Sous-traitance : la responsabilité du maître d’ouvrage

Un donneur d’ordres… Le maître d’ouvrage donne des ordres à l’entrepreneur principal et non au sous-traitant qui est un tiers à son égard. Il n’a donc pas de pouvoir de direction sur lui.

… passif ? Mais en pratique, le maître d’ouvrage va déléguer son pouvoir de direction au maître d’œuvre, professionnel de la construction, ce qui le rend passif, une fois que l’opération de construction est commencée. Sur le banc de touche une fois la construction de la maison commencée, le maître d’ouvrage a une responsabilité assez limitée à l’égard des intervenants sur le chantier.

Un comportement fautif. Si un dommage est causé par une faute qui lui est imputable en raison de son comportement, il engage sa responsabilité. Mais ce sont essentiellement les autres intervenants qui engagent leurs responsabilités à son égard.

Obligation de vigilance du maître d’ouvrage. Il est tenu d’une obligation de vigilance dans le cadre de la lutte contre le travail dissimulé et l’emploi de ressortissants étrangers sans titre de travail. À ce titre, il doit se faire remettre une attestation de vigilance par l’organisme de recouvrement dont dépend l’entrepreneur principal (pour tout contrat d’un montant minimum de 5 000 € HT).

Sous-traitance : la responsabilité de l’entrepreneur principal

Une responsabilité contractuelle… Lié par contrat d’entreprise avec le maître d’ouvrage, l’entrepreneur principal engage sa responsabilité s’il manque à ses obligations contractuelles. Il est également responsable à l’égard du maître d’ouvrage en cas de dommage causé par le sous-traitant (il peut se retourner contre ce dernier pour qu’il y ait un partage de responsabilité et des indemnités).

Pour la petite histoire. Il a été jugé que l’entrepreneur principal qui a confié des travaux de charpente à un sous-traitant est responsable des malfaçons commises par ce dernier à l’égard du maître de l'ouvrage, et ce même s’il n’avait pas lui-même commis de faute.

… et contractuelle. Il doit également respecter le contrat signé avec le sous-traitant. Il doit respecter les obligations que la loi lui impose en matière de contrat de sous-traitance : acceptation du sous-traitant par le maître d’ouvrage, agrément de ses conditions de paiement, etc.

Une relation indépendante. Comme le sous-traitant n’est pas son salarié et qu’ils sont dans un rapport d’indépendance, l’entrepreneur principal n’est pas responsable à l’égard des tiers des dommages causés par son sous-traitant.

Quelle prescription ? Suite à la réception des travaux, l’entrepreneur principal engage sa responsabilité au regard des garanties légales qui se prescrivent par 10 ans (la garantie décennale recouvrant les dommages touchant le gros œuvre ou qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination) et 2 ans (la garantie biennale recouvrant les dommages empêchant le bon fonctionnement de l’ouvrage). Ces garanties légales visent à protéger le maître d’ouvrage des désordres cachés qui apparaissent après la réception des travaux. Pour les dommages causés avant la réception des travaux, il engage sa responsabilité de droit commun (réglementation qui s’applique en l’absence de règles spécifiques) prescrite par 5 ans.

Sous-traitance : la responsabilité du sous-traitant

À l’égard de l’entrepreneur principal. Lié par contrat, le sous-traitant doit respecter les obligations qui s’imposent à lui en vertu de ce dernier. Il est tenu à une obligation de renseignement et est responsable en cas d’inexécution du contrat ou de retard dans la livraison.

Recours de l’entrepreneur contre le sous-traitant. Un entrepreneur a vu sa responsabilité engagée vis-à-vis du maître d’ouvrage et a dû effectuer des travaux de réparation. Mais les désordres réparés concernaient le ravalement de la construction, prestation effectuée par le sous-traitant. L’entrepreneur a donc pu se retourner en garantie contre le sous-traitant qui était tenu à son égard d’une obligation de « résultat ».

Exonération de responsabilité. Les seules possibilités d’exonération de responsabilité du sous-traitant sont le cas fortuit et la force majeure. Notez que si l'empêchement est temporaire, le contrat est simplement suspendu (sauf si le retard justifie la résolution du contrat). Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit. Toutefois, cette exonération est limitée parce que le sous-traitant doit à l’entrepreneur principal une obligation de résultat.

À l’égard du maître d’ouvrage. Ils sont des tiers dans leur rapport. Le sous-traitant engage donc sa responsabilité délictuelle. Il s’oblige donc à réparer le dommage causé à une personne avec laquelle il n’est pas lié contractuellement si des désordres constatés sur la maison construite proviennent de son fait. Ces désordres doivent avoir indissociablement concouru à la réalisation du dommage constaté.

Les droits du sous-traitant. Le sous-traitant possède un droit à l’action directe contre le maître d’ouvrage si la garantie apportée par l’entrepreneur principal n’est pas une caution. Il peut également rechercher la responsabilité du maître d’ouvrage s’il manque à ses obligations de diligence, notamment en ce qui concerne les garanties légales que l’entrepreneur principal doit lui apporter lors de la signature du contrat de sous-traitance (caution ou délégation de paiement).

Prescriptions. Il est tenu au délai des responsabilités légales évoquées ci-dessus. Attention : lorsque l’action concerne un dommage antérieur à la réception, le délai de prescription est de 5 ans. Le point de départ de la prescription est la date de réception des travaux par le maître d’ouvrage auprès de l’entrepreneur principal et non la fin des travaux du sous-traitant sur le chantier.

Les cas de responsabilités plus spécifiques

Autres entreprises sous-traitantes. À l’égard des autres constructeurs intervenant sur le chantier, le sous-traitant est un tiers. C’est donc sa responsabilité délictuelle qui est engagée en cas de dommages causés à un autre sous-traitant.

Prescription. Le délai de prescription de l’action en responsabilité est celui de droit commun, c’est-à-dire de 5 ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le maître d’œuvre. Il n’est pas lié par contrat avec les entreprises intervenant sur le chantier mais il doit bien sûr travailler en harmonie avec elles pour que la construction se déroule dans de bonnes conditions. Ils engagent leurs responsabilités délictuelles dans leurs rapports, lorsqu’un dommage survient et qu’il est imputable soit au sous-traitant, soit au maître d’œuvre. Le maître d’œuvre, en revanche, est responsable de ses obligations contractuelles au titre du contrat qui le lie avec le maître d’ouvrage.

« Ventes avec prime » : une pratique strictement encadrée…

Une interdiction de principe. La Loi vous interdit toute vente ou offre de vente de produits ou de services faite aux consommateurs et donnant droit gratuitement à une prime consistant en un ou des produits, biens ou services, dès lors que la pratique en cause revêt un caractère déloyal. L’objectif de cette interdiction sera de ne pas fausser le jeu normal de la concurrence, en motivant l’acte d’achat, non pas en fonction de la qualité ou du prix du produit ou du service, mais en fonction de l’importance de la prime ou du cadeau offert à la clientèle.

Concurrence déloyale ? Retenez qu’une pratique revêtira un « caractère déloyal » si elle est contraire à toute convenance et diligence professionnelle et si elle altère le jugement et/ou le comportement économique du client. Il en sera de même si la vente avec prime est constitutive d’une pratique commerciale trompeuse.

À noter. Un produit pourra tout de même être « gratuit » même si votre client doit en acheter un autre pour l’obtenir dès lors que ce dernier ne subit pas une augmentation de son coût pour couvrir les coûts du produit offert.

Ce que vous ne devez donc pas faire… En pratique, vous ne pourrez pas offrir, pour l’achat d’un bien ou d’une prestation, un cadeau sans rapport avec ce qui est vendu (ou d’une valeur disproportionnée par rapport au produit vendu), que ce cadeau soit offert immédiatement ou simplement différé (par le biais de cartes de fidélité ou de bons d’achat). Ce qui est interdit consiste donc à offrir un cadeau, pour autant que cette opération constitue une pratique déloyale, contraire aux exigences de professionnalisme.

Au cas où… Une vente avec prime dite « déloyale » sera pénalement répréhensible.

« Ventes avec prime » : exemples de pratiques autorisées…

Tout ce qui ne s’apparente pas à une prime… Tout ce qui n’est pas interdit, est autorisé : par conséquent, dès lors que le cadeau ne s’apparente pas à une prime interdite par la Loi, vous pouvez l’offrir à vos clients, pour autant, bien sûr, que l’opération ne s’apparente pas à de la concurrence déloyale.

Attention, toutefois… Même si la pratique du cadeau associé à la vente d’un produit est autorisée, d’autres règlementations peuvent limiter, voire interdire ce type d’opération. C’est ainsi que la distribution gratuite de tabac est interdite, la distribution gratuite d’alcool à des mineurs est interdite… De la même manière, des règles strictes doivent être observées en ce qui concerne la délivrance de médicaments, la vente et la distribution d’échantillons relatifs aux préparations pour nourrissons, etc.

« 13 à la douzaine » ! Ne s’apparente pas à une prime interdite la remise de produits ou prestations identiques à ceux qui sont vendus : la pratique du « 13 à la douzaine » qui consiste à offrir un article identique supplémentaire dans le cadre d’une offre promotionnelle est donc autorisée.

« 20 % de produit en + » ! De la même manière, augmenter, pour le même prix, la quantité vendue sera autorisé, pour autant que l’offre promotionnelle soit exceptionnelle et limitée dans le temps.

« Pour 1€ de + » ! Cette pratique consiste à associer à la vente du produit ou du service un autre produit ou service différent pour un prix préférentiel (dans le jargon, on parle de prime « autopayante »). Si cette pratique est admise, vous devez toutefois faire attention à ne pas tomber sous le coup d’une autre interdiction, qui concerne les ventes à perte (interdites par principe, sauf en cas de soldes ou de liquidation de stocks dûment déclarée). Veillez à ce que le prix global ne soit pas inférieur aux prix d’achat cumulés de tous les articles, services ou produits vendus dans le cadre de l’opération.

« Parking gratuit ». Vous êtes autorisé à prendre en charge le coût du stationnement de vos clients, même sous forme de remboursement, sans craindre de tomber sous le coup de l’interdiction des ventes avec primes.

« Prêt du véhicule de livraison ». En cas d’achat d’objets ou de produits particulièrement volumineux (des meubles par exemple), vous pouvez garantir à vos clients le prêt gratuit d’un véhicule pour le temps nécessaire à la livraison du bien acheté. De la même manière, l’offre de prestations de services après-vente est autorisée.

Remise d’échantillons ou d’objets publicitaires. Il est possible d’assortir votre vente de la remise d’échantillons ou d’objets publicitaires, pour autant :

• que leur valeur n’excède pas 7 % du prix de vente net TTC s’il est inférieur ou égal à 80 € (5 € + 1 % au-delà de 80 €, dans la limite de 60 €) ;
• qu’ils comportent un marquage publicitaire, indélébile et apparent (précisant la dénomination de la marque, le sigle, le logo, etc.) ;
• pour les échantillons, qu’ils comportent la mention « Echantillon gratuit – Ne peut être vendu ».

Immobilier. En matière immobilière, une vente avec prime peut prendre la forme, par exemple, d’un promoteur qui offre une cuisine à l’acquéreur d’une maison.

Garagiste. Dans le secteur automobile, lorsqu’un garagiste offre une vidange à l’occasion de travaux de réparation sur un véhicule, il s’agira d’une vente avec prime.

Autres exemples. Voici d’autres pratiques qui ne tombent pas sous le coup des ventes avec prime :

• les conditionnements habituels (récipients ou emballages usuels contenant un produit par exemple) ;
• les prestations de services après-vente ;
• les services sans valeur marchande (par exemple : lavage du pare-brise à l'occasion d'une vente de carburant) ;
• les escomptes et les remises en espèces ;
• les cadeaux attribués indépendamment de toute vente ou prestation de service.

Bail réel solidaire : de quoi s’agit-il ?

Un problème. Multiplier les terrains à des prix abordables dans les zones tendues est très difficile, voire impossible. Les prix des terrains nus dans les centres urbains d’activités et d’emploi sont, en effet, souvent élevés, ce qui entraîne un prix également très élevé des nouveaux immeubles construits sur ces terrains nus.

Une solution. Les pouvoirs publics tentent d’innover pour parvenir à une production de logements à prix abordable. Une des solutions est de déconnecter juridiquement la propriété d’un terrain et des constructions. Ainsi est né le bail réel solidaire (BRS).

Un acteur : l'OFS. Les organismes fonciers solidaires (OFS) sont des organismes à but lucratif ayant pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location pour les ménages modestes. L’action des OFS est au cœur du dispositif du BRS.

Mécanisme du BRS. Le BRS permet une dissociation sur une très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS pour y faire construire leur logement.

En clair, l’OFS va rester propriétaire définitivement du terrain qui n’a pas vocation à devenir la propriété des accédants. L’OFS va ensuite consentir un bail d’un type spécial particulièrement long au locataire : entre 18 et 99 ans.

En pratique. Plusieurs possibilités sont offertes à l’OFS :

• soit il consent le bail du terrain à un opérateur qui va construire ou rénover un immeuble d’habitation ; à l’issue de l’opération de construction, l’opérateur s’engage à céder son « droit réel » à un accédant à un prix maîtrisé ou bien à louer le logement à loyer maîtrisé ;
• soit l’OFS va consentir directement un bail réel sur ce logement à un accédant à prix très abordable.

Bail réel solidaire : pour qui ?

Qui peut bénéficier du BRS ? Le bail du terrain peut être consenti à :

• un ménage disposant de ressources modestes (respect de plafonds de ressources) occupant le logement ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre à des bénéficiaires respectant, là encore, des conditions de ressources ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à louer à des ménages aux revenus modestes (respect de plafonds de ressources et de loyers).

Plafond de loyers. Voici, à titre indicatif, le prix plafond au m² du logement cédé par l’OFS :

Plafond de ressources. Voici, à titre indicatif, le prix plafond de ressources des ménages :

Un bail transmissible. En cas de vente du logement bâti, il est possible de vendre ou de transmettre le bail sous réserve d’obtenir un agrément de l’OFS, l’acquéreur ou le donataire devant répondre aux conditions de ressources prévues par le dispositif. C’est là l’innovation juridique de ce dispositif qui tient au renouvellement de la durée du bail à chaque cession des « droits réels », attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources.

À noter. Pour que l’acquéreur d’un logement faisant l’objet bail réel solidaire (BRS) soit clairement informé de l’existence de ce bail, la Loi Elan prévoit que tout contrat de vente d’un tel logement doit mentionner le caractère indissociable du contrat de vente et du BRS.

Comment obtenir l’agrément de l’OFS ? Pour obtenir l’agrément de l’OFS, le compromis ou la promesse de vente doit lui être notifié(e) dans les 30 jours qui suivent sa signature. L’OFS dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer son agrément. Si la procédure de délivrance de l’agrément par l’OFS n’est pas respectée, la vente peut être annulée. La preuve du contenu et de la notification du compromis ou de la promesse de vente pèse sur le vendeur (il est donc conseillé de procéder à la notification par lettre recommandée avec AR).

Attention ! En contrepartie de l’effort consenti par l’OFS sur la redevance du foncier, la valeur de revente du bâti est plafonnée, condition pour permettre à un nouveau ménage modeste de se porter acquéreur.

Avantages fiscaux. Des avantages fiscaux sont prévus pour encourager le recours au BRS. Ces avantages, qui profitent aux opérateurs, sont les suivants :

• le taux de TVA sur la construction immobilière est de 5,5 % (au lieu de 10 %) ;
• il y a une exonération de la taxe sur la publicité foncière lors de la publication du bail au service de la publicité foncière ;
• le dispositif est éligible au PTZ (prêt à taux 0) alors que le PTZ est normalement réservé aux acquisitions en pleine propriété.

Bail réel solidaire et copropriété

Une 1ère particularité à connaître. Par défaut, le sol constitue une partie commune dans les copropriétés. Toutefois, ce n’est pas le cas lorsque les logements d’une copropriété font l’objet de BRS. Pour simplifier la réglementation, la Loi Elan prévoit que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, comme dans une copropriété classique.

Une 2nde particularité à connaître. L’existence d’un BRS dans une copropriété a également une incidence sur le droit de vote aux assembles générales (AG) des copropriétaires. La Loi Elan a précisé que le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire. Ainsi, il dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’AG des copropriétaires, à l'exception des décisions portant sur :

• les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ;
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

À noter. Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.

La propriété : un droit absolu ?

Un droit absolu ? Le droit de propriété est l’un des fondements des sociétés, la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen parlant même de « droit inviolable et sacré » dont « nul ne peut être privé ». Toutefois, 2 atteintes sont tolérées. Lesquelles ?

Non... Il est possible de porter atteinte au droit de propriété de 2 manières, à savoir :

• au nom de l’intérêt public, via une procédure d’expropriation strictement encadrée ; le propriétaire évincé doit alors percevoir une indemnité ;
• par la création d’une servitude ; le propriétaire reste en possession de sa propriété, mais il ne peut pas faire tout ce qu’il veut.

La propriété et l’empiètement : tolérance zéro ?

Empiètement. L’empiètement est la situation dans laquelle un propriétaire voit l’un de ses voisins édifier un ouvrage sur son terrain. Ce qui est illégal au regard du droit de propriété. C’est pourquoi l’empiètement est sévèrement sanctionné.

Comment ? Les juges sanctionnent sévèrement l’empiètement : très souvent, en effet, ils vont ordonner la destruction de l’ouvrage qui empiète.

Une tolérance est-elle possible ? Dans de (très) rares cas, il est arrivé que les juges octroient une indemnisation ou ordonnent un rabotage de l’ouvrage plutôt que sa destruction. Cette solution est notamment prise lorsque l’empiétement est minime et que cette solution est techniquement applicable ou lorsque l’importance des travaux à réaliser est disproportionné par rapport au préjudice subi.

Pour la petite histoire. La démolition d’un mur empiétant de quelques centimètres sur le terrain voisin a été refusée par le juge en raison de l’importance du coût des travaux à réaliser, disproportionné au regard des conséquences de l’empiètement. Une simple indemnisation de 500 € a donc été accordée au voisin.

Responsabilité du professionnel. Le voisin, propriétaire de l’ouvrage qui empiète, peut réclamer une indemnisation à la société de construction qu’il a engagée. Cette dernière a, en effet, l'obligation de s'assurer, non seulement de la qualité du terrain afin de prévoir les travaux indispensables à l'implantation de l’ouvrage, mais également de la surface du terrain sur lequel doit être précisément édifié l’ouvrage.

Illustrations. Voici quelques exemples de litiges occasionnés par un empiètement.

Exemple 1. Un couple a été condamné à détruire le mur pignon qui empiétait sur le terrain de son voisin. Pourtant, il estimait cette sanction disproportionnée au regard de l’empiètement subi par les voisins (52 cm maximum d’empiètement). Peine perdue, le juge confirmant que les voisins pouvaient tout à fait réclamer la démolition de l’ouvrage.

Exemple 2. Un propriétaire a réclamé la destruction d’un atelier-garage empiétant sur son terrain. À tort, selon le juge : l’empiètement n’étant que de 0,04 m², il a estimé qu’un simple rabotage du mur de l’atelier-garage était plus approprié, cette solution permettant également de mettre fin à l’empiètement à moindre coût.

Exemple 3. Un couple, contraint de démolir l’extension de sa maison qui empiétait de 60 cm, a demandé à l’assureur de l’entrepreneur de venir en garantie. À tort, selon ce dernier : il a rappelé que le contrat prévoyait une exclusion de garantie pour les dommages consécutifs à une erreur d’implantation. Ce qui n’était pas le cas ici, selon le couple : pour lui, l’empiètement était au contraire dû à une mauvaise exécution des travaux (problème de délimitation de sa parcelle avec celle du voisin, réalisation d’une extension plus importante que prévue de quelques centimètres, etc.). À tort, selon le juge : c’était bien une erreur d’implantation, et non une mauvaise exécution des travaux, qui était à l’origine du sinistre. Le contrat prévoyant une exclusion de garantie dans ce cas, l’assureur n’était donc pas tenu d’indemniser le couple.

Exemple 4. Un propriétaire a réclamé la démolition de l’extension d’un ouvrage qui empiétait sur son fonds au niveau du mur mitoyen délimitant les propriétés. Demande rejetée par le juge : un simple rabotage jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen était une solution, selon lui, plus adéquate, mettant fin à l’empiètement à moindre coût.

Vente en l’état futur d’achèvement : de quoi s’agit-il ?

La vente d’immeuble à construire. La vente d’immeuble à construire est la vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat. Elle se décline en 2 branches : la vente à terme et la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

VEFA. La VEFA seule fait l’objet de cette fiche. Si les règles relatives à la vente à terme sont identiques en grande partie à celles de la VEFA, il existe quelques spécificités qui ne seront pas ici abordées.

Définition légale. La vente en l'état futur d'achèvement est définie comme « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ».

Conséquence. Cette définition implique que l’acquéreur devient propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis propriétaire du logement que vous construisez au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Vente en l’état futur d’achèvement : un formalisme précis

Un double formalisme. Comme vous le savez, lors d’une vente immobilière, il existe souvent un double formalisme : un compromis de vente est d’abord signé, suivi de la signature de l’acte de vente lui-même une fois que les conditions suspensives sont levées. Or, il existe une particularité propre à la vente d’immeuble à construire…

Le contrat de réservation. En matière de VEFA, il n’est pas possible de signer un compromis de vente. La Loi prévoit tout de même qu’il est possible de signer un contrat analogue au compromis de vente appelé « contrat de réservation » ou « contrat préliminaire ». Toutefois, ce contrat est facultatif.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Promoteur : ce qu’il faut savoir sur le « contrat de réservation »

Le contrat de vente. Le contrat de vente est obligatoirement rédigé par un notaire. Il contient des mentions obligatoires, notamment :

• la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
• son prix de vente et les modalités de paiement de celui-ci (ainsi que les modalités de révision, l’indice de référence utilisé étant l’indice BT 01, le cas échéant) ;
• la date précise de livraison du logement et les éventuelles pénalités en cas de retard ;
• la justification de la garantie financière, l'attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat (voir ci-dessous) ;
• le cas échéant, le règlement de copropriété.

Pénalités de retard. Certains évènements permettent de réduire les pénalités de retard éventuellement dues. C’est notamment le cas des intempéries. Sachez que la clause consistant à « doubler » de tels jours, et conduisant donc à limiter le montant des pénalités de retard, a été reconnue par le juge comme étant licite et non abusive.

Garantie financière.  Afin de protéger les acquéreurs, notamment en cas de défaillance financière de votre part, vous devez fournir une garantie financière. Seule une garantie financière fournie par un établissement financier habilité peut vous permettre de répondre à votre obligation de garantie d’achèvement. Vous devez obtenir cette garantie dans les meilleurs délais afin que le notaire puisse l’annexer à l’acte de vente.

Des précisions relatives à la garantie financière à connaître. La Loi Elan a précisé que :

• la garantie financière ne peut être mise en œuvre par l’acquéreur qu’en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc par un juge ; l’administrateur dispose alors des pouvoirs du maître d’ouvrage pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
• lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant de l’achèvement de l’immeuble est le seul qui soit fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective.

Fin de la garantie. Parce que cette garantie prend fin à l’achèvement du programme immobilier, il faut que vous puissiez faire constater cet achèvement. Pour cela, vous pouvez (ou devez, si vous assurez vous-même la maîtrise d’œuvre) recourir à un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art (en pratique, un architecte) qui se chargera d’établir une « attestation d’achèvement ».

     =>  Consultez le modèle d’attestation d’achèvement

Délai de réflexion. Suite à la signature du contrat de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Le délai commence à courir à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte de vente ou du lendemain de la 1ère présentation de la LRAR lui notifiant l’acte de vente.

Paiement du prix de vente. Le paiement du prix de vente se fait en fonction de l’avancement des travaux et de l’échéancier prévu au contrat. Toutefois, les paiements ne peuvent excéder au total :

• 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d'eau ;
• 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Solde du prix. Le solde du prix de vente est payable lors de la livraison du logement à l'acquéreur. Toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité de l’immeuble construit par rapport aux prévisions du contrat. Notez que lorsque la contestation donne lieu à l’octroi de dommages-intérêts à l’acquéreur, celui-ci doit payer le solde du prix de vente.

Pénalités de retard. Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1 % par mois. Si le contrat prévoit un taux supérieur, il n’est pas pour autant annulé. Le taux peut, en effet, être réduit à un taux autorisé.

Attention ! Il peut arriver que la livraison soit retardée à cause d’intempéries. Dans ce cas, pour déterminer les jours de retard et les éventuelles pénalités dues, il faut seulement prendre en compte les jours d’intempéries survenues à compter de la signature du contrat de vente et non pas ceux survenus depuis le début du chantier.

Fin des travaux. La constatation de l’achèvement des fondations est certifiée par un homme de l’art. En pratique, il sera fait appel à un architecte.

Livraison. Une fois les travaux terminés, le logement va être livré à l’acquéreur (on parle de réception des travaux). Lors de la livraison, un procès-verbal contradictoire va être rédigé. Notez que l’acquéreur dispose d’1 mois, à compter de la livraison, pour lister des malfaçons qui n’auraient pas été mentionnées durant la livraison. Cette liste doit vous être envoyée par LRAR. Vous aurez ensuite 1 an pour les réparer.

Conséquences. La réception des travaux emporte 2 effets, à savoir :

• transfert de la garde de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître d’ouvrage (ainsi, lorsque des travaux sont détruits avant la réception des travaux, c’est l’entrepreneur qui est responsable, sauf faute du maître d’ouvrage) ;
• point de départ des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).

Absence de réparation. Si les malfaçons ne sont pas réparées durant le délai d’1 an, l’acquéreur peut alors saisir le tribunal judiciaire afin de réclamer, soit l’annulation du contrat de vente, soit une diminution du prix de vente.

Focus les litiges liés à la superficie : en principe. Lorsqu’un immeuble est en copropriété, la superficie de l’appartement doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette obligation ne s’impose pas dans les ventes d’appartement en l’état futur d’achèvement.

Focus sur les litiges liés à la superficie : en pratique. Les promoteurs insèrent très souvent une clause dans les contrats d’appartement en l’état futur d’achèvement indiquant une tolérance maximale de 5 % entre la surface indiquée dans l’acte de vente et la surface réelle livrée. Si ce seuil de tolérance n’est pas respecté, l’acquéreur est en droit de réclamer un remboursement du prix de vente indûment perçu. Pour cela, il doit engager son action dans un délai d’un an à compter de la livraison.

Bon à savoir. Pour le Gouvernement, la modernisation des techniques constructives depuis plusieurs années légitime d'étudier une diminution de la tolérance de 5 %.

À noter. La restitution du prix de vente indûment perçu par un promoteur, en raison de mètres carrés manquant, ne constitue pas un préjudice indemnisable lui permettant de se retourner contre l’architecte chargé de la construction du programme immobilier.

Contrat de réservation : un formalisme obligatoire ?

Un contrat préliminaire… Le contrat de réservation, également appelé « contrat préliminaire », est conclu dans le cadre d’une vente d’un logement situé dans un programme immobilier soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

… facultatif ou obligatoire ? La signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire. Toutefois, en pratique, les VEFA sont très souvent précédées par la signature d’un contrat de réservation.

Attention ! Dans le cadre de la VEFA, seul un contrat de réservation peut être, au préalable, signé. La conclusion d’un compromis de vente est, en effet, sanctionnée de nullité.

Contrat de réservation : un contenu précis

Un écrit obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement résulter d’un écrit dont le contenu est strictement encadré par la Loi.

Des mentions relatives aux parties. Tout d’abord, le contrat doit mentionner certaines informations concernant les parties, à savoir la société de promotion porteuse du programme immobilier et son client (identité complète, raison sociale, adresse, etc.).

Des mentions relatives au logement. Ensuite, le contrat doit comporter des informations propres au logement vendu : adresse, descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, descriptif des matériaux utilisés, etc.

Des mentions relatives à la vente. Enfin, le contrat doit mentionner des informations relatives à la vente elle-même : prix de vente, modalité de révision du prix de vente, date de signature du contrat de VEFA, le cas échéant, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai d’exécution des travaux, etc.

Des mentions relatives aux travaux que l’acquéreur se réserve. Le contrat de réservation d’une VEFA doit contenir une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Il aussi doit contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble. En outre, il doit préciser :

• le prix de vente, décomposé de la manière suivante :

• ○ le prix de vente convenu ;
• ○ le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
• ○ le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;

• le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.

• ○ à l’issue de ce délai, le vendeur doit. informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ;
• ○ à l’issue de ce délai, le vendeur doit informer la personne ayant délivré la garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement, des travaux dont l’acquéreur se réserve l'exécution et de leur coût.

De quels travaux s’agit-il ? Les travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution sont les suivants :

• installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
• pose de carrelage mural ;
• revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
• équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
• décoration des murs.

Des travaux aux caractéristiques précises. Pour que l’acquéreur puisse se réserver ces travaux, il est nécessaire que ceux-ci respectent les caractéristiques suivantes :

• être sans incidence sur les éléments de structure ;
• ne pas nécessiter d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
• ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
• ne pas porter sur les entrées d'air ;
• ne pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Quand l’acquéreur change d’avis. L’acquéreur qui change d’avis et ne veut plus exécuter les travaux réservés doit le notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).

À noter. Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Reproduction obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement reproduire certaines mentions légales.

=> Consultez les mentions légales devant être impérativement reproduites

Dépôt de garantie. Le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont le montant ne peut pas excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai, tout en dépassant 1 an, n'excède pas 2 ans (au-delà de ce délai, aucun dépôt ne peut être exigé).

Restitution du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie doit être restitué, sans retenue ni pénalité à votre client :

• si le contrat de vente n'est pas conclu de votre fait dans un délai prévu au contrat préliminaire ;
• si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire (il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité) ;
• si le ou les prêts prévu(s) au contrat de réservation n’est/ne sont pas obtenu(s) ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
• si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat de réservation ne doit pas être réalisé ;
• si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Notification de remboursement. Votre client doit notifier sa demande de remboursement au notaire ou à la banque auprès de qui le dépôt est consigné ainsi qu’à vous par LRAR. Le remboursement doit intervenir dans le délai maximum de 3 mois à dater de cette demande.

Délai de rétractation. Une fois le contrat de réservation signé, votre client a 10 jours pour se rétracter.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : comment fonctionne le droit de rétractation (délai SRU) ? »

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quels travaux ?

Le CCMI, un contrat parmi d’autres contrats de construction. Lorsqu’un particulier fait construire, il peut avoir recours à plusieurs types de contrats, à savoir : le contrat d'architecte ou de maîtrise d'œuvre, le contrat d'entreprise ou marché de travaux, le contrat de promotion immobilière et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le CCMI, un contrat obligatoire pour certaines constructions. Le CCMI concerne la construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble ne comportant pas plus de 2 logements qui sont destinés à votre client, à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), sur un terrain lui appartenant.

Attention ! Si un CCMI n’est pas conclu alors que la Loi l’impose, la sanction encourue est le paiement d’une amende de 300 000 €.

A noter. L'obligation de conclure un CCMI vise globalement tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air.

A noter (bis). Un contrat de maîtrise d’œuvre, signé avec un architecte, peut être requalifié en CCMI si les conditions du CCMI sont remplies.

Quelles sont les obligations de votre client ? Lorsque votre client décide de faire construire une maison sur son terrain, vous devez savoir que :

• votre client doit être propriétaire d'un terrain, ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain ;
• votre client doit s’assurer que son projet est compatible avec ses moyens financiers, et prévoir dans son budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix ;
• le projet de construction doit être faisable au regard des règles d'urbanisme.

Quelles sont vos obligations ? Vous :

• devez être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;
• devez être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
• avez l’obligation de réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles légales
• devez livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé qu’une erreur d’implantation faisant courir un risque de démolition de la maison suffit à rendre celle-ci impropre à sa destination… et donc, à engager la garantie décennale du constructeur à ce titre.

Pour la petite histoire (bis). Concernant le prix, il a été rappelé que tous les travaux prévus par le CCMI doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation !

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quel contenu ?

CCMI = contrat écrit. Un contrat écrit doit impérativement être signé avant le début des travaux. Vous devez faire parvenir un exemplaire de ce contrat à votre client, accompagné de toutes les annexes, par LRAR.

Quel est le contenu du CCMI ? Le contrat de construction, strictement réglementé, doit impérativement comporter :

Clauses interdites. Il existe des clauses interdites qui ne peuvent pas figurer dans le CCMI. Elles ont notamment pour objet :

• de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation du client de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
• de vous décharger de votre obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit de votre client de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux (les 5% restant dus) ;
• de prévoir plusieurs termes possibles pour le calcul des pénalités de retard : la Loi prévoit, en effet, que les pénalités de retard ont seulement pour terme la livraison de l’ouvrage ;
• de mettre à la charge du maître d’ouvrage le coût de l’étude de sol.

Préfabrication. Les CCMI avec fourniture de plan doivent faire l’objet d’une adaptation spécifique dans le cadre de la préfabrication. Il faut, en effet, décrire :

• la liste des éléments préfabriqués en usine auxquels vous recourez et décrire les modalités de paiement des travaux en fonction de leur avancement mais aussi tenant compte de l’achèvement des éléments préfabriqués en usine ;
• les modalités d’information du maître d’ouvrage de la bonne exécution de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

Conséquence d’un CCMI avec fourniture de plans conclus sans fournir de plans. Lorsqu’un CCMI avec fourniture de plans est conclu sans que les plans de construction ne soient annexés au contrat, il est nul. Le fait que le client signe par la suite les plans et règle les appels de fonds ne vaut pas renonciation à se prévaloir de cette nullité.

Un contrôle de la banque. Dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, la Loi impose un contrôle spécifique à la banque qui octroie un prêt au maître d’ouvrage. Elle doit vérifier que le CCMI comporte les mentions obligatoires légales et prévoit une attestation de garantie de livraison. Si elle n’opère pas ces vérifications, le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité.

A noter. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : au cours des travaux…

Une fois le contrat signé... Vous devez envoyer le contrat conclu à votre client, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par LRAR.

Un droit de rétractation ? A compter du lendemain de la première présentation de la LRAR notifiant le contrat, votre client dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement.

Vous renoncez ? Si votre client décide de renoncer au contrat, il doit vous en informer avant l'expiration de ce délai de 10 jours, par LRAR. Les sommes versées la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées, sans aucune retenue financière.

Avant le début du chantier. Une fois le délai de 10 jours passé, le contrat ne peut plus être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat n'est pas réalisée à la date prévue.

Le déroulement et le paiement des travaux. Une fois le chantier ouvert, votre client a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord plein et entier, à chaque stade des travaux, pour vous verser les fonds. Concrètement, il doit contrôler l’avancement des travaux avant de donner son accord pour payer, et vérifier que les sommes demandées sont réellement conformes à l'échelonnement prévu au contrat.

Bon à savoir. Il n’est pas possible d’interdire à votre client de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

Modification du contrat. Si votre client souhaite apporter des modifications à son projet en cours de chantier, il doit vous en faire la demande. En pratique et dans ce cas, un avenant au contrat doit, avant l’exécution de ces nouveaux travaux, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.

Modification des travaux. Il est impératif de bien informer vos clients en cas de modification de travaux. C’est ce qu’a rappelé le juge à l’occasion d’une modification de travaux liés au raccordement de la construction au réseau public.

En cas de retard. Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, votre client doit vous mettre en demeure d'exécuter les travaux. Il doit parallèlement informer l'organisme qui a délivré la garantie de livraison pour actionner l’assurance.