Taxe foncière et locaux professionnels : les locaux imposables

Local imposable. Avant toute chose, pour être soumis à la taxe foncière, le local professionnel doit être imposable : il doit s’agir d’une propriété bâtie située sur le sol français.

Propriété bâtie. Lorsque l’on parle de propriété bâtie, on pense principalement aux constructions, c’est-à-dire aux bâtiments qui remplissent les 2 conditions suivantes :

• avoir le caractère de véritable bâtiment ;
• être fixé au sol de telle façon qu’il soit impossible de le déplacer sans le démolir.

Mais aussi. Sont aussi considérées comme des propriétés bâties, au regard de la taxe foncière, les biens suivants :

• sols des bâtiments et/ou terrains constituant une dépendance indispensable et immédiate de la construction (par exemple les places de parking) ;
• terrains non cultivés utilisés pour un usage commercial ;
• terrains utilisés pour la publicité commerciale ;
• ouvrages destinés à stocker des produits ;
• ouvrages destinés à abriter des personnes ou des biens (un hangar par exemple ou encore des constructions modulaires sur un chantier) ;
• bateaux utilisés à un point fixe et aménagés pour un usage commercial ;
• voies de communication à l’exception des voies publiques.

Exonérations... Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel soumis à la taxe foncière, notez qu’il existe un certain nombre d’exonérations qui peuvent être temporaires ou permanentes.

…temporaires… A titre d’exemple, parmi les nombreuses exonérations temporaires, on retrouve l’exonération de 2 ans applicable aux constructions nouvelles (pour la part départementale) ou celle, comprise entre 2 et 5 ans, pour la création ou la reprise d’entreprise.

…ou permanentes. Là encore, les exonérations sont nombreuses et en dresser une liste complète n’aurait que peu d’intérêt. Retenez cependant qu’elles peuvent être accordées soit de plein droit (par exemple pour les immobilisations destinées à la production d’énergie photovoltaïque), soit sur décision des collectivités territoriales (par exemple pour les hôtels et locaux meublés destinés au tourisme situés en zone de revitalisation rurale).

     =>  Consulter la liste des exonérations en annexe

À noter. Les commerçants de proximité pourront bénéficier d’un abattement facultatif, sur délibération des communes, à compter du 1er janvier 2019 ; le taux de cet avantage fiscal pourra osciller entre 1 et 15 %.

Taxe foncière et locaux professionnels : le calcul

Un calcul. Pour déterminer le montant de taxe foncière que le propriétaire d’un local professionnel devra acquitter, il convient de déterminer la base d’imposition qui sera ensuite multipliée par le taux fixé par la collectivité territoriale.

Base d’imposition. La base d’imposition est constituée de la valeur locative cadastrale, diminuée d’un abattement forfaitaire de 50 % (pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, de réparation et d’entretien).

Valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale se calcule différemment selon la nature du local soumis à la taxe foncière.

Locaux professionnels. Les locaux professionnels entrant dans le champ d’application de la révision des valeurs locatives se définissent par opposition : sont des locaux professionnels, les locaux qui ne sont, ni des locaux industriels (relevant de la méthode qui consiste à appliquer au prix de revient des locaux, réévalués selon leur date d’acquisition, des taux d’intérêts qui varient selon la nature du bien), ni des locaux d’habitation.

Ainsi. Sont donc des locaux professionnels :

• les locaux commerciaux ;
• les locaux à usage agricole ;
• les locaux servant à l’exercice d’une activité non commerciale à titre professionnel (par exemple un cabinet médical) ;
• les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière (par exemple un gymnase);
• les locaux occupés par un EHPAD, maison de retraite.

Pour les artisans. Depuis le 1er janvier 2019 et sous réserve que l’artisan soit immatriculé au registre des métiers, la valeur locative des bâtiments qu’il exploite sera déterminée selon la méthode dite « méthode tarifaire », applicable aux locaux professionnels, et qui résulte de la révision des valeurs locatives intervenue en 2017.

Depuis le 1er janvier 2020. Pour les impositions dues à compter du 1er janvier 2020, les bâtiments et terrains qui disposent d’installations techniques, matériels et outillages d'une valeur inférieure à 500 000 € ne seront plus considérés comme des bâtiments industriels et ce, quelle que soit la nature de l'activité exercée. Ils devront donc être évalués, pour le calcul de la taxe foncière, comme des locaux professionnels : il sera fait application de la méthode tarifaire (et à défaut, d’une évaluation par voie d’appréciation directe), et plus de la méthode comptable.

Appréciation du seuil de 500 000 €. Pour l’appréciation du seuil de 500 000 €, il faut retenir la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages. Notez que les biens en question doivent également être détenus par le propriétaire (ou l’exploitant), ou mis à sa disposition pendant une durée totale fixée au minimum à 6 mois au cours de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Attention. En cas de franchissement du seuil de 500 000 € (à la hausse ou à la baisse), ce dépassement n’entraînera un changement de méthode d’évaluation de la valeur locative du bâtiment qu’à l’expiration d’une période de 3 ans.

Cas du franchissement à la hausse. En cas de franchissement à la hausse en cours d'année, il n'y aura pas de remise en cause de la nature du bâtiment (et donc de la méthode d'évaluation de la valeur locative), sauf si ce plafond est dépassé pendant les 3 années qui précèdent celle au titre de laquelle l’imposition est établie. Attention, en cas de construction nouvelle (ou de début d'activité) en année N, si le plafond est dépassé en N+1, la valeur locative sera calculée différemment (méthode comptable) dès l'année N+2.

Cas du franchissement à la baisse. En cas de franchissement à la baisse en cours d'année, la méthode d'évaluation du bâtiment sera immédiatement adaptée, sous réserve que ce même plafond de 500 000 € n'ait pas été dépassé pendant les 3 années précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.

Comment savoir ? Si vous êtes propriétaire d’un local professionnel et que vous souhaitez savoir si la révision des valeurs locatives vous est applicable, il vous suffit de consulter votre avis de taxe foncière qui précise :

• en page 1 : « le montant de l’impôt prend en compte la révision des valeurs locatives des locaux professionnels » ;
• en bas à gauche de la page 4 : message indiquant le montant de lissage annuel ;
• dans le détail des cotisations de la page 4 : une ligne intitulée « Cotisation lissée ».

Le calcul. La valeur locative cadastrale n’est plus déterminée au moyen d’un local de référence, mais par référence au loyer moyen correspondant à la catégorie du local dans son secteur géographique. La nouvelle valeur locative se calcule selon la formule suivante : surface pondérée du local x tarif au m².

Surface pondérée. Pour calculer la valeur locative cadastrale, la surface du local sera pondérée en fonction de l’utilisation qui en est faite, mais aussi en fonction de ses caractéristiques physiques. Ainsi, il sera fait application :

• d’une pondération à 1 pour les surfaces principales du local (bureaux, espaces de ventes accessibles au public, etc.) ;
• d’une pondération à 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (réserves, locaux techniques, etc.) et pour les parkings couverts ;
• d’une pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes (aires de stockages à l’air libre, etc.) et pour les parkings non couverts.

Exemple. Prenons l’exemple d’une boulangerie dont la surface de l’espace de vente est de 50 m² et dont la surface de l’atelier est de 65 m². La surface pondérée est égale à (50 x1) + (65 x 0,5) = 82,5 m².

Tarif au m². Une fois la surface pondérée déterminée, il faut lui appliquer un tarif au m². Notez qu’un tarif a été établi pour chaque catégorie de local de chaque secteur locatif au sein de chaque département. Plus simplement, il existe une grille de 38 tarifs pour chaque département. Vous pourrez retrouver ces grilles en consultant le recueil des actes administratifs de chaque département, recueils qui sont publiés sur les sites internet des Préfectures. Cette grille tarifaire est aussi consultable sur le site www.impots.gouv.fr.

Une actualisation annuelle. Ces tarifs sont mis à jour annuellement, en appliquant des coefficients d’évolution aux derniers tarifs publiés. C’est l’administration elle-même qui procède à cette révision annuelle.

Ajustement. Cette nouvelle valeur locative cadastrale pourra être ajustée au moyen d’un coefficient de localisation. Ce coefficient est déterminé secteur par secteur au sein de chaque département afin de tenir compte de la situation particulière de certaines parcelles d’assises.

Coefficient de localisation. Il existe 9 coefficients de localisation : 0.7, 0.8, 0.85, 0.9, 1, 1.10, 1.15, 1.2 et 1.3. Ces coefficients s’appliquent de la façon suivante à tous les locaux professionnels de la parcelle d’assises concernée :

• si le coefficient est inférieur à 1, par exemple s’il est de 0.85, il faudra diminuer le tarif par m² de 15 % (10 % si le coefficient est de 0.9, 20 % s’il est de 0.8 et 30 % s’il est de 0.7) ;
• si le coefficient est supérieur à 1, par exemple s’il est de 1.15, il faudra augmenter le tarif par m² de 15 % (10 % si le coefficient est de 1.10, 20 % s’il est de 1.2 et 30 % s’il est de 1.3).

Consultation. Vous pourrez retrouver les coefficients de localisation applicables à chaque secteur en consultant le recueil des actes administratifs de chaque département, recueils qui sont publiés sur les sites internet des Préfectures. Ces coefficients ont aussi consultables sur le site www.impots.gouv.fr.

Valeur locative nette. Le calcul que nous venons d’évoquer (surface pondérée x tarif au m² x coefficient de localisation) conduit à déterminer la valeur locative brute. Pour calculer la valeur locative nette, il va falloir appliquer un dispositif de neutralisation puis un dispositif de planchonnement.

Dispositif de neutralisation. Ce dispositif a été mis en place afin de maintenir la proportion contributive des locaux professionnels dans les budgets locaux en attendant que la valeur locative des locaux d’habitation soit elle aussi révisée. En 2017, chaque collectivité déterminera donc un coefficient de neutralisation qui sera appliqué à la valeur locative brute : valeur locative neutralisée = valeur locative brute x coefficient de neutralisation.

Dispositif de planchonnement. Une fois la valeur locative neutralisée calculée, il faudra faire application d’un dispositif de planchonnement. Ce dispositif a été créé pour éviter autant que possible les variations extrêmes, positives ou négatives, entre la valeur locative 2016 et la valeur locative 2017. Ce dispositif de planchonnement consiste à appliquer la formule suivante : (valeur locative 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 – valeur locative révisée neutralisée) / 2.

Exemple. Imaginons que, pour un magasin ayant une surface pondérée de 70 m² et dont le tarif par m² est de 120 €, la valeur locative de 1970 actualisée et revalorisée pour 2017 est de 2 500 €. Il n’y a pas de coefficient de localisation à appliquer et le coefficient de neutralisation est de 0.4 :

• la valeur locative révisée brute est de 8 400 € (70 x 120) ;
• la valeur locative révisée neutralisée est de 3 360 € (8 400 x 0.4) ;
• le planchonnement est égal à – 430 € (2 500 – 3 360)/2 : la différence entre les 2 valeurs locatives est négative ;
• la valeur locative révisée neutralisée planchonnée est de 2 930 € (3 360-430).

À noter. Au moment du calcul du planchonnement, si la différence entre les 2 valeurs locatives avait été positive, la valeur locative révisée neutralisée planchonnée aurait été de 3 790 € (3 360 + 430).

Taxe foncière et locaux professionnels : le paiement

Annualité. La taxe foncière est calculée et établie pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année d’imposition.

Débiteur. Le débiteur de la taxe foncière est, par principe, le propriétaire du local, sauf dans certaines situations particulières : le locataire d’un terrain pourra par exemple être tenu au paiement de la taxe foncière concernant un local qu’il a construit sur le terrain appartenant à son bailleur à partir du moment où le contrat de bail ne comporte pas de clause de transfert immédiat de la propriété des constructions au propriétaire légitime du terrain. De la même manière, il est souvent prévu dans les baux commerciaux et les baux professionnels une refacturation de la taxe foncière au locataire, même si le débiteur aux yeux de l’administration fiscale reste le propriétaire.

La saisie administrative à tiers détenteur : qu’est-ce que c’est ?

Un outil... La saisie administrative à tiers détenteur (SATD) est un outil permettant notamment à l’administration fiscale et à l’administration des douanes de procéder au recouvrement forcé des sommes qui leur sont dues (par exemple les impôts), mais qui n’ont pas été spontanément payées par le contribuable.

… de remplacement. La SATD vient remplacer, depuis le 1^er janvier 2019, les 7 procédures de recouvrement forcé dont disposait jusqu’à présent l’administration, soit

• l’avis à tiers détenteur (ATD), utilisé pour recouvrer certains impôts impayés (impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, impôts fonciers, taxes sur le chiffre d’affaires et assimilés, etc.) ;

• l’opposition à tiers détenteur (OTD), utilisée pour recouvrer les sommes dues aux collectivités territoriales ou aux établissements publics (comme par exemple les hôpitaux) ;

• l’avis de saisie en matière douanière : utilisée par l’administration des douanes ;

• l’avis de saisie en matière de contribution indirecte ;

• l’opposition administrative : utilisée pour le recouvrement des amendes et condamnations financières (comme par exemple les amendes de la SNCF) ;

• la saisie à tiers détenteur ;

• la saisie de créance simplifiée.

Un tiers… Cet outil permet à l’administration d’obtenir d’un tiers le paiement des sommes dues (impôts, amendes, factures impayées, etc.). Le tiers n’est pas ici appelé personnellement à régler la dette (ce n’est pas une caution), mais il doit remettre à l’administration les fonds qu’il détient en qualité de dépositaire, débiteur, etc., pour le compte de la personne poursuivie pour l’impayé, dans les 30 jours suivant la réception de la saisie. À défaut de respecter ce délai, le tiers devra non seulement remettre les sommes réclamées à l’administration, mais devra aussi s’acquitter d’un intérêt de retard.

Attention. Si le tiers, quelle que soit sa qualité (employeur, locataire, fermier, etc.) refuse d’exécuter la SATD, il pourra voir sa responsabilité personnelle engagée.

… détenteur. Les fonds que le tiers détenteur remet à l’administration doivent appartenir ou doivent revenir à terme au contribuable défaillant.

Exemple. Un employeur, en qualité de tiers détenteur, pourra se voir contraint de remettre directement à l’administration, pour paiement d’une dette fiscale, une partie du salaire de la personne n’ayant pas payé ses impôts.

À noter. L’administration pourra demander au tiers détenteur de lui remettre des fonds à condition que ce dernier ne soit pas placé en lien de subordination ou de dépendance à l’égard du contribuable défaillant. Ainsi, l’administration ne pourra pas demander à un caissier de lui remettre les fonds présents dans la caisse de l’entreprise afin de solder la dette fiscale de cette dernière.

Fonds. La SATD ne permet à l’administration d’appréhender que des fonds, c’est-à-dire des créances de sommes d’argent. Elle pourra par exemple adresser une SATD à la banque du contribuable, pour saisir les sommes présentes sur son compte bancaire.

Créance existante. Pour pouvoir être appréhendée, la créance de sommes d’argent doit exister ou être « en germe ». Reprenons notre exemple : si l’administration adresse une SATD à la banque du contribuable, elle ne pourra saisir que les sommes déjà présentes sur le compte bancaire au jour de la réception de la saisie et celles pour lesquelles une opération a été engagée (par exemple chèque remis à l’encaissement dont les fonds n’ont pas encore été crédités).

Attention. Si l’administration peut saisir par le biais d’une SATD une créance conditionnelle, c’est-à-dire une somme d’argent dont la remise au contribuable défaillant est liée par exemple à l’exécution d’une condition suspensive, elle ne pourra pas appréhender une créance éventuelle, c’est-à-dire une créance qui n’existe pas encore au moment de la notification de la SATD.

Créance à exécution successive. La SATD peut également porter sur des créances à exécution successive (par exemple des loyers).

La saisie administrative à tiers détenteur : comment ça marche ?

Préalable. Rappelons-le, la saisie administrative à tiers détenteur est un outil permettant d’obtenir le recouvrement forcé d’une somme impayée. Avant de mettre en œuvre une telle procédure, l’administration doit tenter de recouvrer les montants qui lui sont dus de façon amiable.

Mise en demeure. À défaut de paiement dans le délai légal, l’administration devra commencer par adresser une mise en demeure au contribuable défaillant (particulier, entreprise, etc.). Si, passé un certain délai, le contribuable ne s’acquitte toujours pas des sommes réclamées, l’administration pourra procéder au recouvrement forcé.

Délai. Avant d’engager une procédure de recouvrement forcé, l’administration devra respecter un délai de :

• 30 jours si la mise en demeure constitue le 1^er acte de relance adressé à la personne concernée ;

• 8 jours si la mise en demeure a été précédée d’une lettre de relance.

Notification. L’administration a pour seule obligation de notifier cette SATD, c’est-à-dire d’informer par courrier postal le tiers détenteur et le contribuable défaillant de la mise en œuvre d’une procédure de recouvrement forcé.

Une notification par voie électronique… Lorsqu’elle est adressée à un établissement de crédit, la notification doit obligatoirement être réalisée par voie électronique.

Pour les autres tiers détenteurs, la notification par voie électronique n’était qu’une simple faculté. Depuis le 1^er janvier 2024, la dématérialisation de la SATD est étendue au tiers détenteur tenu au dépôt d’une déclaration sociale nominative (DSN), donc aux employeurs.

Forme. La rédaction de la SATD est soumise à un formalisme très succinct : l’exemplaire qui est notifié au contribuable défaillant doit mentionner, sous peine d’entraîner l’annulation de la saisie, les délais et voies de recours. C’est la seule obligation formelle qui pèse sur l’administration.

Pour le tiers détenteur, il n’est pas nécessaire que l’exemplaire qui lui est remis mentionne les délais et voies de recours.

La saisie administrative à tiers détenteur : quels effets ?

Attribution immédiate. À partir du moment où le tiers détenteur a reçu la notification de la SATD, les sommes réclamées sont attribuées immédiatement à l’administration. Elles sont en quelque sorte bloquées à son profit et ne peuvent pas être appréhendées par quelqu’un d’autre, créancier ou non.

Attention au montant réclamé. Lorsque le montant de la saisie est inférieur à 2 000 €, les sommes bloquées au profit de l’administration sont limitées au montant de la dette du contribuable.

Si le montant de la saisie excède les 2 000 €, c’est la totalité du compte bancaire du contribuable défaillant qui sera indisponible pendant une durée de 15 jours.

Des frais bancaires ? Si la SATD est notifiée à un établissement bancaire, ce dernier pourra appliquer des frais au contribuable défaillant. Ces frais ne peuvent pas dépasser 10 % des sommes dues à l’administration, dans la limite d’un plafond de 100 €.

À noter. Ces frais ne sont pas soumis à la TVA. L’obligation pour la banque d'exécuter une saisie administrative à tiers détenteur ne résulte pas de la relation contractuelle avec son client, mais de la demande qui lui est faite par l’administration fiscale, et le client ne peut être regardé comme tirant un avantage de ces opérations. Et parce que la SATD rend la banque personnellement débitrice des sommes dues au Trésor public par son client, dans la limite des fonds disponibles sur les comptes de ce dernier et sous réserve de laisser à sa disposition une somme à caractère alimentaire, les opérations accomplies, à ce titre, par la banque ne constituent pas non plus des prestations de services accomplies au bénéfice du Trésor Public. Par conséquent, les frais facturés par la banque à raison de l’exécution d’une SATD ne sont pas soumis à la TVA.

Une contestation ? Le contribuable qui est visé par une SATD peut, toutes conditions remplies, la contester. Cette contestation peut porter soit sur la régularité formelle de l’acte, soit sur l’existence même de l’obligation de payer.

Phase administrative. Une 1^re étape consiste en la contestation de la SATD devant le Directeur départemental des finances publiques du département dans lequel a été prise la décision d'engager la poursuite. Cette contestation doit se faire par écrit, avec tous les justificatifs utiles, sous un délai de 2 mois à partir de la notification. L’administration aura elle-même 2 mois pour se prononcer. 

Phase judiciaire. À défaut de réponse ou de réponse satisfaisante, le contribuable devra saisir le juge. 

Qui est compétent pour recevoir cette contestation ? Si le contribuable souhaite contester l’existence même de l’obligation de payer, il devra saisir le juge de l’impôt (tribunal administratif ou tribunal judiciaire en fonction de la créance en question). En revanche, s’il souhaite contester la régularité formelle de l’acte, il devra saisir le juge de l’exécution, qui siège au tribunal judiciaire.

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : une taxation à taux réduit ?

Une plus-value ? Une société qui décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, et qui réalise à cette occasion une plus-value (c’est-à-dire un gain), peut, toutes conditions remplies, bénéficier d’une taxation à taux réduit.

Une taxation… Par principe, les plus-values nettes réalisées par les sociétés à l’IS à l’occasion de la vente d’un élément d’actif (par exemple une machine) sont taxées à l’IS dans les conditions de droit commun, donc au taux de 28 % ou 15 %.

… à taux réduit ? Mais lorsque la société décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, destiné à être transformé en logements, la plus-value pourra être taxée à l’IS au taux réduit de 19 %.

À noter. Pour mémoire, la plus-value nette s’obtient en retranchant de la plus-value brute (donc du gain résultant de la vente) les éventuels déficits d’exploitation.

Une vente ? La taxation au taux réduit ne s’applique qu’aux plus-values qui résultent de la cession à titre onéreux de locaux professionnels ou de terrains à bâtir. Par « cessions à titre onéreux », il faut entendre les ventes ou les apports.

Un local professionnel…Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la vente doit porter sur tout ou partie d’un local professionnel : local à usage de bureaux, local commercial ou, depuis le 1er janvier 2017, local industriel.

… ou un terrain à bâtir. Depuis le 1er janvier 2018, sont également éligibles au taux réduit d’imposition les ventes de terrains à bâtir.

Où ? Depuis le 1er janvier 2018 également, l’avantage fiscal est conditionné au respect d’une localisation géographique précise : seules les ventes de locaux ou de terrains situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements permettent de bénéficier du taux réduit d’imposition.

Concrètement. Le local ou le terrain cédé doit se trouver en zone A bis ou A du territoire.

     =>  Consultez la liste des communes situées en zone A bis et A du territoire

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : des conditions à respecter ?

Des conditions. Comme pour tout avantage fiscal, le bénéfice du taux réduit d’IS est soumis au respect de conditions tenant à la personne du vendeur, à la personne de l’acheteur et au respect d’un engagement de construction.

Le vendeur. Pour le bénéfice de l’avantage fiscal, le vendeur doit être une société ou entreprise soumise à l’IS, de plein droit ou sur option, dans les conditions de droit commun.

Donc. Sont donc exclues les entreprises ou sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), et les structures bénéficiant d’une exonération totale ou partielle d’IS.

L’acheteur. La vente peut bénéficier à toutes les personnes morales, quelle que soit leur qualité et quel que soit leur régime fiscal.

Un engagement de construction. Pour bénéficier du taux réduit d’IS sur la plus-value résultant de la vente d’un local ou d’un terrain, l’acheteur doit également prendre un « engagement de construction ».

Concrètement, en cas d’achat d’un local, il doit s’engager à le transformer en logements dans les 4 ans qui suivent la clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. De même, s’il achète un terrain à bâtir, l’acheteur doit s’engager à construire des logements dans le même délai. Pour les cessions intervenues depuis le 1er janvier 2024, cette condition est réputée satisfaite dès lors que l’acheteuse s’engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier ou sur la déclaration préalable de travaux. Dans ce cas, le taux de taxation de 19 % s’applique à la part de la plus-value qui est égale au produit de cette dernière par le rapport entre la surface habitable et la surface totale des locaux transformés. 

Exception. Le délai de 4 ans passe à 6 ans pour les opérations d’aménagement créant une emprise au sol supérieure ou égale à 20 000 m². 

À noter. Ce délai de 4 ans s’applique à toutes les opérations de cessions qui interviennent au cours d’exercice clos depuis le 31 décembre 2016.

Un engagement ? L’engagement de transformation ou de construction doit respecter un certain formalisme :

• il doit être pris par l’acheteur dans l’acte constatant la vente du terrain ou du local ;
• une copie de cet engagement doit être jointe aux déclarations de résultats du vendeur et de l’acheteur au titre de l’exercice au cours duquel intervient la cession.

Un logement ? Par logement, il faut entendre un local d’habitation destiné à constituer la résidence principale ou secondaire d’un particulier. Dès lors, si l’acheteur transforme un local commercial en hôtel, par exemple, l’avantage fiscal ne sera pas acquis.

Un délai ? La transformation en logements, ou la construction de logements doit intervenir avant le terme du délai de 4 ans. Rien n’empêche donc l’acquéreur de revendre les logements avant l’expiration de ce délai, à partir du moment où il a bien achevé les travaux dans le délai imparti.

Une prolongation. Depuis le 1er janvier 2021, sur demande de l’acquéreur formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai initial, ce délai de 4 ans peut faire l’objet d’une prolongation annuelle renouvelable. Notez également que la demande de renouvellement de prolongation doit, quant à elle, être formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration de la prolongation initiale. La demande de prolongation s’applique également au délai de 6 ans applicable aux opérations d’aménagement d’importance.

Un formalisme à respecter. La demande en question doit préciser :

• la consistance des travaux prévus dans l’engagement de transformation ou de construction ;
• les motifs pour lesquels ces travaux ne seront pas achevés dans le délai initial.

Qui ? La prolongation est accordée par l’autorité compétente de l’État du lieu de la situation des immeubles, à savoir le directeur départemental ou le directeur régional des finances publiques.

Une amende. L’amende pour non-respect de son engagement par l’acquéreur (réalisation des travaux de construction ou de transformation à l’issue du délai de 4 ans, éventuellement prorogé) est égale au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant.

Exceptions. L’amende ne sera pas due si le non-respect de l’engagement de transformation ou de construction résulte :

• de la restructuration ultérieure de la société ayant acquis le terrain ou le local,
• ou de circonstances indépendantes de la volonté de l’acheteur : force majeure, catastrophe naturelle, etc.

En revanche. Il est important de préciser que la rupture de cet engagement ne vient pas remettre en cause le taux réduit d’IS dont a pu bénéficier le vendeur.

Jusqu’à quand ? Ce régime de faveur s’applique aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 et aux cessions à titre onéreux réalisées après le 31 décembre 2026, si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a été conclue au plus tard à cette date et si la cession a été réalisée au plus tard 2 ans après la date de la promesse. 

Titres de participation : quel avantage fiscal ?

Une notion…Un titre de participation est une notion fiscale permettant à certaines catégories de titres, détenus depuis plus de deux ans et cédés par une société relevant de l’impôt sur les sociétés (IS), de bénéficier d’un traitement fiscal avantageux.

…plusieurs définitions. Le terme « titres de participation » regroupe en réalité 3 catégories différentes de titres. Il s’agit :

• des titres de participation au sens strict, c’est-à-dire ceux qui sont effectivement inscrits, dans la comptabilité de l’entreprise, sous ce vocable et dans le compte concerné ;
• des titres ouvrant droit au régime des sociétés mères-filles, à condition que ces titres soient inscrits au compte de titres de participation ou à une subdivision spéciale d’un autre compte du bilan correspondant à leur qualification comptable et, que la société mère détienne au moins 5 % des droits de vote dans la société ayant émis les titres ;
• des actions acquises dans le cadre d’une offre publique d’achat ou d’une offre publique d’échange, lorsque l’entreprise en est l’initiatrice et à condition que, comptablement, ces titres soient inscrits au compte de titres de participation ou à une subdivision spéciale d’un autre compte du bilan correspondant à leur qualification comptable.

Concrètement. En pratique, il s’agit d’une société, appelée « société-mère » qui détient des titres (parts sociales ou actions) d’une autre société, appelée « filiale ».

Un intérêt (évident) au plan fiscal ! La plupart du temps, lorsqu’une entreprise imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) cède un bien lui appartenant, le gain réalisé est traité fiscalement comme du résultat ordinaire. Il est donc imposé au taux de 25 % ou de 15 %.

Exception. Le gain issu de la vente des titres de participation détenus depuis plus de deux ans par une société imposée au titre de l’IS sera traité fiscalement comme une plus-value à long terme, c’est-à-dire imposée au taux de 0 %, sous réserve de la réintégration d’une quote-part de frais et charge de 12 %.

Plus simplement. La plus-value résultant de la vente des titres de participation sera exonérée (car imposée à 0 %) à condition que l’entreprise soumette à l’impôt une quote-part de frais et charges correspondant à 12 % du montant brut du gain réalisé.

Pas pour la vente de tous les titres. Ce régime fiscal de faveur ne s’applique pas au gain réalisé à l’occasion de la vente de titres de société à prépondérance immobilière.

Une société à prépondérance immobilière ? Pour rappel, une société à prépondérance immobilière est une société dont l’actif est constitué, au moment de la vente des titres, pour plus de 50 % de sa valeur réelle, par des immeubles, des droits portant sur ces immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière.

Quote-part de frais et charge. La quote-part de frais et charge sera considérée comme un gain classique et donc, elle sera imposée à l’impôt sur les sociétés au taux de 25 % ou de 15 %.

Cessions multiples. Dans l’hypothèse où au cours d’un même exercice l’entreprise cède plusieurs catégories de titres et qu’elle dégage à la fois des plus et moins-values, la question se pose de savoir sur quelle base sera imposée cette quote-part : pour l’administration sur le montant brut, alors que pour le juge, cette quote-part devra être imposée sur le montant net.

Mais… Le bénéfice de cette fiscalité particulièrement avantageuse suppose que les titres répondent effectivement à la définition des titres de participation.

Titres de participation : la définition comptable

Les titres de participation au sens strict. Les titres de participation sont des titres acquis par une société et dont la possession durable est estimée utile à son activité. Généralement, il s’agit de détenir des titres qui permettent d’exercer une influence, voir même le contrôle de la société qui les émet.

A noter. Les titres qui représentent plus de 10 % du capital de la société émettrice sont présumés être des titres de participation.

Conditions. Pour être qualifiés de titre de participation, les titres acquis par une société doivent remplir les deux conditions suivantes:

• une condition de possession durable ;
• une condition de détention estimée utile à l’activité de l’entreprise.

Possession durable. La possession durable se définit a contrario : seront qualifiés de titres de participation les titres n’ayant pas été achetés dans le but d’obtenir un gain financier à court ou moyen terme. A défaut, on parle de « titres de placement ».

Attention. Le critère de la possession durable est essentiel, mais insuffisant à lui seul pour qu’un titre soit considéré comme un titre de participation.

Exemple. Une entreprise acquiert des titres qu’elle conserve durablement. Pour autant, elle n’exerce aucune influence, ni aucun contrôle de la filiale : elle conserve les titres simplement parce qu’elle n’a pas la possibilité de les revendre rapidement. Dans cette hypothèse, les titres achetés par l’entreprise ne sont pas des titres de participation, mais plutôt « des titres immobilisés de l’activité de portefeuille ».

Détention estimée utile. Les titres de participation doivent permettre à l’associé qui les détient d’exercer une influence sur la filiale : ils doivent donc avoir une utilité.

Preuve. La preuve de cette utilité découlera de l’examen de chaque situation. Néanmoins, l’administration a dégagé deux critères d’appréciation. Ces deux critères, alternatifs, sont les suivants :

• exercice d’une influence sur la filiale ;
• contrôle de la filiale.

Influence. Une entreprise, propriétaire de titre de participation, est considérée comme étant en mesure d’influencer sa filiale à partir du moment où elle participe effectivement à la gestion politique et financière de cette dernière. Tel sera le cas, par exemple, de la possession de titres (seul ou par l’intermédiaire d’un pacte d’actionnaires) en nombre suffisant pour permettre l’exercice d’une minorité de blocage.

Contrôle. A défaut d’exercer une influence sur la filiale, la société-mère devra à tout le moins en prendre le contrôle. Cette prise de contrôle peut se traduire par l’une ou l’autre des situations suivantes :

• l’entreprise qui acquiert les titres détient, directement ou indirectement, une fraction du capital lui conférant la majorité des droits de vote dans les assemblées générales de la filiale ;
• l’entreprise qui acquiert les titres dispose, seule, de la majorité des droits de vote dans la filiale, en vertu d’un pacte d’actionnaires ;
• l’entreprise, par les droits de vote dont elle dispose, détermine en fait les décisions dans les assemblées générales de cette société.

Tempérament. A titre exceptionnel, la qualité de titres de participation a pu être reconnue, quand bien même l’associé ne disposait pas de suffisamment de titres pour exercer une influence ou un contrôle de la filiale. Tel fut le cas par exemple d’une société d’exercice libéral (SEL) qui permettait aux chirurgiens, associés minoritaires, d’exercer leur activité professionnelle dans un cadre privilégié.

Inscription. Comme nous avons pu le voir, la qualification de titres de participation repose en grande partie sur l’appréciation d’éléments factuels. Toutefois, pour sécuriser au mieux l’investissement, la réglementation comptable impose de faire figurer ces titres au compte « titres de participation ».

A noter. Cette inscription n’a qu’une portée indicative et n’est donc pas constitutive d’une décision de gestion. En clair, si l’entreprise inscrit des titres, par erreur, dans le compte « titres de participation », elle pourra, au même titre que l’administration, procéder à la rectification qui s’impose, toutes conditions remplies. Cette possibilité de correction s’applique et ce, que les titres en cause soient acquis dans le cadre d’une 1ère souscription ou suite à une augmentation de capital.

Titres de participation : les titres ouvrant droit au régime des sociétés mères-filles

Principe. Les titres de société ouvrant droit au régime des sociétés mères-filles sont automatiquement considérés comme des titres de participation, quelle que soit leur nature sur le plan comptable, à condition de remplir les 3 conditions suivantes :

• les titres doivent représenter au moins 5 % du capital et 5 % des droits de vote de la filiale ;
• les titres doivent être conservés pendant au moins 2 ans ;
• les titres doivent être inscrits en comptabilité au compte « titres de participation » ou à une subdivision spéciale d’un autre compte du bilan correspondant à leur qualification comptable.

A noter. Sous réserve de détenir des titres respectant ce double seuil de 5 % (capital et droit de vote), si la société détient d’autres titres dénués de droit de vote, ces autres titres pourront tout de même être qualifiés de titres de participation. Cela pourra être le cas, par exemple des actions de préférence.

Inscription. L’inscription des titres en comptabilité, que cela soit sur le compte « titres de participation » ou sur le compte « titres relevant du régime des plus-values à long terme » s’assimile à une décision de gestion opposable tant à l’administration qu’à l’entreprise. Partant de là, en cas d’erreur, aucune remise en cause n’est possible !

Titres de participation : les actions acquises dans le cadre d’une offre publique d’achat ou d’échange

Principe. Les actions acquises dans le cadre d’une offre publique d’achat ou d’une offre publique d’échange pourront être qualifiées de titres de participation, sous réserve de remplir un certain nombre de conditions.

Conditions. Les conditions à remplir sont au nombre de 3 :

• l’acquisition doit intervenir dans le cadre d’une offre publique d’achat ou d’une offre publique d’échange ;
• les actions doivent être acquises par l’entreprise initiatrice (c’est-à-dire l’entreprise qui est à l’origine de l’offre publique d’achat ou de l’offre publique d’échange) ;
• les titres doivent être inscrits, en comptabilité, dans le compte « titres de participation » ou dans la subdivision spéciale d’un autre compte du bilan correspondant à leur qualification comptable.

Suramortissement : pour qui ? pour quoi ?

Une aide exceptionnelle. Cette aide prend la forme d’une déduction fiscale appelée suramortissement égale à 40 % de la valeur d’origine de l’investissement (hors frais financiers).

Pour quelles entreprises ? Ce dispositif est réservé aux entreprises, soumises à l’impôt sur le revenu (suivant un régime réel d’imposition) ou à l’impôt sur les sociétés, qui font le choix d’investir dans des biens d'équipement de réfrigération et de traitement de l'air utilisant des fluides réfrigérants qu’elles affectent à leur activité.

Pour l’entreprise. Cette mesure profite à l’entreprise qui achète un équipement de réfrigération et de traitement de l’air utilisant des fluides réfrigérants. Si l’investissement fait l'objet d'un contrat de crédit-bail ou d'un contrat de location avec option d'achat, l’aide fiscale profite à l’entreprise crédit-preneur ou locataire (le bailleur ne peut pas en bénéficier).

Pour quoi ? Cette aide vise les biens neufs achetés, ou pris en location (dans le cadre d’un contrat de crédit-bail ou de location avec option d’achat) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Suramortissement : comment faire ?

Une déduction fiscale de 40 %. L’aide prend la forme d’une déduction fiscale supplémentaire de 40 % de la valeur de l’investissement éligible (hors frais financiers), répartie de manière linéaire sur la durée d’utilisation du bien en question.

« Extra-comptable ». Même si cette déduction s’apparente à un amortissement, elle n’apparaît pas en comptabilité : elle est déduite de manière extracomptable du bénéfice imposable (elle apparaît sur le tableau de détermination du résultat fiscal sur la ligne « déductions diverses »).