Le dispositif Girardin : un conseil

Des spécialistes. Si vous souhaitez investir en Outre-mer, vous pouvez prendre conseil auprès d’un cabinet de conseils spécialisé en défiscalisation en Outre-mer. Ce type de structure est dans l’obligation de s’inscrire sur un registre public tenu par :

• le représentant de l’Etat pour les cabinets dont le siège social est situé à Paris, en Guadeloupe, à la Martinique, à la Réunion, à Mayotte, en Guyane, en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie ;
• le Préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris pour les cabinets dont le siège social est situé dans un Etat membre de l’Union européenne ou dans un autre Etat partie à l’accord sur l’espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ;
• le Préfet de la Guadeloupe pour les cabinets dont le siège social est situé à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy ;
• le Haut-commissaire de la République en Nouvelle-Calédonie pour les cabinets dont le siège social se trouve dans les Iles Wallis et Futuna.

Des obligations. Cette inscription oblige les cabinets de conseils spécialisés en défiscalisation :

• à respecter une charte de déontologie ;
• à déclarer les opérations réalisées et le montant des commissions perçues ;
• à déclarer les noms et adresses des investisseurs.

Une assurance. En plus de leurs autres obligations, ces professionnels devront contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle 'couvrant tous les risques afférents au montage des opérations réalisées pour le bénéfice des avantages fiscaux '.

Une inscription limitée dans le temps. Notez que cette inscription est limitée dans le temps : elle est valable pour une durée de 3 ans.

Une inscription sous conditions. L’inscription initiale et son renouvellement sont subordonné(e)s au respect de l'ensemble des conditions suivantes par les dirigeants et associés de ces cabinets  :

• ils doivent justifier de leur aptitude professionnelle ;
• ils doivent être à jour de leurs obligations fiscales et sociales ;
• ils doivent présenter un bulletin n°3 de leur casier judiciaire vierge de toute condamnation ;
• ils doivent justifier d’une certification annuelle de leurs comptes par un commissaire aux comptes ;
• ils doivent signer et respecter une charte de déontologie.

Une réduction d’impôt : pour qui ?

Pour les particuliers. Cet avantage fiscal bénéficie aux personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM.

Une réduction d’impôt pour quoi ? Vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôt au titre de votre IR si vous réalisez l’un des investissements suivants :

• l’acquisition de parts de sociétés de développement régional d’Outre-mer ou de sociétés soumises à l’IS exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole en Outre-mer. Attention certains secteurs d’activités sont expressément exclus du bénéfice de l’avantage fiscal ;
• la construction ou l’acquisition d’un logement neuf que vous affectez à votre résidence principale pendant au moins 5 ans. Attention, la réduction est réservée aux primo-accédants ;
• l’acquisition d’un immeuble achevé depuis plus de 20 ans faisant l’objet de travaux de réhabilitation et destiné à devenir votre résidence principale pendant au moins 5 ans ou à être placé en location nue (pendant 5 ans également) dans les 6 mois de l’achèvement des travaux ou de son acquisition si elle est postérieure ;

Un délai de mise en location prolongé. Pour les immeubles achetés ou dont la construction est achevée depuis le 1er juillet 2018, le délai de mise en location est porté à 12 mois (au lieu de 6 mois).

• l’acquisition de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés dans les départements ou collectivités visés d’Outre-mer et qu'elles donnent en location nue pendant 5 ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale ; ces sociétés doivent s'engager à achever les fondations des immeubles dans les 2 ans qui suivent la clôture de chaque souscription annuelle ; les souscripteurs doivent s'engager à conserver les parts ou actions pendant 5 ans au moins à compter de la date d'achèvement des immeubles.

- Consultez la liste des activités exclues du bénéfice du dispositif Girardin.

Des plafonds à respecter. Pour bénéficier de l’avantage et si vous placez l’immeuble en location, vous devrez respecter des plafonds de ressources du locataire, ainsi que des plafonds de loyers.

Un engagement de location. Pour éviter toute remise en cause de l’avantage fiscal, l’engagement de location doit être respecté jusqu’au terme de la période d’engagement. En cas de vacance intervenant pendant cette période d’engagement (si vous n’arrivez pas à louer le logement), vous pourrez conserver le bénéfice de la réduction d’impôt, à condition toutefois de prouver que la vacance est involontaire.

À noter. Le caractère volontaire ou non de la vacance est apprécié au cas par cas par l’administration fiscale.

Une réduction d’impôt jusqu’à quand ? Bénéficieront de cette réduction d’impôt les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017.

Attention. Ce dispositif est prolongé concernant les travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens contre les risques sismiques ou cycloniques : ces travaux ouvrent donc droit à la réduction d’impôt s’ils sont réalisés jusqu'au 31 décembre 2029. Cela signifie que les autres investissements (acquisition ou construction de l'habitation principale et souscriptions au capital de certaines sociétés) ne sont éligibles à la réduction d'impôt que jusqu'au 31 décembre 2017.

Des travaux ? Sont éligibles à cet avantage fiscal les travaux de réhabilitation (à l'exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers) ou de confortation contre les risques sismiques qui portent sur un logement achevé depuis plus de 20 ans pour lequel le contribuable prend l'engagement, pour une durée de 5 ans, soit d'affecter dès l'achèvement des travaux à son habitation principale, soit de louer nu dans les 6 mois de la date d'achèvement à un locataire qui y fixe son habitation principale.

Un délai de mise en location prolongé. Pour les immeubles achetés ou dont la construction est achevée depuis le 1er juillet 2018, le délai de mise en location est porté à 12 mois (au lieu de 6 mois).

À noter. Le bénéfice de la réduction d’impôt est étendu aux travaux de confortation contre le risque cyclonique dans les mêmes conditions.

Montant de la réduction. La base de la réduction d’impôt est en principe assise sur le prix de revient ou d’acquisition de l’immeuble (ou des parts sociales). Pour 2017, la base de la réduction est plafonnée à 2 449 € par mètre carré habitable. Le taux de la réduction dépend quant à lui de l’investissement réalisé :

• 38 % pour l’acquisition de parts de sociétés soumises à l’IS exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole en Outre-mer ;
• 30 % pour l’acquisition de parts de sociétés dont l'objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés dans les départements ou collectivités visés d’Outre-mer et qu'elles donnent en location nue pendant 5 ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes qui en font leur habitation principale ;
• 18 % pour l’acquisition ou la construction ou les travaux de réhabilitation d’un immeuble.

Un agrément préalable dans certains cas. Il est important pour vous de noter que si vous envisagez d’investir une somme d’un montant supérieur à 2 M€, vous devrez obtenir l’agrément préalable du ministre du budget, sauf à ce que votre investissement concerne votre future résidence principale. Dans l’hypothèse où l’investissement prend la forme d’un achat de parts de sociétés, ce seuil de 2 M€ s’apprécie au regard du coût total du programme immobilier en vue duquel les souscriptions de parts ont été réalisées, et non pas au regard du montant des souscriptions.

Le dispositif Girardin : un conseil

Un conseil. Si vous souhaitez investir en outre-mer, vous pouvez prendre conseil auprès d’un cabinet de conseils spécialisé en défiscalisation en outre-mer. Ce type de structure est dans l’obligation de s’inscrire sur un registre public.

Les obligations qui pèsent sur ces cabinets. Cette inscription oblige les cabinets de conseils spécialisés en défiscalisation :

• à respecter une charte de déontologie ;
• à déclarer les opérations réalisées et le montant des commissions perçues ;
• à déclarer les noms et adresses des investisseurs.

Une assurance. En plus de leurs autres obligations, ces professionnels devront contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle couvrant tous les risques afférents au montage des opérations réalisées pour le bénéfice des avantages fiscaux.

Une inscription limitée dans le temps. Notez que cette inscription est désormais limitée dans le temps : elle est valable pour une durée de 3 ans.

Une inscription sous conditions. L’inscription initiale et son renouvellement sont subordonné(e)s au respect de l'ensemble des conditions suivantes par les dirigeants et associés :

• ils doivent justifier de leur aptitude professionnelle ;
• ils doivent être à jour de leurs obligations fiscales et sociales ;
• ils doivent présenter un bulletin n°3 de leur casier judiciaire vierge de toute condamnation ;
• ils doivent justifier d’une certification annuelle de leurs comptes par un commissaire aux comptes ;
• ils doivent signer et respecter une charte de déontologie.

Une réduction d’impôt pour investissement dans le secteur locatif social

Une réduction d’impôt pour qui ? La réduction d’impôt sur le revenu liée à l’investissement dans le secteur locatif social concerne les personnes physiques domiciliées en France et les entreprises imposables à l’impôt sur le revenu (IR).

Une réduction d’impôt pour quoi ? Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, votre investissement doit porter sur l’acquisition ou la construction de logements neufs, ou sur l’acquisition de logements achevés depuis plus de 20 ans, mais faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Une extension pour certains travaux. Le bénéfice de la réduction d’impôt est étendu à certains travaux, sous réserve d’être réalisés dans des logements achevés depuis plus de 20 ans.

Des travaux de réhabilitation ? Les travaux de réhabilitation se définissent comme des travaux (de modification, d’aménagement interne, de remise en état du gros œuvre et travaux d’amélioration indissociables) qui équivalent à une reconstruction.

Des conditions ? Les travaux réalisés doivent permettre aux logements d’acquérir des performances techniques proches de celles des logements neufs. À défaut, il doit s’agir de travaux de confortation contre les risques sismiques ou cycloniques.

Pour les travaux de démolition ? Depuis le 1^er janvier 2022, l’avantage fiscal est également ouvert au titre des travaux de démolition préalables à la construction des logements visés par le dispositif, dès lors que l'achèvement des fondations de l'immeuble intervient dans un délai de 2 ans suivant la date de fin des travaux de démolition. La réduction d'impôt est alors assise sur le prix de revient des travaux, qui doit toutefois être minoré des taxes versées et des subventions publiques reçues au titre de ces mêmes travaux, retenu dans la limite d'un plafond de 25 000 € par logement démoli.

Une réduction d’impôt jusqu’à quand ? Pourront bénéficier de l’avantage fiscal les investissements réalisés jusqu’au 24 septembre 2018 dans les DOM (c’est-à-dire ceux pour lequel une déclaration d’ouverture de chantier ou un agrément a été obtenu au plus tard le 24 septembre 2018) et jusqu’au 31 décembre 2029 pour les autres territoires d’outre-mer.

Un engagement de location…Les biens acquis doivent être proposés à la location nue dans les 12 mois de leur acquisition ou de leur achèvement. La location doit couvrir une période au moins égale à 5 ans.

…conclu avec un organisme social… Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devrez conclure votre contrat de location avec un organisme HLM, une société d’économie mixte exerçant une activité immobilière en outre-mer ou tout autre organisme de logement social agréé.

…qui doit sous-louer le bien. L’organisme social devra sous-louer votre bien, en nu ou en meublé, à des personnes physiques qui en feront leur résidence principale.

Des plafonds à respecter. Pour bénéficier de l’avantage, vous devrez respecter des plafonds de ressources du sous-locataire, ainsi que des plafonds de loyers.

À l’issue de l’engagement de location. Passé le délai de 5 ans de mise en location, vous devrez céder votre bien soit à l’organisme social locataire, soit à une personne physique désignée par lui.

Une exception… Par exception, cette vente peut intervenir à l’expiration d’un délai de 5 ans décompté non pas à compter de la location effective, mais à compter de l’achèvement des fondations.

…qui est supprimée. Pour les constructions et les achats d’immeubles à construire n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 24 septembre 2018 ; et pour les investissements pour l’agrément desquels une demande n’est pas parvenue à l’administration à la date du 24 septembre 2018, cette exception est supprimée.

Le montant de l’avantage fiscal. Si vous choisissez ce régime de défiscalisation, vous pourrez bénéficier, l’année de l’achèvement ou de l’acquisition du bien, d’une réduction d’impôt équivalente à 50 % du prix de revient du logement, prix duquel vous devrez retrancher le montant des taxes, commissions d’acquisition versées et subventions publiques reçues. Pour 2022, le plafond de l’avantage fiscal est de 2 727 € par mètre carré habitable.

Défiscalisation Denormandie : une réduction d’impôt avantageuse

Une réduction d’impôt conséquente. Depuis le 1^er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2027, si vous achetez un logement faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration, ainsi qu’aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement, et sous réserve que le montant de ces travaux, facturés par un professionnel, représente au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat, vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Denormandie », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Des travaux d’amélioration ? Par « travaux d’amélioration », il faut entendre tous les travaux, sauf ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet :

• de créer des surfaces habitables nouvelles ou des surfaces annexes,
• de moderniser, d’assainir ou d’aménager des surfaces habitables ou des surfaces annexes,
• de réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Des surfaces annexes ? Pour information, sont des « surfaces annexes » les :

• garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
• loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 m² ;
• garages individuels et combles accessibles, uniquement pour les habitations individuelles.

Des critères de consommation énergétique. Les travaux de rénovation ou d’amélioration doivent respecter soit des critères de seuils de consommation énergétique, soit des critères de performance énergétique. Les travaux de rénovation éligibles au dispositif s'entendent de tous travaux ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables. Sont aussi visés les travaux visant à réaliser des économies d'énergie pour ces surfaces, ainsi qu’à créer des surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes (combles, garages). Sont toutefois exclus les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément.

S’agissant des seuils de consommation d’énergie primaire. La diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement doit être d’au moins 30 % par rapport à celle d’avant travaux (20 % dans un logement situé en copropriété) ; en outre, la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement rénové doit être inférieure à 331KWh/m²/an.

S’agissant des critères de performance énergétique. Le logement doit respecter des exigences de performance énergétique, pour au moins 2 des 5 catégories suivantes (et qui permettent d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331KWh/m²/an) :

• isolation de la toiture ;
• isolation des murs donnant sur l'extérieur ;
• isolation des parois vitrés donnant sur l'extérieur ;
• systèmes de chauffage ;
• système de production d'eau chaude sanitaire.

À noter. Le respect des seuils de consommation d’énergie et de performance énergétique est justifié par la fourniture :

• d'une évaluation énergétique réalisée par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés, qui indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux ;
• de factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance requis.

Spécialement pour l’Outre-mer. Sont éligibles au dispositif Pinel-réhabilitation, les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de rénovation (précités), et qui respectent à la fois une exigence thermique et une exigence énergétique :

• l’exigence thermique vise l'intégration au logement de l'un des équipements suivants : surtoiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare soleil horizontaux, brise-soleil verticaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies, ventilateurs de plafond ;
• l’exigence énergétique vise l'intégration au logement d'un au moins des équipements suivants :équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable,-pompes à chaleur, autres que air/ air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d'eau chaude sanitaire (ainsi que le coût de la pose de l'échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques), équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération.

Une réduction d’impôt variable. Cet avantage fiscal repose sur un engagement de votre part de louer le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale. Cet engagement peut être d’une durée de 6 ans ou de 9 ans, ce qui aura pour conséquence que la réduction d’impôt sera de :

• 12 % (23 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si votre engagement de location est de 6 ans ;
• 18 % (29 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si votre engagement de location est de 9 ans.

Prorogeable… Il est possible de proroger votre engagement de location pour une durée de 3 ans renouvelable une fois (si votre engagement initial est de 6 ans) ou de 3 ans non renouvelable (si votre engagement initial est de 9 ans), ce qui porte la durée maximale possible de votre engagement à 12 ans. Cette prorogation aura pour effet de proroger l’application de la réduction qui sera ainsi égale à :

• 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale (en cas d’engagement initial de 6 ans) ;
• 3 % pour la période triennale (en cas d’engagement initial de 9 ans).

Concrètement. La réduction d’impôt sera répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Elle se calcule en appliquant au montant de votre investissement, retenu dans la limite de 300 000 €, le taux correspondant. Le taux maximal est de 21 % (32 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si l’engagement de location est de 12 ans, ce qui fait une réduction d’impôt totale maximale de 63 000 €.

Pour information. La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, comprenant également les dépenses de rénovation, retenu dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 €, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par an et par contribuable. Notez que cet avantage est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Des frais et commissions plafonnés. Les frais et commissions qui sont imputés par les agents immobiliers et les autres intermédiaires à l’occasion de l’investissement sont dorénavant plafonnés. Le montant de ce plafonnement sera fixé par décret (non encore paru à ce jour).

Une sanction. Tout dépassement du plafond des frais et commissions susceptibles d’être perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisition de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt Denormandie (plafond devant être fixé par un Décret non paru à ce jour) est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 10 fois les frais excédant le plafond.

Défiscalisation Denormandie : les conditions à respecter

Une distinction à opérer. Si vous achetez un logement qui fait l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation, il est nécessaire d’opérer une distinction entre la date de réalisation de l’investissement, qui ouvre droit au bénéfice de l’avantage fiscal, et la date à laquelle la réduction d’impôt s’appliquera effectivement à votre revenu.

Date de réalisation de l’investissement. La date de réalisation de l’investissement à retenir est la date d’acquisition du logement, c’est-à-dire la date à laquelle vous avez signé l’acte authentique d’achat.

Date d’application de l’avantage fiscal. La réduction d’impôt ne s’appliquera effectivement à votre impôt sur le revenu qu’à partir de la date d’achèvement des travaux qui, pour mémoire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

Vous concernant. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez respecter les conditions et engagements suivants :

• vous devez vous engager à louer le logement (pendant 6 ou 9 ans prorogeables) sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale (un logement qui n’est pas affecté à la résidence principale du locataire peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal) ;
• si le logement appartient à une SCI, c’est elle qui prend cet engagement de location et vous devez, de votre côté, prendre un engagement de conserver les titres de la SCI pendant toute la durée de l’engagement de location ;
• vous devez louer le logement en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
• vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements au titre d’une même année d’imposition ;
• la base de calcul de votre réduction d’impôt ne pourra pas excéder le prix de revient d’au plus 2 logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Attention. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue. Il faut savoir qu’un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation du logement, conformément à sa destination.

Concernant le locataire. Pour les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2019, il vous est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant (pour autant qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal).

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez. Nous attirons particulièrement votre attention sur l’engagement de location et les modalités de cette location : votre engagement est pris sur au moins 6 ans, une durée relativement longue. Vous devez être en mesure de louer le bien acquis pendant cette période : autant acheter un bien que vous serez sûr de louer dans de bonnes conditions, d’où l’importance de la qualité du logement que vous achetez…

À noter. La réduction d’impôt Denormandie ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec la réduction d’impôt Pinel.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Défiscalisation « Pinel » : quel avantage fiscal ? » : quel avantage fiscal ? »

La défiscalisation ne fait pas tout !

Attention aux miroirs aux alouettes ! Qui n’a pas déjà vu une publicité dans les journaux qui évoque, à propos d’un investissement immobilier : « Ici, Monsieur Dupont a économisé 10 000 € d’impôts ! ». Ou comment transformer l’immobilier en un simple produit de défiscalisation... En matière d’investissement immobilier, comme pour tout investissement, la prudence est de rigueur, et la prise de risque mérite d’être bien étudiée…

Respectez la règle d’or ! En matière immobilière, on ne répètera jamais assez que la qualité d’un investissement repose sur 3 règles :

• règle n°1 : l’emplacement
• règle n°2 : encore l’emplacement
• règle n°3 : encore et toujours l’emplacement

A titre d’exemple. C’est précisément ce qu’un couple a appris à ses dépens. Les époux ont choisi d’investir en achetant un appartement situé dans une petite commune de Franche-Comté (700 habitants) située à près de 600 km de leur domicile. Suite à un contrôle fiscal, ils se sont vu refuser le bénéfice du dispositif De Robien, n’étant pas parvenu à louer l’appartement. Le couple a tenté d’obtenir une indemnisation en attaquant le conseil qui leur avait recommandé cet investissement, sans succès. Le juge a en effet examiné le contrat qui n’a pas été signé dans le but de bénéficier d’un avantage fiscal, de sorte que le professionnel ne peut être poursuivi en indemnisation à la suite d’un redressement fiscal.

La défiscalisation ne doit être que la « cerise sur le gâteau »… Posez-vous la question de votre motivation à investir : souhaitez-vous vous constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite ? Souhaitez-vous investir en vue de financer, à terme, les études de vos enfants ? Est-ce un bien que vous envisagez d’habiter dans les années à venir ? Le montage de votre dossier de financement et d’investissement doit tenir compte de l’ensemble de ces paramètres. Quant à la défiscalisation, même si elle s’avère fortement incitative et vous permettra de financer votre investissement, elle ne doit pas être la seule motivation : n’oubliez pas qu’avant de défiscaliser, vous investissez dans un bien immobilier, sur le long terme.

Et elle peut être source de déconvenue… Si un investissement réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation présente l’immense avantage d’optimiser votre fiscalité personnelle (votre impôt finance en partie votre investissement), il n’en demeure pas moins que ce n’est pas sans conditions. Notamment, ces dispositions de défiscalisation immobilière sont assorties d’un engagement de location plus ou moins long (de 6 à 9 ans, voire 12 ans). Pendant ce délai, votre logement doit être loué, sous peine de voir l’administration vous refuser le bénéfice de l’avantage fiscal attaché à votre investissement.

Pour la petite histoire…Un couple est propriétaire d’un appartement au titre duquel il a opté pour le régime de défiscalisation immobilière « Robien » Ce dispositif n’est applicable que si le logement est loué à une personne qui en fera sa résidence principale. Problème : à l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration s’est aperçue que le logement loué ne constituait pas la résidence principale du locataire. Elle a donc a remis en cause l’avantage fiscal dont a bénéficié le couple. Mais ce dernier conteste ce redressement : pour lui, le titulaire du bail est présumé occuper le logement; en outre, le couple estime qu’aucune fraude ni négligence ne peuvent lui être reproché à ce sujet qui pourraient conduire à une remise en cause de l’avantage fiscal. Mais là n’est toutefois pas le problème pour le juge : le seul fait que le logement ne soit pas occupé « à titre de résidence principale » par le locataire empêche de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

Investir dans un logement locatif : les bons réflexes !

Un investissement qui engage ! Investir dans un logement est loin d’être un acte banal, notamment (et surtout ?) sur le plan financier. Vous vous engagez sur de nombreuses années, vous devez bien souvent rembourser un emprunt, etc.

Posez-vous les bonnes questions ! Au-delà de la vérification de la qualité du bien en lui-même, avant d’investir, interrogez-vous sur l’environnement du bien :

• situation du bien : est-il bien desservi et accessible (facilité de stationnement, proche d’un transport en commun…) ? Le quartier est-il agréable (présence de commerces de proximité, de services, etc.) ?
• marché locatif : le marché de la location est-il dynamique ou, au contraire, est-il en saturation ? Quelle est la typologie des logements locatifs construits récemment (plutôt des maisons individuelles, plutôt des T2/T3, plutôt des petites surfaces) ?
• la qualité du logement en lui-même : offre-t-il une réelle perspective de location sur le long terme ? Offre-t-il une perspective de revente dans de bonnes conditions, le cas échéant ?

Evitez les pièges ! Combien d’investisseurs ont subi une véritable déconvenue en achetant un bien immobilier dans une ville qu’ils ne connaissaient pas, sous prétexte de réaliser des économies d’impôt ? Avant d’acheter, allez sur place pour vous faire votre propre idée. Renseignez-vous sur la qualité de vie du lieu de votre investissement. Demandez-vous si vous accepteriez que vos propres enfants habitent dans un logement situé là où vous envisagez d’investir.

Au cas où… Dans une affaire qui a opposé un couple et un promoteur, l’investisseur a obtenu l’annulation d’un contrat de vente d’un logement au motif qu’il avait été trompé par le promoteur. Malgré un état de saturation du marché locatif local de Carcassonne qu’il connaissait, un promoteur avait néanmoins assuré au couple investisseur, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme. L’agence qui a commercialisé ce logement avait d’ailleurs réalisé une étude financière personnalisée en faveur du couple sur la base de ce document et lui avait remis un dossier destiné à lui faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque. Autant d’éléments caractéristiques d’un dol, selon le juge, qui a validé l’annulation de la vente.

Mais attention ! Dans une autre affaire, l’investisseur a perdu son procès contre le promoteur qui lui a vendu un appartement dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière. L’investisseur reprochait au professionnel de ne pas lui avoir fourni d’information circonstanciée sur le potentiel locatif du logement. Mais le professionnel conteste toutes ces allégations et rappelle au contraire que :

• l’investisseur a bénéficié d’un dossier lui présentant l’ensemble de données économiques et fiscales du projet, mettant en évidence le dispositif de défiscalisation immobilière ;
• le revenu locatif mensuel du logement correspond à celui auquel il a pu être loué ;
• le bien a été loué de manière assez constante à un prix dont il n’est pas soutenu qu’il n’ait pas été conforme aux conditions pratiquées sur le marché locatif ;
• l’investisseur devait nécessairement intégrer les aléas d’une location immobilière et les fluctuations du marché ;
• l’investisseur n’a jamais pris le soin de s’informer de la pertinence de ce projet au regard de sa situation, ni même de se rendre sur place.

Autant d’arguments qui ont convaincu le juge pour qui l’investisseur n’apporte pas la preuve que l’intermédiaire aurait manqué intentionnellement à son obligation précontractuelle d’information, qui n’a donc rien à se reprocher ici.

Le rôle de la banque. Il ne faut pas non plus sous-estimer le rôle de la banque qui, en étudiant la faisabilité financière de l’investissement, saura aussi attirer votre attention sur le risque encouru. Sachez d’ailleurs, à ce sujet, qu’elle est même tenue d’un devoir de mise en garde si elle estime que l’investissement immobilier vous expose à un endettement excessif au regard de vos capacités financières.

Le rôle du conseiller en patrimoine. Le conseil malavisé d’un gestionnaire en patrimoine ne donne pas forcément lieu à indemnisation relative au montant d’un éventuel redressement fiscal : par principe, en effet, le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf lorsqu'il est établi que, dûment informé ou dûment conseillé, il n'aurait pas été exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.

Exemple. Il a été jugé qu’un gestionnaire en patrimoine ayant mal conseillé ses clients sur les avantages fiscaux auxquels ils pouvaient prétendre dans le cadre d’un programme de défiscalisation n’avait pas pour autant à les indemniser, dans la mesure où ceux-ci avaient soutenu qu’un conseil avisé les aurait fait renoncer à l’opération. Le juge a rappelé que l’indemnisation n’était due par le gestionnaire en patrimoine que dans la mesure où un bon conseil aurait permis à ses clients de payer un impôt moindre que celui qui a été mis à leur charge suite à la rectification fiscale. Ce qui n’était pas le cas dans cette affaire.

Défiscalisation Malraux : pour qui et pour quoi ?

Le principe. La réduction d’impôt Malraux s’adresse aux personnes qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers strictement définis, suivies par un architecte des bâtiments de France. Ce qui suppose de définir qui peut bénéficier de cet avantage fiscal et pour quel type d’investissement.

Un investisseur… particulier ? La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de certaines sociétés (fiscalement domiciliés en France) qui perçoivent, dans le cadre de cette opération immobilière, des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers. L’investissement est possible par l’intermédiaire d’une société (non soumise à l’IS) dès lors que les loyers sont imposés au niveau de l’associé comme des revenus fonciers.

Un investissement… localisé ? La réduction d’impôt Malraux s’applique aux opérations de restauration immobilière agréées par l’autorité publique. Elle suppose d’engager des dépenses de restauration dans des immeubles situés :

• dans un quartier ancien dégradé (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2024),
• dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (liste fixée par arrêté ministériel), sous réserve que la restauration soit déclarée d'utilité publique (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2024),
• dans un site patrimonial remarquable.

Un bien… précis ? Il doit s’agir de locaux à usage d'habitation, de locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage ou bien encore de locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation (il s'agit, dans la plupart des cas, de locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles de centre-ville qui sont donnés en location commerciale après la réalisation des travaux).

Défiscalisation Malraux : combien ?

Une réduction d’impôt. Calculée sur la base des dépenses et travaux éligibles au dispositif, elle est égal à :

• 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable et pour lesquels l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique ;
• 30 % pour ceux situés dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et dans un quartier ancien dégradé.

Quelles dépenses ? Pour le calcul de la réduction d’impôt, vous pouvez retenir les charges de propriété suivantes : les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les dépenses d'amélioration, les impositions, les frais de gestion ainsi que la fraction des provisions versées pour les dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses. Vous pouvez également tenir compte des frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Quels travaux ? Il s’agit des dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique en application des réglementations relatives aux secteurs, quartiers et zones concernés. Les travaux retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sont :

• les travaux de démolition,
• les travaux de reconstitution de toiture,
• les travaux de murs extérieurs d'immeubles existants,
• les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble,
• les travaux déclarés d’utilité publique,
• les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes ou encore des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

Des dépenses engagées sur une durée précise. Les dépenses doivent être supportées à compter, soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de celle d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant, selon le cas, l’une ou l’autre de ces deux dates. Vous pouvez donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.

Des dépenses effectives. Seules sont prises en compte les sommes effectivement payées et dont vous justifiez qu’elles ont bien été affectées au paiement des dépenses correspondantes. Des sommes versées au fur et à mesure de la réalisation des travaux éligibles et qui donnent lieu à facturation ouvrent donc droit à l’avantage fiscal au titre de l’année du paiement correspondant.

Des dépenses plafonnées. Les dépenses éligibles sont retenues dans une limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans.

À noter. Les dépenses éligibles doivent être retenues, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux, notamment par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Une réduction d’impôt reportable. La réduction est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année de paiement des dépenses. Si cette réduction excède l’impôt dû, l’excédent peut être imputé sur l’impôt dû au titre des 3 années suivantes.

Pour information. Parce que les dépenses de travaux auront ouvert droit à une réduction d’impôt, il n’est pas possible d’en tenir compte pour le calcul de l’éventuelle plus-value qui serait réalisée lors de la revente du logement (notamment pour majorer le prix d’achat du logement et ainsi optimiser le montant de la plus-value imposable).

Concernant les revenus fonciers. Le juge a récemment rappelé qu’il est impossible, pour une personne bénéficiant de la réduction d’impôt Malraux, de déduire de ses revenus fonciers les dépenses éligibles au dispositif de faveur et ce, même si le montant de celles-ci excède le plafond de la réduction d’impôt.

Défiscalisation Malraux : comment ?

Un engagement de location. Vous devez prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant au moins 9 ans. Si la location porte sur un logement, le locataire (qui ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ou, dans le cas d’une SCI, l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant) doit en faire sa résidence principale.

Un engagement de conservation des parts. Si l'immeuble est la propriété d'une SCI, c’est elle qui prend l’engagement de location ; de votre côté, vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.

Attention. Si les conditions d’application de ce dispositif ne sont pas respectées, vous encourez une remise en cause de l’avantage fiscal correspondant. Il faut également noter que la réduction d’impôt Malraux ne se cumule pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (et notamment la défiscalisation Pinel).

Mais... Aucune remise en cause de l’avantage fiscal ne vous sera opposée si vous ne respectez pas votre engagement de logement en raison d’une invalidité, d’un décès ou d’un licenciement (vous concernant ou concernant votre conjoint ou partenaire de Pacs).

Défiscalisation immobilière : des conditions à respecter

Une réduction d’impôt. Qu’il s’agisse du « Scellier », du « Duflot », du « Pinel », du « Denormandie » ou du « Borloo », ces dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la date à laquelle vous avez réalisé votre investissement. A titre d’exemple, un investissement « Scellier » réalisé en 2010 vous rapportera une réduction d‘impôt maximale de 75 000 €, répartie sur 9 ans.

Des conditions très précises à respecter. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal : type d’investissement, respect de caractéristiques thermiques et de performance énergétique, localisation géographique du logement, etc.

     =>  Retrouvez toutes les conditions d’application du dispositif Scellier

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Duflot

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Pinel

     => Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Denormandie

Dont un engagement de location. Parmi ces différentes conditions figure un engagement de location pendant une durée qui varie selon les dispositifs, location elle-même assortie de certaines conditions et notamment les suivantes :

• vous devez respecter des plafonds de loyers (variables selon la localisation de votre bien locatif) et de ressources pour certains types d’investissement ;
• votre locataire ne doit pas être, ni un membre de votre foyer fiscal, ni, dans le cadre du dispositif Duflot ou du Scellier dit « intermédiaire », un ascendant ou un descendant ;
• votre locataire doit faire de ce logement sa résidence principale : il ne peut donc pas s’agir d’une location saisonnière par exemple ;
• la location est dite « nue », c’est-à-dire que le logement doit être dépourvu de meubles.

Défiscalisation immobilière : un engagement de location

Un engagement sur une longue période ! La location doit être effective et continue pendant toute la durée de votre engagement. Cet engagement est de 9 ans minimum pour les investissements Scellier et Duflot et varie de 6 à 12 ans pour les investissements Pinel et Denormandie. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. C’est à ce niveau que vous pouvez rencontrer quelques difficultés…

Vous avez un an pour trouver un locataire ! De nombreux investisseurs ont malheureusement connu cette mésaventure, celle de ne pas trouver de locataire pour occuper leur logement locatif. Il est impératif que votre logement soit mis en location dans les 12 mois qui suivent, soit la date d’acquisition, soit la date d’achèvement des travaux, soit la date d’achèvement du logement. A défaut, vous risquez une remise en cause de l’avantage fiscal !

En cas de départ de votre locataire. Il s’agit d’une situation que vous serez très certainement amené à rencontrer : en cas de départ d’un locataire pendant la période couverte par votre engagement de location, vous devez remettre aussitôt votre bien en location, et ce tant que dure votre engagement de location pour éviter toute remise en cause de votre réduction d’impôt. C’est l’application du principe selon lequel la location doit être effective et continue tout le temps que dure votre engagement de location.

Vous ne trouvez pas de nouveau locataire ? Au-delà de la contrainte de ne pas percevoir de loyer en cas de vacance dans la location, sachez que vous risquez, là encore, une remise en cause de la réduction d’impôt. Mais vous disposez, toutefois d’un délai de 12 mois pour trouver un nouveau locataire ou effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement pour une remise en location dans les meilleurs délais. Ce n’est qu’à défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire vous a signifié son congé que l’administration pourra remettre en cause la réduction d’impôt obtenue.

Une exception à connaître. Lorsqu’un locataire donne son congé moins de 12 mois avant le terme de votre période d’engagement de location, vous ne risquerez pas de remise en cause de votre avantage fiscal. Toutefois, pour cela, vous devez tout de même établir que votre logement est en état d’être loué et que vous ne vous en réservez pas l’usage à quelque titre que ce soit, voire que le logement n’a pas été vendu avant l’expiration de l’engagement de location.

Défiscalisation immobilière : une remise en cause de votre avantage fiscal !

1ère hypothèse : le défaut de location. Comme nous l’avons signalé précédemment, le défaut de location dans les 12 mois de l’achat ou de l’achèvement du logement entraîne une reprise de la réduction d’impôt : concrètement, votre impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.

Pour la petite histoire 1. Un couple qui a investi dans un logement situé à Carcassonne n’a pas réussi trouver de locataire et n’a donc pas pu profiter de l’avantage fiscal attaché à son investissement. Mécontent, le couple s’est estimé trompé par la société qui lui a vendu l’appartement en promettant un placement idéal et sans risque : plus précisément, il a reproché à la société de lui avoir assuré via une étude financière personnalisée, un placement sûr et rentable. Ce dont s’est défendu la société pour qui, entre autres arguments, tout investissement immobilier locatif comporte un risque, ce qui est connu de tous. Or, elle connaissait l’état de saturation du marché locatif à Carcassonne et, malgré cela, a fait croire au couple à un investissement avantageux et sans risque. C’est ce qu’a relevé notamment le juge pour conclure que le couple a été trompé et annuler la vente !

Bon à savoir. Il est conseillé de mentionner l’objectif de défiscalisation dans le contrat de vente. Annexer les documents publicitaires au contrat de vente peut également être judicieux.

2ème hypothèse : le défaut de relocation. Si vous ne procédez pas à la relocation de votre bien dans le délai de 12 mois, ou si vous vous réservez la jouissance de votre logement pendant la durée de votre engagement, vous risquez également une reprise de la réduction d’impôt : votre impôt de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui entraîne la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.

3ème hypothèse : la vente du logement. Si vous revendez le logement loué avant l’expiration de votre engagement de location, votre avantage fiscal sera remis en cause par l’administration. Mais aucune remise en cause ne sera effectuée si la revente du logement est motivée par l’invalidité, le décès ou le licenciement d’un des époux ou partenaires (soumis à imposition commune).

Attention. L’absence de remise en cause en cas de perte d’emploi ne vaut qu’en cas de licenciement, c’est-à-dire une rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il a été jugé qu’un investisseur ne peut pas se prévaloir de cette tolérance en cas de rupture conventionnelle.

4ème hypothèse : la spécificité du « Scellier intermédiaire ». Imaginons que vous ayez choisi de louer votre logement dans le cadre du régime « Scellier intermédiaire ». Comme nous l’avons précisé, ce régime particulier vous permet de bénéficier d’une déduction complémentaire de 30 % (calculée sur vos revenus fonciers) et d’un complément de réduction d’impôt (sous réserve, dans ce cas, de prolonger votre engagement de location à l’issue de la période initiale de 9 ans, et ce, pour une durée maximale de 6 ans). Cela suppose de louer votre bien, non seulement en respectant des plafonds de loyers plus restrictifs, mais aussi de louer votre bien à une personne autre qu’un descendant ou un ascendant qui respecte des plafonds de ressources.

Une difficulté de location ? Au cours des 9 ans que dure votre engagement de location dans le cadre de ce dispositif, vous pouvez avoir des difficultés à trouver des locataires qui respectent les conditions requises ; vous pouvez également souhaiter louer votre logement à un enfant majeur qui n’est plus rattaché à votre foyer fiscal.

Les risques à connaître. Dans ce cas, vous risquez là aussi une remise en cause de l’avantage fiscal. Notez cependant que si vous respectez les conditions d’application de la réduction d’impôt et que seules celles relatives à l’application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause concernera uniquement ces avantages supplémentaires. Concrètement, si vous louez votre logement à une personne qui ne respecte pas les conditions de ressources par exemple, vous encourez une remise en cause de l’application de la déduction complémentaire de 30 %, mais vous pourrez conserver le bénéfice de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Bien entendu, vous ne pourrez pas bénéficier d’un complément de réduction d’impôt.

5ème hypothèse : le décès du conjoint. Dans l’hypothèse où l’acquisition du logement est faite par des conjoints, l’engagement de location est réputé souscrit conjointement par les époux. Si l’un des époux décède au cours de cette période d’engagement de location, il est impératif que l’époux survivant souscrive auprès de l’administration un nouvel engagement de location pour la période restant à courir. Ce qui n’a, par exemple, pas été fait par une personne à la suite du décès de son épouse et qui a tout de même subi un contrôle fiscal qui a abouti, pour ces raisons, à une remise en cause (au moins partielle) de son avantage fiscal !

Syndicat des copropriétaires : de quoi s’agit-il ?

Le syndicat des copropriétaires. Dans toutes les copropriétés, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui s’exprime via l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Le syndicat de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est composé de tous les copropriétaires, sans exceptions. La seule condition à remplir pour y appartenir est, en effet, d’être copropriétaire.

Quelles missions ? Le syndicat des copropriétaires a plusieurs missions. Il doit notamment décider du budget prévisionnel annuel, de l'amélioration de l'immeuble, des travaux nécessaires, de la nomination du syndic, etc. Toutes ces décisions sont prises via l’AG.

Syndicat des copropriétaires : une responsabilité pouvant être engagée !

Le syndicat est responsable. Le syndicat des copropriétaires a une personnalité juridique propre, distincte de celle des copropriétaires. A ce titre, il doit souscrire une assurance le couvrant contre les risques de responsabilité civile.

Illustrations pratiques. Voici 3 exemples illustrant l’engagement de responsabilité ou non de syndicats des copropriétaires.

Exemple 1. Un syndicat des copropriétaires a fait condamner un copropriétaire qui s’était approprié sans autorisation des parties communes de la copropriété (en l’occurrence des combles). Le copropriétaire a dû remettre les combles dans l’état où ils étaient auparavant (il avait détruit le plafond pour que son appartement ait un accès direct aux combles).

Exemple 2. Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses missions. Tel est le cas lorsqu’un syndic indique à un acquéreur qu’il n’y a pas de termites dans l’immeuble, alors même que l’immeuble est infesté.

Exemple 3. Un syndicat des copropriétaires a été condamné à indemniser un copropriétaire, possédant un studio situé au rez-de-chaussée, qui ne pouvait pas ouvrir les volets de son studio à cause de la neige tombée du toit de l’immeuble (un monticule de 3 mètres s’était formé). Or, le syndicat des copropriétaires a la charge d’entretenir le toit et donc le déneiger en hiver. Cette situation étant survenue plusieurs fois, elle constituait, selon le juge, un préjudice indemnisable pour le copropriétaire.

Une responsabilité moins étendue. Jusqu’à présent, à l’issue d’un chantier, en cas de vice de construction et/ou de défaut d’entretien, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être engagée. Ce n’est plus le cas désormais, depuis le 1er juin 2020. Cette mesure doit avoir pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien.

Focus sur les taux d’usure. Pour mémoire, le taux de l’usure est le taux maximal d’intérêt auquel un prêt bancaire peut être accordé. Le taux de l’usure varie selon les catégories de prêts accordés, notamment eu égard à la qualité de la personne qui le souscrit (consommateur ou société, par exemple).

Une nouveauté pour les syndicats de copropriétaires. Dans ce cadre, il est désormais prévu que les contrats de crédits accordés à des syndicats de copropriétaires doivent être assimilés à des contrats de crédits consentis à des consommateurs. Par conséquent, tout organisme de crédit qui accorde un prêt à un syndicat de copropriétaires est tenu de respecter les règles applicables aux consommateurs au titre de la règlementation sur l’usure.

Bon à savoir. Un syndicat de copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription biennale de l'action des professionnels, pour les biens et les services qu'ils fournissent aux consommateurs.