun des locataires par lettre recommandée avec avis de réception. Cette notification comporte des conditions et mentions impératives, à savoir notamment :

• l’indication de vos coordonnées et de votre identité ;
• l’information selon laquelle il dispose d’un droit de préemption ;
• l’identification de l’objet de la vente (en présence d’une copropriété, mentionnez les tantièmes de propriété) ;
• l’indication du prix et des conditions de la vente projetée (attention : le prix doit être indiqué hors honoraires de négociation ; à défaut, la notification est nulle) ;
• la reproduction de la mention obligatoire suivante : « Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe » ;
• l’indication du projet de règlement de copropriété ;
• les diagnostics techniques portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduits et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.

Le droit d’option. Suite à la notification, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non. Le refus peut résulter soit d’une réponse expresse, soit d’un silence durant le délai.

S’il accepte… En cas d’acceptation (faite par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou par remise contre décharge), le locataire a 2 mois pour conclure l’achat du bien (le délai passe à 4 mois si le locataire doit contracter un prêt). Si le délai est dépassé, la vente est nulle (sauf si le locataire a dû faire face à un cas de force majeure ou une cause légitime).

Attention. Il ne doit pas s’agir d’une contre-proposition : pour être valable, l’acceptation doit être pure et simple, sans réserve ni conditions.

Droit de préemption subsidiaire. Si, suite au refus de préempter du locataire, le prix et les conditions de la vente changent, il dispose d’un nouveau droit de préemption, appelé « droit de préemption subsidiaire ». Le bailleur (ou le notaire) doit le prévenir dans les mêmes conditions et formes que pour la 1ère notification. Seule différence : le délai de réflexion est réduit à 1 mois.

Droit de préemption concurrent. Il a été jugé que le pacte de préférence concédé à un tiers devait s’effacer devant le droit de préemption d’un locataire.

Quelles sanctions ? La sanction du non-respect du droit de préemption du locataire est la nullité de la vente. Le locataire n’a pas de faculté de substitution.

Renonciation au droit de préemption. Le droit de préemption est d’ordre public. Un locataire ne peut donc pas renoncer à l’exercice de ce droit dans un compromis de vente.

Droit de préemption : la particularité de la vente après mise aux enchères

L’adjudication. Elle consiste en l’attribution d'un bien mis aux enchères par le juge ou l'officier ministériel (le notaire) qui procède à la vente. Une procédure doit être respectée vis-à-vis du locataire :

• convocation à l’adjudication par lettre recommandée avec avis de réception au moins 1 mois avant la vente ;
• indication du montant de la mise à prix ;
• indication du jour, du lieu et de l’heure de l’adjudication ;
• précision sur la personne qui met en vente le bien (juge ou notaire) ; si c’est un juge, la représentation par avocat est obligatoire.

Conséquence pour le locataire. Si le locataire accepte le prix de vente indiqué dans la notification, il n’y a pas d’adjudication et la vente se fait dans les délais et conditions prévues comme pour une vente amiable. Si, suite à l’adjudication, le prix atteint est inférieur à ce qui était indiqué dans la notification préalable, le locataire a un droit de préemption subsidiaire.

Attention. En cas de non-respect de la procédure d’adjudication, le locataire a la possibilité de se substituer dans un délai de 1 mois à la personne qui a finalement acheté le bien aux enchères (sauf si le bien était détenu en indivision et l’acquéreur est un des indivisaires). Il n’y a pas de faculté de substitution en présence d’une simple omission d’indication dans la notification.

Congé pour vendre : pourquoi y a-t-il un droit de préemption ?

C’est quoi ? Le droit de préemption est la possibilité pour le locataire d’acheter en priorité le logement qu’il occupe et mis en vente par le propriétaire. La Loi prévoit et encadre ce droit de préemption et a prévu plusieurs hypothèses autorisant le locataire à préempter le logement qu’il occupe, dont l’une est le « congé pour vendre ».

Principe. La logique du congé pour vendre est simple. Le bail du logement que vous avez mis en location arrive bientôt à terme et vous souhaitez en profiter pour vendre votre logement car un acquéreur souhaite l’acheter afin de l’occuper : dans ce cas, vous délivrez un congé pour vendre à votre locataire aux termes duquel vous l’invitez à acheter, le cas échéant, le logement.

Ne pas confondre. Il ne faut pas confondre le droit de préemption du locataire et le droit de préemption qui profite à la commune. Rappelons que lors de la vente d’un logement, vous devez obligatoirement informer la commune de votre intention de vendre pour que celle-ci puisse, le cas échéant, se porter acquéreur : elle bénéficie d’une priorité à l’achat du bien vendu.

Congé pour vendre : un droit de préemption encadré

Pourquoi ? L’objectif du droit de préemption est de protéger le locataire. Parce qu’il s’agit d’un droit pour lui, vous devez le mettre en mesure de pouvoir l’exercer. Comment ?

Comment ? Au moment de la mise en vente du logement, vous devez la notifier au locataire par lettre recommandée avec avis de réception (au moins 6 mois avant la fin du bail afin d’éviter sa reconduction tacite et la nullité de la vente).

Un contenu précis. Cette notification, adressée à chacun des locataires, comporte des conditions et mentions impératives (dont le non-respect est sanctionné par la nullité du congé pour vendre), à savoir notamment :

• l’indication de vos coordonnées et identité ;
• l’information selon laquelle il dispose d’un droit de préemption ;
• l’indication du motif du congé (la vente de l’immeuble) pour éviter la nullité de cette notification ;
• l’indication de l’objet de la vente (en présence d’une copropriété, mentionnez les tantièmes de propriétés), avec indication, le cas échéant, des annexes (cave, parking, etc.) ;
• l’indication du prix et les conditions de la vente projetée (attention : le prix doit être indiqué hors honoraires de négociation ; à défaut, la notification est nulle ; en outre, le prix n’a pas à être détaillé lot de copropriété par lot de copropriété ; indiquer un prix de vente global suffit).

Une notice d’information. Le bailleur qui souhaite reprendre son logement vide en vue de le vendre doit remettre au locataire une notice d’information relative « aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ».

     =>  Consultez la notice d’information remise au locataire

Le droit d’option. Suite à la notification, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non. Le refus peut résulter soit d’une réponse expresse, soit d’un silence durant le délai.

S’il accepte… En cas d’acceptation (faite par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou par remise contre décharge), le locataire a 2 mois pour conclure l’achat du bien (le délai passe à 4 mois si le locataire doit contracter un prêt). Si le délai est dépassé, la vente est nulle (sauf si le locataire a dû faire face à un cas de force majeure ou une cause légitime).

Attention. Il ne doit pas s’agir d’une contre-proposition : pour être valable, l’acceptation doit être pure et simple, sans réserve ni conditions.

Droit de préemption subsidiaire. Si, suite au refus de préempter du locataire, le prix et les conditions de la vente changent, il dispose d’un nouveau droit de préemption, appelé « droit de préemption subsidiaire ». Vous (ou le notaire) devez le prévenir dans les mêmes conditions et formes que pour la 1ère notification. Seule différence : le délai de réflexion est réduit à 1 mois.

Attention. Le juge a considéré que ce droit de préemption subsidiaire ne s’appliquait pas dans l’hypothèse suivante : le propriétaire d’un immeuble décide de vendre un des logements loués et notifie un congé pour vendre au locataire, l’informant de son droit de préemption ; le locataire ne donne pas suite à cette offre de vente. Le propriétaire vend finalement l’immeuble en bloc, sans faire bénéficier le locataire de son droit de préemption subsidiaire (cette vente en bloc ayant pour conséquence un prix de vente au m² du logement occupé par le locataire inférieur à la 1ère proposition d’achat). Bien que le locataire ait contesté cette vente, le juge a admis qu’il ne bénéficiait pas, dans ce cas, d’un nouveau droit de préemption.

Droit de préemption concurrent. Il a été jugé que le pacte de préférence concédé à un tiers devait s’effacer devant le droit de préemption d’un locataire.

Quelles sanctions ? La sanction du non-respect du droit de préemption du locataire est la nullité de la vente. Notez que le locataire ne pourra pas réclamer la propriété du logement anciennement loué et vendu.

Renonciation au droit de préemption. Le droit de préemption est d’ordre public. Un locataire ne peut donc pas renoncer à l’exercice de ce droit dans un compromis de vente.

Congé pour vendre : la spécificité de la vente forcée

L’adjudication. Cela consiste en l’attribution d'un bien mis aux enchères par le juge ou l'officier ministériel (le notaire) qui procède à la vente. Une procédure doit être respectée vis-à-vis du locataire :

• convocation à l’adjudication par lettre recommandée avec avis de réception au moins 1 mois avant la vente ;
• indication du montant de la mise à prix ;
• indication du jour, du lieu et de l’heure de l’adjudication ;
• précision sur la personne qui met en vente le bien (juge ou notaire) ; si c’est un juge, la représentation par avocat est obligatoire.

Conséquence pour le locataire. Si le locataire accepte le prix de vente indiqué dans la notification, il n’y a pas d’adjudication et la vente se fait dans les délais et conditions prévues comme pour une vente amiable. Si, suite à l’adjudication, le prix atteint est inférieur à ce qui était indiqué dans la notification préalable, le locataire a un droit de préemption subsidiaire.

Attention. En cas de non-respect de la procédure d’adjudication, le locataire a la possibilité de se substituer dans un délai de 1 mois à la personne qui a finalement acheté le bien aux enchères (sauf si le bien était détenu en indivision et l’acquéreur est un des indivisaires). Il n’y a pas de faculté de substitution en présence d’une simple omission d’indication dans la notification.

Bon à savoir. Il a été jugé que le liquidateur judicaire d’une société bailleresse d’un logement d’habitation qui souhaite mettre celui-ci en vente est tenu de délivrer un congé pour vendre au locataire du logement. Dans cette affaire, le liquidateur judiciaire a demandé, avant toute mise en vente du logement, la résiliation du bail, sans délivrer de congé pour vendre au locataire. Une faute, selon le juge, qui a rappelé que l’obligation de délivrer un tel congé s’imposait au bailleur d’un logement d’habitation tout comme au liquidateur judiciaire de celui-ci.

Résidence principale : une vente, par principe, exonérée

Une exception de principe. Alors que, par principe, toute vente d’un bien immobilier supporte normalement l’impôt, la vente de la résidence principale est totalement exonérée : qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le gain réalisé lors de la vente de votre résidence principale (la plus-value) sera purement et simplement exonéré d’impôt. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre « résidence principale »…

Résidence principale ? Une résidence principale est une habitation dans laquelle vous habitez habituellement et effectivement, au moment de la vente. Cela suppose donc, a contrario, qu’une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Si un doute subsiste, il vous appartiendra de prouver que l’habitation vendue est effectivement votre résidence principale (au moyen d’attestations du notaire et/ou du maire, des factures d’électricité, de téléphone, du lieu d’inscription sur les listes électorales, etc.).

Exemple. Un couple est propriétaire d’une maison qu’il occupe pour partie et qu’il affecte, pour l’autre partie, à une activité de chambre d’hôtes. A l’occasion de la vente de cette maison, il demande à bénéficier de l’exonération d’impôt sur le gain réalisé. Sauf que pour l’administration, l’exercice de l’activité de chambres d’hôte dans la maison a pour conséquence de limiter le bénéfice de l’avantage fiscal au seul gain qui correspond à la surface de la maison réellement occupée à titre de résidence principale. Mais pas pour le couple, qui précise qu’au moment de la vente, les chambres d’hôte n’étaient plus exploitées, et ne servaient qu’à héberger la famille et les amis. Argument insuffisant pour le juge, qui, au vu des éléments fournis par l’administration (autorisation d’exploitation de chambres d’hôte délivrée par la mairie, licence de vente d’alcool, revenus retirés de la location des chambres qui constituent l’essentiel des revenus déclarés par le couple, etc.), ne peut que confirmer le redressement fiscal.

Attention. L’exonération vise les « immeubles » en tant que tel. La vente d’un mobil home, même constituant la résidence principale du vendeur, ne peut pas bénéficier de cette exonération, sauf si des travaux le rende inamovible, de telle façon qu'il est impossible de le déplacer sans le démolir.

À noter. Il doit s’agir du lieu où vous résidez habituellement pendant la majeure partie de l'année : dans le cas où vous résidez 6 mois de l'année dans un endroit et 6 mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d'habitation.

La vôtre ? La résidence principale s’entend, bien entendu, du logement que vous détenez en direct ; mais il pourra aussi s’agir du logement détenu par une SCI, que vous occupez à titre de résidence principale en qualité d’associé. Dans ce cas, la vente du bien sera aussi exonérée, au même titre que si vous étiez vous-même propriétaire du logement. L’exonération ne portera que sur la fraction de l’immeuble que vous occupez à titre de résidence principale, et pour la quote-part de la plus-value vous revenant.

Et les dépendances ? L’exonération s‘applique au logement, ainsi qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires : aire de stationnement, garage (s’il est situé à moins d’un kilomètre), remises, granges, etc.

Cas vécu… Il a été jugé, concernant la vente, par un propriétaire, d’un terrain de 5 hectares sur lequel se trouvait sa maison, que faute de preuve, ce terrain ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale.

Résidence principale… au jour de la vente !

Une difficulté ? Le logement vendu doit constituer votre résidence principale au moment de la vente. Or, on sait que le délai entre la mise en vente d’un bien et sa vente effective peut être long, notamment en période de tensions sur le marché immobilier, comme c’est le cas en ce moment. Et, dans l’intervalle, vous pourriez très bien avoir déjà déménagé dans votre nouvelle résidence principale. Est-ce à dire, dans ce cas, que la vente de votre ancienne résidence principale ne sera pas exonérée ?

Une tolérance… L’administration se montre (heureusement) tolérante : l’exonération fiscale vous restera acquise si vous avez occupé le logement, à titre de résidence principale, jusqu'à sa mise en vente, et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant le délai de vente, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de votre famille ou des tiers.

… temporaire ! Mais sa tolérance a des limites : l'exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai normal, que l’administration estime à 1 an dans un contexte économique normal. Autant dire qu’il faut que votre bien plaise et soit mis en vente au juste prix pour être vendu le plus rapidement possible... Un délai de 26 mois a, par exemple, été jugé trop long, d’autant que le prix de vente réclamé par le vendeur était supérieur au prix du marché, ce qui a retardé la vente aux yeux de l’administration qui a refusé au vendeur le bénéfice de l’exonération fiscale. A l’inverse, un délai de 18 mois a été jugé normal, d’autant qu’un mandat de vente avait été confié à un professionnel de l’immobilier.

Logement occupé par l’acheteur ? Il est admis que l’exonération s’applique si le logement vendu est occupé par le futur acquéreur avec qui vous avez signé un compromis. Cela suppose toutefois qu’une convention d’occupation temporaire, directement liée à la vente, soit mise en place et que la régularisation notariée de la vente soit faite dans un délai normal à compter de la signature du compromis.

Attention. L'exonération pourra être refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque vous revenez occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.

Vendre votre résidence principale… en cas de sinistre

Une tolérance. Lorsqu’un propriétaire est contraint de libérer les lieux avant la mise en vente de son appartement, en raison d’un sinistre ayant rendu l’occupation du logement manifestement impossible, il pourra tout de même bénéficier de l’exonération d’impôt, dès lors :

• que le logement constituait sa résidence principale au jour du sinistre ayant rendu le bien manifestement inhabitable à compter de ce jour et jusqu’à l’achèvement des travaux de reconstruction ;
• qu’à compter du sinistre, le propriétaire a fait son possible pour que la reconstruction du logement ait lieu dans les meilleurs délais et pour que la vente définitive intervienne dès l’achèvement des travaux ;
• que les démarches liées à la mise en vente et que la signature de la promesse de vente sont intervenues avant la date d’achèvement des travaux ;
• que la signature de l’acte authentique de vente est intervenue quelques jours après l’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux de reconstruction au permis de construire ;
• que l’appartement est resté inoccupé durant toute la période comprise entre le sinistre et la vente.

Vendre votre résidence principale… en cas de séparation

Ça peut arriver... A l’occasion d’une séparation ou d’un divorce, il n’est pas rare que la résidence principale soit vendue et que, pour les besoins du divorce, l’un des conjoints ait d’ores et déjà quitté le domicile conjugal : contraint de partir, le logement ne constitue alors plus sa résidence principale. Que se passe-t-il en cas de vente ?

Encore une tolérance… Dans ce cas, l’exonération s’applique malgré tout au conjoint n’occupant plus le logement si l’autre ex-conjoint a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, et pour autant, là encore, que la vente intervienne dans un délai raisonnable. Notez que cette solution vaut aussi pour les concubins et les partenaires liés par un PACS en cas de séparation.

Si l’immeuble est en cours de construction. Dans l’hypothèse où un logement en cours de construction est vendu par un couple en instance de divorce, l'exonération prévue en faveur des résidences principales pourra s'appliquer s’il est prouvé que le logement était destiné à abriter sa résidence principale et si le couple n’est pas, par ailleurs, propriétaire du logement occupé durant la construction de la future habitation. Cette exonération vaut aussi pour les concubins et les partenaires liés par un PACS, sous les mêmes conditions, s’ils apportent la preuve de leur situation de concubinage ou de la conclusion d'un PACS.

Vendre votre résidence principale… en cas de mutation

Autre cas de figure. Vous faites construire votre logement et vous apprenez votre prochaine mutation (ou celle de votre conjoint) qui vous contraint à déménager. Pourrez-vous bénéficier, pour la vente du logement en cours de construction, de l’exonération fiscale appliquée aux résidences principales ? Oui, sous conditions…

Une exonération possible. Pour que cette vente soit exonérée, 3 conditions doivent être simultanément réunies :

• vous devez apporter la preuve que le logement vendu était destiné à votre habitation principale ;
• vous devez prouver que la vente intervient à la suite d'une mutation professionnelle ou à la suite d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ;
• vous ne devez pas, par ailleurs, être propriétaire du logement occupé pendant la construction de votre future habitation.

Encore un cas de figure… Vous décidez de vous installer à l’étranger et donc, de vendre votre résidence principale. La vente intervient après votre expatriation. Pouvez-vous bénéficier de l’exonération fiscale appliquée aux résidences principales ?

Non. L’exonération totale d’impôt est réservée aux seuls résidents français, les expatriés pouvant, quant à eux, bénéficier d’une exonération partielle d’impôt : la plus-value n’est exonérée qu’à hauteur d’un plafond de 150 000 €.

Une vente immobilière imposée ou exonérée ?

Par principe : une vente imposable. On le sait, en matière fiscale, il existe peu de revenus ou de gains qui échappent à l’impôt, et les ventes de biens immobiliers n’échappent pas à cette règle. Le gain réalisé à l’occasion d’une vente immobilière (ce qu’on appelle la « plus-value ») est donc normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (19 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 36,2%). Mais toutes les ventes immobilières sont-elles concernées ?

Quelle vente ? Ce que l’on évoque, ici, concerne les plus-values réalisées par les particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé : il s’agira donc des gains réalisés à l’occasion de la vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’un bâtiment loué, de titres de société civile immobilière qui détient elle-même des biens immobiliers. Mais il pourra aussi s’agir de la vente d’un bien par une SCI (qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés) et dont vous détenez les parts, hypothèse relativement fréquente dans le cadre des stratégies de détention des patrimoines immobiliers.

Le cas des locaux meublés. La vente d’un logement loué meublé suit le même régime fiscal que les ventes de bien non loués, sauf si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel, auquel cas vos gains seront soumis à l’impôt selon les règles des plus-values professionnelles. Sera qualifiée de loueur en meublé professionnel, la personne qui est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés, qui retire des loyers annuels de cette activité de plus de 23 000 €, ces recettes excédant les revenus professionnels du foyer fiscal.

Attention. Depuis le 8 février 2018, l’administration ne peut plus imposer la condition d’inscription au RCS pour reconnaître le statut de loueur en meublé professionnel, sous réserve que l’ensemble des autres conditions soient réunies.

Par exception, une vente exonérée. Certaines ventes bénéficient toutefois d’une exonération spéciale, totale ou partielle. Evoquons rapidement l’hypothèse de l’application des divers abattements pour durée de détention : appliqués sur le montant de la plus-value, ces abattements permettent d’obtenir une exonération totale de la vente, tant au niveau de l’impôt sur le revenu (immeuble détenu depuis au moins 22 ans, au moins 30 ans pour les terrains à bâtir) que des prélèvements sociaux (immeubles ou terrains à bâtir détenus depuis au moins 30 ans), des durées de détention inférieures à ces seuils permettant le bénéfice d’une exonération partielle.

Dans quelles hypothèses ? Attardons-nous quelques instants sur les exonérations admises par la règlementation fiscale, et qui concernent notamment la résidence principale, la résidence secondaire, la résidence locative, etc., lesquelles peuvent être exonérées… sous conditions…

Vendre votre résidence principale

Une vente exonérée ? Il s’agit-là d’un cas d’exonération fiscale que la plupart des personnes connaissent : si vous vendez votre résidence principale, le gain que vous réalisez sera purement et simplement exonéré d’impôts, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre habitation principale : comment l’administration fiscale définit-elle la « résidence principale » ?

Oui, mais attention… Une résidence principale est une habitation dans laquelle vous habitez habituellement et effectivement, au moment de la vente. Cela suppose donc, a contrario, qu’une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Si un doute subsiste, il vous appartiendra de prouver que l’habitation vendue est effectivement votre résidence principale.

Et les dépendances ? L’exonération s‘applique au logement, ainsi qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires : aire de stationnement, garage (s’il est situé à moins d’un kilomètre), remises, granges, etc.

Vendre votre résidence secondaire ou un bien loué

Une vente imposée ? Il ne s’agit plus, ici, de vendre la résidence principale, mais de vendre une résidence secondaire ou un bien que vous mettez en location. Parce que ce type de bien immobilier ne répond pas à la définition fiscale de la résidence principale, le gain réalisé à l’occasion de la vente sera normalement imposé. Sauf dans une hypothèse précise…

Oui, sauf si… Il existe un cas d’exonération à connaître, qui concerne celles et ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. La 1ère vente d’un logement autre que la résidence principale, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires, sera exonérée d’impôt sous réserve
que :

• vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant cette vente directement ou par l’intermédiaire d’une société (pour apprécier cette condition, il faut se placer au jour de la vente de la résidence secondaire ou du bien loué);
• vous vous serviez des fonds reçus grâce à cette vente pour acheter ou construire votre résidence principale, ce remploi devant être effectif dans les 24 mois de la vente.

À noter. Cette exonération est applicable, même si vous avez déjà vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’application de l’exonération ou d’en avoir demandé le bénéfice, n’ont pas ouvert droit à l’exonération.

Exemple 1. Un couple est propriétaire de 2 appartements et réside dans l’un d’entre eux à titre de résidence principale. Il décide de vendre le second appartement et s’acquitte de l’impôt dû sur le gain réalisé. Deux ans plus tard, à l’issue d’une procédure, l’achat de l’appartement constituant leur résidence principale est annulé par le juge. Le couple se rapproche alors de l’administration fiscale pour demander à bénéficier, rétroactivement de l’ exonération d’impôt sur le gain réalisé lors de la vente du second appartement : l’annulation de l’achat de leur résidence principale permet de considérer qu’au moment de la vente de sa résidence secondaire, il n’était pas propriétaire de sa résidence principale.

Non. L’administration considère que pour déterminer s’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt, il faut se placer au jour de la vente. Or, au jour de la vente de la résidence secondaire, l’achat de la résidence principale n’avait pas encore été annulé : le couple en était toujours propriétaire. L’administration a donc maintenu son refus, ce que le juge a confirmé.

Exemple 2. Un propriétaire vend sa résidence secondaire et demande à bénéficier de l’exonération d’impôt. Refus de l’administration qui lui rappelle que pour bénéficier de cette exonération, 2 conditions sont nécessaires : il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente, et il faut réinvestir le gain réalisé dans l’achat de cette résidence. « C’est bien le cas » répond le propriétaire, qui ne voit pas où est le problème : le projet de vente de sa résidence secondaire a tout de même débuté 18 mois avant l’achat de sa résidence principale. Sauf qu’un « projet de vente » n’est pas une vente, répond à son tour l’administration.

Ici, le propriétaire a donné mandat à 2 agences immobilières concernant la vente de la résidence secondaire un an après l’achat de sa résidence principale… une vente qui n’est d’ailleurs effectivement intervenue que 2 ans après cet achat, ce qui justifie, selon le juge, le maintien du redressement fiscal.

Une tolérance administrative… Pour tenir compte de certaines situations particulières, par exemple lorsqu’un propriétaire achète sa résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant même d’avoir vendu sa résidence secondaire (ou une résidence qu’il place en location), l’administration fiscale accorde, par mesure de tolérance et toutes conditions par ailleurs remplies, le bénéfice de cette exonération d’impôt dès lors que :

• la mise en vente de la résidence secondaire est antérieure à l’achat de la résidence principale ;
• la vente intervient dans un délai normal après l’achat de la résidence principale, la « normalité du délai » étant appréciée par l’administration au cas par cas ;
• le prix de vente est effectivement utilisé pour financer l’achat ou la construction de la résidence principale (on parle ici de « remploi ») : dans l’hypothèse d’un achat de la résidence principale au moyen d’un prêt-relais par exemple, le prix de vente devra être affecté au remboursement de cet emprunt ;
• l’acte authentique de vente doit mentionner expressément la somme dont le remploi est souhaité.

… pour certaines ventes seulement. Cette tolérance administrative ne concerne que les ventes de résidences secondaires intervenues depuis le 1er février 2012.

Vente d’un bien immobilier : une exonération pour les ventes réalisées au profit d’organismes en charge du logement social

Depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2023, l’exonération d’impôt sur le revenu s’applique aux ventes de biens réalisées au profit :

• d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, organismes de foncier solidaire, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition ;
• d’une collectivité territoriale, d’un établissement de coopération intercommunale compétent ou d’un établissement public foncier, en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition : dans cette hypothèse, le bénéfice de l’exonération suppose que le bien soit vendu dans le délai d’un an suivant son achat ; pour les cessions réalisées par un établissement public foncier, ce délai est porté à 3 ans ;
• de tout autre acheteur qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.

Attention. Ce dispositif d’exonération d’impôt ne s’applique pas dans les « quartiers prioritaires de la politique de la ville ».

Un calcul. Pour les ventes réalisées au profit d’un organisme en charge du logement social ou d’une collectivité territoriale, d’un établissement de coopération intercommunale compétent ou d’un établissement public foncier, en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social, l’exonération d’impôt est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que l’acquéreur s’est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.

Une précision. Notez que pour les organismes en charge du logement social l’exonération est totale, lorsque ce prorata dépasse 80 %.

Une sanction. En cas de manquement à l’engagement d’achèvement des locaux au terme des délais de 10 ou 4 ans, l’acquéreur sera tenu au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Cas particulier des fusions. Dans l’hypothèse d’une fusion de sociétés, l’engagement de construction de l’acquéreur n’est pas rompu si la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de cet engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. En cas de non-respect de cet engagement, la société absorbante s’expose, elle aussi, au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Sanction bis. En cas de manquement à l’obligation de cession dans le délai d’1 ou de 3 ans, les collectivités territoriales, les établissements de coopération intercommunale compétents ou les établissements publics fonciers qui achètent des biens immobiliers en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social devront reverser à l’État l’impôt dû sur la plus-value réalisée.

Vente d’un bien immobilier : autres hypothèses d’exonérations fiscales

Ventes de faible montant. Les ventes d’un montant inférieur à 15 000 € sont exonérées d’impôt, ce plafond étant apprécié transaction par transaction.

Et si plusieurs biens sont vendus au cours de la même transaction ? Lorsque plusieurs biens sont vendus à un même acheteur au cours d’une seule et unique transaction, le seuil de 15 000 € s’apprécie par transaction : le nombre de bien cédés lors de cette vente est sans incidence.

Ventes par un retraité de condition modeste. Les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sont exonérés d’impôt à raison des gains immobiliers qu’ils réalisent, à condition qu’ils ne soient pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que leur revenu fiscal de référence n’excède pas un certain seuil (en 2021, pour une vente en 2023, ce seuil correspond à 11 885 € pour la 1re part de quotient familial majoré de 3 174 € pour chaque ½ part supplémentaire), ces conditions étant appréciées au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente.

Personnes placées en maison de retraite. Une exonération, spéciale s’applique en faveur des personnes qui sont placées en maison de retraite et en faveur des adultes handicapés placés en foyer d’accueil : la plus-value que ces personnes réalisent à l’occasion de la vente de leur logement qui constituait leur résidence principale avant leur entrée dans l’établissement social ou médico-social est exonérée d’impôt. Cette exonération suppose toutefois que :

• le logement doit être vendu dans les 2 ans qui suivent l’entrée du propriétaire dans l’établissement, ce logement ne devant, dans l’intervalle, n’avoir fait l’objet d’aucune occupation ;
• le vendeur ne doit pas être soumis à l’IFI et disposer, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente, d’un revenu fiscal de référence ne dépassant pas un seuil fixé (en 2021 pour une vente en 2023, ce seuil est fixé à 27 947 € pour la 1re part de quotient familial, majoré de 6 530 € pour la première ½ part et 5 140 € pour chaque ½ part supplémentaire).

Vente d’un droit de surélévation. Les plus-values résultant de la cession d’un droit de surélévation en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation sont exonérées, jusqu’au 31 décembre 2024, sous réserve que l'acquéreur s'engage à réaliser et à achever les locaux destinés exclusivement à l'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acquisition.

Vente suite à une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation. Les plus-values qui résultent d’une vente suite à une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation sont exonérées d’impôt, sous réserve que le vendeur utilise l’intégralité de l’indemnité d’expropriation (ou du prix de vente), dans un délai de 12 mois suivant sa perception, pour l’achat, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Mais aussi. Cette exonération d’impôt s’applique également aux plus-values réalisées par les personnes ayant exercé un droit de délaissement.

Droit de délaissement. Au nom de l’intérêt général, il peut arriver qu’une commune décide de créer une « réserve » sur un bien vous appartenant (peu importe qu’il s’agisse d’un terrain nu ou d’une maison, etc.), réserve qui va vous empêcher de jouir pleinement de votre bien. Vous pouvez avoir, par exemple, l’interdiction de construire sur votre terrain ou avoir l’interdiction d’effectuer de nouveaux travaux sur votre maison.

1 solution ! Si vous estimez que la servitude est contraignante, vous pouvez utiliser votre « droit de délaissement ». Il s’agit d’une procédure administrative par laquelle vous demandez au bénéficiaire de la servitude d’acheter votre bien.

Vente d’un bien immobilier : une plus-value « imposable »

Le principe. Pour autant que le bien vendu ne rentre pas dans la catégorie des biens immobiliers exonérés (vente de votre résidence principale, vente d’une résidence secondaire ou locative sous conditions, etc.), la vente de votre bien immobilier ou d’un terrain à bâtir sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Impôt sur le revenu : 19 %. L’impôt sur le revenu est calculé en appliquant au montant de la plus-value un taux forfaitaire fixé à 19 %. N’oubliez pas que, pour le calcul de l’impôt sur le revenu, votre plus-value imposable est diminuée d’un abattement pour durée de détention égale à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème et 4 % pour la 22ème année révolue de détention. Cet abattement s’applique aussi bien pour l’immobilier bâti que pour les terrains à bâtir.

Prélèvements sociaux : 17,2 %. Il faut, en outre, compter sur les prélèvements sociaux (la CSG, la CRDS, le prélèvement social et sa contribution additionnelle et le prélèvement de solidarité), dont le taux global est fixé à 17,2 %. Là encore, le coût des prélèvements sociaux est allégé (sauf si le bien vendu est un terrain à bâtir), grâce à un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème, 1,60 % pour la 22ème année de détention et 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème. Là encore, cet abattement s’applique aussi bien pour l’immobilier bâti que pour les terrains à bâtir.

Un abattement de 30 % pour les ventes d’immeubles. Pour les ventes d’immeubles destinés à être démolis, pour lesquelles une promesse de vente aura acquis date certaine entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015, un abattement de 30 % est appliqué. Mais pour en bénéficier, plusieurs conditions sont requises :

• l’immeuble vendu destiné à être démoli est situé dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement ;
• l’acheteur devra s’engager, directement dans l’acte d’achat, à démolir le bien et à reconstruire, à la place, des logements (dans un délai de 4 ans) dont la surface devra au moins être égale à 90 % de la surface plancher maximale autorisée par le plan local d’urbanisme ou, à défaut, par le plan d’occupation des sols.

Pour information. L’abattement est de 25 % si la vente, réalisée en 2015 ou 2016, est liée à une promesse de vente ayant acquis date certaine avant le 31 décembre 2014.

Un abattement de 30 % pour les ventes de terrains à bâtir. Pour autant que vous fassiez état d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, la plus-value imposable sera diminuée d’un abattement de 30 % (cet abattement suppose que la vente intervienne au plus tard avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle où la promesse de vente a acquis date certaine). Cet abattement ne s’applique pas si le terrain à bâtir est vendu à votre conjoint, partenaire ou concubin, à un de vos ascendants ou descendants, ou encore à une société dont vous-même (ou votre conjoint ou partenaire ou un de vos ascendants ou descendants) êtes associé ou le devenez à l’occasion de la vente.

Attention. Le bénéfice de cet abattement exceptionnel de 30 % (ou de 25 % le cas échéant) suppose que la vente ne soit réalisée ni au profit du conjoint, partenaire de PACS ou concubin du vendeur, ou encore d’un de leurs descendants ou ascendants, ni au profit d’une société dont le vendeur, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin, ou encore un de leurs descendants ou ascendants est associé ou le devient à l’occasion de la vente.

A ne pas oublier. Tenez compte également de l’éventuelle surtaxe immobilière si votre plus-value immobilière est d’un montant supérieur à 50 000 €.

Vente d’un bien immobilier : se servir de la moins-value pour réduire la plus-value ?

Un principe. Si vous êtes propriétaire de plusieurs maisons, appartement, etc. que vous décidez de mettre en vente, le gain réalisé à l’occasion de l’une de ces ventes (la plus-value), et qui sera soumis à l’impôt, ne pourra pas être réduit par la perte réalisée dans le cadre d’une autre de ces ventes (la moins-value).

Une exception. Il s’agit d’un principe absolu qui ne souffre qu’une seule exception : la plus-value réalisée sur l’un de vos biens immobiliers pourra être réduite de la moins-value réalisée sur un autre de vos biens, acheté à une date différente, si :

• ces 2 immeubles sont vendus « fusionnés » (c’est-à-dire en même temps) ;
• cette vente unique de 2 biens est constatée par le même acte soumis à la formalité de l’enregistrement ou à la publication ;
• cette vente unique est conclue entre les mêmes parties.

Cas des partenaires de Pacs. A l’occasion d’une question posée au Gouvernement, il a été demandé si cette exception était applicable au cas d’un couple pacsé, en régime de séparation de biens, qui vend 2 biens fusionnés dans le même acte de vente et à un même acheteur, sachant que les immeubles en question ont été acquis par chacun des partenaires avant la conclusion du Pacs.

Une réponse. La réponse est claire : c’est non ! Dans l’hypothèse de la vente de 2 immeubles acquis avant la conclusion du Pacs par les partenaires, l’exception ne peut pas s’appliquer : les 2 immeubles n’ayant pas été achetés par les partenaires ensemble, les 2 immeubles ne sont pas vendus fusionnés.

En réalité. Il s’agit en réalité d’une vente concomitante, au profit du même acheteur, de 2 immeubles, par 2 vendeurs distincts. En conséquence, la moins-value réalisée sur l’un des biens ne pourra pas s’imputer sur la plus-value réalisée à l’occasion de la vente de l’autre bien.

Vente d’un bien immobilier : optimisez le montant de la plus-value imposable !

Une optimisation possible… Si le montant de la plus-value est diminué d’un abattement pour durée de détention, voire d’un abattement exceptionnel, ce n’est pas le seul effet de levier à votre disposition pour diminuer le montant qui sera effectivement soumis à l’impôt. Intéressons-nous, ici, aux modalités de calcul de la plus-value et voyons s’il n’est pas possible d’optimiser le coût fiscal de votre vente…

… en influant directement sur le calcul de la plus-value. Il ne vous aura pas échappé qu’une plus-value correspond à la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat. Une manière d'optimiser cette plus-value revient à diminuer le prix de vente et augmenter le prix d’achat, et c’est possible…

Analysons le prix de vente. Le prix de vente correspond au prix que vous avez fixé avec votre acheteur dans le cadre de la vente : il correspond au prix indiqué dans l’acte de vente. Mais ce n’est pas nécessairement ce montant qu’il faut retenir pour le calcul de la plus-value, puisque vous pouvez diminuer ce prix de certains frais que vous supportez à l’occasion de la vente. Concrètement, pour le calcul, faites en sorte que les frais suivants viennent en diminution de la plus-value :

• coût des certificats et diagnostics obligatoires,
• frais de mainlevée d’hypothèque,
• honoraires d’architectes,
• éventuelle commission de vente à votre charge,
• éventuelle indemnité d’éviction versée au locataire,
• coût de la TVA que vous acquittez, le cas échéant.

Exemple. Dans le cadre de la vente d’un immeuble commercial qui lui appartient, une SCI verse à l’acquéreur une importante indemnité de rendement, destinée à compenser le manque à gagner résultant de la diminution temporaire des loyers perçus à la suite de la renégociation du bail commercial en cours sur l’immeuble. Et pour le calcul de la plus-value imposable, elle déduit cette indemnité du prix de vente. Ce que lui refuse l’administration fiscale, puis le juge, dès lors que l’indemnité de rendement en question ne fait pas partie de la liste des frais ou charges légalement déductibles du prix de vente.

Analysons le prix d’achat. Le prix d’achat, quant à lui, peut, à l’inverse, être augmenté de différents frais et charges. Ainsi, vous pouvez majorer le prix d’achat du bien que vous vendez :

• des frais d’acquisition : frais d’actes, de déclaration, droits d’enregistrement payés lors de l’achat (ou droits de donation ou de succession si le bien est entré dans votre patrimoine à la suite d’une succession ou d’une donation), honoraires du notaire, commissions d’intermédiaires ;
• sur justificatifs (des factures notamment), des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration que vous avez fait réaliser par une entreprise sur le bien vendu, à la condition que ces travaux, qui ne doivent pas correspondre à des dépenses locatives, n’aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de votre impôt (pour le bénéfice d’une réduction ou d’un crédit d’impôt par exemple).

A noter. Le juge vient de rappeler que pour pouvoir venir en majoration du prix d’achat, les travaux doivent être réalisés par une entreprise. Il va même jusqu’à exiger que les matériaux soient achetés par l’entreprise elle-même. Ainsi, un propriétaire qui achète ses matériaux en grande surface et les fait poser par un artisan ne peut pas, pour le calcul de la plus-value imposable, venir majorer le prix d’achat de l’immeuble du montant des matériaux utilisés par l’artisan à l’occasion des travaux.

A noter bis. Il vient d’être rappelé par le juge, à l’occasion d’un litige entre un vendeur et l’administration fiscale, que pour que le montant des travaux réalisés vienne en majoration du prix d’achat de l’immeuble, encore faut-il qu’il ait été supporté par le vendeur. Dans cette affaire, les travaux ont été payés par une société dont les vendeurs sont associés. L’administration, puis le juge, ont considéré que puisque les vendeurs n’avaient pas personnellement supporté le coût des travaux, ce dernier ne pouvait pas venir majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.

Une nouvelle construction ou une extension ? Dans le cadre d’un litige l’opposant à l’administration fiscale, une SCI a considéré que la condition tenant à la fourniture des matériaux par l’entreprise ne s’appliquait pas à sa situation. Selon elle, cette condition n’est requise que dans le cas où les travaux sont réalisés après l’achat de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas ici : la SCI a détruit l’ancien immeuble situé sur la parcelle de terrain avant d’y édifier une nouvelle construction.

Une logique qui n’est pas partagée par le juge. Techniquement donc, puisque les travaux en question n’ont pas été réalisés « après l’achat de l’immeuble », le calcul du gain imposable présenté par la SCI est parfaitement valable. Mais pas pour le juge, qui rappelle à son tour que :

• la demande de permis de construire déposée par la SCI ne fait pas mention d’une construction neuve, mais d’une extension ou d’une surélévation d’un bâtiment préexistant ;
• la facture de mise à disposition d’une benne à gravats, de même que les plans et photographies ne suffisent pas à prouver que la SCI a procédé à la destruction de l’immeuble puis à la construction d’un nouveau bâtiment.

La décision du juge. En conséquence, les travaux ont bien été réalisés après l’achat de l’immeuble. Dès lors, puisque les matériaux n’ont pas été fournis par l’entreprise en charge de la réalisation des travaux, la SCI ne peut pas venir majorer le prix d’achat de l’immeuble du montant de ces travaux. Le redressement fiscal est donc maintenu.

Un contenu précis ? Pour que le montant des travaux réalisés vienne en majoration du prix d’achat de l’immeuble, vérifiez que les factures qui vous sont transmises par les professionnels mentionnent effectivement l’adresse de l’immeuble. A défaut, l’administration pourra écarter ces factures, considérant qu’elles ne permettent pas de déterminer si les travaux en cause ont été effectués dans l’immeuble objet de la vente.

Attention ! Seules les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent être prises en compte. Il n’est pas possible de tenir compte des dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations (ces dépenses s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial).

Attention. Même si, pour bénéficier du forfait travaux de 15 %, vous n’êtes pas obligé de prouver que vous avez réalisé ces travaux, si l’administration est en mesure d’apporter la preuve de l’absence effective de travaux, l’avantage fiscal vous sera refusé.

Exemple. Un particulier en a fait l’amère expérience… Propriétaire d’un chalet , il décide de le vendre 10 ans après l’avoir acheté. Pour le calcul du montant imposable du gain réalisé, il retranche du prix de vente le prix d’achat qu’il majore d’un forfait pour travaux égal à 15 % du prix d’achat. Ce que lui refuse l’administration fiscale, qui constate que le particulier, qui avait acheté le chalet dans le but de le démolir, puis de le reconstruire, n’a jamais fait de travaux. « Et alors ? » répond le particulier, qui rappelle que pour bénéficier du forfait de 15 %, il n’a pas à justifier de la réalisation de travaux.

Sauf que…« C’est vrai » répond le juge, qui soulève tout de même un point d’importance : dans l’acte de vente, le particulier a reconnu, par écrit, n’avoir jamais engagé de dépenses de travaux... Une reconnaissance qui suffit à le priver du bénéfice de la déduction forfaitaire, et qui permet au juge de maintenir le redressement fiscal.

Construction d’un logement. Si vous vendez une maison que vous avez fait construire, le forfait de 15 % se calcule sur le prix d’acquisition du terrain et sur le coût des travaux de construction (dans cette hypothèse, le délai de 5 ans se décompte à partir de la date d’achèvement de la maison).

Terrain à bâtir. Si vous vendez un terrain à bâtir sur lequel vous avez déjà commencé à édifier des constructions (réalisation des fondations par exemple), vous pourrez tenir compte de ces frais et les ajouter au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable (même si le bien immobilier est vendu comme terrain à bâtir).

Vente d’un terrain à bâtir : comment est imposée la plus-value ?

Une vente imposable… Par principe, la vente de votre terrain à bâtir, si elle vous permet de réaliser une plus-value, sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour quel montant ?

Un taux forfaitaire. L’impôt sur le revenu est calculé en appliquant au montant de la plus-value un taux forfaitaire fixé à 19 %. Ajoutez à cela les prélèvements sociaux (la CSG, la CRDS, le prélèvement social, la contribution additionnelle et le prélèvement de solidarité), dont le taux global est fixé à 17,2 %, et votre coût fiscal total représente 36,2 % du montant de la plus-value réalisée. Mais le montant de cette plus-value « imposable » ne correspond pas nécessairement au montant exact résultant de la différence entre le prix de vente et votre prix d’achat.

Un abattement pour durée de détention. Le montant de la plus-value soumise à l’impôt est diminué d’un abattement pour durée de détention. Dès lors que vous détenez votre terrain depuis au moins 5 ans, le coût fiscal de la vente est allégé. Concrètement le montant de la plus-value est diminué d’un abattement égal à :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Une exonération fiscale à la clé ? Cela signifie donc que si vous détenez votre terrain depuis au moins 22 ans au moment de le vendre, vous n’aurez pas d’impôt à payer.

Pour les prélèvements sociaux. Pour le calcul des prélèvements sociaux, vous allez aussi pouvoir tenir compte d’un abattement pour durée de détention. Le taux de cet abattement est égal à :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Une exonération à la clé ? Comme pour l’impôt sur le revenu, la prime va à la conservation des terrains à bâtir pendant un certain laps de temps : votre vente échappera totalement aux prélèvements sociaux si vous détenez votre terrain depuis au moins 30 ans.

Une détention ? Dans le cadre d’un litige opposant l’administration fiscale à une SCI concernant le point de départ du délai de détention à prendre en compte pour le calcul de l’abattement, le juge de l’impôt a rappelé la valeur des promesses de vente. Pour lui, en effet, en dépit des mentions portées dans les actes authentiques de vente, parce que les promesses de vente sans condition suspensive signée par la SCI et l’ancien propriétaire des terrains révèlent le consentement des parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété des terrains au profit de la SCI a bien eu lieu au jour de leur signature.

Vente d’un terrain à bâtir : un abattement exceptionnel de 70 %

Un abattement. Un abattement exceptionnel (et temporaire) de 70 % sur le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble construit, situé en zone tendue est mis en place à partir du 1er janvier 2018.

Une zone tendue. Il s’agit d’une zone du territoire dans laquelle il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement. Concrètement, il s’agit des zones classées A et A bis.

IR et prélèvements sociaux. Cet avantage fiscal, qui s’applique tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, est ouvert à toutes personnes, peu importe que le vendeur soit un particulier ou un professionnel. La qualité de l’acheteur est également sans incidence.

Mais. Il ne sera pas fait application de l’abattement si la vente est consentie :

• au conjoint du vendeur, à son partenaire de Pacs, à son concubin notoire, à ses parents ou à ceux de son conjoint, à ses enfants ou à ceux de son conjoint ;
• à une société dont le vendeur (ou son conjoint, son ascendant ou son descendant) est associé ;
• à une société dont le vendeur (ou son conjoint, son ascendant ou son descendant) devient associé du fait de la vente.

Formalisme. Le bénéfice de l’avantage fiscal est soumis au respect d’un certain formalisme :

• une promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
• la vente doit être réalisée avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit la signature de la promesse de vente.

Engagement. Cet abattement, qui n’a vocation à s’appliquer que si l’acheteur du terrain ou de l’immeuble s’engage à démolir l’existant et à reconstruire un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs, s’applique sur le montant net du gain réalisé. Donc, avant d’appliquer l’abattement de 70 %, n’oubliez pas d’appliquer l’abattement pour durée de détention !

Une démolition totale ? L’engagement de démolir suppose en principe une démolition totale de l’existant.

Mais pas seulement… Toutefois, dès lors que la collectivité sur le territoire de laquelle se trouve le bien impose la conservation de certains éléments du ou des bâtiments existants, que ce soit en raison du plan local d’urbanisme ou de l’inscription de certains éléments au titre des monuments historique, la démolition partielle ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal.

De même. Il en va de même de la conservation, par l’acquéreur, de certains éléments mineurs du bâti. L’administration fiscale ne définit pas ce qu’il faut entendre par « éléments mineurs du bâti ». Elle se chargera donc d’apprécier chaque situation au cas par cas…

Taux. En principe, le taux de cet abattement est fixé à 70 %. Il peut toutefois être relevé à 85 %, si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux (ou des logements intermédiaires) sur au moins 50 % de la surface du terrain acquis.

Sanction. Ce nouvel avantage fiscal paraît très avantageux… mais attention à la sanction : si l’acheteur ne respecte pas son engagement de construire, il s’expose à devoir régler une amende dont le montant équivaut à 10 % du prix de vente du terrain ou du prix de vente de l’immeuble

Vente d’un bien immobilier : comment est imposée la plus-value ?

Si la vente n’est pas exonérée… En dehors des hypothèses où vous pouvez bénéficier d’une exonération fiscale (vente de votre résidence principale, vente d’une résidence secondaire ou locative sous condition de ne pas être propriétaire de sa résidence principale, etc.), la vente de votre bien immobilier sera soumise à l’impôt, pour autant, bien entendu, que cette vente dégage à votre profit une plus-value. Non seulement, vous serez redevable de l’impôt sur le revenu, mais vous devrez aussi vous acquitter des prélèvements sociaux : pour quel montant ?

Un taux forfaitaire. L’impôt sur le revenu est calculé en appliquant au montant de la plus-value un taux forfaitaire fixé à
19 %. Ajoutez à cela les prélèvements sociaux (la CSG, la CRDS, le prélèvement social et sa contribution additionnelle et le prélèvement de solidarité), dont le taux global est fixé à 17,2 %, et votre coût fiscal total représente 36,2 % du montant de la plus-value réalisée. Mais le montant de cette plus-value « imposable » ne correspond pas nécessairement au montant exact résultant de la différence entre le prix de vente et votre prix d’achat.

Un abattement pour durée de détention. Le montant de la plus-value soumise à l’impôt est diminué d’un abattement pour durée de détention. Dès lors que vous détenez votre bien depuis au moins 5 ans, le coût fiscal de la vente de votre bien est allégé. Concrètement, le montant de la plus-value est diminué d’un abattement égal à :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Une exonération fiscale à la clé ? Cela signifie donc que si vous détenez votre bien immobilier depuis au moins 22 ans au moment de le vendre, vous n’aurez pas d’impôt à payer.

Pour les prélèvements sociaux. Le coût des prélèvements sociaux sera lui aussi allégé, puisqu'un abattement pour durée de détention sera également appliqué, dont le taux est égal à :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Une exonération à la clé ? Comme pour l’impôt sur le revenu, la prime va à la conservation des biens immobiliers pendant un certain laps de temps : votre vente immobilière échappera totalement aux prélèvements sociaux si vous détenez votre bien immobilier depuis au moins 30 ans.

Cas particulier d’une succession. Dans le cadre d’un récent litige opposant l’administration fiscale à un héritier au sujet d’une vente immobilière, le juge de l’impôt a décidé, pour le calcul de l’abattement, qu’il fallait déterminer la durée de détention à partir de l’entrée de la maison au sein de l’indivision successorale, donc à partir du décès du 1er propriétaire, et pas à partir du partage de cette indivision. Dans cette affaire, la précision était importante puisque le décès du 1er propriétaire était intervenu 12 ans avant le partage de l’indivision.

Cas particulier de plusieurs successions. Dans une récente affaire, un héritier a récupéré la propriété d’une fraction d’un bien immobilier (1/64e) suite au décès de ses parents, qui détenaient eux-mêmes 1/8e du même bien suite au décès de l’un de leur neveu, 10 ans plus tôt. Quelques temps plus tard, il a racheté aux autres héritiers les 63/64e restants pour devenir seul propriétaire de ce bien immobilier, puis l’a revendu à un tiers.

2 calculs. Ici, pour le calcul de l’abattement pour durée de détention dont peut bénéficier l’héritier, le juge a considéré que le bien immobilier a été acquis par fraction successive. Deux abattements pour durée de détention doivent donc être calculés :

• le premier abattement, couvrant la durée de détention qui commence à courir à compter de l’acquisition par l’héritier de la fraction correspondant à 1/64ème du bien, à la suite du décès de ses parents ;
• le second abattement, couvrant celle qui commence à courir à compter du décès du neveu des parents, pour les 63/64e restants.

Vente d’un bien immobilier : un abattement exceptionnel de 70 %

Un abattement. Un abattement exceptionnel (et temporaire) de 70 % sur le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble construit, situé en zone tendue est mis en place à partir du 1er janvier 2018.

Une zone tendue. Il s’agit d’une zone du territoire dans laquelle il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement. Concrètement, il s’agit des zones classées A et A bis.

IR et prélèvements sociaux. Cet avantage fiscal, qui s’applique tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, est ouvert à toutes personnes, peu importe que le vendeur soit un particulier ou un professionnel. La qualité de l’acheteur est également sans incidence.

Mais. Il ne sera pas fait application de l’abattement si la vente est consentie :

• au conjoint du vendeur, à son partenaire de Pacs, à son concubin notoire, à ses parents ou à ceux de son conjoint, à ses enfants ou à ceux de son conjoint ;
• à une société dont le vendeur (ou son conjoint, son ascendant ou son descendant) est associé ;
• à une société dont le vendeur (ou son conjoint, son ascendant ou son descendant) devient associé du fait de la vente.

Formalisme. Le bénéfice de l’avantage fiscal est soumis au respect d’un certain formalisme :

• une promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
• la vente doit être réalisée avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit la signature de la promesse de vente.

Engagement. Cet abattement, qui n’a vocation à s’appliquer que si l’acheteur du terrain ou de l’immeuble s’engage à démolir l’existant et à reconstruire un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs, s’applique sur le montant net du gain réalisé. Donc, avant d’appliquer l’abattement de 70 %, n’oubliez pas d’appliquer l’abattement pour durée de détention !

Une démolition totale ? L’engagement de démolir suppose en principe une démolition totale de l’existant.

Mais pas seulement… Toutefois, dès lors que la collectivité sur le territoire de laquelle se trouve le bien impose la conservation de certains éléments du ou des bâtiments existants, que ce soit en raison du plan local d’urbanisme ou de l’inscription de certains éléments au titre des monuments historique, la démolition partielle ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal.

De même. Il en va de même de la conservation, par l’acquéreur, de certains éléments mineurs du bâti. L’administration fiscale ne définit pas ce qu’il faut entendre par « éléments mineurs du bâti ». Elle se chargera donc d’apprécier chaque situation au cas par cas…

Taux. En principe, le taux de cet abattement est fixé à 70 %. Il peut toutefois être relevé à 85 %, si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux (ou des logements intermédiaires) sur au moins 50 % de la surface du terrain acquis.

Sanction. Ce nouvel avantage fiscal paraît très avantageux… mais attention à la sanction : si l’acheteur ne respecte pas son engagement de construire, il s’expose à devoir régler une amende dont le montant équivaut à 10 % du prix de vente du terrain ou du prix de vente de l’immeuble

Vente d’un bien immobilier : un abattement pour les opérations réalisées dans le périmètre des grandes opérations d’urbanisme

Pour quoi ? Cet abattement s’applique aux gains réalisés à l’occasion de la vente de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans les périmètres des grandes opérations d’urbanismes ou dans les périmètres délimités dans les conventions définissant le projet urbain, économique et social de revitalisation de certains territoires.

Des conditions. Pour pouvoir en bénéficier, les conditions suivantes doivent être remplies :

• la vente doit être précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, signée et ayant acquis une date certaine à compter du 1er janvier 2021 et au plus tard le 31 décembre 2023 ;
• la vente doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis une date certaine (donc au plus tard le 31 décembre 2025) ;
• l’acquéreur doit s’engager, par une mention intégrée dans l’acte authentique d’achat, à démolir la ou les constructions existantes, ainsi qu’à réaliser et à achever, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte du plan local d’urbanisme (PLU) ou du document d’urbanisme en tenant lieu.

Combien ? Le taux de l’abattement est fixé à 70 %. Il peut être porté à 85 % si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

Des exceptions. Certaines cessions ne permettent pas de bénéficier de ce nouvel avantage fiscal. Sont concernées les ventes consenties :

• à un particulier qui est le conjoint du vendeur, son partenaire lié par un Pacs, son concubin notoire, ou un ascendant ou un descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes ;
• à une personne morale dont le vendeur, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs, son concubin notoire, ou un ascendant ou un descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes, est un associé, ou le devient à l’occasion de cette cession.

Une sanction. En cas de manquement aux engagements de démolition et de construction (y compris pour ceux portant sur la réalisation de logements sociaux ou intermédiaires), l’acquéreur s’expose au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de vente tel que mentionné dans l’acte.

Cas particulier des fusions. Dans l’hypothèse d’une fusion de sociétés, l’engagement de construction de l’acquéreur n’est pas rompu si la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de cet engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. En cas de non-respect de cet engagement, la société absorbante s’expose, elle aussi, au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Pour les plus-values, mais pas seulement… Cet abattement s’applique non seulement à la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, mais aussi à celle :

• soumise aux prélèvements sociaux ;
• soumise à la surtaxe applicable aux plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 €.

Vente d’un bien immobilier : attention à la « surtaxe immobilière » !

Un gain important ? Vous êtes soumis à une taxe supplémentaire, au titre de l’impôt sur le revenu, si la plus-value immobilière est d’un montant supérieur à 50 000 €.

Une taxe supplémentaire ! Les modalités de calcul de cette surtaxe, assez complexe, sont détaillées dans le tableau suivant.
 

Bonne nouvelle ! Le montant de la plus-value soumis à cette surtaxe est celui calculé après application de l’abattement pour durée de détention. Il faut noter que l’abattement exceptionnel (de 70 % ou de 85 %) viendra s’imputer sur la base de calcul de cette surtaxe immobilière.

Une réduction d’impôt : pour qui ?

Pour les propriétaires. Cette réduction d’impôt sur le revenu profite aux propriétaires domiciliés en France, à l’exception de ceux qui relèvent du micro foncier, à raison des logements qu’ils donnent en location.

Des conditions à remplir. Comme pour tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, si vous souhaitez bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt « Cosse », vous devrez remplir un certain nombre de conditions :

• le logement doit être donné en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire, social ou très social, signée avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), dont la date d’enregistrement intervient entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2024 ;

• le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale pendant toute la durée de la convention signée avec l’Anah ;

• le loyer et les ressources du locataire, qui sont appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder certains plafonds ;

• la location n’est pas conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire, ou une personne occupant déjà le logement, sauf à l’occasion du renouvellement du bail ;

• le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique global.

Durée de la convention avec l’Anah. La durée minimale de la convention avec l’Anah est fixée à 6 ans.

À la sortie du dispositif… Le propriétaire bailleur dont la convention Anah arrive à son terme et qui souhaite relouer son logement dans les conditions de droit commun peut, sous réserve de la règlementation applicable aux logements considérés comme énergivores (de classe F ou G), fixer librement son loyer.

Pour les associés de société IR. L’avantage fiscal profite aussi aux associés de sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), lorsque le logement est donné en location par son intermédiaire, à condition que :

• l’associé conserve la totalité de ses titres pendant toute la durée de la convention signée avec l’Anah ;

• la location ne soit pas conclue avec l’un des associés de la société propriétaire du logement, ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un tel associé.

Une réduction d’impôt : combien ?

Un calcul. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des revenus bruts du logement mis en location.

Taux. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

• 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

• 35 % pour le logement affecté à la location sociale.

Mais. Si le logement est donné en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé agréé, soit en vue de sa location ou de sa sous-location à des personnes éprouvant des difficultés particulières ou à celles dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes, ces taux sont respectivement portés :

• à 20 % des revenus bruts de ce logement, pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

• à 40 % des revenus bruts de ce logement, pour le logement affecté à la location sociale ;

• à 65 % des revenus bruts de ce logement, pour le logement affecté à la location très sociale.

Attention. Dans cette hypothèse particulière, il est impératif que :

• l’organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière ;

• le logement ne soit pas loué au propriétaire du logement, aux membres de son foyer fiscal, à ses descendants ou ascendants.

Une réduction d’impôt : comment ?

Quand ? La réduction d’impôt s’applique à compter de la date de prise d’effet de la convention signée avec l’Anah et pendant toute sa durée.

Et à l’échéance ? À l’échéance de cette convention, si le contrat de location du logement est en cours de validité, le bénéfice de la réduction d’impôt est maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat, dans la mesure où :

• le même locataire reste en place ;

• et toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer pratiqué, sont remplies.

Comment ? La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des années de la période d’application de la convention signée avec l’Anah.

Remise en cause. Cet avantage fiscal sera remis en cause si le propriétaire ne respecte pas l’une des conditions requises pour son application ou s’il cède le logement ou ses parts sociales. Dans ce cas, la réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de la condition ou de la cession.

Toutefois, aucune reprise n’est effectuée si le non-respect de la condition ou la cession survient à la suite du classement en 2^e ou 3^e catégorie d’invalidité du propriétaire ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, ou du licenciement ou du décès de l’un d’eux.

Non-cumul. Cette réduction d’impôt n’est pas cumulable avec les autres régimes de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Scellier, etc.).