Associés de SCI : attention à vos créanciers !

Une société civile immobilière (SCI) emprunte de l’argent à une banque. Ne parvenant pas à récupérer ses fonds, la banque saisit le juge et demande la condamnation des associés de la SCI.

« Impossible ! », pour ces derniers : selon eux, en effet, la loi impose à tout créancier, comme la banque, de justifier d’une poursuite préalable et infructueuse de la société avant de venir rechercher leur responsabilité en leur qualité d’associés de la société.

« Cela a été fait ! », se justifie la banque. Pour preuve, elle a tenté de procéder à la délivrance d’un commandement aux fins de saisie-vente et a même essayé de saisir la somme sur les comptes bancaires de la SCI… en vain !

Mais pour les associés, les arguments de la banque ne sont pas de nature à prouver que cette obligation a été respectée.

Qu’en pense le juge ?

Il tranche en faveur de la banque ! Selon lui, les démarches de la banque peuvent tout à fait être qualifiées de poursuites préalables et infructueuses à l’encontre de la SCI, en raison notamment du fait que la société n’avait plus d’activité depuis environ 5 ans, plus aucun actif immobilier ni même d’adresse connue.

Répondant aux exigences de la loi, la banque peut donc poursuivre ses démarches à l’encontre des associés !

Une obligation d’information pour les restaurateurs qui ne proposent pas de service sur place

Depuis 2002, certains établissements de restauration proposant des plats contenant de la viande bovine ont l’obligation d’indiquer l’origine de cette viande (pays de naissance, d’élevage et d’abattage de l’animal).

Les établissements concernés sont ceux proposant une consommation sur place, ainsi que ceux proposant en plus de la vente à emporter ou en livraison.

En mars 2022, cette obligation d’information a été étendue aux viandes porcines, ovines et de volailles.

Aujourd’hui, une évolution est à noter... Jusque-là épargnés, les professionnels proposant des plats à base de viandes bovines, porcines, ovines et de volailles sans consommation sur place, mais uniquement en livraison et/ou à emporter, vont devoir informer leur clientèle de l’origine des viandes, dans les mêmes conditions que les autres restaurateurs.

Cette information devra être communiquée aux clients même lorsque la vente se fait par l’intermédiaire d’un moyen de communication à distance.

Cette nouvelle obligation entrera en vigueur le 1er octobre 2023.

En cas de non-respect de ces dispositions, des amendes pouvant aller jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale sont encourues.

Professionnels du BTP : affichez votre QR code !

Pour rappel, les entrepreneurs intervenant sur un chantier doivent indiquer sur un panneau d’affichage leur nom, leur raison ou dénomination sociale, ainsi que leur adresse. Ces indications doivent être visibles depuis la voie publique.

Depuis le 12 juin 2023, ces informations peuvent être « affichées » de façon dématérialisée, via un QR code. Concrètement, une personne passant devant le chantier scanne le QR code avec son smartphone et a ainsi accès gratuitement aux informations précitées.

Pour les professionnels intervenant sur le chantier, cette solution permet de :

• simplifier la collecte d’informations relatives aux entreprises et la mise à jour des coordonnées des intervenants sur le panneau ;
• faciliter la déclaration de l’entreprise en toute autonomie.

Déclaration du patrimoine immobilier : date limite au 31 juillet 2023

La taxe d’habitation est désormais supprimée pour les résidences principales. Afin de distinguer les immeubles exonérés de ceux encore soumis à taxation (résidences secondaires, logements vacants, etc.), l’administration fiscale demande à tous les propriétaires de déclarer leur patrimoine immobilier.

En pratique, pour remplir votre obligation, vous devez utiliser le service « Gérer mes biens immobiliers » disponible dans votre espace sécurisé sur le site impots.gouv.fr.

Initialement, cette déclaration devait être réalisée pour la fin du mois de juin 2023 au plus tard.

La fin de la période déclarative approchant à grand pas, et compte tenu de l’afflux de déclarations, l’administration fiscale vient d’annoncer qu’il sera finalement possible d’effectuer cette démarche jusqu’au 31 juillet 2023 inclus, sans pénalité.

Précisons que si vous n’avez pas accès à internet ou si vous rencontrez des difficultés pour faire votre déclaration, vous pouvez :

• contacter un agent de l’administration fiscale au 0 809 401 401 (service gratuit + prix d’un appel), du lundi au vendredi de 8h30 à 19h ;
• accéder à un ordinateur en libre-service et bénéficier d’un accompagnement au sein de votre service des impôts ou dans l’espace France services le plus proche de chez vous.

Résidence principale sinistrée et reconstruite : tout n’est pas perdu !

Un appartement, qui constituait la résidence principale de son propriétaire, est détruit par une explosion suivie d’un incendie.

À la suite de ce sinistre, le propriétaire engage des travaux de reconstruction au cours desquels il décide de le mettre en vente.

Bien que l’appartement soit resté inoccupé (car inhabitable) jusqu’à la réalisation effective de la vente, intervenue plusieurs années après le sinistre, le propriétaire peut-il bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu réservée aux gains réalisés à l’occasion de la vente d’une résidence principale ?

Interrogée sur ce point, l’administration fiscale commence par rappeler que le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un logement est exonéré d’impôt sur le revenu dès lors que ce dernier constituait la résidence principale du vendeur au jour de la cession.

Toutefois, le vendeur qui a dû libérer les lieux avant la vente ne perd pas nécessairement le bénéfice de cet avantage fiscal, dès lors que le délai pendant lequel le logement est resté inoccupé peut être considéré comme « normal » au regard des circonstances.

Tel est le cas, par exemple, du propriétaire qui est contraint de libérer les lieux avant la mise en vente de son appartement en raison d’un sinistre ayant rendu l’occupation du logement manifestement impossible, dès lors :

• que le logement constituait sa résidence principale au jour du sinistre ayant rendu le bien manifestement inhabitable à compter de ce jour et jusqu’à l’achèvement des travaux de reconstruction ;
• qu’à compter du sinistre, le propriétaire a fait son possible pour que la reconstruction du logement ait lieu dans les meilleurs délais et pour que la vente définitive intervienne dès l’achèvement des travaux ;
• que les démarches liées à la mise en vente et que la signature de la promesse de vente sont intervenues avant la date d’achèvement des travaux ;
• que la signature de l’acte authentique de vente est intervenue quelques jours après l’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux de reconstruction au permis de construire ;
• que l’appartement est resté inoccupé durant toute la période comprise entre le sinistre et la vente.

Agent commercial : un pouvoir de négociation présent en théorie ET en pratique

Une société par actions simplifiée (SAS) commercialise des programmes immobiliers pour le compte de promoteurs. Après avoir trouvé un nouveau partenariat, elle se rapproche d’une SARL et lui confie un « mandat commercial ».

Quelques années plus tard, la SAS décide de mettre fin à ce mandat. La SARL, qui estime avoir le statut d’agent commercial, réclame alors le versement d’une indemnité compensatrice de fin de contrat.

Pour rappel, l’agent commercial est un intermédiaire qui, à titre de profession indépendante, a la charge, de façon permanente, de négocier et, le cas échéant, de conclure des contrats pour le compte et au nom de son mandant.

En vertu de ce statut, en cas de rupture des relations contractuelles, le mandant ayant profité des services de l’agent commercial a l’obligation de lui verser une indemnité compensatrice de fin de contrat.

Mais encore faut-il que la SARL soit bien un agent commercial, ce qui n’est pas du tout le cas, selon la SAS.

« Pourquoi ? », s’étonne la SARL, qui estime cocher toutes les cases :

• elle sert d’intermédiaire entre la SAS et les clients ;
• elle est indépendante ;
• les 2 sociétés ont signé ensemble un contrat qui mentionnait clairement l’application du statut d’agent commercial.

Sur ce dernier point, la SARL précise que le contrat est très clair : il fait mention du « statut d’agent commercial », de l’engagement de la SARL de s’inscrire au registre spécial des agents commerciaux sous peine de résiliation du contrat, des missions de prospection et de négociation avec la clientèle et de l’obligation de mentionner sur les documents commerciaux remis aux clients « sa qualité d’agent commercial ».

Mais la SAS conteste ces arguments. D’une part, le statut d’agent commercial ne serait pas, selon elle, applicable aux sociétés.

D’autre part, l’existence même de ce statut ne dépend pas des termes utilisés dans le contrat, mais de la réalité des missions confiées à la SARL. Ainsi, le simple fait d’indiquer que la SARL avait la mission de chercher des clients et de négocier des contrats avec eux est insuffisant...

Saisi du litige, le juge confirme que le statut d’agent commercial peut s’appliquer aussi bien aux personnes physiques qu’aux sociétés (juridiquement, on parle de « personnes morales »).

En revanche, il indique que l’existence ou non de ce statut ne dépend pas de la volonté des parties. Peu importe les termes utilisés dans le contrat ou la volonté des parties, le statut d’agent commercial s’applique lorsque les faits correspondent à la réalité !

Autrement dit, même si le contrat a pour titre « contrat d’agence commercial », il faut que le mandataire, toutes conditions par ailleurs remplies, soit bien chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats au nom de son mandant.

Des vérifications devant être faites, l’affaire devra être rejugée…

Location d’un local commercial « équipé » = activité commerciale ?

À l’occasion de la transmission de parts de société, des droits d’enregistrement sont généralement dus.

Il existe certains dispositifs permettant de réduire (un peu) le montant de ces droits, parmi lesquels le Pacte Dutreil.

Schématiquement, ce pacte permet, toutes conditions remplies (engagements collectif et individuel de conservation des titres, nature de l’activité de la société dont les titres sont transmis, etc.), de bénéficier d’une exonération de droits d’enregistrement à concurrence des ¾ de la valeur des titres transmis et ce, sans limitation de montant.

Plus simplement, seuls 25 % de la valeur des titres transmis sera soumise à l’impôt.

Parmi les conditions à remplir, la société dont les titres sont transmis doit exercer, de manière prépondérante, une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Dans le cadre d’une récente affaire opposant une famille à l’administration fiscale sur la question de la mise en place d’un tel pacte après une donation-partage portant sur des titres de société, le juge est venu apporter des précisions sur la notion « d’activité commerciale ».

Pour lui, l’activité de location d’établissements commerciaux ou industriels munis des équipements nécessaires à leur exploitation constitue une « activité commerciale ».

Un positionnement inédit et contraire à la position de l’administration fiscale qui, de son côté, refuse systématiquement la mise en place de pacte Dutreil lorsque la société dont les titres sont transmis exerce ce type d’activité.

Reste à savoir s’il sera réitéré à l’avenir. Affaire à suivre…

Liquidation judiciaire : peut-on racheter ses propres biens par l’intermédiaire d’une autre personne ?

Une entreprise est placée en redressement puis en liquidation judiciaire. Dans le cadre de cette procédure, un immeuble industriel d’exploitation est mis en vente aux enchères publiques.

L’enchère est remportée par une société, qui devient donc « adjudicataire » de l’immeuble. Quelque temps plus tard, une 2^e société dépose une surenchère, dans le but d’acquérir ce même immeuble.

Une surenchère contestée par la 1re société. Pourquoi ? Parce que la 2^e société est contrôlée par le dirigeant de l’entreprise placée en liquidation judiciaire !

Or la loi interdit aux dirigeants de droit ou de fait d’une structure en liquidation judiciaire de présenter une offre, directement ou par personne interposée, et ce qu’ils aient l’intention ou non d’agir pour leur compte.

Ici, parce que le dirigeant de droit de la 2^e société est également le dirigeant de droit de l’entreprise en liquidation judiciaire, il ne pouvait pas valablement former une surenchère.

Ce que confirme le juge, qui donne raison à la 1^re société !

Temps de trajet entre l’entrée du site et le lieu de travail

Un salarié occupe le poste de préparateur chargé d’affaires pour une société d’ingénierie dont les bureaux sont implantés sur le site d’une centrale nucléaire gérée par une autre société.

Quelques temps plus tard, son employeur le licencie.

Le salarié conteste alors ce licenciement et demande des rappels de salaire (notamment au titre des heures supplémentaires), ainsi que des dommages-intérêts, estimant que le temps de déplacement entre l’entrée du site et son lieu effectif de travail (estimé à 15 minutes) devait être qualifié de temps de travail effectif.

Durant ce temps de trajet, en effet, il devait pointer au poste d'accès principal, se soumettre à des contrôles de pratiques, respecter toutes les consignes de sécurité en présence de brigades d'intervention, respecter un protocole long et minutieux de sécurité pour arriver à son poste de travail et respecter chacune des consignes du règlement intérieur sous peine de sanction disciplinaire.

Il ne pouvait donc pas vaquer à ses occupations personnelles en raison de ces contraintes.

Ce que réfute l’employeur, qui affirme :

• que ces règles ne sont pas édictées par la société qui emploie le salarié, mais imposées par la société propriétaire du site ;
• qu’avant d'atteindre les bureaux de la société dans lesquels se situent les pointeuses, le salarié pouvait vaquer librement entre le poste d'accès principal et son propre bureau, sans contrôle de la part de l'employeur : il n’était donc pas à la disposition de l’employeur.

Qu’en pense le juge ?

Temps de trajet entre l’hôtel et le lieu de travail

Un salarié occupe le poste d’enquêteur mystère pour une société spécialisée dans l’automobile et, à ce titre, visite les concessions de la marque.

Dans le cadre de son travail, il part en déplacement pour la semaine : il visite une concession par jour et rentre dormir à l’hôtel le soir, avant de repartir le lendemain pour visiter un autre établissement.

En conflit avec son employeur, le salarié décide de saisir le juge pour réclamer un rappel de salaire, estimant que le temps de trajet pour se rendre de la concession à l’hôtel et inversement doit être considéré comme du temps de travail effectif.

Ce que conteste l’employeur, qui rappelle que le lieu d’hébergement dans lequel un salarié se repose et peut vaquer librement à des occupations personnelles, sans se tenir à la disposition de l’employeur, ne constitue pas un lieu de travail.

Dès lors, le trajet effectué par un salarié de l’hôtel à son lieu de travail et inversement, constitue un simple temps de déplacement professionnel non assimilé à du temps de travail effectif.

Qu’en pense le juge ?

L’avis du juge sur ces 2 affaires…

Dans ces deux affaires, le juge n’apporte pas de réponse tranchée.

En revanche, il rappelle que la durée du travail effectif est le temps pendant lequel le salarié est à la disposition de l'employeur et doit se conformer à ses directives sans pouvoir vaquer à ses occupations personnelles.

Si ces 2 conditions sont remplies, le temps de trajet doit être qualifié de temps de travail effectif, donnant lieu à rémunération. Dans le cas contraire, il s’agira d’un simple temps de déplacement professionnel, ne donnant pas lieu à rémunération.

TASCOM : quand une société refait les calculs de l’administration…

Pour mémoire, la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) est calculée à partir d’un tarif appliqué à la surface de vente taxable, ce tarif étant déterminé en fonction du chiffre d’affaires de l’année civile précédente rapporté à la surface de vente exploitée au cours de cette même année.

À titre d’exemple, pour la plupart des commerces si le chiffre d’affaires au m² est :

• inférieur à 3 000 €, le taux de la taxe est fixé à 5,74 € par m² de surface taxable ;
• supérieur à 12 000 €, le taux de la taxe est fixé à 34,12 € par m² de surface taxable.

Une règle de calcul dont va justement se servir une société exploitant un magasin de bricolage pour contester un redressement fiscal.

Dans cette affaire, la société fait l’objet d’un contrôle à l’issue duquel l’administration lui réclame un supplément de TASCOM.

Sauf qu’en détaillant le calcul de l’administration, la société s’aperçoit qu’elle n’a pas tenu compte des chapiteaux temporaires adjoints au magasin. Ce qui peut s’avérer dommageable…

Pourquoi ? Parce que plus la surface de vente exploitée est importante, plus le chiffre d’affaires au m² diminue, donc plus le montant final de la taxe à payer diminue.

Un détail qui n’en est pas un pour le juge qui, sur ce point, donne raison à la société.