Fin du bail dérogatoire = bail commercial ?

Un tatoueur signe un « bail dérogatoire » à la réglementation des baux commerciaux pour exercer son activité professionnelle. A la fin du bail, le tatoueur reste dans les locaux. 3 ans plus tard, le bailleur lui demande de quitter le local loué.

Mais le tatoueur refuse et saisit la justice pour que le juge constate qu’il bénéficie d’un bail commercial. Il rappelle qu’à l’issue d’un bail dérogatoire, si le locataire et le bailleur ne font rien et dès la fin d’un délai d’un mois après l’expiration du bail dérogatoire, un bail d’une durée de 9 ans débute, soumis au statut des baux commerciaux.

« Ce n’est pas suffisant » répond le bailleur : pour lui, pour qu’un bail dérogatoire se transforme en bail commercial, il faut que l’activité du locataire soit inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS). Or, le tatoueur ne l’a pas fait...

« Peu importe », rétorque le juge : l’inscription au RCS n’est pas nécessaire pour que le bail dérogatoire se transforme en bail commercial. Dès lors, s’il veut que le tatoueur quitte le local loué, le bailleur doit respecter les règles protectrices des baux commerciaux (délai de préavis, paiement d’une indemnité d’éviction, etc.).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 octobre 2018, n° 17-26126

Bail commercial ou bail dérogatoire ? Telle est la question ! © Copyright WebLex - 2018

Le paiement des honoraires suppose un contrat valable !

Un architecte signe un contrat de maîtrise d’œuvre avec un client pour la construction d’une maison individuelle. Un désaccord survient avec le client dès la phase « études », ce qui les amène à mettre fin au contrat. Par la suite, l’architecte réclame le paiement d’un solde d’honoraires à son client.

Honoraires que refuse de payer le client, constatant que le contrat ne mentionne pas le montant prévisionnel hors taxes des travaux devant servir d’assiette au calcul des honoraires. Or, le Code de déontologie des architectes impose cette mention. Pour le client, le contrat signé est donc nul et, par voie de conséquence, il n’a pas à payer les honoraires réclamés par l’architecte.

A tort, pour le juge : le manquement constaté ici n’est pas de nature à affecter la validité du contrat. D’autant plus, constate-t-il, que le manquement n’a causé aucun préjudice au client. Par conséquent, il doit payer les honoraires dus à l’architecte.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 novembre 2018, n° 17-15222

Architecte : pas de déontologie, pas d’honoraires ? © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : des normes de construction simplifiées

Voici les mesures prévues par la Loi Elan au sujet de la simplification des normes de construction :

• La Loi Elan permet aux coopératives d’utilisation de matériel agricole (CUMA) de ne pas faire appel obligatoirement à un architecte lorsque la construction envisagée est d’une surface de plancher et d’une emprise au sol qui n’excèdent pas 800 m².
• Les immeubles neufs n’ont plus à être 100 % accessibles aux personnes en situation de handicap : il est désormais prévu que seuls 20 % répondent aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap. Les autres logements sont « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent pouvoir être transformés facilement en logements accessibles aux personnes handicapées.
• Lorsqu’un locataire souhaite réaliser des travaux pour adapter son logement à sa situation de handicap, il doit en demander l’autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur. Ce dernier a désormais 2 mois pour lui répondre (contre 4 mois auparavant).
• La Loi Elan définit ce qu’est la préfabrication : elle consiste à concevoir et à réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier.
• Les acheteurs publics doivent respecter de strictes conditions pour recourir à un marché public de conception-réalisation. Ils n’y sont toutefois pas tenus, pour les marchés conclus par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM), relatifs à la réalisation de logements locatifs aidés par l'État et financés avec le concours d’aides publiques. Cette dérogation, qui doit normalement prendre fin le 31 décembre 2018, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.
• La Loi Elan prévoit qu’il sera désormais possible, dans le cadre de la gestion et répartition des charges dans un immeuble collectif résidentiel, de déroger à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage et des frais résultant de la fourniture de froid en raison d'une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues.
• La réglementation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est clarifiée par la Loi Elan :

• ○ la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• ○ le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• ○ lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective ;
• ○ parmi les clauses obligatoires d’un contrat de VEFA, il y a désormais une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.

• La Loi Elan précise la réglementation relative au contrôle de conformité des constructions :

• ○ le droit de visite existe entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque ces lieux sont ouverts au public ;
• ○ lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou que l’occupant ne peut pas être informé de la visite, celle-ci peut être autorisée par le juge du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter ;
• ○ le droit de visite peut s’exercer jusqu’à 6 ans après l’achèvement des travaux ;
• ○ un obstacle au droit de visite est sanctionné par 7 500 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement.

• La Loi Elan fait passer le délai de rétractation à 10 jours pour les ventes de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager (contre 7 jours auparavant).
• La « Loi Littoral » est modifiée pour qu’il soit plus facile de construire dans les secteurs proches du rivage et des plans d’eau. A l’avenir, il sera également plus facile de construire dans des zones non situées dans des espaces urbanisées.

Loi Elan : focus sur l’étude géotechnique

En cas de vente d’un terrain constructible, dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur doit fournir une étude géotechnique à l’acquéreur qui est annexée au titre de propriété (les zones seront définies par un arrêté ministériel).

Cette étude doit être fournie aux constructeurs qui interviennent sur un terrain pour y construire un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage mixte (professionnel et habitation) ne comportant pas plus de 2 logements. Si cette étude n’est pas annexée au titre de propriété, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même aux constructeurs une étude géotechnique préalable équivalente à celle normalement annexée au titre de propriété.

Loi Elan : focus sur le contrat de construction à maison individuelle

En matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la Loi Elan étend les pouvoirs des agents de la DGCCRF (vérification du non-versement de sommes versées à la signature du contrat, vérification de la conformité du contrat signé à la Loi et vérification des informations relatives au droit de rétractation).

En outre, la Loi Elan rehausse le montant de l’amende encourue en cas d’infraction à l’obligation de conclure un CCMI en la faisant passer de 37 500 € à 300 000 €.

Loi Elan : lutter contre le contentieux de l’urbanisme

Plusieurs dispositions sont prévues pour lutter contre la prolifération des recours dans le cadre des opérations d’urbanisme :

• La Loi Elan prévoit expressément et clairement que les constructions ne nécessitant pas de permis de construire, comme par exemple les travaux soumis à déclaration préalable, restent soumises à la prescription décennale.
• La Loi Elan prévoit que l’annulation d’un document d’urbanisme (SCoT, PLU, POS, carte communale, etc.) n’entraîne pas de conséquences sur la validité des autorisations d’urbanisme attribuée sur la foi des règles prescrites par ce document d’urbanisme annulé. Il faut toutefois qu’une condition soit remplie : il est nécessaire que le motif de l’annulation du document d’urbanisme soit étranger aux règles d’urbanisme qui ont permis de délivrer l’autorisation d’urbanisme.
• La Loi Elan prévoit qu’un propriétaire peut désormais être contraint de démolir son bien immobilier si le Tribunal a été saisi par le Préfet du département, via un « déféré préfectoral », même si le bien immobilier est situé en dehors d’une zone protégée.
• La Loi Elan vise expressément les « autorisations d’urbanisme » pour qu’elles soient toutes contestables pour « excès de pouvoir » en justice afin d’intégrer, par exemple, les déclarations préalables de travaux (auparavant, la Loi faisait seulement référence aux permis de construire, de démolir et d'aménager).
• La Loi Elan limite le délai durant lequel un référé-suspension peut être déposé. Dorénavant, celui-ci ne peut être déposé que « jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort ». En clair, il s’agit de la date limite fixée par le juge pour l’invocation de nouveaux arguments par les parties, afin qu’il puisse prendre sa décision.
• La faculté pour le juge d’annuler partiellement une autorisation d’urbanisme devient une obligation avec la Loi Elan. Toutefois, le juge peut refuser une demande d’annulation partielle, à condition de le justifier.
• Un juge avait également la faculté de « surseoir à statuer » (c’est-à-dire de reporter sa décision) lorsque l’illégalité d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir était régularisable. Désormais, le juge a l’obligation de surseoir à statuer (un refus devra là aussi être justifié). Notez que la régularisation peut intervenir alors même que les travaux ont été achevés.
• Jusqu’à présent, une association pouvait agir en justice contre une autorisation d’urbanisme seulement si le dépôt de ses statuts en Préfecture était intervenu antérieurement à l'affichage en Mairie de la demande du bénéficiaire de l’autorisation. La Loi Elan prévoit qu’il faut désormais que les statuts aient été déposés au moins 1 an avant l’affichage en Mairie de la demande du bénéficiaire de l’autorisation.
• Lorsqu'une association régulièrement déclarée et ayant pour objet principal la protection de l'environnement est l'auteur d’un recours, elle est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes. Cette présomption est supprimée.
• La Loi Elan prévoit aussi qu’il est possible d’engager une action de groupe en matière de logement.
• Par ailleurs, la Loi Elan renforce l’obligation d’enregistrement des transactions financières signées entre des parties en litige pour éviter d’aller en justice.

Loi Elan : focus sur la contestation d‘une autorisation d’urbanisme

Depuis le 19 août 2013, le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme contestée peut demander à ce que le contestataire (qui n’a pas obtenu gain de cause) soit condamné à l’indemniser. Cette demande, qui peut être présentée pour la 1ère fois en appel, nécessite que 2 conditions soient réunies, à savoir :

• le recours excède les intérêts légitimes du contestataire ;
• le recours cause un préjudice excessif au bénéficiaire.

Dans les faits, ce dispositif a jusqu’ici été très peu utilisé et seulement pour des sommes relativement modestes car la notion de « préjudice excessif » doit être prouvée par le bénéficiaire de l’autorisation, ce qui est souvent difficile, cette notion étant floue. C’est pourquoi la Loi Elan supprime les 2 conditions précitées et les remplace par la notion de « comportement abusif ».

Loi Elan : modernisation de la réglementation applicable dans les copropriétés

Plusieurs mesures sont prises s’agissant de la gestion des copropriétés :

• La Loi Elan souhaite lutter contre l’absentéisme dans les assemblées générales (AG) : ainsi, les modalités de délégation de vote sont facilitées, les copropriétaires pouvant voter par correspondance et participer aux AG par visioconférence.
• La Loi Elan prévoit que l’établissement du carnet numérique s’impose à toute construction neuve dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2020 et à tous les logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.
• La Loi Elan prévoit que si les pièces demandées par le conseil syndical au syndic ne sont pas transmises dans le mois de sa demande, des pénalités par jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic.
• Un syndic professionnel doit mettre en place un accès en ligne sécurisé (un « extranet ») aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’AG prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble. La Loi Elan prévoit qu’un Décret listera les documents devant être accessibles sur cet extranet.
• La Loi Elan pose le principe selon lequel les actions entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires sont prescrites à l’issue d’un délai de 5 ans.
• A défaut de versement dans les délais des provisions dues au titre du budget prévisionnel, les autres provisions prévues non encore échues deviennent immédiatement exigibles, après une mise en demeure restée infructueuse. Le président du Tribunal de Grande Instance, dans le cadre d’une procédure de référé, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions. Ces dispositions s’appliquent également aux cotisations du fonds travaux. La Loi Elan étend ce dispositif aux dépenses de travaux ainsi qu’aux sommes appelées pour l’approbation des comptes.
• La Loi Elan facilite le développement de la fibre optique dans les copropriétés.
• La Loi Elan consacre l’existence du lot transitoire : il est formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont inscrites dans le règlement de copropriété.
• La Loi Elan consacre aussi la définition :

• ○ des parties communes spéciales : il s’agit des parties affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires ; elles sont la propriété indivise de ces derniers ;
• ○ des parties communes à jouissance privative : il s’agit des parties affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot ; elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

• Il est précisé que la réglementation relative à la copropriété s’applique à compter du 1er transfert de propriété d’un lot.
• La Loi Elan réforme les procédures applicables en matière de gestion des copropriétés dégradées pour permettre une intervention plus précoce et efficace des pouvoirs publics.
• La Loi Elan unifie les règles de vote applicables aux travaux d’économie d’énergie qui relèvent désormais tous de la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Loi Elan : favoriser la libération du foncier

Pour favoriser la libération du foncier et faciliter les projets d’aménagement, la Loi Elan :

• renforce le droit de préemption du préfet de commune carencée et le droit de préemption urbain de la commune ou de l’intercommunalité ;
• assouplit la réglementation de la vente avec décote ;
• assouplit les conditions de création d’une association foncière urbaine (AFU) ;
• assouplit les conditions de dérogations d’urbanisme pour la transformation de bâtiments existants en logements en zone tendue ;
• aménage les règles de construction des immeubles de grande hauteur : quelle que soit la destination de l’immeuble, les normes de sécurité sont harmonisées dès lors que la construction excède 28 mètres de hauteur (un Décret est en attente de publication sur ce point pour préciser la nature des normes de sécurité et leur champ d’application précis) ;
• prolonge le dispositif d’occupation temporaire des locaux vacants jusqu’au 31 décembre 2023 ;
• renforce le dispositif de réquisition des locaux vacants et des locaux en déshérence.

Loi Elan : transformer les bureaux vides en logement

La Loi Elan crée une nouvelle possibilité de dérogation aux règles d’urbanisme au bénéfice des opérations de transformation d’immeubles existants en logements : ces opérations pourront, non seulement déroger aux obligations en matière de densité et d’aires de stationnement déjà existantes, mais aussi, si la commune n’est pas visée par un constat de carence, aux obligations de mixité sociale. Notez que cette nouvelle dérogation ne remet pas en cause les obligations de mixité sociale au niveau de la commune.

Les dérogations visent les opérations respectant le gabarit de l’immeuble existant, mais aussi les opérations augmentant le gabarit du bâtiment, dans une limite de 30 % d’augmentation. La Loi Elan offre donc un bonus de constructibilité aux opérations de transformation.

Enfin, la Loi Elan donne la possibilité aux bailleurs souhaitant effectuer la transformation de bureaux en logements de donner congé à leurs locataires à l’échéance triennale.

Loi Elan : réinventer des projets d’urbanisme partagés et collaboratifs

Les objectifs fixés par la Loi Elan sont les suivants :

• simplifier les règles liées à l’urbanisme en dématérialisant les autorisations d’urbanisme d’ici au 1er janvier 2022, en limitant le nombre de pièces à fournir et en simplifiant l’enchevêtrement des différents documents d’urbanisme ;
• passer d’un urbanisme de procédure à un urbanisme négocié et libérer l’innovation en contractualisant des projets partenariaux d’aménagement entre l’Etat et les collectivités, en créant un nouvel outil (les grandes opérations d’urbanisme – GOU), en facilitant la mobilisation du foncier public, en encourageant le permis d’innover pour déroger à certaines normes et faciliter les projets, en prévoyant que l’Architecte des Bâtiments de France ne donne plus qu’un avis et non son accord pour certains travaux, etc.

Loi Elan : focus sur le bail réel solidaire (BRS)

Afin de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété ou à la location, la Loi Alur a créé le mécanisme du « bail réel solidaire ». Ce bail permet une dissociation sur une très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire (OFS) pour y faire construire leur logement.

En cas de vente d’un logement lié à un bail réel solidaire, pour que l’acquéreur d’un logement faisant l’objet de ce bail réel solidaire (BRS) soit clairement informé de l’existence de ce bail, la Loi Elan prévoit que tout contrat de vente d’un tel logement doit mentionner le caractère indissociable du contrat de vente et du BRS.

Pour que la vente soit valable, il est également nécessaire d’obtenir l’agrément de l’OFS. Les conditions de délivrance de cet agrément doivent être indiquées dans le compromis ou la promesse de vente.

Pour obtenir cet agrément, le compromis ou la promesse de vente doit être notifié(e) à l’OFS dans les 30 jours qui suivent sa signature. L’OFS dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer son agrément.

Si la procédure de délivrance de l’agrément par l’OFS n’est pas respectée, la vente peut être annulée. La preuve du contenu et de la notification du compromis ou de la promesse de vente pèse sur le vendeur (il est donc conseillé de procéder à la notification par lettre recommandée avec AR).

Par défaut, le sol constitue une partie commune dans les copropriétés. Toutefois, ce n’est pas le cas lorsque les logements d’une copropriété font l’objet de BRS.

Pour simplifier la réglementation, la Loi Elan prévoit que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, comme dans une copropriété classique.

En outre, la Loi Elan précise que le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire. Ainsi, il dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires, à l'exception des décisions portant sur :

• les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ;
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur, y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.

Le bailleur et le bénéficiaire du BRS peuvent tout deux assister à l’AG des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles ils ne disposent pas du droit de vote.

Loi Elan : faciliter la mobilité professionnelle

La loi Elan crée un « bail mobilité » pour faciliter la mobilité professionnelle : il s’agit un contrat de location d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable et sans dépôt de garantie (application de la garantie VISALE pour les propriétaires).

L’objectif affiché de ce bail mobilité est d’offrir un cadre nouveau adapté, sécurisé pour le propriétaire comme pour le locataire, pour permettre de mobiliser une offre de logements supplémentaire.

Loi Elan : faciliter la mobilité dans le parc social

Tous les 3 ans, un réexamen de la situation des locataires sera effectué par une commission d’attribution des logements afin notamment de proposer aux ménages qui le souhaitent un autre logement plus adapté à leurs besoins, à l’évolution de leur vie et de leur famille.

Loi Elan : restructurer le secteur des logements sociaux

Afin de faciliter la restructuration du secteur des logements sociaux en cours, la Loi Elan prévoit notamment que les sociétés d’économie mixte agréées (SEM agréées) sont désormais soumises aux mêmes règles que les organismes HLM en matière de recueil d’avis de l’Etat quant à leurs acquisitions et ventes immobilières.

La Loi Elan simplifie la procédure de vente d’un logement HLM pour rendre plus facile l’accession à la propriété pour son locataire et vendre jusqu’à 40 000 logements par an (moins de 1 % du parc), contre 8 000 logements aujourd’hui.

Cela permettra aux occupants d’accéder plus facilement à la propriété, de renforcer la mixité sociale et aux organismes HLM de pouvoir investir pour construire de nouveaux logements et de rénover leur parc (il est rappelé que chaque logement vendu permet de financer la construction de 2 à 3 logements neufs, ou la rénovation de 3 à 4 logements existants).

La Loi Elan prévoit que les logements-foyers peuvent désormais être vendus par les organismes HLM à des investisseurs privés en vue de la réalisation de logements étudiants.

La Loi Elan généralise le système de cotation de la demande d’attribution d’un logement social dans les territoires ayant mis en place une gouvernance intercommunale. Cette généralisation entrera en vigueur à une date fixée par un Décret à venir. Une date butoir d’entrée en vigueur a tout de même été fixée par la Loi Elan : il s’agit du 31 décembre 2021.

A l’occasion de la demande d’attribution d’un logement social, l’organisme HLM doit tenir compte des personnes vivant au foyer du demandeur. La Loi Elan rajoute à la liste des personnes vivant au foyer du demandeur les enfants faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement.

Loi Elan : lutter contre les squatteurs

Le domicile d’une personne bénéficie d’une protection spécifique contre les squatteurs. Pour renforcer cette protection, la Loi Elan contient les 2 dispositions suivantes :

• le délai de 2 mois qui doit s’écouler entre un commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre de l’expulsion est supprimé pour les squatteurs ;
• les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale.

Loi Elan : favoriser la mixité sociale

Constatant que les personnes âgées de plus 60 ans ou en situation de handicap, ainsi que les personnes de moins de 30 ans, connaissent des difficultés pour se loger, la Loi Elan contient des mesures pour les aider à se loger plus facilement : possibilité de sous-location ou colocation étendues (avec la perception d’aides aux logements), signature d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, etc.

En outre, la Loi Elan consacre la notion d’habitat inclusif : il est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes, le cas échéant dans le respect des conditions d’attribution des logements locatifs sociaux.

Loi Elan : moderniser la réglementation de la location

Plusieurs mesures sont prévues dans ce domaine :

• La Loi Elan prévoit que la caution n’a plus à reproduire manuscritement certaines mentions légales avant de signer son engagement de caution.
• Elle simplifie aussi le contenu du commandement de payer.
• Il existe un principe de solidarité entre colocataires : la Loi Elan crée un dispositif pour que cette solidarité prenne fin plus rapidement lorsqu’un membre d’un couple quitte son logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.
• Pour lutter contre la prolifération des punaises de lit, la Loi Elan ajoute un nouveau critère de logement décent : un logement doit désormais être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
• La Loi Elan impose que le diagnostic technique (DDT) soit désormais remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.
• La Loi Elan prévoit que le diagnostic de performance énergétique (DPE) sera opposable à compter du 1er janvier 2021 : le délai que se laisse le Gouvernement doit lui permettre de mettre au point un programme de fiabilisation de l’établissement des DPE (les consommations indiquées dans un DPE n’étant, à ce jour, pas garanties).
• La Loi Elan aligne les délais de préavis du parc social sur ceux du parc privé.

Loi Elan : expérimenter l’encadrement des loyers

La Loi Elan supprime le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la Loi Alur pour en créer un autre, expérimental pour une durée de 5 ans. Seules les communes de Paris, du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille pourront expérimenter ce dispositif.

Loi Elan : renforcer la réglementation relative aux locations touristiques abusives

La Loi Elan entend lutter contre le retrait du marché de milliers de logements lorsque la location touristique est abusive (le plus souvent, lorsqu’elle dépasse 120 nuits par an ou lorsqu’elle concerne des logements vides qui pourraient être mis en location).

Désormais, les loueurs peuvent être condamnés au paiement d’une amende civile d’un montant maximal de :

• 5 000 € en cas de non déclaration de leur meublé de tourisme soumise à enregistrement ;
• 10 000 € en cas de location de leur résidence principale au-delà des 120 jours ou en cas de non transmission des informations demandées par la commune.

Jusqu’à présent, seuls les intermédiaires qui se faisaient rémunérer pour mettre en relation un locataire et un loueur de meublés touristiques pouvaient voir leur responsabilité engagée. Désormais, les intermédiaires gratuits peuvent également voir leur responsabilité engagée (comme Facebook, par exemple). En outre, les intermédiaires peuvent être condamnés au paiement d’une amende civile d’un montant maximal de :

• 12 500 € par meublé de tourisme en cas d’absence d’information sur le loueur, de non obtention de la déclaration sur l’honneur, ou encore en cas d’absence de publication du numéro de déclaration ;
• 50 000 € par meublé de tourisme pour refus de transmettre certaines informations aux communes qui le demandent ;
• 50 000 € par annonce en cas de refus de bloquer les annonces au-delà de 120 jours de location.

Loi Elan : mieux lutter contre les marchands de sommeil

Les objectifs visés par la Loi sont les suivants :

• renforcer la pression financière ;
• rendre obligatoire le prononcé de certaines peines complémentaires ;
• obliger les bailleurs indélicats à réaliser les travaux nécessaires pour rendre un logement décent ;
• obliger les syndics de copropriété professionnels et les agents immobiliers à déclarer au Procureur de la République les activités de marchands de sommeil dont ils ont connaissance ou les activités qui seraient susceptibles d’être qualifiées comme telles ;
• élargir et systématiser les astreintes contre les bailleurs indélicats.

Loi Elan : revitaliser les centres-villes des villes moyennes

Il s’agit de mettre en place des opérations de revitalisation des territoires en coordonnant les acteurs concernés sur tous les aspects (habitat, développement économie, mobilité, services).

L’objectif est aussi d’assurer une meilleure maîtrise du développement des commerces en simplifiant l’installation des commerces de proximité en centre-ville.

Loi Elan : encourager la rénovation énergétique des bâtiments

La Loi Elan a modifié le dispositif d’obligation de rénovation énergétique des bâtiments à usage tertiaire. Ainsi, il est désormais prévu d’obliger les propriétaires ou les locataires de certains bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire à mettre en œuvre des actions de réduction de la consommation d’énergie pour arriver à une réduction des consommations d’énergie de l’ensemble de ces bâtiments d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010.

La Loi Elan précise que les règles générales de construction doivent désormais tenir compte des performances environnementales, de la qualité sanitaire et du confort d’usage du logement.

La Loi Elan précise que dans le domaine de la construction ou de la rénovation de bâtiments publics, il faut également prendre en compte les exigences de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et de stockage du carbone et veiller au recours à des matériaux issus des ressources renouvelables.

A compter de 2020, en matière de construction de bâtiments, il faudra tenir compte du niveau d'empreinte carbone évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment en intégrant la capacité de stockage du carbone dans les matériaux.

Loi Elan : lutter contre la pollution atmosphérique

La Loi Elan prévoit que dans le périmètre des plans de protection de l’atmosphère, le Préfet puisse interdire l’utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques.

Loi Elan : focus sur le dispositif « Cosse ancien »

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation « Cosse ancien », depuis le 1er janvier 2017, le taux de déduction fiscale spécifique dépend de la situation géographique du logement. Le taux est modifié pour les logements situés dans les zones autres que les zones A, A bis, B1 et B2. Il est désormais égal à :

• en cas de location directe en secteur social et très social, 50 % pour les conventions conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2019 (à condition que la convention prévoit que le bailleur réalise des travaux d’amélioration) ;
• en cas d’intermédiation locative pour les personnes défavorisées, 85 % (y compris lorsque la convention ne prévoit pas la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur).

Loi Elan : focus sur les agents immobiliers

La Loi Elan réforme le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) : la réforme a notamment pour effet de supprimer le dispositif qui assure le financement du CNTGI par le biais de cotisations versées par les professionnels soumis à la Loi « Hoguet ». Pour mémoire, cette cotisation ne pouvait pas être supérieure à 50 €.

La Loi Elan prévoit qu’est désormais sanctionnable de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende le fait d’utiliser la dénomination « agent immobilier », « syndic de copropriété » et « administrateur de biens » sans être titulaire de la carte professionnelle correspondante.

Loi Elan : focus sur les architectes

Par principe, les organismes HLM doivent mettre en place un concours d’architecture. Or, ce concours allonge les délais des travaux et augmentent leurs prix d’environ 1 %.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que les organismes HLM ne sont plus tenus de mettre en place un concours d’architecture.

Loi Elan : focus sur les notaires

Jusqu’au 31 décembre 2022, par dérogation aux tarifs fixés par la Loi, les tarifs applicables aux prestations de notaires relatives aux opérations de fusion, d’absorption, de scission et d’apports réalisées par les organismes HLM peuvent faire l’objet d’une négociation lorsque les émoluments sont supérieurs à 60 000 €.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

Loi Elan : de quoi ça parle ? © Copyright WebLex - 2018

RGPD : la Cnil publie une liste d’opérations de traitement soumises à étude d’impact !

Pour qu’une entreprise soit conforme au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD), il est nécessaire qu’elle réalise une cartographie des données à caractère personnel qu’elle est susceptible de collecter.

Cette étape nécessite de réaliser un inventaire de ses traitements, de les classifier, de déterminer les objectifs poursuivis et d’identifier les acteurs qui traitent ces données.

Selon les résultats de cette cartographie, il peut être opportun de réaliser une étude d’impact, voire obligatoire dans certaines situations.

D’ailleurs, la Cnil vient de publier une liste (non exhaustive) de 14 opérations de traitement pour lesquelles il est obligatoire de réaliser une étude d’impact. Il s’agit :

• des traitements de données de santé mis en œuvre par les établissements de santé ou les établissements médicosociaux pour la prise en charge des personnes ;
• des traitements portant sur des données génétiques de personnes dites « vulnérables » (patients, employés, enfants, etc.) ;
• des traitements établissant des profils de personnes physiques à des fins de gestion des ressources humaines ;
• des traitements ayant pour finalité de surveiller de manière constante l’activité des employés concernés ;
• des traitements ayant pour finalité la gestion des alertes et des signalements en matière sociale et sanitaire ;
• des traitements ayant pour finalité la gestion des alertes et des signalements en matière professionnelle ;
• des traitements des données de santé nécessaires à la constitution d’un entrepôt de données ou d’un registre (il s’agit de bases de données conçues pour effectuer des analyses de données qui ne font pas l’objet de mises à jour, également appelées « data warehouse ») ;
• des traitements impliquant le profilage des personnes pouvant aboutir à leur exclusion du bénéfice d’un contrat ou à la suspension, voire à la rupture de celui-ci ;
• des traitements mutualisés de manquements contractuels constatés, susceptibles d’aboutir à une décision d’exclusion ou de suspension du bénéfice d’un contrat ;
• des traitements de profilage faisant appel à des données provenant de sources externes ;
• des traitements de données biométriques aux fins de reconnaissance des personnes parmi lesquelles figurent des personnes dites « vulnérables » (élèves, personnes âgées, patients, demandeurs d’asile, etc.) ;
• des instructions des demandes et gestion des logements sociaux ;
• des traitements ayant pour finalité l’accompagnement social ou médico-social des personnes ;
• des traitements de données de localisation à large échelle.

Source : www.cnil.fr

RGPD : une étude d’impact obligatoire ? © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : en matière de concours d’architecture

Par principe, les organismes HLM doivent mettre en place un concours d’architecture dès lors qu’ils envisagent une opération de construction. Or, la mise en place de ce concours allonge les délais des travaux de construction et augmente le prix des travaux d’environ 1 %.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que les organismes HLM ne sont plus tenus de mettre en place un concours d’architecture, même si le recours à un architecte reste obligatoire.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 88)

Loi Elan : et pour les architectes ? © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : focus sur le dossier de diagnostic technique

La Loi oblige le bailleur à fournir au locataire, lors de la signature du bail d’habitation ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant :

• un diagnostic de performance énergétique,
• un constat de risque d'exposition au plomb,
• une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante,
• un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz,
• dans certaines zones, un état des risques naturels et technologiques,
• dans certaines zones, un état d’exposition au radon.

A l’occasion de la location d’un logement situé en copropriété, le bailleur doit également communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :

• la destination de l'immeuble,
• la jouissance et l'usage des parties privatives et communes,
• la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Actuellement, tous ces documents peuvent être fournis par voie dématérialisée, mais il s’agit d’une simple faculté.

La Loi Elan prévoit que le DDT est désormais obligatoirement remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.

Loi Elan : focus sur le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé, à des fins d’information, au contrat de location, lors de sa conclusion. Le locataire ne peut pas, actuellement, se prévaloir des informations contenues dans le diagnostic à l’encontre du bailleur.

Le DPE doit également être annexé à l’acte de vente d’un bien immobilier. De même que le locataire, l’acquéreur ne peut pas, actuellement, se prévaloir des informations contenues dans le DPE à l’encontre du vendeur.

La Loi Elan prévoit que le DPE sera opposable à compter du 1er janvier 2021 : ce délai doit permettre au Gouvernement de mettre au point un programme de fiabilisation de l’établissement des DPE (les consommations indiquées dans un DPE n’étant, à ce jour, pas garanties).

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 179 et 218)

Loi Elan : focus sur les diagnostics immobiliers © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : le point sur contentieux de l’urbanisme

Les litiges liés à la contestation d’un projet d’urbanisme se caractérisent par de longs délais de jugement, impliquant des retards de construction, et par un nombre élevé de recours considérés comme abusifs. Ainsi, selon un rapport de la mission d’inspection des juridictions administratives de décembre 2015 :

• près d’1 million d’autorisations d’urbanisme sont délivrées chaque année, dont 1,2 à 1,6 % fait l’objet de recours en justice ;
• les délais moyens de jugement sont de 23 mois devant les tribunaux et de 17 mois supplémentaires en cas d’appel ;
• moins d’1/4 des tribunaux administratifs concentrent 42 % des actions en justice relatives aux autorisations d’urbanisme, ce qui aboutit à une situation d’engorgement de ces juridictions administratives ;
• la Fédération des Promoteurs Immobiliers estime qu’environ 30 000 constructions de logements sont bloquées par des recours abusifs.

La Loi Elan comprend un certain nombre de mesures visant à sécuriser les autorisations d’urbanisme pour faciliter la construction et désengorger les tribunaux.

Clarification de la prescription décennale

Tout d’abord, la Loi Elan clarifie un point de la réglementation : jusqu’à présent, la Loi prévoyait que le délai de prescription de 10 ans, au terme duquel une autorisation d’urbanisme ne peut plus être remise en cause, ne valait pas pour les constructions réalisées sans permis de construire (PC).

La Loi Elan précise que ce délai de 10 ans ne vaut pas pour les constructions réalisées sans PC « alors que ceux-ci sont requis ».

Cette réécriture a pour but de prévoir expressément et clairement que les constructions ne nécessitant pas de PC, comme par exemple les travaux soumis à déclaration préalable, restent soumises à la prescription décennale.

Effets de l’annulation ou de l’illégalité d’un document d’urbanisme

La Loi Elan prévoit que l’annulation d’un document d’urbanisme (SCoT, PLU, POS, carte communale, etc.) n’entraîne pas de conséquences sur la validité des autorisations d’urbanisme attribuées sur la foi des règles prescrites par ce document d’urbanisme annulé.

Il faut toutefois qu’une condition soit remplie : il est nécessaire que le motif de l’annulation du document d’urbanisme soit étranger aux règles d’urbanisme qui ont permis de délivrer l’autorisation d’urbanisme.

Extension du pouvoir d’action en démolition du Préfet

Un Préfet peut saisir la justice, en vue d’une action en démolition d’un bien immobilier, via la procédure dite de « déféré préfectoral », du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des règles de servitudes d'utilité publique non régularisables.

Cette démolition n’est alors possible que :

• si le permis a été annulé pour « excès de pouvoir » par le juge ;
• si la construction est située dans une zone protégée comme, par exemple :

• ○ les espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard ;
• ○ la bande de 300 mètres des parties naturelles des rives des plans d'eau naturels ;
• ○ les réserves naturelles ;
• ○ les sites désignés Natura 2000.

La Loi Elan prévoit qu’un propriétaire pourra désormais être contraint de démolir son bien immobilier si le Tribunal a été saisi par le Préfet du département, via un « déféré préfectoral », même si le bien immobilier est situé en dehors d’une zone protégée.

Pouvoir d’agir en justice des associations

Jusqu’à présent, une association pouvait agir en justice contre une autorisation d’urbanisme seulement si le dépôt de ses statuts en Préfecture était intervenu antérieurement à l'affichage en Mairie de la demande du bénéficiaire de l’autorisation.

La Loi Elan prévoit qu’il faut désormais que les statuts aient été déposés au moins 1 an avant l’affichage, en Mairie, de la demande du bénéficiaire de l’autorisation.

Modification de la notion d’intérêt pour agir

La Loi Elan vise expressément les « autorisations d’urbanisme » pour qu’elles soient toutes contestables pour « excès de pouvoir » en justice afin d’intégrer, par exemple, les déclarations préalables de travaux (auparavant, la Loi faisait seulement référence aux permis de construire, de démolir et d'aménager).

Encadrement du référé-suspension contre une décision d’urbanisme

Aux termes de la Loi, tout recours contre un permis de construire (PC) ou un permis d’aménager, qui ne concerne pas un problème de forme (on parle alors de recours « au fond »), peut être assorti d’une demande de suspension du permis : c’est le « référé-suspension ».

Toutefois, la réglementation n’encadre pas dans le temps le dépôt d’une telle demande. Par conséquent, un référé-suspension peut être introduit bien après le début des travaux.

La Loi remédie à cette conséquence négative et limite le délai durant lequel un référé-suspension peut être déposé. Dorénavant, celui-ci ne peut être déposé que « jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort ».

En clair, il s’agit de la date limite fixée par le juge pour l’invocation de nouveaux arguments par les parties, afin qu’il puisse prendre sa décision.

Autre modification à connaître : le rôle du juge dans la mise en œuvre du référé-suspension est majeur. Il peut, par exemple, suspendre les travaux si l’urgence est avérée et s’il existe un doute sérieux quant à la légalité de l’autorisation d’urbanisme.

Une fois que la demande de référé-suspension est déposée, le juge a 1 mois pour prendre sa décision. S’il a un doute sérieux sur la légalité de l’autorisation d’urbanisme, les travaux sont alors suspendus dans l’attente du jugement final (c’est-à-dire d’une décision prise « au fond »).

La demande de suspension des travaux peut également émaner de la Préfecture, de la Mairie, ou de l’intercommunalité dans le cadre d’un « déféré-suspension ». La condition d’urgence est alors présumée remplie et le juge a 1 mois pour prendre sa décision.

Sachez que la Loi Elan instaure une présomption générale d’urgence pour les référés-suspension en matière d’urbanisme.

Ces 2 mesures de la Loi Elan visent à limiter les dépôts tardifs de référé-suspension et à accélérer leur traitement afin de permettre d’écarter rapidement les requêtes considérées comme non-sérieuses et de limiter ainsi les situations de blocage de travaux.

Extension de l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme

Jusqu’à présent, le juge pouvait annuler partiellement un projet de construction ou d’aménagement lorsque seule une partie du projet était illégale.

Cette faculté d’annuler partiellement une autorisation d’urbanisme devient une obligation avec la Loi Elan. Toutefois, le juge peut refuser une demande d’annulation partielle, à condition de le justifier.

Un juge avait également la faculté de « surseoir à statuer » (c’est-à-dire de reporter sa décision) lorsque l’illégalité d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir était régularisable. Désormais, le juge a l’obligation de surseoir à statuer (un refus devra là aussi être justifié). Notez que la régularisation peut intervenir alors même que les travaux ont été achevés.

Sachez également que ces 2 procédures sont désormais applicables aux déclarations préalables.

Encadrement des recours abusifs

Depuis le 19 août 2013, le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme contestée peut demander à ce que le contestataire (qui n’a pas obtenu gain de cause) soit condamné à l’indemniser. Cette demande, qui peut être présentée pour la 1ère fois en appel, nécessite que 2 conditions soient réunies, à savoir qu’il faut que :

• le recours excède les intérêts légitimes du contestataire ;
• le recours cause un préjudice excessif au bénéficiaire.

Dans les faits, ce dispositif a jusqu’ici été très peu utilisé et seulement pour des sommes relativement modestes car la notion de « préjudice excessif » doit être prouvée par le bénéficiaire de l’autorisation, ce qui est souvent difficile, cette notion étant floue.

C’est pourquoi la Loi Elan supprime les 2 conditions précitées et les remplace par la notion de « comportement abusif ».

En outre, jusqu’à présent, lorsqu'une association régulièrement déclarée et ayant pour objet principal la protection de l'environnement était l'auteur d’un recours, elle était présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes. Cette présomption est supprimée.

Renforcement de l’obligation d’enregistrement des transactions financières

Toujours depuis le 19 août 2013, une personne qui demande au juge d’annuler un permis de construire, d’aménager ou de démolir, peut se désister en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou d’un avantage en nature.

Ce désistement est matérialisé par la signature d’une transaction financière enregistrée au service de la publicité foncière.

La Loi Elan prévoit que cette obligation d’enregistrement des transactions financières vaut également pour celles conclues avant même le dépôt d’un recours en justice.

En outre, la Loi Elan prévoit que les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d’une somme d’argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.

Cette disposition entrera en vigueur le 1er janvier 2019.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 80)

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Loi Elan : focus sur le plan d’occupation des sols (POS)

La Loi « Alur » prévoit que les plans d’occupation des sols (POS) sont, par principe, caducs.

Par dérogation, si un plan local d’urbanisme (PLU) ou une carte communale est déclaré(e) nul ou illégal(e) après l’échéance de la caducité des POS (fixée au 31 décembre 2015), le POS immédiatement antérieur au document invalidé est de nouveau applicable, afin d’éviter l’absence de tout document local de planification de l’urbanisme. Le contenu du POS remis en vigueur peut alors faire l’objet d’évolutions réglementaires.

Or, la remise en vigueur des POS et la possibilité offerte de faire évoluer leurs contenus ont un effet désincitatif sur l’élaboration de nouveaux PLU.

C’est pourquoi la Loi Elan prévoit que le contenu des POS remis en vigueur ne peut plus faire l’objet d’évolutions réglementaires. En outre, les POS sont dorénavant seulement remis en vigueur pendant 2 ans. À défaut de PLU ou de carte communale applicable à l’issue de ce délai, ce sera le règlement national d’urbanisme qui s’appliquera.

Loi Elan : focus sur la carte communale

La Loi encadre le contenu de la carte communale : elle peut notamment délimiter les secteurs constructibles des secteurs non constructibles. En outre, elle peut prévoir, à l’intérieur du périmètre de certains secteurs non constructibles, des dérogations pour permettre la réalisation de certains travaux.

Parmi ces travaux dérogatoires, il y a les constructions et installations nécessaires, d’une part, à l’exploitation agricole ou forestière et, d’autre part, à la mise en valeur des ressources naturelles.

La Loi « Agriculture » de 2010 a modifié la disposition encadrant les travaux autorisés dans les secteurs non constructibles.

Cette modification est source d’insécurité juridique puisque, malencontreusement, elle ne semble plus autoriser les constructions et installations précitées. Il s’agit là d’une conséquence juridique non recherchée par le législateur de l’époque qui, en réécrivant la Loi, voulait seulement restreindre la constructibilité des équipements collectifs.

Pour remédier à cela, la Loi Elan réécrit la Loi de manière à ce que la construction des équipements nécessaires à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles soit de nouveau clairement autorisée.

Loi Elan : focus sur le plan local d’urbanisme (PLU)

En ce qui concerne les STECAL

Afin de permettre aux communes de densifier certains hameaux ou petits groupements de bâtiments qui ne sont pas considérés comme urbanisés et qui sont situés en zone agricole, naturelle ou forestière, les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent délimiter des secteurs de taille et de capacité limitée (STECAL).

Ce dispositif permet au Maire d’autoriser certaines constructions, aires d’accueil de gens du voyage ou résidences démontables, sous conditions de gabarit, de densité d’implantation et d’insertion dans le paysage.

Toutefois, la Loi « Alur » a apporté une restriction significative au dispositif des STECAL, en indiquant qu’il devait s’agir d’autorisations délivrées « à titre exceptionnel ».

Si, dans la plupart des régions, le caractère « exceptionnel » de la délimitation des STECAL ne pose pas de problème, cela n’est pas le cas en Bretagne et en Normandie. Dans ces 2 régions, l’habitat est, en effet, traditionnellement dispersé, si bien que de nombreux hameaux sont situés au cœur de zones agricoles ou naturelles. Par ailleurs, la Loi « Littoral » s’y applique fréquemment.

L’addition de ces 2 dispositifs empêche l’extension des hameaux existants dans ces territoires.

Pour favoriser l’extension des hameaux existants dans ces régions, la Loi Elan précise que le caractère « exceptionnel » s’apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs.

En ce qui concerne le principe d’inconstructibilité dans les zones agricoles, naturelles et forestières

Par principe, il est interdit de construire dans les zones agricoles, naturelles et forestières des communes couvertes par un PLU ou par le règlement national d’urbanisme, sauf exceptions.

Ces exceptions n’envisagent pas la construction de bâtiments de transformation et de commercialisation des produits agricoles, ni la construction de bâtiments d'accueil touristique complémentaires à l'activité agricole.

La Loi Elan prévoit qu’il est désormais possible de réaliser ces constructions dans les zones agricoles et forestières (mais pas dans les zones naturelles ; en outre, les constructions ne doivent pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages).

Sachez également que l’autorisation d’urbanisme permettant de réaliser ces constructions est soumise, pour avis, à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

L’objectif de cette disposition est de faciliter la valorisation de l’activité agricole et son ouverture au public, en permettant, par exemple, la création de gîtes ou de sites d’agrotourisme.

En ce qui concerne le plan local d’urbanisme intercommunal H (PLUi-H)

Lorsqu’une commune transfère son pouvoir en matière de PLU à l’intercommunalité, celui-ci est appelé « PLUi ».

En parallèle, il existe un document appelé programme local de l’habitat (PLH) : c’est un document stratégique de planification foncière et de planification de l’offre de logement. Depuis 2009, le PLUi peut valoir PLH. Dans cette situation, le document est dit « PLUi-H ».

La Loi « Egalité et citoyenneté » a instauré de nouvelles obligations relatives au contenu du PLH, à savoir :

• l’obligation, pour la partie diagnostic du PLH, de comporter une analyse des marchés fonciers, de l’offre foncière et de son utilisation, de la mutabilité des terrains et de leur capacité à accueillir des logements ;
• l’obligation de définir les conditions de mise en place de dispositifs d’observation de l’habitat et du foncier sur son territoire ;
• l’obligation de préciser les actions à mener en matière de politique foncière permettant la réalisation du PLH.

Cette Loi prévoit que ces nouvelles obligations doivent être inclues dans les PLUi-H, sans périodes transitoires.

Or, l’insertion de ces nouvelles obligations impose la réalisation d’un diagnostic précis et le recensement des gisements fonciers, particulièrement complexes, ce qui retarde, en pratique, la procédure d’élaboration des PLUi-H.

Ainsi, dans certaines intercommunalités, des PLUi-H, déjà en cours d’élaboration ou de révision avant l’entrée en vigueur de la Loi « Egalité et citoyenneté, n’ont pas pu insérer le volet foncier, pourtant exigible, au sein du document d’urbanisme.

La Loi Elan entend remédier à ce problème : les PLUi-H arrêtés ou approuvés avant le 31 mars 2018 n’ont plus l’obligation d’intégrer le nouveau contenu prévu par la Loi « Egalité et citoyenneté ». De plus, ces PLUi-H ne pourront pas faire l’objet de recours contentieux parce qu’ils n’ont pas intégré ce nouveau contenu.

Notez que la Loi Elan précise que les PLUi-H doivent être adaptés pour intégrer les dispositions précitées dans un délai de 2 ans après avoir été rendus exécutoires ou de 3 ans si cette mise en compatibilité implique une révision du PLUi-H.

Loi Elan : focus sur la « Loi Littoral »

A propos de la notion de « hameau nouveau intégré »

La Loi « Littoral » constitue le fondement des règles d’urbanisme applicables dans les communes situées en bordure d’étendues d’eau, d’estuaires et de deltas.

Parmi les règles d’urbanisme propres à ces communes, il existe la notion de « hameau nouveau intégré à l’environnement ». Concrètement, la Loi « Littoral » prévoit que « l'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement ».

Cette disposition vise à éviter le mitage des zones non urbanisées du littoral. Ainsi, toute construction ou toute installation nouvelle doit se faire en continuité des zones urbanisées déjà existantes.

Mais la notion de « hameau nouveau intégré à l’environnement » est juridiquement imprécise, ce qui décourage, en pratique, son utilisation.

C’est pour cela que la Loi Elan supprime cette notion. A la place, la Loi vise les « secteurs déjà urbanisés » : il s’agit de constructions et installations qui n’étendent pas le bâti existant, ni ne modifient de manière significative ses caractéristiques. Elles sont situées en dehors de la bande littorale des 100 mètres, dans des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau.

Ces « secteurs déjà urbanisés » seront définis par le Schéma de cohérence territoriale (SCoT) et/ou le PLU (voire, le cas échéant, par le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse).

Les documents d’urbanisme ont jusqu’au 1er janvier 2022 pour se mettre en conformité avec la nouvelle réglementation. Toutefois, jusqu’au 31 décembre 2021, en attendant cette mise en conformité, les constructions et installations précitées pourront tout de même être autorisées, avec l’accord du Préfet, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites.

A propos de la constructibilité des espaces littoraux en discontinuité de l’urbanisation

Par dérogation, certaines constructions ou installations peuvent être autorisées dans des zones situées dans des espaces non urbanisés. Pour cela, il faut :

• qu’elles soient liées à des activités agricoles ou forestières et soient incompatibles avec le voisinage des zones habitées (il s’agit d’une condition cumulative) ;
• qu’elles soient situées en dehors des espaces proches du rivage ;
• qu’elles ne portent pas atteinte à l'environnement ou aux paysages ;
• qu’elles obtiennent l'accord du Préfet, après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

La Loi Elan modifie cette dérogation :

• les constructions et installations peuvent être autorisées dans des zones situées dans des espaces non urbanisés mêmes si elles sont compatibles avec le voisinage des zones habitées ;
• les constructions et installations autorisées ne peuvent pas faire l’objet d’un changement de destination (Il s’agit d’éviter, par exemple, qu’un permis de construire soit délivré pour un atelier de conchyliculture, qui soit peu de temps après transformé en résidence secondaire) ;
• la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers doit également donner son avis.

A propos des règles particulières relatives aux éoliennes

En France métropolitaine, certains territoires sont dits « interconnectés » au réseau électrique : il s’agit très souvent des îles dont l’approvisionnement en énergie électrique repose sur des groupes électrogènes qui fonctionnent avec du pétrole.

Ces territoires ont des difficultés pour développer leur production d’énergie renouvelable, la Loi leur interdisant la construction des ouvrages nécessaires, notamment des éoliennes de taille modeste.

Pour faciliter leurs démarches, la Loi Elan instaure un dispositif permettant que dans ces territoires les ouvrages nécessaires à la production d’électricité à partir d’énergies renouvelables puissent être autorisés, après accord du Préfet.

Cette dérogation ne vaut que pour les territoires dont la largeur est inférieure à 10 km au maximum.

A propos des aménagements légers dans les espaces remarquables du littoral

La Loi « Littoral » prévoit que certains espaces remarquables doivent être préservés, comme par exemple, les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques.

Toutefois, des aménagements légers peuvent être implantés dans ces espaces et milieux lorsqu'ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou, le cas échéant, à leur ouverture au public.

Ces aménagements légers peuvent prendre la forme, par exemple, de chemins piétons, cyclables et équestres, de panneaux d’informations, de sanitaires, de postes de secours, d’aires de stationnement indispensables et non-bitumées. Ces aménagements doivent être conçus de manière à permettre un retour du site à l’état naturel.

La Loi Elan apporte une restriction à l’implantation de ces aménagements légers : désormais, il faut qu’ils participent directement au caractère remarquable du site.

Entre outre, avant de pouvoir implanter ces aménagements, il faut recueillir l’avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

Loi Elan : focus sur l’articulation entre documents d’urbanisme

Actuellement, les normes d’urbanisme sont nombreuses, élaborées à différents niveaux (SCoT, PLU, règlement national d’urbanisme, etc.) et leur portée diffère. L’articulation, complexe entre ces différents documents, peut se faire selon 3 modalités, via :

• le rapport de conformité, qui exige la retranscription à l’identique de la règle et le respect de toutes ses prescriptions, sans adaptation ; il s’établit, par exemple, entre le règlement national d’urbanisme et le PLU ;
• le rapport de compatibilité, qui suppose de ne pas faire obstacle aux orientations ou aux principes fondamentaux de la règle d’urbanisme et de contribuer à leur réalisation sans que la retranscription à l’identique entre 2 documents d’urbanisme ne soit exigée ; il s’établit, par exemple, entre le SCoT et le PLU ;
• la prise en compte, qui consiste à ne pas s’écarter des orientations fondamentales, sauf lorsque l’intérêt de l’opération le justifie, et sous le contrôle du juge ; il s’établit, par exemple, entre le schéma régional de cohérence écologique (SRCE) et le SCoT.

La Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre une Ordonnance, dans un délai de 18 mois à compter de la promulgation de la Loi, pour limiter et simplifier, à compter du 1er avril 2021, les obligations de compatibilité et de prise en compte des documents d’urbanisme. Ainsi, par exemple, les documents opposables aux SCoT, PLU et cartes communales seront réduits.

Loi Elan : focus sur les lotissements

A propos de la caducité automatique de certaines clauses du cahier des charges

La Loi « Alur » a instauré un dispositif de caducité automatique de certaines clauses des cahiers des charges des lotissements, au 24 mars 2019, sauf si, avant cette date, la majorité qualifiée des colotis a décidé de les maintenir en procédant à la publication du cahier des charges au service de la publicité foncière.

Il s’agit de clauses qui ont notamment pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire.

La Loi « Elan » supprime ce dispositif qui porte atteinte, selon le Gouvernement, au principe de la liberté contractuelle.

A propos de la modification des documents du lotissement

La Loi « Alur » a créé un dispositif prévoyant que la Mairie peut modifier des documents du lotissement (notamment le règlement ou le cahier des charges) :

• lorsque la moitié des propriétaires détenant au moins les 2/3 de la superficie d’un lotissement le demande ou l’accepte ;
• ou lorsque les 2/3 des propriétaires détenant au moins la moitié de la superficie d’un lotissement le demandent ou l’acceptent.

Toutefois, cette procédure de modification à la majorité qualifiée ne concerne pas l’affectation des parties communes du lotissement. Ainsi, par exemple, pour changer l’affectation d’un espace vert afin de l’urbaniser, l’accord unanime des colotis doit être recueilli.

La Loi Elan supprime cette différence de majorité de voix : désormais, l’affectation des parties communes du lotissement pourra être décidée à la majorité qualifiée et non plus à l’unanimité des colotis.

A propos de la cristallisation des règles d’urbanisme

Dans les lotissements, les règles d'urbanisme existantes au moment de la délivrance de la décision sont « cristallisées », c’est-à-dire garanties, pendant 5 ans.

Mais une erreur de rédaction de la Loi fait que les permis d’aménager ne bénéficient de ce dispositif qu’à compter du dépôt de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) en Mairie et non à compter de leur délivrance.

Or, entre la date de délivrance du permis d'aménager et celle du dépôt en Mairie de la DAACT, une ou plusieurs années peut/peuvent s'écouler selon l’importance de l’opération. Et pendant cette période, les règles d’urbanisme peuvent évoluer, parfois dans un sens défavorable par rapport à celles en vigueur au moment de l’autorisation.

La Loi Elan corrige cela : les permis d’aménager bénéficient du dispositif de cristallisation à compter de leur délivrance. Notez qu’un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application du dispositif de cristallisation.

Loi Elan : focus sur le schéma d’aménagement régional (SAR)

Le schéma d’aménagement régional (SAR) est un document adopté par les conseils régionaux de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique, de Mayotte et de la Réunion. Il fixe les orientations fondamentales à moyen-terme notamment en matière :

• de développement durable,
• d’économie d’énergie,
• d’infrastructures et de transport,
• de mise en valeur du territoire et de protection de l’environnement.

Dans ces territoires, le SAR est l’équivalent du :

• schéma régional du climat, de l’air et de l’énergie (SRCAE),
• schéma régional de cohérence écologique (SRCE),
• schéma de mise en valeur de la mer (SMVM) précisant son application aux zones littorales.

Le SAR est important car les SCoT, les PLU et les cartes communales doivent être compatibles avec ce document. Sauf que le processus de modification des SAR est long et complexe, ce qui pose des difficultés pour mettre à jour les SCoT, les PLU et les cartes communales.

Pour remédier à cela, la Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre une Ordonnance, dans un délai de 12 mois à compter du 24 novembre 2018, pour actualiser et simplifier la réglementation des SAR. Les dispositions de cette Ordonnance entreront en vigueur le 1er mars 2020.

Loi Elan : focus sur les projets d’urbanisme soumis à avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF)

Avant la Loi Elan

Dans les périmètres des sites patrimoniaux remarquables et des monuments historiques, tout projet d’urbanisme est soumis à autorisation préalable. Ces périmètres sont créés par le Préfet, sur proposition de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) :

• après enquête publique ;
• après consultation du propriétaire du monument historique et, le cas échéant, de la ou des commune(s) concernée(s) ;
• après accord de l'autorité compétente en matière d’urbanisme (la commune ou l’intercommunalité, le cas échéant).

L’autorisation d’urbanisme délivrée dans ce périmètre doit recueillir l’avis conforme de l’ABF , qui peut être assorti de prescriptions particulières. En cas de silence de l’ABF, ce dernier est réputé avoir donné son accord. Le Maire est alors lié par cet avis.

S’il souhaite contester l’avis de l’ABF, le Maire peut adresser, sous un délai de 7 jours, un recours au Préfet. Dans les 2 mois qui suivent, celui-ci consulte la Commission régionale du patrimoine et de l’architecture (CRPA), puis rend sa décision en validant ou rejetant le projet d’autorisation. Le recours est considéré comme rejeté si le Préfet reste silencieux au terme du délai de 2 mois.

Après la Loi Elan

Les périmètres peuvent désormais aussi être proposés par la commune (ou l’intercommunalité). Notez que :

• lorsque la proposition émane de l’ABF, elle est soumise à l’accord de la commune (ou de l’intercommunalité) ;
• lorsque la proposition émane de la commune (ou de l’intercommunalité), elle est soumise à l’accord de l’ABF.

Le Gouvernement a également souhaité améliorer le dialogue entre les ABF et les communes (ou intercommunalités). Désormais, celle(s)-ci peut (peuvent) proposer un projet de décision à l’ABF. Suite à la réception de ce projet, l’ABF émet un avis consultatif et peut proposer des modifications.

En outre, dans une volonté de recours plus important à la médiation, il est désormais prévu qu’en cas de recours du demandeur, à l’occasion d’une décision défavorable à la réalisation de travaux, celui-ci puisse faire appel à un médiateur.

Ce médiateur est désigné par le président de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture parmi les membres de cette commission titulaires d’un mandat électif. En cas de saisine du médiateur, la Préfecture rend sa décision après avoir reçu l’avis de ce médiateur.

Enfin, alors que la plupart des autorisations nécessitent l’accord de l’ABF, celui-ci pourra désormais seulement donner un avis (qui ne lie pas la Mairie ou l’intercommunalité) pour les autorisations portant sur :

• des antennes relais de radiotéléphonie mobile ou de diffusion du très haut débit par voie hertzienne et leurs systèmes d’accroche ainsi, que leurs locaux et installations techniques ;
• des opérations relatives sur des immeubles insalubres ou impropres à la destination ;
• des mesures prescrites pour les immeubles à usage d’habitation déclarés insalubres à titre irrémédiable ;
• des mesures prescrites pour des immeubles à usage d’habitation en ruine ayant fait l’objet d’un arrêté de péril et assortis d’une ordonnance de démolition ou d’interdiction définitive d’habiter.

Loi Elan : focus sur les documents d’urbanisme exigibles

Pour obtenir une autorisation d’urbanisme, le demandeur doit monter un dossier qui comporte de nombreuses pièces justificatives. La liste de ces pièces est prévue par la réglementation.

Toutefois, en pratique, de nombreux particuliers et professionnels de la construction se voient demander diverses pièces additionnelles qui ne sont pas explicitement prévues par la réglementation. Le législateur a noté que ces demandes :

• contribuent à allonger les délais d’instruction et génèrent des coûts additionnels ;
• ne garantissent pas l’égalité de traitement des demandeurs.

C’est pourquoi la Loi Elan a consacré au niveau législatif le caractère limitatif des pièces justificatives exigibles. L’objectif de cette mesure est qu’il soit plus difficile d’ajouter de nouveaux documents à la liste de ceux exigibles.

Loi Elan : focus sur la nouvelle demande d’autorisation d’urbanisme

Il peut arriver qu’une personne, qui a obtenu une autorisation d’urbanisme, soit amenée à en réclamer une nouvelle, en raison d’un changement de circonstances ou d’une évolution du projet.

Les juges ont traditionnellement considéré que la délivrance d’une 2nde autorisation visant un terrain pour lequel une autorisation avait déjà été délivrée au même titulaire emportait implicitement le retrait de la 1ère autorisation. Lorsque le titulaire de la 1ère autorisation n’est pas le titulaire de la 2nde autorisation, les juges considéraient que la 1ère autorisation n’avait pas été retirée.

La Loi « Alur » semblait avoir mis fin à cette conséquence juridique différente et prévoir que, quoiqu’il arrive, la 1ère autorisation n’était pas retirée.

Mais une décision des juges est venue contredire cela et a maintenu que la délivrance d’un nouveau permis peut parfois avoir pour effet d’emporter implicitement le retrait de l’autorisation initiale.

En outre, dans la pratique, les Mairies (ou intercommunalités) exigent souvent que le titulaire initial d’une autorisation visant un terrain retire celle-ci, avant de délivrer une nouvelle autorisation, y compris lorsque celle-ci est sollicitée par un nouveau porteur de projet. Une situation qui est problématique à double titre car :

• elle n’est pas de nature à faciliter l’évolution des projets, puisque les tiers sont contraints de retirer la 1ère autorisation acquise, alors même qu’ils ne disposent pas de garantie que la nouvelle demande soit acceptée ;
• en cas d’annulation ou de déclaration d’illégalité de la 2nde autorisation, le tiers ne pouvait se prévaloir de la 1ère autorisation accordée (de plus, si les documents d’urbanisme ont évolué depuis la date de délivrance de la 1ère autorisation, le projet initialement prévu peut être bloqué).

Pour mettre fin à cela, la Loi Elan prévoit expressément que le dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation ne nécessite pas d’obtenir le retrait de la 1ère autorisation et n’emporte pas son retrait implicite.

Loi Elan : focus sur le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme (CU) est un acte administratif qui précise, entre autres, si un « sursis à statuer » serait éventuellement opposable à une demande d’autorisation d’urbanisme visant un terrain. Le « sursis à statuer » permet à la Mairie (ou l’intercommunalité, le cas échéant) de suspendre sa décision, pour une durée maximale de 2 ans, lorsque le projet est notamment susceptible de mettre en péril des opérations d’aménagement déjà prévues par la collectivité.

La Loi Elan précise que le Maire doit motiver expressément dans le CU les raisons qui rendent possibles le recours du sursis à statuer.

Loi Elan : en matière d’autorisation environnementale

La Loi prévoit que la délivrance d’un permis de construire soit différée, dans l’attente de la délivrance de l’autorisation environnementale ou de la décision d’acceptation de la déclaration, le cas échéant.

Toutefois, une erreur de rédaction rend inapplicable ce dispositif pour les installations, ouvrages, travaux et activités (IOTA) soumises à déclaration : ainsi, un Maire peut délivrer un permis de construire sans attendre que la déclaration ait été acceptée par le Préfet. Si ce dernier refuse d’accepter la déclaration, l’exploitant de la IOTA se retrouve dans l’impossibilité d’exercer son activité, malgré l’obtention de l’autorisation d’urbanisme.

La Loi Elan corrige cette erreur de rédaction.

Loi Elan : focus sur la dématérialisation des autorisations d’urbanisme

La Loi Elan précise que les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 devront disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cette obligation sera applicable pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022.

Un arrêté non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article définira les modalités de mise en œuvre de cette téléprocédure.

La Loi Elan prévoit aussi que ces communes pourront confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme à des prestataires privés. Il reviendra toujours à la commune de signer l’autorisation d’urbanisme.

Ces prestataires privés ne pourront pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l’exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

En outre, les missions confiées aux prestataires ne devront entraîner aucune charge financière pour les demandeurs. Les modalités d’application de cette disposition seront précisées par un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 34, 39 à 50, 54, 56 à 60 et 62)

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Loi Elan : focus sur la notion de « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU)

De quoi s’agit-il ?

La Loi Elan crée la notion de « Grande Opération d’Urbanisme » (GOU).

Cette qualification est donnée à une opération d’aménagement lorsqu’elle est prévue par un contrat de projet partenarial d’aménagement, conclu entre l’Etat et des établissements publics ou des collectivités territoriales.

Il s’agit d’opérations d’aménagement dont les dimensions ou les caractéristiques nécessitent un engagement conjoint de l’Etat et d’une commune ou d’une intercommunalité.

Qui décide que l’opération envisagée est une GOU ?

La qualification de GOU est décidée par la commune ou l’intercommunalité, après avis conforme de toutes les communes dont le territoire est inclus en tout ou partie dans le périmètre de l’opération envisagée et avec l’accord du ou des Préfets concernés.

Quelles sont les conséquences de la qualification de GOU ?

Il est intéressant pour les professionnels de la construction de savoir si les opérations d’aménagement auxquelles ils contribuent sont qualifiés ou non de GOU car, à l’intérieur du périmètre d’une GOU, il peut être dérogé aux règles d’urbanisme.

Loi Elan : focus sur les opérations d’intérêt national (OIN)

Dans les zones à enjeux nationaux particulièrement forts, les opérations d’aménagement d’ampleur peuvent nécessiter la mobilisation de moyens fonciers et financiers importants et l’engagement de l’État.

C’est pour cela que les opérations d’intérêt national (OIN) ont été créées. Dans le périmètre d’une OIN, les compétences en matière d’urbanisme sont transférées au Préfet et il est possible de déroger aux règles d’urbanisme.

A l’avenir, il sera possible de moduler le transfert de compétence selon des secteurs préalablement identifiés. Concrètement, si, dans un secteur donné, l’intervention de l’Etat n’est pas justifiée, les compétences en matière d’urbanisme ne lui seront pas transférées.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ce dispositif.

Loi Elan : focus sur les zones d’aménagements différés (ZAD)

Une zone d’aménagement différé (ZAD) peut être créée de 2 manières, à savoir :

• par décision du Préfet, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’intercommunalité (en cas d’avis défavorable de la commune ou de l’intercommunalité, elle ne peut être créée que par Décret) ;
• par décision de l’intercommunalité, sur avis des communes concernées (en cas d’avis défavorable des communes, seul un arrêté du préfet de département peut créer la ZAD).

La Loi Elan prévoit que lorsque la ZAD se trouve à l’intérieur du périmètre d’une grande opération d’urbanisme GOU ou d’une opération d’intérêt national (OIN), le droit de préemption est d’une durée de 10 ans, renouvelable une fois (contre 6 ans auparavant).

Une autre disposition de la Loi Elan précise les modalités de renouvellement du droit de préemption dans les ZAD. Auparavant, la Loi prévoyait que ce renouvellement se faisait selon la même procédure qui avait donné naissance à la création de la ZAD. Ainsi, par exemple, si une ZAD avait été créée par Décret, il fallait que le droit de préemption soit renouvelé par Décret.

Désormais, dans une telle hypothèse, le renouvellement pourra résulter d’une décision du Préfet, sur proposition ou après avis de la commune ou de l’intercommunalité, sans qu’il soit nécessaire de recourir à un Décret.

Loi Elan : focus sur le « permis d’innover »

Une Loi datant de 2016, dite « Loi LCAP », a créé un « permis d’innover » permettant de déroger aux règles de construction, dès lors que les résultats atteints sont conformes aux objectifs visés par la réglementation en matière de construction.

La Loi Elan précise que les constructions réalisées dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme GOU ou d’une opération d’intérêt national (OIN) peuvent bénéficier du « permis d’innover ».

En outre, alors que le « permis d’innover » devait prendre fin en 2023, la Loi Elan prolonge le dispositif jusqu’en 2025.

Enfin, la Loi Elan précise également que les projets bénéficiant du « permis d’innover » ne peuvent pas profiter du « permis de faire ». Pour mémoire, le « permis de faire » permet de déroger aux règles de sécurité incendie et d'accessibilité, sous réserve d'atteindre des résultats similaires, pour les équipements publics et les logements sociaux.

Loi Elan : focus sur la zone d’aménagement concerté (ZAC)

Une modalité particulière des zones d’aménagement concerté (ZAC) tient à la possibilité de mettre à la charge du constructeur une partie des coûts d’équipement de la zone supportés par l’aménageur. Sa participation peut être perçue selon 2 modalités, à savoir :

• pour les terrains vendus ou loués par l’aménageur, le coût supporté par ce dernier peut être inclus dans le prix de vente du terrain au titre de la charge foncière ; le constructeur achetant le terrain participe ainsi aux frais de réalisation des équipements publics ;
• dans le cas où les terrains aménagés ne sont pas vendus (en ZAC dite « à maîtrise foncière partielle »), les modalités de participation financière du constructeur sont déterminées par une convention de participation financière conclue entre le constructeur et la commune ou l’intercommunalité ; la collectivité publique perçoit alors la participation, qu’elle reverse ensuite à l’aménageur.

La Loi Elan prévoit que l’aménageur puisse désormais signer la convention de participation financière au coût des équipements publics de ZAC, ce qui permettra au constructeur de verser directement à l’aménageur la partie des coûts d’équipement qui lui reviennent.

Loi Elan : focus sur le projet urbain de partenariat

Le projet urbain partenarial (PUP) est une modalité de contractualisation du préfinancement des équipements publics nécessaires à une opération privée qui présente un intérêt communal.

Aux termes du contrat de PUP, les aménageurs, constructeurs ou propriétaires fonciers s’engagent avec la commune ou l’intercommunalité, à prévoir les modalités de participation à ces coûts. Ils peuvent prévoir un échelonnement particulier.

En pratique, il arrive fréquemment que la personne publique signataire du contrat ne soit pas maître d’ouvrage des équipements publics concernés.

Par exemple, une commune peut diriger la construction d’une école, alors que l’intercommunalité à laquelle elle appartient est signataire de la convention de PUP. La contribution financière des propriétaires, aménageurs ou constructeurs est alors versée à l’intercommunalité qui la reverse ensuite à la commune.

La Loi Elan simplifie les modalités de versement de la contribution financière : les aménageurs, constructeurs ou propriétaires fonciers pourront désormais directement verser la contribution financière dont ils sont redevables au maître d’ouvrage effectif (pour reprendre l’exemple précité, la contribution financière sera directement versée à la commune).

Loi Elan : focus sur les opérations de lotissement

Jusqu’à présent, la demande de permis d'aménager concernant un lotissement ne pouvait être instruite que si un lotisseur faisait appel à un professionnel ayant des compétences spécifiques en matière d'architecture, d'urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental (PAPE). Il peut s’agir, par exemple, d’un architecte, d’un paysagiste ou d’un géomètre-expert.

En outre, pour les projets de lotissement de grande ampleur, le recours à un architecte est obligatoire.

Désormais, pour les projets de lotissement de grande ampleur, il devra obligatoirement être fait appel, soit à un architecte, soit à un paysagiste-concepteur. Il sera également possible de faire appel cumulativement à ces 2 professionnels.

Loi Elan : focus sur la concertation préalable

Certains projets de travaux d’aménagements nécessitent la réalisation d’une 1ère concertation préalable au titre de la réglementation de l’urbanisme et d’une 2nde concertation préalable au titre de la réglementation de l’environnement.

Cette obligation de double concertation a une conséquence négative : elle fait retarder le début des travaux.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que lorsqu’il y a eu une concertation au titre de la réglementation de l’urbanisme, il n’y a plus besoin d’en faire une au titre de la réglementation de l’environnement (mais seulement si la concertation a été réalisée au titre des 2 réglementations).

Loi Elan : focus sur le mandat d’aménagement

Les maîtres d’ouvrage publics peuvent confier à des entreprises privées la réalisation d’études, de travaux, d’actions foncières ou immobilières dans le cadre d’un mandat d’aménagement. Ce mandat permet à la collectivité de se décharger de certaines des missions liées à la maîtrise d’ouvrage, tout en conservant le portage du risque économique.

Aux termes de la Loi, les maîtres d’ouvrage publics peuvent confier « le soin de faire procéder en leur nom et pour leur compte :

• soit à la réalisation d'études, notamment d'études préalables nécessaires à une opération d'aménagement ;
• soit à la réalisation de travaux et à la construction d'ouvrages ou de bâtiments de toute nature ;
• soit à l'achat et à la revente de biens fonciers ou immobiliers ».

Cette formulation est source de confusion, puisqu’elle peut laisser penser que seule une de ces 3 missions peut être confiée, de manière exclusive, au mandataire.

La Loi Elan met fin à cette confusion et mentionne désormais clairement que ces 3 missions peuvent être confiées cumulativement.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 1 à 3, 5, 7, 9, 14, 15 et 17)

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Loi Elan : focus sur la rénovation énergétique des bâtiments à usage tertiaire

Pour mémoire, la réglementation relative à l’amélioration énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire prévoyait que le propriétaire ou le locataire devait engager des travaux afin d’améliorer la performance énergétique de ses locaux avant le 1er janvier 2020.

Toutefois, certaines associations représentant les entreprises ont saisi le Conseil d’Etat afin qu’il suspende cette nouvelle réglementation, jugeant qu’elle avait été adoptée précipitamment et que son contenu était trop flou.

Le Conseil d’Etat a alors décidé d’annuler cette réglementation au motif qu’il était impossible, pour les entreprises concernées, d’atteindre les objectifs fixés au 1er janvier 2020, au regard des capacités techniques actuelles.

Concrètement, le juge a constaté que l’élaboration des documents obligatoires (études énergétiques, plans d’action et nouvel objectif de consommation énergétique) nécessitait un accompagnement de prestataires spécialisés, actuellement trop peu nombreux.

Il n’a donc pu que constater que le temps d’élaborer ces documents repousserait d’autant le délai durant lequel les entreprises pouvaient réaliser les travaux nécessaires.

Au regard des difficultés rencontrées sur le plan juridique, des retours d’expérience et des réunions de concertation, le Gouvernement a revu le dispositif via la Loi Elan.

Il est désormais prévu d’obliger les propriétaires ou les locataires de certains bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire à mettre en œuvre des actions de réduction de la consommation d’énergie pour arriver à une réduction des consommations d’énergie de l’ensemble de ces bâtiments d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010.

Chaque bâtiment soumis à cette obligation doit atteindre :

• soit un niveau de consommation d’énergie finale réduit, respectivement, de 40 %, 50 % et 60 % par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 ;
• soit un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie.

Les objectifs précités peuvent être modulés en fonction :

• de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments concernés ;
• d’un changement de l’activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité ;
• de coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d’énergie finale.

Sachez que la chaleur fatale autoconsommée par les bâtiments peut être déduite de la consommation, contribuant ainsi à atteindre les objectifs. Pour mémoire, la chaleur fatale est la chaleur émise par un bâtiment important (un site industriel, un hôpital, etc.) : récupérer cette chaleur permet de faire des économies d’énergie.

Sachez aussi que la consommation d’énergie liée à la recharge d’un véhicule électrique et hybride rechargeable est déduite de la consommation énergétique du bâtiment et ne rentre pas dans la consommation de référence.

L’obligation de réduction de la consommation d’énergie pèse aussi sur les locataires. Ils doivent définir, avec leurs bailleurs, les moyens de respecter cette obligation. Ils doivent transmettre conjointement les consommations d’énergie de leur bâtiments ou parties de bâtiment aux fins d’assurer le suivi du respect de son obligation.

L’évaluation du respect de l’obligation de réduction de la consommation d’énergie est annexée, à titre d’information :

• en cas de vente, à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l’acte authentique de vente ;
• en cas de location, au contrat de bail.

Sachez qu’un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de cette nouvelle obligation de réduction de la consommation d’énergie. Cette obligation entrera en vigueur à compter de la date publication du Décret ou, au plus tard, le 24 novembre 2019.

Loi Elan : focus sur les colonnes montantes électriques

Les colonnes montantes d’électricité sont des ouvrages en basse tension qui acheminent l’électricité depuis le pied d’un immeuble en copropriété jusqu’aux compteurs des consommateurs.

Il existe actuellement un débat juridique sur l’appartenance ou non des colonnes montantes électriques au réseau public de distribution :

• si elles appartiennent au réseau public de distribution, le coût de leur entretien n’est pas à la charge des immeubles situés en copropriétés dans lesquels elles se trouvent ;
• si elles n’appartiennent pas au réseau public de distribution, le coût de leur entretien est à la charge des immeubles situés en copropriétés.

La Loi Elan prévoit expressément que les colonnes montantes mises en service après le 24 novembre 2018 appartiennent au réseau public de distribution d’électricité.

S’agissant des colonnes montantes mises en service avant le 24 novembre 2018, elles appartiennent également au réseau public de distribution d’électricité. Mais les copropriétés qui sont actuellement propriétaires de leur colonne montante et qui souhaitent le rester pourront le signaler dans un délai de 2 ans.

Loi Elan : focus sur les règles générales de construction

La Loi Elan précise que les règles générales de construction doivent désormais tenir compte des performances environnementales, de la qualité sanitaire et du confort d’usage du logement.

L’objectif est de mieux prendre en compte les enjeux de sécurité dans les prochaines réglementations thermiques dans le cadre de la transition énergétique, en associant les enjeux de l’environnement et de la santé à ceux de la maîtrise de l’énergie.

Loi Elan : focus sur la construction et la rénovation de bâtiments publics

Les acheteurs publics sont incités, dans le cadre de la commande publique, à prendre en compte la performance environnementale des produits utilisés par les entreprises qui candidatent à un marché public. Il faut notamment tenir compte du caractère biosourcé de ces produits.

La Loi Elan précise que dans le domaine de la construction ou de la rénovation de bâtiments publics, il faut également prendre en compte les exigences de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et de stockage du carbone et veiller au recours à des matériaux issus des ressources renouvelables.

Loi Elan : focus sur la construction de bâtiments

La réglementation relative à la construction de bâtiments neufs prévoit que pour déterminer leur performance énergétique, il faut prendre en considération leur niveau d'émissions de gaz à effet de serre.

A compter de 2020, ce critère est remplacé par le niveau d'empreinte carbone évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment en intégrant la capacité de stockage du carbone dans les matériaux.

En outre, un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article devra déterminer :

• les exigences en matière de qualité de l’air intérieur des bâtiments ;
• les exigences en matière de recours à des matériaux renouvelables d'origine biosourcée ou d'incorporation de matériaux issus du recyclage.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 175 à 178, 180 et 181)

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