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Conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : ce qu’il faut savoir

Date de mise à jour : 22/11/2023 Date de vérification le : 22/11/2023 16 minutes

Pour construire une maison, vous pouvez conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec une entreprise de construction. Ce contrat, strictement encadré, ne peut pas être conclu pour n’importe quel type de construction. En outre, il doit comporter obligatoirement certaines clauses…

Rédigé par l'équipe WebLex.
Conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : ce qu’il faut savoir

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quels travaux ?

Le CCMI, un contrat parmi d’autres contrats de construction. Lorsque vous fait construire, vous pouvez avoir recours à plusieurs types de contrats, à savoir : le contrat d'architecte ou de maîtrise d'œuvre, le contrat d'entreprise ou marché de travaux, le contrat de promotion immobilière et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le CCMI, un contrat obligatoire pour certaines constructions. Le CCMI concerne la construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble ne comportant pas plus de 2 logements qui vous sont destinés, à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), sur un terrain vous appartenant.

Attention ! Si un CCMI n’est pas conclu alors que la Loi l’impose, la sanction encourue est le paiement d’une amende de 300 000 €.

A noter. L'obligation de conclure un CCMI vise globalement tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air.

A noter (bis). Un contrat de maîtrise d’œuvre, signé avec un architecte, peut être requalifié en CCMI si les conditions du CCMI sont remplies.

Le saviez-vous ?

Le CCMI peut être conclu avec ou sans fourniture de plan : dans le premier cas, vous faites construire votre maison d'après un plan que le constructeur a proposé ou fait proposer ; dans le second cas, le constructeur se charge de l'exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air.

Quelles sont vos obligations ? Lorsque vous décidez de faire construire une maison sur votre terrain, en vous adressant à un professionnel unique qui se charge du plan ainsi que des travaux :

  • vous devez être propriétaire d'un terrain, ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain ;
  • vous devez vous assurer que votre projet est compatible avec vos moyens financiers, et prévoir dans votre budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix ;
  • le projet de construction doit être faisable au regard des règles d'urbanisme.

Quelles sont les obligations du constructeur ? Le constructeur :

  • doit être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;
  • doit être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
  • a l’obligation de réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles légales
  • doit livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé qu’une erreur d’implantation faisant courir un risque de démolition de la maison suffit à rendre celle-ci impropre à sa destination… et donc, à engager la garantie décennale du constructeur à ce titre.

Pour la petite histoire (bis). Concernant le prix, il a été rappelé que tous les travaux prévus par le CCMI doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation !

Le saviez-vous ?

Il est recommandé, préalablement à toute signature de contrat, de se renseigner auprès du Tribunal de commerce pour savoir si le constructeur ne fait pas l'objet d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Aucune somme, à quelque titre que ce soit, ne doit être versée avant la signature du contrat.


Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quel contenu ?

CCMI = contrat écrit. Un contrat écrit doit impérativement être signé avant le début des travaux. Le constructeur doit vous faire parvenir un exemplaire de ce contrat, accompagné de toutes les annexes, par LRAR.
 

 
 


CCMI avec fourniture de plan
 


CCMI sans fourniture de plan
 


Les informations générales


La désignation du terrain et les références au titre de propriété


L’identité du professionnel qui vous assistera lors de la réception des travaux


La justification des garanties de remboursement et de livraison du constructeur


Le justificatif de l'assurance de dommages ouvrages souscrite


Le descriptif du terrain : adresse, superficie, références cadastrales


Le justificatif de l'assurance dommages-ouvrages souscrite


L’engagement écrit du constructeur de livrer au prix et aux délais convenus


L’identité du professionnel qui vous assiste lors de la réception des travaux


Les informations concernant la construction
 


L’indication de la conformité du projet avec le Code de la construction et le Code de l'urbanisme


La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire


L’indication du permis de construire et des autorisations d'urbanisme obtenues


La date d'ouverture du chantier, les délais d'exécution et les pénalités convenues en cas de retard dans la livraison


La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire,


Les délais d'exécution et les pénalités arrêtées contractuellement en cas de retard dans la livraison


Le prix et les modalités de son financement


Le prix de la maison à construire (la mention du coût forfaitaire et définitif des travaux dont l'exécution est à la charge du constructeur, ainsi que le coût des travaux dont vous vous réservez l'exécution)


Les modalités de paiement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux


La nature et le montant des prêts souscrits


Le prix convenu, forfaitaire et définitif, ainsi que les modalités de son règlement


Les annexes au contrat de vente


La copie du permis de construire et des autorisations d'urbanisme obtenues,

Toutes les attestations de garantie


La notice descriptive des caractéristiques techniques de l'immeuble, des travaux d'équipement indispensables à l''utilisation de l'immeuble


Les plans de la construction


L’attestation de garantie de livraison, la notice descriptive des travaux à réaliser, le plan et une notice d'information rappelant les règles générales applicables à ce type de CCMI (sans fourniture de plan)


Les conditions suspensives


Les conditions d’acquisition du terrain ou des droits réels permettant la construction


La condition d’obtention du permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme


La condition d’obtention du financement (souscription d’un ou de plusieurs prêts immobiliers),

La condition de l’obtention de l'assurance de dommages-ouvrages


La condition de l’obtention de la garantie de livraison


Le CCMI sans fourniture de plan peut être conclu avec les mêmes conditions suspensives que le CCMI avec fourniture de plan (il n’y a aucune obligation légale sur ce point)


Clauses interdites. Il existe des clauses interdites qui ne peuvent pas figurer dans le CCMI. Elles ont notamment pour objet :

  • de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à votre obligation de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
  • de décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
  • de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle à votre droit de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux (les 5% restant dus) ;
  • de prévoir plusieurs termes possibles pour le calcul des pénalités de retard : la Loi prévoit, en effet, que les pénalités de retard ont seulement pour terme la livraison de l’ouvrage ;
  • de mettre à la charge du maître d’ouvrage le coût de l’étude de sol.

Le saviez-vous ?

Les juges ont estimé qu’est licite la clause qui exclue de la garantie de livraison les dépassements de prix dus à des travaux supplémentaires faisant l’objet d’avenants augmentant le prix de la construction et non acceptés par le garant.

Préfabrication. Les CCMI avec fourniture de plan doivent faire l’objet d’une adaptation spécifique dans le cadre de la préfabrication. Il faut, en effet, décrire :

  • la liste des éléments préfabriqués en usine auxquels vous recourez et décrire les modalités de paiement des travaux en fonction de leur avancement mais aussi tenant compte de l’achèvement des éléments préfabriqués en usine ;
  • les modalités d’information du maître d’ouvrage de la bonne exécution de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

Conséquence d’un CCMI avec fourniture de plans conclus sans fournir de plans. Lorsqu’un CCMI avec fourniture de plans est conclu sans que les plans de construction ne soient annexés au contrat, il est nul. Le fait que le client signe par la suite les plans et règle les appels de fonds ne vaut pas renonciation à se prévaloir de cette nullité.

Un contrôle de la banque. Dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, la Loi impose un contrôle spécifique à la banque qui octroie un prêt au maître d’ouvrage. Elle doit vérifier que le CCMI comporte les mentions obligatoires légales et prévoit une attestation de garantie de livraison. Si elle n’opère pas ces vérifications, le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité.

A noter. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

A retenir

Il n’est possible de conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) que pour les maisons individuelles ou pour les immeubles qui ne comportent pas plus de 2 logements. Ce contrat, impérativement écrit, doit obligatoirement mentionner des informations relatives à la construction, au prix et aux modalités de financement de la construction.

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