Taxe annuelle sur les bureaux : quels sont les biens imposables ?

Géographiquement. La taxe est due pour les locaux situés dans le ressort de la région Ile-de-France, à savoir Paris et les départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val d’Oise et des Yvelines.

Immeubles. Par nature la taxe annuelle a vocation à s’appliquer aux immeubles dans leur ensemble. Outre les immeubles dans leur ensemble, seront soumis à la taxe :

• une partie indépendante d’immeuble à condition qu’elle soit affectée à l’un des usages prévus (bureau, commerce ; etc.) : tel sera le cas d’un appartement utilisé comme bureau par un avocat et situé dans un immeuble d’habitation ;
• une ou plusieurs pièces comprises dans une unité autonome affectée à un autre usage que ceux prévus par la taxe : par exemple un bureau utilisé par un avocat dans un appartement occupé à titre d’habitation.

Biens taxables. Comme son nom l’indique justement, la taxe est due sur les locaux à usage de bureaux, les locaux professionnels, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement qui sont annexées à ces différents locaux.

Bureaux. Par bureaux, il faut entendre les pièces utilisées à usage de bureaux par les entreprises, les associations, les collectivités territoriales, etc., ainsi que leurs dépendances immédiates et indispensables (salles de réunion, de photocopie, fumoir, couloirs, salle informatique, toilettes, vestiaires, etc.). Les locaux techniques (local électrique par exemple) en revanche ne sont pas assimilés à des bureaux et ne sont, de fait, pas soumis à la taxe annuelle.

Cas particulier des locaux vacants. La vacance des locaux résultant de la réalisation de nombreux travaux de restructuration (dans le but, par exemple de transformer des bureaux en hôtel) ne permet pas d’échapper à la taxation. Seuls les locaux ayant fait l’objet, au 1er janvier de l’année, d’un réaménagement en vue de les affecter à une activité non soumise à taxation échappent effectivement à la taxe sur les bureaux en Ile-de-France.

Cas particulier des locaux en travaux. En conflit avec l’administration fiscale sur la superficie de ses bureaux à prendre en compte pour le calcul de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, une société a fait valoir l’existence d’important travaux de restructuration. Sauf qu’elle n’a pas prouvé l’effectivité de ce changement de destination : elle s’est contentée de produire un document intitulé « état des superficies » et un procès-verbal de réception des travaux qui mentionne des travaux de nettoyage, de ponçage, de reprise de peintures, de réfection de parquets, de rebouchage et de finitions, sans constater l'achèvement des travaux de restructuration autorisés par le permis de construire. En conséquence de quoi, le juge a maintenu le redressement fiscal.

Locaux professionnels. Il s’agit des locaux qui ne sont pas en tant que tels des bureaux, mais qui sont utilisés à des fins professionnelles par les membres des professions libérales (par exemple un cabinet médical) ou par des associations poursuivant un but non lucratif.

Locaux commerciaux. La notion de local commercial recouvre plusieurs situations :

• les locaux destinés à la vente de biens en gros ou à une activité de commerce de détail ;
• les locaux destinés à la réalisation de prestations de services de nature commerciale ou artisanale : cafés, restaurants, discothèques, salons de coiffure, casino, etc. ;
• les réserves et emplacements, couverts ou non, situés à proximité du local de vente ou du local où s’exécute la prestation de service : par exemple les emplacements où sont garés les véhicules d’un concessionnaire dans l’attente de leur vente.

Locaux de stockage. Sans surprise, il s’agit des locaux ou emplacement destinés au stockage de marchandises, de biens ou de produits. Un même propriétaire peut avoir à payer un montant de taxe annuelle pour son local commercial et un autre pour son local de stockage.

Attention. Les locaux de stockage dépendant d’ateliers de fabrication, d’établissements industriels ou d’exploitations agricoles ne seront pas soumis à la taxe à condition qu’ils fassent partie intégrante d’une unité de production. Cela sera par exemple le cas des entrepôts intégrés à une sucrerie.

Parcs d’exposition. Seules les surfaces accueillant des expositions bénéficieront du régime applicable aux locaux de stockage. Les bureaux situés dans l’enceinte des bâtiments relèveront du régime applicable aux bureaux. L’administration énumère précisément la liste des parcs d’exposition. Il s’agit des sites suivants :

• Paris-Nord Villepinte ;
• Paris Expo- Carrousel du Louvre ;
• CNIT Expo ;
• Paris le Bourget ;
• Espace Champerret ;
• Parc Floral ;
• Palais des Congrès de Paris.

Locaux à usage de congrès. Un local de congrès sera assimilé à un local de stockage s’il est affecté pour au moins la moitié de son temps d’utilisation à des réunions de membres de professions libérales, à des conférences professionnelles, à des assemblées générales de sociétés, etc. Si le local est affecté à ce type de manifestations pour une durée représentant moins de 50 % de son temps d’utilisation, il sera assimilé à un local commercial et non pas à un local de stockage.

Surfaces de stationnement. Il s’agit des locaux ou emplacements, couverts ou non, destinés au stationnement des véhicules. Les surfaces de stationnement seront soumises à la taxe annuelle si elles font l’objet d’une exploitation commerciale ou si elles sont annexées aux bureaux, locaux commerciaux ou locaux de stockage, sans être intégrés topographiquement à un établissement de production.

Depuis le 1er janvier 2019. Les parcs de stationnement commerciaux, et d’une manière générale, tous les locaux ou aires, hors voies publiques, destinés au stationnement et dans lesquels est exercée une activité d’exploitation commerciale de parcs de stationnement, sont dorénavant inclus dans le périmètre de la taxe sur les bureaux et soumis au même tarif que les surfaces de stationnement. La qualité de l’exploitant (personne publique ou privée) est sans incidence.

Taxe annuelle sur les bureaux : quels sont les biens exonérés ?

Géographiquement. Tous les locaux (bureaux, locaux commerciaux, etc.) sont exonérés de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement, perçue en Ile-de-France s’ils sont situés dans une zone de redynamisation urbaine (ZRU) ou dans une zone franche urbaine (ZFU).

Activités. Les locaux peuvent aussi être exonérés de taxe annuelle selon l’utilisation qui en est faite. Ainsi, seront exonérés :

• les locaux situés dans une zone franche urbaine-territoire entrepreneur (ZFU-TE) ;
• les locaux et surfaces de stationnement appartenant aux fondations et aux associations reconnues d’utilité publique, dans lesquels elles exercent leur activité ;
• les locaux spécialement aménagés pour l’archivage administratif et pour l’exercice d’activités de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel ;
• les locaux administratifs et les surfaces de stationnement des établissements publics d'enseignement du premier et du second degré et des établissements privés sous contrat avec l'Etat ;
• les locaux de stockage appartenant aux sociétés coopératives agricoles ou à leurs unions ;
• les locaux et aires des parcs relais, qui s'entendent des parcs de stationnement assurant la liaison vers différents réseaux de transport en commun et dont la vocation exclusive est de faciliter l'accès des voyageurs à ces réseaux ;
• les emplacements attenant à un local commercial et aménagés pour l’exercice d’activités sportives (à compter des impositions dues au titre de l’année 2023).

Surface. En dehors de ces différentes exonérations, un local pourra également échapper à la taxe annuelle si sa superficie est inférieure à un certain seuil. Chaque catégorie de local relève d’un seuil différent fixé à :

• 100 m² pour les bureaux ;
• 500 m² pour les surfaces de stationnement ;
• 2 500 m² pour les locaux commerciaux ;
• 5 000 m² pour les locaux de stockage.

Appréciation. Pour déterminer si la surface de votre local est inférieure ou non au seuil d’exonération, il faut tenir compte de tous les biens de même nature que vous possédez à une même adresse ou si les adresses sont différentes, de tous les biens constituant un même groupement topographique.

Groupement topographique. Un groupement topographique est constitué de plusieurs constructions qui, au vu de leur agencement, constituent un ensemble homogène. C’est le cas par exemples des immeubles situés au coin d’une ou plusieurs rues, des immeubles à entrées multiples, etc.

Exclusion. Il faut exclure du calcul de la surface :

• les voies de circulation pour piétons auxquelles le public a accès gratuitement et librement ;
• les parties communes des immeubles à occupants multiples et ce, même si l’immeuble entier appartient au même propriétaire : c’est le cas par exemple du hall d’entrée d’un immeuble de bureaux occupé par plusieurs entreprises.

Valeur locative des locaux commerciaux et professionnels : à quoi ça sert ?

Un élément de calcul… Les 4 principaux impôts locaux que sont la taxe d’habitation, la taxe foncière des propriétés bâties et celle qui concerne les propriétés non bâties et la cotisation foncière des entreprises sont (notamment) déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Comment est-elle calculée ?

… pour les impôts locaux. Cette valeur locative est censée représenter le loyer annuel que produiraient les propriétés bâties ou non bâties si elles étaient louées. Alors que des révisions périodiques générales doivent ou plutôt devraient être effectuées tous les 6 ans pour actualiser ces valeurs locatives, elles-mêmes complétées par des actualisations triennales, la dernière révision de grande ampleur date seulement des années 70, actualisée pour la dernière fois en 1980. Depuis, chaque année, des coefficients de majorations annuelles sont appliqués.

Manque de fiabilité ? Force est toutefois de constater que les valeurs locatives qui en résultent aujourd’hui ne correspondent plus nécessairement à la réalité. D’où l’ambition de réviser ces valeurs locatives, ce qui nécessite des obligations déclaratives à la charge du propriétaire et du locataire des locaux. A commencer par les locaux commerciaux et professionnels.

Conseil. La révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels peut être l’occasion de faire le point sur le montant des impôts locaux payés par l’entreprise, en réalisant un audit.

Une réforme ? Jusqu'en 2017, la valeur locative était déterminée de manière différente selon que le local est à usage professionnel, commercial ou industriel. S’agissant des locaux professionnels et commerciaux, 3 méthodes d’évaluation étaient mises en place : soit à partir du montant du loyer (pour les locaux qui étaient loués en 1970), soit par comparaison avec un local de référence (méthode la plus utilisée), soit par voie d’appréciation directe (méthode utilisée par défaut).

Oui… La réforme a pour objet de ne plus calculer la valeur locative au moyen d’un local de référence, mais de retenir une méthode de calcul par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations sera progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision), et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Pour les locataires

Une nouvelle obligation. Depuis 2015, les entreprises locataires doivent porter à la connaissance de l’administration le montant annuel du loyer qu’elles acquittent dans le cadre de la location de leurs locaux professionnels ou commerciaux. Cette déclaration annuelle des loyers permettra à l’administration de mettre à jour les valeurs locatives qui servent de base de calcul à la taxe foncière et à la cotisation foncière des entreprises.

Comment faire ? Il suffit, en pratique, de déclarer le montant de ce loyer en annexe de la déclaration des résultats, sur le formulaire DECLOYER (ce formulaire ne concerne que les entreprises qui ont recours au mode de télédéclaration EDI). Cette déclaration est annexée à la déclaration de résultats qui doit être déposée au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai (pour les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu) et dans les 3 mois de la clôture de l’exercice pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai pour celles qui clôturent leur exercice le 31 décembre).

À noter. Pour télédéclarer les loyers via le formulaire DECLOYER, vous disposez d’un délai supplémentaire de 15 jours, comme pour la déclaration de résultats.

Sans oublier… En vue de calculer le montant de la cotisation foncière des entreprises, une entreprise nouvellement installée doit compléter une déclaration spéciale en matière de cotisation foncière des entreprises n° 1447-C (au plus tard le 31 décembre de l’année de sa création ou de ses changements de locaux). Puis, dès lors que des modifications sont faites dans les locaux qu’elle occupe (notamment en termes de consistance), elle doit les signaler à l’administration en complétant une déclaration n° 1447-M au plus tard le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai de l’année qui suit celle du changement constaté.

Conseils. Pensez à signaler ces modifications qui, faute d’être prises en compte, conduisent à des montants de valeurs locatives erronés, et donc à des sur-impositions (toujours dommageables) ou des sous-impositions (qui pourraient être rectifiées par l’administration en cas de contrôle).

Pour les propriétaires

Une déclaration spéciale… Courant 2013, les propriétaires de locaux commerciaux et professionnels ont dû compléter une déclaration spéciale n° 6660-REV regroupant un certain nombre de renseignements utiles au paramétrage et au calcul de la valeur locative du local concerné.

Quels renseignements ? Ont été portés à la connaissance de l’administration les renseignements suivants :

• la destination du local : nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), identification des occupants, activité exercée, montant du loyer annuel hors charges et hors taxes ;
• la catégorie du local, à choisir parmi les 39 catégories proposées ;
• la consistance du local : surface totale réelle du local, utilisation et caractéristiques des différentes parties du local (parties principales, lieux de dépôts et de stockage, espaces de stationnement, etc.).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local est classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Déclarer le local professionnel ou commercial : qui ?

Les propriétaires… Sont concernés par cette obligation les personnes qui sont propriétaires d’un local à usage professionnel ou commercial : si vous avez cette qualité, vous devez donc compléter la déclaration n° 6660-REV. Les locataires ne sont pas concernés par cette déclaration.

… de locaux à usage professionnel ou commercial. Seuls les locaux à usage professionnel et commercial sont concernés par cette déclaration. Vous n’avez rien à compléter s’agissant de vos locaux d’habitation. Si vous êtes propriétaire d’un local à usage mixte, comprenant une partie habitation et une partie professionnelle, vous ne devez vous préoccuper que de cette deuxième catégorie : seule la partie professionnelle doit être décrite dans la déclaration.

Déclarer le local professionnel ou commercial : quel contenu ?

Plusieurs renseignements. Vous devez porter à la connaissance de l’administration un certain nombre de renseignements qui lui serviront à paramétrer et calculer la valeur locative de votre local qui constituera la base de calcul des impôts directs locaux (et notamment de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises).

Renseigner la destination de votre local. Vous devez indiquer la nature de l’occupation (local occupé par le propriétaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant, etc.), l’identification des occupants, l’activité exercée, le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes. Dans le cas d’un crédit-bail, vous devez préciser que le local est occupé par son propriétaire, sans renseigner la rubrique dédié au montant du loyer.

Renseigner la catégorie de votre local. Vous devez choisir, parmi les 39 catégories proposées, celle qui correspond à votre local. Par exemple, vous choisirez la catégorie MAG 1 si votre local est utilisé pour la vente, pour une activité commerciale ou de service et dispose d’une vitrine ou d’un accès sur la rue et dont la surface principale est inférieure à   400 m² ; vous choisirez BUR 1 si votre local, à usage de bureaux, est situé dans un immeuble de conception ancienne, sans équipements particuliers.

Renseigner la consistance de votre local. Vous devrez ici mentionner la surface totale réelle de votre local, quelle que soit la nature de l’occupation, en faisant une répartition en fonction de l’utilisation et des caractéristiques des différentes parties du local, et en distinguant également les surfaces louées. Ainsi, vous devrez distinguer :

• d’une part, la surface des parties principales, même situées à l’extérieur comme une terrasse pour un restaurant ou un espace de vente non couvert pour une jardinerie (P1), les parties secondaires couvertes (P2) et les parties secondaires non couvertes, correspondant notamment aux lieux de dépôts et de stockage (P3) ;
• d’autre part, les espaces de stationnement couverts (Pk 1) et non couverts (Pk 2) ;
• et, enfin, si une partie du local est louée, les surfaces louées en distinguant, là encore, les parties principales des parties secondaires et les emplacements de stationnement (rubriques P4, P5, P6, Pk 3 et Pk 4).

Tout ça pour quoi ? Toutes ces indications ont permis à l’administration de mettre en place le nouveau système d’évaluation. En quoi consiste-t-il ? Les éléments de calcul de la valeur locative des locaux, qui sert de base d’imposition aux impôts directs locaux, sont déterminés de la manière suivante :

• en premier lieu, pour rester le plus proche possible des réalités économiques locales, des secteurs d’évaluation ont été créés afin de délimiter des zones homogènes du marché locatif ;
• en second lieu, chaque local a été classé dans une catégorie et à chaque catégorie il est appliqué un tarif au m², déterminé en fonction du secteur d’évaluation.

Calculer la valeur locative. Le calcul de la valeur locative du local professionnel est simplifié : il est appliqué à la surface pondérée du local un tarif au m² correspondant à la catégorie du local (et établi en fonction de la grille tarifaire du secteur d’évaluation). Cette valeur locative est ensuite augmentée ou minorée par application d’un « coefficient de localisation » afin de tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle. À titre dérogatoire, les résultats de l’actualisation réalisée en 2022 sont pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2026.

Depuis 2017. Ces nouveaux paramétrages ont été pris en compte pour l’établissement des bases d’imposition de l’année 2017. Il est, à cet égard, normalement prévu un mécanisme de lissage sur 10 ans pour tenir compte des éventuels écarts d’imposition résultant de cette révision des valeurs locatives : une diminution ou une augmentation des cotisations est progressivement mise en place pour tenir compte de la différence entre la cotisation réelle et une cotisation théorique (qui aurait été appliquée en l’absence de révision) , et ce dès le 1er euro (la diminution ou la majoration, selon les cas, est égale aux 9/10ème de la différence pour les impositions établies en 2017, puis réduite chaque année de 1/10ème de cette différence).

À noter. Parallèlement à ce dispositif de lissage des écarts d’imposition, il est aussi mis en place un mécanisme de limitation des variations des valeurs locatives pouvant résulter de la révision, et ce au titre des années 2017 à 2026. Selon que la valeur locative révisée est supérieure ou inférieure à la valeur locative non révisée, la valeur locative révisée est minorée ou majorée d’un montant égal à la moitié de la différence entre la valeur locative non révisée et la valeur locative révisée.

Taxe sur les surfaces commerciales : qui est visé ?

Une activité précise. Sont imposables à la Tascom, les entreprises qui exploitent un magasin de commerce de détail, quelle que soit leur forme juridique, et quelle que soit la nature des produits vendus (vêtements, produits alimentaires, matériels, véhicules automobiles, etc.). Par « commerce de détail », il faut entendre l’activité qui consiste à vendre des marchandises dans l'état où elles sont achetées (ou après transformations mineures ou manipulations usuelles tel que le reconditionnement) à des consommateurs finaux, pour un usage domestique, généralement des particuliers, quelles que soient les quantités vendues.

A contrario, des entreprises échappent à cette taxe. Cela signifie donc qu’échappent à cette taxe :

• les grossistes et les intermédiaires dont l’activité consiste, en effet, à vendre des marchandises à des personnes dont la profession est la revente de ces mêmes produits et ce, quelles que soient les quantités vendues ;
• les prestataires de services (ex : garages, salons de coiffure,…) ;
• les établissements de restauration où des ventes de nourriture à consommer sur place sont effectuées (restaurants, brasseries, cafés,…).

Exemple. La majeure partie du chiffre d’affaires (70 %) d’un commerçant est constituée de vente de marchandises à des professionnels. Suffisant, pense-t-il, pour lui octroyer la qualité de grossiste, et donc lui permettre de bénéficier de l’exonération de taxe. Insuffisant pour l’administration et pour le juge qui lui rappellent que l’exonération est conditionnée non seulement à la vente de marchandises à des professionnels, mais aussi à ce que ces mêmes professionnels revendent les marchandises achetées en l’état. Tel n’étant pas le cas ici, ses clients ne revendant pas en l’état les marchandises qu’ils lui achetaient, le commerçant a dû s’acquitter de la TASCOM.

Pour les établissements de commerce de gros. La situation des grossistes et intermédiaires qui réalisent des ventes auprès des professionnels et des particuliers a été clarifiée :

• les grossistes dont la clientèle est exclusivement composée de professionnels ne sont pas soumis à la Tascom ;
• ceux qui réalisent plus de la moitié de leur chiffre d’affaires auprès d’une clientèle principalement composée de professionnels, mais qui réalisent accessoirement des ventes à des consommateurs pour un usage domestique ne seront soumis à la Tascom qu'au titre de ces dernières ventes : seules ces recettes seront donc prises en compte pour déterminer le tarif et apprécier le seuil d'assujettissement à la taxe ;
• ceux qui, inversement, réalisent plus de la moitié de leur chiffre d’affaires auprès d’une clientèle de consommateurs, tout en vendant de la marchandise, accessoirement, à des professionnels, seront considérés comme des établissements de commerce de détail : la totalité de leur chiffre d'affaires sera alors prise en compte pour déterminer le tarif et apprécier le seuil d'assujettissement à la taxe ;
• ceux dont la clientèle est exclusivement composée de consommateurs seront soumis à la Tascom, toutes conditions étant remplies.

À noter. L'activité de dépôt-vente consiste à exposer en magasin des marchandises que l’exploitant n’achète pas, mais qui lui sont remises par des particuliers qui lui ont donné mandat de les vendre pour leur compte et de leur restituer le produit de cette vente minoré d'une commission rémunérant son activité d'intermédiaire. Cette activité permet que soit réalisée, au sein du magasin, la vente en l'état de marchandises à des consommateurs finaux, c'est-à-dire une vente au détail, soumise à la Tascom.

Un chiffre d’affaires minimum. La taxe ne s'applique pas aux établissements dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 460 000 €.

Une surface de vente minimum. Enfin, seuls les magasins de commerce de détail dont la surface de vente dépasse 400 m² sont soumis à la taxe. La « surface de vente » s’entend des espaces affectés à :

• la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats ;
• l’exposition des marchandises proposées à la vente ;
• la circulation des salariés pour présenter les marchandises à la vente.

Sauf... Sachez que cette condition de surface est appréciée au regard des seules surfaces de vente : les surfaces des locaux de production ou de prestations de service (notamment les restaurants, les salons de coiffure, les garages, etc.), de stockage, de bureaux, les drive, les magasins de vente par Internet, etc. dont l’accès est fermé au public, ne sont pas prises en compte.

À noter. Si vous disposez de plusieurs bâtiments, même situés à des adresses différentes, même faisant l’objet de baux et de taxes foncières distincts, il faut considérer qu’il s’agit d’un établissement unique pour l’appréciation du seuil de 400 m² si ces surfaces de commercialisation sont exploitées sous un même numéro SIREN.

Date d’ouverture de l’établissement. Les établissements déjà affectés à une activité commerciale avant le 1er janvier 1960, et qui n’ont jamais cessé de l’être depuis sont exonérés de Tascom. Le changement d’exploitant depuis cette date n’a aucune incidence à partir du moment où le local a servi, de façon continue, à la réalisation d’une activité professionnelle de vente au détail.

Attention. Si des travaux sont réalisés sur l’établissement en question et si, eu égard à leur nature et à leur ampleur, ils ont entraîné la création d'un nouvel établissement, la condition d'exercice continu d'une activité de commerce de détail depuis au moins le 1er janvier 1960 n’est, selon le juge de l’impôt, pas remplie.

À noter. En cas de cessation ou de cession de l’exploitation :

• la cessation d'exploitation, en cours d'année, d'un établissement de commerce de détail assujetti constitue un fait générateur de la taxe ;
• l’exploitant qui cesse son activité en cours d'année est redevable de la taxe au prorata de la durée de son exploitation l'année de la cessation (soit du 1er janvier à la date de cessation, ce qui n’était pas le cas auparavant) ;
• pour le calcul de la taxe, le chiffre d'affaires réalisé par le redevable est annualisé pour apprécier le respect du seuil de 460 000 € et déterminer le taux de la taxe et la surface à prendre en compte pour la taxe due au titre de la cessation d'exploitation est la surface au jour de la cessation ;
• la taxe est déclarée et payée avant le 15 du 6ème mois suivant la cessation d'exploitation.

À noter (bis). En cas d'exploitation incomplète au cours de l'année précédente, le chiffre d'affaires réalisé par le redevable est annualisé pour apprécier le respect du seuil de 460 000 € et pour déterminer le taux de la taxe. Le montant de la taxe est calculé au prorata de la durée de l'exploitation.

Taxe sur les surfaces commerciales : combien ?

Un mode de calcul particulier. Cette taxe est calculée à partir d’un tarif appliqué à la surface de vente, ce tarif étant déterminé en fonction du chiffre d’affaires de l’année civile précédente rapporté à la surface de vente exploitée au cours de cette même année.

Tenir compte de la surface de vente. Elle correspond aux espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, à l'exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, et à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente. Elle ne comprend que la partie close et couverte de ces magasins. À ce sujet, le juge a précisé à plusieurs reprises que les espaces ne revêtant pas un caractère permanent (comme les chapiteaux) peuvent, toutes conditions remplies, être pris en compte dans la surface de vente à retenir pour le calcul de la taxe.

A contrario. Cela veut donc dire que vous ne devez pas prendre en compte :

• les surfaces des locaux de production, de stockage et celles où sont réalisées des prestations de services, dont l’accès est fermé aux clients (ce qui permet d’exonérer les « drive » de cette taxe, puisqu’ils sont considérés comme des entrepôts de stockage) ;
• les surfaces de vente situées à l’extérieur de vos locaux, notamment celles exploitées par les magasins d’outillage, de jardinage ou de matériaux de construction ;
• les surfaces dédiées aux stands financiers, c’est-à-dire les surfaces dédiées à la commercialisation des cartes de paiement d’achat, à la souscription de programmes de fidélité ou à l’obtention de crédits.

Pour information. Si les établissements de vente, à l'exception de ceux dont l'activité principale est la vente ou la réparation de véhicules automobiles, ont également une activité de vente au détail de carburants, la surface de vente à prendre en compte pour le calcul de la taxe est majorée de 70 m2 par position de ravitaillement (le nombre de positions de ravitaillement à retenir correspondant au nombre de véhicules pouvant s'approvisionner simultanément).

Appliquer le tarif/m². Ce tarif s’établit de la manière suivante :
 

Pour information. Les collectivités, bénéficiaires de cette taxe, peuvent moduler la taxe en lui appliquant un coefficient multiplicateur compris entre 0,8 et 1,3.

Une réduction de tarif pour certaines entreprises. Parce qu’elles sont dans l’obligation de gérer une grande surface de vente, en raison même de leur activité, certaines entreprises bénéficient d’une réduction de tarif de 30 %. Sont visées les entreprises qui exploitent, à titre principal :

• un magasin de vente de de meubles meublants (meubles destinés à l’usage de l’habitation comme les biens d’ameublement et les appareils d’utilisation quotidienne),
• un magasin de vente de véhicules automobiles,
• un magasin de vente de machinisme agricole,
• un magasin de vente de matériaux de construction,
• un magasin de vente de fleurs, de plantes, de graines, d’engrais, d’animaux de compagnie et d’aliments pour animaux.

À noter. Par vente de véhicules automobiles, il faut comprendre vente de voitures. A l’occasion d’une question posée au gouvernement, la question s’est posée de savoir si les activités de vente de vélos, de motos et de quad étaient assimilables à de la vente de véhicules automobiles et donc, si les entreprises exerçant ce type d’activité pouvaient bénéficier de la réduction de tarif.

Non. La réponse est non : les vélos, motos et quad n’étant pas des automobiles, les entreprises qui vendent ce type de biens ne peuvent pas bénéficier de la réduction de tarif de 30 %.

Une réduction de tarif pour les « petites » surfaces. Depuis le 5 juin 2021, une réduction de tarif de 20 % s’applique aux établissements dont la surface de vente est inférieure à 600 m², sous réserve que leur chiffre d’affaires annuel par m² n’excède pas 3 800 €.

Une franchise pour certaines entreprises. Si vous êtes situé dans une zone urbaine sensible, vous bénéficiez d’une franchise de 1 500 € sur le montant de la taxe.

Une majoration pour certaines entreprises. Le montant de la taxe est majoré de :

• 30 % pour les établissements dont la superficie est supérieure à 5 000 m2 et dont le chiffre d'affaires annuel hors taxes est supérieur à 3 000 € par m2 ;
• 50 % pour les établissements dont la surface de vente excède 2 500 m², quelle que soit la nature de l’activité (cette majoration se calcule après application des réductions et de la majoration de 30 % précitées, mais avant application du coefficient multiplicateur).

Taxe sur les surfaces commerciales : comment ?

À déclarer et à payer avant le 15 juin. La Tascom est une taxe annuelle, qui suppose que l’établissement existe au 1^er janvier de l’année au titre de laquelle elle est due. Vous devez déclarer et payer cette taxe au moyen de l’imprimé n° 3350 (éventuellement accompagné de l’annexe n° 3350-A), à retourner à votre service des impôts des entreprises (ou plus exactement au service dans le ressort duquel l’établissement est situé géographiquement).

À noter. Les établissements redevables de la majoration de 50 % devront payer, chaque année avant le 15 juin, un acompte correspondant à la moitié de cette majoration, imputable sur le montant de la taxe due au titre de l’année suivante.

Concrètement. Vous mentionnerez sur cette déclaration le nom de l’enseigne commerciale, le montant du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé, la surface des locaux destinés à la vente au détail, votre secteur d’activité, la date à laquelle l’établissement a été ouvert, le nombre de positions de ravitaillement de carburant, le cas échéant, le taux appliqué, ainsi que le montant de la taxe due.

Attention au retard de déclaration et de paiement. Le défaut ou le retard de déclaration est sanctionné par l’application d’une majoration de 10 % (en l’absence de mise en demeure, ou en cas de dépôt de cette déclaration dans les 30 jours d’une mise en demeure) ou de 40 % (si la déclaration n’est pas déposée dans les 30 jours d’une mise en demeure), sans compter l’application de l’intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois de retard. Le retard de paiement est sanctionné, quant à lui, par une majoration de 5 % et d'un intérêt de retard calculé au taux de 0,20 % (cette majoration n’est pas due si la déclaration, déposée tardivement, est accompagnée du paiement intégral de la taxe due, les majorations pour retard de déclaration restant dues).

Abandon de créances : qu’est-ce que c’est ?

Un principe. On considère qu’il y a abandon de créances dès lors que votre société, qui détient une créance sur une autre société, décide de renoncer à percevoir tout ou partie des sommes qui lui sont dues. En faisant cela, votre société accorde, en quelque sorte, une aide à l’autre société.

Un acte de gestion normal. Quoiqu’il arrive, et notamment pour des raisons fiscales, l’abandon doit résulter d’un acte de gestion normal de l’entreprise. En clair, votre société doit être en mesure de prouver que l’aide apportée (caractérisée par l’abandon de la créance) a été consentie dans l’intérêt de l’exploitation, et qu’elle trouve son origine dans l’existence d’une contrepartie réelle et suffisante.

Une preuve ? Cette preuve peut être apportée par tous moyens et repose sur une appréciation au cas par cas. Sachez qu’en cas de litige avec l’administration portant sur la détermination du caractère normal ou non de l’abandon consenti, vous aurez la possibilité de saisir la Commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires pour lui demander son avis.

2 éléments. Pour qu’il y ait abandon de créances, il faut nécessairement que les 2 éléments suivants soient réunis :

• un élément matériel : votre société doit avoir comptabilisé une créance et la société débitrice doit avoir comptabilisé en charge la somme qui correspond à cette créance. Dans l’hypothèse d’un abandon de cette créance, votre société devra comptabiliser une perte dont le montant correspond au montant de la créance abandonnée, et la société débitrice, quant à elle, devra comptabiliser un profit à hauteur de l’abandon qui lui est consenti ;
• un élément intentionnel : cet élément dépendra de l’examen des circonstances de fait ayant motivé l’abandon réalisé par votre société.

À noter. Les subventions accordées par votre société à une autre société sont assimilées à des abandons de créances. Tel n’est pas le cas, en revanche, des renonciations à recettes.

2 catégories. Il existe 2 catégories d’abandon de créances : les abandons de créances à caractère commercial et les abandons de créances à caractère financier.

Abandon de créances à caractère commercial. L’abandon de créances est à caractère commercial lorsqu’il trouve son origine dans les relations commerciales qui existent entre votre société et la société débitrice, et qu’il est consenti soit pour maintenir des débouchés, soit pour préserver des sources d’approvisionnement. Notez que la circonstance qu'une aide soit motivée par le développement d'une activité qui, à la date d'octroi de cette aide, n'a permis la réalisation d'aucun chiffre d'affaires n’empêche pas que l’aide soit qualifiée de commerciale lorsque les perspectives de développement de cette activité apparaissent, à cette même date, sérieuses.

Exemple. Dans le cadre d’un litige opposant l’administration à une société, le juge de l’impôt a considéré que les sommes versées à une société exploitant un commerce de vente au détail de vêtements par ses 2 fournisseurs, dans le but de conserver les débouchés assurés par l’activité de vente, étaient bien constitutives d’un abandon de créances à caractère commercial.

Abandon de créances à caractère financier. L’abandon de créances est à caractère financier lorsque les éléments suivants présentent un caractère strictement financier :

• nature de la créance (prêt, avances, etc.) ;
• liens existants entre votre société et la société débitrice (hors de toute relation commerciale) ;
• motivations de l’abandon.

Exemple. L’abandon de créances consenti par une société au profit d’une autre société dans le but de mettre un terme aux relations commerciales qu’elles entretenaient est un abandon de créances à caractère financier.

Comment les distinguer ? Dans certains cas, comme par exemple lorsque votre société et la société débitrice entretiennent à la fois des relations commerciales et financières, il peut être délicat de déterminer la nature précise de l’abandon consenti. A cet égard, l’administration précise qu’elle s’attachera principalement aux motivations qui vous ont conduit à abandonner la créance.

Globalement. Retenez que le caractère de chaque abandon résulte de l’examen global de l’ensemble des éléments (de fait ou de droit) relevés au moment où l’aide a été consentie. Il sera tenu compte, par exemple :

• de la nature et du montant de la créance abandonnée ou de la somme versée ;
• des relations qui existent ou qui ont existé entre votre entreprise et l’entreprise débitrice ;
• des motivations vous ayant réellement conduit à abandonner la créance ;
• etc.

Abandon de créance ou provision ? Dans le cadre d’un litige l’opposant à une société, l’administration fiscale lui a refusé la déduction d’une provision pour créance douteuse détenue sur l’une de ses filiales, considérant que dans sa situation, elle aurait dû consentir un abandon de créance, non déductible par nature s’agissant d’une aide financière. Une position non partagée par le juge : puisque l’administration fiscale ne prouve pas que le choix opéré par la société relève d’une gestion anormale, et parce que le risque de non-recouvrement de la créance est avéré au vu de la situation financière de la filiale, le redressement fiscal doit être annulé.

Abandon de créances : quelles conséquences (notamment fiscales) ?

Une charge déductible pour vous. Sous réserve du respect de certaines conditions, l’abandon de créances que vous consentez peut constituer une charge déductible de votre résultat imposable.

À noter. Si vous abandonnez totalement la créance, la charge sera, toutes conditions remplies, totalement déductible. En revanche, si vous consentez un abandon partiel, la charge sera partiellement déductible.

Conditions générales. L’abandon de créances ne sera déductible que si les 2 conditions suivantes sont réunies :

• comme indiqué précédemment, l’abandon doit constituer un acte de gestion normal ;
• la créance qui est abandonnée ne doit pas constituer un élément du prix de revient des participations que vous détenez dans la société débitrice : cette condition ne sera pas remplie lorsqu’une société abandonne sa créance et reçoit dans le même temps, des titres de la société débitrice. Dans cette situation en effet, l’administration considère qu’il n’y a pas d’abandon de créances : la somme abandonnée ayant en réalité servi à acheter des titres dans la société débitrice.

Déductibilité des seuls abandons à caractère commercial. Si les 2 conditions mentionnées plus haut sont remplies, encore faut-il que l’abandon de créances consenti ait un caractère commercial. En effet, seuls les abandons de créances à caractère commercial sont déductibles. Les abandons de créances à caractère financier ne sont, quant à eux, pas déductibles. Un abandon de créance a, par exemple, été jugé commercial parce qu’il a été réalisé par une société au profit d’une filiale avec laquelle la société réalisait l’essentiel de son chiffre d’affaires et pour laquelle elle rendait des prestations de services. Inversement, le caractère commercial d’un abandon de créance a été refusé parce que la société qui a consenti l’abandon ne réalisait qu’un faible chiffre d’affaires avec l’entreprise qui bénéficié de cet abandon.

Intérêt de l’exploitation : une précision. Actuellement, les abandons de créance à caractère commercial accordés par une entreprise à une autre sont déductibles y compris lorsqu’ils ne sont pas accomplis dans l’intérêt de l’exploitation de l’entreprise qui le consent s’ils interviennent dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou de redressement judiciaire, sans conditions ni limites ; corrélativement, un tel abandon est imposable au niveau de l’entreprise qui le reçoit.

Même chose… Le même régime fiscal s’applique aux abandons de créance consentis à compter du 1er janvier 2021 en application d’un accord constaté ou homologué par le juge dans le cadre d’une procédure de conciliation.

Exception. Comme pour tout principe, il existe une exception permettant la déduction des aides à caractère autre que commercial, dès lors qu’elles sont consenties :

• à une entreprise à l’occasion d’une procédure de conciliation résultant d’un accord constaté ou homologué par le Président du Tribunal de commerce ;
• ou à une entreprise à l’encontre de laquelle est ouverte une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire, de liquidation judiciaire ou toute autre procédure d’insolvabilité.

Une déduction encadrée. Dans cette hypothèse, la somme abandonnée sera déductible de votre résultat imposable à hauteur :

• du montant de la situation nette négative de la société bénéficiaire de l’abandon ;
• et pour le montant qui pourrait excéder cette situation nette négative, à proportion de la participation au capital de la société bénéficiaire qui est détenue par d’autres sociétés que la vôtre.

Un produit pour la société qui bénéficie de l’abandon. En consentant l’abandon de créances, vous constatez une charge déductible de votre résultat imposable. A l’inverse, la société qui bénéficie de l’abandon doit constater un profit correspondant au montant des sommes abandonnées, profit qui doit être pris en compte pour le calcul de son résultat imposable.

À noter. Il existe des règles particulières, non développées ici, qui viennent encadrer certains abandons de créances à caractère financier consentis par les sociétés mères à leurs filiales.

ZRCV : une exonération de CFE pour qui ? Pour quoi ?

Une exonération temporaire. Pour les impositions établies au titre des années 2020 à 2026, les entreprises qui exercent certaines activités dans les zones de revitalisation des centres-villes (ZRCV) peuvent bénéficier d’une exonération (totale ou partielle) de cotisation foncière des entreprises (CFE).

Pour qui ? Cet avantage fiscal est réservé aux micro-entreprises, ainsi qu’aux petites et moyennes entreprises, c’est-à-dire celles :

• qui emploient moins de 250 salariés ;
• qui ont un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ ou un total de bilan inférieur à 43 M€.

Pour quelles activités. L’exonération de CFE est réservée aux entreprises qui exercent une activité commerciale ou artisanale.

Une activité commerciale. Par activité commerciale, on entend :

• les commerces dont l’objet est d’acheter, en vue de les revendre (sans transformation ou avec transformations mineures ou usuelles, telles qu’un reconditionnement), toutes matières premières et tous produits fabriqués ;
• les entreprises de vente de services, dès lors qu’il s’agit d’établissements destinés à fournir le logement et la nourriture (hôtels, restaurants, cafés, etc.).

Une activité artisanale. La liste des activités artisanales concernées est disponible ici, en annexe.

Des exclusions. Ne sont donc pas concernés par cet avantage fiscal les professionnels qui exercent :

• une activité industrielle ;
• une activité de nature civile : gestion de patrimoine immobilier, gestion de portefeuilles de valeurs mobilières, construction-vente d’immeuble ;
• une profession libérale : médecin, avocat, expert-comptable, géomètre, architecte, etc. ;
• une activité de débitant de tabac ;
• une activité agricole ou de la pêche.

Une localisation géographique. L’exonération de CFE ne s’applique qu’aux immeubles situés en ZRCV. La liste des communes concernées est disponible ici.

Fin de l’avantage. Cette exonération cesse de s’appliquer à compter du 1er janvier de l’année suivant celle au cours de laquelle il n’est plus exercé d’activité commerciale ou artisanale au sein de l’établissement.

Un cumul ? Si l’entreprise peut bénéficier soit de cette exonération de CFE, soit d’un autre dispositif d’exonération (entreprise implantée en ZAFR, reprise d’entreprise en difficultés, etc.), elle devra faire un choix : si elle opte pour l’exonération des biens situés en zone de revitalisation des centres-villes, son choix sera irrévocable.

Un plafonnement. Cet avantage fiscal est soumis au plafonnement applicable en matière de réglementation européenne sur les aides de minimis.

ZRCV : comment bénéficier de l’exonération

Une délibération de la commune. Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, encore faut-il que la commune ou que l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) sur le territoire desquels sont implantés les immeubles ait délibéré en ce sens. Cette délibération doit être prise avant le 1^er octobre d’une année donnée pour s’appliquer à partir du 1er janvier de l’année suivante.

Une déclaration. Pour bénéficier de cette exonération de CFE, l’entreprise doit déclarer au service des impôts du lieu de situation des biens, avant le 1^er janvier de l'année au titre de laquelle l'exonération est applicable et suivant un modèle établi par l'administration, les éléments d'identification du ou des immeubles concernés. Le modèle est accessible sur le site www.impots.gouv.fr. Par exception, il est possible de formuler sa demande d’exonération sur papier libre.

En l’absence de déclaration dans le délai requis, l’exonération ne sera pas accordée au titre de l’année concernée.

Entreprises créées en BUD : quel avantage fiscal ?

Un avantage fiscal. Toutes conditions remplies, les entreprises qui se créent au sein d’un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1^er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 peuvent bénéficier d’une exonération de CFE.

Deux exonérations ? En réalité, il existe 2 exonérations de CFE : une exonération de plein droit et une exonération facultative.

Une exonération de plein droit… Elle s’applique pendant 7 ans et est assise sur la moitié de la base nette d’imposition à CFE des établissements taxables.

…puis un abattement. Suite à cette exonération, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement dégressif qui couvre une période de 3 ans au taux de :

• 75 % pour la 8^e année : notez que l’abattement est calculé sur la base d’imposition exonérée au titre de la 7^e année ;
• 50 % pour la 9^e année ;
• 25 % pour la 10^e année.

À noter. Cette exonération de CFE est complétée par une exonération totale de cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE) qui couvre la même période et la même durée.

Une exonération facultative… Cette exonération porte sur la moitié de la base d’imposition qui ne bénéficie pas de l’exonération de plein droit. Toutefois, elle ne s’appliquera pas automatiquement : elle est soumise à l’adoption d’une délibération en ce sens par la commune (ou l’établissement public) avant le 1er octobre de l’année N pour une application en N+1.

Exemple. Si votre commune souhaite instituer cette exonération facultative pour l’imposition 2025, elle devra adopter une délibération en ce sens avant le 1^er octobre 2024.

Sur quelle période ? Cette exonération s’applique pour une période 7 ans.

…puis un abattement. Suite à cette exonération, l’entreprise pourra bénéficier d’un abattement dégressif qui couvre une période de 3 ans au taux de :

• 75 % pour la 8^e année : notez que l’abattement est calculé sur la base d’imposition exonérée au titre de la 7^e année ; 
• 50 % pour la 9^e année ; 
• 25 % pour la 10^e année. 

Plafonnement. L’exonération de CFE est soumise à 2 types de plafonnement alternatifs :

• par principe, il est fait application du plafonnement applicable en matière de règlementation européenne sur les aide de minimis ;
• sur option, si l’entreprise est créée dans une commune située dans un BUD, lui-même compris dans une zone d’aide à finalité régionale (ZAFR), elle pourra choisir d’appliquer le plafonnement applicable en matière de réglementation européenne relative aux aides à finalité régionale.

Un cumul avec un autre régime d’exonération ? Si l’entreprise peut potentiellement bénéficier de plusieurs régimes d’allègement d’impôts fonciers, elle devra faire un choix. Les différents régimes ne sont pas cumulables les uns avec les autres. Si elle souhaite bénéficier de celui qui résulte de son implantation en BUD, elle devra opter en ce sens, de façon expresse, par l’intermédiaire du formulaire 1447 C.

Un délai. Ce formulaire est à transmettre aux services fiscaux avant le 31 décembre de l’année de création de l’entreprise.

À noter. Cette option est définitive et irrévocable. Si l’entreprise opte pour le régime de faveur qui découle de son implantation en zone, elle ne pourra pas changer d’avis par la suite pour finalement opter pour un autre régime d’exonération.

Entreprises créées en BUD : quelles conditions ?

Un avantage fiscal...Comme nous avons pu le voir, une entreprise qui fait le choix de s’implanter dans un BUD peut bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable. Cela suppose toutefois de respecter un certain nombre de conditions.

…sous conditions. L’entreprise devra respecter des conditions générales tenant à son régime d’imposition, à sa dimension, à sa localisation et à l’activité exercée, mais aussi des conditions plus spécifiques.

Régime d’imposition. Le bénéfice de l’exonération de CFE est applicable à toutes les entreprises, quelle que soit leur forme, qu’elles relèvent de l’impôt sur le revenu (micro, régimes réels ou déclaration contrôlée) ou de l’impôt sur les sociétés (IS).

Détention. Le capital de l’entreprise ne doit pas être détenu, directement ou indirectement, pour plus de 50 % par d’autres sociétés.

Dimension. Si l’entreprise qui s’implante dans un BUD souhaite bénéficier de l’avantage fiscal, elle doit respecter un certain dimensionnement : elle doit répondre à la définition des PME communautaires (moins de 250 salariés, chiffre d’affaires annuel inférieur à 50 M€ ou total de bilan inférieur à 43 M€).

Une activité éligible. L’exonération d’impôt bénéficie aux entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Sont donc exclues les activités libérales et les activités agricoles.

Localisation. L’entreprise doit bien évidemment s’implanter dans une commune située au sein d’un BUD. Concrètement, les BUD sont situés dans l’ancien bassin minier du Nord-Pas-de-Calais.

=> Consultez notre annexe répertoriant les communes situées au sein d’un BUD

Attention.  La liste des communes situées en BUD a été étendue pour inclure  les communes qui sont limitrophes à celles présentes avant 2019 sur la liste et qui remplissent les conditions suivantes : critère de densité de population, revenu médian et taux de chômage. 

Un avantage réservé. L’avantage fiscal est réservé aux entreprises qui se créent dans ces « nouvelles communes » entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

Création ? L’avantage fiscal est réservé aux entreprises qui sont créées en BUD et qui exercent une activité véritablement nouvelle. Sont donc exclues du régime de faveur :

• les entreprises issues d’une concentration ou d’une restructuration d’activités préexistantes (fusion, scission, apport partiel d’actifs, filialisation, etc.) ;
• les entreprises issues d’une extension d’activité préexistante ;
• les entreprises reprenant une activité préexistante (location-gérance, acquisition, transfert, etc.).

Une implantation exclusive. Pour pouvoir bénéficier du régime de faveur, l’entreprise doit être implantée de façon exclusive au sein d’un BUD, c’est-à-dire que l’ensemble de son activité, son siège social et ses moyens d’exploitation matériels et humains doivent être situés dans la zone.

Une condition d’embauche. L’entreprise qui souhaite bénéficier du régime d’allègement d’impôt en matière d’impôts fonciers doit également respecter une condition d’embauche en BUD, c’est-à-dire :

• que 50 % des salariés qu’elle emploie, dans le cadre d’un CDI ou d’un CDD d’au moins 12 mois, doivent résider dans le BUD : ce seuil de 50 % est calculé par rapport à la proportion des salariés employés dans des conditions identiques et qui ne résident pas en zone ;
• que 50 % des salariés qu’elle embauche, dans le cadre d’un CDI ou d’un CDD d’au moins 12 mois, doivent résider dans le BUD : ce seuil de 50 % est calculé par rapport à la proportion des salariés embauchés dans des conditions identiques et qui ne résident pas en zone.

Un cumul ? Si l’entreprise peut bénéficier soit de cette exonération de taxe foncière, soit d’un autre dispositif d’exonération (entreprise implantée en ZAFR, reprise d’entreprise en difficultés, etc.), elle devra faire un choix : si elle opte pour l’exonération des biens situés en zone de revitalisation des centres-villes, son choix sera irrévocable.

Un plafonnement. Cet avantage fiscal est soumis au plafonnement applicable en matière de réglementation européenne sur les aides de minimis.

ZRCV : comment bénéficier de l’exonération

Une délibération de la commune. Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, encore faut-il que la commune ou que l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) sur le territoire desquels sont implantés les immeubles ait délibéré en ce sens. Cette délibération doit être prise avant le 1^er octobre d’une année donnée pour s’appliquer à partir du 1^er janvier de l’année suivante.

Une déclaration. Pour bénéficier de cette exonération de taxe foncière, l’entreprise doit déclarer au service des impôts du lieu de situation des biens, avant le 1^er janvier de l'année au titre de laquelle l'exonération est applicable et suivant un modèle établi par l'administration, les éléments d'identification du ou des immeubles concernés. Le modèle est accessible sur le site www.impots.gouv.fr. Par exception, il est possible de formuler sa demande d’exonération sur papier libre.

En l’absence de déclaration dans le délai requis, l’exonération ne sera pas accordée au titre de l’année concernée.