Valeur locative des locaux commerciaux et professionnels : à quoi ça sert ?

Un élément de calcul… Les 4 principaux impôts locaux que sont la taxe d’habitation, la taxe foncière des propriétés bâties et celle qui concerne les propriétés non bâties et la cotisation foncière des entreprises sont (notamment) déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Comment est-elle calculée ?

… pour les impôts locaux. Cette valeur locative est censée représenter le loyer annuel que produiraient les propriétés bâties ou non bâties si elles étaient louées. Alors que des révisions périodiques générales doivent ou plutôt devraient être effectuées tous les 6 ans pour actualiser ces valeurs locatives, elles-mêmes complétées par des actualisations triennales, la dernière révision de grande ampleur date seulement des années 70, actualisée pour la dernière fois en 1980. Depuis, chaque année, des coefficients de majorations annuelles sont appliqués.

Manque de fiabilité ? Force est toutefois de constater que les valeurs locatives qui en résultent aujourd’hui ne correspondent plus nécessairement à la réalité. D’où l’ambition de réviser ces valeurs locatives, ce qui nécessite des obligations déclaratives à la charge du propriétaire et du locataire des locaux. A commencer par les locaux commerciaux et professionnels.

Conseil. La révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels peut être l’occasion de faire le point sur le montant des impôts locaux payés par l’entreprise, en réalisant un audit.

Une réforme ? Jusqu'en 2017, la valeur locative était déterminée de manière différente selon que le local est à usage professionnel, commercial ou industriel. S’agissant des locaux professionnels et commerciaux, 3 méthodes d’évaluation étaient mises en place : soit à partir du montant du loyer (pour les locaux qui étaient loués en 1970), soit par comparaison avec un local de référence (méthode la plus utilisée), soit par voie d’appréciation directe (méthode utilisée par défaut).

Oui… La réforme a pour objet de ne plus calculer la valeur locative au moyen d’un local de référence, mais de retenir une méthode de calcul par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations sera progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision), et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Pour les locataires

Une nouvelle obligation. Depuis 2015, les entreprises locataires doivent porter à la connaissance de l’administration le montant annuel du loyer qu’elles acquittent dans le cadre de la location de leurs locaux professionnels ou commerciaux. Cette déclaration annuelle des loyers permettra à l’administration de mettre à jour les valeurs locatives qui servent de base de calcul à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises.

Comment faire ? Il suffit, en pratique, de déclarer le montant de ce loyer en annexe de la déclaration des résultats, sur le formulaire DECLOYER (ce formulaire ne concerne que les entreprises qui ont recours au mode de télédéclaration EDI). Cette déclaration est annexée à la déclaration de résultats qui doit être déposée au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai (pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu) et dans les 3 mois de la clôture de l’exercice pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai pour celles qui clôturent leur exercice le 31 décembre).

À noter. Pour télédéclarer les loyers via le formulaire DECLOYER, vous disposez d’un délai supplémentaire de 15 jours, comme pour la déclaration de résultats.

Sans oublier… En vue de calculer le montant de la cotisation foncière des entreprises, une entreprise nouvellement installée doit compléter une déclaration spéciale en matière de cotisation foncière des entreprises n° 1447-C (au plus tard le 31 décembre de l’année de sa création ou de ses changements de locaux). Puis, dès lors que des modifications sont faites dans les locaux qu’elle occupe (notamment en termes de consistance), elle doit les signaler à l’administration en complétant une déclaration n° 1447-M au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année qui suit celle du changement constaté.

Conseils. Pensez à signaler ces modifications qui, faute d’être prises en compte, conduisent à des montants de valeurs locatives erronés, et donc à des sur-impositions (toujours dommageables) ou des sous-impositions (qui pourraient être rectifiées par l’administration en cas de contrôle).

Pour les propriétaires

Une déclaration spéciale… Courant 2013, les propriétaires de locaux commerciaux et professionnels ont dû compléter une déclaration spéciale n° 6660-REV regroupant un certain nombre de renseignements utiles au paramétrage et au calcul de la valeur locative du local concerné.

Quels renseignements ? Ont été portés à la connaissance de l’administration les renseignements suivants :

• la destination du local : nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), identification des occupants, activité exercée, montant du loyer annuel hors charges et hors taxes ;
• la catégorie du local, à choisir parmi les 39 catégories proposées ;
• la consistance du local : surface totale réelle du local, utilisation et caractéristiques des différentes parties du local (parties principales, lieux de dépôts et de stockage, espaces de stationnement, etc.).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local est classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Déclarer le local professionnel ou commercial : qui ?

Les propriétaires… Sont concernés par cette obligation les personnes qui sont propriétaires d’un local à usage professionnel ou commercial : si vous avez cette qualité, vous devez donc compléter la déclaration n° 6660-REV. Les locataires ne sont pas concernés par cette déclaration.

… de locaux à usage professionnel ou commercial. Seuls les locaux à usage professionnel et commercial sont concernés par cette déclaration. Vous n’avez rien à compléter s’agissant de vos locaux d’habitation. Si vous êtes propriétaire d’un local à usage mixte, comprenant une partie habitation et une partie professionnelle, vous ne devez vous préoccuper que de cette deuxième catégorie : seule la partie professionnelle doit être décrite dans la déclaration.

Déclarer le local professionnel ou commercial : quel contenu ?

Plusieurs renseignements. Vous devez porter à la connaissance de l’administration un certain nombre de renseignements qui lui serviront à paramétrer et calculer la valeur locative de votre local qui constituera la base de calcul des impôts directs locaux (et notamment de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises).

Renseigner la destination de votre local. Vous devez indiquer la nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), l’identification des occupants, l’activité exercée, le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes. Dans le cas d’un crédit-bail, vous devez préciser que le local est occupé par son propriétaire, sans renseigner la rubrique dédié au montant du loyer.

Renseigner la catégorie de votre local. Vous devez choisir, parmi les 39 catégories proposées, celle qui correspond à votre local. Par exemple, vous choisirez la catégorie MAG 1 si votre local est utilisé pour la vente, pour une activité commerciale ou de service et dispose d’une vitrine ou d’un accès sur la rue et dont la surface principale est inférieure à   400 m² ; vous choisirez BUR 1 si votre local, à usage de bureaux, est situé dans un immeuble de conception ancienne, sans équipements particuliers.

Renseigner la consistance de votre local. Vous devrez ici mentionner la surface totale réelle de votre local, quelle que soit la nature de l’occupation, en faisant une répartition en fonction de l’utilisation et des caractéristiques des différentes parties du local, et en distinguant également les surfaces louées. Ainsi, vous devrez distinguer :

• d’une part, la surface des parties principales, même situées à l’extérieur comme une terrasse pour un restaurant ou un espace de vente non couvert pour une jardinerie (P1), les parties secondaires couvertes (P2) et les parties secondaires non couvertes, correspondant notamment aux lieux de dépôts et de stockage (P3) ;
• d’autre part, les espaces de stationnement couverts (Pk 1) et non couverts (Pk 2) ;
• et, enfin, si une partie du local est louée, les surfaces louées en distinguant, là encore, les parties principales des parties secondaires et les emplacements de stationnement (rubriques P4, P5, P6, Pk 3 et Pk 4).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. En quoi consiste-t-il ? Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local a été classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle. À titre dérogatoire, les résultats de l’actualisation réalisée en 2022 sont pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2026.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations est progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision) , et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Abandon de créances : qu’est-ce que c’est ?

Un principe. On considère qu’il y a abandon de créances dès lors que votre société, qui détient une créance sur une autre société, décide de renoncer à percevoir tout ou partie des sommes qui lui sont dues. En faisant cela, votre société accorde, en quelque sorte, une aide à l’autre société.

Un acte de gestion normal. Quoiqu’il arrive, et notamment pour des raisons fiscales, l’abandon doit résulter d’un acte de gestion normal de l’entreprise. En clair, votre société doit être en mesure de prouver que l’aide apportée (caractérisée par l’abandon de la créance) a été consentie dans l’intérêt de l’exploitation, et qu’elle trouve son origine dans l’existence d’une contrepartie réelle et suffisante.

Une preuve ? Cette preuve peut être apportée par tous moyens et repose sur une appréciation au cas par cas. Sachez qu’en cas de litige avec l’administration portant sur la détermination du caractère normal ou non de l’abandon consenti, vous aurez la possibilité de saisir la Commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires pour lui demander son avis.

2 éléments. Pour qu’il y ait abandon de créances, il faut nécessairement que les 2 éléments suivants soient réunis :

• un élément matériel : votre société doit avoir comptabilisé une créance et la société débitrice doit avoir comptabilisé en charge la somme qui correspond à cette créance. Dans l’hypothèse d’un abandon de cette créance, votre société devra comptabiliser une perte dont le montant correspond au montant de la créance abandonnée, et la société débitrice, quant à elle, devra comptabiliser un profit à hauteur de l’abandon qui lui est consenti ;
• un élément intentionnel : cet élément dépendra de l’examen des circonstances de fait ayant motivé l’abandon réalisé par votre société.

À noter. Les subventions accordées par votre société à une autre société sont assimilées à des abandons de créances. Tel n’est pas le cas, en revanche, des renonciations à recettes.

2 catégories. Il existe 2 catégories d’abandon de créances : les abandons de créances à caractère commercial et les abandons de créances à caractère financier.

Abandon de créances à caractère commercial. L’abandon de créances est à caractère commercial lorsqu’il trouve son origine dans les relations commerciales qui existent entre votre société et la société débitrice, et qu’il est consenti soit pour maintenir des débouchés, soit pour préserver des sources d’approvisionnement. Notez que la circonstance qu'une aide soit motivée par le développement d'une activité qui, à la date d'octroi de cette aide, n'a permis la réalisation d'aucun chiffre d'affaires n’empêche pas que l’aide soit qualifiée de commerciale lorsque les perspectives de développement de cette activité apparaissent, à cette même date, sérieuses.

Exemple. Dans le cadre d’un litige opposant l’administration à une société, le juge de l’impôt a considéré que les sommes versées à une société exploitant un commerce de vente au détail de vêtements par ses 2 fournisseurs, dans le but de conserver les débouchés assurés par l’activité de vente, étaient bien constitutives d’un abandon de créances à caractère commercial.

Abandon de créances à caractère financier. L’abandon de créances est à caractère financier lorsque les éléments suivants présentent un caractère strictement financier :

• nature de la créance (prêt, avances, etc.) ;
• liens existants entre votre société et la société débitrice (hors de toute relation commerciale) ;
• motivations de l’abandon.

Exemple. L’abandon de créances consenti par une société au profit d’une autre société dans le but de mettre un terme aux relations commerciales qu’elles entretenaient est un abandon de créances à caractère financier.

Comment les distinguer ? Dans certains cas, comme par exemple lorsque votre société et la société débitrice entretiennent à la fois des relations commerciales et financières, il peut être délicat de déterminer la nature précise de l’abandon consenti. A cet égard, l’administration précise qu’elle s’attachera principalement aux motivations qui vous ont conduit à abandonner la créance.

Globalement. Retenez que le caractère de chaque abandon résulte de l’examen global de l’ensemble des éléments (de fait ou de droit) relevés au moment où l’aide a été consentie. Il sera tenu compte, par exemple :

• de la nature et du montant de la créance abandonnée ou de la somme versée ;
• des relations qui existent ou qui ont existé entre votre entreprise et l’entreprise débitrice ;
• des motivations vous ayant réellement conduit à abandonner la créance ;
• etc.

Abandon de créance ou provision ? Dans le cadre d’un litige l’opposant à une société, l’administration fiscale lui a refusé la déduction d’une provision pour créance douteuse détenue sur l’une de ses filiales, considérant que dans sa situation, elle aurait dû consentir un abandon de créance, non déductible par nature s’agissant d’une aide financière. Une position non partagée par le juge : puisque l’administration fiscale ne prouve pas que le choix opéré par la société relève d’une gestion anormale, et parce que le risque de non-recouvrement de la créance est avéré au vu de la situation financière de la filiale, le redressement fiscal doit être annulé.

Abandon de créances : quelles conséquences (notamment fiscales) ?

Une charge déductible pour vous. Sous réserve du respect de certaines conditions, l’abandon de créances que vous consentez peut constituer une charge déductible de votre résultat imposable.

À noter. Si vous abandonnez totalement la créance, la charge sera, toutes conditions remplies, totalement déductible. En revanche, si vous consentez un abandon partiel, la charge sera partiellement déductible.

Conditions générales. L’abandon de créances ne sera déductible que si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• comme indiqué précédemment, l’abandon doit constituer un acte de gestion normal ;
• la créance qui est abandonnée ne doit pas constituer un élément du prix de revient des participations que vous détenez dans la société débitrice : cette condition ne sera pas remplie lorsqu’une société abandonne sa créance et reçoit dans le même temps, des titres de la société débitrice. Dans cette situation en effet, l’administration considère qu’il n’y a pas d’abandon de créances : la somme abandonnée ayant en réalité servi à acheter des titres dans la société débitrice.

Déductibilité des seuls abandons à caractère commercial. Si les 2 conditions mentionnées plus haut sont remplies, encore faut-il que l’abandon de créances consenti ait un caractère commercial. En effet, seuls les abandons de créances à caractère commercial sont déductibles. Les abandons de créances à caractère financier ne sont, quant à eux, pas déductibles. Un abandon de créance a, par exemple, été jugé commercial parce qu’il a été réalisé par une société au profit d’une filiale avec laquelle la société réalisait l’essentiel de son chiffre d’affaires et pour laquelle elle rendait des prestations de services. Inversement, le caractère commercial d’un abandon de créance a été refusé parce que la société qui a consenti l’abandon ne réalisait qu’un faible chiffre d’affaires avec l’entreprise qui bénéficié de cet abandon.

Intérêt de l’exploitation : une précision. Actuellement, les abandons de créance à caractère commercial accordés par une entreprise à une autre sont déductibles y compris lorsqu’ils ne sont pas accomplis dans l’intérêt de l’exploitation de l’entreprise qui le consent s’ils interviennent dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou de redressement judiciaire, sans conditions ni limites ; corrélativement, un tel abandon est imposable au niveau de l’entreprise qui le reçoit.

Même chose… Le même régime fiscal s’applique aux abandons de créance consentis à compter du 1er janvier 2021 en application d’un accord constaté ou homologué par le juge dans le cadre d’une procédure de conciliation.

Exception. Comme pour tout principe, il existe une exception permettant la déduction des aides à caractère autre que commercial, dès lors qu’elles sont consenties :

• à une entreprise à l’occasion d’une procédure de conciliation résultant d’un accord constaté ou homologué par le Président du Tribunal de commerce ;
• ou à une entreprise à l’encontre de laquelle est ouverte une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire, de liquidation judiciaire ou toute autre procédure d’insolvabilité.

Une déduction encadrée. Dans cette hypothèse, la somme abandonnée sera déductible de votre résultat imposable à hauteur :

• du montant de la situation nette négative de la société bénéficiaire de l’abandon ;
• et pour le montant qui pourrait excéder cette situation nette négative, à proportion de la participation au capital de la société bénéficiaire qui est détenue par d’autres sociétés que la vôtre.

Un produit pour la société qui bénéficie de l’abandon. En consentant l’abandon de créances, vous constatez une charge déductible de votre résultat imposable. A l’inverse, la société qui bénéficie de l’abandon doit constater un profit correspondant au montant des sommes abandonnées, profit qui doit être pris en compte pour le calcul de son résultat imposable.

À noter. Il existe des règles particulières, non développées ici, qui viennent encadrer certains abandons de créances à caractère financier consentis par les sociétés mères à leurs filiales.

Entreprises créées en BUD : quel avantage fiscal ?

Un avantage fiscal. Toutes conditions remplies, les entreprises qui se créent au sein d’un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 peuvent bénéficier d’une exonération de CFE.

Deux exonérations ? En réalité, il existe 2 exonérations de CFE : une exonération de plein droit et une exonération facultative.

Une exonération de plein droit… Elle s’applique pendant 7 ans et est assise sur la moitié de la base nette d’imposition à CFE des établissements taxables.

…puis un abattement. Suite à cette exonération, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement dégressif qui couvre une période de 3 ans au taux de :

• 75 % pour la 8^e année : notez que l’abattement est calculé sur la base d’imposition exonérée au titre de la 7^e année ;
• 50 % pour la 9^e année ;
• 25 % pour la 10^e année.

À noter. Cette exonération de CFE est complétée par une exonération totale de cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE) qui couvre la même période et la même durée.

Une exonération facultative… Cette exonération porte sur la moitié de la base d’imposition qui ne bénéficie pas de l’exonération de plein droit. Toutefois, elle ne s’appliquera pas automatiquement : elle est soumise à l’adoption d’une délibération en ce sens par la commune (ou l’établissement public) avant le 1er octobre de l’année N pour une application en N+1.

Exemple. Si votre commune souhaite instituer cette exonération facultative pour l’imposition 2025, elle devra adopter une délibération en ce sens avant le 1^er octobre 2024.

Sur quelle période ? Cette exonération s’applique pour une période 7 ans.

…puis un abattement. Suite à cette exonération, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement dégressif qui couvre une période de 3 ans au taux de :

• 75 % pour la 8^e année : notez que l’abattement est calculé sur la base d’imposition exonérée au titre de la 7^e année ; 
• 50 % pour la 9^e année ; 
• 25 % pour la 10^e année. 

Plafonnement. L’exonération de CFE est soumise à 2 types de plafonnement alternatifs :

• par principe, il est fait application du plafonnement applicable en matière de règlementation européenne sur les aide de minimis ;
• sur option, si l’entreprise est créée dans une commune située dans un BUD, lui-même compris dans une zone d’aide à finalité régionale (ZAFR), elle pourra choisir d’appliquer le plafonnement applicable en matière de réglementation européenne relative aux aides à finalité régionale.

Un cumul avec un autre régime d’exonération ? Si l’entreprise peut potentiellement bénéficier de plusieurs régimes d’allègement d’impôts fonciers, elle devra faire un choix. Les différents régimes ne sont pas cumulables les uns avec les autres. Si elle souhaite bénéficier de celui qui résulte de son implantation en BUD, elle devra opter en ce sens, de façon expresse, par l’intermédiaire du formulaire 1447 C.

Un délai. Ce formulaire est à transmettre aux services fiscaux avant le 31 décembre de l’année de création de l’entreprise.

À noter. Cette option est définitive et irrévocable. Si l’entreprise opte pour le régime de faveur qui découle de son implantation en zone, elle ne pourra pas changer d’avis par la suite pour finalement opter pour un autre régime d’exonération.

Entreprises créées en BUD : quelles conditions ?

Un avantage fiscal...Comme nous avons pu le voir, une entreprise qui fait le choix de s’implanter dans un BUD peut bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable. Cela suppose toutefois de respecter un certain nombre de conditions.

…sous conditions. L’entreprise devra respecter des conditions générales tenant à son régime d’imposition, à sa dimension, à sa localisation et à l’activité exercée, mais aussi des conditions plus spécifiques.

Régime d’imposition. Le bénéfice de l’exonération de CFE est applicable à toutes les entreprises, quelle que soit leur forme, qu’elles relèvent de l’impôt sur le revenu (micro, régimes réels ou déclaration contrôlée) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).

Détention. Le capital de l’entreprise ne doit pas être détenu, directement ou indirectement, pour plus de 50 % par d’autres sociétés.

Dimension. Si l’entreprise qui s’implante dans un BUD souhaite bénéficier de l’avantage fiscal, elle doit respecter un certain dimensionnement : elle doit répondre à la définition des PME communautaires (moins de 250 salariés, chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou total de bilan inférieur à 43 M€).

Une activité éligible. L’exonération d’impôt bénéficie aux entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Sont donc exclues les activités libérales et les activités agricoles.

Localisation. L’entreprise doit bien évidemment s’implanter dans une commune située au sein d’un BUD. Concrètement, les BUD sont situés dans l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais.

=> Consultez notre annexe répertoriant les communes situées au sein d’un BUD

Attention.  La liste des communes situées en BUD a été étendue pour inclure  les communes qui sont limitrophes à celles présentes avant 2019 sur la liste et qui remplissent les conditions suivantes : critère de densité de population, revenu médian et taux de chômage. 

Un avantage réservé. L’avantage fiscal est réservé aux entreprises qui se créent dans ces « nouvelles communes » entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

Création ? L’avantage fiscal est réservé aux entreprises qui sont créées en BUD et qui exercent une activité véritablement nouvelle. Sont donc exclues du régime de faveur :

• les entreprises issues d’une concentration ou d’une restructuration d’activités préexistantes (fusion, scission, apport partiel d’actifs, filialisation, etc.) ;
• les entreprises issues d’une extension d’activité préexistante ;
• les entreprises reprenant une activité préexistante (location-gérance, acquisition, transfert, etc.).

Une implantation exclusive. Pour pouvoir bénéficier du régime de faveur, l’entreprise doit être implantée de façon exclusive au sein d’un BUD, c’est-à-dire que l’ensemble de son activité, son siège social et ses moyens d’exploitation matériels et humains doivent être situés dans la zone.

Une condition d’embauche. L’entreprise qui souhaite bénéficier du régime d’allègement d’impôt en matière d’impôts fonciers doit également respecter une condition d’embauche en BUD, c’est-à-dire :

• que 50 % des salariés qu’elle emploie, dans le cadre d’un CDI ou d’un CDD d’au moins 12 mois, doivent résider dans le BUD : ce seuil de 50 % est calculé par rapport à la proportion des salariés employés dans des conditions identiques et qui ne résident pas en zone ;
• que 50 % des salariés qu’elle embauche, dans le cadre d’un CDI ou d’un CDD d’au moins 12 mois, doivent résider dans le BUD : ce seuil de 50 % est calculé par rapport à la proportion des salariés embauchés dans des conditions identiques et qui ne résident pas en zone.

Vente d’immeuble et TVA : par principe, des ventes soumises à la TVA

Un principe. Par principe, les ventes d’immeubles qui sont réalisées par un professionnel soumis à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique, sont soumises à la TVA, exception faite de celles qui sont expressément exonérées par la Loi. Sont donc soumises de plein droit à la TVA les ventes de terrains à bâtir et les ventes d’immeubles neufs.

Terrains à bâtir. Les terrains à bâtir se définissent comme des terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées au vu des documents d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme, carte communale et tout autre document tenant lieu de document d’urbanisme).

Un particulier « professionnel » ? Dans le cadre d’un litige l’opposant à l’administration fiscale, un particulier a été condamné à payer la TVA sur la vente de 18 terrains à bâtir, le juge ayant considéré qu’il s’était livré à de véritables opérations de commercialisation foncière. Dès lors, puisqu’il a agi comme un professionnel de l’immobilier, il doit être taxé comme un professionnel de l’immobilier.

Une construction. La notion de construction recouvre de façon générale les constructions incorporées au sol. Ainsi, ont été considérées comme des constructions pour l’application des règles en matière de TVA : les routes, voies ferrées, ponts, pylônes, lignes électriques, conduites d’eau, etc.

Mobil-homes, chalets, etc. Dans une affaire opposant l’administration fiscale à une société sur la notion de « terrain à bâtir », le juge a considéré que les habitations légères de loisirs du type « maisonnettes préfabriquées » qui, bien que démontables ou transportables, sont des constructions posées sur des murets de parpaings scellés au béton et fixés au sol par des fondations, étaient des constructions puisque dans le cadre d’une utilisation normale et courante elles n’ont pas vocation à être déplacées.

A noter. Il est important de préciser que, pour déterminer si une vente sera soumise ou non à TVA, et contrairement aux règles applicables en matière de droits d’enregistrement, l’intention de l’acquéreur au moment de la vente, de même que l’usage effectif qui est fait du terrain, est sans incidence.

Immeubles neufs. Les immeubles neufs se définissent comme les immeubles bâtis qui sont achevés depuis 5 ans au plus. Sont considérés comme des immeubles achevés :

• les constructions nouvelles ;
• les immeubles existants ayant subi des travaux aboutissant soit à une surélévation, soit à une remise à neuf.

Travaux. Les travaux conduisant à une surélévation ou à une remise à l’état neuf de l’immeuble sont les suivants :

• travaux portant sur la majorité des fondations ;
• travaux portant sur la majorité des éléments hors fondations et qui déterminent la résistance et la rigidité de l’ouvrage, c’est-à-dire les travaux portant sur :
  • les éléments verticaux : murs porteurs intérieurs ou extérieurs, piliers, colonnes et poteaux porteurs ;
  • les éléments horizontaux : planchers en béton, planchers en bois, toits-terrasses quand ils contribuent à stabiliser l’immeuble ;
  • les éléments obliques : contreforts ;
  • les éléments de charpente qui contribuent à la stabilité de l’ensemble ;
• travaux portant sur la consistance des façades (hors ravalement) ;
• travaux portant sur les éléments de second œuvre dans une proportion au moins égale aux 2/3 pour chacun d’eux :
  • planchers non porteurs à l’exception des travaux de revêtement des planchers ;
  • huisseries extérieures ;
  • cloisons intérieures ;
  • installations sanitaires et de plomberie à l’exception des éléments de raccordement aux réseaux publics d’assainissement collectif ou aux réseaux d’assainissement non collectif, des installations de captage d’eau et des systèmes de récupération et de traitement des eaux pluviales raccordés à l’habitation ;
  • installations électriques à l’exception des éléments de raccordement aux réseaux électriques ;
  • système de chauffage à l’exception des éléments de raccordement aux réseaux de chaleur et les matériels de chauffage mobile.

     =>  Consulter l’annexe fournie par l’administration présentant des exemples concrets de calcul de la proportion de travaux de second œuvre conduisant à la production d’un immeuble neuf

Attention. L’immeuble sera considéré comme neuf à partir du moment où l’une des 4 composantes (fondations, résistance et rigidité, consistance, et second œuvre) est remise à neuf.

Vente d’immeuble et TVA : par exception, des ventes exonérées de TVA

Des exceptions. Le principe de soumission à la TVA des ventes d’immeubles réalisées par un professionnel (assujetti à la TVA) comporte 2 exceptions : les terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir (c’est-à-dire les terrains qui ne répondent pas à la définition exposée dans notre 1ère partie) et les immeubles achevés depuis plus de 5 ans. Les ventes de ces propriétés échappent donc normalement à la TVA.

Une option. Si la vente de terrains non à bâtir et d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans est en principe exonérée de TVA, l’assujetti peut, s’il le souhaite, opter pour le paiement de la TVA.

Intérêt. L’intérêt de l’option tient au fait que le vendeur pourra récupérer la TVA payée (on parle de déduction de TVA) sur l’ensemble des frais et charges engagés à propos de l’immeuble : TVA appliquée sur les factures d’entretien, sur les éventuels travaux réalisés, etc.

Formalisme. L’option pour le paiement de la TVA doit être mentionnée dans l’acte qui constate la vente. Il est important de préciser que, si au cours d’une même vente immobilière, des immeubles ou fractions d’immeubles relevant de règles différentes sont cédés (par exemple un terrain à bâtir et un immeuble achevé depuis plus de 5 ans), l’option doit être exercée distinctement pour permettre de déterminer la base d’imposition de chaque immeuble (TVA sur le prix total ou TVA sur la marge).

Exemple. Un marchand de biens décide d’exercer cette option pour le paiement de la TVA alors même que les biens sont toujours donnés en location dans l’attente de leur revente, et demande immédiatement à récupérer la TVA acquittée au moment de l’achat des immeubles.

Ce que refuse l’administration fiscale et le juge de l’impôt, et pour cause : la TVA payée lors de l’acquisition des immeubles n’est déductible qu’au moment de leur revente. Elle n’est pas récupérable avant cette date, quand bien même l’immeuble donnerait lieu à des opérations de location soumises à TVA, comme c’est le cas ici.

Cas particulier. Notez que sont également exonérées de TVA, de plein droit, les transmissions d’une universalité totale ou partielle de biens, réalisées entre personnes redevables de la TVA, c’est-à-dire entre personnes tenues, de par leur activité, au paiement effectif de la TVA.

Pour rappel. La transmission d’une universalité totale ou partielle de biens est un terme technique désignant en réalité la cession d’un fonds de commerce ou de tout ou partie d’une entreprise permettant à l’acquéreur de poursuivre une activité économique de façon autonome.

Quid des contrats de crédit-bail. A l’occasion d’une question posée au Gouvernement, des précisions ont été demandées concernant le sort des contrats de crédit-bail immobilier faisant l’objet d’une levée de l’option d’achat. Concrètement, la question s’est posée de savoir si :

• 1. la dispense de taxation à TVA s’appliquait lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à TVA, était vendu au crédit-preneur lors de la levée de l’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location également soumise à TVA, revendait l’immeuble le jour même de la levée d’option à un nouvel acquéreur qui s’engageait à poursuivre l’activité de location soumise à TVA ?
• 2. la dispense de taxation à TVA s’appliquait lorsqu’un immeuble, donné en location dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à TVA, était vendu au crédit-preneur lors de la levée de l’option d’achat et que celui-ci le revendait à un autre professionnel soumis à TVA qui l’affectait à son activité d’achat/revente de biens immobiliers (donc qui l’inscrivait en stock) ?

Dans l’hypothèse n°1 (achat-revente au sous-locataire continuant d’exercer une activité de location soumise à TVA), le Gouvernement confirme que puisque le sous-locataire poursuit l’activité de location de l’immeuble, les 2 ventes successives (levée de l’option d’achat et revente) bénéficient de l’exonération de TVA. A cette occasion, il précise que la circonstance que le crédit-preneur (ou l’acquéreur final) prenne un engagement de construire ou un engagement de revendre est sans incidence.

En revanche, dans l’hypothèse n°2 (achat-revente à un marchand de biens), la dispense de TVA sera refusée : le fait de revendre le bien immobilier à un professionnel de l’achat-revente qui l’inscrit en stock est un élément objectif permettant de révéler que l’acquéreur ne compte pas poursuivre la location, mais destine le bien à la revente. Dans une telle situation, il sera donc fait application du principe général de taxation : les ventes d’immeubles qui sont réalisées par un professionnel soumis à la TVA, agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique, sont soumises à la TVA.

Vente d’immeuble et TVA : une taxation sur le prix total…

Un principe. En principe, les ventes d’immeubles réalisées par un professionnel (un « assujetti agissant en tant que tel dans le cadre de son activité économique ») sont soumises à TVA sur le prix total. Nous verrons plus tard que certaines ventes immobilières peuvent relever d’un régime dérogatoire : la taxation sur la marge.

Ventes concernées. Les ventes portant sur les biens suivants sont soumises à la taxation sur le prix total, que l’acquéreur soit ou non soumis à TVA :

• immeubles neufs ;
• terrains à bâtir lorsque l’achat de ce terrain a ouvert droit à déduction pour le vendeur, c’est-à-dire lorsqu’il a pu récupérer la TVA versée au moment de l’acquisition ;
• immeubles achevés depuis plus de 5 ans, lorsque le vendeur a opté pour le paiement de la TVA et, lorsque l’acquisition de l’immeuble a ouvert droit à déduction ;
• terrains qui ne sont pas à bâtir, lorsque le vendeur a opté pour le paiement de la TVA.

     =>  Pour plus de précisions sur le droit à déduction, consultez notre fiche « Maîtrisez la déduction de la TVA »

Vente d’immeuble et TVA : … ou une taxation sur la marge réalisée

Une exception. Si le principe en matière de vente immobilière réalisée par un professionnel est la taxation au titre de la TVA sur le prix total, il existe une exception : la taxation sur la marge réalisée.

Taxation sur la marge. Le principe de taxation sur la marge consiste à ne soumettre à la TVA que la marge réalisée par le vendeur, c’est-à-dire la somme résultant de la différence entre prix de vente et prix d’acquisition.

Ventes concernées. Les ventes portant sur les biens suivants sont donc soumises à la taxation sur la marge, que l’acquéreur soit ou non soumis  à TVA :

• terrains à bâtir lorsque l’achat n’a pas ouvert droit à déduction pour le vendeur, c’est-à-dire qu’il faut :
  • que l’achat des terrains ait été soumis à la TVA, sans que le revendeur ait pu bénéficier d’un droit à déduction de la taxe ;
  • ou que l’achat n’ait pas été soumis à la TVA, sous réserve que le prix auquel le revendeur a acheté ces biens incorpore un montant de TVA acquitté en amont par le vendeur initial ;
• immeubles achevés depuis plus de 5 ans lorsque l’achat n’a pas ouvert droit à déduction pour le vendeur.

A noter. Vous l’aurez noté, les ventes de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir et les ventes d’immeubles neufs ne peuvent pas bénéficier du régime de taxation sur la marge.

Attention. A l’occasion d’une question posée au Gouvernement, l’administration semble tempérer un peu ce principe d’identité entre les terrains acquis et les terrains vendus.

Identité physique ? Estimant que le critère d’identité physique est, dans les faits, difficilement applicable (puisqu’il suppose la division parcellaire du terrain avant même l’achat), l’administration a pris soin de préciser qu’en cas d’achat de terrains par un lotisseur (ou un aménageur) qui les revend ensuite par lots, il pourra être fait application du régime de la TVA sur la marge, sous réserve que :

• le professionnel n’ait pas récupéré la TVA au moment de l’achat du terrain ;
• le terrain acquis et le terrain vendu conservent une identité juridique.

Donc. L’administration semble donc revenir sur la nécessité de conserver une identité physique entre les terrains acquis et ceux qui sont vendus.

Une position encore tempérée par le juge de l’impôt ! Dans une affaire opposant un marchand de biens à l’administration fiscale sur le point de savoir si le régime de la TVA sur la marge était applicable, le juge a rappelé que pour bénéficier de ce régime, le fait que le terrain vendu ne soit pas identique (au plan juridique et physique) au terrain acheté était sans incidence. Dès lors que le professionnel n’a pas récupéré la TVA au moment de l’achat du terrain, il peut bénéficier de la TVA sur la marge au moment de sa revente.

Un changement de position du juge ? Dans une récente affaire, le juge semble revenir sur sa position.

Le contexte. Un marchand de biens achète une parcelle de terrain à un particulier, sur laquelle se trouve un immeuble d’habitation qu’il fait démolir. Parce que les particuliers ne sont pas assujettis à la TVA, la société n’a bénéficié d’aucun droit à déduction de TVA au moment de son achat. Quelques temps plus tard, suite à la division de cette parcelle, le marchand de biens revend 7 lots, dont 6 terrains à bâtir et, puisqu’il n’a pas pu récupérer la TVA au moment de l’achat du terrain, il soumet l’opération de revente à la TVA calculée sur la marge.

La position classique de l’administration. Mais l’administration fiscale, à l’occasion d’un contrôle, lui refuse le bénéfice de ce régime de TVA sur marge : pour elle, la TVA doit être calculée sur le prix total de vente, et non pas sur la marge, car le bien revendu n’est pas, juridiquement, le même.

La nouvelle approche du juge de l’impôt. Ce que confirme le juge, pour qui le régime de la TVA sur marge s’applique aux ventes de terrains à bâtir achetés en vue de leur revente, et pas aux ventes de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrain bâti, quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part du marchand de biens.

Qu’en pense le juge européen ? Pour le juge européen, le régime de la TVA sur marge peut s’appliquer aux ventes de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur achat et celui de leur revente, de modification de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux permettant l’installation de réseaux de gaz ou d’électricité.

Vente d’immeuble et droits d’enregistrement

Droits d’enregistrement. Comme lors de toute vente immobilière, lorsqu’un professionnel soumis à TVA vend un bien immobilier, la question des droits d’enregistrement se pose.

Variables. Notez que les taux des droits d’enregistrement à devoir sur la vente d’un bien immobilier varient selon :

• la qualité de l’acheteur (professionnel soumis ou non à TVA) ;
• la base d’imposition à TVA (taxation sur le prix total ou sur la marge) ;
• la souscription, par l’acheteur, d’un engagement de construire dans un délai de 4 ans suivant l’achat, ou d’un engagement de revendre le bien immobilier dans un délai de 5 ans suivant l’achat.

A noter. Les engagements de construire ou de revendre ne peuvent être pris que par un acquéreur qui est lui-même un assujetti à TVA.

A noter bis. En principe, lorsque la vente est soumise à TVA sur le prix total, les droits d’enregistrement dus bénéficient du taux réduit. Il en va de même lorsque la vente est conclue avec souscription d’un engagement de construire ou de revendre par l’acquéreur.

Vente d’immeuble, TVA et droits d’enregistrement : tableau récapitulatif

Récapitulatif pour la TVA. Pour plus de lisibilité, vous retrouverez dans le tableau ci-dessous la base d’imposition à la TVA applicable dans chaque situation :

Récapitulatif pour les droits d’enregistrement. Pour plus de lisibilité, vous retrouverez dans le tableau ci-dessous les taux des droits d’enregistrement applicables dans chaque situation :

Taxe foncière et locaux professionnels : les locaux imposables

Local imposable. Avant toute chose, pour être soumis à la taxe foncière, le local professionnel doit être imposable : il doit s’agir d’une propriété bâtie située sur le sol français.

Propriété bâtie. Lorsque l’on parle de propriété bâtie, on pense principalement aux constructions, c’est-à-dire aux bâtiments qui remplissent les 2 conditions suivantes :

• avoir le caractère de véritable bâtiment ;
• être fixé au sol de telle façon qu’il soit impossible de le déplacer sans le démolir.

Mais aussi. Sont aussi considérées comme des propriétés bâties, au regard de la taxe foncière, les biens suivants :

• sols des bâtiments et/ou terrains constituant une dépendance indispensable et immédiate de la construction (par exemple les places de parking) ;
• terrains non cultivés utilisés pour un usage commercial ;
• terrains utilisés pour la publicité commerciale ;
• ouvrages destinés à stocker des produits ;
• ouvrages destinés à abriter des personnes ou des biens (un hangar par exemple ou encore des constructions modulaires sur un chantier) ;
• bateaux utilisés à un point fixe et aménagés pour un usage commercial ;
• voies de communication à l’exception des voies publiques.

Exonérations... Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel soumis à la taxe foncière, notez qu’il existe un certain nombre d’exonérations qui peuvent être temporaires ou permanentes.

…temporaires… A titre d’exemple, parmi les nombreuses exonérations temporaires, on retrouve l’exonération de 2 ans applicable aux constructions nouvelles (pour la part départementale) ou celle, comprise entre 2 et 5 ans, pour la création ou la reprise d’entreprise.

…ou permanentes. Là encore, les exonérations sont nombreuses et en dresser une liste complète n’aurait que peu d’intérêt. Retenez cependant qu’elles peuvent être accordées soit de plein droit (par exemple pour les immobilisations destinées à la production d’énergie photovoltaïque), soit sur décision des collectivités territoriales (par exemple pour les hôtels et locaux meublés destinés au tourisme situés en zone de revitalisation rurale).

     =>  Consulter la liste des exonérations en annexe

À noter. Les commerçants de proximité pourront bénéficier d’un abattement facultatif, sur délibération des communes, à compter du 1er janvier 2019 ; le taux de cet avantage fiscal pourra osciller entre 1 et 15 %.

Taxe foncière et locaux professionnels : le calcul

Un calcul. Pour déterminer le montant de taxe foncière que le propriétaire d’un local professionnel devra acquitter, il convient de déterminer la base d’imposition qui sera ensuite multipliée par le taux fixé par la collectivité territoriale.

Base d’imposition. La base d’imposition est constituée de la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 % (pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, de réparation et d’entretien).

Valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale se calcule différemment selon la nature du local soumis à la taxe foncière.

Locaux professionnels. Les locaux professionnels entrant dans le champ d’application de la révision des valeurs locatives se définissent par opposition : sont des locaux professionnels, les locaux qui ne sont, ni des locaux industriels (relevant de la méthode qui consiste à appliquer au prix de revient des locaux, réévalués selon leur date d’acquisition, des taux d’intérêts qui varient selon la nature du bien), ni des locaux d’habitation.

Ainsi. Sont donc des locaux professionnels :

• les locaux commerciaux ;
• les locaux à usage agricole ;
• les locaux servant à l’exercice d’une activité non commerciale à titre professionnel (par exemple un cabinet médical) ;
• les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière (par exemple un gymnase);
• les locaux occupés par un EHPAD, maison de retraite.

Pour les artisans. Depuis le 1er janvier 2019 et sous réserve que l’artisan soit immatriculé au registre des métiers, la valeur locative des bâtiments qu’il exploite sera déterminée selon la méthode dite « méthode tarifaire », applicable aux locaux professionnels, et qui résulte de la révision des valeurs locatives intervenue en 2017.

Depuis le 1er janvier 2020. Pour les impositions dues à compter du 1er janvier 2020, les bâtiments et terrains qui disposent d’installations techniques, matériels et outillages d'une valeur inférieure à 500 000 € ne seront plus considérés comme des bâtiments industriels et ce, quelle que soit la nature de l'activité exercée. Ils devront donc être évalués, pour le calcul de la taxe foncière, comme des locaux professionnels : il sera fait application de la méthode tarifaire (et à défaut, d’une évaluation par voie d’appréciation directe), et plus de la méthode comptable.

Appréciation du seuil de 500 000 €. Pour l’appréciation du seuil de 500 000 €, il faut retenir la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages. Notez que les biens en question doivent également être détenus par le propriétaire (ou l’exploitant), ou mis à sa disposition pendant une durée totale fixée au minimum à 6 mois au cours de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Attention. En cas de franchissement du seuil de 500 000 € (à la hausse ou à la baisse), ce dépassement n’entraînera un changement de méthode d’évaluation de la valeur locative du bâtiment qu’à l’expiration d’une période de 3 ans.

Cas du franchissement à la hausse. En cas de franchissement à la hausse en cours d'année, il n'y aura pas de remise en cause de la nature du bâtiment (et donc de la méthode d'évaluation de la valeur locative), sauf si ce plafond est dépassé pendant les 3 années qui précèdent celle au titre de laquelle l’imposition est établie. Attention, en cas de construction nouvelle (ou de début d'activité) en année N, si le plafond est dépassé en N+1, la valeur locative sera calculée différemment (méthode comptable) dès l'année N+2.

Cas du franchissement à la baisse. En cas de franchissement à la baisse en cours d'année, la méthode d'évaluation du bâtiment sera immédiatement adaptée, sous réserve que ce même plafond de 500 000 € n'ait pas été dépassé pendant les 3 années précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Comment savoir ? Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel et que vous souhaitez savoir si la révision des valeurs locatives vous est applicable, il vous suffit de consulter votre avis de taxe foncière qui précise :

• en page 1 : « le montant de l’impôt prend en compte la révision des valeurs locatives des locaux professionnels » ;
• en bas à gauche de la page 4 : message indiquant le montant de lissage annuel ;
• dans le détail des cotisations de la page 4 : une ligne intitulée « Cotisation lissée ».

Le calcul. La valeur locative cadastrale n’est plus déterminée au moyen d’un local de référence, mais par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique. La nouvelle valeur locative se calcule selon la formule suivante : surface pondérée du local x tarif au m².

Surface pondérée. Pour calculer la valeur locative cadastrale, la surface du local sera pondérée en fonction de l’utilisation qui en est faite, mais aussi en fonction de ses caractéristiques physiques. Ainsi, il sera fait application :

• d’une pondération à 1 pour les surfaces principales du local (bureaux, espaces de ventes accessibles au public, etc.) ;
• d’une pondération à 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (réserves, locaux techniques, etc.) et pour les parkings couverts ;
• d’une pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes (aires de stockages à l’air libre, etc.) et pour les parkings non couverts.

Exemple. Prenons l’exemple d’une boulangerie dont la surface de l’espace de vente est de 50 m² et dont la surface de l’atelier est de 65 m². La surface pondérée est égale à (50 x1) + (65 x 0,5) = 82,5 m².

Tarif au m². Une fois la surface pondérée déterminée, il faut lui appliquer un tarif au m². Notez qu’un tarif a été établi pour chaque catégorie de local de chaque secteur locatif au sein de chaque département. Plus simplement, il existe une grille de 38 tarifs pour chaque département. Vous pourrez retrouver ces grilles en consultant le recueil des actes administratifs de chaque département, recueils qui sont publiés sur les sites internet des Préfectures. Cette grille tarifaire est aussi consultable sur le site www.impots.gouv.fr.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Ajustement. Cette nouvelle valeur locative cadastrale pourra être ajustée au moyen d’un coefficient de localisation. Ce coefficient est déterminé secteur par secteur au sein de chaque département afin de tenir compte de la situation particulière de certaines parcelles d’assises.

Coefficient de localisation. Il existe 9 coefficients de localisation : 0.7, 0.8, 0.85, 0.9, 1, 1.10, 1.15, 1.2 et 1.3. Ces coefficients s’appliquent de la façon suivante à tous les locaux professionnels de la parcelle d’assises concernée :

• si le coefficient est inférieur à 1, par exemple s’il est de 0.85, il faudra diminuer le tarif par m² de 15 % (10 % si le coefficient est de 0.9, 20 % s’il est de 0.8 et 30 % s’il est de 0.7) ;
• si le coefficient est supérieur à 1, par exemple s’il est de 1.15, il faudra augmenter le tarif par m² de 15 % (10 % si le coefficient est de 1.10, 20 % s’il est de 1.2 et 30 % s’il est de 1.3).

Consultation. Vous pourrez retrouver les coefficients de localisation applicables à chaque secteur en consultant le recueil des actes administratifs de chaque département, recueils qui sont publiés sur les sites internet des Préfectures. Ces coefficients ont aussi consultables sur le site www.impots.gouv.fr.

Valeur locative nette. Le calcul que nous venons d’évoquer (surface pondérée x tarif au m² x coefficient de localisation) conduit à déterminer la valeur locative brute. Pour calculer la valeur locative nette, il va falloir appliquer un dispositif de neutralisation puis un dispositif de planchonnement.

Dispositif de neutralisation. Ce dispositif a été mis en place afin de maintenir la proportion contributive des locaux professionnels dans les budgets locaux en attendant que la valeur locative des locaux d’habitation soit elle aussi révisée. En 2017, chaque collectivité déterminera donc un coefficient de neutralisation qui sera appliqué à la valeur locative brute : valeur locative neutralisée = valeur locative brute x coefficient de neutralisation.

Dispositif de planchonnement. Une fois la valeur locative neutralisée calculée, il faudra faire application d’un dispositif de planchonnement. Ce dispositif a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative 2016 et la valeur locative 2017. Ce dispositif de planchonnement consiste à appliquer la formule suivante : (valeur locative 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 – valeur locative révisée neutralisée) / 2.

Exemple. Imaginons que, pour un magasin ayant une surface pondérée de 70 m² et dont le tarif par m² est de 120 €, la valeur locative de 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 est de 2 500 €. Il n’y a pas de coefficient de localisation à appliquer et le coefficient de neutralisation est de 0.4 :

• la valeur locative révisée brute est de 8 400 € (70 x 120) ;
• la valeur locative révisée neutralisée est de 3 360 € (8 400 x 0.4) ;
• le planchonnement est égal à – 430 € (2 500 – 3 360)/2 : la différence entre les 2 valeurs locatives est négative ;
• la valeur locative révisée neutralisée planchonnée est de 2 930 € (3 360-430).

À noter. Au moment du calcul du planchonnement, si la différence entre les 2 valeurs locatives avait été positive, la valeur locative révisée neutralisée planchonnée aurait été de 3 790 € (3 360 + 430).

Taxe foncière et locaux professionnels : le paiement

Annualité. La taxe foncière est calculée et établie pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

Débiteur. Le débiteur de la taxe foncière est, par principe, le propriétaire du local, sauf dans certaines situations particulières : le locataire d’un terrain pourra par exemple être tenu au paiement de la taxe foncière concernant un local qu’il a construit sur le terrain appartenant à son bailleur à partir du moment où le contrat de bail ne comporte pas de clause de transfert immédiat de la propriété des constructions au propriétaire légitime du terrain. De la même manière, il est souvent prévu dans les baux commerciaux et les baux professionnels une refacturation de la taxe foncière au locataire, même si le débiteur aux yeux de l’administration fiscale reste le propriétaire.

La saisie administrative à tiers détenteur : qu’est-ce que c’est ?

Un outil... La saisie administrative à tiers détenteur (SATD) est un outil permettant notamment à l’administration fiscale et à l’administration des douanes de procéder au recouvrement forcé des sommes qui leur sont dues (par exemple les impôts), mais qui n’ont pas été spontanément payées par le contribuable.

… de remplacement. La SATD vient remplacer, depuis le 1^er janvier 2019, les 7 procédures de recouvrement forcé dont disposait jusqu’à présent l’administration, soit

• l’avis à tiers détenteur (ATD), utilisé pour recouvrer certains impôts impayés (impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, impôts fonciers, taxes sur le chiffre d’affaires et assimilés, etc.) ;

• l’opposition à tiers détenteur (OTD), utilisée pour recouvrer les sommes dues aux collectivités territoriales ou aux établissements publics (comme par exemple les hôpitaux) ;

• l’avis de saisie en matière douanière : utilisée par l’administration des douanes ;

• l’avis de saisie en matière de contribution indirecte ;

• l’opposition administrative : utilisée pour le recouvrement des amendes et condamnations financières (comme par exemple les amendes de la SNCF) ;

• la saisie à tiers détenteur ;

• la saisie de créance simplifiée.

Un tiers… Cet outil permet à l’administration d’obtenir d’un tiers le paiement des sommes dues (impôts, amendes, factures impayées, etc.). Le tiers n’est pas ici appelé personnellement à régler la dette (ce n’est pas une caution), mais il doit remettre à l’administration les fonds qu’il détient en qualité de dépositaire, débiteur, etc., pour le compte de la personne poursuivie pour l’impayé, dans les 30 jours suivant la réception de la saisie. À défaut de respecter ce délai, le tiers devra non seulement remettre les sommes réclamées à l’administration, mais devra aussi s’acquitter d’un intérêt de retard.

Attention. Si le tiers, quelle que soit sa qualité (employeur, locataire, fermier, etc.) refuse d’exécuter la SATD, il pourra voir sa responsabilité personnelle engagée.

… détenteur. Les fonds que le tiers détenteur remet à l’administration doivent appartenir ou doivent revenir à terme au contribuable défaillant.

Exemple. Un employeur, en qualité de tiers détenteur, pourra se voir contraint de remettre directement à l’administration, pour paiement d’une dette fiscale, une partie du salaire de la personne n’ayant pas payé ses impôts.

À noter. L’administration pourra demander au tiers détenteur de lui remettre des fonds à condition que ce dernier ne soit pas placé en lien de subordination ou de dépendance à l’égard du contribuable défaillant. Ainsi, l’administration ne pourra pas demander à un caissier de lui remettre les fonds présents dans la caisse de l’entreprise afin de solder la dette fiscale de cette dernière.

Fonds. La SATD ne permet à l’administration d’appréhender que des fonds, c’est-à-dire des créances de sommes d’argent. Elle pourra par exemple adresser une SATD à la banque du contribuable, pour saisir les sommes présentes sur son compte bancaire.

Créance existante. Pour pouvoir être appréhendée, la créance de sommes d’argent doit exister ou être « en germe ». Reprenons notre exemple : si l’administration adresse une SATD à la banque du contribuable, elle ne pourra saisir que les sommes déjà présentes sur le compte bancaire au jour de la réception de la saisie et celles pour lesquelles une opération a été engagée (par exemple chèque remis à l’encaissement dont les fonds n’ont pas encore été crédités).

Attention. Si l’administration peut saisir par le biais d’une SATD une créance conditionnelle, c’est-à-dire une somme d’argent dont la remise au contribuable défaillant est liée par exemple à l’exécution d’une condition suspensive, elle ne pourra pas appréhender une créance éventuelle, c’est-à-dire une créance qui n’existe pas encore au moment de la notification de la SATD.

Créance à exécution successive. La SATD peut également porter sur des créances à exécution successive (par exemple des loyers).

La saisie administrative à tiers détenteur : comment ça marche ?

Préalable. Rappelons-le, la saisie administrative à tiers détenteur est un outil permettant d’obtenir le recouvrement forcé d’une somme impayée. Avant de mettre en œuvre une telle procédure, l’administration doit tenter de recouvrer les montants qui lui sont dus de façon amiable.

Mise en demeure. À défaut de paiement dans le délai légal, l’administration devra commencer par adresser une mise en demeure au contribuable défaillant (particulier, entreprise, etc.). Si, passé un certain délai, le contribuable ne s’acquitte toujours pas des sommes réclamées, l’administration pourra procéder au recouvrement forcé.

Délai. Avant d’engager une procédure de recouvrement forcé, l’administration devra respecter un délai de :

• 30 jours si la mise en demeure constitue le 1^er acte de relance adressé à la personne concernée ;

• 8 jours si la mise en demeure a été précédée d’une lettre de relance.

Notification. L’administration a pour seule obligation de notifier cette SATD, c’est-à-dire d’informer par courrier postal le tiers détenteur et le contribuable défaillant de la mise en œuvre d’une procédure de recouvrement forcé.

Une notification par voie électronique… Lorsqu’elle est adressée à un établissement de crédit, la notification doit obligatoirement être réalisée par voie électronique.

Pour les autres tiers détenteurs, la notification par voie électronique n’était qu’une simple faculté. Depuis le 1^er janvier 2024, la dématérialisation de la SATD est étendue au tiers détenteur tenu au dépôt d’une déclaration sociale nominative (DSN), donc aux employeurs.

Forme. La rédaction de la SATD est soumise à un formalisme très succinct : l’exemplaire qui est notifié au contribuable défaillant doit mentionner, sous peine d’entraîner l’annulation de la saisie, les délais et voies de recours. C’est la seule obligation formelle qui pèse sur l’administration.

Pour le tiers détenteur, il n’est pas nécessaire que l’exemplaire qui lui est remis mentionne les délais et voies de recours.

La saisie administrative à tiers détenteur : quels effets ?

Attribution immédiate. À partir du moment où le tiers détenteur a reçu la notification de la SATD, les sommes réclamées sont attribuées immédiatement à l’administration. Elles sont en quelque sorte bloquées à son profit et ne peuvent pas être appréhendées par quelqu’un d’autre, créancier ou non.

Attention au montant réclamé. Lorsque le montant de la saisie est inférieur à 2 000 €, les sommes bloquées au profit de l’administration sont limitées au montant de la dette du contribuable.

Si le montant de la saisie excède les 2 000 €, c’est la totalité du compte bancaire du contribuable défaillant qui sera indisponible pendant une durée de 15 jours.

Des frais bancaires ? Si la SATD est notifiée à un établissement bancaire, ce dernier pourra appliquer des frais au contribuable défaillant. Ces frais ne peuvent pas dépasser 10 % des sommes dues à l’administration, dans la limite d’un plafond de 100 €.

À noter. Ces frais ne sont pas soumis à la TVA. L’obligation pour la banque d'exécuter une saisie administrative à tiers détenteur ne résulte pas de la relation contractuelle avec son client, mais de la demande qui lui est faite par l’administration fiscale, et le client ne peut être regardé comme tirant un avantage de ces opérations. Et parce que la SATD rend la banque personnellement débitrice des sommes dues au Trésor public par son client, dans la limite des fonds disponibles sur les comptes de ce dernier et sous réserve de laisser à sa disposition une somme à caractère alimentaire, les opérations accomplies, à ce titre, par la banque ne constituent pas non plus des prestations de services accomplies au bénéfice du Trésor Public. Par conséquent, les frais facturés par la banque à raison de l’exécution d’une SATD ne sont pas soumis à la TVA.

Une contestation ? Le contribuable qui est visé par une SATD peut, toutes conditions remplies, la contester. Cette contestation peut porter soit sur la régularité formelle de l’acte, soit sur l’existence même de l’obligation de payer.

Phase administrative. Une 1^re étape consiste en la contestation de la SATD devant le Directeur départemental des finances publiques du département dans lequel a été prise la décision d'engager la poursuite. Cette contestation doit se faire par écrit, avec tous les justificatifs utiles, sous un délai de 2 mois à partir de la notification. L’administration aura elle-même 2 mois pour se prononcer. 

Phase judiciaire. À défaut de réponse ou de réponse satisfaisante, le contribuable devra saisir le juge. 

Qui est compétent pour recevoir cette contestation ? Si le contribuable souhaite contester l’existence même de l’obligation de payer, il devra saisir le juge de l’impôt (tribunal administratif ou tribunal judiciaire en fonction de la créance en question). En revanche, s’il souhaite contester la régularité formelle de l’acte, il devra saisir le juge de l’exécution, qui siège au tribunal judiciaire.