Occupation de locaux vacants par des résidents temporaires : comment ça marche ?
Occupation de locaux vacants par des résidents temporaires : c’est quoi ?
Loi ELAN. La loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a mis en place, à titre expérimental, un dispositif, encadré par des organismes et associations agréés par l’État, ayant pour objectif de protéger les locaux vacants grâce à leur occupation par des résidents temporaires et de favoriser l’insertion et l'accompagnement social.
Une expérimentation validée… Ce dispositif, initialement mis en place à titre expérimental, a été pérennisé en juillet 2023.
Concrètement, des organismes et associations agréés par l’État hébergent des résidents temporairement dans des locaux vacants, après autorisation du propriétaire. Les organismes sont donc la clé de voûte du dispositif car ils sont à la fois les interlocuteurs des propriétaires et des résidents.
Une convention entre le propriétaire et l’organisme agréé
Contenu. Plusieurs informations doivent figurer dans cette convention :
- l'identité et l’adresse des cocontractants (siège social ou domicile) ;
- la localisation, la consistance et la surface estimée des locaux mis à disposition ;
- les équipements existants ou à installer pour que les locaux puissent être habités ;
- les causes objectives de nature à justifier la résiliation de la convention, notamment le retrait de l'agrément délivré à l'organisme ou l'association.
Sécurité et dignité. Comme tout logement, les locaux ne doivent pas présenter de risque manifeste pour la sécurité physique et la santé des résidents temporaires. De même, les conditions d’occupation ne doivent pas être de nature à porter atteinte à leur dignité et à leur droit à la vie privée.
Annexes. Doivent donc être annexés aux conventions certains documents, notamment :
- un état de l'installation électrique des locaux à usage privatif et collectif ;
- le cas échéant, un état de l'installation de gaz naturel des locaux à usage privatif et collectif ;
- un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans les locaux à usage privatif et collectif si la construction est antérieure à 1997 ;
- un constat de risque d'exposition au plomb dans les locaux à usage privatif et collectif si la construction est antérieure à 1949 ;
- le cas échéant, les documents attestant de l'entretien des ascenseurs.
Les engagements de l’organisme. L’organisme cocontractant s'engage :
- à protéger et à préserver le logement mis à sa disposition ;
- à le rendre au propriétaire libre de toute occupation à l'échéance convenue ou lors de la survenance d'un événement contractuellement prévu.
Combien de temps ? La convention est conclue pour 3 ans maximum. Elle peut être prorogée par période d'un an, dès lors que le propriétaire justifie que, à l'issue de l'occupation du bâtiment par des résidents temporaires, le changement de destination initialement envisagé pour les locaux ne peut avoir lieu.
Le saviez-vous ?
L’organisme en charge de votre local peut mener des travaux d’aménagement.
Un contrat de résidence entre le résident temporaire et l’organisme
Contenu. Le contrat doit mentionner :
- sa date de prise d'effet et sa durée dans la limite du terme de la convention passée entre le propriétaire des locaux et l'organisme agréé ;
- l'adresse et la désignation des locaux à usage privatif et, le cas échéant, collectif ;
- les équipements à usage privatif dont le résident a la jouissance et, le cas échéant, les locaux, équipements et autres accessoires de l'ensemble immobilier qui font l'objet d'un usage collectif ;
- le cas échéant, le montant mensuel de la redevance, les conditions de sa révision éventuelle et ses modalités de paiement ;
- le cas échéant, le montant du dépôt de garantie (un mois de redevance maximum) ;
- les obligations respectives de l'organisme agréé et du résident ;
- les causes objectives de nature à justifier, par leur caractère légitime et sérieux, la résiliation du contrat.
Une copie du règlement intérieur des locaux, s’il en existe un, doit être annexée et paraphée par le résident.
État des lieux. De la même manière qu’une location classique, des états des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis contradictoirement.
Durée. Le contrat de résidence temporaire est conclu pour une durée au moins égale à 2 mois. Il est renouvelé par tacite reconduction sans pouvoir excéder une durée totale de 18 mois.
Redevance. Le contrat de résidence peut prévoir une redevance annuelle. Cette dernière ne peut pas excéder 200 €, ou 75 € lorsque le résident est un sans-abri en situation de détresse médicale, psychique ou sociale. La redevance comprend l'intégralité des charges liées à l'occupation des locaux, notamment celles relatives à l'eau, au gaz, à l'électricité et au chauffage.
Révision. Le montant de la redevance peut faire l’objet d’une révision annuelle si le contrat le prévoit. Cette révision se fait en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers, dans la limite des plafonds précités.
Fin de contrat. Si l'organisme agréé ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit en informer le résident, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice un mois au moins avant l'échéance du terme prévu. Le formalisme sera identique en cas de résiliation du contrat par l’organisme en raison de la méconnaissance de ses obligations par le résident.
Départ du résident. Ce dernier peut résilier à tout moment le contrat par LRAR, en respectant un délai de préavis de 15 jours.
À retenir
Si vous êtes propriétaire d’un local vacant et que vous souhaitez le protéger tout en le mettant à disposition d’un programme d’hébergement, vous pouvez vous engager auprès d’un organisme ou d’une association agréés par l’État pour un durée de 3 ans renouvelable.
- Loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 29) (création du dispositif)
- Loi no 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (article 8) (pérennisation du dispositif)
- Décret no 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l'occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l'article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
- Décret no 2024-260 du 22 mars 2024 modifiant le décret no 2019-497 du 22 mai 2019 relatif à l'occupation par des résidents temporaires de locaux vacants en vue de leur protection et préservation en application de l'article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique
Guide de la sécurité des données personnelles : l’édition 2024 est parue !
Guide de la sécurité des données personnelles : les nouveautés de l’édition 2024
Le guide de la sécurité des données personnelles édité par la CNIL vient d’être mis à jour pour cette année 2024.
Structuré en 5 parties, il comporte de nouveaux contenus portant sur :
- l’informatique en nuage (cloud) ;
- les applications mobiles ;
- l’intelligence artificielle (IA) ;
- les interfaces de programmation applicative (API) ;
- le pilotage de la sécurité des données.
Les fiches déjà existantes ont été enrichies, notamment celles portant sur l’utilisation d’équipements personnels en environnement professionnel.
Notez que pour mieux prendre connaissance des modifications, la CNIL a publié un journal des modifications.
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Comportement inapproprié dans un véhicule professionnel = licenciement ?
C’est l’histoire d’un salarié qui oublie qu’il est dans un véhicule professionnel…
Un salarié embauché en qualité de conducteur livreur est licencié par son employeur pour faute grave.
Pourquoi ? Parce que son employeur lui reproche d’avoir adopté un comportement obscène sur son trajet domicile-travail, à l’issue de sa journée de travail, dans le véhicule qui était mis à disposition par l’entreprise…
Une décision qui s’appuie sur un témoignage anonyme envoyé par un autre salarié.
Pour l’employeur, ces faits portent atteinte à l’image de la structure et rendent impossible le maintien du salarié dans l’entreprise… Ce qui justifie un licenciement pour faute grave !
Sauf que pour le salarié ce comportement, qui relève de sa vie privée, ne peut pas fonder son licenciement pour faute.
Il rappelle que les faits ont été commis en dehors du temps de travail et que le seul fait qu’il se trouvait dans un véhicule professionnel ne peut pas suffire à rattacher les faits reprochés à sa vie professionnelle.
« Tout à fait ! » tranche le juge en faveur du salarié : les faits reprochés ne constituent pas un manquement du salarié aux obligations qui découlent de son contrat de travail.
Les éléments invoqués par l’employeur ne permettent pas d’établir un lien suffisant entre le comportement reproché et la vie professionnelle du salarié et ne peuvent pas fonder son licenciement pour faute grave.
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BTP : une correction du document d’information à remettre au salarié détaché
Un document d’information « rectifié » à remettre au salarié détaché
Pour mémoire, chaque salarié détaché en France pour réaliser des travaux de BTP par une entreprise établie à l’étranger, doit se voir remettre un document d’information écrit présentant la réglementation française en matière de droit du travail qui lui est applicable (aussi appelé « noyau dur »).
Et récemment, un nouveau modèle de ce document d’information a été publié.
Problème : la durée du congé de paternité qui y était indiquée n’était pas la bonne…
Il était en effet fait mention d’une durée de 11 jours consécutifs, alors que depuis le 1er juillet 2021, cette durée est de 25 jours calendaires (32 en cas de naissances multiples).
Un nouveau modèle corrigé, publié le 20 mars 2024, remplace donc le précédent.
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C’est l’histoire d’une SARL qui aide sa filiale… pour s’aider elle-même (?)…
Pour aider sa filiale, une SARL renonce au remboursement des avances financières qu’elle lui a consenties. Une aide « commerciale » qu’elle déduit de son résultat imposable. Une aide « financière », donc non déductible, conteste l’administration…
… qui rappelle que la convention d’ « abandon de créances » indique clairement que l’aide est destinée à améliorer l’image financière de la filiale auprès des clients et fournisseurs. Sauf qu’un défaut de paiement de la part de sa filiale pourrait compromettre ses relations avec ces mêmes fournisseurs, conteste la SARL qui voit ici tout l’intérêt commercial de l’aide. Une simple « supposition » qui ne prouve rien, selon l’administration. D’autant que les 2 sociétés n’ont qu’un seul fournisseur en commun (représentant un faible chiffre d'affaires) et n’ont ni relation commerciale ensemble ni clients en commun.
Ce que confirme le juge, qui refuse à son tour la déduction fiscale de l’abandon de créances… qui ne constitue pas ici une aide commerciale !
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C’est l’histoire d’un dirigeant qui ne s’estime plus « maître » de son affaire…
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C’est l’histoire d’un employeur et d’une salariée qui signent plus vite que leur ombre…
Un employeur et une salariée s’entretiennent en vue de conclure une rupture conventionnelle individuelle. Parce qu’ils sont d’accord sur toutes les modalités de la rupture, ils décident de signer la convention le jour même…
Après l’homologation de la convention, la salariée conteste cette rupture conventionnelle et réclame même son annulation au motif que celle-ci a eu lieu le même jour que l’entretien préalable : pour elle, le fait que la convention soit signée le jour même prive l’entretien préalable de son objet. Ce que réfute l’employeur : rien dans la loi ne fait obstacle à ce que la convention de rupture conventionnelle individuelle soit signée le jour même de l’entretien préalable, tant que ces deux étapes sont respectées…
Ce que confirme le juge qui valide la position de l’employeur : l’entretien et la signature de la convention de rupture conventionnelle peuvent tout à fait avoir lieu le même jour tant que l’entretien avec la salariée se déroule (même immédiatement) avant.
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Salarié détaché à l’étranger : tout travail mérite « exonération fiscale » ?
Salarié envoyé à l’étranger : à qui profite la prospection ?
Un particulier signe un contrat de travail avec une entreprise établie en France, elle-même détenue par une société américaine, en vue de prospecter le marché commercial de la location d’avions à l’étranger.
Une situation qui selon lui, lui permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu (IR) au titre des salaires perçus dans le cadre de cette activité… Mais pas selon l’administration fiscale, qui lui refuse le bénéfice de cet avantage.
« Pourquoi ? », s’étonne le salarié qui rappelle que les salariés envoyés à l’étranger par un employeur établi en France pour exercer une activité de prospection commerciale pendant plus de 120 jours par an peuvent bénéficier d’une exonération d’IR à raison des salaires perçus en rémunération de cette activité.
Et toutes les conditions requises pour bénéficier de ce dispositif sont ici remplies, maintient le salarié. Pour preuves :
- son employeur est domicilié en France ;
- son activité salariée consiste à prospecter, à l’étranger, un marché commercial ;
- sa mission à l’étranger a duré plus de 120 jours au cours d’une période de 12 mois consécutifs.
Sauf qu’une condition essentielle fait pourtant défaut, constate l’administration : si le salarié a effectivement été envoyé à l’étranger pour exercer une activité de prospection, cette activité a uniquement pour but de développer l’activité de location d’avions commerciaux de la société américaine… et non celle de l’entreprise française.
Ce que confirme le juge : l’exonération d’IR s’applique uniquement si l’activité du salarié a pour but d’assurer le développement des activités ou des marchés à l’étranger d’un employeur français.
L’exonération d’impôt réclamée est donc ici refusée !
- Arrêt du Conseil d’État du 15 mars 2024, no 464216 (NP)
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C’est l’histoire d’un dirigeant qui ne s’estime plus « maître » de son affaire…
L’administration rectifie l’impôt d’une société, en tire toutes les conséquences et taxe personnellement son ancien gérant au titre des revenus distribués. Sauf qu'il est « ancien » gérant, donc plus « maître de l’affaire », donc non concerné conteste ce dernier…
« Vous l’étiez ! », estime l’administration qui rappelle que l’ancien dirigeant était associé égalitaire et gérant de droit de la société. « Justement, je l’étais ! », ironise l’ancien gérant, mais plus au cours de l’année concernée par le redressement. Et, pour preuve, il fournit le procès-verbal de l’assemblée générale mettant fin à ses fonctions de gérant. Sauf que ce procès-verbal n’a été enregistré au registre du commerce et des sociétés que l’année suivante : il était donc toujours « légalement » gérant de la société au titre de l’année litigieuse, estime l’administration…
Ce que confirme le juge : l’ancien dirigeant étant le « maître de l’affaire » à l’époque, le redressement fiscal est ici parfaitement justifié !
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Déduction de TVA : plutôt 2 fois qu’une ?
Déduction de TVA : quand la réalité des prestations facturées fait débat !
Une société civile immobilière (SCI) achète un terrain en vue de la construction d’un programme immobilier.
Elle conclut avec sa société mère un marché de maîtrise d’œuvre d’exécution et un marché de contrat général pour la réalisation de ce programme.
Ensuite, la SCI paie les factures émises par la société mère dans le cadre de ces 2 contrats et déduit la TVA correspondante… Ce que refuse en partie l’administration fiscale qui lui réclame alors un supplément de TVA.
« Pourquoi ? », s’interroge la SCI qui rappelle qu’étant soumise à la TVA, elle peut déduire la taxe qu’elle a payée comme la loi l’y autorise.
Sauf que cette TVA, déduite en partie à tort, ne correspond pas à de réelles prestations, conteste l’administration.
Et pour preuve, les missions de direction et de contrôle général des travaux facturées par la société mère dans le cadre du marché de maîtrise d’œuvre d’exécution correspondent à des missions identiques à celles facturées dans le cadre du marché de contractant général.
Une « double » facturation qui a mené à une « double » déduction de TVA non autorisée, estime l’administration.
« Faux ! », conteste à son tour la SCI : les missions confiées dans le cadre du 1er marché sont bel et bien différentes de celles confiées dans le cadre du 2nd marché.
Pour prouver ce qu’elle avance, elle fournit une liste des missions définies dans le cadre de chacun des marchés, précise les intervenants dédiés à chacune d’elles et produit un organigramme opérationnel du programme immobilier.
Sauf que les 2 contrats listent des missions similaires rédigées en des termes strictement identiques et ayant donné lieu à une double facturation, tranche le juge. En outre, les factures ne permettent pas de distinguer clairement la nature des prestations facturées.
Par conséquent, la SCI n’apportant aucune justification quant à la réalité des prestations facturées à la fois dans le 1er marché et dans le 2nd marché, le redressement fiscal ne peut qu’être validé.
Pour aller plus loin…
