Propriétaire d’un monument historique : quels bâtiments ?

Un préalable. Les propriétaires de bâtiments historiques (et assimilés) peuvent bénéficier, sous réserve du respect de toutes les conditions requises, d’un avantage fiscal spécifique leur permettant de déduire de leur impôt sur le revenu les charges foncières liées à ce type de bâtiments.

Bâtiment historique ? La notion de « bâtiments historiques et assimilés » couvre en réalité 2 catégories d’immeubles. Il s’agit :

• des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
• des immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label accordé par la Fondation du patrimoine ;

A noter. Le terme « immeuble » désigne à la fois un immeuble entier, mais aussi une maison individuelle, un parc, un appartement, etc.

Cas particulier des immeubles partiellement classés ou inscrits. En principe, l’avantage fiscal est réservé aux « bâtiments historiques » en tant que tels. Mais, lorsque l’immeuble n’est que partiellement classé ou inscrit au titre des monuments historiques, l’avantage fiscal peut, à titre dérogatoire, s’appliquer aux déficits fonciers qui concernent la partie qui n’est pas un « monument historique », sous réserve que le classement vise à la protection d’un « ensemble architectural ».

Immeubles labellisés « Fondation du patrimoine ». Il existe 4 catégories d’immeubles labellisés, qui doivent être visibles depuis la voie publique ou être ouverts au public :

• les immeubles non habitables qui constituent le « petit patrimoine de proximité », par exemples les lavoirs, les fours à pains, etc. ;
• les immeubles, habitables ou non, qui sont situés dans une « zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager » ou dans une « aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine » ;
• les immeubles, habitables ou non, qui sont les plus caractéristiques du patrimoine rural, par exemple les maisons de village, les manoirs, etc.
• les immeubles non bâtis : parcs, jardins, etc.

Une condition de localisation. Il est précisé que pour pouvoir bénéficier de ce label, les immeubles doivent être situés :

• dans une zone rurale, un bourg ou une petite ville de moins de 20 000 habitants ;
• dans un site patrimonial remarquable ;
• ou dans un site classé.

Attention. Notez que les immeubles non-habitables caractéristiques du patrimoine rural ne sont pas soumis à cette condition de localisation géographique.

Une subvention. Pour pouvoir bénéficier du régime de déduction spécifique propre aux monuments historiques pour les travaux réalisés sur les immeubles bénéficiant de ce label, le propriétaire doit avoir obtenu une subvention de la Fondation du patrimoine. Le montant de cette subvention ne peut pas être inférieur à 2 % du coût des travaux.

Propriétaire d’un monument historique : quel avantage fiscal ?

Une déduction… Les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent, sous conditions, déduire les charges foncières engagées, de leurs revenus soumis à l’impôt.

… qui peut prendre 3 formes. Les charges foncières peuvent être déduites :

• soit en totalité du revenu foncier dégagé par l’immeuble, lorsque celui-ci est exploité et ce, sans être occupé par son propriétaire (cas n°1) ;
• soit, dans certaines limites, du revenu global du propriétaire, lorsque l’immeuble ne procure aucune recette (cas n°2) ;
• soit pour partie des revenus fonciers et pour partie du revenu global dans l’hypothèse où l’immeuble est à la fois exploité et occupé par son propriétaire (cas n°3).

Cas n°1 : déduction du revenu foncier. Cette 1ère hypothèse concerne les immeubles qui sont loués ou qui donnent lieu à la perception de recettes accessoires sans pour autant être occupés par leurs propriétaires.

Déduction des charges. Le propriétaire du bâtiment peut déduire la totalité des charges qu’il supporte des revenus fonciers qu’il encaisse (loyers, droits d’entrée, etc.), dans les conditions de droit commun.

     =>  Consultez notre fiche « Revenus fonciers : que devez-vous déclarer ? »

Charges ? Ainsi, il pourra déduire le montant des travaux de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration, les impôts autres que ceux qui incombent aux occupants et qui sont perçus au profit de la collectivité territoriale (taxe foncière notamment), les intérêts d’emprunts, les frais de gestion, les rémunérations des personnels chargés de percevoir les droits d’entrée et de guider les visiteurs et les primes d’assurance.

Attention. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles.

A noter. Les charges qui sont liées au droit de visite du bâtiment sont déductibles dans les conditions de droit commun. Toutefois, pour éviter d’avoir à en justifier au centime près, un forfait a été mis en place, permettant ainsi au propriétaire de déduire une certaine somme pour l’année, sans avoir à apporter de justifications.

Forfait. Ce forfait annuel est de :

• 1 525 € lorsque l’immeuble ne comprend ni parc, ni jardin ouvert au public ;
• 2 290 € lorsque l’immeuble comprend un parc ou un jardin ouvert au public.

Déficit. Par exception aux règles normalement applicables en matière de revenus fonciers, si vous constatez un déficit foncier, vous pourrez le déduire de votre revenu global sans limite de montant. Si votre revenu global n’est pas suffisant pour absorber le déficit dégagé sur une année, vous pourrez reporter l’excédent de déficit sur le revenu global des 6 années suivantes.

     => Pour plus de précisions sur les règles normalement applicables en matière de déficit foncier, consultez notre fiche « Gérez vos déficits fonciers »

Cas n°2 : déduction du revenu global. Cette 2nde hypothèse concerne les immeubles qui ne sont pas ouverts à la visite (généralement parce que le propriétaire s’en réserve la jouissance) ou qui sont ouverts, gratuitement, au public.

Déduction des charges. Les charges foncières engagées par le propriétaire du bâtiment sont déductibles, sous réserve du respect de certaines limites qui dépendent de la nature de l’immeuble en question.

A noter. Pour bénéficier d’une déduction « totale » (sous réserve du respect des limites énoncées plus bas), les propriétaires doivent avoir la jouissance totale du bâtiment. En revanche, lorsque la jouissance n’est que partielle, les propriétaires ont droit à une déduction partielle (sous réserve du respect des limites énoncées plus bas) : ils peuvent déduire de leur revenu global le montant des travaux engagés qui se rapportent à la partie du bâtiment qu’ils occupent à titre de résidence principale.

Pour les immeubles classés ou agréés. Pour ce type de bâtiment, il est nécessaire de distinguer les travaux de réparation ou d’entretien qui sont exécutés ou subventionnés par l’administration des affaires culturelles et pour lesquels le propriétaire apporte une contribution, et les autres dépenses.

Travaux exécutés ou subventionnés par l’administration. La participation financière du propriétaire à la réalisation de ces travaux est intégralement déductible. Notez toutefois que s’il perçoit une subvention, seule la quote-part du montant des travaux qui reste définitivement à sa charge est déductible.

Autres dépenses. Pour les autres dépenses, la déduction des charges est possible à hauteur de :

• 50 % si l’immeuble classé monument historique est fermé au public ;
• 100 % si l’immeuble classé monument historique est ouvert au public ;
• 50 % si l’immeuble est agréé.

A noter. Pour bénéficier de la déduction des charges à hauteur de 100 %, il est impératif de prouver soit que l’immeuble est ouvert au public, soit que les travaux sont réalisés en vue d’un accueil du public. Sans autre élément de preuve, le seul fait que l’immeuble soit ouvert au public plusieurs années après la réalisation des travaux est insuffisant.

Charges ? Sont déductibles : les frais de réparation, d’entretien et d’amélioration, les primes d’assurance qui concernent les monuments historiques, celles qui concernent les objets mobiliers à l’intérieur du monument, les impôts autres que ceux qui incombent à l’occupant du bâtiment (par exemple la taxe foncière), les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la réparation de la propriété, les frais de gérance et les rémunérations des gardes et concierges.

Une attestation. Pour les travaux exécutés sur devis et susceptibles, le cas échéant, de faire l’objet d’une subvention, le propriétaire devra impérativement joindre à sa déclaration de revenus une attestation de l’administration des affaires culturelles certifiant que les travaux exécutés ont effectivement le caractère de travaux d’entretien et de réparation.

Attention. Là encore, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Pour les immeubles labellisés « Fondation du patrimoine ». Concernant ce type de bâtiments, seules certaines dépenses liées à des travaux de réparation et d’entretien sont déductibles. Cependant, les travaux de construction, reconstruction et remise en état sont déductibles lorsqu’ils ont pour objectif de remettre l’immeuble dans sa situation originelle et ont été prescrits par l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine.

Quote-part. Seule une quote-part de ces charges est déductible du revenu imposable du propriétaire, à savoir :

• 50 % du montant des travaux ;
• 100 % du montant des travaux lorsqu’ils sont subventionnés à hauteur de 20 % au moins par la fondation du patrimoine.

Déficit. Pour les immeubles improductifs, si un déficit foncier est constaté, il sera imputable sur le revenu global de son propriétaire. En revanche, contrairement aux immeubles qui produisent un revenu (cas n°1), si le revenu global n’est pas suffisant pour absorber le déficit, l’excédent ne sera pas reportable : il sera perdu.

Cas n°3 : déduction des revenus fonciers et du revenu global. Cette situation est amenée à se présenter lorsque le propriétaire occupe une partie du bâtiment, même à titre de résidence secondaire, alors qu’une autre partie est ouverte au public ou donnée en location.

Déduction des charges. Dans cette hypothèse, les règles de déduction des charges sont relativement simples : le propriétaire doit commencer par établir une distinction entre les charges qui concernent la partie de l’immeuble productive de revenus et celles qui concernent la partie improductive. Ensuite, il faudra faire application des règles relatives :

• au cas n°1 pour la fraction des charges déductibles des revenus fonciers du propriétaire (pour la partie de l’immeuble qui est ouverte au public ou placée en location) ;
• au cas n°2 pour la fraction des charges déductibles du revenu global du propriétaire (pour la partie de l’immeuble qui est occupée par le propriétaire).

Propriétaire d’un monument historique : quelles conditions ?

Un avantage fiscal… Comme pour tout avantage fiscal, la possibilité offerte aux propriétaires de monuments historiques de déduire, pour le calcul de leur impôt sur le revenu, tout ou partie des charges foncières engagées, est soumise au respect de certaines conditions.

… sous conditions. Dès lors, le propriétaire doit respecter 3 conditions :

• il doit s’engager à conserver la propriété du bâtiment pendant une période d’au moins 15 ans, décomptée à partir du jour de l’achat ;
• il doit être propriétaire de l’immeuble soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés ayant obtenu un agrément du ministre chargé du budget, soit par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés dont les associés sont les membres d’une même famille : pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2018, les sociétés civiles non soumises à l’IS n’ont plus à obtenir d’agrément du ministre chargé du budget;
• il ne doit pas mettre en copropriété l’immeuble, sauf à obtenir un agrément du ministre chargé du budget : depuis le 1er janvier 2018, vous pouvez mettre l’immeuble en copropriété sans avoir à obtenir d’agrément du ministre chargé du budget, sous réserve que le monument soit affecté à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables, au plus tard dans les 2 ans qui suivent la date de la division.

Des obligations déclaratives. En plus des conditions générales ci-dessus mentionnées, le propriétaire de l’immeuble qui souhaite bénéficier de la déduction exceptionnelle des charges foncières doit se soumettre à certaines obligations déclaratives :

• si l’immeuble relève du cas n°1 : les charges déductibles doivent être indiquées sur la déclaration n°2044 spéciale et si un déficit foncier est constaté, il devra être reporté sur la ligne 4BC de la déclaration n°2042 ;
• si l’immeuble relève du cas n°2 : les charges déductibles sont mentionnées directement sur la ligne 6DD de la déclaration n°2042 ;
• si l’immeuble relève du cas n°3 : les charges déductibles doivent être ventilées et reportées en conséquence sur les déclarations n° 2044 spéciale et n°2042.

Mais aussi. Le propriétaire devra joindre à ces déclarations une note annexe sur laquelle il doit détailler le montant des sommes qu’il demande à déduire. Il devra également fournir la date de l’arrêté ou de la décision octroyant le classement, l’agrément ou le label de la Fondation du Patrimoine.

Un récépissé pour les bâtiments ouverts au public. Si le bâtiment est ouvert au public, le propriétaire devra fournir le récépissé, délivré par le service des impôts des entreprises des particuliers dont dépend sa résidence principale, qui atteste que la déclaration d’ouverture au public a bien été déposée avant le 1er février de chaque année d’exploitation.

Contenu de la déclaration d’ouverture. La déclaration d’ouverture, datée et signée par le propriétaire, doit comporter les informations suivantes :

• l'identité du propriétaire de l'immeuble :

• o les nom, prénoms, date et lieu de naissance du propriétaire ou des titulaires de droits réels immobiliers, ainsi que, le cas échéant, le numéro fiscal s'il s'agit de personnes physiques ;
• o la raison sociale et le numéro SIRET s'il s'agit d'une personne morale ;

• le nom, les adresses physique et électronique du déclarant, et son numéro de téléphone ;
• le nom de l'immeuble, lorsqu'il en possède un, l'adresse et les références cadastrales ;
• les conditions d'ouverture de l'immeuble : horaires et dates d'ouverture au public, zones ouvertes au public et nombre total de jours d'ouverture, en précisant les jours non ouvrables ;
• le cas échéant, le tarif des visites individuelles en fonction des publics ;
• les manifestations ou ouvertures particulières du monument ;
• les moyens de communication utilisés pour l'information du public.

Une tolérance. Le propriétaire du bâtiment ne sera pas privé du bénéfice de l’avantage fiscal s’il omet de faire cette déclaration et ne dispose donc pas du récépissé, sous réserve, néanmoins, qu’il prouve par tous moyens que le public est en mesure de visiter le bâtiment :

• au moins 50 jours par an, dont 25 jours non ouvrables d’avril à septembre inclus ;
• ou 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre.

Lutter contre l’habitation indigne : des travaux soumis à autorisation

Une autorisation préalable… La Loi Alur a créé une autorisation préalable pour les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux d'habitation dans un immeuble déjà construit.

… afin de lutter contre l’habitat indigne. Cette autorisation préalable peut être instituée par l’intercommunalité ou la Mairie dans les zones :

• présentant une proportion importante d'habitat dégradé ;
• dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer.

Une autorisation préalable valant autorisation d’urbanisme. Très souvent, les travaux envisagés requièrent une autorisation d'urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable). Dans cette situation, l’autorisation préalable vaut autorisation d’urbanisme.

Sanctions. En cas de travaux réalisés sans autorisation, une amende au plus égale à 15 000 € peut être prononcée. En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal de cette amende est porté à 25 000 €. Cette amende est versée intégralement à l'Agence nationale de l'habitat.

Autorisation préalable : une procédure stricte à respecter

Auprès de qui l’autorisation est-elle sollicitée ? La demande d'autorisation de travaux est adressée par LRAR, ou déposée contre décharge, ou adressée par voie électronique à l’intercommunalité ou, à défaut, à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

Qui sollicite l’autorisation ? La demande d'autorisation de travaux est sollicitée :

• par le ou les propriétaires du ou des immeubles, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
• soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Vous pouvez déposer le dossier. Lorsque la Loi parle de « une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux », cela signifie que vous pouvez déposer le dossier pour le compte de votre client.

Quelles sont les pièces à fournir ? Le dossier déposé doit contenir les éléments suivants :

• l'identité et l'adresse du ou des demandeurs, son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une société en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
• le nom du ou des propriétaires s'il ne s'agit pas du demandeur ;
• la localisation et la désignation de l'immeuble s'il est soumis au statut de la copropriété et s'il s'agit d'un immeuble collectif ;
• la nature et la consistance des travaux pour lesquels l'autorisation est demandée ;
• la surface de plancher des futurs logements, la hauteur sous plafond et le volume habitable, la surface des baies ;
• un plan coté faisant apparaître la situation avant et après travaux ;
• le dossier technique amiante ;
• le constat de risque d'exposition au plomb.

À noter. L’autorisation peut être refusée ou soumise à conditions lorsque les travaux envisagés sont susceptibles de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

Logement insalubre : un numéro vert

Un numéro vert : le 0806 706 806. Si une personne s’estime victime d’un logement indigne, elle peut appeler le 0806 706 806. Elle sera alors mise en relation avec un conseiller de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL).

Quand l’appelant est le locataire. Le conseiller va évaluer la situation en fonction des désordres allégués (humidité, risque d’effondrement de la toiture, chauffage défectueux, etc.) du logement. Pour cela, il va s’appuyer sur une grille d’auto-évaluation. En fonction des résultats obtenus à partir de cette grille, le conseiller va informer le locataire de ses droits et obligations. Le conseiller doit, en outre, s’assurer que le locataire a déjà informé son bailleur des désordres allégués.

Quand l’appelant est le bailleur ou le propriétaire occupant. Le conseiller va l’informer de ses obligations et des aides financières disponibles pour faciliter la réalisation des travaux dont il peut bénéficier. Le conseiller doit, en outre, informer le bailleur des démarches d’informations préalables à fournir au locataire avant l’exécution de travaux.

Dans toutes les situations. Après accord de l’interlocuteur, le conseiller peut informer le pôle départemental de l’habitat indigne de l’Agence régionale de santé de la situation. Une lettre sera ensuite envoyée à son interlocuteur pour le tenir informé de l’évolution de son dossier.

La propriété : un droit absolu ?

Un droit absolu ? Le droit de propriété est l’un des fondements des sociétés, la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen parlant même de « droit inviolable et sacré » dont « nul ne peut être privé ». Toutefois, 2 atteintes sont tolérées. Lesquelles ?

Non... Il est possible de porter atteinte au droit de propriété de 2 manières, à savoir :

• au nom de l’intérêt public, via une procédure d’expropriation strictement encadrée ; le propriétaire évincé doit alors percevoir une indemnité ;
• par la création d’une servitude ; le propriétaire reste en possession de sa propriété, mais il ne peut pas faire tout ce qu’il veut.

La propriété et l’empiètement : tolérance zéro ?

Empiètement. L’empiètement est la situation dans laquelle un propriétaire voit l’un de ses voisins édifier un ouvrage sur son terrain. Ce qui est illégal au regard du droit de propriété. C’est pourquoi l’empiètement est sévèrement sanctionné.

Comment ? Les juges sanctionnent sévèrement l’empiètement : très souvent, en effet, ils vont ordonner la destruction de l’ouvrage qui empiète.

Une tolérance est-elle possible ? Dans de (très) rares cas, il est arrivé que les juges octroient une indemnisation ou ordonnent un rabotage de l’ouvrage plutôt que sa destruction. Cette solution est notamment prise lorsque l’empiétement est minime et que cette solution est techniquement applicable ou lorsque l’importance des travaux à réaliser est disproportionné par rapport au préjudice subi.

Pour la petite histoire. La démolition d’un mur empiétant de quelques centimètres sur le terrain voisin a été refusée par le juge en raison de l’importance du coût des travaux à réaliser, disproportionné au regard des conséquences de l’empiètement. Une simple indemnisation de 500 € a donc été accordée au voisin.

Responsabilité du professionnel. Le voisin, propriétaire de l’ouvrage qui empiète, peut réclamer une indemnisation à la société de construction qu’il a engagée. Cette dernière a, en effet, l'obligation de s'assurer, non seulement de la qualité du terrain afin de prévoir les travaux indispensables à l'implantation de l’ouvrage, mais également de la surface du terrain sur lequel doit être précisément édifié l’ouvrage.

Illustrations. Voici quelques exemples de litiges occasionnés par un empiètement.

Exemple 1. Un couple a été condamné à détruire le mur pignon qui empiétait sur le terrain de son voisin. Pourtant, il estimait cette sanction disproportionnée au regard de l’empiètement subi par les voisins (52 cm maximum d’empiètement). Peine perdue, le juge confirmant que les voisins pouvaient tout à fait réclamer la démolition de l’ouvrage.

Exemple 2. Un propriétaire a réclamé la destruction d’un atelier-garage empiétant sur son terrain. À tort, selon le juge : l’empiètement n’étant que de 0,04 m², il a estimé qu’un simple rabotage du mur de l’atelier-garage était plus approprié, cette solution permettant également de mettre fin à l’empiètement à moindre coût.

Exemple 3. Un couple, contraint de démolir l’extension de sa maison qui empiétait de 60 cm, a demandé à l’assureur de l’entrepreneur de venir en garantie. À tort, selon ce dernier : il a rappelé que le contrat prévoyait une exclusion de garantie pour les dommages consécutifs à une erreur d’implantation. Ce qui n’était pas le cas ici, selon le couple : pour lui, l’empiètement était au contraire dû à une mauvaise exécution des travaux (problème de délimitation de sa parcelle avec celle du voisin, réalisation d’une extension plus importante que prévue de quelques centimètres, etc.). À tort, selon le juge : c’était bien une erreur d’implantation, et non une mauvaise exécution des travaux, qui était à l’origine du sinistre. Le contrat prévoyant une exclusion de garantie dans ce cas, l’assureur n’était donc pas tenu d’indemniser le couple.

Exemple 4. Un propriétaire a réclamé la démolition de l’extension d’un ouvrage qui empiétait sur son fonds au niveau du mur mitoyen délimitant les propriétés. Demande rejetée par le juge : un simple rabotage jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen était une solution, selon lui, plus adéquate, mettant fin à l’empiètement à moindre coût.

Isolation thermique : des travaux obligatoires ?

1 objectif. Dans le cadre de la transition énergétique, le Gouvernent souhaite favoriser et accroître le niveau de performance énergétique de bâtiments existants.

1 solution. Pour atteindre cet objectif, un maître d’ouvrage est obligé, à l’occasion de travaux de rénovation portant sur un bâtiment (maison, appartement, immeuble collectif, commercial, à usage de bureaux, etc.), de réaliser également des travaux d’isolation thermique.

Travaux d’isolation thermique : à quelles conditions ?

3 situations. Les travaux d’isolation thermique sont obligatoires dans seulement 3 situations. Lesquelles ?

1re situation. Lorsque les travaux portent sur le ravalement des façades (réfection de l’enduit existant, remplacement d’un parement existant ou mise en place d’un nouveau parement), il faut obligatoirement et simultanément réaliser des travaux d’isolation thermique des parois concernées (conformes à la réglementation thermique en vigueur).

Attention ! Il faut que les travaux de ravalement concernent au moins 50 % d’une paroi d’un bâtiment, hors ouvertures, et que la paroi soit faite de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal.

2me situation. Lorsque les travaux portent sur la réfection de la toiture (remplacement ou recouvrement d'au moins 50 % de l'ensemble de la couverture, hors ouvertures), il faut réaliser simultanément des travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé (conformes à la réglementation thermique en vigueur).

3me situation. Lorsque des travaux d'aménagement sont réalisés dans un logement en vue de rendre habitable un comble, un garage annexe ou toute autre pièce non habitable, d'une surface minimale de plancher de 5 m², non enterrée ou semi-enterrée, il faut réaliser des travaux d'isolation thermique des parois opaques donnant sur l'extérieur (conformes à la réglementation thermique en vigueur).

Travaux d’isolation thermique : des exceptions à connaître !

Dispenses de travaux d’isolation thermiques. Il existe plusieurs motifs permettant à un maître d’ouvrage d’être dispensé de réaliser des travaux d’isolation thermiques. Ainsi, en ce qui concerne les travaux de ravalement de façade et de réfection de toiture, l’obligation de réaliser ces travaux d’isolation thermique n’est pas requise si :

• il existe un risque de pathologie du bâti à tout type d’isolation (attesté par un homme de l’art) ;
• les travaux d'isolation ne sont pas conformes à des servitudes ou aux règles relatives au droit des sols, au droit de propriété ou à l'aspect des façades et à leur implantation ;
• les travaux d'isolation entraînent des modifications de l'aspect de la construction en contradiction avec les prescriptions notamment prévues pour les secteurs sauvegardés, les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, les abords des monuments historiques, les sites inscrits et classés ;
• il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale, les améliorations apportées par cette isolation ayant un impact négatif trop important en termes de qualité de l'usage et de l'exploitation du bâtiment, de modification de l'aspect extérieur du bâtiment au regard de sa qualité architecturale, ou de surcoût.

Caractériser la disproportion. Sont réputées relever de la disproportion manifeste les situations suivantes :

• une isolation par l'extérieur qui dégraderait significativement la qualité architecturale (risque attesté par un homme de l’art) ;
• le temps de retour sur investissement du surcoût induit par l'ajout d'une isolation, déduction faite des aides financières publiques, qui est supérieur à dix ans (situation attestée par un homme de l’art), sur la base du coût des travaux d'isolation et de l'ensemble des coûts induits par l'ajout d'une isolation.

Travaux d’aménagement et dispense de travaux d’isolation thermique. En ce qui concerne les travaux d’aménagement pour rendre un local habitable, l’obligation de réaliser les travaux d’isolation thermique embarqués ne s’applique pas lorsque ces travaux engendrent un risque de pathologie du bâti, qui doit être attesté par un homme de l'art.

Travaux d’isolation thermique sans respecter les règles d’urbanisme ?

Déroger au plan local d’urbanisme. Au-delà de l’obligation de réaliser ou non des travaux d’isolation thermique à l’occasion de travaux importants, sachez qu’il est possible de déroger au plan local d'urbanisme (PLU) pour la mise en œuvre d'une isolation thermique extérieure.

À quelle condition ? Pour déroger au PLU, il faut que les travaux portent sur un bâtiment achevé depuis plus de 2 ans (quelle que soit sa destination : habitation, professionnelle, etc.).

Mais... Pour bénéficier d’une dérogation au PLU, il faut que le maître d’ouvrage dépose une demande en Mairie qui doit être motivée.

Concrètement. La mise en œuvre d'une isolation :

• en saillie des façades est autorisée sur les façades dans la limite d'un dépassement de 30 cm par rapport aux règles d'implantation des constructions autorisées par le PLU en vigueur (ce qui implique, en outre, que l'emprise au sol de la construction résultant d'un tel dépassement pourra être supérieure à l'emprise au sol autorisée par le règlement du plan local d'urbanisme) ;
• par surélévation des toitures des constructions existantes est autorisée dans la limite d'un dépassement de 30 cm au-dessus de la hauteur maximale autorisée par le règlement du PLU.

Attention ! La surépaisseur ou la surélévation doit être adaptée au mode constructif et aux caractéristiques techniques et architecturales de la façade ou de la toiture et ne doit pas porter atteinte à la qualité architecturale du bâtiment et à son insertion dans le cadre bâti environnant.

Définition de la « rénovation énergétique performante »

La notion de « rénovation énergétique performante » est désormais définie. Il s’agit de la rénovation énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage d’habitation qui donne lieu à des travaux destinés à assurer des conditions satisfaisantes de renouvellement de l’air et qui permettent de respecter les conditions suivantes :

• le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en classe A ou B ;
• l’étude des 6 postes de travaux de rénovation énergétique suivants : l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que les interfaces associées.

Par exception toutefois, il est prévu que la rénovation est également dite « performante » :

• pour les bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ne peuvent pas faire l’objet de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B, lorsque les travaux permettent un gain d’au moins 2 classes et que les 6 postes de travaux précités ont été traités ;
• pour les bâtiments de classe F ou G avant travaux, lorsqu’ils atteignent au moins la classe C après travaux et que les 6 postes de travaux précités ont été étudiés.

Notez qu’une rénovation énergétique performante est qualifiée de « globale » lorsqu’elle est réalisée dans un délai maximal, ne pouvant être fixé à moins de 18 mois pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation ne comprenant qu’un seul logement ou à moins de 24 mois pour les autres bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation et lorsque, là encore, les 6 postes de travaux précités ont été traités.

Un décret (non encore paru) devra venir préciser cette mesure.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quels travaux ?

Le CCMI, un contrat parmi d’autres contrats de construction. Lorsque vous fait construire, vous pouvez avoir recours à plusieurs types de contrats, à savoir : le contrat d'architecte ou de maîtrise d'œuvre, le contrat d'entreprise ou marché de travaux, le contrat de promotion immobilière et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le CCMI, un contrat obligatoire pour certaines constructions. Le CCMI concerne la construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble ne comportant pas plus de 2 logements qui vous sont destinés, à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), sur un terrain vous appartenant.

Attention ! Si un CCMI n’est pas conclu alors que la Loi l’impose, la sanction encourue est le paiement d’une amende de 300 000 €.

A noter. L'obligation de conclure un CCMI vise globalement tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air.

A noter (bis). Un contrat de maîtrise d’œuvre, signé avec un architecte, peut être requalifié en CCMI si les conditions du CCMI sont remplies.

Quelles sont vos obligations ? Lorsque vous décidez de faire construire une maison sur votre terrain, en vous adressant à un professionnel unique qui se charge du plan ainsi que des travaux :

• vous devez être propriétaire d'un terrain, ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain ;
• vous devez vous assurer que votre projet est compatible avec vos moyens financiers, et prévoir dans votre budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix ;
• le projet de construction doit être faisable au regard des règles d'urbanisme.

Quelles sont les obligations du constructeur ? Le constructeur :

• doit être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;
• doit être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
• a l’obligation de réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles légales
• doit livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé qu’une erreur d’implantation faisant courir un risque de démolition de la maison suffit à rendre celle-ci impropre à sa destination… et donc, à engager la garantie décennale du constructeur à ce titre.

Pour la petite histoire (bis). Concernant le prix, il a été rappelé que tous les travaux prévus par le CCMI doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation !

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quel contenu ?

CCMI = contrat écrit. Un contrat écrit doit impérativement être signé avant le début des travaux. Le constructeur doit vous faire parvenir un exemplaire de ce contrat, accompagné de toutes les annexes, par LRAR.

Quel est le contenu du CCMI ? Le contrat de construction, strictement réglementé, doit impérativement comporter :

Clauses interdites. Il existe des clauses interdites qui ne peuvent pas figurer dans le CCMI. Elles ont notamment pour objet :

• de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à votre obligation de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
• de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle à votre droit de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux (les 5% restant dus) ;
• de prévoir plusieurs termes possibles pour le calcul des pénalités de retard : la Loi prévoit, en effet, que les pénalités de retard ont seulement pour terme la livraison de l’ouvrage ;
• de mettre à la charge du maître d’ouvrage le coût de l’étude de sol.

Préfabrication. Les CCMI avec fourniture de plan doivent faire l’objet d’une adaptation spécifique dans le cadre de la préfabrication. Il faut, en effet, décrire :

• la liste des éléments préfabriqués en usine auxquels vous recourez et décrire les modalités de paiement des travaux en fonction de leur avancement mais aussi tenant compte de l’achèvement des éléments préfabriqués en usine ;
• les modalités d’information du maître d’ouvrage de la bonne exécution de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

Conséquence d’un CCMI avec fourniture de plans conclus sans fournir de plans. Lorsqu’un CCMI avec fourniture de plans est conclu sans que les plans de construction ne soient annexés au contrat, il est nul. Le fait que le client signe par la suite les plans et règle les appels de fonds ne vaut pas renonciation à se prévaloir de cette nullité.

Un contrôle de la banque. Dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, la Loi impose un contrôle spécifique à la banque qui octroie un prêt au maître d’ouvrage. Elle doit vérifier que le CCMI comporte les mentions obligatoires légales et prévoit une attestation de garantie de livraison. Si elle n’opère pas ces vérifications, le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité.

A noter. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : au cours des travaux…

Une fois le contrat signé... Le constructeur doit vous envoyer le contrat conclu, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par LRAR.

Un droit de rétractation ? A compter du lendemain de la première présentation de la LRAR vous notifiant le contrat, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur votre engagement.

Vous renoncez ? Si vous décidez de renoncer au contrat, vous devez informer le constructeur avant l'expiration de ce délai de 10 jours, par LRAR. Les sommes versées à la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées, sans aucune retenue financière.

Avant le début du chantier. Une fois le délai de 10 jours passé, le contrat ne peut plus être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat n'est pas réalisée à la date prévue.

Le déroulement et le paiement des travaux. Une fois le chantier ouvert, vous avez tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir votre accord plein et entier, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Concrètement, vous devez contrôler l’avancement des travaux avant de donner votre accord pour payer, et vérifier que les sommes demandées sont réellement conformes à l'échelonnement prévu au contrat.

Bon à savoir. Il n’est pas possible de vous interdire de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

Modification du contrat. Si vous souhaitez apporter des modifications à votre projet en cours de chantier, vous devez en faire la demande au constructeur. En pratique et dans ce cas, un avenant au contrat doit, avant l’exécution de ces nouveaux travaux, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.

Modification des travaux. Il est impératif de bien informer vos clients en cas de modification de travaux. C’est ce qu’a rappelé le juge à l’occasion d’une modification de travaux liés au raccordement de la construction au réseau public.

En cas de retard. Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, votre client doit vous mettre en demeure d'exécuter les travaux. Il doit parallèlement informer l'organisme qui a délivré la garantie de livraison pour actionner l’assurance.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : une fois les travaux finis…

Réception des travaux. Une fois les travaux terminés, vous allez les réceptionner avec le constructeur en établissant un procès-verbal.

Paiement du solde. Lors de la réception des travaux, 2 situations peuvent se présenter, à savoir :

• si aucun désordre n'est apparent, vous versez le solde du prix au constructeur ;
• si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés avec la plus extrême minutie dans le procès-verbal, et vous avez la possibilité de consigner, généralement auprès du notaire chargé de la régularisation authentique de la vente, le solde de 5 % maximum du prix, jusqu'à la réparation de ces désordres.

Conseil. D’une manière générale, si au cours de la construction vous constatez un désordre, vous devez mettre en demeure l'entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si l'entrepreneur n'exécute pas ses obligations, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur de dommage-ouvrage par LRAR. L'assureur dispose alors d'un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d'indemnité qui, si elle est acceptée, est versée sous quinzaine.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : en cas de litige avec le constructeur…

Le référé pour l'urgence. Le juge peut ordonner une expertise, voire le paiement de dommages et intérêts provisoires. Vous devez établir une requête, adressée au président de la juridiction compétente, et l'adresser au greffe du tribunal avec la mention « référé » sur l'enveloppe. Dans le même temps, vous devez adresser une assignation à l'entreprise par l'intermédiaire d'un huissier de justice afin de l'informer de votre démarche.

Attention ! Il faut savoir que les décisions issues du référé sont provisoires car le juge n’examine que les problèmes de formes. C’est pourquoi, le référé s'accompagne ultérieurement d'une « action au fond » qui vise à juger, cette fois-ci, le litige en profondeur.

L'action au fond. Vous pouvez ensuite assigner le constructeur devant la juridiction compétente qui tranchera le litige.

Conseil. Tout au long de la procédure, il est recommandé de vous faire accompagner par votre conseil (expert-comptable, avocat, notaire, etc.).

« Fabricant d’Epers » : une définition encadrée

Un souci. Dans les années 60 et 70, le secteur immobilier s’est fortement développé. Durant la même période, de nombreux litiges sont apparus entre les constructeurs et les particuliers. Parfois, ces litiges avaient pour source des éléments fournis par des fabricants, tiers au contrat de construction.

Une solution. Pour inciter les fabricants à fournir des éléments de qualité au maître d’ouvrage et que l’entrepreneur ne soit plus nécessairement le seul responsable vis-à-vis des particuliers, le législateur a créé un principe de responsabilité solidaire du « fabricant de composants » ou du « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

C’est qui ? Le fabricant est celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur.

Fabricant d’Epers = 4 critères cumulatifs ! Pour identifier un Epers, 4 critères cumulatifs doivent être réunis, à savoir :

• le déplacement d’une partie de la conception, (incorporée au produit, elle est donc retranchée de la mission de conception) ;
• la prédétermination en vue d’une finalité spécifique d’utilisation ;
• la satisfaction en état de service à des exigences précises et déterminées à l’avance ;
• la capacité du produit à être mis en œuvre sans modification.

Fabricant = sous-traitant ? En pratique, le sous-traitant est un fabricant. Mais juridiquement, ce n’est pas le cas. Un fabricant ne bénéficie donc pas du statut de sous-traitant. Il ne peut donc pas, par exemple, engager une demande directe en paiement contre le maître d’ouvrage comme peut le faire le sous-traitant.

Comment les différencier ? Pour différencier un fabricant d’un sous-traitant, il faut tout d’abord analyser le contrat. Alors que le contrat liant le fabricant à un entrepreneur est un contrat de vente, le contrat liant un sous-traitant à un entrepreneur est un contrat de sous-traitance.

Mais aussi. Analyser le contrat n’est pas suffisant. Il faut également apprécier l’apport de l’intervenant sur le chantier. Plus le travail est spécifique, plus la part de main d’œuvre est importante, plus le juge aura tendance à considérer que le professionnel est un sous-traitant et non un fabricant.

Fabricant d’Epers. Voici quelques exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels avaient la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication d’une pompe à chaleur ;
• la fabrication d’un plancher chauffant ;
• la fabrication d’une coque de piscine en polyester.

A contrario. Voici quelques d’exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels n’avaient pas la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication de béton prêt à l’emploi ;
• la fabrication de poutres taillées à la mesure ;
• la fabrication de dalles d’un court de tennis.

« Fabricant d’Epers » : une responsabilité solidaire

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués à l’égard du maître d’ouvrage, sous réserve que 3 conditions soient réunies. Lesquelles ?

3 conditions. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies pour que le fabricant soit solidairement responsable avec l’entrepreneur :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Quelles obligations ? Concrètement, cela veut dire que le fabricant est solidaire avec l’entrepreneur au titre de la garantie biennale et de la garantie décennale dès lors que l’objet fabriqué cause un dommage au maître d’ouvrage.

À l’égard de l’entrepreneur. Le fabricant et l’entrepreneur étant liés par un contrat de vente, le fabricant sera donc responsable au titre de la garantie des vices cachés, de la défectuosité du produit ou d’un défaut de conformité.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : dans quels cas ?

Une garantie... La garantie de parfait achèvement s’impose à l’entreprise qui réalise des travaux : elle a pour objet la réparation des désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

… pour quels désordres exactement ? Sont donc visés par cette garantie les désordres apparus après la réception, quels qu’ils soient, mais aussi les vices apparents ou les malfaçons ayant fait l’objet de réserves inscrites au procès-verbal de réception des travaux. Inversement, ne sont pas concernés :

• les désordres signalés après la réception des travaux, s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve lors de cette réception alors qu’ils étaient apparents ;
• les défauts de conformité de la chose livrée par rapport aux stipulations du contrat passé avec les constructeurs : la responsabilité en matière de défaut de conformité est en effet de 30 ans.

À noter. Si les désordres apparents compromettent la solidité de l’immeuble, ou le rendent impropre à sa destination en raison de malfaçons, c’est la présomption de responsabilité décennale qui doit être recherchée.

Attention ! Pour déterminer si l’ampleur des désordres apparents étaient connus ou non lors de la réception des travaux, il faut consulter le procès-verbal (PV) rédigé à cette occasion. C’est ainsi qu’un juge a décidé que des désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale parce que l’importance des fissures compromettant la solidité d’une maison, à l’origine des désordres, avait été dûment mentionnée dans le PV.

… pour quelle durée ? Par principe, cette garantie de parfait achèvement peut être mise en jeu pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux.

Et l’assurance ? Par principe, vous êtes obligatoirement assuré afin de pouvoir garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages constatés lors de la réception. En cas de désordres, votre assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous notifier sa décision concernant la mise en jeu des garanties prévues au contrat d’assurance de dommages aux ouvrages. Et si cet assureur ne réagit pas pendant ce délai, sachez qu’il ne peut plus contester la mise en jeu de la garantie.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : comment ?

Qui est responsable ? La garantie de parfait achèvement dont bénéficie le client est due par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux. Vos sous-traitants éventuels ne sont pas concernés, mais vous pouvez naturellement vous retourner contre celui de ces sous-traitants qui est à l’origine du désordre constaté.

Comment ? La mise en jeu de la garantie doit être faite par lettre recommandée, mais ce n’est parfois pas suffisant. Rappelons, en effet, que, pour mettre en jeu cette garantie, le preneur des travaux doit vous assigner en justice dans le délai d’un an à compter de la date de réception des travaux ou dans le délai d’un mois après la prise de possession postérieure à la réception (selon la procédure dite « du référé », en urgence). Ainsi, le délai maximal pour agir est de 13 mois.

À noter. L’expiration du délai de parfait achèvement d’une année ne prive pas le maître de l’ouvrage du droit d’obtenir réparation du dommage qu’il subit : en effet, elle laisse subsister la responsabilité contractuelle de droit commun, et celle-ci peut être mise en œuvre après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.

Attention. On trouve parfois dans les contrats de vente une clause limitant la garantie des vices apparents à un mois après la prise de possession, même si l’immeuble est encore en cours de construction, et si la réception n’a pas pu avoir lieu de ce fait. Il s’agit là d’une clause de renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie, illégale et donc réputée non écrite.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : des désordres à réparer…

Le cas échéant... Si la garantie de parfait achèvement doit être mise en jeu, cela signifie que des travaux de reprise doivent être réalisés. Sous quel délai ?

Principe. Le délai d’exécution des travaux de réparation peut être fixé d’un commun accord entre vous et le preneur des travaux. Il peut se prolonger au-delà d’un délai d’un an suivant la date de la réception.

Mais… L’usage veut cependant que le temps imparti soit de :

• 90 jours pour réaliser les travaux indispensables à la levée des réserves faites lors de la réception ;
• 60 jours après la notification pour les travaux destinés à remédier aux désordres apparus après la réception.

À noter. Le marché de travaux peut prévoir les délais de réalisation des travaux de reprise. Mais attention : dans le cas de non-exécution des travaux de réparation dans le délai convenu, ceux-ci peuvent être réalisés par l’acquéreur aux frais et aux risques de l’entrepreneur, après une mise en demeure restée infructueuse ; l’acquéreur devra alors faire l’avance des frais et se retourner contre vous, le cas échéant, pour en obtenir le remboursement.

Garantie décennale : quand débute le délai décennal ?

À partir de quand ? Comme son nom l’indique, la garantie décennale a vocation à s’appliquer pendant 10 ans, ce délai étant décompté à partir de la réception des travaux : elle est donc susceptible de couvrir les dommages survenus après la réception des travaux pendant une durée de 10 ans.

Important ! Une garantie décennale ne peut être mise en jeu en l’absence de toute réception de travaux. La réception des travaux, qu’il est impératif de formaliser, est une condition préalable essentielle pour la mise en jeu éventuelle de la garantie décennale.

Bon à savoir. Sachez que la seule prise de possession de l’ouvrage peut caractériser une réception tacite, mais elle doit impliquer la volonté non équivoque du maître d’ouvrage d’accepter les travaux (or, une prise de possession ne suffit pas toujours à établir cette volonté).

À noter. Lorsque la garantie décennale est engagée contre le vendeur qui a construit lui-même l’ouvrage (le castor), il n’y a pas de réception et le point de départ de la garantie est fixé à la date d’achèvement de l’ouvrage (prendre en compte la date de déclaration d’achèvement des travaux).

Garantie décennale : un ouvrage

Un objectif. La garantie décennale sera due dans 2 hypothèses : si un vice compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à l’usage auquel il est destiné ; si un vice affecte un élément d’équipement qui est indissociable de l’ouvrage (s’il s’agit d’un élément dissociable, c’est la garantie biennale qui pourra être mise en jeu). Ces 2 hypothèses sont alternatives : si les critères de l’une sont remplies, peu importe que les critères de l’autre ne le soient pas, la garantie décennale pourra être mise en œuvre.

Mais, au préalable... Avant de mettre en œuvre la garantie décennale, il faut s’assurer que l’ouvrage constitue effectivement une construction immobilière. Ne constitue pas un ouvrage immobilier, par exemple : un abri de piscine repliable et mobile, non rattaché à la piscine et au sol, une maison mobile simplement posée sans travaux ni fondations, etc. Inversement, un court de tennis, une installation de chauffage à foyer fermé, un caveau funéraire, un réseau de VRD, etc. constituent des ouvrages immobiliers.

Un élément indissociable ? Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage (il a par exemple été jugé qu’une chape liquide posée sur une dalle de béton et précédée avant sa pose de la mise d’un polyane de désolidarisation ne constituait pas un élément indissociable).

À noter. Retenez que l’ouvrage doit résulter d’un travail de construction. Ce qui nous amène à évoquer la situation des travaux sur un ouvrage déjà existant :

• si ces travaux modifient structurellement l’existant, on considère qu’il y a construction d’ouvrage, et ce sera d’autant plus vrai que les travaux sont importants (exemples : surélévation, rénovation lourde, agrandissement, etc.) ;
• de même, en cas d’adjonction d’un élément nouveau à une construction, ce nouvel élément sera considéré comme un ouvrage s’il est fait appel à des techniques de construction, et non simplement de pose, de sorte que l’élément ajouté est indissociable de l’ouvrage d’origine ;
• enfin, en présence de travaux de réparation ou de rénovation, seuls les travaux qui ont pour objet et effet de préserver la pérennité de l’existant seront pris en compte au titre de la garantie décennale (des réparations purement esthétiques ne seront pas prises en compte).

Les éléments d'équipements installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant (comme la pose d’un insert, par exemple) ne constituant pas en eux-mêmes un ouvrage relèvent de la garantie de droit commun. 

Garantie décennale : un désordre

Existence d’un désordre grave. La garantie décennale est susceptible d’être mise en jeu en présence d’un désordre grave. Concrètement :

• le désordre peut prendre la forme d’une malfaçon ou d’une non-façon (peu importe l’origine du désordre) : il peut résulter d’un vice de construction, d’un vice du sol, d’un défaut de conformité, du non-respect de normes parasismiques ;
• le désordre compromet la solidité de l’ouvrage (ce n’est pas le cas lorsque les dégâts causés par les termites sont mineurs ; par contre, c’est le cas, par exemple, lorsque le désordre prend la forme d’un incendie qui détruit l’immeuble) ;
• le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination, ce qui sera notamment le cas si la sécurité des personnes et des biens n’est pas assurée : cette notion dépend des circonstances, soumises à l’appréciation du juge (exemples : un immeuble de plusieurs étages dans lequel l’ascenseur ne fonctionne pas ne le rend pas impropre à sa destination, sauf si cet immeuble est spécialement dédié à des personnes en situation de handicap qui ne peuvent pas, dans ces conditions, accéder aux étages supérieurs ; un local commercial est impropre à sa destination lorsque le revêtement du sol présente des désordres empêchant la société de mettre en valeur et d’offrir à ses clients un cadre attractif pour inciter à l’achat des produits vendus ; une pompe à chaleur inadaptée au volume d'air à chauffer, de sorte qu’il est inévitable quelle connaisse des problèmes peut permettre de faire jouer la garantie décennale ; un hôtel de standing est impropre à sa destination lorsque les chambres et salles de bains sont affectés par des désordre tels que l’hôtel est inhabitable ; un risque sanitaire encouru par les occupants d'un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l'impropriété de l'ouvrage à sa destination, même s'il ne s'est pas (encore) réalisé ) ;
• la garantie décennale jouera également si elle affecte la solidité d’un équipement indissociable de l’ouvrage (par équipement indissociable, il faut entendre l’équipement qui ne peut pas être démonté, déposé ou remplacé sans détériorer l’ouvrage).

Pour la petite histoire. Un juge a rejeté la demande d’indemnisation, au titre de la garantie décennale, formulée par un couple qui se plaignait d’un défaut d’isolation : la température intérieure moyenne de la maison était de 20°, ce qui ne démontrait pas une insuffisance de température dans la maison et les factures de consommation énergétiques ne démontraient pas une surconsommation d’énergie à la suite de la réalisation des travaux d’isolation. Pour le juge, ces éléments ne permettaient pas de considérer que le défaut d’isolation rendait la maison impropre à sa destination.

À noter. Lorsque l’ouvrage n’est pas destiné à l’habitation et que les équipements, y compris leurs accessoires, ont pour fonction exclusive de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans l'ouvrage, les dommages échappent à la garantie décennale.

Existence d’un désordre caché. 2 notions sont ici à prendre en considération :

• la notion de « désordre » : un désordre est caractérisé lorsque les défauts relevés, qu’ils touchent la conception de l’ouvrage ou l’exécution même des travaux, nécessitent des travaux de reprise pour rendre l’ouvrage effectivement utilisable (il peut donc s’agir d’un vice de construction, d’un défaut de conformité, etc.) ;
• la notion de désordre « caché » : ce désordre ne doit pas être apparent au moment de la réception des travaux.

Concrètement. Pour déterminer si le désordre est ou non caché lors de la réception, la compétence personnelle du maître d’ouvrage est prise en compte, ce dernier devant être considéré comme un profane : il est, en effet, impératif qu’il puisse lui-même déceler les désordres en cause. Notez que la compétence professionnelle du maître d’ouvrage peut avoir une influence.

Attention. Si le désordre était apparent lors de la réception et qu’il n’y a pas eu de réserves de la part du maître d’ouvrage, la responsabilité de l’entreprise ne peut pas être engagée sur le terrain de la garantie décennale. Mais la preuve pèse tout de même sur l’entreprise. Si un vice se révèle après la réception et qu’il est dénoncé par le maître d’ouvrage, c’est au constructeur qui entend s’exonérer de sa garantie de démontrer que le maître d’ouvrage en connaissait l’existence lors de la réception des travaux (la preuve du caractère apparent du désordre incombe donc au constructeur). Mais attention : des désordres visibles à la réception sont susceptibles d’être considérés comme cachés si le maître d’ouvrage n’a pas pu en apprécier le degré de gravité et qu’il n’a pas émis de réserves (l’inaccessibilité d’un parking avec une grosse voiture n’est pas un vice apparent par exemple).

Existence d’un dommage certain. Le dommage ne sera indemnisable que s’il est actuel, s’il est évolutif (c’est-à-dire que le dommage, suffisamment grave pour déclencher la garantie décennale, va s’aggraver dans le délai de 10 ans qui suit la réception) ou encore s’il est futur (c’est-à-dire qu’il s’agit d’un dommage futur, mais certain : il est la conséquence d’un vice constaté et va inévitablement se produire à plus ou moins brève échéance).

Pour la petite histoire. Le juge a confirmé la mise en jeu de la garantie décennale d’une société ayant effectué des travaux destinés à interrompre l’évolution de fissures et un affaissement de sol apparus quelques années après la construction d’une maison. L’intervention de la société n’ayant pas permis d’arranger la situation et l’ayant même aggravée, le juge considère que sa responsabilité peut être engagée.

Garantie biennale : une définition encadrée

Le principe. La garantie biennale, également appelée « garantie de bon fonctionnement », a pour objet de garantir les éléments d’équipement d’un bien immobilier durant 2 ans suite à la réception des travaux (acte par lequel vous déclarez, en tant que maître d’ouvrage, accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves).

Qui est le bénéficiaire de cette garantie ? Par principe, c’est vous qui bénéficiez de la garantie biennale. Mais cette garantie est aussi transmise à vos ayants cause successifs (notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage).

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie biennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée à vous par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir notamment le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles.

À noter. N’est pas concerné par la garantie biennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers vous.

Et le fabricant ? Le fabricant, entendu comme celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur, est soumis à la garantie biennale, solidairement avec l’entrepreneur. On parle, dans cette hypothèse, de « fabricant de composants » ou de « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Pendant combien de temps ? Comme son nom l’indique, la garantie biennale s’applique seulement pendant 2 ans. Elle a pour point de départ la réception des travaux. Lorsque l’action est dirigée contre une personne qui a elle-même construit le bien immobilier (le « castor »), le point de départ de cette garantie correspond à l’achèvement des travaux.

Assurance. Vous devez conclure un contrat d’assurance couvrant votre responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie biennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 2 ans.

Garantie biennale : une application encadrée

Une information obligatoire. Si vous envisagez de mettre en jeu la garantie biennale, vous devez tout d’abord, sans attendre, signaler tout désordre au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception. Mais, pour qu’elle soit effectivement mise en jeu, plusieurs conditions doivent être réunies.

L’objet de la garantie. Pour pouvoir mettre en œuvre la garantie biennale, les conditions suivantes doivent être réunies, à savoir :

• le dommage doit concerner un ouvrage immobilier impliquant des travaux ;
• le dommage doit toucher un équipement dissociable (c’est-à-dire un équipement qui peut être démonté ou remplacé sans que cela n’affecte le bâti, ni le détériore) ;
• le dommage doit affecter le bon fonctionnement de l’élément d’équipement dissociable (un équipement ne fonctionne pas, un matériau inerte ne remplit pas sa fonction etc.).

En outre… Le dommage doit être certain, évolutif (il va se développer) ou futur (il va inévitablement se produire dans un avenir plus ou moins proche).

D’une manière générale. Le désordre est caractérisé lorsqu’il est nécessaire d’effectuer des travaux pour rendre son usage normal à l’élément d’équipement défectueux. Relèvent notamment de la garantie biennale, les désordres affectants :

• les portes et fenêtres ;
• l’ensemble des robinets installés ;
• les canalisations ;
• les radiateurs ;
• les gaines ;
• les revêtements de sols et de murs ;
• les revêtements de terrasse.

Ne sont pas concernés. Certains équipements sont exclus de la garantie biennale. Ce sera le cas notamment d’un équipement adjoint à l’existant. Ne relève ainsi pas de la garantie biennale le désordre affectant les moquettes et tissus tendus. La garantie ne s’applique pas non plus pour les revêtements d’isolation par l’extérieur.

Présomption de responsabilité. Il y a une présomption de responsabilité à l’encontre de l’entreprise principale, ce qui signifie que vous n’avez pas à prouver une faute de la part de l’entreprise. Cette présomption de responsabilité ne s’applique pas en cas de force majeure.

Faute du maître d’ouvrage. Inversement, la garantie biennale ne s’applique pas si le dommage provient d’une mauvaise utilisation de l’équipement ou si le dommage n’est pas consécutif au désordre.

Un désordre caché. Le désordre doit être caché lors de la réception des travaux. Pour déterminer si le désordre était ou non caché lors de la réception, votre compétence personnelle est prise en compte (par défaut, vous êtes considéré comme un profane) : il est, en effet, impératif que vous puissiez vous-même déceler les désordres en cause. Notez que votre compétence professionnelle peut aussi avoir une influence.

Attention. Si le désordre était apparent lors de la réception et qu’il n’y a pas eu de réserve de votre part, la responsabilité de l’entreprise ne peut pas être engagée sur le terrain de la garantie biennale. Mais la preuve pèse tout de même sur l’entreprise.

Concrètement. Si un vice se révèle après la réception et que vous le dénoncé, c’est au constructeur qui entend s’exonérer de sa garantie de démontrer que vous en connaissiez l’existence lors de la réception des travaux (la preuve du caractère apparent du désordre incombe donc au constructeur). Mais attention : des désordres visibles à la réception sont susceptibles d’être considérés comme cachés si vous n’avez pas pu en apprécier le degré de gravité et que vous n’avez pas émis de réserves (l’inaccessibilité d’un parking avec une grosse voiture n’est pas un vice apparent par exemple).

Pour information. Le remplacement de l'équipement doit se faire sans détériorer le logement.