Copropriété : gérer les travaux d’entretien et de réparation

Le principe. Dans une copropriété, la plupart des travaux doivent être décidés par les copropriétaires réunis en assemblée générale (AG). Ce qui n’empêche pas que le syndic soit investi d’une obligation à ce sujet…

Une obligation ? Le syndic est chargé de veiller au maintien de l’immeuble en bon état. A ce titre, il peut de sa propre initiative faire exécuter les menues réparations d’entretien courant, sans avoir besoin de convoquer une assemblée générale. La loi impose cependant au syndic de faire voter par l’AG un montant de travaux au-delà duquel l’avis préalable du conseil syndical est obligatoire (vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires). En revanche, sauf cas d’urgence, tous les travaux d’entretien et de réparation d’une certaine importance doivent être décidés en AG.

A qui revient l’initiative ? L’initiative des travaux revient au syndic et aux copropriétaires : il appartient au syndic de soumettre au vote des copropriétaires les travaux de gros entretien et les réparations importantes qu’il estime nécessaires pour l’immeuble ; mais, de la même façon, tout copropriétaire ainsi que le conseil syndical peut demander au syndic de faire inscrire à l’ordre du jour de l’AG les questions qu’il juge utiles.

Absence d’initiative. Suite à l’effondrement d’un plafond à cause d’un défaut d’étanchéité, il a été jugé que la responsabilité du syndic était engagée pour n’avoir pas correctement informé le syndicat des copropriétaires de la nécessité de réaliser les travaux nécessaires dans l’immeuble. En outre, le syndic n’avait jamais inscrit à l’ordre du jour la question de ces travaux. Pourtant, le syndic avait été informé par des professionnels de l’importance de réaliser des travaux d’étanchéité. Mais la responsabilité du syndicat des copropriétaires a également été retenue : de nombreux dégâts des eaux affectant l’immeuble depuis 20 ans, le juge a considéré que le syndicat était au courant des problèmes d’étanchéité de l’immeuble. Et en ne prenant pas d’initiatives pour résoudre ces problèmes, il a également commis une faute.

Une décision à prendre. Même si les copropriétaires, le syndic, et le conseil syndical sont d’accord sur les travaux à réaliser, il faut attendre que ce point soit abordé sous forme de question mise à l’ordre du jour et voté à la prochaine Assemblée générale annuelle. La majorité simple suffit pour voter les travaux d’entretien, de réparation et de réfection des parties communes de l’immeuble (toiture, gros œuvre…) et des éléments d’équipement communs (ascenseur, chaudière…). Par exemple, il est possible de voter à cette majorité simple un ravalement destiné à remettre en état une façade dégradée.

En pratique. En matière de travaux, il faut d’abord établir un descriptif précis des travaux envisagés, contacter des entreprises et comparer les devis et prestations proposés. Ce travail doit intervenir avant l’AG qui décidera alors, au vu de ces éléments précis, d’entamer ou non les travaux. Un accord de principe préalable est souvent demandé aux copropriétaires, avant de lancer ces démarches, au cours d’une 1ère assemblée où leur sont présentés les caractéristiques et le coût approximatif du projet : en cas d’accord, ils habilitent alors le syndic à lancer les démarches. Et c’est lors d’une 2nde réunion que les travaux seront effectivement votés.

Quel coût ? Lorsque des travaux d’entretien ou des réparations portent sur le bâti, leur coût est réparti entre tous les copropriétaires, proportionnellement aux tantièmes de charges générales attachés à leur lot. Quant aux dépenses d’entretien et de réfection des équipements communs, comme les ascenseurs ou les éclairages, elles sont réparties en fonction de leur utilisation effective pour chaque lot.

Un fonds spécial ? Afin d’anticiper le financement de travaux d’entretien ou des réparations, la Loi oblige le syndic à proposer à l’AG l’institution d’un fonds spécial. S’il est approuvé et voté, ce fonds est alimenté par des versements périodiques des copropriétaires.

Concrètement. Ce fonds est destiné à financer les travaux d’entretien et de réfection, non encore décidés par l’AG, mais susceptibles de l’être dans les trois années suivantes. Lorsque les travaux sont décidés, des prélèvements sur ce fonds sont effectués pour les régler.

En cas d’urgence. La Loi autorise le syndic à faire exécuter les travaux urgents qui s’imposent, sans solliciter au préalable l’autorisation de l’AG. A posteriori, le syndic devra toutefois faire approuver et ratifier par l’assemblée les travaux ainsi réalisés.

En pratique. Sont concernés les travaux « nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ». L’urgence est donc reconnue lorsqu’il est question de faire face à un danger imminent pour l’immeuble ou les copropriétaires. Lorsque des travaux urgents doivent être entrepris, le syndic a quand même tout intérêt à solliciter au préalable, avant d’agir, l’avis du conseil syndical sur la question de l’urgence.

Copropriété : gérer les travaux d’amélioration

Une distinction à connaître. Dépassant le simple entretien, les travaux d’amélioration ont pour objet d’apporter un élément de confort nouveau à l’immeuble. Non indispensables, et représentant souvent une dépense non négligeable, la Loi exige que soient respectées des règles de majorité précises.

Concrètement. Les travaux d’amélioration ne visent pas seulement à maintenir l’immeuble en bon état, mais à lui apporter davantage de confort. Il pourra, par exemple, s’agir de travaux liés à la transformation d’un ou de plusieurs équipements existants, comme (fréquent en pratique) la suppression d’une chaudière collective et son remplacement par un chauffage individuel. Il pourra aussi s’agir de la création d’un local à vélos, ou d’une aire de jeux sur les espaces verts de la copropriété. Ainsi, dès qu’un élément de confort nouveau est apporté, il faut considérer qu’il s’agit de travaux d’amélioration. On peut inclure dans cette catégorie les travaux d’économie d’énergie.

Une majorité… complexe ? Par principe, les travaux d’amélioration doivent être adoptés par les copropriétaires par application de la règle de la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires). Mais certains travaux peuvent être décidés à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

A noter. La majorité absolue est toujours difficile à obtenir : c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Aussi la loi a-t-elle prévu la possibilité d’un 2nd vote au cours duquel la majorité est assouplie. Voici son principe : si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est alors possible de procéder à un 2nd vote lors de la même AG ; la décision peut alors être prise à la majorité simple. Si, par contre, le projet n’a pas recueilli ce tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle AG pourra se prononcer à la majorité simple, à la condition toutefois d’être convoquée dans le délai maximal de 3 mois.

Une majorité simple ? Afin de faciliter leur adoption, certains travaux peuvent être décidés par l’AG à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). Il s’agit des travaux qui concernent :

• les améliorations imposées par un texte législatif, réglementaire ou par un arrêté de police : il s’agit des travaux imposés par la sécurité ou la salubrité publique ;
• la préservation de la sécurité et de la santé des occupants (travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos et le couvert) ;
• la fermeture et la sécurisation de l’immeuble (prévention de l’atteinte aux personnes) ;
• la restauration immobilière ;
• l’accessibilité aux personnes handicapées.

Une fois la décision prise… Une fois la décision adoptée en AG, les copropriétaires doivent participer au paiement des travaux, même s’ils n’ont pas voté pour le projet. Les dépenses sont réparties en fonction de l’avantage retiré par chaque copropriétaire. Certains d’entre eux peuvent ainsi être exonérés de toute participation si les travaux ne présentent aucune utilité pour eux (c’est le cas, par exemple, des copropriétaires du RDC lors de l’installation d’un ascenseur). En revanche, lorsque l’amélioration porte sur le bâti (cas de la toiture), la répartition du coût se fait au prorata des millièmes de charges des parties communes.

Décision annulée mais travaux effectués. Il peut arriver que la décision autorisant des travaux soit annulée, mais que la copropriété fasse tout de même réaliser les travaux. Dans ce cas, si les comptes prévoyant les travaux ont été approuvés par les copropriétaires, sans contestation, un copropriétaire ne peut pas refuser de payer sa quote-part au moment des appels de fonds.

Copropriété : gérer les travaux réalisés par un copropriétaire

Un cas fréquent. Un copropriétaire qui souhaite réaliser, à ses frais et pour son compte, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doit d’abord obtenir l’accord de l’AG. L’autorisation de l’AG doit être formelle et expresse : elle ne peut en aucun cas être tacite.

A noter. L’accord du syndic ne peut pas se substituer à celui de l’AG, même si les travaux sont prescrits par des services administratifs.

Travaux sans accord de l'AG. Si le copropriétaire décide de passer outre cette autorisation, il faut savoir que la copropriété est en droit d’exiger la remise en état des lieux, aux frais de ce dernier. Mais il faut aussi savoir que l’AG peut donner son accord a posteriori, une fois que les travaux entrepris sans autorisation sont achevés (ratification), ou donner un accord sous conditions particulières (prescriptions données quant aux travaux).

Là encore, une question de majorité… Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent impérativement être autorisés par l’AG à la majorité absolue (avec possibilité d’un second vote à la majorité simple). Si les travaux nécessitent l’annexion de parties communes, c’est la double majorité qui devient nécessaire (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). Et dans tous les cas, si le projet présenté par le copropriétaire porte atteinte à la destination de l’immeuble, l’autorisation requiert une décision de l’AG adoptée à l’unanimité de tous les copropriétaires.

Attention. Outre l’autorisation expresse de l’AG, le copropriétaire doit parfois aussi obtenir un permis de construire ou une autorisation d’urbanisme. Dans ce cas, sachez que l’administration n’a pas à vérifier si les travaux portent sur des parties communes ou affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, ou encore si une autorisation de l’AG a été obtenue.

Copropriété : le point sur les travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées

Une nouveauté. Il est désormais prévu, depuis le 1er juin 2020, que chaque copropriétaire puisse faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Formalisme. A cette fin, il notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Contenu du descriptif. Ce descriptif doit prévoir :

• la nature,
• l'implantation,
• la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés,
• les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien.

Pièces jointes. Il doit être assorti d'un plan technique d'intervention, et, le cas échéant, d'un schéma de raccordement électrique. Il peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques. Notez que si ce descriptif détaillé n’est pas notifié au syndic, le point d'information n'est pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Action du syndic. S’il lui est régulièrement notifié, le syndic inscrit à l'ordre du jour de la même assemblée générale :

• le point d'information relatif aux travaux d'accessibilité ;
• la question de l'opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux de l'assemblée générale, accompagnée d'un projet de résolution reproduisant les termes suivants : « L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble. »

Réalisation des travaux. Si l’assemblée générale ne s’oppose pas aux travaux, ceux-ci peuvent être réalisés par le copropriétaire conformément au descriptif détaillé présenté à l'assemblée générale, à l'expiration du délai de contestation de l’assemblée générale de 2 mois.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales qui se tiendront à compter du 31 décembre 2020.

Copropriété : gérer les travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives

Eviter les situations de blocage. Désormais, l'interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation de travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives est élargie à tous types de travaux, dès lors qu’ils sont régulièrement votés par l’AG.

En cas de solution alternative. Toutefois, l'atteinte portée au droit de propriété du copropriétaire qui souhaite faire obstacle à des travaux est limitée. En présence d'une solution alternative permettant d'éviter une intrusion chez lui, la réalisation de tels travaux ne peut, en effet, être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Une indemnité pour le copropriétaire ? Par ailleurs, en cas de privation totale temporaire de jouissance de son lot, un copropriétaire peut désormais obtenir une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive qui lui sera octroyée.

Convoquer l’assemblée générale des copropriétaires

AG des copropriétaires : le pouvoir de décision ! L’assemblée générale (AG) des copropriétaires est l’organe dit « délibérant » de la copropriété : c’est dans ce cadre que sont prises les décisions relatives à la copropriété, ces décisions étant exécutées par le syndic, assisté et contrôlé dans cette gestion par le Conseil Syndical (CS).

Qui convoque cette AG ? Il vous revient, en qualité de syndic, de convoquer cette AG de votre propre initiative, au moins 1 fois par an, et en tout état de cause à chaque fois que vous l’estimez nécessaire. Mais vous n’êtes pas le seul à décider d’une telle convocation puisque :

• le conseil syndical peut vous demander de convoquer une AG ;
• cette convocation peut aussi être réclamée par des copropriétaires représentant au moins le ¼ des voix (sauf disposition contraire du règlement de copropriété) ;
• le président du CS peut aussi convoquer lui-même une AG après une mise en demeure au syndic de le faire et restée infructueuse plus de 8 jours ;
• le président du CS dispose également de cette prérogative lorsqu’il s’agit de convoquer une AG appelée à désigner un nouveau syndic en cas d’empêchement pour quelque cause que ce soit ;
• tout copropriétaire peut solliciter la convocation et la tenue d'une AG, à ses frais, pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs question(s) ne concernant que ses droits et obligations.

Un nouveau droit pour les copropriétaires. Pour mémoire, il est possible pour tout copropriétaire de solliciter la convocation et la tenue d'une AG, à ses frais, pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs question(s) ne concernant que ses droits et obligations.

Des précisions. Il est désormais précisé que la demande doit être faite par un ou plusieurs copropriétaires à leurs frais, et doit préciser la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

Formalisme. Elle doit être notifiée au syndic, et être accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question. Elle doit également être accompagnée, lorsque la situation l’exige, des documents précisant :

• les conditions essentielles du contrat ;
• en cas d'appel à la concurrence, les contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
• les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution fournie par une entreprise d'assurance spécialement agréée lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat.

Répartition des frais et honoraires. Lorsque l'assemblée générale est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires, ceux-ci doivent préciser la répartition des frais et honoraires entre eux. À défaut, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.

Information relative aux frais prévisionnels. Dans les 15 jours qui suivent la notification de la convocation, le syndic informe le ou les copropriétaire(s) demandeur(s) des frais prévisionnels, ainsi que de ses honoraires.

Convocation à l’AG. Il doit ensuite convoquer l'assemblée générale dans le délai de 45 jours suivant le paiement de ces frais et honoraires.

Bon à savoir. Notez que lorsque la convocation de l’AG est sollicitée dans ce nouveau cadre, le syndic ne doit porter à l’ordre du jour que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaire(s) demandeur(s).

Qui est convoqué à cette AG ? Bien entendu, tous les copropriétaires doivent être convoqués à une AG, même s’ils ne sont pas directement concernés par les décisions à prendre. Voilà pour le principe, mais son application recèle parfois quelques complications en pratique…

Des précisions à connaître ! Dans certains cas, la désignation du copropriétaire convoqué mérite d’être précisée. Ainsi :

• un mineur doit être représenté par son tuteur ou administrateur légal (il en est de même en présence d’un majeur dit « protégé », sous tutelle ou curatelle) ;
• en cas d’indivision sur un lot (de même qu’en présence d’un lot dont la propriété est démembrée), les indivisaires doivent être représentés par un mandataire commun ;
• en présence d’époux co-indivisaires, la convocation est adressée à l’un ou à l’autre, si aucun mandataire commun n’a été désigné par eux (par principe, un « mandat tacite » existe entre eux) ;
• en cas de vente d’un lot, tant que la notification du transfert de propriété n’a pas été effectuée par le notaire, vous devez convoquer l’ancien propriétaire (ce dernier a la faculté de donner un pouvoir à l’acquéreur pour le représenter à l’AG, comme cela est souvent prévu dans les avant-contrats, si la vente n’est pas encore réalisée).

Comment sont convoqués les participants ? La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de réunion de l’AG (sauf si le règlement de copropriété a prévu un délai plus long). Par principe, cette convocation est faite :

• par lettre recommandée avec AR ;
• par remise de la convocation contre récépissé ou émargement.

Un formalisme précis. La convocation doit préciser le lieu de la réunion, le jour et l’heure, et l’ordre du jour (à savoir les questions soumises à la délibération des copropriétaires). Si l’AG est appelée à se prononcer sur l’approbation des comptes, la convocation doit rappeler précisément les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété (état financier du syndicat des copropriétaires, compte de gestion général, projet de budget prévisionnel).

Pour les pièces justificatives de charges… Les copropriétaires doivent pouvoir prendre connaissance des pièces justificatives des charges, chaque année, avant la tenue de l’assemblée générale. Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l’AG appelée à connaître des comptes de l’exercice écoulé et la tenue de celle-ci, vous devez tenir les pièces justificatives des charges à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété (ce texte suffisamment imprécis incite à prendre ses précautions et à envisager un délai suffisamment long).

Où ? Vous devez fixer le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit au siège de votre entreprise, soit au lieu où vous assurez habituellement l'accueil des copropriétaires. Précisez, dans la convocation, le ou les jours et les heures auxquels cette consultation peut s'effectuer. Notez qu’une obligation s’impose à ce sujet pour les syndics professionnels : lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

À noter. Dans l’hypothèse où l’AG est amenée à se prononcer sur la nomination d’un nouveau syndic, il faut procéder au préalable à un appel d’offres et à une mise en concurrence des contrats de syndic.

Animer l’assemblée générale des copropriétaires

Un formalisme à maîtriser ! La tenue d’une assemblée générale des copropriétaires nécessite, là encore, le respect d’un certain formalisme pour assurer la validité des décisions prises : signature d’une feuille de présence, pointage des mandats de représentation, etc.

Faire signer une feuille de présence. Une feuille de présence doit être dressée, indiquant l’identité et le domicile de chaque copropriétaire (le cas échéant, l’identité et le domicile du ou des mandataires), ainsi que le nombre de voix dont les copropriétaires disposent (sauf pour ceux participant à l’AG par visioconférence). Certifiée exacte par le Président de l’AG, elle constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle doit être conservée.

À noter. La feuille de présence rédigée lors de l’assemblée générale doit aussi mentionner les personnes ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Conseil pratique. Si un copropriétaire arrive après le vote des premières résolutions ou part avant la fin de la réunion, faites mentionner au procès-verbal les heures d’arrivée et de départ et les votes des résolutions auxquels il a pris part, afin d’éviter toute contestation ultérieure.

Vérifier les mandats de représentation. Le copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire de son choix (sauf le syndic, son conjoint et les membres de sa famille, ainsi que ses salariés et leurs proches), appartenant ou non au syndicat. Le mandat doit être obligatoirement établi par écrit, et dûment signé par le mandant. Il peut valablement faire état des votes souhaités sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

À noter. Un copropriétaire peut recevoir plus de 3 délégations de vote si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix.

Bon à savoir. À défaut de président, la remise de délégation peut être faite auprès d’un membre du conseil syndical ou au président du conseil syndical. En leur absence, le mandat est remis au président de séance désigné par l’assemblée générale.

Subdéléguer un mandat de représentation ? Tout mandataire désigné peut expressément subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.

À noter. Le mandataire ne peut pas voter à une question non inscrite à l’ordre du jour. Dans une telle hypothèse, le copropriétaire qu’il représente serait considéré comme « défaillant » et pourraient alors demander l’annulation du vote s’agissant de cette question.

Au début de la réunion… L’AG des copropriétaires désigne son Président de séance et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Ces désignations font l’objet de votes dont le résultat figure au procès-verbal.

Le rôle du Président. Pour mémoire, il dirige la réunion, veille à la régularité des débats et signe les documents faisant preuve des conditions dans lesquelles les décisions sont prises (feuille de présence et procès-verbal). Les scrutateurs assistent le Président en dépouillant les votes sous son autorité (les votes à mains levées sont à réserver aux petites copropriétés) et approuvent le procès-verbal en apposant leurs signatures. En qualité de syndic, vous assurez le secrétariat et rédigez à ce titre le procès-verbal (sauf décision contraire de l’AG).

Voter les résolutions. Lors de l’AG, les copropriétaires vont être amenés à se prononcer sur les décisions à prendre, prévues à l’ordre du jour. A ce titre, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix déterminé par sa quote-part de propriété dans les parties communes de l’immeuble.

Conseil. Vérifiez que les tantièmes retenus pour déterminer les droits de vote correspondent à ceux qui ont été attribués dans le cadre de l’état descriptif de division, pour éviter toute contestation.

Vote par correspondance. La Loi Elan prévoit que les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’AG, au moyen d’un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en AG, ont évolué de manière substantielle.

Un nouveau modèle de formulaire de vote par correspondance. Pour ce faire, un nouveau modèle de formulaire de vote par correspondance a vu le jour. Il est disponible ici. Ce formulaire doit être joint à la convocation à l’assemblée générale.

Délai. Pour être pris en compte lors de l’AG, le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de réunion. Lorsqu’il est transmis par voie électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

À noter. Notez que le formulaire de vote par correspondance n’est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l'associé ou leur mandataire est finalement présent à l'assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle le formulaire de vote par correspondance ou le mandat a été établi ou reçu. Cette disposition vaut également en cas de délégation de vote sans désignation d'un mandataire.

Participer à l’assemblée générale des copropriétaires par visioconférence

Une présence par visioconférence ? Les copropriétaires peuvent désormais participer à l’AG par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique.

Selon quelles modalités techniques ? Il revient à l’AG de décider des moyens et supports techniques qui doivent permettre aux copropriétaires de participer aux AG par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique.

Selon quelles garanties ? L’AG doit aussi décider de la nature des garanties requises permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. Notez que les supports retenus doivent, au moins, transmettre la voix des copropriétaires et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

À noter. Ces décisions sont prises sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. C’est le syndicat des copropriétaires qui en supporte les coûts.

Une visioconférence à anticiper ! Le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence doit en informer par tout moyen le syndic 3 jours francs, au plus tard, avant la réunion de l’AG.

En cas de problèmes techniques… Le procès-verbal de l’AG doit préciser, le cas échéant, les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence de faire connaître son vote.

Amendement d’une décision. Si la résolution objet du vote par correspondance fait l'objet d'un amendement en cours d’AG (quelle que soit la nature de l'amendement), le votant par correspondance qui s'est exprimé en faveur de cette résolution est assimilé à un défaillant pour la résolution concernée.

Clore l’assemblée générale des copropriétaires

Un procès-verbal… Les décisions prises au cours de chaque AG doivent faire l’objet d’un procès-verbal (PV) : c’est l’instrument de contrôle de la régularité des délibérations.

… au contenu précis. Le PV rappelle les conditions de la convocation, l’ordre du jour, et les documents joints à la convocation. Il mentionne, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le texte précis de la résolution soumise au vote, ainsi que le résultat de ce vote. Le nombre de voix ayant approuvé chaque résolution doit être indiqué : cela permet de vérifier plus facilement si la majorité requise a été atteinte.

Une nouveauté. En principe, le PV doit préciser les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Depuis le 4 juillet 2020. Désormais, il doit également préciser les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

Rappel. Pour mémoire, le copropriétaire qui vote par correspondance est considéré comme un copropriétaire défaillant lorsque la résolution sur laquelle il s’est prononcé favorablement a été amendée en cours d’assemblée générale.

… à signer. Le PV doit être signé à la fin de la séance par le Président, le secrétaire (vous, en qualité de syndic) et les scrutateurs. Il doit faire figurer les votes proclamés par l’AG. Inscrit sur un registre spécial ouvert à cet effet, il a force de preuve : le cas échéant, en cas de contestation, il appartient au copropriétaire contestataire d’apporter la preuve de son inexactitude.

Bon à savoir. Jusqu’à présent, il était prévu que le procès-verbal (PV) reprenant les décisions prises pour chaque assemblée générale soit signé, à la fin de la séance, par le président par le secrétaire et par le ou les scrutateur(s). Depuis le 4 juillet 2020, cette signature peut avoir lieu dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée.

À noter. Le PV doit notamment préciser si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance.

… à notifier. Le PV doit être notifié à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés) dans le mois qui suit la tenue de l’AG. L’envoi est fait selon les mêmes modalités que la convocation : par lettre recommandée avec AR ou par mail.

Notifier les annexes ? La notification des procès-verbaux d’AG par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants ne comprend pas les annexes au procès-verbal (ce qui inclut notamment la feuille de présence).

Important ! Cette notification est importante, car elle fait courir le délai de 2 mois :

• durant lequel les décisions peuvent être contestées par les ayant-droits ;
• que vous devez respecter avant de faire exécuter les travaux votés (autres que les travaux d’entretien et hors cas d’urgence).

À noter. Il a été jugé que la notification d’un PV d’AG à une copropriétaire entre-temps décédée était valable, dans la mesure où le syndic avait prouvé qu’il n’avait pas eu connaissance du décès de la copropriétaire en question.

Et en cas d’irrégularité ? Notez que l’irrégularité de forme qui affecte le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence n’entraîne pas forcément la nullité de l’AG, lorsqu’elle concerne les conditions de vote ou la computation des voix et qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.

Assemblée générale des copropriétaires : et après ?

Un devoir d’information. Les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires qui concernent les occupants de l’immeuble ont vocation à être communiquées à ces derniers. Pour les AG convoquées depuis le 1er avril 2016, voici comment vous devrez obligatoirement faire.

Quelles informations ? Sont visées les décisions prises par l’AG susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

• les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;
• les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

Attention. Des mesures spécifiques doivent être prises dans certains cas. Ainsi :

• lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, vous devez rendre anonyme leur contenu ;
• ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l'AG concernant une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat et les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté ;
• en outre, une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d'immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Comment faire ? Cette information est réalisée, dans un délai de 3 mois après la tenue de l’AG, par un document affiché pendant 1 mois à l'emplacement prévu à cet effet s'il en existe un. A défaut, vous devez déposer ce document dans chacune des boîtes aux lettres.

Syndic de copropriété : des missions différentes

1ère mission. Votre 1ère et principale mission est l’exécution du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires. Vous devez à ce titre, au moins une fois par an, convoquer l’assemblée générale. Si vous ne respectez pas les décisions prises, vous mettez votre responsabilité en jeu et pouvez être révoqué.

Pour la petite histoire. Il a été jugé qu’en cas de carence d’un copropriétaire-bailleur, les autres copropriétaires ont le droit de demander la résiliation du bail dès lors que l’activité du locataire contrevient au règlement de copropriété et leur cause un préjudice, lorsque que le bailleur n’intervient pas lui-même.

2ème mission. Vous devez administrer l’immeuble. Ainsi, vous devez recouvrer les charges communes, vous occuper des dépenses courantes et de l’entretien de l’immeuble dont vous possédez également la mission de sauvegarde. A ce titre, lors de travaux urgents, vous devez informer immédiatement les copropriétaires et convoquer impérativement une assemblée générale.

A titre d’exemple. Vous êtes tenu de faire exécuter la réglementation propre à la gestion des immeubles en informant l’assemblée générale des préconisations qu’elle rend obligatoire. C’est ainsi par exemple que des obligations d’information et de gestion s’imposent à vous au sujet de la réglementation des ascenseurs, du dispositif d’individualisation du système de chauffage, etc.

Sur ce dernier point… Vous devez obligatoirement faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un dispositif d'individualisation (accompagné des devis élaborés à cette occasion) lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun et qu’il est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage. Il est possible de déroger à cette obligation lorsque les travaux ont un coût trop élevé.

A noter. Vous devez communiquer, à la demande des fonctionnaires et agents chargés des contrôles du respect de cette obligation d’individualisation des frais de chauffage, dans un délai d’1 mois à compter de la réception de la requête, l’ensemble des documents prouvant le respect de l’obligation ou les raisons justifiant de la dérogation à l’obligation. A défaut de respect de la réglementation, la sanction est une amende qui ne peut excéder 1 500 € par logement.

A noter bis. Notez qu’en ce qui concerne les installations de gaz et d’électricité, vous devez permettre leurs accès aux opérateurs des distributeurs de gaz naturel et d'électricité ainsi qu’aux opérateurs des sociétés agissant pour leur compte.

A noter ter. Vous n’êtes pas tenu de procéder au relevé des compteurs privatifs. Dès lors, si un copropriétaire est victime d’une surconsommation, il ne peut pas demander au syndic de l’indemniser.

A noter quater. A compter du 25 octobre 2020, vous devrez annuellement envoyer à tous les ménages vivent dans la copropriété (locataires comme copropriétaires), et conjointement à la régularisation de leurs charges d'énergie, une note d'information détaillée sur leur consommation d’énergie, comportant :

• le prix unitaire du kWh et le montant HT des consommations ;
• la description des divers tarifs, taxes et redevances appliqués ;
• les combustibles utilisés et les émissions de gaz à effet de serre associées ;
• le taux d'énergie renouvelable et de récupération ;
• la performance énergétique du réseau ;
• la consommation réelle de l'immeuble mesurée par le système de comptage d'énergie calorifique ou frigorifique ;
• la comparaison des données de consommation de chaud ou de froid actuelle de l'immeuble avec sa consommation pour la même période au cours de l'année précédente, sous forme graphique, en données corrigées des variations climatiques pour la chaleur et le froid ;
• la comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec un utilisateur moyen appartenant à la même catégorie ;
• la comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec les objectifs nationaux de performances énergétiques ;
• les coordonnées du service compétent pour traiter les réclamations ;
• l'adresse du site Web et le numéro de téléphone du service d'information sur la rénovation (FAIRE) ;
• l'adresse du site Web de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) ;
• l'adresse postale et l'adresse du site Web du médiateur national de l'énergie accompagnées de la mention suivante : « En cas de litige lié à l'exécution du contrat, si votre réclamation écrite auprès de [nom du fournisseur] n'a pas permis de régler le différend dans un délai de deux mois, vous pouvez saisir le médiateur national de l'énergie ».

3ème mission. Vous établissez le budget et la comptabilité de la copropriété. L’assemblée générale doit voter le budget prévu. Dans le cas d’une dépense prévue, vous devez (par lettre simple) informer chaque copropriétaire par un avis indiquant le montant de la provision exigible. Concernant la comptabilité, celle-ci doit être séparée pour chaque copropriétaire. Vous devez également constituer des provisions spéciales, au moins tous les 3 ans, pour faire face aux travaux dans les parties communes susceptibles d’être effectués, mais non encore votés.

4ème mission. Vous devez impérativement ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du conseil syndical sur lequel sont versées les sommes perçues par ce dernier.

5ème mission. Vous possédez une liste de tous les copropriétaires avec indication des lots. Vous conservez les procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que tous les documents comptables. C’est vous qui avez la garde du carnet d’entretien et des diagnostics techniques. Vous devez mettre ces documents à disposition et en délivrer des copies. Vous devez les communiquer dans les plus brefs délais.

6ème mission. En tant que syndic, vous devrez bientôt établir et tenir le carnet d’entretien de l’immeuble qui sera demandé lors de la vente d’un lot de copropriété. Ce document contiendra plusieurs informations, entre autres :

• l’adresse de l’immeuble ;
• l’identité du syndic ;
• la référence des contrats d’assurance de l’immeuble souscrits par le syndicat ;
• l’année des travaux importants ;
• la référence des contrats d’assurance dommages-ouvrage souscrits par le syndicat ;
• la référence des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble ;
• l’échéancier du programme des travaux décidés et votés.

7ème mission. Dans le but de fournir aux pouvoirs publics des informations sur l’état des copropriétés en France, le syndic doit établir impérativement une fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Il s’agit, en pratique, d’immatriculer sur un registre national les syndicats de copropriétaires des immeubles (affectés au moins partiellement à l’habitation), dont le syndic a la gestion.

Bon à savoir. Pour favoriser la transmission de la fiche synthétique, il est désormais prévu que si celle-ci n’est pas mise à disposition d’un copropriétaire, au-delà d’un délai d’1 mois à compter de sa demande, des pénalités de 15 € par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont ensuite déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale.

8ème mission. Le cas échéant, vous assurez pour le compte du conseil syndical l’embauche et le congédiement du personnel affecté à l’immeuble géré. Notez à ce titre que votre responsabilité peut être engagée si vous commettez une faute qui conduit, par exemple à la requalification d’un CDD en CDI. Par exemple, le syndic qui n’a pas établi de CDD écrit, donnant lieu à la requalification en CDI, doit indemniser la copropriété de son entier dommage (c’est-à-dire de toutes les conséquences rattachées à cette requalification).

9ème mission Un syndic professionnel est tenu de mettre à disposition des copropriétaires un accès en ligne sécurisé (un « extranet ») aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés.

A noter. Un syndic professionnel peut ne pas mettre en œuvre un extranet s’il en est dispensé par une décision des copropriétaires votées lors d’une AG prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble.

Quel est le contenu de l’extranet ? A compter du 1er juillet 2020, certains documents devront obligatoirement se trouver sur cet extranet, à savoir :

• des documents relatifs à la gestion de l’immeuble ;
• des documents relatifs à un lot de copropriété ;
• des documents seulement consultables par les membres du conseil syndical.

Documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Les documents relatifs à la gestion de l’immeuble sont les suivants :

• le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
• la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité ;
• les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
• l'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
• les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
• les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
• le contrat de syndic en cours.

Documents relatifs aux lots de copropriété. En ce qui concerne les documents relatifs à un lot de copropriété, l’extranet doit comporter :

• le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;
• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
• lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;
• les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Documents consultables par le conseil syndical. Les documents seulement consultables par les membres du conseil syndical sont :

• les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;
• le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
• les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ;
• la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic ;
• la carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité.

Accès à l’extranet. L’extranet doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace doivent être téléchargeables et imprimables.

Un extranet actualisé. L'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace doit être actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les 3 mois précédant l’AG annuelle.

Nouveauté au 4 juillet 2020. Désormais, cette actualisation doit être faite dans les 3 mois suivant la dernière assemblée générale annuelle ayant été appelée à connaître des comptes.

10ème mission. A compter du 1er janvier 2022, vous serez tenu d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets. Vous devrez aussi leur fournir l’adresse, les horaires et les modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété.

Des règles de tri affichées… Ces informations devront être affichées de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété.

… et communiquées. En outre, au moins une fois par an, vous devrez envoyer un document (par écrit ou par mail) aux occupants de l’immeuble rappelant toutes ces informations.

11ème mission. Le syndic a obligation d’assurer la conservation des archives du syndicat.

Syndic de copropriété : une pluralité de responsabilités

Responsabilité civile. Au titre de sa responsabilité civile, le syndic professionnel doit souscrire une assurance de responsabilité civile (même si ce n’est pas obligatoire pour un syndic non professionnel, cette souscription est fortement conseillée au syndic bénévole). Le syndic est responsable civilement envers le conseil syndical selon les règles du mandat. Il n’engage pas sa responsabilité si :

• la décision fautive est ratifiée par l’assemblée générale ;
• la prescription de 5 ans s’est écoulée ;
• un reçu de quitus a été donné.

Autres responsabilités. Le syndic engage sa responsabilité délictuelle envers les copropriétaires et les tiers en cas de dommages causés dans sa gestion de la copropriété. Il peut également être responsable pénalement, notamment s’il commet un détournement de fonds.

Contrat de syndic : un contenu strictement encadré

Un mandat unique. Le syndic est lié à la copropriété par un contrat conclu avec le syndicat des copropriétaires. Ce contrat doit respecter certaines conditions. Lesquelles ?

Des conditions à connaître… Ce contrat, obligatoirement écrit, doit respecter un modèle unique, dans l’objectif de délimiter votre responsabilité en qualité de syndic et par un souci de transparence.

Mise en concurrence. Il existe une obligation de mise en concurrence préalablement à la désignation du syndic (que le syndic en place soit désigné une nouvelle fois ou qu'il s'agisse d'un nouveau syndic).

Bon à savoir. Afin de faciliter la mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical, les syndics ont désormais l’obligation d'adresser au conseil syndical des projets de contrats de syndic conformes au contrat type. Ces projets devront en outre être accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, afin de permettre la réalisation d'une mise en concurrence éclairée par le conseil syndical.

Depuis le 1er janvier 2022, cette fiche doit être conforme à un modèle-type, consultable ici.

Mentions obligatoires. Le contrat de syndic doit commencer par la détermination des parties au contrat. Il doit ensuite comporter une série de mentions obligatoires.

     =>  Consultez la liste des mentions obligatoires du contrat de syndic

     =>  Consultez le contrat type de syndic préconisé par la réglementation

Combien de contrats ? Le contrat doit être signé en 2 exemplaires, datés et signés.

Un CDD. Afin d’éviter que des copropriétés se retrouvent sans syndic ou avec 2 syndics (cette situation peut arriver lorsqu’un syndic en remplace un autre), il est expressément prévu que le contrat de syndic est conclu à durée déterminée. Ainsi, les copropriétaires connaissent exactement le terme du contrat du syndic.

Contrat de syndic : une rémunération strictement encadrée

2 modalités de rémunération. Il existe 2 façons pour un syndic de se rémunérer : par forfait ou par honoraires. Le mandat doit contenir la détermination de la rémunération des différentes prestations. Comment ?

Le forfait. Il contient toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission (qui comprend notamment l’administration, la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble). Une liste des prestations incluses dans le forfait doit être annexée au contrat. Le montant du forfait (révisé annuellement) ainsi que les modalités de versement sont déterminés dans le contrat.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait

À noter. Certaines rémunérations sont comprises dans le forfait et ne peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire. Il s’agit :

• des formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;
• la gestion des règlements aux bénéficiaires.

À noter bis. Certaines prestations peuvent être incluses dans la rémunération par forfait. Ce choix appartient aux parties lors de la conclusion du contrat. Il s’agit de :

• la préparation, convocation et tenue des assemblées générales, autre que l’assemblée générale annuelle ;
• l’organisation de réunions avec le conseil syndical.

À noter ter. Des prestations peuvent être exclues de la rémunération par forfait, à savoir :

• l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat par le syndic ;
• l’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ;
• l’archivage par le syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée à ses propres frais.

Rémunération complémentaire. Le contrat doit également indiquer quelles sont les prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération par le biais d’honoraires, ainsi que leurs modalités d’évaluation.

Une nouvelle prestation depuis le 4 juillet 2020. Parmi les prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération complémentaire au syndic figurent désormais les opérations de liquidation en cas de disparition de plein droit de la copropriété et de dissolution du syndicat des copropriétaires par réunion de tous les lots entre les mains d'un même copropriétaire.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux contrats de syndic conclus après le 4 juillet 2020.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire

En cas d’abus. Afin d'obtenir une plus grande transparence dans les pratiques commerciales des syndics, le pouvoir de sanction des agents de la DGCCRF est renforcé. Une amende administrative, dont le montant ne peut excéder 3 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une société), peut ainsi être prononcée en cas de manquement par les syndics à leurs obligations de respecter l'encadrement légal de leur rémunération et le contrat type.

Achat d’un terrain nu : au préalable, conclure un mandat !

Situation. Que ce soit dans un objectif d’habitation ou d’exercice d’une activité professionnelle, dans le cadre d’un investissement immobilier, il peut être intéressant de se tourner vers la construction lorsque l’on ne trouve pas le bâtiment adéquat. Ce qui suppose d’acheter un terrain en vue de construire. Se présentent alors plusieurs étapes que nous allons énumérer de façon chronologique.

1re étape : le mandat de vente. Lorsqu’un client vient vous voir afin que vous l’aidiez à trouver un terrain nu, la 1re chose à faire est de régulariser et signer un mandat de recherche.

Un contenu spécifique. Au-delà des mentions propres à tout contrat de mandat, un mandat de recherche d’un terrain nu doit spécifier la particularité de l’opération et surtout le caractère constructible ou non du terrain. Il s’agit là en effet de la question juridique cruciale pour ce genre d’opération, au-delà de la surface et de l’emplacement.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le mandat »

Attention ! L’agent immobilier devra faire valoir son devoir de conseil si le candidat acquéreur n’indique pas à l’agent qu’il souhaite construire, pour éviter tout litige futur.

Exemple. Un agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, l’acquéreur ne lui ayant pas fait mention de son projet de construire une piscine.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier et devoir de conseil : illustrations pratiques »

Achat d’un terrain nu : dans un 2e temps, conclure un compromis !

2e étape : le compromis et les clauses particulières. Une fois trouvée la perle rare et l’accord conclu avec le vendeur, il s’agira de signer le compromis de vente. La caractéristique de la constructibilité devra être mentionnée comme étant essentielle et déterminante de façon explicite. La négociation commerciale portera sur cette question et le prix sera fixé en conséquence.

Si le terrain est loti... Dans cette situation, et parce que le terrain est alors soumis à une règlementation particulière et à un cahier des charges précis, le vendeur doit s’engager sur la constructibilité et sur la viabilisation du terrain. Le prix de ce type de terrain sera donc nécessairement plus élevé, le terrain étant prêt à bâtir.

Si le terrain n’est pas loti... En revanche, pour un terrain qui ne fait pas l’objet d’un lotissement, l’acquéreur devra être particulièrement prudent. Dans cette situation, il est conseillé d’insérer une condition suspensive d’obtention du permis de construire (PC) dans le compromis. Cela signifie que l’acquéreur pourra renoncer à acheter s’il n’obtient pas son PC avant la signature de la vente chez le notaire.

À défaut de condition suspensive, vous pouvez intégrer une clause de « reconnaissance de conseil donné » selon laquelle l’acquéreur est parfaitement informé que l’achat se fera indépendamment de l’obtention d’un permis de construire.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Promoteur, agent immobilier : le point sur le permis de construire et d’aménager »

Pensez « CU » ! L’obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CU) est également un préalable indispensable : soit il s’agit d’un CU d’information, soit il s’agit d’un CU opérationnel. Ce dernier indique non seulement les « dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain », mais également si le terrain pourra accueillir le projet.

Attention ! Un CU n’autorise pas la construction. Il s’agit, en effet, d’un « document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière ».

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : ce qu’il faut savoir sur le certificat d’urbanisme (CU) »

Les actions à mener avant ou après le compromis. Entre le compromis et la vente immobilière, l’acquéreur devra agir au mieux afin d’obtenir son PC. Cela lui garantira la possibilité de pouvoir construire le projet voulu.

Descriptif et bornage. Si un compromis de vente est sur le point d’être rédigé, le descriptif du terrain vendu doit impérativement indiquer s’il est issu d’un bornage. Pour mémoire, l’acte de bornage valide de façon conventionnelle les limites du terrain entre les voisins, ce qui lève toute contestation future.

Deux situations sont possibles :

• le bornage est obligatoire si :
  • le terrain est situé dans un lotissement ;
  • s’il provient d’une division effectuée à l’intérieur d’une Zone d’aménagement concertée ;
  • ou si le terrain est issu d’un remembrement réalisé par une Association foncière urbaine ;
• si le bornage n’est pas obligatoire, un descriptif suffisamment précis du terrain devra être établi.

À noter. Une division de terrain devra également être envisagée si celui-ci n’est pas déjà individualisé.

Attention ! L’absence de mention du descriptif ou du bornage dans la promesse permet à l’acheteur de demander l’annulation dans le mois qui suit la signature de l’acte authentique.

Diagnostics : le cas de la pollution des sols. Concernant les diagnostics, un point de vigilance est à indiquer sur la pollution des sols. Cette question est un enjeu financier majeur. Les terrains disponibles et bien placés en zone urbaine sont, en effet, souvent situés sur d’anciens sites d’activité ou industriels. On voit ainsi des terrains ferroviaires, d’anciennes stations-services ou des usines, arriver sur le marché.

Que faire ? Ces terrains posent le problème d’une pollution ancienne et rarement documentée. Les excavations pour la construction peuvent faire apparaître de mauvaises surprises, d’autant que ces travaux de dépollution sont très onéreux. Le travail d’enquête doit commencer par l’historique des occupants du site et remonter le plus loin possible. Ensuite, un travail de forage pourra être mené pour s’assurer qu’il n’y a pas de nappes de pollution.

Comment se protéger ? Au niveau juridique, il est conseillé d’insérer des clauses de garantie du vendeur (attention : elles sont parfois difficiles à admettre pour le vendeur qui n’est pas toujours le pollueur).

Pensez aussi « ERNT ». L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) doit être fourni par le vendeur. Les autres diagnostics ne seront pas à fournir car ils n’ont pas à être réalisés pour les ventes de terrains nus.

Diagnostics : concernant les mouvements de terrains. Une étude géotechnique préalable doit être fournie par le vendeur du terrain si celui-ci est situé dans un secteur où les mouvements du sol sont connus. Pour cela, il est intéressant de consulter le site www.georisques.gouv.fr.

Servitudes. Autre spécificité sur laquelle il faut être vigilant concerne l’existence des servitudes. Le régime des servitudes légales et les actes antérieurs peuvent prévoir des servitudes de passage, d’écoulement, de vues, etc.

Que faire ? Une étude précise des actes et des états hypothécaires devra être faite (par le notaire), de même qu’une analyse de la configuration des lieux. On pourra aussi interroger les voisins pour s’assurer que personne ne dispose de droits gênants pour le projet.

Agissez vite ! Ces investigations doivent être menées au plus tôt. Ces questions devraient faire l’objet d’une condition suspensive dans le compromis, rédigée de façon assez générale, pour couvrir tout type de surprise après le compromis que ce soit sur la pollution, les servitudes, les servitudes d’urbanisme, etc.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agents immobiliers : l’impact des servitudes sur la vente immobilière »

Achat d’un terrain nu : dans un dernier temps, conclure l’acte de vente !

3e étape : l’acte de vente. L’acte de vente doit être signé une fois que toutes les incertitudes et les conditions suspensives sont levées. Notez qu’il est toujours possible d’insérer une condition d’annulation de la vente après signature pour une raison bien précise. Cette solution ne devra être envisagée que dans des cas particuliers. En effet, toute la logique d’une vente immobilière est d’être définitive le jour de sa signature, sans retour en arrière possible présentant beaucoup d’inconvénients, pratiques, financiers, fiscaux.

A ne pas négliger ! L’acte de vente doit également indiquer l’état précis de l’accord des parties en ce qui concerne les différents frais comme les frais de bornage, de dépollution ou de leur garantie, et les dispositions fiscales, telle la suivante.

Observatoires des loyers : c’est quoi ?

Où sont les observatoires des loyers ? Encore peu connus du grand public, on trouve actuellement 32 observatoires des loyers en France, répartis essentiellement dans les centres urbains.

Qui est membre des observatoires des loyers ? Ils sont constitués sous forme associative ou de groupement d’intérêt économique, et ont pour membres les collectivités territoriales.

Organes de direction. Les organes dirigeants des observatoires doivent assurer une représentation équitable des bailleurs, des locataires et des gestionnaires. Pour l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, par exemple, les membres sont répartis dans 6 collèges différents : bailleurs, locataires, gestionnaires, État, collectivités territoriales et organismes et personnalités qualifiées.

Bon à savoir. Les observatoires tissent des partenariats avec les fournisseurs de données comme les fédérations de l’immobilier (FNAIM par exemple) dont les adhérents transmettent les données sur les loyers.

Observatoires des loyers : quelles missions ?

Recueil des données. La première mission des observatoires consiste à recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée.

Mise à disposition des données recueillies. Leur deuxième mission consiste à mettre à disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur les données recueillies.

Alimentation des politiques de logement. Les données des observatoires sont destinées à alimenter les politiques publiques du logement.

Observatoires des loyers : le point sur les données collectées

Quelles sont les données collectées ? Les données collectées sont relatives aux prix des loyers des immeubles à usage d’habitation ou mixte, hors HLM.

Quand sont-elles collectées ? Les données sont collectées par les gestionnaires locatifs soit directement, soit par l’intermédiaire de leur fédération, au moment de l’entrée du locataire dans le logement.

Des campagnes d’enquête. Les observatoires des loyers organisent également des campagnes d’enquête sur les locataires en place. Ces données sont ensuite traitées pour :

• vérifier les incohérences ;
• pondérer les panels ;
• vérifier la qualité des échantillons afin de présenter des données moyennes.

Objectif de la collecte des données. Le recueil de ces données permet d’assurer un suivi précis du prix du loyer pratiqué, et permet de faire une recherche de données brutes sur un territoire et un type de bien.

Pour les professionnels. Il est possible également de faire des recherches sur les caractéristiques des biens sur le marché locatif, pour avoir des informations utiles pour la prospective, notamment pour les promoteurs.

À noter. Les observatoires des loyers publient très régulièrement des études thématiques, comme l’étude sur le profil des locataires parisiens en partenariat avec l’INSEE.

Bon à savoir. Les observatoires sont soumis à la règlementation sur la protection des données (RGPD) : la transmission des informations est donc anonymisée et seulement utilisée à des fins statistiques.

Location immobilière : création d’une carte des loyers

L’utilité d’une carte des loyers. Pour pouvoir prendre les bonnes politiques du logement, aussi bien au niveau national que local, il est important de connaître les montants des loyers du marché locatif privé.

Jusqu’à présent, aucun indicateur de loyers ne couvrait l’ensemble du territoire national avec une méthodologie de calcul transparente.

Pour répondre à ce besoin, Gouvernement vient de publier la première carte des loyers grâce à un partenariat inédit avec les grands acteurs du numérique en matière de logement : SeLoger, Leboncoin et pap.fr. La carte sera mise à jour tous les 2 ans. Elle est consultable à l’adresse suivante : https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers.

Concrètement, il existe 2 cartes :

• la première pour connaître les loyers des appartements ;
• la seconde pour connaître les loyers des maisons.

Bail mobilité : pour qui, pour quoi ?

Un problème ? Le marché locatif connait de grosses tensions dans certaines villes, surtout sur les petites surfaces. Et pour les locataires qui ne sont pas embauchés en CDI, il devient très difficile de justifier d’un dossier solide pour rassurer les propriétaires.

Une solution ? Pour remédier à ce problème, la Loi Elan a créé un nouveau type de bail d’habitation, en plus du bail d’habitation d’un logement meublé (d’une durée de 1 an, pouvant être réduite à 9 mois lorsque le locataire est un étudiant) et du bail d’habitation d’un logement vide (d’une durée de 6 ans lorsque le locataire est une société et de 3 ans lorsque le locataire est un particulier). Il s’agit du « bail mobilité ».

Sur quoi porte-t-il ? C’est un contrat de location de courte durée qui porte sur logement meublé, qui n’est pas occupé à titre de résidence principale. 

Pour qui ? Tout le monde ne peut pas signer un bail mobilité. À la date de prise d’effet du bail, le locataire doit, en effet, justifier être :

• en formation professionnelle,
• en études supérieures,
• en contrat d’apprentissage,
• en stage,
• en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique,
• en mutation professionnelle,
• ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Contenu du contrat. Le bail mobilité doit être impérativement écrit et préciser :

• le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
• le nom du locataire ;
• la date de prise d’effet du bail ;
• la durée du contrat de location ;
• la consistance, la destination, ainsi que la surface habitable du logement loué ;
• la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès à la téléphonie et à Internet ;
• le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
• le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
• une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie ;
• une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

En cas de logement situé en copropriété. Dans le cas d’un logement situé en copropriété, le copropriétaire-bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :

• la destination de l’immeuble,
• la jouissance et l’usage des parties privatives et communes,
• la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le montant du loyer. Le loyer est librement fixé par les parties et ne peut pas être révisé en cours de bail. En outre, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

Les charges locatives. Les charges locatives accessoires au loyer principal, sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat, et qui ne peuvent donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.

Vente ou donation du logement loué. En cas de vente ou de donation du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Bail mobilité : combien de temps ?

Bail mobilité = 10 mois (au maximum) ! Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’1 mois et pour une durée maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible. La durée peut être modifiée au cours du bail, une seule fois et par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.

Un bail renouvelable ? Au terme du contrat, si les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions relatives à la location d’un logement meublé.

La faculté de résiliation du contrat par le locataire. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’1 mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou notifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la LRAR ou de la notification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

À noter. Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

La faculté de résiliation du bailleur. Il peut résilier le contrat si le locataire manque à ses obligations locatives prévues par la Loi, à savoir :

• si le locataire ne verse pas le loyer ou le forfait de charges ;
• si le locataire commet un « trouble » de voisinage constaté par le juge ;
• si le locataire ne fournit pas au bailleur un justificatif d’assurance habitation dans le mois de la signature du bail.

Location immobilière : établir un dossier de diagnostic technique, une obligation ?

Location = contrat ! La location d’un logement, qu’il soit nu ou meublé, suppose la signature d’un contrat, entre le bailleur et le locataire.

Location = diagnostics ! Outre les mentions obligatoires, le contrat de location va comporter un certain nombre de diagnostics dont la liste est encadrée par la Loi.

Qui établit les diagnostics ? La réalisation doit être confiée à un professionnel certifié qui se chargera d’élaborer le « dossier de diagnostic technique » (DDT), avant la mise en location du bien.

Où trouver un diagnostiqueur certifié ? Le site web du Ministère en charge du logement contient un annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Un DDT numérique. Le DDT doit être remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.

Dossier de diagnostic technique : un contenu encadré

Un contenu encadré. La liste des diagnostics est fixée par la Loi. La voici.

DPE. Le DDT doit comprendre obligatoirement un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Plomb. Le DDT doit également comporter un constat de risque d’exposition au plomb.

Amiante. Le DDT doit comporter une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence d’amiante. Notez que la Loi n’impose pas que soit réalisé un « diagnostic technique amiante » (DTA). Un simple état suffit.

ERP. Le bailleur doit informer le locataire de l’état des risques et pollutions auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.) éditable ici.

Electricité et gaz. Le DDT doit contenir un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz. Le cas échéant, s’agissant de l’électricité, le bailleur peut se prévaloir d’une attestation de conformité de moins de 6 ans, visée par un organisme agréé du type Consuel. Pour être plus précis, ces diagnostics sont obligatoires :

• en ce qui concerne l’électricité, pour les logements comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;
• en ce qui concerne le gaz, pour les logements comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Radon. À l’occasion de la (re)mise en location d’un logement (nu ou meublé), il faudra fournir un diagnostic, établi par un professionnel certifié, destiné à informer le locataire de la présence ou non de radon.

Plus exactement. Ce diagnostic radon n’est obligatoire que dans les zones à potentiel radon.

     =>  Consultez les zones à potentiel radon

Sous-location Airbnb : autorisé ou interdit ?

La sous-location Airbnb...Depuis quelques années, l’activité de location de logement d’habitation via des sites web comme Airbnb se développe. Si cette activité ne pose pas de problème lorsque le loueur est propriétaire de son logement, qu'en est-il lorsque le loueur est un locataire ?

… est interdite… Sachez que la loi interdit, par principe, à un locataire de sous-louer son logement. Or, la location d’un logement par un locataire via Airbnb n’en demeure pas moins une sous-location, sur le plan juridique : il n’a donc, en principe, pas le droit de le faire.

… sauf autorisation expresse ! La sous-location d’un logement est toutefois possible lorsque le bailleur y a donné son accord. Cet accord doit être nécessairement matérialisé par un écrit. Notez que le loyer réclamé par le locataire ne peut pas être supérieur à celui dû au bailleur.

Conseil. Pour éviter tout litige futur, il peut être opportun d’envisager la sous-location dès la signature du contrat de location en insérant une clause claire et précise sur ce point, qu’il s’agisse d’une autorisation ou d’une interdiction. Même si le contrat-type de location reprend les termes généraux de la loi interdisant, par principe, la sous-location, comme dit l’adage : « prudence est mère de sûreté » : soyez clair et précis sur la sous-location, notamment via Airbnb, dès la signature du contrat de location.

Sous-location Airbnb : comment y mettre fin ?

Quand le propriétaire se rend compte que le locataire sous-loue via Airbnb, et qu’il n’a pas donné son accord à cette sous-location, il doit rappeler l’interdiction de la sous-location à son locataire par lettre recommandée avec AR.

Si la situation persiste… Si malgré le rappel à la loi, la situation perdure, votre client peut mandater un huissier de justice pour faire constater la situation par procès-verbal et se constituer une preuve. A cette occasion, il pourra également mettre en demeure son locataire de cesser ses agissements par lettre recommandée avec AR, sous peine de résiliation du contrat de location à ses torts exclusifs.

Quid des sous-loyers ? Les sommes que le locataire perçoit au titre de la sous-location (appelés sous-loyers) peuvent être réclamées entièrement par le bailleur, si la sous-location est illicite.

A l’égard de Airbnb. Airbnb n’est pas tenu de recueillir le consentement écrit du bailleur lorsqu’un locataire met son logement en sous-location, ni même de vérifier que le locataire a effectivement obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Bail réel solidaire : de quoi s’agit-il ?

Un problème. Multiplier les terrains à des prix abordables dans les zones tendues est très difficile, voire impossible. Les prix des terrains nus dans les centres urbains d’activités et d’emploi sont, en effet, souvent élevés, ce qui entraîne un prix également très élevé des nouveaux immeubles construits sur ces terrains nus.

Une solution. Les pouvoirs publics tentent d’innover pour parvenir à une production de logements à prix abordable. Une des solutions est de déconnecter juridiquement la propriété d’un terrain et des constructions. Ainsi est né le bail réel solidaire (BRS).

Un acteur : l'OFS. Les organismes fonciers solidaires (OFS) sont des organismes à but lucratif ayant pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location pour les ménages modestes. L’action des OFS est au cœur du dispositif du BRS.

Mécanisme du BRS. Le BRS permet une dissociation sur une très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS pour y faire construire leur logement.

En clair, l’OFS va rester propriétaire définitivement du terrain qui n’a pas vocation à devenir la propriété des accédants. L’OFS va ensuite consentir un bail d’un type spécial particulièrement long au locataire : entre 18 et 99 ans.

En pratique. Plusieurs possibilités sont offertes à l’OFS :

• soit il consent le bail du terrain à un opérateur qui va construire ou rénover un immeuble d’habitation ; à l’issue de l’opération de construction, l’opérateur s’engage à céder son « droit réel » à un accédant à un prix maîtrisé ou bien à louer le logement à loyer maîtrisé ;
• soit l’OFS va consentir directement un bail réel sur ce logement à un accédant à prix très abordable.

Bail réel solidaire : pour qui ?

Qui peut bénéficier du BRS ? Le bail du terrain peut être consenti à :

• un ménage disposant de ressources modestes (respect de plafonds de ressources) occupant le logement ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre à des bénéficiaires respectant, là encore, des conditions de ressources ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à louer à des ménages aux revenus modestes (respect de plafonds de ressources et de loyers).

Plafond de loyers. Voici, à titre indicatif, le prix plafond au m² du logement cédé par l’OFS :

Plafond de ressources. Voici, à titre indicatif, le prix plafond de ressources des ménages :

Un bail transmissible. En cas de vente du logement bâti, il est possible de vendre ou de transmettre le bail sous réserve d’obtenir un agrément de l’OFS, l’acquéreur ou le donataire devant répondre aux conditions de ressources prévues par le dispositif. C’est là l’innovation juridique de ce dispositif qui tient au renouvellement de la durée du bail à chaque cession des « droits réels », attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources.

À noter. Pour que l’acquéreur d’un logement faisant l’objet bail réel solidaire (BRS) soit clairement informé de l’existence de ce bail, la Loi Elan prévoit que tout contrat de vente d’un tel logement doit mentionner le caractère indissociable du contrat de vente et du BRS.

Comment obtenir l’agrément de l’OFS ? Pour obtenir l’agrément de l’OFS, le compromis ou la promesse de vente doit lui être notifié(e) dans les 30 jours qui suivent sa signature. L’OFS dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer son agrément. Si la procédure de délivrance de l’agrément par l’OFS n’est pas respectée, la vente peut être annulée. La preuve du contenu et de la notification du compromis ou de la promesse de vente pèse sur le vendeur (il est donc conseillé de procéder à la notification par lettre recommandée avec AR).

Attention ! En contrepartie de l’effort consenti par l’OFS sur la redevance du foncier, la valeur de revente du bâti est plafonnée, condition pour permettre à un nouveau ménage modeste de se porter acquéreur.

Avantages fiscaux. Des avantages fiscaux sont prévus pour encourager le recours au BRS. Ces avantages, qui profitent aux opérateurs, sont les suivants :

• le taux de TVA sur la construction immobilière est de 5,5 % (au lieu de 10 %) ;
• il y a une exonération de la taxe sur la publicité foncière lors de la publication du bail au service de la publicité foncière ;
• le dispositif est éligible au PTZ (prêt à taux 0) alors que le PTZ est normalement réservé aux acquisitions en pleine propriété.

Bail réel solidaire et copropriété

Une 1ère particularité à connaître. Par défaut, le sol constitue une partie commune dans les copropriétés. Toutefois, ce n’est pas le cas lorsque les logements d’une copropriété font l’objet de BRS. Pour simplifier la réglementation, la Loi Elan prévoit que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, comme dans une copropriété classique.

Une 2nde particularité à connaître. L’existence d’un BRS dans une copropriété a également une incidence sur le droit de vote aux assembles générales (AG) des copropriétaires. La Loi Elan a précisé que le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire. Ainsi, il dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’AG des copropriétaires, à l'exception des décisions portant sur :

• les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ;
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

À noter. Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.