Location d’un logement : pour quoi ?

Les objectifs de la location. L’objectif d’une location, pour un bailleur, est d’être sûr de percevoir son loyer, de récupérer son logement en bon état et d’éviter les problèmes de voisinage.

Comment atteindre ces objectifs ? Il existe plusieurs démarches à respecter afin d’atteindre ces objectifs et de réduire les risques. Le Défenseur des droits a publié un guide de bonne pratique pour louer un bien sans souci.

Location d’un logement : choisir un locataire efficacement

5 étapes. Pour louer un logement l’esprit tranquille, il existe, selon le Défenseur des droits, 5 étapes à suivre. Lesquelles ?

Définir les conditions de location. Cette 1^re étape doit être l’occasion pour vous de vérifier que le logement mis en location par votre client est décent. Vous devez également préciser tous les aspects de location. À cet effet, établissez un descriptif complet en précisant notamment les caractéristiques du logement, les conditions de loyers, les garanties demandées, etc.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Louer un logement décent : des critères à connaître »

Rédaction de l’annonce. La rédaction ne doit écarter aucune catégorie de personnes. Pour éviter tout acte qui pourrait être qualifié de discriminatoire, il est conseillé de reprendre le descriptif établi lors de la 1^re étape.

Constituer le dossier de location. Vous allez ensuite devoir fixer la liste des documents que vous pouvez demander au candidat à la location. Attention : les pièces justificatives sont strictement limitées.

     =>  Pour les connaître, consultez notre fiche « Louer un logement : quels justificatifs pouvez-vous demander au locataire et à la caution ? »

Choisir le locataire sans discriminer. Lors de la sélection du locataire, vous devez faire un choix à partir de critère objectif. Effectuer un choix à partir de préjugé peut, involontairement, constituer une discrimination. En matière de location immobilière, les préjugés sont notamment les suivants :

• « la présence d’enfants augmente les risques de discrimination » ;
• « les jeunes font trop de bruit » ;
• « les parents isolés ne paient pas régulièrement leur loyer » ;
• « les immigrés ont des problèmes avec leurs voisins ».

Charte de lutte contre les discriminations. Le Gouvernement a conclu avec les représentants du secteur immobilier une Charte relative à la lutte contre les discriminations dans l’accès au logement. Par cette Charte, les signataires s’engagent à développer des outils de sensibilisation et de formation afin de déconstruire les préjugés à destination de l’ensemble des professionnels. Ces outils seront également fournis aux propriétaires-bailleurs, notamment par la diffusion de guides pédagogiques.

Obligation de formation. Avant tout renouvellement de leur carte professionnelle, ils doivent, en effet, justifier d'une formation de 14 heures par an ou de 42 heures au cours de 3 années consécutives d'exercice. 2 de ces heures de formation sont consacrées à la non-discrimination en matière d'accès au logement.

Établir le contrat de location. Une fois le locataire choisi, il va vous falloir établir un contrat de location conforme à un modèle de contrat-type.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Bail d’habitation : un modèle type obligatoire »

Grille d’auto-évaluation. Pour être sûr que le choix du locataire soit efficace, lorsque vous avez plusieurs dossiers de candidature, le Défenseur des Droits a mis en place une grille d’auto-évaluation, qui comporte les 9 points suivants à vérifier :

• le logement est-il décent ? ;
• est-ce que l’annonce ne comporte aucune mention discriminatoire et n’écarte aucune catégorie de personnes ? ;
• les documents demandés correspondent-ils à la liste de documents autorisés par la loi ? ;
• les critères de sélection reposent-ils uniquement sur des éléments réellement indispensables pour protéger le bailleur des risques locatifs ? ;
• les mêmes conditions ont-elles été appliquées strictement pour tous les candidats à la location ? ;
• le bailleur est-il renseigné sur les garanties publiques pouvant être accordées en cas de locataire aux ressources modestes ou jeunes ? ;
• le bailleur est-il renseigné sur les aides pouvant être accordés pour des travaux de mise en accessibilité ou d’adaptation pour une personne handicapée ? ;
• le contrat de location est-il conforme au contrat-type ? ;
• tous les candidats à la location ont-ils été informés de la décision finale (négative ou positive) ?

     =>  Pour en savoir plus, consultez le guide pratique qui comporte la grille d’auto-évaluation

DossierFacile. Le Gouvernement a mis en place « DossierFacile » un service gratuit qui accompagne le locataire dans les étapes de la création de son dossier de location. Après validation, les documents sont protégés contre la fraude par l’apposition d'un filigrane et le dossier est labellisé par l’État.

Permis de louer un logement : pourquoi ?

Un permis de louer…  Certains propriétaires souhaitant mettre en location un logement doivent obtenir un « permis de louer ». Lesquels ?

… pour lutter contre l’habitat indigne. Le « permis de louer » permet à une commune d’imposer des démarches administratives à un propriétaire qui envisage de mettre en location un logement, en vue de lutter contre l’habitat indigne. Ces démarches administratives prennent la forme d’une déclaration préalable de mise en location ou d’une autorisation préalable de location (le choix de la démarche administrative appartient à la commune) et doivent permettre à la commune de contrôler le bon état d’un logement mis en location. Notez que ce sont les immeubles jugés insalubres qui sont donc principalement concernés par ce permis de louer.

Un permis délivré par la Mairie. C’est la Mairie qui délivre le permis de louer. En pratique, la Mairie va devoir délimiter quelles sont les zones de son territoire pour lesquelles un permis de louer est instauré. Ces zones peuvent concerner un seul ou plusieurs ensembles immobiliers.

Entrée en vigueur des permis de louer. Les permis de louer votés doivent entrer en vigueur dans les 6 mois qui suivent la publication de la délibération les instaurant.

À noter. Le dispositif du « permis de louer » ne s’applique ni aux logements sociaux ni aux logements dont le locataire bénéficie de l’aide personnalisée au logement (APL).

Permis de louer un logement : la déclaration de mise en location

2 types de permis de louer. Il existe 2 types de permis de louer : la déclaration de mise en location et l’autorisation préalable de mise en location.

La déclaration de mise en location. Dans cette procédure, la personne qui veut mettre en location son logement doit déclarer, dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location, à la Mairie que son bien a été loué.

Contenu de la déclaration. La déclaration de mise en location est établie par vous ou votre client-bailleur. Elle doit mentionner :

• pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
• pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• dans le cas où vous agissez pour le compte du bailleur, votre nom ou la raison sociale de votre société, votre adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle ;
• la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Diagnostic technique. Le dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, de plomb, d’amiante, d’électricité et de gaz et, le cas échéant, d’état des risques naturels et technologiques doit être joint à la déclaration.

Récépissé de la Mairie. Dans la semaine suivant le dépôt d'une déclaration, il est adressé au déclarant :

• lorsque la déclaration est complète, un récépissé indiquant la date de dépôt de la déclaration et reproduisant l'ensemble des informations mentionnées dans celle-ci ;
• lorsque la déclaration est incomplète, un accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invitant le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai qui ne peut être supérieur à 1 mois (à défaut, une nouvelle déclaration devra être effectuée).

À noter. Une copie du récépissé doit être transmise au locataire.

Une déclaration à renouveler. La déclaration doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Absence de déclaration. L’absence de déclaration est sans effet sur le contrat de bail dont bénéficie le locataire.

Sanctions. Si votre client ne procède pas à la déclaration, il risque la condamnation au paiement d’une amende de 5 000 €. Cette amende est entièrement versée à l’Agence Nationale de l’Habitat.

Attention ! Lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans remplir les obligations de déclaration prescrites, cette dernière est invitée à présenter ses observations dans un délai d’1 mois. Dans ce délai, le bailleur peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Permis de louer un logement : l’autorisation préalable de mise en location

L’autorisation préalable de mise en location. Pour cette procédure, votre client doit, avant de mettre en location son logement, obtenir une autorisation de la Mairie, ce qui implique de remplir un formulaire Cerfa n°15663*01.

Demande d’autorisation de mise en location. Elle peut être adressée par voie électronique si la Mairie le prévoit. Elle est établie par vous ou votre client-bailleur et mentionne :

• pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
• pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• dans le cas où vous agissez pour le compte du bailleur, votre nom ou la raison sociale de votre société, votre adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle ;
• la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

En cas de réponse négative. Votre client ne peut pas mettre son logement en location. Une réponse négative doit nécessairement être motivée et préciser les travaux nécessaires pour qu’une éventuelle mise en location soit possible.

En cas de réponse positive assortie de conditions. Votre client peut mettre son logement en location à condition de réaliser les travaux préconisés par la Mairie afin que le logement réponde aux normes de salubrité publique.

En cas de réponse positive. Votre client peut mettre son logement en location. L’autorisation doit reproduire l’ensemble des informations mentionnées dans la demande.

Absence de réponse. L’absence de réponse dans un délai d’1 mois vaut réponse positive.

Absence d’autorisation. L’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le contrat de bail dont bénéficie le locataire.

Vente ou donation du logement. En cas de vente ou de donation du logement, l’autorisation en cours de validité est également transférée au nouveau propriétaire. Il faut néanmoins effectuer une déclaration de transfert en Mairie.

Attention ! Lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans en avoir l’autorisation, cette dernière est invitée à présenter ses observations dans un délai d’1 mois. Dans ce délai, le bailleur peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Sanctions. En cas de mise en location sans avoir déposé une demande d’autorisation préalable, le bailleur peut être condamné au paiement d’une amende dont le montant maximal est de 5 000 € (15 000 € en cas de récidive dans les 3 ans). L’amende est de 15 000 € si le bailleur met son logement en location en dépit d’une décision de rejet. L’amende est entièrement versée à l’Agence Nationale de l’Habitat.

Travaux d’entretien à la charge du locataire

Principe. Certains travaux constituent des réparations locatives qui doivent être supportés par le locataire.

Lesquels ? Il s’agit des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ces réparations font l’objet d’une énumération non limitative.

Attention ! Un locataire a demandé à son bailleur d’effectuer des travaux, mais, devant le refus de celui-ci, il a décidé de se faire justice soi-même et a arrêté de verser le loyer dû. À tort, pour le juge : pour suspendre le paiement de ses loyers et le consigner entre les mains d’une tierce personne, un locataire doit avoir obtenu, au préalable, une autorisation judiciaire.

Vétusté. Lorsque les réparations locatives sont occasionnées par vétusté, c’est au bailleur d’assumer les travaux.

Pour mémoire. Pour déterminer l’état de vétusté ou non du logement, il faut se référer à l’état des lieux d’entrée. Il est possible de recourir à une grille de vétusté qu’il faut annexer au contrat de location.

Travaux de transformation. Le locataire peut procéder à la transformation de son logement et des équipements loués à condition d’obtenir l’accord écrit du bailleur.

À défaut d’accord écrit. Lorsque le bailleur n’a pas donné son accord écrit, il peut exiger du locataire, lors de son départ, la remise en l'état du logement ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Pour un locataire handicapé. Il existe une exception pour les travaux effectués pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Les travaux sont alors réalisés aux frais du locataire. Au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux.

Quels travaux ? Les travaux qui font l’objet de l’exception pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie sont les suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Une demande écrite. Les travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec AR auprès du bailleur. Cette demande contient précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.

Réponse. Le bailleur a 2 mois pour répondre. À défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux et, au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état.

Pour des travaux de rénovation énergétique. Suivant la même procédure et délais, les travaux de rénovation énergétique suivants peuvent être réalisés :

• isolation des planchers bas;
• isolation des combles et des plafonds de combles ;
• remplacement des menuiseries extérieures ;
• protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
• installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Travaux d’entretien à la charge du bailleur

Principe. Certains travaux sont à la charge du bailleur en raison de leur nature.

Lesquels ? Il s’agit des travaux de réparation d’urgence, des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, des travaux permettant de remplir les critères d’un logement décent (ces travaux font l’objet d’un plus ample développement ci-dessous), ou encore des travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Informer le locataire. Avant d’effectuer ces travaux, il sera nécessaire de notifier au locataire la nature et les modalités des travaux. Cette notification se fait par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec AR.

Attention ! Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Interruption ou suspension des travaux. Les travaux peuvent être interdits ou interrompus par le juge à la demande du locataire lorsqu’ils présentent un caractère abusif ou vexatoire, lorsque les règles de notification n’ont pas été respectées ou lorsque les travaux rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse.

Sanctions. Si les travaux sont malgré tout poursuivis par le bailleur, ce dernier peut voir une amende prononcée à son encontre. Cette amende varie d’un montant de 1 200 € à 300 000 €.

Apparition d’un sinistre. Lorsqu’un sinistre apparaît durant la location, entraînant des travaux à la charge du bailleur, le locataire est tenu d’avertir le bailleur que des travaux doivent être effectués.

Non-exécution. Si le bailleur n’exécute pas les travaux qui lui incombent, le locataire peut le mettre en demeure de les exécuter. Si rien ne se passe, à l’issue d’un délai de 2 mois, le locataire peut saisir le juge.

Travaux pour rendre le logement décent

Principe. Un logement loué doit répondre à des critères de sécurité physique et de santé des locataires et de confort. Dès lors que le logement mis en location ne répond pas aux critères du logement décent, il sera nécessaire d’effectuer des travaux.

Qui paie ? C’est au bailleur qu’il revient de supporter le coût des travaux rendus nécessaires pour que le logement réponde aux critères de décence imposée par la réglementation.

Un risque financier. La Loi Alur a introduit le principe d'une confiscation des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) afin d'inciter les bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité.

     =>  Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Louer un logement décent : des critères à connaître »

Travaux pour remettre le logement en bon état d’usage

Principe. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, doté d’équipements en bon état de fonctionnement et respectant un critère de performance énergétique minimale.

Qui paie ? C’est au bailleur d’assumer les travaux nécessaires pour que le logement soit en bon état d’usage.

Mais. Toutefois, il est possible de prévoir dans le contrat de location que le locataire exécutera ou fera exécuter les travaux. Dans ce cas, il faut prévoir les modalités d’imputation sur le loyer des coûts engendrés par ces travaux. Cette clause doit prévoir la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

Dispositif Visale : un fonctionnement particulier

Le Visa pour le Logement et l’Emploi (Visale). Le dispositif Visale s’apparente à un système de cautionnement assuré par Action Logement s’apparente à un système de cautionnement assuré par Action Logement qui couvre, sur toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités impayés, les risques de loyers impayés (dans la limite du départ du locataire).

Une démarche à faire par le locataire… En pratique, la demande est faite par le locataire : avant de signer le bail, il se connecte sur le site dédié à ce dispositif (www.visale.fr), crée son espace personnel et renseigne l’ensemble des informations qui lui sont demandées. Si toutes les conditions sont remplies, il obtient un visa certifié par Action Logement qu’il remettra au bailleur.

… et le bailleur. Sur la base du visa certifié remis par son futur locataire, avant la signature du bail, le bailleur doit, lui aussi, se connecter au site Visale et renseigner diverses informations relatives au logement et au bail. Après avoir accepté les conditions du cautionnement Visale pour être garanti en cas d'impayés de loyers, il pourra obtenir son contrat de cautionnement engageant Action Logement.

Dispositif Visale : des conditions à respecter par le locataire

Pour qui ? Salarié d’une entreprise du secteur privé, le locataire doit entrer dans l’emploi et louer un logement appartenant à un bailleur privé. Mais ce ne sont pas les seules conditions qu’il doit respecter.

Concrètement. Sont concernés par le dispositif Visale :

• les jeunes de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), quelle que soit leur situation : salariés de tous secteurs d’activité, non-salariés, fonctionnaires, étudiants/alternants, en recherche d’emploi, etc. ;
• les salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé y compris du secteur agricole en recherche de logement dans le parc privé, ou en mutation professionnelle, embauchés (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de leur contrat de travail ;
• un ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme agréé d’intermédiation locative.
• un salarié du secteur privé et agricole de plus de 30 ans, touchant un salaire de moins de 1 500 € nets par mois.

Attention. Le contrat de travail doit être d’une durée minimale d’ 1 mois. Pour une durée inférieure, le salarié devra justifier d’une durée de travail d’au moins 1 mois au cours des 3 mois précédant sa demande.

Un plafond de ressources. Le locataire est éligible à Visale dès lors que le loyer payé correspond à un taux d’effort maximum de 50%, correspondant au quotient suivant :

Loyer + Charges / Revenus du locataire.

À noter. Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d’effort devra être compris entre 30 et 50 %.

À noter (bis). Pour les étudiants de moins de 30 ans ne justifiant pas de ressources, la garantie est accordée dans la limite d’un loyer maximum de 800 € en région Ile-de-France et 600 € pour le reste de le France

Dispositif Visale : des conditions liées au logement et au bail

S’agissant du bail. Il doit respecter plusieurs conditions :

• il ne peut pas être conclu entre membres d’une même famille ;
• en cas de colocation, il doit être individualisé pour chaque colocataire ;
• il doit contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer ;
• il doit être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire ;
• il doit fixer un loyer, charges comprises, ne dépassant pas 1 500 € dans Paris intramuros et 1 300 € sur le reste du territoire.

S’agissant du logement. Là encore, des conditions précises doivent être respectées puisque le logement doit :

• constituer la résidence principale du locataire ;
• appartenir à un bailleur privé un particulier ou une société, pour autant qu’il ne s’agisse pas d’un HLM ou d’une société d’économie mixte) ;
• être situé sur le territoire français ;
• faire l’objet de la signature d'un bail.

Caution : Pour quoi ? Pour qui ? Comment ?

A quoi sert-elle ? Une caution est très utile pour garantir le paiement du loyer en cas de difficultés financières du locataire. Concrètement, une caution est une personne qui se porte garant pour le locataire et s’engage à payer les dettes locatives à la place du locataire défaillant.

Qui peut se porter caution ? La caution peut être une personne physique (parent, ami, etc.) ou une personne morale (société, organisme social, etc.).

Ce n’est pas obligatoire… Mais, en pratique, il est très souvent demandé au locataire d’apporter une caution pour que son dossier soit le meilleur possible.

Attention ! Il est impossible de refuser une personne comme caution au motif qu’elle n’est pas Française ou ne réside pas en France.

Un acte écrit. Sachez que la caution résulte d’un acte écrit appelé « acte de cautionnement » qui contient des mentions obligatoires. Un exemplaire de ce contrat est obligatoirement remis à la caution.

Avant le 25 novembre 2018. Le contrat doit obligatoirement contenir certaines mentions, impérativement reproduites à la main. Ainsi, la personne physique qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Cette mention doit également exprimer de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Enfin, la caution doit également reproduire manuscritement la mention suivante :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

A noter. Lorsque la mention du loyer et des conditions de sa révision telles qu’ils figurent dans le bail d’habitation sont inexactement reproduits dans l’acte de caution, l’engagement de caution est nul.

Exemple. Voici un modèle d’acte d’engagement de caution :

« Après avoir reçu toute information sur la nature et l’étendue des obligations que je contracte, je soussigné, XXXX (nom et prénom du cautionnaire) déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, dégradations, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par M. XXX (nom et prénom du locataire) en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans à compter du XXX (indication de la date de début de location) pour le logement sis à XXX (indication du type de bien loué et son adresse), bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis. J’ai noté que le montant initial du loyer et des provisions sur charges s’élève à XXX (montant du loyer en chiffres et en lettres) par an, payables par mois, d’avance et révisable annuellement selon la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé deux fois pour la même durée. Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre I de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi du 21 juillet 1994 ne compte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de résiliation ».

Depuis le 25 novembre 2018. La reproduction manuscrite n’est plus exigée pour les cautions personnes physiques (c’était déjà le cas, pour les actes de cautionnement souscrits par des sociétés, depuis le 7 février 2017).

Durée de l’engagement. Une caution est engagée jusqu’à la fin du contrat de location sauf si aucune durée n’est précisée dans le contrat. Dans ce cas, une résiliation de son engagement par la caution est possible par lettre recommandée avec AR. Il est également tout à fait possible de prévoir que certaines situations puissent mettre fin à l’engagement de caution (comme le divorce par exemple).

Caution : simple ou solidaire ?

2 sortes de caution. La personne qui s’engage comme caution peut le faire de 2 manières : soit comme caution simple soit comme caution solidaire. Avec quelles conséquences ?

La caution simple. Lorsque le contrat de location fait l’objet d’un cautionnement simple, en cas de non-paiement du loyer par le locataire, il faut d’abord entamer une procédure contre ce dernier avant de se retourner contre la caution :

• adressez-vous d’abord au locataire : il faut adresser un commandement de payer au locataire par huissier de justice. Une copie de ce commandement est adressée à la caution ; à défaut, la caution n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts dus ;
• retournez-vous ensuite contre la caution : si le locataire ne paie toujours pas, il est alors possible de solliciter la caution pour le paiement des dettes locatives (par lettre recommandée avec AR).

La caution solidaire. Si la caution s’engage solidairement, il est possible de lui demander de payer dès que le locataire ne paye pas son loyer sans avoir à entamer de démarches au préalable contre ce dernier.

Liste des documents que vous pouvez demander au locataire

Liste limitative. La Loi ALUR impose une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire lors de la mise en location d’un logement nu ou meublé.

Voici le détail. Les pièces justificatives qu’il est possible d’exiger de chacun des candidats à une location sont regroupées en 4 catégories.

Justification de l’identité. Vous pouvez demander une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :

• carte nationale d'identité française ou étrangère ;
• passeport français ou étranger ;
• permis de conduire français ou étranger ;
• document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

Justification de domicile. Vous pouvez demander une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

• 3 dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ;
• attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé ;
• en cas d’hébergement chez quelqu’un, attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ;
• dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Justification d’une activité professionnelle. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

• contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;
• extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés (RCS) de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale ;
• fiche d'immatriculation au registre des entreprises de moins de 3 mois pour une entreprise du secteur des métiers de l'artisanat ;
• copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
• copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
• toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels ;
• carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.

Justification des ressources. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

• dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet État ou territoire ;
• 3 derniers bulletins de salaires ;
• justificatif de versement des indemnités de stage ;
• 2 derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées ;
• justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
• attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ;
• avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers ;
• titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
• justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Vérification de la solvabilité du candidat à la location. Les documents de justification des ressources doivent vous permettre de vérifier la solvabilité du candidat à location. Pour mémoire, un agent immobilier est tenu, dès lors qu’il négocie une opération locative et quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Liste des documents que vous pouvez demander à la caution

Liste limitative. Au même titre que les documents demandés au locataire, la Loi ALUR impose une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander à la personne qui se porte caution du locataire lors de la mise en location d’un logement nu ou meublé.

Voici le détail. Les pièces justificatives qu’il est possible d’exiger des personnes qui se portent caution sont, là aussi, regroupées en 4 catégories.

Justification de l’identité. Il faut ici distinguer selon que la caution est un particulier ou une société :

• pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :
  • carte nationale d'identité française ou étrangère ;
  • passeport français ou étranger.
  • permis de conduire français ou étranger ;
• pour les cautions personnes morales les 2 justificatifs suivants :
  • extrait K bis original de moins de 3 mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel ;
  • justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.

Justification de domicile. Vous pouvez demander une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

• dernière quittance de loyer ;
• facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois ;
• attestation d'assurance logement de moins de 3 mois ;
• dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Justification d’une activité professionnelle. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

• contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai ;
• extrait K ou K bis du Registre du Commerce et des Sociétés datant de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale ;
• fiche d'immatriculation au registre des entreprises de moins de 3 mois pour une entreprise du secteur des métiers de l'artisanat ;
• copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
• copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
• toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.

Justification des ressources. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

• dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;
• titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
• 3 derniers bulletins de salaires ;
• 2 derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées ;
• justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
• justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Si vous réclamez d’autres documents que ceux prévus

Réclamation de documents interdits = amende ! Lorsque des documents sont réclamés au candidat à la location ou à la caution, alors qu’ils ne sont pas communicables (parce que non prévus par la réglementation), le Préfet peut sanctionner le bailleur ou l’agent immobilier fautif au paiement d’une amende qui ne peut pas excéder 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.

Selon quelle procédure ? Pour prononcer cette amende, le Préfet doit respecter la procédure suivante : il doit tout d’abord notifier au bailleur ou à l’agent immobilier son intention de prononcer une amende. Une fois la notification reçue, un délai de 2 mois débute durant lequel le bailleur (ou l’agent immobilier) peut présenter des observations sur les manquements reprochés. Ce n’est à l’issue de ce délai de 2 mois que le Préfet peut décider de sanctionner ou non le bailleur (ou l’agent immobilier) au paiement d’une amende.

État des lieux : une obligation

Un document essentiel ! Le constat d’état des lieux est le document, obligatoirement joint au contrat de location, aux termes duquel le propriétaire bailleur et le locataire constatent par écrit l’état des locaux loués (lors de la remise des clés et au moment de leur restitution). En comparant les 2 constats, à l’entrée et à la sortie du locataire, il est fait un état des éventuelles réparations que le propriétaire peut réclamer au locataire. D’où l’importance de ce document…

À rédiger avec précaution ! Ce document (obligatoire rappelons-le) doit être rédigé avec précaution. Le risque est évident pour le locataire : son dépôt de garantie pourrait être amputé du coût des travaux de réparation ou d’entretien pour des défauts ou vices existant lors de son entrée en possession, mais non mentionnés dans l’état des lieux. Mais le risque existe aussi pour le propriétaire : un état des lieux insuffisamment précis ne lui permettra pas, le cas échéant, de rendre compte de l’évolution exacte de l’état des lieux loués.

À noter. Selon la Loi, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, on dit que le locataire est présumé avoir reçu les lieux « en bon état de réparations locatives », et doit les rendre à l’identique. Si c’est le propriétaire qui refuse de dresser le document, il devra apporter la preuve en fin de bail que les dégradations qu’il invoque sont imputables au locataire. Si c’est le locataire qui s’y oppose, ou encore les deux parties qui font preuve de négligence dans l’accomplissement de la formalité, c’est le locataire qui est présumé avoir reçu son logement en bon état.

À ne pas oublier. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours à compter de la prise de possession effective des lieux pour demander au propriétaire bailleur de compléter l’état des lieux (courrier recommandé avec AR). Si le bailleur s’oppose à ce droit, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation du logement en vue de trouver une solution amiable.

État des lieux : un contenu précis

Un objectif. L’état des lieux d’entrée et de sortie a pour objet de décrire avec précision, pour chaque pièce, l’état des revêtements de sols, des murs et plafonds, des équipements et éléments du logement. Il comporte également, le cas échéant les relevés de compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie.

Comment faire ? Pour établir un état des lieux, la réglementation n’impose pas un modèle type. Elle préconise que l’état des lieux soit établi sur support papier ou sous forme électronique, sans plus de détail. Tout au plus précise-t-elle que la forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux : soit vous utilisez un document unique pour les états des lieux d’entrée et de sortie, soit vous utilisez des documents distincts ayant une présentation similaire.

Quel contenu ? Outre une datation précise et les éléments d’identification du logement, du locataire et du propriétaire (et, le cas échéant, vos coordonnées si vous êtes chargé de le réaliser), l’état des lieux doit être détaillé et décrire très précisément le logement, pièce par pièce. Il faut inscrire tous les détails sur la nature et l’état du logement, ainsi que le fonctionnement des équipements, en excluant les termes généraux (« bon état », « état correct », etc.) : il s’agit d’éviter toutes interprétations subjectives et contestations ultérieures.

Concrètement. Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images. Éventuellement, pour l’état des lieux de sortie, il peut être précisé les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Conseil. Pensez à compléter ce document des relevés des index pour chacune des énergies du logement (électricité, eau, gaz, etc.).

Tenir compte de la vétusté. La vétusté s’entend de l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Afin de limiter les litiges, il est admis que le locataire et le bailleur puissent convenir, dès la signature du bail, d’une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Conseil (bis). Vérifiez, le cas échéant, le contenu de la grille de vétusté choisie. Assurez-vous qu’elle définit, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Pour la petite histoire. Parce qu’il a récupéré un appartement mis en location durant 18 ans dans un état très dégradé, un bailleur a réclamé un dédommagement au titre des réparations locatives à son locataire. Les dégradations étaient les suivantes : peintures dégradées, points de rouille, traces d'humidité, des carreaux de carrelage fissurés ou impactés, des traces de colonne de termites, des bois qui s'effritent, etc. Pourtant, le juge a refusé qu’un dédommagement soit versé au bailleur. Pour lui, la dégradation de l’appartement, dont il n’est pas prouvé qu’elle est due à un manque d'entretien imputable aux locataires, relève d’une usure normale.

Un document contradictoire. L’état des lieux doit ensuite être remis à chacune des parties concernées au moment de sa signature : notez qu’il peut être remis en mains propres ou par voie dématérialisée.

État des lieux : un coût

Un état des lieux sans intermédiaire. Lorsque l’état des lieux est établi directement entre le propriétaire et le locataire, sans recours à un agent immobilier ou autre intermédiaire (administrateur de biens, notaire, etc.), l’état des lieux est gratuit. S’il est fait appel à un intermédiaire, des frais peuvent être réclamés. Qui doit les payer ?

Et avec intermédiaire ? En réalité, il faut distinguer selon qu’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie.

Pour l’état des lieux d’entrée. Lorsque vous facturez l’état des lieux, le montant est partagé entre le bailleur et le locataire. Mais les honoraires que verse ce dernier sont plafonnés à hauteur de 3 € par m² de surface habitable. Toute clause prévoyant la mise à la charge exclusive du locataire des frais d’état des lieux est nulle.

Conseil. Si vous êtes mandaté par le bailleur pour établir l’état des lieux d’entrée, il est impératif que vous portiez précisément à la connaissance du locataire le coût de l’état des lieux qui lui sera facturé. À cet égard, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) impose que soit précisé sur l’annonce de location si les honoraires à la charge du locataire incluent ou non l’état des lieux.

Pour l’état des lieux de sortie. Aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire pour la réalisation d’un état des lieux de sortie, sauf en cas de désaccord entre les parties et de recours à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

État des lieux : à défaut d’accord

Commissaire de justice. À défaut d’établissement amiable entre le locataire et le bailleur, l’état des lieux sera établi par un commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente. Mais encore faut-il être en mesure d’établir l’impossibilité d’établir un état lieux contradictoire et à l’amiable.

Un coût partagé. Dans cette situation, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire, à condition que la partie qui convoque le commissaire de justice en avise l’autre au moins 7 jours jours à l’avance de la date à laquelle l’état des lieux de sortie va être réalisé.

À quel tarif ? Depuis le 1er mai 2020, les tarifs du commissaire de justice sont les suivants :

À noter. Ce barème correspond à un droit fixe auquel il faut ajouter des frais qui vont varier selon les situations (frais de déplacement, de convocation, etc.). Par exemple, une taxe fiscale forfaitaire de 13,04 € et un tarif de frais de déplacement de 7,67 € peuvent être facturés.

Encadrement des loyers : pour quels logements ?

Qui est concerné ? Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique aux logements loués nus ou meublés, à usage principal d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) ainsi qu’aux baux mobilité (locations meublées de courte durée).

Qui est exclu ? Il ne concerne pas les logements-foyers, les logements de fonction, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les locations saisonnières, ainsi que les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM, des sociétés d’économie mixte (SEM) et faisant l'objet d'une convention APL.

Où ? La localisation du logement permet de déterminer si le mécanisme d’encadrement du loyer s’applique ou non. Attention : en pratique, il existe 2 types d’encadrement.

L’encadrement des loyers dans les grandes agglomérations

Le premier dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les zones tendues des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Concrètement, il s’agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Quel montant ? Le montant du loyer du 1er bail est fixé librement par le bailleur, sauf dans les situations suivantes :

• le loyer ne peut pas être plus élevé que celui pratiqué dans le cadre du dernier bail du précédent locataire ;
• il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G ; cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

L’encadrement des loyers par la préfecture

Second dispositif d’encadrement des loyers. Il vise spécifiquement les agglomérations suivantes : Paris, Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Lille, Hemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.

Fixation du loyer. Le montant du loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (fixé par arrêté préfectoral).

Attention ! Il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Sanctions. Le bailleur qui ne respecte pas cette réglementation peut être condamné au paiement d’une amende de 5 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une personne morale).

L’encadrement de l’évolution des loyers

Évolution des loyers. Il existe aussi un dispositif d’encadrement de l’évolution du loyer, dont les modalités d’application sont fixées chaque année par décret. Vous pouvez consulter celui actuellement applicable (du 1er août 2024 au 31 juillet 2025) ici.

Attention ! Il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Bon à savoir. Pour vous aider à déterminer correctement les règles applicables, un simulateur a été mis à votre dispositif à cet effet.

Logement décent : une question de surface

Le principe. Pour qu’un logement soit décent, il doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Surface habitable : une définition précise. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il ne faut toutefois pas tenir compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Volume habitable : une définition précise. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Pour la petite histoire. L’administration pensait qu’un logement mis en location était un « sous-sol », impropre à la location, car sa hauteur sous-plafond était en-dessous de 2,20m : concrètement, le local était situé 80 cm en dessous-du sol et avait une hauteur sous-plafond comprise entre 2,11 et 2,15 mètres. Mais le propriétaire avait réalisé des aménagements en vue de la mise en location du local (équipements en eau et électricité, grandes fenêtres et dispositif d’aération suffisant). Au vu de ces aménagements et de la faible différence de la hauteur sous-plafond du logement avec celle prévue par la loi, le juge a donné raison au propriétaire.

Règlement sanitaire départemental. Dans chaque département, un « règlement sanitaire départemental » (RSD) peut prévoir des règles générales d’habitabilité d’un logement dérogeant aux prescriptions légales. Attention : à compter du 1er octobre 2023, les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation (et assimilés) sont uniformisées au niveau national.

Exemple. Le RSD de Loire-Atlantique précise, par exemple, que la surface habitable d’un logement soit égale ou supérieure à 16 m². En outre, alors que la Loi impose une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, le RSD de Loire-Atlantique impose une hauteur sous-plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine au moins égale à 2,30 mètres.

Dérogations au RSD. Notez que des dérogations aux règles prévues dans un RSD sont possibles, pour autant que ce règlement le prévoit. Elles sont alors accordées par la Préfecture, en raison des difficultés techniques que peuvent présenter la réalisation de mise aux normes ou de l’importance exagérée des dépenses qui doivent être engagées.

Pour la petite histoire. Apprenant que le studio qu’elle vient acheter ne peut finalement pas être ouvert à la location, sa superficie étant inférieure à ce qu’autorise le règlement sanitaire départemental, une SCI réclame l’annulation de la vente. À raison pour le juge : le logement ne respectant pas le critère de superficie imposé par le RSD, il ne peut pas être mis en location. Or, la location était le motif de l’achat du studio par la SCI. Et celle-ci n’étant pas un professionnel de l’immobilier, il ne peut pas lui être reproché de ne pas connaître le RSD. Ce qui justifie l’annulation de la vente, pour le juge.

Logement décent : une question de sécurité

Le principe. Le logement doit satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Lesquelles ?

Des conditions précises. Le logement doit répondre aux caractéristiques suivantes :

• il assure le clos et le couvert :
  • le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
  • les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
  • pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
• les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
• la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité en vigueur et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
• les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ;
• le logement doit désormais être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Pour la petite histoire. Un locataire qui chute de son logement en raison de l’absence de garde-corps ne peut pas le reprocher à son bailleur dès lors que ce dernier n’a que l’obligation d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, n’existant pas d’obligation d’installation de tels dispositifs dans les immeubles anciens.

Logement décent : une question de confort

Le principe. Là encore, le logement doit remplir certains critères précis en termes de confort. Lesquels ?

Des critères précis. Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

• une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement (pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces règles lorsque les conditions climatiques le justifient) ;
• une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
• des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
• une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées (pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, les règles relatives à l’alimentation en eau chaude ne sont pas applicables) ;
• une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w-c, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées (pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, les règles relatives à l’alimentation en eau chaude ne sont pas applicables) ;
• un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Logement décent : une question de performance énergétique

Le principe. Le logement doit être énergétiquement décent. Pour cela, il doit satisfaire à plusieurs critères. Lesquels ?

Premier critère. Depuis le 1^er janvier 2018, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. A cet effet :

• les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante ;
• les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres ;
• les cheminées doivent être munies de trappe.

Second critère. Entre le 1^er juillet 2018 et le 1^er janvier 2023, le logement doit disposer d'une aération suffisante. Ainsi, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devront être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Dès le 1^er janvier 2023, le diagnostic performance énergétique (DPE) devra indiquer une consommation d’énergie inférieure à 450 kW/h d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Retenez tout de même que le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• entre la classe A et la classe F, à compter du 1^er janvier 2025 ; les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location ;
• entre la classe A et la classe E, à compter du 1^er janvier 2028 ; les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location ;
• entre la classe A et la classe D à compter du 1^er janvier 2034 ; les logements classés E ne pourront donc plus être mis en location.

Toutefois, en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent sera compris :

• entre la classe A et la classe F à compter du 1^er janvier 2028
• entre la classe A et la classe E à compter du 1^er janvier 2031.

Les logements qui ne répondront pas à ces critères seront considérés comme non-décents.

Dans ce cas, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. À défaut d'accord, le locataire (ou le propriétaire) peut saisir le juge, lequel peut, le cas échéant, ordonner la réalisation de travaux. Ce principe a toutefois une limite : le juge ne peut en effet pas ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal lorsque :

• le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
• le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d'ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes sont les suivants :

• lorsque les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
• lorsque les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires.

Ces précisions entrent en vigueur le 1er janvier 2025.

Logement décent : le cas des colocations

En cas de colocation. Un logement est décent à condition que les locaux loués ne soient pas d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 9 m² et à 20 m³.

À noter. Pour calculer la superficie et le volume habitable, il faut désormais tenir compte de l’ensemble des éléments et pièces du logement, et non de la seule partie du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive.

Logement décent : dans les hôtels meublés

Avant le 25 décembre 2018. Dans un hôtel meublé, lorsque le logement loué constitue la résidence principale de l’occupant, il doit respecter certaines règles de décence et notamment être « équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire et être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires ». Les règles de décence devaient toutefois être précisées par un Décret qui n’a toujours pas été publié car il était nécessaire, selon le Gouvernement, d’adapter les règles de décence à la situation particulière des hôtels meublés.

Depuis le 25 novembre 2018. La Loi Elan supprime l’obligation de publication d’un Décret. Il n’y aura donc pas d’adaptation des règles de décence à la situation particulière des hôtels meublés. Notez que les règles de confort minimal précitées ont été maintenues.

Logement indécent : une incitation à réaliser les travaux nécessaires

Un risque financier. La Loi Alur a introduit le principe d'une confiscation des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) afin d'inciter les bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité.

Concrètement. Le bailleur concerné ne perçoit pas les allocations tant que les travaux ne sont pas effectués : il dispose à cette fin d’un délai de 18 mois maximum (ce délai peut être renouvelé de 6 mois, notamment s’il justifie que la réalisation des travaux nécessite un délai supérieur ou que l’éventuel retard dans l’exécution des travaux ne lui est pas imputable ou si l’allocation hors forfait charge représente plus de la moitié du dernier loyer brut hors charges connu, etc.). Pendant cette période, le locataire n'est redevable que de la part de loyer résiduelle, c'est-à-dire celle non couverte par l'allocation.

Attention. A l'expiration de ce délai de 18 mois, et si les travaux n'ont pas été réalisés, l'allocation confisquée est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut alors pas demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l'allocation conservée.

Mais aussi… Louer un logement vétuste expose le propriétaire au risque de devoir indemniser le locataire au titre d’un préjudice de jouissance !

Dépôt de garantie : quel montant ?

De quoi s’agit-il ? Le dépôt de garantie est une somme que votre client peut exiger du locataire qui sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations locatives (réalisation des réparations locatives, régularisation des loyers, etc.). Face au flou qui entoure le dépôt de garantie et les litiges que cela occasionne, une réglementation précise existe. Qu’en est-il ?

Pour les locations nues… Une location nue porte sur un logement dont les caractéristiques ne lui permettent pas d’être considéré comme un logement meublé : concrètement, il s’agit d’un logement qui est totalement dépourvu de meubles et d’équipements.

… un montant limité. Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges. Notez que le dépôt de garantie ne peut pas être réclamé au locataire si ce dernier verse en avance plus de 2 mois de loyer (ce sera par exemple le cas si le locataire paie ses loyers trimestriellement).

Qu’en disent les juges ? Sachez que les juges font une application restrictive des règles s’appliquant au dépôt de garantie afin de protéger le locataire. Vous devez donc clairement détailler la clause mentionnant le dépôt de garantie dans le contrat de bail.

Quand le percevoir ? Le dépôt de garantie doit être versé au bailleur au moment de la signature du bail.

Conseil. Si le locataire verse le loyer en espèces, donnez-lui un reçu spécifiant que la somme perçue l’est au titre du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : quand le locataire s’en va…

Un dépôt de garantie à rendre ! Par principe, le dépôt de garantie est restituable au locataire. Il s’agit d’une obligation pour le bailleur, dès lors que le bail a pris fin. En tant que mandataire du bailleur, c’est vous qui devez effectuer les démarches nécessaires pour que la restitution ait lieu.

Quand ? Le dépôt de garantie doit être restitué à l'issue de l’établissement de l’état des lieux (EDL) de sortie et la remise des clés. Plus exactement, il doit être restitué dans un délai de 1 mois si l’EDL de sortie est conforme à celui d’entrée (à défaut, le délai de restitution est de 2 mois).

La retenue sur le dépôt de garantie. Par principe, il ne peut être retenu sur le montant du dépôt de garantie que les sommes encore dues : il pourra s’agir des loyers qui demeurent impayés, des travaux locatifs non effectués, des éventuelles dégradations qui ont nécessité des réparations, etc.

Attention ! Si des retenues sont effectuées, il faut pouvoir les justifier. Ainsi, par exemple, en cas de retenues liées à des travaux ou des dégradations, justifiez-les en produisant les EDL d’entrée et de sortie contradictoires, des photos, un constat d’huissier, des factures, etc. Il faut que les frais de remise en état du bien soient liés au non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Si les travaux sont liés à l’usure normale du logement, vous ne pouvez pas effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Particularité des copropriétés. Si le logement est situé dans une copropriété, le bailleur doit demander un arrêté des comptes de copropriété provisoire et peut conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La restitution définitive devra alors se faire dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Petite astuce. Pour que l’EDL de sortie se passe bien, effectuez une 1re visite quelques jours avant la date prévue pour son établissement : vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’état de l’immeuble et prévenir le locataire des éventuels manquements que vous constatez pour qu’il fasse le nécessaire afin que vous n’ayez pas à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention. En cas de vente du bien loué, l’obligation de restitution incombe au vendeur (le bailleur originaire), et non à celui qui rachète le bien loué. Mais une clause dans l’acte de vente peut prévoir le transfert de cette obligation à l’acheteur. Notez toutefois qu’une telle clause est inopposable au locataire : en cas de litige, il pourra se retourner contre celui qui était le bailleur identifié lors de la conclusion du contrat de bail (le vendeur en pratique).

En cas de non-restitution… Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer les sommes dues par lettre recommandée avec AR. À défaut d’accord ou de réponse de votre part, il est possible de saisir une Commission Départementale de Conciliation. S’il n’y a toujours pas d’accord, le litige doit être porté devant le juge des contentieux de la protection (auprès du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité).

… les intérêts de retard. Il peut être dû des intérêts de retard au locataire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé et vaut pour tous les baux, peu importe qu’ils aient été conclus avant ou après la Loi Alur.