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29 11
2018
Actu Juridique

Loi Elan : de quoi ça parle ?

Rédigé par l'équipe WebLex.

Source :

  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique

La Loi portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « Loi Elan », qui a été officiellement publiée le 24 novembre 2018, aborde de nombreux sujets : facilitation des constructions, assouplissement des règles d’urbanisme, renforcement des dispositifs de lutte contre l’habitat indigne, modernisation des règles relatives à la copropriété, etc. Nous vous proposons ici un rapide tour d’horizon…


Loi Elan : des normes de construction simplifiées

Voici les mesures prévues par la Loi Elan au sujet de la simplification des normes de construction :







Loi Elan : focus sur l’étude géotechnique

En cas de vente d’un terrain constructible, dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur doit fournir une étude géotechnique à l’acquéreur qui est annexée au titre de propriété (les zones seront définies par un arrêté ministériel).

Cette étude doit être fournie aux constructeurs qui interviennent sur un terrain pour y construire un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage mixte (professionnel et habitation) ne comportant pas plus de 2 logements. Si cette étude n’est pas annexée au titre de propriété, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même aux constructeurs une étude géotechnique préalable équivalente à celle normalement annexée au titre de propriété.


Loi Elan : focus sur le contrat de construction à maison individuelle

En matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la Loi Elan étend les pouvoirs des agents de la DGCCRF (vérification du non-versement de sommes versées à la signature du contrat, vérification de la conformité du contrat signé à la Loi et vérification des informations relatives au droit de rétractation).

En outre, la Loi Elan rehausse le montant de l’amende encourue en cas d’infraction à l’obligation de conclure un CCMI en la faisant passer de 37 500 € à 300 000 €.


Loi Elan : lutter contre le contentieux de l’urbanisme

Plusieurs dispositions sont prévues pour lutter contre la prolifération des recours dans le cadre des opérations d’urbanisme :



Loi Elan : focus sur la contestation d‘une autorisation d’urbanisme

Depuis le 19 août 2013, le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme contestée peut demander à ce que le contestataire (qui n’a pas obtenu gain de cause) soit condamné à l’indemniser. Cette demande, qui peut être présentée pour la 1ère fois en appel, nécessite que 2 conditions soient réunies, à savoir :


Dans les faits, ce dispositif a jusqu’ici été très peu utilisé et seulement pour des sommes relativement modestes car la notion de « préjudice excessif » doit être prouvée par le bénéficiaire de l’autorisation, ce qui est souvent difficile, cette notion étant floue. C’est pourquoi la Loi Elan supprime les 2 conditions précitées et les remplace par la notion de « comportement abusif ».


Loi Elan : modernisation de la réglementation applicable dans les copropriétés

Plusieurs mesures sont prises s’agissant de la gestion des copropriétés :





Loi Elan : favoriser la libération du foncier

Pour favoriser la libération du foncier et faciliter les projets d’aménagement, la Loi Elan :



Loi Elan : transformer les bureaux vides en logement

La Loi Elan crée une nouvelle possibilité de dérogation aux règles d’urbanisme au bénéfice des opérations de transformation d’immeubles existants en logements : ces opérations pourront, non seulement déroger aux obligations en matière de densité et d’aires de stationnement déjà existantes, mais aussi, si la commune n’est pas visée par un constat de carence, aux obligations de mixité sociale. Notez que cette nouvelle dérogation ne remet pas en cause les obligations de mixité sociale au niveau de la commune.

Les dérogations visent les opérations respectant le gabarit de l’immeuble existant, mais aussi les opérations augmentant le gabarit du bâtiment, dans une limite de 30 % d’augmentation. La Loi Elan offre donc un bonus de constructibilité aux opérations de transformation.

Enfin, la Loi Elan donne la possibilité aux bailleurs souhaitant effectuer la transformation de bureaux en logements de donner congé à leurs locataires à l’échéance triennale.


Loi Elan : réinventer des projets d’urbanisme partagés et collaboratifs

Les objectifs fixés par la Loi Elan sont les suivants :



Loi Elan : focus sur le bail réel solidaire (BRS)

Afin de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété ou à la location, la Loi Alur a créé le mécanisme du « bail réel solidaire ». Ce bail permet une dissociation sur une très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un organisme foncier solidaire (OFS) pour y faire construire leur logement.

En cas de vente d’un logement lié à un bail réel solidaire, pour que l’acquéreur d’un logement faisant l’objet de cebail réel solidaire (BRS) soit clairement informé de l’existence de ce bail, la Loi Elan prévoit que tout contrat de vente d’un tel logement doit mentionner le caractère indissociable du contrat de vente et du BRS.

Pour que la vente soit valable, il est également nécessaire d’obtenir l’agrément de l’OFS. Les conditions de délivrance de cet agrément doivent être indiquées dans le compromis ou la promesse de vente.

Pour obtenir cet agrément, le compromis ou la promesse de vente doit être notifié(e) à l’OFS dans les 30 jours qui suivent sa signature. L’OFS dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer son agrément.

Si la procédure de délivrance de l’agrément par l’OFS n’est pas respectée, la vente peut être annulée. La preuve du contenu et de la notification du compromis ou de la promesse de vente pèse sur le vendeur (il est donc conseillé de procéder à la notification par lettre recommandée avec AR).

Par défaut, le sol constitue une partie commune dans les copropriétés. Toutefois, ce n’est pas le cas lorsque les logements d’une copropriété font l’objet de BRS.

Pour simplifier la réglementation, la Loi Elan prévoit que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, comme dans une copropriété classique.

En outre, la Loi Elan précise que le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire. Ainsi, il dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires, à l'exception des décisions portant sur :


Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur, y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.

Le bailleur et le bénéficiaire du BRS peuvent tout deux assister à l’AG des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles ils ne disposent pas du droit de vote.


Loi Elan : faciliter la mobilité professionnelle

La loi Elan crée un « bail mobilité » pour faciliter la mobilité professionnelle : il s’agit un contrat de location d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable et sans dépôt de garantie (application de la garantie VISALE pour les propriétaires).

L’objectif affiché de ce bail mobilité est d’offrir un cadre nouveau adapté, sécurisé pour le propriétaire comme pour le locataire, pour permettre de mobiliser une offre de logements supplémentaire.


Loi Elan : faciliter la mobilité dans le parc social

Tous les 3 ans, un réexamen de la situation des locataires sera effectué par une commission d’attribution des logements afin notamment de proposer aux ménages qui le souhaitent un autre logement plus adapté à leurs besoins, à l’évolution de leur vie et de leur famille.


Loi Elan : restructurer le secteur des logements sociaux

Afin de faciliter la restructuration du secteur des logements sociaux en cours, la Loi Elan prévoit notamment que les sociétés d’économie mixte agréées (SEM agréées) sont désormais soumises aux mêmes règles que les organismes HLM en matière de recueil d’avis de l’Etat quant à leurs acquisitions et ventes immobilières.

La Loi Elan simplifie la procédure de vente d’un logement HLM pour rendre plus facile l’accession à la propriété pour son locataire et vendre jusqu’à 40 000 logements par an (moins de 1 % du parc), contre 8 000 logements aujourd’hui.

Cela permettra aux occupants d’accéder plus facilement à la propriété, de renforcer la mixité sociale et aux organismes HLM de pouvoir investir pour construire de nouveaux logements et de rénover leur parc (il est rappelé que chaque logement vendu permet de financer la construction de 2 à 3 logements neufs, ou la rénovation de 3 à 4 logements existants).

La Loi Elan prévoit que les logements-foyers peuvent désormais être vendus par les organismes HLM à des investisseurs privés en vue de la réalisation de logements étudiants.

La Loi Elan généralise le système de cotation de la demande d’attribution d’un logement social dans les territoires ayant mis en place une gouvernance intercommunale. Cette généralisation entrera en vigueur à une date fixée par un Décret à venir. Une date butoir d’entrée en vigueur a tout de même été fixée par la Loi Elan : il s’agit du 31 décembre 2021.

A l’occasion de la demande d’attribution d’un logement social, l’organisme HLM doit tenir compte des personnes vivant au foyer du demandeur. La Loi Elan rajoute à la liste des personnes vivant au foyer du demandeur les enfants faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement.


Loi Elan : lutter contre les squatteurs

Le domicile d’une personne bénéficie d’une protection spécifique contre les squatteurs. Pour renforcer cette protection, la Loi Elan contient les 2 dispositions suivantes :



Loi Elan : favoriser la mixité sociale

Constatant que les personnes âgées de plus 60 ans ou en situation de handicap, ainsi que les personnes de moins de 30 ans, connaissent des difficultés pour se loger, la Loi Elan contient des mesures pour les aider à se loger plus facilement : possibilité de sous-location ou colocation étendues (avec la perception d’aides aux logements), signature d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, etc.

En outre, la Loi Elan consacre la notion d’habitat inclusif : il est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes, le cas échéant dans le respect des conditions d’attribution des logements locatifs sociaux.


Loi Elan : moderniser la réglementation de la location

Plusieurs mesures sont prévues dans ce domaine :



Loi Elan : expérimenter l’encadrement des loyers

La Loi Elan supprime le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la Loi Alur pour en créer un autre, expérimental pour une durée de 5 ans. Seules les communes de Paris, du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille pourront expérimenter ce dispositif.


Loi Elan : renforcer la réglementation relative aux locations touristiques abusives

La Loi Elan entend lutter contre le retrait du marché de milliers de logements lorsque la location touristique est abusive (le plus souvent, lorsqu’elle dépasse 120 nuits par an ou lorsqu’elle concerne des logements vides qui pourraient être mis en location).

Désormais, les loueurs peuvent être condamnés au paiement d’une amende civile d’un montant maximal de :


Jusqu’à présent, seuls les intermédiaires qui se faisaient rémunérer pour mettre en relation un locataire et un loueur de meublés touristiques pouvaient voir leur responsabilité engagée. Désormais, les intermédiaires gratuits peuvent également voir leur responsabilité engagée (comme Facebook, par exemple). En outre, les intermédiaires peuvent être condamnés au paiement d’une amende civile d’un montant maximal de :



Loi Elan : mieux lutter contre les marchands de sommeil

Les objectifs visés par la Loi sont les suivants :



Loi Elan : revitaliser les centres-villes des villes moyennes

Il s’agit de mettre en place des opérations de revitalisation des territoires en coordonnant les acteurs concernés sur tous les aspects (habitat, développement économie, mobilité, services).

L’objectif est aussi d’assurer une meilleure maîtrise du développement des commerces en simplifiant l’installation des commerces de proximité en centre-ville.


Loi Elan : encourager la rénovation énergétique des bâtiments

La Loi Elan a modifié le dispositif d’obligation de rénovation énergétique des bâtiments à usage tertiaire. Ainsi, il est désormais prévu d’obliger les propriétaires ou les locataires de certains bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire à mettre en œuvre des actions de réduction de la consommation d’énergie pour arriver à une réduction des consommations d’énergie de l’ensemble de ces bâtiments d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010.

La Loi Elan précise que les règles générales de construction doivent désormais tenir compte des performances environnementales, de la qualité sanitaire et du confort d’usage du logement.

La Loi Elan précise que dans le domaine de la construction ou de la rénovation de bâtiments publics, il faut également prendre en compte les exigences de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre et de stockage du carbone et veiller au recours à des matériaux issus des ressources renouvelables.

A compter de 2020, en matière de construction de bâtiments, il faudra tenir compte du niveau d'empreinte carbone évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment en intégrant la capacité de stockage du carbone dans les matériaux.


Loi Elan : lutter contre la pollution atmosphérique

La Loi Elan prévoit que dans le périmètre des plans de protection de l’atmosphère, le Préfet puisse interdire l’utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques.


Loi Elan : focus sur le dispositif « Cosse ancien »

Dans le cadre du dispositif de défiscalisation « Cosse ancien », depuis le 1er janvier 2017, le taux de déduction fiscale spécifique dépend de la situation géographique du logement. Le taux est modifié pour les logements situés dans les zones autres que les zones A, A bis, B1 et B2. Il est désormais égal à :



Loi Elan : focus sur les agents immobiliers

La Loi Elan réforme le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) : la réforme a notamment pour effet de supprimer le dispositif qui assure le financement du CNTGI par le biais de cotisations versées par les professionnels soumis à la Loi « Hoguet ». Pour mémoire, cette cotisation ne pouvait pas être supérieure à 50 €.

La Loi Elan prévoit qu’est désormais sanctionnable de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende le fait d’utiliser la dénomination « agent immobilier », « syndic de copropriété » et « administrateur de biens » sans être titulaire de la carte professionnelle correspondante.


Loi Elan : focus sur les architectes

Par principe, les organismes HLM doivent mettre en place un concours d’architecture. Or, ce concours allonge les délais des travaux et augmentent leurs prix d’environ 1 %.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que les organismes HLM ne sont plus tenus de mettre en place un concours d’architecture.


Loi Elan : focus sur les notaires

Jusqu’au 31 décembre 2022, par dérogation aux tarifs fixés par la Loi, les tarifs applicables aux prestations de notaires relatives aux opérations de fusion, d’absorption, de scission et d’apports réalisées par les organismes HLM peuvent faire l’objet d’une négociation lorsque les émoluments sont supérieurs à 60 000 €.