Achat immobilier : l’état des sous-sols en question

Afin que la vente d’un bien immobilier puisse être menée à bien, de nombreux documents doivent être fournis au potentiel acquéreur.

La liste de ces documents peut varier selon la date de construction du bien, la région dans laquelle il se trouve ou encore, selon qu’il s’agit ou non d’un logement individuel.

Récemment, le Gouvernement a été interrogé sur la possibilité d’étendre cette liste en y intégrant systématiquement un certificat de carrière.

Ce document contient en effet des informations sur l’état des sous-sols du bien faisant l’objet de la transaction. Des informations qui sont essentielles pour s’assurer de la composition et de la stabilité de la parcelle et pouvoir envisager des travaux ou de nouvelles constructions.

Mais pour le Gouvernement, il n’apparait pas opportun de procéder à cet ajout. Il est souligné que la liste des documents techniques à fournir a déjà été considérablement étoffée et il s’avère que dans la pratique, le certificat de carrière est généralement demandé par les notaires lorsqu’il est nécessaire.

Pour lui, il s’agit là d’une illustration concrète du devoir de conseil qui incombe aux notaires. Ceux-ci ont la charge d’avertir les potentiels acheteurs des défauts qui pourraient toucher le bien.

Si le certificat de carrière n’est donc pas obligatoire, les futurs propriétaires sont au moins protégés par le fait que les notaires engagent leur responsabilité sur cet élément.

Quand la preuve d’une opération imposable fait défaut…

Un particulier est mis en examen dans une affaire de vente de « tableaux » douteuse.

À cette occasion, l’autorité judiciaire s’aperçoit de l’existence d’un virement de 500 000 € à son profit et en informe l’administration fiscale…

… Qui décide de redresser le particulier ! Pour elle, en effet, cette somme correspond à un revenu qui, en tant que telle, doit être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

« Un revenu ? », s’interroge le particulier, qui ne comprend pas... Cette somme lui a été versée en contrepartie de la vente de 2 tableaux. Il ne s’agit donc pas d’une rémunération, mais du produit d’une vente non soumis à l’IR dans la catégorie des BNC.

« Un revenu ! », rétorque l’administration qui soutient que la somme litigieuse n’a pas été versée en contrepartie de la vente des tableaux, mais vient rémunérer des opérations de falsifications de papiers en vue de formaliser une vente « fictive » de tableaux.

Des opérations d’ailleurs susceptibles de se répéter… Les 500 000 € sont donc bel et bien constitutifs d’une rémunération imposable à l’IR dans la catégorie des BNC.

« Non ! », tranche le juge, qui invite l’administration à revoir sa copie : si l’administration s’est efforcée d’apporter la preuve du renouvellement possible de la prestation pour en déduire que sa rémunération était un « revenu » imposable, elle n’apporte pas la preuve de la nature de la prestation que la somme de 500 000 € a rémunéré.

Par manque de preuve, le redressement n’est pas justifié !

Du nouveau concernant l’expérimentation portant sur la délivrance des autorisations d’exploitation commerciale

Début 2022, la loi relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite loi « 3DS », a été promulguée. Celle-ci contient de nombreuses mesures, notamment sur le plan de l’urbanisme et du logement.

À ce titre, il était prévu une expérimentation de 6 ans dans certains territoires – à savoir ceux ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire ou ayant qualifié de grande opération d’urbanisme une opération d’aménagement portant en tout ou partie sur la transformation d’une zone d’activité économique – prévoyant une procédure particulière de délivrance de l’autorisation d’exploitation commerciale.

Pour mémoire, l’autorisation d’exploitation commerciale est une autorisation parfois nécessaire pour les créations de commerces de grandes surfaces.

Les modalités d’application de cette expérimentation, applicables dès le 1^er janvier 2024, restaient à préciser… Le Gouvernement vient de les dévoiler !

Ainsi, sont détaillées les modalités de :

• mise en œuvre de l’expérimentation, rappelant les conditions prévues par la loi et la procédure de candidature intéressant les communes et le préfet des départements impliqués ;
• délivrance de l’autorisation d’urbanisme tenant lieu d’autorisation d’exploitation commerciale, qui prévoient notamment l’exclusion de principe de l’expérimentation pour les projets d’implantation ou d’extension engendrant une artificialisation des sols (sauf exception).

Le CEJ : un dispositif d’accompagnement…

Le Contrat d’Engagement Jeune (CEJ), entré en vigueur le 1^er mars 2022, propose aux jeunes un accompagnement individuel et intensif pour favoriser l’entrée rapide dans l’emploi durable.

Ce dispositif est soumis à certaines conditions d’éligibilité. Ainsi, il est notamment prévu que le bénéficiaire :

• doit avoir entre 16 et 25 ans révolus (ou 29 ans lorsqu’il bénéficie d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé) ;
• ne doit pas être étudiant et ne doit pas suivre de formation ;
• doit rencontrer des difficultés d’insertion sur le marché du travail.

Si ces conditions sont réunies, le jeune qui signe ce contrat bénéficie alors :

• d’un accompagnement de 12 mois avec un conseiller dédié (pouvant s’étendre exceptionnellement jusqu’à 18 mois);
• d’un programme intensif de 15 à 20 heures par semaine ;
• d’une allocation pouvant aller jusqu’à 528 € par mois en fonction de ses ressources.

En contrepartie, le bénéficiaire du CEJ s’engage à respecter les engagements pris et à suivre assidûment le programme défini conjointement avec son conseiller.

Cet engagement se matérialise par la signature du CEJ qui, constitue une décision administrative prise au nom de l’État.

…Tourné vers un objectif d’insertion sur le marché du travail

Accueilli au sein de Pôle Emploi ou de la mission locale, ce dispositif a vocation à faciliter l’insertion sur le marché du travail.

Pour ce faire, le CEJ a pour objectif de bâtir un parcours professionnel ou professionnalisant personnalisé, tourné vers l’accès à l’emploi durable.

Ce dispositif, s’inscrivant dans le Plan « 1 jeune, 1 solution » se décline de différentes façons : stages d’immersion en entreprise, ateliers collectifs avec d’autres bénéficiaires, facilitation d’accès à des formations qualifiantes, services civique, prépa apprentissage, etc.

Tempête Ciaran : présentation des mesures de soutien aux entrepreneurs

De nombreuses entreprises ont vu leur activité mise à mal par la tempête Ciaran du début novembre 2023. D’où l’annonce de la mise en place de mesures d’urgence pour les accompagner.

Ainsi, les employeurs et indépendants dont l’activité a été affectée par les intempéries vont pouvoir solliciter de l’Urssaf un report de leurs échéances de cotisations, via la mise en place d’un délai de paiement, sans pénalités ni majorations de retard.

Les indépendants peuvent également réclamer le bénéfice d’une aide d’urgence de l’action sociale du Conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI).

Le Gouvernement a également annoncé la mise en œuvre de mesures spécifiques visant les agriculteurs, notamment dans le secteur du maraîchage.

En premier lieu, les préfectures vont évaluer les dégâts pour pouvoir enclencher toutes les procédures de reconnaissance en calamités agricoles pour les pertes de fond et d’indemnité de solidarité nationale pour les pertes de récolte.

En outre, toutes les personnes qui pourront y être éligibles vont bénéficier de la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

Ensuite, un dégrèvement de taxe sur le foncier non bâti sera mis en place dès que possible.

Enfin, et en lien avec les représentants professionnels, le Gouvernement compte faciliter les procédures pour permettre aux agriculteurs de réparer, reconstruire et remettre en production les cultures le plus rapidement possible.

Prêt à taux zéro (PTZ) : plus de foyers éligibles !

Le prêt à taux zéro (PTZ), proposé par les établissements bancaires, est octroyé aux particuliers qui souhaitent acheter une résidence principale (en primo-accession) et dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, qui varient selon le lieu de situation et la nature du logement et selon le nombre de personnes qui doivent l’occuper.

Le montant du prêt accordé dans ce cadre ne couvre qu’une partie du coût total de l’achat fixée à 40 % du coût de l’opération (10 % pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement).

Partant du constat que le fonctionnement actuel du PTZ pose problème, notamment parce que le barème de ressources applicable n’a pas été revu depuis 2016, le Gouvernement souhaite refondre ce dispositif.

Dans ce cadre, il vient d’annoncer :

• la prolongation du PTZ jusqu’en 2027 ;
• le recentrage du dispositif sur les achats de logement neuf collectif en zone tendue ou de logement ancien avec travaux en zone détendue, ce qui implique, notamment, de transférer 209 communes en zones tendues ;
• le rehaussement des plafonds de revenus des deux premières tranches ;
• l’augmentation de la quotité du projet finançable par le PTZ à 50 % au lieu de 40 %, et à 20 % au lieu de 10 % pour les locataires de logement social souhaitant acheter leur logement ;
• la création d’une 4^e tranche de revenus, pour ouvrir le PTZ aux ménages qui n’y sont pas actuellement éligible.

Reste à savoir si ces annonces seront suivies d’effets. Affaire à suivre…