Dol en matière de vente immobilière : quand l’acquéreur n’est pas couvert…

Un couple vend une maison d’habitation à une personne, laquelle se plaint d’un affaissement d’une section de la toiture et de difficultés d’évacuation des sanitaires.

Pour ces raisons, elle réclame des dommages-intérêts aux vendeurs : elle estime, en effet, qu’ils étaient au courant de l’état de la toiture et qu’ils le lui ont caché, intentionnellement.

Pour rappel, un contrat ne peut être valable que si le consentement des parties a été valablement donné. La loi prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement : en présence de l’un ou de plusieurs d’entre eux, la nullité du contrat est encourue.

Au cas présent, l’acheteur considère qu’il y a eu dol. Pour mémoire, le dol est le fait, pour un contractant, soit :

• d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ;
• de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

À l’appui de son argumentaire, l’acheteur rappelle cette dernière définition, mais également que :

• même si la gravité du défaut n’est pas établie, cela est sans incidence pour qualifier le dol ;
• l’existence d’un défaut affectant la structure de l’immeuble a tout de même été constaté, ce qui est nécessairement déterminant du consentement de l’acquéreur ;
• les vendeurs avaient connaissance de ce défaut avant la vente ;
• même si plusieurs visites ont été organisées avant la vente, dont une précisément pour vérifier l'état du toit, et que les clefs du logement lui ont été confiées 4 jours avant la vente, les désordres n'étaient pas visibles du jardin de la maison…

Ainsi tout converge, selon l’acheteur, vers une tromperie : les vendeurs ne peuvent qu’avoir cherché intentionnellement à dissimuler l'état de la toiture. Cette situation caractérisant bien le dol, il doit donc percevoir des dommages-intérêts…

Qu’en pense le juge ?

Il tranche en faveur des vendeurs, en raison des visites de l’immeuble réalisées avant la vente (dont celle pour vérifier l’état du toit) et en raison du fait que les clefs du logement avaient été confiées à l’acquéreur 4 jours avant la vente : impossible, selon lui, de déduire que les vendeurs avaient cherché intentionnellement à dissimuler l’état de la toiture.

Le dol n’étant pas constitué, la demande de l’acquéreur ne peut qu’être rejetée !

CFE et zones urbaines en difficultés : nouveaux plafonds pour 2024

Sous réserve du respect de toutes les conditions requises, les entreprises installées dans les zones urbaines en difficulté peuvent être exonérées de cotisation foncière des entreprises (CFE).

Pour 2024, ces exonérations sont plafonnées à :

• 32 468 € de base nette imposable (au lieu de 30 630 €) pour les créations ou extensions d’établissements réalisées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
• 87 584 € de base nette imposable (au lieu de 82 626 €) pour les créations ou extensions d’établissements et les changements d’exploitant dans les zones franches urbaines-territoires entrepreneurs (ZFU-TE) ;
• 87 584 € de base nette imposable (au lieu de 82 626 €) pour les activités commerciales dans les QPV.

En attendant 2024, n’oubliez pas que la CFE de 2023 devra, quant à elle, être payée au plus tard le 15 décembre 2023 !

Avis à tiers détenteur et liquidation judiciaire : qui passe en 1^er ?

Pour rappel, lorsqu’une procédure de liquidation judiciaire est ouverte, la gestion de l’entreprise est confiée à un professionnel appelé liquidateur judiciaire. Sa mission est de récupérer les actifs de la société afin de rembourser le maximum de dettes, selon un ordre établi par la loi.

Dans une récente affaire, un liquidateur récupère le dossier d’une société tout juste mise en liquidation judiciaire. Il prend contact avec la banque de la société afin de récupérer l’argent présent sur son compte bancaire. La banque s’exécute et verse une somme… bien inférieure aux calculs du liquidateur !

La raison de cette différence ? Des débits réalisés après l’ouverture de la procédure collective, circonstance qui les rend, selon le liquidateur, inopposables… Il réclame donc à la banque l’intégralité de l’argent, c’est-à-dire le montant présent sur le compte juste avant l’ouverture de la liquidation.

« Impossible ! », répond la banque : certes, elle a débité le compte après l’ouverture de la procédure collective, mais pour une bonne raison. Elle a reçu de l’administration fiscale un avis à tiers détenteur avant l’ouverture de cette procédure. Elle était donc obligée de prélever les sommes demandées…

« Vrai ! », tranche le juge en faveur de la banque : l’ouverture de la liquidation judiciaire étant postérieure à la réception de l’avis à tiers détenteur, la banque devait bien reverser l’argent à l’administration. Le liquidateur devra se contenter des sommes restantes…

Publicités et enseignes : ce qui est autorisé… et ce qui ne l’est plus…

Depuis le 2 novembre 2023, les publicités et enseignes doivent respecter de nouvelles tailles maximales, à savoir :

Notez que les publicités et enseignes en place avant le 2 novembre 2023 bénéficient d’un délai de mise en conformité de 4 ans. Elles peuvent donc rester en place… pour l’instant !

Par ailleurs, le Gouvernement a modifié le mode de calcul de la surface unitaire des publicités, en précisant qu’il faut tenir compte de la surface entière du panneau, encadrement compris.

Toutefois, pour les publicités supportées par du mobilier urbain, seule la surface de l'affiche ou de l'écran est à prendre en compte. Cette exemption est justifiée par le fait que le mobilier urbain n’a normalement pas vocation à recevoir de la publicité.

Une information sur les postes à pourvoir en CDI dans l’entreprise

Désormais, l’employeur doit informer les salariés en CDD, ainsi que les salariés intérimaires, de l’ensemble des postes ouverts en CDI dans l’entreprise.

Cette obligation d’information profite aux salariés qui justifient d’un temps de présence de 6 mois continue dans l’entreprise et a pour objectif de favoriser la transition vers une forme d’emploi plus stable.

Ainsi, depuis le 1^er novembre 2023, cette obligation est applicable, y compris si un tel dispositif d’information sur les postes vacants n’existe pas pour les salariés embauchés en CDI.

Quelle procédure pour communiquer cette information ?

D’abord, les salariés intérimaires ou en CDD formulent une demande d’information sur les postes disponibles en CDI, par lettre datée.

L’employeur a ensuite 1 mois à compter de la réception de la demande pour fournir, par écrit, la liste des postes à pourvoir, correspondant à la qualification professionnelle du salarié.

Toutefois, l’employeur n’est pas tenu de respecter ce délai d’1 mois dans le cas où le salarié a déjà formulé 2 demandes similaires au cours de l’année civile.

Dans les entreprises de moins de 250 salariés, l’employeur pourra répondre oralement à cette demande si :

• le salarié a déjà fait une 1^re demande au cours de l’année civile ;
• la liste des postes en CDI déjà transmise par écrit lors de la 1^re demande n’a connu aucune modification.

Immeuble garantissant la dette d’autrui : protégé par la procédure collective ?

Une banque consent un prêt à un particulier... Un particulier qui gère une société qui affecte en garantie du prêt l’immeuble qu’elle possède. On parle alors « d’une sûreté réelle pour autrui ».

Concrètement, si le gérant ne rembourse pas son prêt, la banque a le droit de faire saisir l’immeuble de la société mis en garantie. Une fois la banque remboursée, la société pourra essayer de récupérer son argent en se retournant contre le gérant.

Sauf que la banque, en plus du prêt consenti au gérant, a également conclu avec la société 2 autres prêts… et qu’aucun des 3 crédits n’est remboursé !

Elle décide alors de faire saisir l’immeuble de la société pour obtenir le paiement des prêts. Problème : entre temps, la société est mise en redressement judiciaire.

Pour rappel, lorsqu’une telle procédure collective est ouverte, la loi prévoit une « suspension des poursuites ». Cela signifie que les créanciers qui existaient avant l’ouverture de la procédure ne peuvent plus engager de poursuite ni procéder à des saisies pour récupérer leur argent.

« Arrêtez tout ! », réclame donc la société, qui rappelle que la saisie n’est pas possible en vertu de la règle de « l’arrêt des poursuites individuelles ».

« Qu’à cela ne tienne ! », s’exclame la banque, qui souligne que si l’arrêt des poursuites individuelles s’applique à la société, elle ne s’applique pas au gérant…

Or c’est bien en sa qualité de créancier du gérant, et non de la société, que la banque agit… Et il se trouve qu’elle détient une garantie consentie par la société, certes en redressement judiciaire.

La banque n’est donc pas soumise à l’arrêt des poursuites individuelles lorsqu’elle veut faire saisir l’immeuble pour obtenir le paiement d’une dette d’un tiers, ici le dirigeant.

« Vrai ! », tranche le juge en faveur de la banque. La société ne s’est pas engagée personnellement dans la dette de son gérant : elle a « juste » affecté son immeuble en garantie. Cela signifie que, à part saisir l’immeuble, la banque ne peut pas obtenir son paiement directement auprès de la société.

Par conséquent, la banque n’est pas soumise à l’arrêt des poursuites individuelles et peut valablement poursuivre la saisie de l’immeuble, malgré le redressement judiciaire, mais juste pour le paiement de la dette du gérant.