Plus-value immobilière : et si vous achetez vous-même vos matériaux ?
Plus-value immobilière : une nouvelle construction ou une extension ?
Après avoir réalisé quelques travaux sur un bien immobilier, une société civile immobilière (SCI) décide de le vendre.
Pour le calcul du montant imposable du gain réalisé, elle retranche du prix de vente le prix d’achat qu’elle majore du montant des travaux réalisés, comme l’autorise la règlementation fiscale.
Ce que lui refuse l’administration : lorsqu’ils sont réalisés après l’achat d’un immeuble, les travaux ne peuvent majorer le prix d’achat que s’ils sont réalisés par une entreprise qui fournit elle-même les matériaux nécessaires.
Or, ici, c’est la SCI qui a fourni les matériaux, et pas l’entreprise en charge des travaux.
« Et alors ? » s’interroge la société, qui ne voit pas où est le problème : dans son cas, la condition de fourniture des matériaux par l’entreprise ne s’applique pas.
Selon elle, elle n’a pas réalisé les travaux après l’achat de l’immeuble : elle a détruit l’ancien immeuble situé sur la parcelle de terrain avant d’y édifier une nouvelle construction.
Dès lors, les travaux ont été réalisés dans le cadre de la construction d’un nouvel immeuble, ce qui rend son calcul du gain imposable parfaitement valable.
Mais pas pour le juge, qui rappelle à son tour que :
- la demande de permis de construire déposée par la SCI ne fait pas mention d’une construction neuve, mais d’une extension ou d’une surélévation d’un bâtiment préexistant ;
- la facture de mise à disposition d’une benne à gravats, de même que les plans et photographies ne suffisent pas à prouver que la SCI a procédé à la destruction de l’immeuble puis à la construction d’un nouveau bâtiment.
En conséquence, les travaux ont bien été réalisés après l’achat de l’immeuble, et non dans le cadre d’une nouvelle construction.
Dès lors, puisque les matériaux n’ont pas été fournis par l’entreprise en charge de la réalisation des travaux, la SCI ne peut pas venir majorer le prix d’achat de l’immeuble du montant de ces travaux.
Le redressement fiscal est donc maintenu.
Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles du 22 avril 2020, n°18VE02043
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Liquidation judiciaire : des fautes de gestion sans conséquences ?
Des fautes de gestion liées à l’aggravation de la santé financière de la société ?
Le gérant d’une société fait voter en assemblée générale l’augmentation du capital de la société, produisant une attestation prouvant qu’une nouvelle somme d’argent a été déposée à cette fin auprès de la banque.
Parallèlement, il procède à l’embauche d’un salarié, en omettant de faire la déclaration d’embauche auprès de l’Urssaf.
Quelques mois plus tard, il cède la totalité de ses parts sociales, et démissionne de son mandat de gérant.
Un an plus tard, la société est finalement mise en liquidation judiciaire.
Le liquidateur décide d’engager à l’encontre de l’ex-gérant une action en justice, appelée « action en comblement de passif », afin que celui-ci soit condamné à supporter personnellement les dettes de la société liquidée.
Il lui reproche, en effet, deux fautes de gestion :
- d’abord, d’avoir fait procéder à une augmentation de capital qui s’est avérée fictive, dans la mesure où il est établi que l’attestation de dépôt des fonds était un faux ;
- ensuite, de s’être rendu coupable de travail dissimulé, en omettant de déclarer le nouveau salarié à l’Urssaf.
Autant d’éléments qui justifient, selon le liquidateur, que l’ex-gérant soit tenu de rembourser les dettes de la société.
Non, répond le juge, qui souligne qu’il n’est pas prouvé que l’augmentation de capital de la société (non réalisée) était nécessaire à la poursuite de l’exploitation, ni que le travail dissimulé ait aggravé les dettes de la société, l’Urssaf n’ayant d’ailleurs pas produit de déclaration de créance à l’encontre de la société.
S’il est donc incontestable que le gérant a bien commis les 2 fautes de gestion qu’on lui reproche, rien ne prouve que celles-ci aient contribué à aggraver la situation financière de la société.
Or, en l’absence de la preuve d’un tel lien, l’ex-gérant n’a pas à supporter personnellement les dettes de la société.
Source : Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 janvier 2020, n° 17/22243 (NP)
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