Dol en matière de vente immobilière : quand l’acquéreur n’est pas couvert…

Un couple vend une maison d’habitation à une personne, laquelle se plaint d’un affaissement d’une section de la toiture et de difficultés d’évacuation des sanitaires.

Pour ces raisons, elle réclame des dommages-intérêts aux vendeurs : elle estime, en effet, qu’ils étaient au courant de l’état de la toiture et qu’ils le lui ont caché, intentionnellement.

Pour rappel, un contrat ne peut être valable que si le consentement des parties a été valablement donné. La loi prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement : en présence de l’un ou de plusieurs d’entre eux, la nullité du contrat est encourue.

Au cas présent, l’acheteur considère qu’il y a eu dol. Pour mémoire, le dol est le fait, pour un contractant, soit :

• d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ;
• de dissimuler intentionnellement une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

À l’appui de son argumentaire, l’acheteur rappelle cette dernière définition, mais également que :

• même si la gravité du défaut n’est pas établie, cela est sans incidence pour qualifier le dol ;
• l’existence d’un défaut affectant la structure de l’immeuble a tout de même été constaté, ce qui est nécessairement déterminant du consentement de l’acquéreur ;
• les vendeurs avaient connaissance de ce défaut avant la vente ;
• même si plusieurs visites ont été organisées avant la vente, dont une précisément pour vérifier l'état du toit, et que les clefs du logement lui ont été confiées 4 jours avant la vente, les désordres n'étaient pas visibles du jardin de la maison…

Ainsi tout converge, selon l’acheteur, vers une tromperie : les vendeurs ne peuvent qu’avoir cherché intentionnellement à dissimuler l'état de la toiture. Cette situation caractérisant bien le dol, il doit donc percevoir des dommages-intérêts…

Qu’en pense le juge ?

Il tranche en faveur des vendeurs, en raison des visites de l’immeuble réalisées avant la vente (dont celle pour vérifier l’état du toit) et en raison du fait que les clefs du logement avaient été confiées à l’acquéreur 4 jours avant la vente : impossible, selon lui, de déduire que les vendeurs avaient cherché intentionnellement à dissimuler l’état de la toiture.

Le dol n’étant pas constitué, la demande de l’acquéreur ne peut qu’être rejetée !

Notaire : faux documents, indemnité réelle ?

À l’occasion de la vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI, un procès-verbal (PV) d’assemblée générale (AG) autorisant la vente est fourni au notaire par le gérant d’une seconde SCI.

Ce même gérant va également fournir un document ordonnant au notaire de verser le prix de vente sur le compte de cette seconde SCI.

Mais à la suite d’une plainte de la première SCI, il va être révélé que le PV d’AG, de même que le document portant ordre de virement du prix de vente, sont des faux établis par le gérant de la seconde SCI.

Ce qui amène la 1^re SCI à réclamer une indemnité au notaire. Pour elle, ce professionnel a commis une faute en rédigeant un acte de vente sur la base de documents manifestement faux et sans avoir procédé aux vérifications élémentaires qui s'imposaient.

Une demande rejetée par le notaire, la société ne justifiant pas avoir tenté de récupérer le prix de vente auprès de la seconde SCI.

« Ce qu’elle n’a pas à faire ! », réplique le juge : dès lors qu’il a commis une faute, la responsabilité du notaire est engagée et ce, quand bien même la victime dispose d’un recours contre un tiers !

CFE et zones urbaines en difficultés : nouveaux plafonds pour 2024

Sous réserve du respect de toutes les conditions requises, les entreprises installées dans les zones urbaines en difficulté peuvent être exonérées de cotisation foncière des entreprises (CFE).

Pour 2024, ces exonérations sont plafonnées à :

• 32 468 € de base nette imposable (au lieu de 30 630 €) pour les créations ou extensions d’établissements réalisées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
• 87 584 € de base nette imposable (au lieu de 82 626 €) pour les créations ou extensions d’établissements et les changements d’exploitant dans les zones franches urbaines-territoires entrepreneurs (ZFU-TE) ;
• 87 584 € de base nette imposable (au lieu de 82 626 €) pour les activités commerciales dans les QPV.

En attendant 2024, n’oubliez pas que la CFE de 2023 devra, quant à elle, être payée au plus tard le 15 décembre 2023 !

Sport amateur, professionnel et de haut niveau : la CNIL publie des fiches pratiques

La Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) propose sur son site internet des outils à destination des professionnels, pour les aider dans leur mise en conformité avec le Règlement général sur la protection des données (RGPD).

Elle a récemment mis en ligne de nouvelles fiches pratiques pour comprendre les enjeux de la protection des données dans le sport amateur et le sport professionnel.

Elle propose notamment :

• un questionnaire d’autoévaluation permettant de vérifier, étape par étape, le respect de la réglementation ;
• des questions-réponses sur la protection des données dans le secteur du sport amateur (hors contrat) ;
• un exemple de méthodologie pour déterminer une durée adaptée de conservation des données.

Avis à tiers détenteur et liquidation judiciaire : qui passe en 1^er ?

Pour rappel, lorsqu’une procédure de liquidation judiciaire est ouverte, la gestion de l’entreprise est confiée à un professionnel appelé liquidateur judiciaire. Sa mission est de récupérer les actifs de la société afin de rembourser le maximum de dettes, selon un ordre établi par la loi.

Dans une récente affaire, un liquidateur récupère le dossier d’une société tout juste mise en liquidation judiciaire. Il prend contact avec la banque de la société afin de récupérer l’argent présent sur son compte bancaire. La banque s’exécute et verse une somme… bien inférieure aux calculs du liquidateur !

La raison de cette différence ? Des débits réalisés après l’ouverture de la procédure collective, circonstance qui les rend, selon le liquidateur, inopposables… Il réclame donc à la banque l’intégralité de l’argent, c’est-à-dire le montant présent sur le compte juste avant l’ouverture de la liquidation.

« Impossible ! », répond la banque : certes, elle a débité le compte après l’ouverture de la procédure collective, mais pour une bonne raison. Elle a reçu de l’administration fiscale un avis à tiers détenteur avant l’ouverture de cette procédure. Elle était donc obligée de prélever les sommes demandées…

« Vrai ! », tranche le juge en faveur de la banque : l’ouverture de la liquidation judiciaire étant postérieure à la réception de l’avis à tiers détenteur, la banque devait bien reverser l’argent à l’administration. Le liquidateur devra se contenter des sommes restantes…

Publicités et enseignes : ce qui est autorisé… et ce qui ne l’est plus…

Depuis le 2 novembre 2023, les publicités et enseignes doivent respecter de nouvelles tailles maximales, à savoir :

Notez que les publicités et enseignes en place avant le 2 novembre 2023 bénéficient d’un délai de mise en conformité de 4 ans. Elles peuvent donc rester en place… pour l’instant !

Par ailleurs, le Gouvernement a modifié le mode de calcul de la surface unitaire des publicités, en précisant qu’il faut tenir compte de la surface entière du panneau, encadrement compris.

Toutefois, pour les publicités supportées par du mobilier urbain, seule la surface de l'affiche ou de l'écran est à prendre en compte. Cette exemption est justifiée par le fait que le mobilier urbain n’a normalement pas vocation à recevoir de la publicité.

Initiative ReFuelEU Aviation : plus de carburants verts à moindre coût ?

Pour rappel, l’initiative ReFuelEU Aviation est un ensemble d’actions menées par l’Union européenne (UE) pour décarboner le secteur de l’aviation, notamment en augmentant l’utilisation de carburants durables d'aviation (CDA).

Problème : l’offre de ces carburants reste encore faible et leurs prix sont très supérieurs à ceux des combustibles fossiles.

Pour tenter d’apporter une solution à cette problématique, un nouveau règlement vient de paraître qui prévoit, notamment :

• l'obligation pour les fournisseurs de carburant d'aviation de fournir une part minimale de CDA à partir de 2025 dans les aéroports de l’UE et de carburants de synthèse à partir de 2030 ;
• l'obligation pour les exploitants d'aéronefs d’avoir une quantité annuelle de carburant d'aviation embarquée dans un aéroport de l’UE qui représente au moins 90 % de la quantité annuelle de carburant d'aviation nécessaire (l’objectif est d’éviter la pratique du suremport qui entraîne des émissions plus importantes liées au poids supplémentaire) ;
• l'inclusion parmi les CDA et les carburants de synthèse de nouveaux carburants et, notamment : les biocarburants certifiés, les carburants renouvelables d'origine non biologique (y compris l'hydrogène renouvelable), les carburants d'aviation à faible intensité de carbone (y compris l'hydrogène bas carbone) ;
• la création d'un système d'étiquetage concernant la performance environnementale des exploitants d'aéronefs utilisant des CDA, qui aidera les consommateurs à faire des choix éclairés et favorisera des vols plus écologiques ;
• l’obligation de collecte de données et la mise en place d’obligations déclaratives incombant aux fournisseurs de carburants d'aviation et aux exploitants d'aéronefs pour pouvoir surveiller les effets de la nouvelle réglementation.

Sociétés de gestion : un manque de rigueur mis en évidence

Les sociétés de gestion de portefeuille sont soumises à des contrôles réguliers visant à s’assurer que les réglementations relatives au secteur financier sont bien appliquées.

Au-delà des contrôles qui peuvent être effectués, ces sociétés doivent également être actives dans ce processus de vérification, puisqu’elles doivent tenir à disposition de l’Autorité des marchés financiers (AMF) des reportings annuels faisant état de leur activité.

L’autorité a récemment décidé de vérifier la qualité de ces rapports annuels. Pour ce faire, elle a étudié plus précisément les rapports de 5 sociétés de tailles différentes en associant, pour chacune, les organes chargés de les émettre.

Il en ressort des doutes importants quant à la qualité de ces reportings et notamment quant à la fiabilité des données qui sont produites.

Le nombre très important d’erreurs constatées pousse l’AMF à rappeler l’importance de ces procédures au regard des enjeux qui accompagnent l’univers de la finance.

L’autorité propose une synthèse des contrôles effectués dans laquelle elle liste également les bonnes pratiques à envisager pour réduire les risques d’erreur.

Reconstitution de chiffre d’affaires : de la rigueur !

Un restaurant voit sa comptabilité déclarée non probante par l’administration fiscale à l’issue d’un contrôle. Pour elle, le nombre de cafés vendus et enregistrés en tant que tels dans sa comptabilité ne semble pas refléter la réalité.

L’administration procède alors à la reconstitution de son chiffre d’affaires grâce à une méthode… contestable selon le restaurateur, qui refuse le redressement.

La méthode en cause ? Celle dite « des cafés » qui consiste, pour l’administration fiscale :

• à calculer le nombre de cafés « dissimulés » à partir des achats et de l'évolution des stocks, diminués du nombre de cafés enregistrés comme vendus, de la consommation estimée du personnel et d’une réfaction de 5 % au titre des cafés offerts ;
• puis à multiplier le coût estimé de chaque café vendu par le nombre estimé de cafés dont la vente n’a pas été enregistrée dans la comptabilité du restaurant.

Une méthode remise en cause par le restaurateur, qui estime que le nombre estimé de cafés vendus est erroné : il ne tient pas compte des cafés inclus dans le prix de la majorité des menus.

Un manque de rigueur évident qui rend la méthode employée contestable pour le juge, qui donne ici raison au restaurateur et invite l’administration à revoir son calcul.

Mentions sur les étiquettes : une garantie commerciale ?

Lorsqu’une société fabriquant et distribuant des vêtements s’engage à reprendre les articles en cas d’insatisfaction du consommateur, sans qu’il soit besoin de prendre en considération l’état du bien ou ses caractéristiques, cette démarche s’inscrit-elle dans le cadre d’une garantie commerciale ?

Le juge européen a récemment apporté une réponse à cette question…

Au cas présent, une société distribue, par l’intermédiaire de détaillants et de commerçants en ligne, des articles de sport sous une marque X. Des étiquettes volantes étaient apposées sur ses T-shirts, sur lesquelles était inscrit le texte suivant :

« Garantie [X]
Chaque produit [X] est assorti de notre propre garantie à vie. Si vous n’êtes pas entièrement satisfait de l’un de nos produits, veuillez le renvoyer au dépositaire auprès duquel vous l’avez acheté. Vous pouvez également le renvoyer directement à “[X]”, mais n’oubliez pas de nous indiquer où et quand vous l’avez acheté. »

Au vu de ce texte, un concurrent a considéré qu’il s’agissait d’une garantie commerciale devant, de ce fait, répondre à certaines exigences en matière d’information… Ce qui faisait ici défaut, selon lui.

Interrogé, le juge considère que ce texte constitue bien une garantie commerciale.

Il justifie sa décision, notamment en :

• rappelant la définition de la « garantie commerciale » au sein de l’Union européenne qui correspond à : « tout engagement du professionnel ou d’un producteur [garant] à l’égard du consommateur, en plus de ses obligations légales tenant à la garantie de conformité, en vue du remboursement du prix d’achat, du remplacement ou de la réparation du bien ou de la prestation de tout autre service en relation avec le bien, si ce dernier ne répond pas aux spécifications ou à d’autres éléments éventuels non liés à la conformité énoncés dans la déclaration de garantie ou dans la publicité correspondante faite au moment de la conclusion du contrat ou avant celle-ci » ;
• relevant que cette définition n’interdit pas à un garant de s’engager sur la « satisfaction du consommateur à l’égard du produit acheté », laissée à l’appréciation subjective de ce consommateur :
  • d’une part, parce que la garantie vise en effet « tout engagement » d’un garant à l’égard du consommateur concerné, « en plus de ses obligations légales tenant à la garantie de conformité » ;
  • d’autre part, parce que l’expression neutre et générique « autres éléments éventuels » est susceptible d’inclure le défaut de satisfaction des attentes subjectives de ce consommateur à l’égard du bien acheté, indépendamment de toute considération objective liée aux caractéristiques ou qualités de ce bien.

Enfin, il précise que le défaut de satisfaction des attentes subjectives d’un consommateur à l’égard du bien qu’il a acheté « […] ne peut, par définition, faire l’objet d’une vérification objective ». Ainsi, La simple affirmation selon laquelle un consommateur ne se déclare pas satisfait doit être considérée comme étant suffisante !

En conséquence, la notion de garantie commerciale peut inclure l’engagement pris par un garant à l’égard d’un consommateur portant sur des circonstances inhérentes à ce consommateur… comme sa satisfaction à l’égard du bien acheté, laissée à sa propre appréciation, sans que l’existence de ces circonstances doive être vérifiée de manière objective afin de mettre en œuvre cette garantie commerciale.