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Location d'un logement : demander un cautionnement

Date de mise à jour : 06/09/2022 Date de vérification le : 06/09/2022 6 minutes

Vous avez trouvé un (potentiel) locataire pour le logement mis en location pour le compte d’un client. Vous devez vous poser la question de l’éventuel apport d’une (ou plusieurs) caution(s) au regard des capacités financières du locataire. Que devez-vous savoir sur ce sujet ?

Rédigé par l'équipe WebLex.
Location d'un logement : demander un cautionnement


Caution : Pour quoi ? Pour qui ? Comment ?

A quoi sert-elle ? Une caution est très utile pour garantir le paiement du loyer en cas de difficultés financières du locataire. Concrètement, une caution est une personne qui se porte garant pour le locataire et s’engage à payer les dettes locatives à la place du locataire défaillant.

Qui peut se porter caution ? La caution peut être une personne physique (parent, ami, etc.) ou une personne morale (société, organisme social, etc.).

Ce n’est pas obligatoire… Mais, en pratique, il est très souvent demandé au locataire d’apporter une caution pour que son dossier soit le meilleur possible.

Le saviez-vous ?

Il n’est pas possible d’exiger une caution si une assurance garantissant les risques locatifs a été souscrite (sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti).

Attention ! Il est impossible de refuser une personne comme caution au motif qu’elle n’est pas Française ou ne réside pas en France.

Le saviez-vous ?

Il existe une liste limitative des pièces justificatives qui peuvent être demandées à une caution.

Consultez la fiche « Louer un logement : quels justificatifs pouvez-vous demander au locataire et à la caution ? »

Un acte écrit. Sachez que la caution résulte d’un acte écrit appelé « acte de cautionnement » qui contient des mentions obligatoires. Un exemplaire de ce contrat est obligatoirement remis à la caution.

Avant le 25 novembre 2018. Le contrat doit obligatoirement contenir certaines mentions, impérativement reproduites à la main. Ainsi, la personne physique qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Cette mention doit également exprimer de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Enfin, la caution doit également reproduire manuscritement la mention suivante :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

A noter. Lorsque la mention du loyer et des conditions de sa révision telles qu’ils figurent dans le bail d’habitation sont inexactement reproduits dans l’acte de caution, l’engagement de caution est nul.

Exemple. Voici un modèle d’acte d’engagement de caution :

« Après avoir reçu toute information sur la nature et l’étendue des obligations que je contracte, je soussigné, XXXX (nom et prénom du cautionnaire) déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, dégradations, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par M. XXX (nom et prénom du locataire) en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans à compter du XXX (indication de la date de début de location) pour le logement sis à XXX (indication du type de bien loué et son adresse), bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis. J’ai noté que le montant initial du loyer et des provisions sur charges s’élève à XXX (montant du loyer en chiffres et en lettres) par an, payables par mois, d’avance et révisable annuellement selon la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé deux fois pour la même durée. Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre I de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi du 21 juillet 1994 ne compte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de résiliation ».

Depuis le 25 novembre 2018. La reproduction manuscrite n’est plus exigée pour les cautions personnes physiques (c’était déjà le cas, pour les actes de cautionnement souscrits par des sociétés, depuis le 7 février 2017).

Durée de l’engagement. Une caution est engagée jusqu’à la fin du contrat de location sauf si aucune durée n’est précisée dans le contrat. Dans ce cas, une résiliation de son engagement par la caution est possible par lettre recommandée avec AR. Il est également tout à fait possible de prévoir que certaines situations puissent mettre fin à l’engagement de caution (comme le divorce par exemple).


Caution : simple ou solidaire ?

2 sortes de caution. La personne qui s’engage comme caution peut le faire de 2 manières : soit comme caution simple soit comme caution solidaire. Avec quelles conséquences ?

La caution simple. Lorsque le contrat de location fait l’objet d’un cautionnement simple, en cas de non-paiement du loyer par le locataire, il faut d’abord entamer une procédure contre ce dernier avant de se retourner contre la caution :

  • adressez-vous d’abord au locataire : il faut adresser un commandement de payer au locataire par huissier de justice. Une copie de ce commandement est adressée à la caution ; à défaut, la caution n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts dus ;
  • retournez-vous ensuite contre la caution : si le locataire ne paie toujours pas, il est alors possible de solliciter la caution pour le paiement des dettes locatives (par lettre recommandée avec AR).

La caution solidaire. Si la caution s’engage solidairement, il est possible de lui demander de payer dès que le locataire ne paye pas son loyer sans avoir à entamer de démarches au préalable contre ce dernier.

Le saviez-vous ?

Il est tout à fait possible d’avoir plusieurs cautions simples et plusieurs cautions solidaires.

Dans le cas d’une pluralité de cautions simples, il faut se retourner contre chaque caution pour le montant de la dette locative pour laquelle elle s’est engagée.

Dans le cas d’une pluralité de cautions solidaires, il est possible de se retourner contre une seule caution (il est conseillé de choisir celle qui a le plus de moyens financiers).

A retenir

Si exiger la présence d’une caution n’est pas obligatoire, en pratique, c’est très fréquent. L’engagement de caution résulte d’un acte écrit qui contient des mentions obligatoires.

De plus, la caution peut s’engager de 2 façons, c’est-à-dire dans le cadre d’une caution simple ou d’une caution solidaire. Un engagement solidaire apporte plus de sécurité en cas de difficultés financières du locataire et sera moins lourd en termes de procédure.


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Sources
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
  • Loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (article 121)
  • Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 134)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 septembre 2018, n° 17-17351 (engagement de caution nul-reproduction inexacte)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 11 mai 2022, n° 20-23335 (caution et délai pour agir)
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mysilae
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