Loi Elan : focus sur l’accessibilité des logements aux personnes en situation de handicap

Les immeubles neufs n’ont plus à être 100 % accessibles aux personnes en situation de handicap : il est désormais prévu que seuls 20 % des logements intégrés dans un ensemble immobilier répondent aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap.

Les autres logements doivent être « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent pouvoir être transformés facilement en logements accessibles aux personnes handicapées. Plus précisément, sont « évolutifs » les logements qui répondent aux caractéristiques suivantes :

• une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;
• la mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples.

Autre mesure à connaître : lorsqu’un locataire souhaite réaliser des travaux pour adapter son logement à sa situation de handicap, il doit en demander l’autorisation par lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur. Ce dernier a désormais 2 mois pour lui répondre (contre 4 mois auparavant).

Loi Elan : focus sur le contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI)

En matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI), la Loi Elan étend les pouvoirs des agents de la DGCCRF : vérification du non-versement de sommes versées à la signature du contrat, vérification de la conformité du contrat signé à la Loi et vérification des informations relatives au droit de rétractation.

En outre, la Loi Elan rehausse le montant de l’amende encourue en cas d’infraction à l’obligation de conclure un CCMI en la faisant passer de 37 500 € à 300 000 €.

Enfin, la Loi Elan habilite le Gouvernement à prendre une Ordonnance, dans un délai de 6 mois à compter du 24 novembre 2018, pour modifier la réglementation applicable en matière de contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) préfabriquée avec fourniture de plan.

A ce stade, le Gouvernement souhaite notamment préciser la définition d’une maison individuelle préfabriquée et revoir le contenu du contrat qui lie le maître d’ouvrage et le constructeur-préfabricant.

Loi Elan : focus sur la préfabrication

La préfabrication représente aujourd’hui 3 à 4 % des parts de marché du secteur de la construction. 3 filières se partagent ce marché, dans des parts équivalentes : le bois, le béton, et le métal.

Jusqu’à présent, il n’existait aucune définition légale de la préfabrication. Pourtant, la construction en préfabrication se développe en raison de certains avantages qu’elle apporte comme, par exemple, des coûts moins élevés.

Pour remédier à cela, la Loi crée une définition de la préfabrication : elle consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d’éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier.

Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers.

Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier.

Loi Elan : focus sur l’étude géotechnique

Les sinistres liés à la sécheresse continuent à croître avec l’évolution du climat. Ils représentent environ 38 % des coûts du dispositif d’indemnisation des catastrophes naturelles et sont le premier poste d’indemnisation au titre de l’assurance dommage-ouvrage, pour les sinistres touchant les maisons individuelles.

Ils peuvent notamment être causés par le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, qui affecte l’intégrité des bâtiments, suite à des épisodes de sécheresse suivis d’épisodes pluvieux. Ce problème touche plus particulièrement les maisons individuelles, qui disposent souvent de fondations plus légères que les bâtiments collectifs, et dont les maîtres d’ouvrages sont souvent des particuliers et non des professionnels de la construction.

La Loi Elan prévoit qu’en cas de vente d’un terrain constructible dans ces zones, le vendeur devra fournir une étude géotechnique à l’acquéreur (le Gouvernement estime que la réalisation de cette étude coûtera environ 500 € au vendeur).

Ces zones seront définies dans un arrêté ministériel non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Cette étude doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Notez qu’il n’y a pas besoin de réaliser d’étude géotechnique pour la vente de terrains qui ne permettent pas la construction de maisons individuelles, en raison des règles locales d’urbanisme.

A l’occasion d’une opération de construction, un maître d’ouvrage doit fournir l’étude géotechnique aux professionnels de la construction (artisan, promoteur, architecte) qui interviendront pour y construire un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage mixte (professionnel et habitation) ne comportant pas plus de 2 logements (le Gouvernement estime que la réalisation de cette étude coûtera entre 1 000 € et 3 000 €).

Si cette étude n’est pas annexée au titre de propriété, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente à celle normalement annexée au titre de propriété.

Le contrat de construction doit préciser que les constructeurs ont effectivement reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage. Le cas échéant, le contrat doit mentionner que les travaux que les constructeurs s’engagent à réaliser intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

En outre, les constructeurs sont tenus :

• soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage ou qu’il fait réaliser en accord avec le maître d’ouvrage, qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment ;
• soit de respecter des techniques particulières de construction (si l’étude géotechnique indique l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation).

Lorsqu’elles ont été réalisées, l’étude géotechnique préalable et l’étude géotechnique réalisée sur demande du constructeur sont annexées au titre de propriété. En cas de vente de l’ouvrage, elles sont annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de l’obligation de fournir une étude géotechnique.

Loi Elan : focus sur les marchés public de conception-réalisation

Les acheteurs publics ne peuvent recourir à un marché public de conception-réalisation, quel qu'en soit le montant, que si des motifs d'ordre technique ou un engagement contractuel sur un niveau d'amélioration de l'efficacité énergétique rendent nécessaire l'association du constructeur aux études de conception l'ouvrage.

Néanmoins, depuis 2009, ces limites ne sont pas applicables aux marchés publics de conception-réalisation conclus par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) relatifs à la réalisation de logements locatifs aidés par l'État financés avec le concours d’aides publiques.

Cette dérogation, qui doit normalement prendre fin le 31 décembre 2018, est prolongée jusqu’au 31 décembre 2021.

En outre, la Loi Elan précise que les acheteurs publics ne pourront recourir à un marché public de conception-réalisation, dans les conditions précitées, que s’il est passé selon une procédure formalisée.

Loi Elan : focus sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cours de construction que le vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé. Selon un rapport remis au Gouvernement, la VEFA a représenté 47 % du volume total des ventes de logements neufs en 2016.

Clarification de la réglementation

La réglementation de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est clarifiée par la Loi Elan :

• la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.

Plus de liberté accordée à l’acquéreur

De plus en plus d’acquéreurs souhaitent pouvoir se réserver la réalisation de travaux.

C’est pourquoi la Loi Elan prévoit expressément que, parmi les clauses obligatoires d’un contrat de VEFA, il doit y avoir désormais une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.

Le contrat préliminaire doit prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même.

Il doit aussi contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.

En outre le contrat préliminaire doit préciser :

• le prix de vente, décomposé de la manière suivante :

• ○ le prix de vente convenu ;
• ○ le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
• ○ le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;

• le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.

Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Un Décret non encore rédigé à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ces nouvelles dispositions, notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution.

Loi Elan : focus sur le contrôle de conformité des constructions

La Préfecture, la Mairie et les agents de l’Etat bénéficient d’un droit de visite des constructions et d’un droit de communication des documents techniques se rapportant à celles-ci pour vérifier la conformité des constructions vis-à-vis de la réglementation. Ces droits leur permettent d’accéder aux constructions en cours de réalisation pendant un délai de 3 ans suivant leur achèvement.

Le fait de faire obstacle au droit de visite est sanctionné par une amende de 3 750 € et 1 mois d’emprisonnement.

Le droit de visite doit être coordonné avec les règles relatives au respect de la vie privée et du domicile, règles qui sont prévues par la Convention européenne des Droits de l’Homme (CEDH). Cette coordination implique, par exemple, que le domicile ne peut pas être visité sans l’accord préalable de son occupant.

La Loi Elan précise et modifie quelques points de la réglementation :

• le droit de visite existe entre 6 heures et 21 heures et, en dehors de ces heures, lorsque ces lieux sont ouverts au public ;
• lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou que l’occupant ne peut pas être informé de la visite, celle-ci peut être autorisée par le juge du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel sont situés les lieux ou les locaux à visiter ;
• le droit de visite peut désormais s’exercer jusqu’à 6 ans après l’achèvement des travaux ;
• un obstacle au droit de visite est sanctionné par 7 500 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement.

Ces nouvelles dispositions sont également applicables aux visites effectuées dans le cadre du récolement des travaux (il s’agit d’une opération consistant, en fin de chantier, à comparer les plans du projet aux ouvrages réalisés).

Loi Elan : focus sur le droit de rétraction

Depuis la Loi Macron (soit depuis le 8 août 2015 exactement), le délai de rétractation en matière de vente immobilière est de 10 jours (contre 7 jours auparavant). Ce délai court à compter du lendemain de sa notification à l’acquéreur.

Toutefois, s’agissant des ventes de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager, le délai de rétractation est toujours de 7 jours.

La Loi Elan met fin à cette spécificité : le délai de rétractation passe également à 10 jours pour les ventes de lots d’un lotissement soumis à un permis d’aménager.

Loi Elan : focus sur la dispense de recours à un architecte pour les exploitants agricoles

Par dérogation, les exploitants agricoles ne sont pas tenus de faire appel à un architecte pour des travaux de construction d’une surface de plancher et d’une emprise au sol qui n’excèdent pas 800 m².

Les coopératives d’utilisation de matériel agricole (CUMA) ne bénéficient pas de cette dérogation. La Loi Elan remédie à cela : désormais, les CUMA n’ont plus l’obligation de recourir à un architecte pour les constructions de faible surface (d’une surface de plancher et d’une emprise au sol qui n’excèdent pas 800 m²).

Loi Elan : focus sur l’individualisation des frais de chauffage

La Loi Elan prévoit qu’il sera désormais possible, dans le cadre de la gestion et répartition des charges dans un immeuble collectif résidentiel, de déroger à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage et des frais résultant de la fourniture de froid en raison d'une impossibilité technique ou d’un coût excessif au regard des économies attendues.

En outre, la Loi Elan précise que lorsqu’il n’est pas rentable ou techniquement possible d’utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur de chaque radiateur.

S’il n’est pas possible de recourir à des répartiteurs des frais de chauffage individuels (une nouvelle fois pour des questions de rentabilité ou d’impossibilité technique), le recours à d’autres méthodes doit être envisagé, dès lors qu’elles sont rentables. Un Décret non encore publié à l’heure où nous rédigeons cet article précisera la nature de ces méthodes.

Loi Elan : focus sur la lutte contre la pollution de l’atmosphère

Afin de mieux lutter contre la pollution atmosphérique, il existe des plans de protection de l’atmosphère.

La Loi Elan prévoit que, dans le périmètre déterminé par ces plans, le Préfet puisse interdire l’utilisation des appareils de chauffage contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques.

L’objectif est de mieux lutter contre l’utilisation de systèmes de chauffage à bois, qui crée des situations de pollution atmosphérique particulièrement préoccupantes, comme c’est le cas notamment dans la vallée de l’Arve, en Haute-Savoie.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 63, 64, 65, 67, 68, 69, 74, 75, 78 et 79)

Loi Elan : focus sur la simplification des normes de construction © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : focus sur le droit de préemption du Préfet de commune carencée

Les communes ont l’obligation de respecter des quotas de logements sociaux sur leur territoire. Lorsqu’elles ne les respectent pas, le Préfet peut prendre un arrêté de carence : cet arrêté lui permet d’exercer un droit de préemption sur les immeubles et les logements sociaux de la commune afin de réaliser des opérations d’aménagement ou de construction permettant de remplir les objectifs de logements sociaux.

Ce droit de préemption ne peut être exercé que dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS), d’une carte communale ou d’un plan local d’urbanisme (PLU).

Cependant, à la suite de la caducité des POS résultant des dispositions de la Loi « Alur », de nombreuses communes ne sont justement plus couvertes par un POS. Et elles n’ont pas encore eu nécessairement le temps d’élaborer un PLU : par conséquent, le Préfet ne peut plus mettre en œuvre son droit de préemption dans ces communes, faute d’un document d’urbanisme l’y autorisant.

Cette restriction a un effet bloquant sur la capacité à remplir les objectifs de logements sociaux dans les communes carencées, où la construction de logements sociaux est pourtant la plus pressante. Par exemple, en région Provence-Alpes-Côte d’Azur, il existe 27 communes carencées où le Préfet ne peut plus mettre en œuvre son droit de préemption.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que, pour les communes anciennement couvertes par un POS devenu caduc, le droit de préemption du Préfet soit encore valable.

Loi Elan : focus sur le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain permet à une commune ou à une intercommunalité d’acquérir des biens pour réaliser des opérations d’aménagements qui ont pour objet :

• de mettre en œuvre un projet urbain et une politique locale de l'habitat ;
• d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques ;
• de favoriser le développement des loisirs et du tourisme ;
• de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur ;
• de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux ;
• de permettre le renouvellement urbain ;
• de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

La Loi Elan étend le champ d’application de ce droit de préemption pour permettre à la commune ou à l’intercommunalité :

• de relocaliser les activités industrielles, commerciales, artisanales ou de services ;
• de reloger des occupants définitivement évincés d’un bien d’habitation ou d’un bien mixte (c’est-à-dire à usage d’habitation et à usage commercial) en raison de la réalisation de travaux nécessaires à la réalisation d’opérations d’aménagement.

Loi Elan : focus sur les ventes avec décote

La Loi prévoit que les biens privés de l’Etat peuvent être vendus à un prix plus bas que leur valeur réelle (« vente avec décote ») lorsqu’ils sont destinés à « la réalisation de programmes comportant essentiellement des logements dont une partie au moins est réalisée en logement social ».

Pour assouplir les critères de la vente avec décote, la Loi Elan supprime la condition d’achèvement de l’opération d’aménagement dans les 5 ans de la vente (jusqu’à présent, seuls les projets d’un périmètre dépassant 5 hectares pouvaient ne pas respecter ce délai).

La Loi Elan précise seulement que la réalisation de la 1ère tranche du projet doit être effectuée dans un délai maximal de 5 ans, sous peine de ne pas pouvoir bénéficier de la décote. De plus, la Loi Elan intègre au dispositif de décote les logements faisant l’objet d’un contrat de bail réel solidaire (BRS). L’éventuelle décote sera limitée à 50 % de la valeur du terrain vendu.

Pour rappel, une vente avec décote à des fins de construction de logements sociaux ouvre un droit de priorité d’achat à la commune ou à l’intercommunalité sur laquelle se trouve le terrain vendu. Ce droit de priorité peut être délégué aux organismes d’habitat à loyer modéré (HLM), aux organismes agréés de maîtrise d’ouvrage, aux sociétés d’économie mixte agréées, ou aux établissements publics fonciers d’État ou locaux.

La Loi Elan prévoit que les organismes précités pourront également déléguer ce droit de priorité. Les modalités de cette délégation seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Loi Elan : focus sur l’association foncière urbaine (AFU)

Une association foncière urbaine est une association syndicale de propriétaires qui a pour but de permettre à ces derniers d’engager des opérations d’aménagement ou de valorisation de terrains.

Ainsi, par exemple, l’AFU peut donner lieu à un groupement de parcelles en vue, soit d'en conférer l'usage à un tiers, notamment par bail à construction, soit d'en faire apport ou de les vendre à un établissement public ou à une société de construction.

Jusqu’à présent, les AFU ne pouvaient être créées que sur accord du conseil municipal compétent pour l’élaboration du plan local d’urbanisme (PLU).

Or, de plus en plus de PLU sont élaborés au niveau intercommunal. Tenant compte de cette évolution, la Loi Elan prévoit que les AFU puissent également être créées sur accord de l’organe délibérant de l’intercommunalité compétente pour élaborer le PLU.

Loi Elan : focus sur les dérogations d’urbanisme pour la transformation de bâtiments existants en logements en zone tendue

La vacance de bureaux est un phénomène d’ampleur, particulièrement en Ile-de-France où le stock de bureaux non utilisés était évalué à près de 3,5 millions m² en 2017.

La possibilité de déroger aux règles d’urbanisme pour la transformation de bâtiments existants en logements est possible :

• dans les communes ciblées par la taxe annuelle sur les logements vacants (il s’agit des communes des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déficit d’offre de logement) ;
• dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique.

Ces communes peuvent notamment autoriser les propriétaires à déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création de parkings, dans la limite du gabarit existant.

La Loi Elan crée une nouvelle possibilité de dérogation aux règles d’urbanisme : les opérations de transformation d’immeubles existants en logements pourront, non seulement déroger aux obligations en matière de densité et de parkings, mais aussi, si la commune n’est pas visée par un arrêté de carence, aux obligations de mixité sociale. Notez que cette nouvelle dérogation ne remet pas en cause les obligations de mixité sociale de la commune.

Les dérogations visent les opérations respectant le gabarit de l’immeuble existant, mais aussi les opérations augmentant le gabarit du bâtiment, dans une limite de 30 % d’augmentation. La Loi Elan offre donc un bonus de constructibilité aux opérations de transformation.

Enfin, la Loi Elan donne la possibilité aux bailleurs commerciaux souhaitant transformer des bureaux en logements de donner congé à leurs locataires à l’échéance triennale.

Loi Elan : focus sur l’occupation temporaire de locaux vacants

Depuis 2009 et la Loi « Molle », il existe un dispositif permettant de confier par contrat, à des organismes agréés, l’occupation temporaire de locaux vacants, afin d’assurer leur protection et leur préservation.

Ces locaux vacants peuvent être occupés par des résidents temporaires, à des fins de logement, d’hébergement, d’insertion et d’accompagnement social.

Ce dispositif, qui avait déjà été prolongé par la Loi « Alur », devait prendre fin le 31 décembre 2018. La Loi Elan prolonge à nouveau ce dispositif qui prendra désormais fin le 31 décembre 2023.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera plus en détails les modalités d’application de ce dispositif.

Loi Elan : focus sur la réquisition de logements vacants

La Loi Elan étend le dispositif de réquisition de logements vacants pour héberger en urgence une personne sans abri pour une durée limitée à 2 ans (4 ans, si l’ampleur des travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité du logement réquisitionné le justifie).

La Loi Elan précise aussi que lorsque les locaux vacants réquisitionnés sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, la réquisition n’est possible qu’après l’accord du Maire de la commune où les locaux sont implantés (dans les autres situations, le Maire donne seulement un avis).

Les modalités selon lesquelles le Maire donne son accord seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Loi Elan : focus sur la réquisition de logements en déshérence

Dans les centres-villes en perte de dynamisme économique ou vieillissants, de nombreux biens immobiliers sont tombés en déshérence, suite à des décès, des successions inachevées ou des propriétaires non identifiables. Ces immeubles restent souvent vacants, ce qui restreint l’offre de logement et conduit parfois le logement à l’insalubrité.

Pour remédier à cela, il existe une procédure de réquisition qui ne vise toutefois que les locaux d’habitation vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés. La possibilité de réquisitionner les logements en déshérence est donc juridiquement incertaine.

La Loi Elan permet expressément la réquisition de logements tombés en déshérence ou dont les propriétaires ne sont plus identifiables, afin de les utiliser pour du logement ou de l'hébergement.

Pour mémoire, les personnes qui peuvent bénéficier des réquisitions de logements sont :

• les personnes dépourvues de logement ou logées dans des conditions manifestement insuffisantes ;
• les personnes à l'encontre desquelles une décision judiciaire ordonnant leur expulsion est intervenue.

Loi Elan : focus sur la catégorie d’immeuble de moyenne hauteur (IMH)

Les immeubles d’habitation d’au moins 50 mètres sont considérés comme des immeubles de grande hauteur (IGH) et doivent respecter des normes de sécurité plus rigoureuses. Les autres immeubles, qui ne sont pas affectés au logement, sont considérés comme des IGH lorsqu’ils mesurent au moins 28 mètres.

Par conséquent, les immeubles d’habitation d’au moins 28 mètres, mais inférieurs à 50 mètres, ne sont pas tenus de respecter des normes de sécurité équivalentes aux autres immeubles (qui ne sont pas destinés au logement) qui mesurent au moins 28 mètres.

La Loi Elan remédie à cette différence de réglementation en créant la catégorie d’immeuble de moyenne hauteur (IMH). En créant cette catégorie réglementaire intermédiaire, le Gouvernement souhaite faciliter et rendre moins coûteux les travaux de changement de destination et de réhabilitation des immeubles d’au moins 28 mètres.

Notez qu’un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera le dispositif des IMH.

Loi Elan : focus sur les immeubles de grande hauteur (IGH)

Pour calculer la hauteur d’un bâtiment et déterminer s’il relève de la catégorie des IGH ou non, la réglementation prévoit que la hauteur des bâtiments est mesurée jusqu’au sol des logements du dernier étage.

Cependant, une décision des juges, datant de 2017, a annulé ce critère et expliqué que la hauteur des bâtiments devait être mesurée jusqu’au plafond des logements du dernier étage.

Suite à cette décision, il s’ensuit une insécurité juridique pour toutes les autorisations de construire d’un IGH délivrées sur la base de ce critère annulé.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que les autorisations d’urbanisme litigieuses sont tout de même valides, même si le calcul de la hauteur des bâtiments s’est fait selon des modalités erronées (en tenant compte du sol et non du plafond des logements du dernier étage). Cette sécurisation juridique vaut également pour les autorisations de construire délivrées jusqu’au 25 février 2019.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 8 et 25 à 33)

Loi Elan : focus sur les mesures prises pour favoriser la libération du foncier © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : focus sur le contrat d’opérations de revitalisation de territoire

La Loi Elan crée l’opération de revitalisation du territoire (ORT) qui prend la forme d’un contrat signé entre l’Etat, l’intercommunalité et/ou la commune concernée(s), voire des sociétés privées.

Ce contrat a notamment pour objectif de revitaliser les centres-villes qui sont de plus en plus désertés par les commerces. Certaines dispositions sont donc susceptibles d’être intéressantes pour les entreprises. Ainsi, le contrat conclu peut notamment prévoir que :

• les baux commerciaux conclus postérieurement à la signature du contrat d’ORT ne peuvent porter que sur un local situé dans des immeubles qui abritent à la fois un ou plusieurs locaux commerciaux, ainsi que des locaux destinés à l’habitation (à l’exception des locaux « mixtes » occupés par le commerçant ou l’artisan qui exerce son activité professionnelle en rez-de-chaussée et qui habite à l’étage) ;
• sont interdits, postérieurement à la signature du contrat d’ORT, les travaux qui conduisent, dans un même immeuble, à la condamnation de l’accès indépendant aux locaux d’habitation.

Par dérogation, l’ORT peut prévoir que dans le centre-ville, l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale n’est pas nécessaire.

Le contrat d’ORT peut également soumettre à autorisation d’exploitation commerciale, certains projets dont la surface de vente dépasse un seuil fixé par les parties au contrat et qui ne peut pas être inférieur à 5 000 m² ou, pour les magasins à prédominance alimentaire, à 2 500 m².

Autre nouveauté à connaître : la Loi Elan prévoit que dans le périmètre d’une ORT, l’abandon manifeste d’une partie d’immeuble est constaté dès lors que des travaux ont condamné l’accès à cette partie. Suite à ce constat, la commune peut engager une procédure de déclaration d’abandon et exproprier le propriétaire à son profit.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ce dispositif.

Autre disposition de la Loi Elan : actuellement, dans les communes de moins de 20 000 habitants, le Maire a la faculté de proposer au conseil municipal de saisir la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) afin qu'elle statue sur la conformité d’un projet au regard de la réglementation relative à l’autorisation d’exploitation commerciale. Pour cela, il faut que le Maire soit saisi d'une demande de permis de construire (PC) d’un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 m² et 1 000 m².

La Loi Elan prévoit que cette faculté n’est pas applicable aux demandes de PC d’un équipement commercial situé dans le périmètre d’une ORT.

Enfin, pour favoriser l’implantation des commerces dans les centres-villes, la Loi Elan prévoit que les surfaces de ventes créées dans le cadre d’une opération immobilière « mixte » (commerces/logements) ne nécessitent pas d’autorisation d’exploitation commerciale. Toutefois, il faut que la surface de vente du commerce soit inférieure au quart de la surface de plancher à destination d’habitation. Cette exception vaut seulement pour les implantations réalisées dans le périmètre d’une ORT.

Loi Elan : focus sur l’obligation de démantèlement

La Loi impose au propriétaire d’un site commercial bénéficiant d’une autorisation d’exploitation commerciale d’organiser le démantèlement ou la remise en état de ses terrains s’il est mis fin à l’exploitation et qu’aucune réouverture au public n’intervient sur le même emplacement pendant un délai de 3 ans.

Ce délai ne court, en cas de procédure de redressement judiciaire de l’exploitant, qu’à compter du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux.

Mais en pratique, cette obligation de démantèlement n’est pas souvent respectée.

La Loi Elan souhaite renforcer l’obligation de démantèlement : ainsi, à l’issue du délai de 3 ans précité, le Préfet doit désormais s’assurer que l’obligation a été respectée ou que des dispositions ont été prises pour le faire.

Si ce n’est pas le cas, il doit mettre en demeure le ou les propriétaires de lui présenter les mesures prises dans un délai déterminé et en informer la Mairie (le cas échéant, l’intercommunalité). Si, à l’expiration de ce délai, le n’a toujours pas respecté son obligation de démantèlement, il peut l’obliger à consigner entre les mains d’un comptable public une somme correspondant au montant des travaux à réaliser. La somme est alors restituée au propriétaire au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites.

Après une mise en demeure du Préfet restée sans effet, celui-ci peut faire procéder d’office, aux frais du propriétaire, au démantèlement et à la remise en état du site.

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article doit préciser les modalités d’application de ce nouveau dispositif.

Loi Elan : focus sur l’évaluation des projets d’implantation soumis à autorisation d’exploitation commerciale

La commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) qui décide d’accorder ou non une autorisation d’exploitation commerciale doit prendre sa décision tenant compte des critères suivants :

• en matière d'aménagement du territoire :

• ○ la localisation du projet et son intégration urbaine ;
• ○ la consommation économe de l'espace, notamment en termes de stationnement ;
• ○ l’effet sur l'animation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ;
• ○ l’effet du projet sur les flux de transports et son accessibilité par les transports collectifs et les modes de déplacement les plus économes en émission de dioxyde de carbone ;

• en matière de développement durable :

• ○ la qualité environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance énergétique, du recours le plus large qui soit aux énergies renouvelables et à l'emploi de matériaux ou procédés éco-responsables, de la gestion des eaux pluviales, de l'imperméabilisation des sols et de la préservation de l'environnement ;
• ○ l’insertion paysagère et architecturale du projet, notamment par l'utilisation de matériaux caractéristiques des filières de production locales ;
• ○ les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de générer au détriment de son environnement proche ;

• en matière de protection des particuliers :

• ○ l'accessibilité, en termes, notamment, de proximité de l'offre par rapport aux lieux de vie ;
• ○ la contribution du projet à la revitalisation du tissu commercial, notamment par la modernisation des équipements commerciaux existants et la préservation des centres urbains ;
• ○ la variété de l'offre proposée par le projet, notamment par le développement de concepts novateurs et la valorisation de filières de production locales ;
• ○ les risques naturels, miniers et autres auxquels peut être exposé le site d'implantation du projet, ainsi que les mesures propres à assurer la sécurité des particuliers.

La Loi Elan prévoit que la CDAC doit également tenir compte, pour les demandes d’autorisation d’exploitation commerciales déposées à compter du 1er janvier 2019 :

• en matière d'aménagement du territoire :

• ○ de la contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune d’implantation est membre ;
• ○ des coûts indirects supportés par la collectivité en matière notamment d’infrastructures et de transports ;

• en matière de développement durable : de la qualité environnementale du projet, notamment du point des émissions de gaz à effet de serre.

La CDAC prend sa décision au vu d’une analyse d’impact du projet, produite par le demandeur à l’appui de sa demande d’autorisation. Cette analyse d’impact est réalisée par un organisme indépendant habilité par le Préfet.

Le demandeur doit démontrer, dans l’analyse d’impact, qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet l’accueil du projet envisagé. En l’absence d’une telle friche, il doit démontrer qu’aucune friche existante en périphérie ne permet l’accueil du projet envisagé.

Loi Elan : focus sur le contrôle de conformité de l’implantation réalisée suite à l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale

Pour s’assurer du respect des prescriptions de l’autorisation d’exploitation commerciale, il existe une procédure de contrôle, et le cas échéant de sanction. Le contrôle est exercé par les agents des directions régionales des entreprises, de la concurrence, du travail et de l’emploi (DIRECCTE).

Ils établissent un rapport qu’ils transmettent au Préfet, lorsqu’ils constatent l’exploitation illicite d’une surface de vente ou l’exploitation d’une surface d’emprise au sol ou d’un nombre de pistes de ravitaillement (en pratique, les drives) non autorisé.

Le Préfet peut alors mettre en demeure l’exploitant concerné, dans le délai d’1 mois :

• soit de fermer au public les surfaces de vente exploitées illégalement en cas de création de l’établissement soumis à autorisation d’exploitation commerciale ;
• soit de ramener sa surface commerciale à celle prévue par l’autorisation d’exploitation commerciale accordée en cas d’établissement déjà créé.

Outre le paiement d’une amende de 15 000 €, le Préfet peut ordonner la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective. Ces mesures sont assorties d’une astreinte journalière de 150 €/m² exploité illicitement.

La Loi Elan prévoit qu’1 mois avant la date d’ouverture au public du projet, le bénéficiaire de l’autorisation communique, au Préfet et au Maire, un certificat établi à ses frais par un organisme habilité, attestant du respect des prescriptions de l’autorisation d’exploitation commerciale qui lui a été délivrée.

A défaut de présentation du certificat dans le délai prescrit, l’exploitation des surfaces de vente est réputée illicite.

En outre, la Loi Elan prévoit que les agents municipaux pourront désormais aussi constater le non-respect de la réglementation de l’autorisation d’exploitation commerciale.

Enfin, sachez que la faculté pour le Préfet de mettre en demeure l’exploitant illicite de fermer au public ou de modifier sa surface de vente pour respecter l’autorisation devient une obligation. Il en est de même pour la faculté d’ordonner la fermeture au public de l’établissement, assortie d’une astreinte journalière de 150 €/m².

Un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article précisera les modalités d’application de ces nouvelles dispositions.

Loi Elan : focus sur la modification de l’autorisation d’exploitation commerciale

L'autorisation d'exploitation commerciale est délivrée préalablement à la réalisation du projet quand un permis de construire n'est pas nécessaire. L’obtention d’une nouvelle demande d’autorisation est parfois nécessaire lorsque le projet, en cours d'instruction ou dans sa réalisation, subit des modifications substantielles.

Mais actuellement, en pratique, certaines difficultés naissent de la procédure de modification substantielle d’une autorisation d’exploitation commerciale déjà accordée. Certains se sont demandés si la nouvelle demande d’autorisation valait renonciation à l’autorisation déjà obtenue.

Pour mettre fin à ces difficultés, la Loi Elan prévoit que lorsqu’une nouvelle demande d’autorisation est nécessaire, le demandeur ne renonce pas pour autant à la validité de celle déjà accordée, tant qu’il n’a pas obtenu la nouvelle autorisation.

Loi Elan : focus sur le pouvoir de la Commission nationale d’aménagement commercial

Lorsque la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) refuse de délivrer une autorisation d’exploitation commerciale, il est possible de faire un recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC).

Si la CNAC rejette également le dossier, le demandeur ne peut pas solliciter de nouvelle autorisation sur le terrain où devait se réaliser le projet, à moins qu’il n’ait pris en compte les motivations du refus de la CNAC.

Dans une telle hypothèse, il peut soumettre une demande modificative tenant compte des motivations du refus de la CNAC, mais devant la CDAC.

La Loi Elan modifie ce point de la réglementation : désormais, il faut déposer directement la demande modificative devant la CNAC.

Autre modification à connaître : à la demande de la CDAC, un de ses représentants peut exposer sa position devant la CNAC avant que celle-ci ne prenne sa décision.

Loi Elan : focus sur le seuil d’autorisation d’exploitation commerciale pour les réouvertures de surfaces commerciales inexploitées pendant 3 ans

L’autorisation d’exploitation commerciale est notamment exigée pour la réouverture au public, sur le même emplacement, d'un magasin de commerce de détail d'une surface de vente supérieure à 1 000 m² dont les locaux ont cessé d'être exploités pendant 3 ans.

Afin d’éviter les « dents creuses » en centre-ville et la construction de nouvelles surfaces commerciales en périphérie, lorsque des surfaces vacantes susceptibles de les accueillir existent, la Loi Elan rehausse le seuil de 1 000 m² à 2 500 m².

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 157, 158, 160, 16 à 168, 170 à 173)

Loi Elan : focus sur les mesures prises pour favoriser l’installation d’une entreprise en centre-ville © Copyright WebLex - 2018

Loi Elan : focus sur la vente de logements HML

La vente de logements HLM avant la Loi Elan

Les organismes HLM peuvent vendre les logements construits ou acquis depuis plus de 10 ans. Le bénéficiaire de la vente peut être le locataire, son conjoint, ou s’ils ont des ressources inférieures à celles fixées par la Loi, ses ascendants ou descendants.

Les logements vendus doivent répondre à des normes d'habitabilité minimale et à des normes de performance énergétique minimale. Ils sont vendus à un prix fixé par les parties après proposition du service des Domaines.

La décision de vendre un logement est transmise au Préfet qui consulte notamment la commune d'implantation du logement. La commune a alors 2 mois pour donner son avis (à défaut, son avis est réputé favorable). Si le Préfet ne donne pas son accord à la vente du logement alors que la commune a donné un avis favorable, le Ministre chargé du logement doit trancher le différend. S’il ne le fait pas, il est réputé avoir donné son accord à la vente.

Le vendeur doit indiquer par écrit à l'acquéreur, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des 2 dernières années. Il lui transmet également la liste des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes. Le cas échéant, il fournit aussi une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre, accompagnée d'une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l'acquéreur.

Enfin, l’acquéreur qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans de l’acquisition, doit :

• le proposer en priorité à l’organisme HLM vendeur ;
• en cas d’acquisition à un prix inférieur au prix proposé par le service des Domaines, verser à l’organisme HLM la différence entre le prix de revente et le prix de l’acquisition, cette somme ne pouvant excéder l’écart entre l’évaluation par les Domaines et le prix d’acquisition initiale.

Les modifications apportées par la Loi Elan à la procédure de vente

La Loi Elan précise que l’organisme HLM peut proposer la possibilité d’acquérir un logement au moyen d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR). Dans cette situation, les normes d’habitabilité et de performance énergétique minimales, dont le respect est requis, doivent bien sûr être respectées après la réalisation des travaux.

Autre modification : la Loi Elan précise que la convention d’utilité sociale (CUS), signée par les organismes HML avec l’Etat, vaut désormais autorisation de vendre pour les logements qui sont mentionnés dans le plan de mise en vente inséré dans la convention.

Si le logement devant être vendu n’est pas mentionné dans le plan de mise en vente de la CUS, c’est la précédente procédure de vente qui s’applique, à une exception près : il n’y a plus de saisine du Ministre du logement pour arbitrer un éventuel différend. Le Préfet peut s’opposer à la vente et doit motiver ce refus, dans un délai de 4 mois. A défaut, la vente est autorisée.

En cas de non-respect de la procédure d’autorisation, l’organisme HLM vendeur est passible d’une sanction pécuniaire dans la limite de 40 % (contre 15 % auparavant) du montant de la vente, hors frais d’acte.

Les modifications apportées par la Loi Elan relatives aux bénéficiaires de la vente

Désormais, il faut que le locataire qui bénéficie de la vente ait occupé le logement depuis au moins 2 ans. Il peut acquérir le logement de manière conjointe avec son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin.

En outre, un organisme HLM peut également vendre un logement à un autre organisme HLM, à une société d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux, à un organisme de foncier solidaire, ou à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage.

Pour ces ventes, les conditions d’ancienneté, d’habitabilité et de performance énergétique n’ont pas à être remplies. De plus, la vente n’a pas à être autorisée : elle fait l’objet d’une simple déclaration au Préfet et au Maire de la commune d’implantation du logement.

Toutefois, lorsqu’une vente conduit à diminuer de plus de 30 % le parc de logements locatifs détenu sur les 3 dernières années par l’organisme HLM vendeur, elle doit faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès du Préfet. Si cette procédure n’est pas respectée, l’acte de vente est entaché de nullité. L’action en nullité peut être intentée dans un délai de 5 ans à compter de la publication de l’acte de vente au fichier immobilier.

Les modifications apportées par la Loi Elan relatives aux « logements PLS »

Le dispositif « logement PLS » permet la location de logements, détenus par les organismes HLM, à des personnes qui ont des revenus limités de se loger. Il est financé par un prêt locatif social (PLS).

La Loi Elan prévoit que ces logements peuvent aussi être vendus, s’ils ont été construits ou acquis par un organisme HLM depuis plus de 15 ans, à des sociétés privées. Dans ce cas, le locataire doit être maintenu en place.

Les modifications apportées par la Loi Elan à la fixation du prix de vente

Le prix de vente est fixé librement par l’organisme HLM vendeur qui doit se baser sur le prix de vente d’un logement comparable. Il n’y a plus d’évaluation par le service des Domaines.

Les modifications apportées par la Loi Elan aux ordres de priorité de vente

La Loi Elan instaure un ordre décroissant de priorité de vente des logements vacants qui est le suivant :

• 1. Vente à une personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d’accession à la propriété (il s’agit principalement des locataires de logements sociaux et des gardiens d’immeuble employés par les organismes HLM vendeurs) ;
• 2. Vente à une collectivité territoriale (il n’est pas exigé que le logement soit ensuite mis à disposition des personnes défavorisées) ;
• 3. Vente à toute autre personne physique.

L’organisme HLM vend, en cas de pluralité d’acheteurs appartenant au même ordre de priorité, à celui qui formule en 1er l’offre qui correspond ou qui est supérieure au prix réclamé ou, si l’offre est inférieure, à l’acheteur qui formule en 1er l’offre qui en est la plus proche.

Les logements PLS peuvent être vendus, s’ils ont été construits ou acquis par un organisme HLM depuis plus de 15 ans, aux bénéficiaires précités dans le même ordre, auxquels il faut ajouter, en dernier ordre de priorité, toute société privée.

Les modifications apportées par la Loi Elan aux contrats de vente

La Loi Elan prévoit que les organismes HLM vendeurs sont tenus d’inclure dans les contrats de vente une clause de rachat systématique, valable pour une durée de 10 ans, applicable en cas :

• de perte d’emploi,
• de rupture du cadre familial,
• de raisons de santé.

Cette clause de rachat systématique profite à l’acquéreur qui remplit les conditions de ressources relatives à l’accession sociale à la propriété.

Les modalités d’application de cette obligation de rachat seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article.

Les modifications apportées par la Loi Elan au droit de préemption du Maire

La Loi Elan supprime le droit de préemption du Maire en cas de vente de logements sociaux.

Loi Elan : focus sur la vente de logements-foyers

Jusqu’à présent, un organisme HLM ne pouvait vendre ses logements-foyers qu’aux personnes suivantes :

• les organismes HLM ;
• les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ;
• les collectivités territoriales ;
• les centres communaux ou intercommunaux d'action sociale ;
• les organismes sans but lucratif bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage ou à d'autres organismes sans but lucratif.

La Loi Elan prévoit que les logements-foyers peuvent désormais être vendus à des investisseurs privés en vue de la réalisation de logements étudiants. Selon le Gouvernement, cette mesure doit permettre de recycler intelligemment des bâtiments qui ne peuvent plus être utilisés comme logements-foyers.

Loi Elan : focus sur le logement conventionné

Un propriétaire peut conclure un contrat avec l’Etat afin de bénéficier d’avantages financiers qui prennent la forme d’une aide financière ou d’une déduction fiscale, selon les situations. Le logement est alors dit « conventionné ».

Aux termes du contrat conclu, selon les situations, le propriétaire peut, par exemple, s’engager à louer son logement à une personne ayant de faibles ressources ou à réaliser des travaux d’amélioration.

Soumettre un logement au régime de la Loi de 1948

Le locataire d’un logement conventionné peut prétendre, dans certaines situations, au bénéfice des règles protectrices datant d’une Loi de 1948.

Pour mémoire, les logements soumis au régime de la Loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes à ces communes. Cette réglementation impose que les loyers soient d’un montant peu élevé et fait bénéficier au locataire et à ses proches d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.

Jusqu’à présent, pour soumettre un logement à la Loi de 1948, il fallait que la convention conclue avec l’Etat ait été publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. Cette obligation a été supprimée par la Loi Elan.

Augmentation du loyer logement soumis au régime de la Loi de 1948 appartenant à un HLM

Une copie de la convention conclue avec l’Etat doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles appartenant à des HLM.

A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration (lorsque la convention le prévoit), le bailleur peut, dans la limite du plafond prévu par la convention, fixer un nouveau loyer. Ce nouveau loyer est applicable dès sa notification aux locataires. Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux locataires.

La Loi Elan prévoit que la hausse de loyer et les modalités de sa révision ne s’appliquent pas aux locataires d’un logement soumis à la Loi de 1948 qui ont refusé de conclure un nouveau bail.

Pour mémoire, lorsqu’un locataire refuse de conclure un nouveau bail, le locataire n'a pas droit à l'aide personnalisée au logement (APL) et le bailleur peut demander une révision de ses engagements conventionnels ou le report de leurs effets jusqu'à l'expiration du bail.

Notez que la Loi Elan précise qu’il n’est pas possible de réclamer à ces mêmes locataires le supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges.

Loi Elan : focus sur le dispositif « Louer pour l’emploi » (LPE)

La Loi Elan contient une mesure qui vise à financer le dispositif « Louer pour l’emploi » (LPE). C’est une aide financière offerte par « Action Logement Services » au profit des bailleurs, pour mobiliser un parc locatif privé, afin de répondre prioritairement aux besoins des jeunes et des salariés en mobilité professionnelle.

En contrepartie de certaines aides (souscription de la garantie locative VISALE, couverture des dégradations locatives et, selon le lieu du logement loué, garantie de continuité de loyers en cas d’entrée tardive d’un nouveau locataire), le bailleur s’engage, pendant toute la durée du contrat LPE :

• à louer à un locataire un logement « labellisé LPE » bénéficiant d’une certification délivrée par Action Logement Services ;
• à plafonner le montant du loyer ;
• à informer Action Logement Services du départ du locataire dès la réception du congé ou de la reprise des lieux.

Loi Elan : focus sur les sociétés d’économie mixte agréées (SEM agréées)

Afin de faciliter le mouvement de restructuration du secteur HLM actuellement en cours, la Loi Elan prévoit que les sociétés d’économie mixte agréées (SEM agréées) sont désormais soumises aux mêmes règles que les organismes HLM en matière de recueil d’avis de l’Etat quant à leurs acquisitions et ventes immobilières.

Loi Elan : focus sur les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (SACICAP)

Les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) ont pour objet :

• à titre principal, de réaliser des opérations d'accession à la propriété au bénéfice de personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds de ressources ;
• à titre subsidiaire, de réaliser, notamment dans un objectif de mixité sociale, toutes opérations d'aménagement destinées en tout ou partie à des opérations d'habitat, ainsi que toutes opérations de construction, de rénovation et de prestations de services liées à l'habitat.

Elles ne peuvent pas détenir un patrimoine locatif, sauf lorsque celui-ci est nécessaire à l'accomplissement de leurs activités principales.

La Loi Elan supprime le caractère subsidiaire de la mission précitée, la distinction entre les compétences principales et subsidiaires des SACICAP n’ayant plus lieu d’être.

En outre, les SACICAP peuvent désormais détenir, directement ou indirectement, des participations dans des sociétés ayant pour objet :

• soit la réalisation d’opérations d'habitat et de prestations de services liées à l'habitat ;
• soit la fourniture de produits et services bancaires concourant aux opérations liées à l'habitat.

Ces participations, éventuellement détenues par plusieurs SACICAP, doivent être supérieures au tiers du capital de la société intéressée, sauf lorsqu’il s’agit de SA HLM, de SEM agréées, ou de SA coopératives.

Enfin, la Loi Elan permet aux SACICAP :

• de détenir une participation dans des sociétés ayant pour objet la réalisation d’opérations, de construction, de rénovation, de location ;
• de déroger, pour les participations dans les sociétés de tiers-financement, à la règle leur imposant de détenir plus du tiers du capital d’une société.

Loi Elan : focus sur l’Association Foncière Logement

Jusqu’à présent, l’Association Foncière Logement (AFL) ne pouvait vendre un logement lui appartenant qu’à son seul locataire.

La Loi Elan prévoit que la liste des bénéficiaires de la vente d’un logement de l’AFL est désormais la même que celle des organismes HLM. Pour mémoire, suite à la Loi Elan, il faut désormais que le locataire d’un logement HLM ait occupé le logement depuis au moins 2 ans pour pouvoir l’acheter. Il peut acquérir le logement de manière conjointe avec son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin.

Loi Elan : focus sur l’instruction d’un logement social

A l’occasion de la demande d’attribution d’un logement social, l’organisme HLM va tenir compte des personnes vivant au foyer du demandeur. Pour la Loi, sont considérées comme des personnes vivant au foyer :

• le ou les titulaires du bail ;
• les personnes figurant sur les avis d'imposition du ou des titulaires du bail ;
• le concubin notoire du titulaire du bail ;
• le partenaire lié par un pacte civil de solidarité au titulaire du bail ;
• et les personnes réputées à charge.

La Loi Elan rajoute à cette liste les enfants faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement.

Loi Elan : focus sur le système de cotation des demandes d’attribution d’un logement social

Dans certains territoires, l’attribution de logements sociaux est faite par l’intercommunalité. Celle-ci a alors la faculté d’élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs.

L’élaboration de ce plan est obligatoire pour la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris et la métropole de Lyon. Ce plan doit prévoir le principe et les modalités d’un système de cotation de la demande ou d’un système de location voulue. Jusqu’à présent, seules 2 intercommunalités ont mis en place un système de cotation (Rennes et Paris).

La Loi Elan généralise le système de cotation dans les territoires ayant mis en place une gouvernance intercommunale.

Cette généralisation entrera en vigueur à une date fixée par un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article. Une date butoir d’entrée en vigueur a tout de même été fixée : il s’agit du 31 décembre 2021.

Loi Elan : focus sur le transfert de bail dans le parc social

Dans le parc social, le bénéficiaire du transfert d’un bail doit remplir les conditions d'attribution d’un logement social, qui prévoit notamment une condition de régularité et de permanence du séjour sur le territoire français et une condition de ressources. Le logement doit également être adapté à la taille du ménage.

Toutefois, toutes ces conditions ne sont pas requises lorsque le bénéficiaire du transfert est le conjoint, le partenaire de Pacs, le concubin notoire, un ascendant, ou si le bénéficiaire présente un handicap ou est âgé de plus de 65 ans.

Dans un objectif d’égalité de traitement entre les attributaires d’un logement social et les bénéficiaires d’un transfert de bail, la Loi Elan prévoit que les bénéficiaires précités ne sont plus exonérés de la condition de régularité et de permanence du séjour sur le territoire français.

Loi Elan : focus sur le supplément de loyer de solidarité

Chaque année, le bailleur social doit demander au locataire de lui communiquer son avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer afin de lui permettre de vérifier si les ressources du locataire dépassent le plafond de ressources et si le locataire doit verser un supplément de loyer de solidarité (SLS).

Toutefois, certains organismes HLM demandent, en pratique, à des locataires de verser un SLS sans vérifier s’il y a ou non des personnes en situation de handicap dans le foyer. Or, si cette vérification était faite, certains foyers ne seraient pas redevables du SLS.

Pour remédier à cela, la Loi Elan prévoit que le bailleur social a l’obligation de demander au locataire la communication de sa carte « mobilité inclusion », portant la mention « invalidité », le cas échéant.

Source : Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (articles 82, 88, 92 93, 97 à 99, 103, 110, 111, 120 et 133)

Loi Elan : focus sur les mesures relatives au secteur HLM © Copyright WebLex - 2018

Promoteur : que prévoient les normes d’accessibilité ?

Un promoteur fait construire une résidence, constituée de plusieurs logements. Il vend l’un des appartements à un couple dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

A la livraison de l’appartement, le couple se plaint que le logement ne respecte pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d’un ressaut pour accéder à la terrasse et de la largeur insuffisante du garage. Pour le couple, cela justifie la résolution du contrat de vente.

Résolution que conteste le promoteur, rappelant que l’appartement livré est conforme à ce qui était prévu dans les plans de coupe remis au couple lors de la signature du contrat de vente. Mais il va tout de même argumenter contre la réclamation du couple.

S’agissant du ressaut

La présence de ce ressaut pour accéder à une terrasse est tolérée à la condition qu'il n'excède pas 2 cm à l'extérieur et qu'à l'intérieur, il soit franchissable pour une personne en fauteuil roulant depuis une pièce de vie et au moyen d'un aménagement simple.

Ce qui est le cas ici : selon un expert-judiciaire, le ressaut mesure 2 cm à l’extérieur (ce qui est la limite maximale légale) et atteint 21 cm à l’intérieur du logement (pour lequel il n’existe pas de limite maximale légale).

Dès lors, selon le promoteur, la présence du ressaut, signalé sur les plans de coupe remis au couple, ne constitue pas, en soi, une non-conformité réglementaire et contractuelle, s'il peut être franchi par une personne en fauteuil roulant depuis une pièce de vie et à l'aide d'un aménagement simple.

Ce qui est le cas ici : toujours selon l’expert-judiciaire, il est possible d'installer une plateforme élévatrice amovible (et repliable contre le mur après usage) dans le séjour de l'appartement afin de permettre l'accès à la terrasse. Ce dispositif, même s’il est inesthétique, est parfaitement réglementaire.

S’agissant du garage

Le promoteur rappelle que la norme d'accessibilité aux personnes handicapées exige que, sur la totalité du parc de stationnement d’une résidence, 5 % des places soient adaptées pour les personnes à mobilité réduite avec une largeur minimale de 3 m30 (au lieu de 3 m) et une signalisation apparente.

Or, il a fait mieux que ce que la Loi préconise : ainsi, de nouveau selon l’expert-judiciaire, dans la résidence construite par le promoteur, 6 % du parc de stationnement est accessible aux personnes handicapées. Dès lors, même si le garage du couple, à l'instar de 94 % du parc de stationnement, n'est pas adapté pour une personne circulant dans un fauteuil roulant, aucune non-conformité réglementaire n'est établie.

Par ailleurs, le promoteur rappelle que le contrat signé par le couple ne fait pas état d’une demande de ce dernier visant à bénéficier expressément d’une place de stationnement adaptée aux personnes handicapées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le juge va donner raison au promoteur : la demande de résolution du contrat de vente formulée par le couple est donc totalement rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 novembre 2018, n° 17-26141

Promoteur : l’accessibilité… à tout prix ? © Copyright WebLex - 2018

Ce qui change en matière fiscale

Calcul du bénéfice imposable

Pour la détermination des bénéfices imposables (industriels et commerciaux et non commerciaux), qu’il s’agisse d’une entreprise individuelle ou d’une société relevant de l’impôt sur le revenu, le salaire du conjoint de l’exploitant ou de l’associé qui participe effectivement à l’exploitation est normalement déductible. Mais alors que cette déduction était limitée à 17 500 € si l’entreprise n’adhérait pas à un organisme de gestion agréé, et pour les époux mariés sous un régime de communauté ou de participation aux acquêts, cette limitation est supprimée à compter des exercices clos en 2018.

Le dispositif du suramortissement (qui permet de déduire l’équivalent de 140 % d’un investissement éligible) est prolongé (jusqu’au 31 décembre 2021), et aménagé pour les camions (dont le poids total autorisé en charge est supérieur ou égal à 2,6 tonnes), et le taux est modulé selon le type de camions. Par ailleurs, ce dispositif est étendu aux biens d’équipement de réfrigération et de traitement de l’air utilisant des fluides réfrigérants, aux équipements robotiques et aux navires de transport.

Alors que l’option pour l’impôt sur les sociétés exercée par des entreprises normalement soumises à l’impôt sur le revenu était irrévocable, ces entreprises peuvent désormais renoncer à cette option : cette révocation n’est toutefois possible que pendant 5 ans.

Enfin, pour les grandes entreprises, quelques mesures sont à signaler :

• le régime de l’intégration fiscale est aménagé ;
• le régime de déductibilité des charges financières est réformé ;
• le calcul du dernier acompte trimestriel d’IS est modifié.

En matière d’impôt sur les bénéfices

Il faut noter qu’un nouveau régime d’exonération d’impôt sur les bénéfices est institué en faveur des entreprises créées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2020 et qui s’implantent dans une zone de développement prioritaire. Par ailleurs, le périmètre des bassins urbains à dynamiser est étendu aux communes limitrophes.

Notez, en outre et pour rappel, que la baisse du taux de l’impôt sur les sociétés se poursuit : en 2019, le taux est fixé à 15 % pour la tranche des bénéfices inférieure à 38 120 €, 28 % pour les bénéfices compris entre 38 120 e et 500 000 € et 31 % pour la tranche des bénéfices supérieure à 500 000 € (33,1/3 % à partir de 250 M€ de bénéfices).

En matière d’innovation

La fiscalité appliquée aux redevances et concessions de brevet est réformée : application d’un taux

d’imposition commun à toutes les entreprises (fixé à 10 %) qui dépendra du montant des dépenses de recherche et de développement engagées en France.

Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2019, les entreprises bénéficiant du crédit d’impôt recherche (CIR) auront l’obligation de déposer un état descriptif de la nature et du déroulement des recherches, dès lors qu’elles réalisent plus de 2 M€ de dépenses éligibles.

Il faut, en outre, noter, s’agissant du CIR, et sous réserve d’un accord préalable des instances européennes, que le taux est majoré pour les dépenses engagées par des entreprises implantées en Corse, à un niveau équivalent à celui applicable en Outre-mer : 50 % (au lieu de 30 %) pour le CIR jusqu’à 100 M€ de dépenses et 40 % (au lieu de 20 %) pour le crédit d’impôt innovation.

Gestion des véhicules

A compter du 1er janvier 2020, les véhicules de types 4x4 ou pick-up à double cabine comportant 4 portes, équipés d’une plate-forme arrière, et qui ne transportent pas les marchandises et les personnes dans un compartiment unique seront soumis à la TVS et au malus automobile.

Par ailleurs, le barème kilométrique devra tenir compte d’un 3ème critère : le type de motorisation du véhicule (électrique, thermique ou hybride).

Enfin, notez que le malus automobile a été revu à la hausse et concerne désormais les véhicules rejetant au moins 117 grammes de CO² / km.

En matière de TVA

Par principe, en matière de services Internet de services de télécommunication rendus aux particuliers, le régime de TVA applicable est celui où le client particulier réside habituellement.

Désormais, il sera possible d’appliquer le régime de TVA du pays d’établissement de l’opérateur (installé au sein de l’Union Européenne) dès lors que le montant total des prestations rendues aux particuliers n’excède pas 10 000 € HT.

Il faut, par ailleurs, noter que le régime de TVA applicable aux bons remis en échange d’un bien ou d’un service (on parle de « voucher ») est aménagé, conformément aux règles européennes.

S’agissant des impôts locaux

Le calcul de la valeur locative des bâtiments industriels, qui sert de base à l’établissement des impôt locaux, fait l’objet de divers aménagements.

S’agissant des réductions et crédits d’impôt

La réduction d’impôt sur les sociétés dite « réduction vélo » est étendue aux dépenses de location de flotte de vélos, cette réduction d’impôt cessant de s’appliquer au 31 décembre 2021.

Pour le calcul de la réduction d’impôt mécénat, un nouveau plafond de dépenses est prévu afin d’encourager les PME à engager des dépenses de mécénat : il s’agit d’un plafond de versement de 10 000 € qui s’applique lorsque le plafond de 5 p. mille conduit à retenir un montant inférieur à 10 000 €. Par ailleurs, une entreprise qui verse plus de 10 000 € de dons devra préciser la date et le montant des dons, l’identité de l’organisme bénéficiaire et, le cas échéant, la valeur des biens ou services reçus en contrepartie.

En matière de droits d’enregistrement

Il faut noter que le droit fixe de 375 € ou 500 € (selon le niveau de capital de l’entreprise) est supprimé pour certains actes, et notamment l’augmentation de capital par incorporation de réserves, certaines réductions de capital, la prorogation d’une société, la fusion ou la scission d’une société, la dissolution d’une société (en l’absence de transmission de biens entre les associés ou autres personnes).

En matière de contrôle fiscal

Il faut savoir que l’abus de droit fiscal peut désormais être retenu contre une entreprise qui réalise une opération dans un but principalement fiscal, et non plus seulement exclusivement fiscal.

Par ailleurs, toujours en matière de contrôle de l’abus de droit fiscal, la charge de la preuve incombera désormais toujours à l’administration fiscale. Notez qu’il en est de même, en cas de procédure d’abus de droit Urssaf, pour l’organisme de recouvrement des cotisations sociales.

Il faut également noter la mise en place d’une « clause anti-abus » en matière d’impôt sur les sociétés qui permet à l’administration d’écarter un « montage » dont l’objectif est d’obtenir indûment un avantage fiscal.

Enfin, une amende spécifique est mise en place en cas de délivrance irrégulière, en toute connaissance de cause, d’un document permettant l’obtention d’un avantage fiscal (exemple : un reçu fiscal par une association).

Ce qui change en matière sociale

En matière de paie

Plusieurs mesures sont à noter, et principalement :

• la réduction des cotisations salariales d'assurance vieillesse et veuvage sur les heures supplémentaires et heures complémentaires ;
• pour pallier la suppression du CICE et du CITS, l’application, dès le 1er janvier 2019, d’une réduction de la cotisation patronale maladie sur les salaires qui n’excèdent pas 2,5 Smic et d’un renforcement de l’allègement général de cotisations sociales sur les bas salaires (encore parfois appelé « réduction Fillon ») qui sera étendu, dès le 1er janvier 2019, aux cotisations patronales de retraite complémentaire obligatoire et, dès le 1er octobre 2019, aux cotisations patronales d’assurance chômage ;
• l’aménagement du forfait social.

Notez, en outre, qu’une indemnité de co-voiturage peut être versée (à titre facultatif) aux salariés effectuant leurs déplacements domicile – lieu de travail en tant que passagers d’un co-voiturage. Cette indemnité est exonérée de cotisations sociales (et d’impôt sur le revenu pour le bénéficiaire), dans la limite de 200 € par salarié et par an. Un Décret doit encore préciser les modalités de cette indemnité forfaitaire de co-voiturage.

En matière de contrôle des cotisations sociales

De nouvelles dispositions sont prévues en matière de conservation des documents nécessaires au contrôle, de délai de réponse à la lettre d’observations et de modalités d’envoi par l’Urssaf de la mise en demeure précédant la mise en recouvrement des cotisations sociales. Par ailleurs, la Loi de Financement de Sécurité sociale instaure le principe d’une proportionnalité de la sanction administrative à l’infraction de travail dissimulé en permettant, dans certains cas, de ne supprimer qu’une fraction des réductions et exonérations de cotisations sociales applicables dans l’entreprise. En outre, pour les contrôles engagés à partir du 1er janvier 2019, les majorations de redressement pourront, dans certains cas, être réduites ou, en cas de réitération de l’infraction, être majorées.

S’agissant de la taxe d’apprentissage

Il est normalement prévu que les entreprises n’acquittent pas de taxe d’apprentissage au titre des rémunérations 2019. Mais cette dérogation ne vaut que pour la taxe d’apprentissage proprement dite, ce qui signifie que les entreprises employant au moins 250 salariés resteront redevables, le cas échéant, de la contribution supplémentaire à la taxe d’apprentissage au titre des rémunérations 2019.

Dispositions spécifiques à l’Outre-mer

Plusieurs dispositions spécifiques à l’Outre-mer sont aménagées :

• abaissement des limites de la réduction d'IR applicables aux personnes domiciliées dans les DOM et régions d'Outre-mer sont abaissées ;
• création des zones franches d'activité nouvelle génération (ZFANG) et suppression des ZRR (zone de revitalisation rurale) et ZFU-TE (zone franche urbaine territoire entrepreneur) dans les départements et régions d'Outre-mer ;
• prorogation jusqu’au 31 décembre 2025 et modification de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en Outre-mer par l’intermédiaire d’une entreprise relevant de l’impôt sur le revenu ;
• prorogation jusqu’au 24 septembre 2018 et modification de la réduction d'IR pour l’achat ou la construction de logements neufs en Outre-mer ;
• aménagement de la déduction IS pour investissement productifs dans les DOM et COM ;
• aménagement du crédit d'impôt en faveur des organismes d'habitations à loyer modéré qui réalisent des investissements dans les logements neufs en Outre-mer ;
• recentrage du crédit d'impôt en faveur des investissements productifs en Outre-mer, désormais réservé aux entreprises qui exercent leur activité dans le département dans lequel l’investissement est réalisé ;
• extension de la Réduction d’impôt en faveur de l’investissement social Outre-mer aux travaux de rénovation de logements achevés depuis plus de 20 ans, situés dans certaines communes des collectivités d’Outre-mer et de Nouvelle-Calédonie ;
• suppression de l'exonération de taxe sur la publicité foncière et de droits d'enregistrement sur les cessions de logement relevant de la réduction d'IR pour investissements Outre-mer ;
• suppression de la TVA non perçue récupérable (dispositif de subventionnement des entreprises qui s'appliquait en Guadeloupe, Martinique et Réunion) ;
• renforcement des obligations d’inscription et de déclaration des intermédiaires en défiscalisation ;
• modification du dispositif d’exonération de cotisations sociales en Outre-mer (dit « Lodeom »).

Source :

• Loi de Finances pour 2019, n° 2018-1317, du 28 décembre 2018
• Loi de Financement de la Sécurité Sociale pour 2019, n° 2018-1203, du 23 décembre 2018

2019 : les principales nouveautés fiscales et sociales pour les entreprises © Copyright WebLex - 2019

Dispositif Lodeom en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à la Réunion

Le Gouvernement entend simplifier le dispositif d’exonération de cotisations sociales en Outre-mer (dit « Lodeom »). C’est pourquoi, un dispositif spécifique s’applique en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à la Réunion.

Dans les entreprises de moins de 11 salariés, ou encore dans les entreprises du secteur du bâtiment et des travaux publics, de la presse ou de la production audiovisuelle, du transport aérien ou de la desserte fluviale ou maritime, si le salaire est inférieur à 1,3 Smic annuel (soit 1 977,58 € pour 2019), l’employeur sera totalement exonéré de cotisations patronales de sécurité sociale. Cette exonération s’effacera de manière dégressive, jusqu’à disparaître complètement lorsque le salaire atteindra 2,2 Smic annuel (soit 40 160,21 € pour l’année 2019).

Un autre barème s’applique aux entreprises employant moins de 250 salariés et ayant un chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M € :

• qui relèvent des secteurs :

• ○ de l'industrie,
• ○ de la restauration,
• ○ de l'environnement,
• ○ de l'agronutrition,
• ○ des énergies renouvelables,
• ○ des nouvelles technologies de l'information et de la communication et des centres d'appel,
• ○ de la pêche,
• ○ des cultures marines,
• ○ de l'aquaculture,
• ○ de l'agriculture,
• ○ du tourisme, y compris les activités de loisirs s'y rapportant,
• ○ du nautisme,
• ○ de l'hôtellerie,
• ○ de la recherche et du développement,

• qui, en Guyane, relèvent des secteurs d’activité éligibles à la réduction d'impôt pour investissements réalisés en Outre-mer, ou qui exercent une activité de comptabilité, de conseil aux entreprises, d’ingénieries ou d’études techniques ;
• qui bénéficient du régime de perfectionnement actif (régime qui permet de bénéficier d’une exonération de certain(e)s droits et taxes douaniers(ères) concernant les importations dans le but de la transformation et de la réexportation de marchandises).

Dans ces entreprises, lorsque le salaire annuel est inférieur à 1,7 Smic annuel (soit 31 032,89 € pour l'année 2019), l’exonération est totale. Au-delà, elle est dégressive puis devient nulle lorsque le salaire atteint 2,7 Smic annuel (soit 49 287,53 € pour l'année 2019).

Un troisième barème s’applique aux employeurs de moins de 250 salariés et dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 50 M € au titre de la rémunération des salariés concourant essentiellement à la réalisation de projets innovants dans le domaine des technologies de l'information et de la communication.

Dans ce dernier cas, l’exonération est :

• totale si le salaire est inférieur à 1,7 Smic annuel (soit 31 032,89 € pour l'année 2019) ;
• plafonnée à ce montant d’exonération si le salaire est supérieur ou égal à 1,7 Smic annuel (soit 31 032,89 € pour l'année 2019) mais inférieur à 2,5 Smic annuel (soit 45 636,60 € pour l'année 2019) ;
• dégressive si le salaire est égal ou supérieur à 2,5 Smic annuel (soit 45 636,60 € pour l'année 2019) mais inférieur à 3,5 Smic annuel (soit 63 891,24 € pour l'année 2019) ;
• nulle si le salaire atteint 3,5 Smic annuel (soit 63 891,24 € pour l'année 2019).

Un Décret doit préciser les modalités de l'éligibilité à ce dispositif.

Le montant de la réduction serait calculé chaque année civile, pour chaque salarié et pour chaque contrat de travail, en fonction des revenus pris en compte pour la détermination de l'assiette des cotisations sociales. Une proratisation de la rémunération est prévue en cas de temps partiel.

Le taux de dégressivité, la formule de calcul et la valeur maximale du taux d'exonération seront définis par Décret.

Notez que les entreprises situées dans ces collectivités bénéficient également de l’allègement général des cotisations sociales. A ce titre, l’allègement « étendu », comprenant les cotisations patronales d’assurance chômage, s’applique à compter du 1er janvier 2019 (au lieu du 1er octobre 2019).

Exonération de cotisations sociales à Saint-Martin et Saint-Barthélemy

Aménagement du dispositif Lodeom à Saint-Martin et Saint-Barthélemy

A la suite de la révision du dispositif Lodeom, un dispositif d’exonération de cotisations sociales est spécifiquement applicable à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin.

Les employeurs du secteur privé sont exonérés du paiement des cotisations patronales de sécurité sociale (à l’exception des cotisations d’accident du travail et de maladie professionnelle), dans la limite des 11 premiers salariés ou, sans condition d'effectif, dans les secteurs :

• du BTP,
• de l'industrie,
• de la restauration,
• de la presse,
• de la production audiovisuelle,
• des énergies renouvelables,
• des nouvelles technologies de l'information et de la communication et des centres d'appel,
• de la pêche, des cultures marines, de l'aquaculture, de l'agriculture, du tourisme, y compris les activités de loisirs s'y rapportant et de l'hôtellerie.

Peuvent également prétendre à cette exonération :

• les employeurs de transport aérien assurant la liaison :

• ○ entre la métropole et Saint-Barthélemy ou Saint-Martin,
• ○ entre Saint-Barthélemy et Saint-Martin,
• ○ entre Saint-Barthélemy ou Saint-Martin et la Guadeloupe, la Guyane et la Martinique ;

• les employeurs assurant la desserte maritime ou fluviale :

• ○ dans Saint-Martin ou Saint-Barthélemy,
• ○ ou assurant la liaison entre ces 2 collectivités,
• ○ ou assurant la liaison entre l’une de ces 2 collectivités et la Guadeloupe, la Guyane ou la Martinique.

L'exonération est totale pour une rémunération inférieure à 1,4 Smic. Elle est dégressive jusqu'à être nulle lorsqu'elle atteint 3 Smic.

Pour les employeurs de moins de 11 salariés, l'exonération est totale lorsque le salaire est inférieur à 1,4 Smic. Lorsque la rémunération est égale ou supérieure à 1,4 Smic mais inférieure à 2 Smic, l’exonération est plafonnée à celle qui serait due pour une rémunération inférieure à 1,4 Smic. Lorsque la rémunération est égale ou supérieure à 2 Smic mais inférieure à 3 Smic, l’exonération est dégressive.

Les particuliers employeurs ne sont pas concernés par ce dispositif.

Notez que les entreprises situées dans ces collectivités bénéficient également de l’allègement général des cotisations sociales. A ce titre, l’allègement « étendu », comprenant les cotisations patronales d’assurance chômage, s’applique à compter du 1er janvier 2019 (au lieu du 1er octobre 2019).

Mesures d’aides suite à l’ouragan Irma

Les employeurs, installés dans les collectivités sinistrées par l'ouragan Irma en août 2017 et y exerçant leur activité à la date du 5 septembre 2017, peuvent demander jusqu'au 31 mars 2019 un sursis à poursuite pour le règlement de leurs cotisations sociales patronales dues pour les périodes postérieures au 1er août 2017, ainsi que des majorations de retard et pénalités y afférant.

Cette demande entraîne immédiatement et de plein droit, jusqu'au 30 juin 2019, la suspension des poursuites relatives à ces cotisations, ainsi que la suspension du calcul des pénalités et majorations de retard afférentes.

Les employeurs, travailleurs indépendants ou exploitants agricoles de ces collectivités sinistrées par l’ouragan Irma peuvent même bénéficier d’un abandon de créance lié à ces cotisations sociales. Ils doivent, à cette fin :

• justifier d'une baisse de leur chiffre d’affaires majeure et durable liée aux événements climatiques des 5 et 7 septembre 2017 ;
• en faire la demande avant le 30 avril 2019 à leur organisme de recouvrement conformément à un modèle restant à fixer par arrêté ;
• être à jour de leurs obligations déclaratives et de paiement.

Plafonnement de la réduction d’impôt sur le revenu (IR) dans les DOM

A compter de l’imposition des revenus 2018, les limites de la réduction d'IR applicables aux personnes domiciliées dans les DOM et régions d'Outre-mer sont abaissées.

L’impôt sur le revenu 2018 fait ainsi l’objet d’une réduction de :

• 30 %, dans la limite de 2 450 € (au lieu de 5 100 €) pour les personnes domiciliées en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion ;
• 40 %, dans la limite de 4 050 € (au lieu de 6 700 €) pour les personnes résidant en Guyane et à Mayotte.

Création des zones franches d'activité nouvelle génération (ZFANG)

La Loi de Finances pour 2019 prévoit :

• la création des zones franches d'activité nouvelle génération (ZFANG) à compter du 1er janvier 2019 ;
• l’aménagement corrélatif des abattements applicables en matière de taxe foncière et de CFE ;
• la suppression des ZRR (zone de revitalisation rurale) et ZFU-TE (zone franche urbaine territoire entrepreneur) dans les départements et régions d'Outre-mer.

Prorogation et modification de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés en Outre-mer par l’intermédiaire d’une entreprise imposée à l’IR

Pour les travaux ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à compter du 1er janvier 2019 :

• le délai de conservation (et de maintien) dans l'affectation est porté à 15 ans pour les travaux de rénovation ou de réhabilitation d'hôtel de résidence de tourisme et de village de vacances classés ;
• les investissements dans les navires de croisière permettront, sous conditions, de prétendre au bénéfice de l’avantage fiscal ;
• le délai de mise en location du logement est porté à 12 mois (au lieu de 6) ;
• l'avantage fiscal est prorogé jusqu'au 31 décembre 2025 dans les DOM et à Saint-Martin.

Modification de la réduction d'IR pour l’achat ou la construction de logements neufs en Outre-mer

Cet avantage fiscal est modifié (sur certains aspects) et prorogé, pour les investissements réalisés dans les DOM, jusqu’au 24 septembre 2018 (au lieu du 31 décembre 2017)

Déduction IS pour investissement productifs dans les DOM et COM

Certaines des conditions d’application de ce dispositif (notamment le seuil de chiffre d’affaires) sont supprimées. Ces modifications sont applicables aux acquisitions d’immeubles à construire et aux constructions d’immeubles n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à la date du 24 septembre 2018 et aux investissements pour l’agrément desquels une demande n’est pas parvenue à l’administration à la date du 24 septembre 2018.

Notez que les investissements dans les navires de croisière permettront, sous conditions, de prétendre au bénéfice de l’avantage fiscal.

Cet avantage fiscal est prorogé jusqu’au 31 décembre 2025.

Crédit d'impôt en faveur des organismes d'habitations à loyer modéré qui réalisent des investissements dans les logements neufs en Outre-mer

Le crédit d'impôt n'est plus optionnel. Dorénavant, il sera accordé dès lors que les conditions requises sont réunies. Cette suppression de l'option est applicable aux acquisitions d’immeubles à construire et aux constructions d’immeubles n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à la date du 24 septembre 2018 et aux investissements pour l’agrément desquels une demande n’est pas parvenue à l’administration à la date du 24 septembre 2018.

De plus, cet avantage fiscal est désormais ouvert, sous conditions, aux bailleurs privés : il n’est plus réservé aux bailleurs sociaux.

Cet avantage fiscal est prorogé jusqu’au 31 décembre 2025.

Crédit d'impôt en faveur des investissements productifs en Outre-mer

A compter du 1er janvier 2019 ce crédit d’impôt est recentré : il est réservé aux entreprises qui exercent leur activité dans le département dans lequel l’investissement est réalisé.

De plus, le délai de conservation (et de maintien) dans l'affectation est porté à 15 ans (au lieu de 5 ans) pour les travaux de rénovation ou de réhabilitation d'hôtel de résidence de tourisme et de village de vacances classés.

Enfin, l'avantage fiscal est prorogé jusqu'au 31 décembre 2025 (au lieu de 2020).

Concernant les professionnels de la défiscalisation Outre-mer

A compter du 1er janvier 2019, les obligations d’inscription et de déclaration des intermédiaires en défiscalisation sont renforcées, et l’amende sanctionnant les manquements à ces obligations est ramenée à un montant maximal de 50 000 €.

Réduction d’impôt en faveur de l’investissement social Outre-mer

Le bénéfice de cette réduction d’impôt est étendu, sous conditions, aux travaux de rénovation de logements achevés depuis plus de 20 ans, situés dans certaines communes des collectivités d’Outre-mer et de Nouvelle-Calédonie.

Mesures fiscales diverses

Diverses autres mesures sont prévues pour l’Outre-mer, et notamment :

• la suppression de l'exonération de taxe sur la publicité foncière et de droits d'enregistrement sur les cessions de logement relevant de la réduction d'IR pour investissements Outre-mer ;
• la suppression de la TVA non perçue récupérable (dispositif de subventionnement des entreprises qui s'appliquait en Guadeloupe, Martinique et Réunion) ;
• etc.

Sources :

• Loi n°2018-1203 du 22 décembre 2018 de financement de la Sécurité sociale pour 2019, articles 8 et 9
• Loi de Finances pour 2019, n° 2018-1317, du 28 décembre 2018, articles 16, 19, 30, 131, 153

Nouveautés 2019 : focus sur l’Outre-mer © Copyright WebLex - 2019

Obligation de surveillance du maître d’œuvre : tout dépend des défauts !

Une SCI fait construire des immeubles et confie la maîtrise d’œuvre à une entreprise spécialisée. Les appartements de ces immeubles sont ensuite vendus.

L’un des acquéreurs, un couple, se plaint de l’absence de levée de certaines réserves et d’un retard de livraison. Mécontent, il réclame des indemnités à la SCI qui appelle alors en garantie l’entreprise de maîtrise d’œuvre.

La SCI rappelle que le maître d'œuvre est responsable des malfaçons, non-finitions et non-conformités, rendues possibles par son défaut de vigilance dans l'exécution de sa mission contractuelle de surveillance des travaux.

Et voici l’énumération des défauts, dont les réserves n’ont pas été levées, rendus possibles par le défaut de vigilance de l’entreprise de maîtrise d’œuvre, selon la SCI :

• une mauvaise fixation du poignet de puisage :
• des carrelages éclatés ;
• une fissure verticale dans une des chambres ;
• une mauvaise finition des faïences ;
• un robinet et une douchette flexible ;
• une mauvaise finition derrière la canalisation du lavabo ;
• une plinthe retour sur l'escalier à changer ;
• une présence de fissures sur un mur de la salle à manger ;
• une absence de scellement de la fixation extérieure du volet d'une des chambres ;
• un trou dans la cloison de la salle de bains à l'étage (la cloison est endommagée suite à la réparation d'une fuite) ;
• un problème de peinture en partie basse des volets ;
• une fuite permanente au niveau de la chasse d'eau du WC de l'étage ;
• un problème sur les enduits des façades Sud et Est de la maison ainsi qu'en bas de la façade du garage de la maison.

Malgré tous ces défauts, le juge considère que l’entreprise de maîtrise d’œuvre n’a pas manqué à son obligation de vigilance et ce en raison de la nature des défauts. Par conséquent, l’action en garantie de la SCI contre l’entreprise de maîtrise d’œuvre est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 décembre 2018, n° 17-18566

Maître d’œuvre : une obligation de surveillance… variable ? © Copyright WebLex - 2019

Promoteur : l’information imprécise est à éviter !

Un couple signe avec un promoteur un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’une maison. Dans ce contrat, il est clairement spécifié que le couple reconnaît avoir pris connaissance, sur le plan VRD (plan Voirie et Réseau Divers), de l’existence d’un talus. Ce plan est annexé au contrat de vente.

Une fois la maison achevée, le couple se rend compte que le talus ampute de façon trop importante la surface du terrain et constate qu’il y a 2 mètres de dénivelé à quelques mètres à peine de la porte-fenêtre. Il réclame alors des indemnités au promoteur, pour compenser son préjudice.

Réclamation irrecevable, rétorque le promoteur, puisque le couple a été informé de l’existence du talus, comme le prouve la clause insérée dans le contrat de vente et le plan VRD annexé au contrat de vente.

Réclamation recevable, conteste le couple : il rappelle que la clause ne précise pas l’ampleur du talus et que le plan qui lui a été transmis ne l’éclaire pas plus sur ce point. Il n’a donc pas été en mesure de prendre réellement connaissance de l’importance du talus.

Ce que confirme le juge : et parce que l’ampleur du talus constitue une anomalie grave, le promoteur doit verser des indemnités au couple.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 décembre 2018, n° 17-27604

Promotion immobilière : un talus qui coûte cher ! © Copyright WebLex - 2019

Rescrits DGCCRF : des précisions à connaître !

La Loi « Essoc », votée durant l’été 2018, a créé 2 rescrits :

• un rescrit en matière de délais de paiement ;
• un rescrit en matière de garantie commerciale.

Ces rescrits permettent à un professionnel de demander à la DGCCRF de prendre formellement position sur la conformité de ses pratiques en matière de computation des délais de paiement, ainsi que sur la conformité de son contrat de garantie commerciale.

Toutefois, seuls certains secteurs peuvent recourir à ces rescrits.

S’agissant du rescrit en matière de computation des délais, seuls les 2 secteurs suivants peuvent y recourir :

• le secteur de l'industrie automobile (répertorié sous la division 29 de la section C de la nomenclature des activités françaises) ;
• le secteur de la construction (répertorié sous la section F de la nomenclature des activités françaises).

S’agissant du rescrit en matière de conformité du contrat de garantie commerciale, seules peuvent y recourir les entreprises du secteur du commerce de détail d'appareils électroménagers en magasins spécialisés (répertoriés sous les codes 47.54 et 47-54 Z de la division 47 de la section G de la nomenclature des activités françaises).

Ensuite, il a été précisé que la DGCCRF a 2 mois pour prendre sa décision, à compter de la réception de la demande. Sa décision doit être notifiée au demandeur au moins 2 mois avant sa prise d’effet.

Enfin, sachez qu’un arrêté non encore paru à l’heure où nous rédigeons cet article doit préciser la liste des pièces justificatives qu’il faut fournir à la DGCCRF à l’appui d’une demande de prise de position formelle.

Rescrit juridictionnel : des précisions à connaître !

La question de la régularité d’une décision administrative donne lieu à de nombreux litiges. Pour limiter ces litiges, la Loi « Essoc » a également créé un « rescrit juridictionnel ».

La procédure mise en place doit permettre à l’auteur ou au bénéficiaire d’une décision administrative de saisir le tribunal administratif pour que celui-ci se prononce sur la régularité de la procédure suivie, dans les 6 mois qui suivent le dépôt de la demande. Si le tribunal administratif constate que la procédure a été suivie régulièrement, aucun grief juridique faisant état d’une telle irrégularité ne pourra par la suite être invoqué en justice.

Ce rescrit juridictionnel sera expérimenté dans les ressorts des tribunaux administratifs de Bordeaux, Montpellier, Montreuil et Nancy.

Cette procédure bénéficiera aux décisions administratives suivantes :

• arrêtés de déclaration d’utilité publique en vue de l’expropriation d’un propriétaire et les arrêtés de prorogation de déclaration d’utilité publique ;
• arrêtés d'ouverture de l'enquête publique préalable à une déclaration d'utilité publique ;
• arrêtés d'ouverture d'une enquête parcellaire préalable à une déclaration d’utilité publique ;
• déclarations d'utilité publique en matière d'opérations de restauration immobilière ;
• arrêtés préfectoraux créant une zone d'aménagement concerté (ZAC) ;
• arrêtés déclarant insalubres des locaux et installations utilisés aux fins d'habitation ;
• arrêtés déclarant un immeuble insalubre à titre irrémédiable.

Afin de permettre aux tiers ayant intérêt à agir d'intervenir à la procédure, l'auteur de la décision faisant l'objet d'une demande de « rescrit juridictionnel » doit procéder à la publicité de cette demande dans un délai d'un mois à compter de son dépôt ou de la communication qui lui en est faite par le Tribunal Administratif.

Cette publicité doit comporter les éléments suivants :

• l'objet, la date et l'auteur de la décision faisant l'objet de la demande en appréciation de régularité ;
• l'identité de l'auteur de la demande, le Tribunal Administratif compétent, la date du dépôt de la demande et son numéro d'enregistrement ;
• l'indication de la possibilité, pour les tiers ayant intérêt à agir, d'intervenir à la procédure dans un délai de 2 mois à compter de la date de l'information ;
• l'indication selon laquelle, dans l'hypothèse où la juridiction constate la légalité externe de la décision en cause, qu’aucun moyen tiré de cette cause juridique ne pourra plus être invoqué à l'encontre de cette décision.

Sources :

• Décret n° 2018-1227 du 24 décembre 2018 pris pour l'application des articles 21 et 22 de la loi n° 2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance
• Décret n° 2018-1082 du 4 décembre 2018 relatif à l'expérimentation des demandes en appréciation de régularité

De nouveaux rescrits juridiques… pour qui ? © Copyright WebLex - 2019