Marchands de biens : de quoi parle-t-on ?

Qui est-il ? Les marchands de biens se définissent comme étant des personnes qui achètent en leur nom et de façon habituelle des immeubles, fonds de commerces, actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.

Que fait-il ? 3 conditions cumulatives doivent être remplies pour que le régime des marchands de biens s’applique. Ainsi :

• la personne doit réaliser des opérations immobilières de façon habituelle et, surtout, les achats (ou souscriptions de parts) doivent avoir été réalisés avec l’intention de revendre, donc avec une intention spéculative ;

• la personne doit bien réaliser des achats et procéder à des ventes ;

• l’opération d’achat/revente doit porter sur des biens limitativement énumérés par la loi, à savoir des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières.

À noter. Aux biens ci-dessus énumérés s’ajoutent les droits immobiliers (servitude, mitoyenneté, droit de surélévation, etc.) et les droits mobiliers (droit au bail, promesse unilatérale de vente, etc.) qui s’y rapportent.

Habitude. La première condition qui caractérise un marchand de biens est la réalisation d’opérations d’achat/revente de façon habituelle. La notion d’habitude n’est pas strictement définie par la loi et va largement dépendre de l’examen des situations de fait, ainsi que de l’activité passée ou présente du vendeur de l’immeuble.

Exemple 1. Si le vendeur réalisant l’opération est un promoteur immobilier, enregistré en tant que tel, la notion d’habitude ne pose pas vraiment problème. Toutes autres conditions étant remplies, ce promoteur sera considéré sur le plan fiscal comme un marchand de biens.

Exemple 2. Un particulier qui achète un immeuble et le revend quelques mois plus tard peut être considéré comme un marchand de biens (sous réserves que toutes les conditions soient remplies), surtout s’il répète ce type d’opérations dans un temps plus ou moins rapproché.

Intention de revendre. Pour qu’une personne soit considérée comme un marchand de biens, il faut certes qu’elle acquiert des biens immobiliers de façon habituelle, mais surtout, qu’elle les achète dans le but de les revendre. Cette intention spéculative doit être présente dès l’acquisition : le juge a, en effet, rappelé à maintes reprises que l'intention spéculative doit être recherchée à la date d'acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur revente. En réalité, peu importe les raisons qui poussent une personne à vendre son bien immobilier (expropriations, problèmes de trésorerie, mutation professionnelle, etc.), elle sera considérée comme un marchand de biens, si dès le départ, elle a acheté ce bien dans l’unique objectif de le vendre et donc, d’en tirer un profit.

Du cas par cas. Comme la notion d’habitude, l’intention spéculative fera l’objet d’un examen au cas par cas par l’administration.

Exemple. Il a été décidé que l’intention de revendre était bien présente dans les situations suivantes :

• lotissement réalisé immédiatement après l’acquisition ;

• opérations nombreuses et fréquentes réalisées par le vendeur ;

• montant important des bénéfices réalisés ;

• court délai séparant les acquisitions des reventes ;

• etc.

Contre-exemple. Le juge de l’impôt a pu considérer que la revente d’un logement, initialement acquis à des fins essentiellement familiales, par exemple à titre de résidence principale de la famille, ne suffisait pas à qualifier la personne de marchand de biens.

Achat et revente. Par achat/revente, il faut entendre toutes les opérations ayant pour effet de provoquer un transfert de propriété. Sont entendues comme des opérations d’achat/revente, conduisant à qualifier un vendeur de marchand de biens, les situations suivantes :

• les apports en sociétés ;

• les expropriations pour cause d’utilité publique ;

• les remises à l’échange ;

• plus généralement, toutes les opérations par lesquelles une personne qui acquiert un bien dans le but de le revendre, le cède effectivement.

Exception pour les successions. Les successions ne peuvent pas être qualifiées d’opération d’achat/revente.

Mais pas pour les donations ? En revanche, à la différence du transfert de propriété intervenant dans le cadre d’une succession, le transfert intervenant dans le cadre d’une « simple » donation n’est pas opposable à l’administration. En clair, en présence d’une telle donation, l’administration aura 2 choix :

• soit en faire abstraction et considérer qu’il s’agit bien d’une opération d’achat/revente passible du régime des marchands de biens ;

• soit admettre l’existence de la donation.

Marchands de biens : comment sont imposés les bénéfices ?

Principe. Les profits réalisés par un marchand de biens relèvent des règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent donc être déclarés et imposés comme tels au titre de l’impôt sur le revenu. Il faut, en effet, savoir qu’un bien immobilier, pour un marchand de biens, n’est pas un « actif », mais du « stock » : le gain réalisé sur ce « stock » est donc du résultat ordinaire.

Donc... En conséquence, un marchand de biens qui cède un immeuble ne pourra pas se prévaloir du régime des plus-values immobilières qui s’applique au gain réalisé par un particulier en cas de vente ponctuelle d’un appartement, d’une maison, etc.

Les sociétés civiles. Les sociétés régulièrement imposées à l’impôt sur les sociétés (IS) et qui exercent une activité de marchand de biens resteront imposées à l’IS. En revanche, les sociétés civiles qui relèvent normalement de l’impôt sur le revenu (IR), mais qui exercent une activité de marchands de biens, seront soumises à l’IS et non pas aux BIC.

Plus-values. Que le marchand de biens soit imposé au titre des BIC ou de l’IS n’a aucune incidence sur le fait que le gain réalisé sera traité comme du résultat ordinaire. Les biens immobiliers détenus par un marchand de biens font en effet partie de ses stocks et non de son actif. Partant de là, le gain réalisé ne pourra pas bénéficier du régime des plus-values professionnelles et des exonérations qui y sont liées, le cas échéant.

Micro-BIC. Il est important de noter que lorsqu’une personne est imposée en tant que marchand de biens, elle ne pourra pas opter pour le régime micro-BIC.

Un droit de regard de l’administration fiscale... Au-delà des conditions d’exercice de l’activité, et notamment du contrôle du caractère habituel ou non de l’activité d’achat-revente de biens immobiliers, l’administration peut aussi contrôler la normalité des conditions d’exercice de cette activité. En clair, elle pourra apprécier si une opération immobilière a été faite à des conditions normales et, le cas échéant, rectifier le montant du bénéfice imposable si elle suspecte, au contraire, un acte anormal de gestion.

Exemple. C’est ce que l’administration a tenté de faire vis-à-vis d’un marchand de biens qui a vendu une villa qu’il détenait en stock pour un prix inférieur à sa valeur vénale. Elle y a vu un acte anormal de gestion et recalculé le bénéfice imposable du marchand de biens en retenant, non pas le prix de vente, mais la valeur vénale. Mais le marchand de biens a rappelé qu’il a tout de même réalisé une marge avec cette vente, ce qui a suffi pour le juge à contredire l’administration fiscale.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : qui paie ?

Un vendeur. La taxe est due par toute personne qui cède un terrain nu devenu constructible et ce, quelle que soit sa qualité : particulier, personne morale (société, association, etc.).

Un particulier. Les particuliers sont donc concernés par cette taxe, qu’ils cèdent leur terrain dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ou dans le cadre d’une activité professionnelle imposable à l’impôt sur le revenu (BIC, BA ou BNC).

Une entreprise. Les entreprises, sociétés (et autres groupements de même type) sont également concernées par cette taxe, à partir du moment où elles cèdent un terrain éligible : leur forme sociale, leur régime fiscal ou même leur qualité est sans incidence. Ainsi, pourront être tenus au paiement de la taxe, une société de capitaux, une société civile, une association, une région, un établissement public de recherche, etc.

Ainsi. Vous l’aurez noté, les entreprises et groupements qui sont, par principe, exonérés d’IS (impôt sur les sociétés) n’échappent pas pour autant, toutes conditions remplies, au paiement de la taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible.

À noter. La taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible est parfaitement compatible avec les autres dispositifs de taxation applicable en matière de vente immobilière. Ainsi, le vendeur d’un terrain nu pourra être tenu à la fois au paiement de la taxe (toutes conditions remplies), mais aussi au paiement :

• de l’impôt sur le revenu dû sur le gain réalisé (plus-value) au moment de la vente ;
• de l’impôt sur les bénéfices (IR ou IS) dû sur le gain réalisé au moment de la vente d’un bien affecté à l’exercice d’une activité professionnelle ;
• de la taxe facultative, instituée par les communes ou les établissements publics, qui porte, elle aussi, sur la cession d’un terrain nu devenu constructible.

     =>  Voir la fiche Gérer la taxe communale sur la vente d’un terrain nu devenu constructible

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : quels sont les biens imposables ?

Biens imposables. La taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les cessions à titre onéreux de terrains nus (ou de droits relatifs à des terrains nus) qui sont devenus constructibles, du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme, à une date postérieure au 13 janvier 2010.

3 conditions. Pour que la cession d’un terrain soit soumise à la taxe, 3 conditions doivent être remplies :

• la cession doit porter sur un terrain nu (ou sur des droits relatifs à un terrain nu) ;
• le terrain doit avoir été rendu constructible suite au classement opéré dans le ou les document(s) d’urbanisme applicable(s) ;
• le classement doit avoir été opéré postérieurement au 13 janvier 2010.

Terrains nus. Pour être soumis à taxation, le terrain cédé doit pouvoir être qualifié de « terrain nu ». Ainsi, sont des terrains nus :

• les terrains dépourvus de toute construction ;
• les terrains comportant une construction dont l’état la rend impropre à un quelconque usage (par exemple une grange devenu inutilisable de par son état durable d’abandon).

À noter. Sont également soumises à la taxe, toutes conditions remplies, les cessions de terrains nus devenus constructibles suite à la division d’une parcelle foncière plus importante.

Droits relatifs à un terrain nu. Il s’agit des droits réels immobiliers portant sur un terrain nu, tels que l’usufruit (le droit de jouir du terrain), la nue-propriété, les servitudes, etc.

Classement des terrains. Pour être soumis à la taxe, le terrain nu qui est cédé doit avoir été rendu constructible du fait du classement opéré par le plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme qui en tient lieu), par la carte communale ou par le règlement national d’urbanisme (en l’absence de documents locaux d’urbanisme).

Date. Sont soumis à la taxe les ventes de terrains qui sont devenus constructibles suite au classement opéré par les documents d’urbanisme postérieurs au 13 janvier 2010. En clair, si vous vendez un terrain devenu constructible suite à une décision de classement rendue avant le 13 janvier 2010, vous ne serez pas tenu au paiement de cette taxe.

Une première vente… Outre les conditions que nous venons d’évoquer, seules sont imposées les premières cessions de terrain, à condition qu’elles soient réalisées à titre onéreux.

…à titre onéreux. Seules les ventes de terrains sont concernées par cette taxe. En conséquence, les terrains nus transmis par donation ou par succession ne sont pas taxables.

Donc. Si un terrain nu devenu constructible par décision de classement postérieure au 13 janvier 2010 est donné plusieurs fois avant d’être vendu pour la première fois, cette vente sera soumise à taxation. Si, après cette vente, le terrain est vendu une nouvelle fois, cette seconde vente ne sera pas taxée.

Exonérations. Certaines ventes de terrains nus, qui remplissent pourtant toutes les conditions nécessaires, sont exonérées du paiement de cette taxe. Tel est le cas :

• des cessions intervenant plus de 18 ans après que le terrain soit devenu constructible (cette exonération ne commencera donc à s’appliquer qu’à compter de 2028, soit 18 ans après le 13 janvier 2010 pour les premiers classements) ;
• des cessions réalisées pour un prix inférieur à 15 000 € ;
• des cessions réalisées suite à une déclaration d’utilité publique prononcée en vue d’une expropriation ;
• des cessions pour lesquelles le rapport entre prix de vente et prix d’acquisition ne dépasse pas 10.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : comment elle est calculée ?

Montant. Pour calculer le montant de taxe due, il convient de déterminer la base de calcul de la taxe, à laquelle il sera appliqué un taux établi par la Loi.

Assiette. La base de calcul correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé.

Prix de vente. Il s’agit du prix de vente tel qu’il est stipulé dans l’acte établissant la cession. Pour diminuer le montant de la taxe à payer, il est possible de retrancher du prix de vente, justificatifs à l’appui, certains frais limitativement énumérés par la loi, à savoir :

• les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ;
• les indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;
• les honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• les frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Une liste fermée. Les frais de viabilisation ou d’aménagement paysager du terrain ne faisant pas partie de cette liste, ils ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la taxe.

Prix d’acquisition... Quant au prix d’acquisition, il faut également retenir celui mentionné dans les actes (acte d’achat ou déclaration de donation). A défaut de prix d’acquisition clairement établi par les actes, il sera tenu compte, pour la détermination de la base de calcul, de la valeur vénale réelle à la date d’entrée du terrain dans le patrimoine du vendeur.

… actualisé. Pour le calcul de la taxe, le prix d’acquisition doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac. Plus simplement, pour déterminer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de l’assiette, il convient d’appliquer la formule suivante :

Prix d’acquisition actualisé = prix d’acquisition x (dernier IPC publié au jour de la vente / dernier IPC publié au jour de l’acquisition).

Une simplification. Pour simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, l’administration admet l’utilisation de coefficients d’érosion monétaire pour les ventes intervenues depuis 2012.

Taux. Une fois l’assiette déterminée, il convient de lui appliquer un taux pour calculer le montant de taxe due. Le taux est fixé à 5 % lorsque le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition est supérieur à 10 mais inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de plus-value restante sera taxée au taux de 10 %.

À noter. Vous l’aurez compris, si le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition est inférieur à 10, il n’est fait application d’aucun taux : il n’y aura donc pas de taxation !

Exemple. Prenons l’exemple d’un terrain qui est cédé pour 290 000 €. Son prix d’acquisition actualisé est fixé à 5 000 €. L’assiette de la taxe est égale à 285 000 € (290 000 € - 5 000 €). Le rapport entre prix de cession et prix d’acquisition actualisé est de 58 (290 000 / 5 000). En conséquence, le taux de la taxe sera de 5 % pour la fraction de la plus-value inférieure ou égale à 30 fois le prix d’acquisition actualisé, et de 10 % pour la fraction de la plus-value restant à taxer.

Taxe sur la cession d’un terrain nu devenu constructible : quelles formalités ?

Une déclaration. Les éléments servant au calcul et au paiement de la taxe doivent être reportés sur l’imprimé 2048-IMM, utilisé habituellement pour déclarer les plus-values immobilières.

Qui paie ? La taxe est due par le vendeur du terrain, qu’il s’agisse d’un particulier, d’une société, d’une association, etc.

Où ? En principe, la taxe est déclarée et payée à la conservation des hypothèques. Par exception, dans certains cas particuliers (par exemple lorsque la vente du terrain est consentie au profit de l’Etat), la déclaration doit être déposée au service des impôts compétent pour le domicile du vendeur et le paiement doit être adressé soit au service des impôts lui-même, soit au notaire.

Résidence principale : une vente, par principe, exonérée

Une exception de principe. Alors que, par principe, toute vente d’un bien immobilier supporte normalement l’impôt, la vente de la résidence principale est totalement exonérée : qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le gain réalisé lors de la vente de votre résidence principale (la plus-value) sera purement et simplement exonéré d’impôt. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre « résidence principale »…

Résidence principale ? Une résidence principale est une habitation dans laquelle vous habitez habituellement et effectivement, au moment de la vente. Cela suppose donc, a contrario, qu’une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Si un doute subsiste, il vous appartiendra de prouver que l’habitation vendue est effectivement votre résidence principale (au moyen d’attestations du notaire et/ou du maire, des factures d’électricité, de téléphone, du lieu d’inscription sur les listes électorales, etc.).

Exemple. Un couple est propriétaire d’une maison qu’il occupe pour partie et qu’il affecte, pour l’autre partie, à une activité de chambre d’hôtes. A l’occasion de la vente de cette maison, il demande à bénéficier de l’exonération d’impôt sur le gain réalisé. Sauf que pour l’administration, l’exercice de l’activité de chambres d’hôte dans la maison a pour conséquence de limiter le bénéfice de l’avantage fiscal au seul gain qui correspond à la surface de la maison réellement occupée à titre de résidence principale. Mais pas pour le couple, qui précise qu’au moment de la vente, les chambres d’hôte n’étaient plus exploitées, et ne servaient qu’à héberger la famille et les amis. Argument insuffisant pour le juge, qui, au vu des éléments fournis par l’administration (autorisation d’exploitation de chambres d’hôte délivrée par la mairie, licence de vente d’alcool, revenus retirés de la location des chambres qui constituent l’essentiel des revenus déclarés par le couple, etc.), ne peut que confirmer le redressement fiscal.

Attention. L’exonération vise les « immeubles » en tant que tel. La vente d’un mobil home, même constituant la résidence principale du vendeur, ne peut pas bénéficier de cette exonération, sauf si des travaux le rende inamovible, de telle façon qu'il est impossible de le déplacer sans le démolir.

À noter. Il doit s’agir du lieu où vous résidez habituellement pendant la majeure partie de l'année : dans le cas où vous résidez 6 mois de l'année dans un endroit et 6 mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d'habitation.

La vôtre ? La résidence principale s’entend, bien entendu, du logement que vous détenez en direct ; mais il pourra aussi s’agir du logement détenu par une SCI, que vous occupez à titre de résidence principale en qualité d’associé. Dans ce cas, la vente du bien sera aussi exonérée, au même titre que si vous étiez vous-même propriétaire du logement. L’exonération ne portera que sur la fraction de l’immeuble que vous occupez à titre de résidence principale, et pour la quote-part de la plus-value vous revenant.

Et les dépendances ? L’exonération s‘applique au logement, ainsi qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires : aire de stationnement, garage (s’il est situé à moins d’un kilomètre), remises, granges, etc.

Cas vécu… Il a été jugé, concernant la vente, par un propriétaire, d’un terrain de 5 hectares sur lequel se trouvait sa maison, que faute de preuve, ce terrain ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale.

Résidence principale… au jour de la vente !

Une difficulté ? Le logement vendu doit constituer votre résidence principale au moment de la vente. Or, on sait que le délai entre la mise en vente d’un bien et sa vente effective peut être long, notamment en période de tensions sur le marché immobilier, comme c’est le cas en ce moment. Et, dans l’intervalle, vous pourriez très bien avoir déjà déménagé dans votre nouvelle résidence principale. Est-ce à dire, dans ce cas, que la vente de votre ancienne résidence principale ne sera pas exonérée ?

Une tolérance… L’administration se montre (heureusement) tolérante : l’exonération fiscale vous restera acquise si vous avez occupé le logement, à titre de résidence principale, jusqu'à sa mise en vente, et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant le délai de vente, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de votre famille ou des tiers.

… temporaire ! Mais sa tolérance a des limites : l'exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai normal, que l’administration estime à 1 an dans un contexte économique normal. Autant dire qu’il faut que votre bien plaise et soit mis en vente au juste prix pour être vendu le plus rapidement possible... Un délai de 26 mois a, par exemple, été jugé trop long, d’autant que le prix de vente réclamé par le vendeur était supérieur au prix du marché, ce qui a retardé la vente aux yeux de l’administration qui a refusé au vendeur le bénéfice de l’exonération fiscale. A l’inverse, un délai de 18 mois a été jugé normal, d’autant qu’un mandat de vente avait été confié à un professionnel de l’immobilier.

Logement occupé par l’acheteur ? Il est admis que l’exonération s’applique si le logement vendu est occupé par le futur acquéreur avec qui vous avez signé un compromis. Cela suppose toutefois qu’une convention d’occupation temporaire, directement liée à la vente, soit mise en place et que la régularisation notariée de la vente soit faite dans un délai normal à compter de la signature du compromis.

Attention. L'exonération pourra être refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque vous revenez occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.

Vendre votre résidence principale… en cas de sinistre

Une tolérance. Lorsqu’un propriétaire est contraint de libérer les lieux avant la mise en vente de son appartement, en raison d’un sinistre ayant rendu l’occupation du logement manifestement impossible, il pourra tout de même bénéficier de l’exonération d’impôt, dès lors :

• que le logement constituait sa résidence principale au jour du sinistre ayant rendu le bien manifestement inhabitable à compter de ce jour et jusqu’à l’achèvement des travaux de reconstruction ;
• qu’à compter du sinistre, le propriétaire a fait son possible pour que la reconstruction du logement ait lieu dans les meilleurs délais et pour que la vente définitive intervienne dès l’achèvement des travaux ;
• que les démarches liées à la mise en vente et que la signature de la promesse de vente sont intervenues avant la date d’achèvement des travaux ;
• que la signature de l’acte authentique de vente est intervenue quelques jours après l’obtention de l’attestation de non contestation de la conformité des travaux de reconstruction au permis de construire ;
• que l’appartement est resté inoccupé durant toute la période comprise entre le sinistre et la vente.

Vendre votre résidence principale… en cas de séparation

Ça peut arriver... A l’occasion d’une séparation ou d’un divorce, il n’est pas rare que la résidence principale soit vendue et que, pour les besoins du divorce, l’un des conjoints ait d’ores et déjà quitté le domicile conjugal : contraint de partir, le logement ne constitue alors plus sa résidence principale. Que se passe-t-il en cas de vente ?

Encore une tolérance… Dans ce cas, l’exonération s’applique malgré tout au conjoint n’occupant plus le logement si l’autre ex-conjoint a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, et pour autant, là encore, que la vente intervienne dans un délai raisonnable. Notez que cette solution vaut aussi pour les concubins et les partenaires liés par un PACS en cas de séparation.

Si l’immeuble est en cours de construction. Dans l’hypothèse où un logement en cours de construction est vendu par un couple en instance de divorce, l'exonération prévue en faveur des résidences principales pourra s'appliquer s’il est prouvé que le logement était destiné à abriter sa résidence principale et si le couple n’est pas, par ailleurs, propriétaire du logement occupé durant la construction de la future habitation. Cette exonération vaut aussi pour les concubins et les partenaires liés par un PACS, sous les mêmes conditions, s’ils apportent la preuve de leur situation de concubinage ou de la conclusion d'un PACS.

Vendre votre résidence principale… en cas de mutation

Autre cas de figure. Vous faites construire votre logement et vous apprenez votre prochaine mutation (ou celle de votre conjoint) qui vous contraint à déménager. Pourrez-vous bénéficier, pour la vente du logement en cours de construction, de l’exonération fiscale appliquée aux résidences principales ? Oui, sous conditions…

Une exonération possible. Pour que cette vente soit exonérée, 3 conditions doivent être simultanément réunies :

• vous devez apporter la preuve que le logement vendu était destiné à votre habitation principale ;
• vous devez prouver que la vente intervient à la suite d'une mutation professionnelle ou à la suite d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ;
• vous ne devez pas, par ailleurs, être propriétaire du logement occupé pendant la construction de votre future habitation.

Encore un cas de figure… Vous décidez de vous installer à l’étranger et donc, de vendre votre résidence principale. La vente intervient après votre expatriation. Pouvez-vous bénéficier de l’exonération fiscale appliquée aux résidences principales ?

Non. L’exonération totale d’impôt est réservée aux seuls résidents français, les expatriés pouvant, quant à eux, bénéficier d’une exonération partielle d’impôt : la plus-value n’est exonérée qu’à hauteur d’un plafond de 150 000 €.

Une vente immobilière imposée ou exonérée ?

Par principe : une vente imposable. On le sait, en matière fiscale, il existe peu de revenus ou de gains qui échappent à l’impôt, et les ventes de biens immobiliers n’échappent pas à cette règle. Le gain réalisé à l’occasion d’une vente immobilière (ce qu’on appelle la « plus-value ») est donc normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (19 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 36,2%). Mais toutes les ventes immobilières sont-elles concernées ?

Quelle vente ? Ce que l’on évoque, ici, concerne les plus-values réalisées par les particuliers, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé : il s’agira donc des gains réalisés à l’occasion de la vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’un bâtiment loué, de titres de société civile immobilière qui détient elle-même des biens immobiliers. Mais il pourra aussi s’agir de la vente d’un bien par une SCI (qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés) et dont vous détenez les parts, hypothèse relativement fréquente dans le cadre des stratégies de détention des patrimoines immobiliers.

Le cas des locaux meublés. La vente d’un logement loué meublé suit le même régime fiscal que les ventes de bien non loués, sauf si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel, auquel cas vos gains seront soumis à l’impôt selon les règles des plus-values professionnelles. Sera qualifiée de loueur en meublé professionnel, la personne qui est inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés, qui retire des loyers annuels de cette activité de plus de 23 000 €, ces recettes excédant les revenus professionnels du foyer fiscal.

Attention. Depuis le 8 février 2018, l’administration ne peut plus imposer la condition d’inscription au RCS pour reconnaître le statut de loueur en meublé professionnel, sous réserve que l’ensemble des autres conditions soient réunies.

Par exception, une vente exonérée. Certaines ventes bénéficient toutefois d’une exonération spéciale, totale ou partielle. Evoquons rapidement l’hypothèse de l’application des divers abattements pour durée de détention : appliqués sur le montant de la plus-value, ces abattements permettent d’obtenir une exonération totale de la vente, tant au niveau de l’impôt sur le revenu (immeuble détenu depuis au moins 22 ans, au moins 30 ans pour les terrains à bâtir) que des prélèvements sociaux (immeubles ou terrains à bâtir détenus depuis au moins 30 ans), des durées de détention inférieures à ces seuils permettant le bénéfice d’une exonération partielle.

Dans quelles hypothèses ? Attardons-nous quelques instants sur les exonérations admises par la règlementation fiscale, et qui concernent notamment la résidence principale, la résidence secondaire, la résidence locative, etc., lesquelles peuvent être exonérées… sous conditions…

Vendre votre résidence principale

Une vente exonérée ? Il s’agit-là d’un cas d’exonération fiscale que la plupart des personnes connaissent : si vous vendez votre résidence principale, le gain que vous réalisez sera purement et simplement exonéré d’impôts, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre habitation principale : comment l’administration fiscale définit-elle la « résidence principale » ?

Oui, mais attention… Une résidence principale est une habitation dans laquelle vous habitez habituellement et effectivement, au moment de la vente. Cela suppose donc, a contrario, qu’une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Si un doute subsiste, il vous appartiendra de prouver que l’habitation vendue est effectivement votre résidence principale.

Et les dépendances ? L’exonération s‘applique au logement, ainsi qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires : aire de stationnement, garage (s’il est situé à moins d’un kilomètre), remises, granges, etc.

Vendre votre résidence secondaire ou un bien loué

Une vente imposée ? Il ne s’agit plus, ici, de vendre la résidence principale, mais de vendre une résidence secondaire ou un bien que vous mettez en location. Parce que ce type de bien immobilier ne répond pas à la définition fiscale de la résidence principale, le gain réalisé à l’occasion de la vente sera normalement imposé. Sauf dans une hypothèse précise…

Oui, sauf si… Il existe un cas d’exonération à connaître, qui concerne celles et ceux qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale. La 1ère vente d’un logement autre que la résidence principale, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires, sera exonérée d’impôt sous réserve
que :

• vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant cette vente directement ou par l’intermédiaire d’une société (pour apprécier cette condition, il faut se placer au jour de la vente de la résidence secondaire ou du bien loué);
• vous vous serviez des fonds reçus grâce à cette vente pour acheter ou construire votre résidence principale, ce remploi devant être effectif dans les 24 mois de la vente.

À noter. Cette exonération est applicable, même si vous avez déjà vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’application de l’exonération ou d’en avoir demandé le bénéfice, n’ont pas ouvert droit à l’exonération.

Exemple 1. Un couple est propriétaire de 2 appartements et réside dans l’un d’entre eux à titre de résidence principale. Il décide de vendre le second appartement et s’acquitte de l’impôt dû sur le gain réalisé. Deux ans plus tard, à l’issue d’une procédure, l’achat de l’appartement constituant leur résidence principale est annulé par le juge. Le couple se rapproche alors de l’administration fiscale pour demander à bénéficier, rétroactivement de l’ exonération d’impôt sur le gain réalisé lors de la vente du second appartement : l’annulation de l’achat de leur résidence principale permet de considérer qu’au moment de la vente de sa résidence secondaire, il n’était pas propriétaire de sa résidence principale.

Non. L’administration considère que pour déterminer s’il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt, il faut se placer au jour de la vente. Or, au jour de la vente de la résidence secondaire, l’achat de la résidence principale n’avait pas encore été annulé : le couple en était toujours propriétaire. L’administration a donc maintenu son refus, ce que le juge a confirmé.

Exemple 2. Un propriétaire vend sa résidence secondaire et demande à bénéficier de l’exonération d’impôt. Refus de l’administration qui lui rappelle que pour bénéficier de cette exonération, 2 conditions sont nécessaires : il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédant la vente, et il faut réinvestir le gain réalisé dans l’achat de cette résidence. « C’est bien le cas » répond le propriétaire, qui ne voit pas où est le problème : le projet de vente de sa résidence secondaire a tout de même débuté 18 mois avant l’achat de sa résidence principale. Sauf qu’un « projet de vente » n’est pas une vente, répond à son tour l’administration.

Ici, le propriétaire a donné mandat à 2 agences immobilières concernant la vente de la résidence secondaire un an après l’achat de sa résidence principale… une vente qui n’est d’ailleurs effectivement intervenue que 2 ans après cet achat, ce qui justifie, selon le juge, le maintien du redressement fiscal.

Une tolérance administrative… Pour tenir compte de certaines situations particulières, par exemple lorsqu’un propriétaire achète sa résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant même d’avoir vendu sa résidence secondaire (ou une résidence qu’il place en location), l’administration fiscale accorde, par mesure de tolérance et toutes conditions par ailleurs remplies, le bénéfice de cette exonération d’impôt dès lors que :

• la mise en vente de la résidence secondaire est antérieure à l’achat de la résidence principale ;
• la vente intervient dans un délai normal après l’achat de la résidence principale, la « normalité du délai » étant appréciée par l’administration au cas par cas ;
• le prix de vente est effectivement utilisé pour financer l’achat ou la construction de la résidence principale (on parle ici de « remploi ») : dans l’hypothèse d’un achat de la résidence principale au moyen d’un prêt-relais par exemple, le prix de vente devra être affecté au remboursement de cet emprunt ;
• l’acte authentique de vente doit mentionner expressément la somme dont le remploi est souhaité.

… pour certaines ventes seulement. Cette tolérance administrative ne concerne que les ventes de résidences secondaires intervenues depuis le 1er février 2012.

Vente d’un bien immobilier : une exonération pour les ventes réalisées au profit d’organismes en charge du logement social

Depuis le 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 décembre 2023, l’exonération d’impôt sur le revenu s’applique aux ventes de biens réalisées au profit :

• d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, organismes de foncier solidaire, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition ;
• d’une collectivité territoriale, d’un établissement de coopération intercommunale compétent ou d’un établissement public foncier, en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux, Association Foncière Logement, unions d’économie sociale, etc.), qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser et achever des logements locatifs sociaux dans un délai de 10 ans à compter de la date de l’acquisition : dans cette hypothèse, le bénéfice de l’exonération suppose que le bien soit vendu dans le délai d’un an suivant son achat ; pour les cessions réalisées par un établissement public foncier, ce délai est porté à 3 ans ;
• de tout autre acheteur qui s’engage, dans l’acte authentique d’achat, à réaliser des logements locatifs sociaux dans un délai de 4 ans à compter de la date de l’acquisition.

Attention. Ce dispositif d’exonération d’impôt ne s’applique pas dans les « quartiers prioritaires de la politique de la ville ».

Un calcul. Pour les ventes réalisées au profit d’un organisme en charge du logement social ou d’une collectivité territoriale, d’un établissement de coopération intercommunale compétent ou d’un établissement public foncier, en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social, l’exonération d’impôt est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que l’acquéreur s’est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire.

Une précision. Notez que pour les organismes en charge du logement social l’exonération est totale, lorsque ce prorata dépasse 80 %.

Une sanction. En cas de manquement à l’engagement d’achèvement des locaux au terme des délais de 10 ou 4 ans, l’acquéreur sera tenu au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Cas particulier des fusions. Dans l’hypothèse d’une fusion de sociétés, l’engagement de construction de l’acquéreur n’est pas rompu si la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de cet engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. En cas de non-respect de cet engagement, la société absorbante s’expose, elle aussi, au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Sanction bis. En cas de manquement à l’obligation de cession dans le délai d’1 ou de 3 ans, les collectivités territoriales, les établissements de coopération intercommunale compétents ou les établissements publics fonciers qui achètent des biens immobiliers en vue de leur cession au profit d’un organisme en charge du logement social devront reverser à l’État l’impôt dû sur la plus-value réalisée.

Vente d’un bien immobilier : autres hypothèses d’exonérations fiscales

Ventes de faible montant. Les ventes d’un montant inférieur à 15 000 € sont exonérées d’impôt, ce plafond étant apprécié transaction par transaction.

Et si plusieurs biens sont vendus au cours de la même transaction ? Lorsque plusieurs biens sont vendus à un même acheteur au cours d’une seule et unique transaction, le seuil de 15 000 € s’apprécie par transaction : le nombre de bien cédés lors de cette vente est sans incidence.

Ventes par un retraité de condition modeste. Les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sont exonérés d’impôt à raison des gains immobiliers qu’ils réalisent, à condition qu’ils ne soient pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et que leur revenu fiscal de référence n’excède pas un certain seuil (en 2021, pour une vente en 2023, ce seuil correspond à 11 885 € pour la 1re part de quotient familial majoré de 3 174 € pour chaque ½ part supplémentaire), ces conditions étant appréciées au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente.

Personnes placées en maison de retraite. Une exonération, spéciale s’applique en faveur des personnes qui sont placées en maison de retraite et en faveur des adultes handicapés placés en foyer d’accueil : la plus-value que ces personnes réalisent à l’occasion de la vente de leur logement qui constituait leur résidence principale avant leur entrée dans l’établissement social ou médico-social est exonérée d’impôt. Cette exonération suppose toutefois que :

• le logement doit être vendu dans les 2 ans qui suivent l’entrée du propriétaire dans l’établissement, ce logement ne devant, dans l’intervalle, n’avoir fait l’objet d’aucune occupation ;
• le vendeur ne doit pas être soumis à l’IFI et disposer, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente, d’un revenu fiscal de référence ne dépassant pas un seuil fixé (en 2021 pour une vente en 2023, ce seuil est fixé à 27 947 € pour la 1re part de quotient familial, majoré de 6 530 € pour la première ½ part et 5 140 € pour chaque ½ part supplémentaire).

Vente d’un droit de surélévation. Les plus-values résultant de la cession d’un droit de surélévation en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation sont exonérées, jusqu’au 31 décembre 2024, sous réserve que l'acquéreur s'engage à réaliser et à achever les locaux destinés exclusivement à l'habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acquisition.

Vente suite à une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation. Les plus-values qui résultent d’une vente suite à une déclaration d’utilité publique en vue d’une expropriation sont exonérées d’impôt, sous réserve que le vendeur utilise l’intégralité de l’indemnité d’expropriation (ou du prix de vente), dans un délai de 12 mois suivant sa perception, pour l’achat, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Mais aussi. Cette exonération d’impôt s’applique également aux plus-values réalisées par les personnes ayant exercé un droit de délaissement.

Droit de délaissement. Au nom de l’intérêt général, il peut arriver qu’une commune décide de créer une « réserve » sur un bien vous appartenant (peu importe qu’il s’agisse d’un terrain nu ou d’une maison, etc.), réserve qui va vous empêcher de jouir pleinement de votre bien. Vous pouvez avoir, par exemple, l’interdiction de construire sur votre terrain ou avoir l’interdiction d’effectuer de nouveaux travaux sur votre maison.

1 solution ! Si vous estimez que la servitude est contraignante, vous pouvez utiliser votre « droit de délaissement ». Il s’agit d’une procédure administrative par laquelle vous demandez au bénéficiaire de la servitude d’acheter votre bien.

Défiscalisation Denormandie : une réduction d’impôt avantageuse

Une réduction d’impôt conséquente. Depuis le 1^er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2027, si vous achetez un logement faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration, ainsi qu’aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation en logement, et sous réserve que le montant de ces travaux, facturés par un professionnel, représente au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat, vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Denormandie », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Des travaux d’amélioration ? Par « travaux d’amélioration », il faut entendre tous les travaux, sauf ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet :

• de créer des surfaces habitables nouvelles ou des surfaces annexes,
• de moderniser, d’assainir ou d’aménager des surfaces habitables ou des surfaces annexes,
• de réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Des surfaces annexes ? Pour information, sont des « surfaces annexes » les :

• garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
• loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d’une surface d’au moins 2 m² ;
• garages individuels et combles accessibles, uniquement pour les habitations individuelles.

Des critères de consommation énergétique. Les travaux de rénovation ou d’amélioration doivent respecter soit des critères de seuils de consommation énergétique, soit des critères de performance énergétique. Les travaux de rénovation éligibles au dispositif s'entendent de tous travaux ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables. Sont aussi visés les travaux visant à réaliser des économies d'énergie pour ces surfaces, ainsi qu’à créer des surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes (combles, garages). Sont toutefois exclus les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément.

S’agissant des seuils de consommation d’énergie primaire. La diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement doit être d’au moins 30 % par rapport à celle d’avant travaux (20 % dans un logement situé en copropriété) ; en outre, la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement rénové doit être inférieure à 331KWh/m²/an.

S’agissant des critères de performance énergétique. Le logement doit respecter des exigences de performance énergétique, pour au moins 2 des 5 catégories suivantes (et qui permettent d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331KWh/m²/an) :

• isolation de la toiture ;
• isolation des murs donnant sur l'extérieur ;
• isolation des parois vitrés donnant sur l'extérieur ;
• systèmes de chauffage ;
• système de production d'eau chaude sanitaire.

À noter. Le respect des seuils de consommation d’énergie et de performance énergétique est justifié par la fourniture :

• d'une évaluation énergétique réalisée par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés, qui indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux ;
• de factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance requis.

Spécialement pour l’Outre-mer. Sont éligibles au dispositif Pinel-réhabilitation, les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de rénovation (précités), et qui respectent à la fois une exigence thermique et une exigence énergétique :

• l’exigence thermique vise l'intégration au logement de l'un des équipements suivants : surtoiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare soleil horizontaux, brise-soleil verticaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies, ventilateurs de plafond ;
• l’exigence énergétique vise l'intégration au logement d'un au moins des équipements suivants :équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable,-pompes à chaleur, autres que air/ air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d'eau chaude sanitaire (ainsi que le coût de la pose de l'échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques), équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération.

Une réduction d’impôt variable. Cet avantage fiscal repose sur un engagement de votre part de louer le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale. Cet engagement peut être d’une durée de 6 ans ou de 9 ans, ce qui aura pour conséquence que la réduction d’impôt sera de :

• 12 % (23 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si votre engagement de location est de 6 ans ;
• 18 % (29 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si votre engagement de location est de 9 ans.

Prorogeable… Il est possible de proroger votre engagement de location pour une durée de 3 ans renouvelable une fois (si votre engagement initial est de 6 ans) ou de 3 ans non renouvelable (si votre engagement initial est de 9 ans), ce qui porte la durée maximale possible de votre engagement à 12 ans. Cette prorogation aura pour effet de proroger l’application de la réduction qui sera ainsi égale à :

• 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale (en cas d’engagement initial de 6 ans) ;
• 3 % pour la période triennale (en cas d’engagement initial de 9 ans).

Concrètement. La réduction d’impôt sera répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Elle se calcule en appliquant au montant de votre investissement, retenu dans la limite de 300 000 €, le taux correspondant. Le taux maximal est de 21 % (32 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) si l’engagement de location est de 12 ans, ce qui fait une réduction d’impôt totale maximale de 63 000 €.

Pour information. La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, comprenant également les dépenses de rénovation, retenu dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 €, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par an et par contribuable. Notez que cet avantage est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Des frais et commissions plafonnés. Les frais et commissions qui sont imputés par les agents immobiliers et les autres intermédiaires à l’occasion de l’investissement sont dorénavant plafonnés. Le montant de ce plafonnement sera fixé par décret (non encore paru à ce jour).

Une sanction. Tout dépassement du plafond des frais et commissions susceptibles d’être perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisition de logements ouvrant droit à la réduction d’impôt Denormandie (plafond devant être fixé par un Décret non paru à ce jour) est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 10 fois les frais excédant le plafond.

Défiscalisation Denormandie : les conditions à respecter

Une distinction à opérer. Si vous achetez un logement qui fait l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation, il est nécessaire d’opérer une distinction entre la date de réalisation de l’investissement, qui ouvre droit au bénéfice de l’avantage fiscal, et la date à laquelle la réduction d’impôt s’appliquera effectivement à votre revenu.

Date de réalisation de l’investissement. La date de réalisation de l’investissement à retenir est la date d’acquisition du logement, c’est-à-dire la date à laquelle vous avez signé l’acte authentique d’achat.

Date d’application de l’avantage fiscal. La réduction d’impôt ne s’appliquera effectivement à votre impôt sur le revenu qu’à partir de la date d’achèvement des travaux qui, pour mémoire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition.

Vous concernant. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez respecter les conditions et engagements suivants :

• vous devez vous engager à louer le logement (pendant 6 ou 9 ans prorogeables) sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale (un logement qui n’est pas affecté à la résidence principale du locataire peut entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal) ;
• si le logement appartient à une SCI, c’est elle qui prend cet engagement de location et vous devez, de votre côté, prendre un engagement de conserver les titres de la SCI pendant toute la durée de l’engagement de location ;
• vous devez louer le logement en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
• vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements au titre d’une même année d’imposition ;
• la base de calcul de votre réduction d’impôt ne pourra pas excéder le prix de revient d’au plus 2 logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Attention. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue. Il faut savoir qu’un immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation du logement, conformément à sa destination.

Concernant le locataire. Pour les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2019, il vous est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant (pour autant qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal).

Attention. Le non-respect de ces conditions sera susceptible d’entraîner une remise en cause de l’avantage fiscal dont vous bénéficiez. Nous attirons particulièrement votre attention sur l’engagement de location et les modalités de cette location : votre engagement est pris sur au moins 6 ans, une durée relativement longue. Vous devez être en mesure de louer le bien acquis pendant cette période : autant acheter un bien que vous serez sûr de louer dans de bonnes conditions, d’où l’importance de la qualité du logement que vous achetez…

À noter. La réduction d’impôt Denormandie ne peut pas se cumuler, pour un même logement, avec la réduction d’impôt Pinel.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Défiscalisation « Pinel » : quel avantage fiscal ? » : quel avantage fiscal ? »

La défiscalisation ne fait pas tout !

Attention aux miroirs aux alouettes ! Qui n’a pas déjà vu une publicité dans les journaux qui évoque, à propos d’un investissement immobilier : « Ici, Monsieur Dupont a économisé 10 000 € d’impôts ! ». Ou comment transformer l’immobilier en un simple produit de défiscalisation... En matière d’investissement immobilier, comme pour tout investissement, la prudence est de rigueur, et la prise de risque mérite d’être bien étudiée…

Respectez la règle d’or ! En matière immobilière, on ne répètera jamais assez que la qualité d’un investissement repose sur 3 règles :

• règle n°1 : l’emplacement
• règle n°2 : encore l’emplacement
• règle n°3 : encore et toujours l’emplacement

A titre d’exemple. C’est précisément ce qu’un couple a appris à ses dépens. Les époux ont choisi d’investir en achetant un appartement situé dans une petite commune de Franche-Comté (700 habitants) située à près de 600 km de leur domicile. Suite à un contrôle fiscal, ils se sont vu refuser le bénéfice du dispositif De Robien, n’étant pas parvenu à louer l’appartement. Le couple a tenté d’obtenir une indemnisation en attaquant le conseil qui leur avait recommandé cet investissement, sans succès. Le juge a en effet examiné le contrat qui n’a pas été signé dans le but de bénéficier d’un avantage fiscal, de sorte que le professionnel ne peut être poursuivi en indemnisation à la suite d’un redressement fiscal.

La défiscalisation ne doit être que la « cerise sur le gâteau »… Posez-vous la question de votre motivation à investir : souhaitez-vous vous constituer un patrimoine immobilier en vue de la retraite ? Souhaitez-vous investir en vue de financer, à terme, les études de vos enfants ? Est-ce un bien que vous envisagez d’habiter dans les années à venir ? Le montage de votre dossier de financement et d’investissement doit tenir compte de l’ensemble de ces paramètres. Quant à la défiscalisation, même si elle s’avère fortement incitative et vous permettra de financer votre investissement, elle ne doit pas être la seule motivation : n’oubliez pas qu’avant de défiscaliser, vous investissez dans un bien immobilier, sur le long terme.

Et elle peut être source de déconvenue… Si un investissement réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation présente l’immense avantage d’optimiser votre fiscalité personnelle (votre impôt finance en partie votre investissement), il n’en demeure pas moins que ce n’est pas sans conditions. Notamment, ces dispositions de défiscalisation immobilière sont assorties d’un engagement de location plus ou moins long (de 6 à 9 ans, voire 12 ans). Pendant ce délai, votre logement doit être loué, sous peine de voir l’administration vous refuser le bénéfice de l’avantage fiscal attaché à votre investissement.

Pour la petite histoire…Un couple est propriétaire d’un appartement au titre duquel il a opté pour le régime de défiscalisation immobilière « Robien » Ce dispositif n’est applicable que si le logement est loué à une personne qui en fera sa résidence principale. Problème : à l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration s’est aperçue que le logement loué ne constituait pas la résidence principale du locataire. Elle a donc a remis en cause l’avantage fiscal dont a bénéficié le couple. Mais ce dernier conteste ce redressement : pour lui, le titulaire du bail est présumé occuper le logement; en outre, le couple estime qu’aucune fraude ni négligence ne peuvent lui être reproché à ce sujet qui pourraient conduire à une remise en cause de l’avantage fiscal. Mais là n’est toutefois pas le problème pour le juge : le seul fait que le logement ne soit pas occupé « à titre de résidence principale » par le locataire empêche de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

Investir dans un logement locatif : les bons réflexes !

Un investissement qui engage ! Investir dans un logement est loin d’être un acte banal, notamment (et surtout ?) sur le plan financier. Vous vous engagez sur de nombreuses années, vous devez bien souvent rembourser un emprunt, etc.

Posez-vous les bonnes questions ! Au-delà de la vérification de la qualité du bien en lui-même, avant d’investir, interrogez-vous sur l’environnement du bien :

• situation du bien : est-il bien desservi et accessible (facilité de stationnement, proche d’un transport en commun…) ? Le quartier est-il agréable (présence de commerces de proximité, de services, etc.) ?
• marché locatif : le marché de la location est-il dynamique ou, au contraire, est-il en saturation ? Quelle est la typologie des logements locatifs construits récemment (plutôt des maisons individuelles, plutôt des T2/T3, plutôt des petites surfaces) ?
• la qualité du logement en lui-même : offre-t-il une réelle perspective de location sur le long terme ? Offre-t-il une perspective de revente dans de bonnes conditions, le cas échéant ?

Evitez les pièges ! Combien d’investisseurs ont subi une véritable déconvenue en achetant un bien immobilier dans une ville qu’ils ne connaissaient pas, sous prétexte de réaliser des économies d’impôt ? Avant d’acheter, allez sur place pour vous faire votre propre idée. Renseignez-vous sur la qualité de vie du lieu de votre investissement. Demandez-vous si vous accepteriez que vos propres enfants habitent dans un logement situé là où vous envisagez d’investir.

Au cas où… Dans une affaire qui a opposé un couple et un promoteur, l’investisseur a obtenu l’annulation d’un contrat de vente d’un logement au motif qu’il avait été trompé par le promoteur. Malgré un état de saturation du marché locatif local de Carcassonne qu’il connaissait, un promoteur avait néanmoins assuré au couple investisseur, par l'intermédiaire de la plaquette de commercialisation, une forte demande locative et un placement sûr et rentable à court terme. L’agence qui a commercialisé ce logement avait d’ailleurs réalisé une étude financière personnalisée en faveur du couple sur la base de ce document et lui avait remis un dossier destiné à lui faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque. Autant d’éléments caractéristiques d’un dol, selon le juge, qui a validé l’annulation de la vente.

Mais attention ! Dans une autre affaire, l’investisseur a perdu son procès contre le promoteur qui lui a vendu un appartement dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière. L’investisseur reprochait au professionnel de ne pas lui avoir fourni d’information circonstanciée sur le potentiel locatif du logement. Mais le professionnel conteste toutes ces allégations et rappelle au contraire que :

• l’investisseur a bénéficié d’un dossier lui présentant l’ensemble de données économiques et fiscales du projet, mettant en évidence le dispositif de défiscalisation immobilière ;
• le revenu locatif mensuel du logement correspond à celui auquel il a pu être loué ;
• le bien a été loué de manière assez constante à un prix dont il n’est pas soutenu qu’il n’ait pas été conforme aux conditions pratiquées sur le marché locatif ;
• l’investisseur devait nécessairement intégrer les aléas d’une location immobilière et les fluctuations du marché ;
• l’investisseur n’a jamais pris le soin de s’informer de la pertinence de ce projet au regard de sa situation, ni même de se rendre sur place.

Autant d’arguments qui ont convaincu le juge pour qui l’investisseur n’apporte pas la preuve que l’intermédiaire aurait manqué intentionnellement à son obligation précontractuelle d’information, qui n’a donc rien à se reprocher ici.

Le rôle de la banque. Il ne faut pas non plus sous-estimer le rôle de la banque qui, en étudiant la faisabilité financière de l’investissement, saura aussi attirer votre attention sur le risque encouru. Sachez d’ailleurs, à ce sujet, qu’elle est même tenue d’un devoir de mise en garde si elle estime que l’investissement immobilier vous expose à un endettement excessif au regard de vos capacités financières.

Le rôle du conseiller en patrimoine. Le conseil malavisé d’un gestionnaire en patrimoine ne donne pas forcément lieu à indemnisation relative au montant d’un éventuel redressement fiscal : par principe, en effet, le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf lorsqu'il est établi que, dûment informé ou dûment conseillé, il n'aurait pas été exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.

Exemple. Il a été jugé qu’un gestionnaire en patrimoine ayant mal conseillé ses clients sur les avantages fiscaux auxquels ils pouvaient prétendre dans le cadre d’un programme de défiscalisation n’avait pas pour autant à les indemniser, dans la mesure où ceux-ci avaient soutenu qu’un conseil avisé les aurait fait renoncer à l’opération. Le juge a rappelé que l’indemnisation n’était due par le gestionnaire en patrimoine que dans la mesure où un bon conseil aurait permis à ses clients de payer un impôt moindre que celui qui a été mis à leur charge suite à la rectification fiscale. Ce qui n’était pas le cas dans cette affaire.

Défiscalisation Malraux : pour qui et pour quoi ?

Le principe. La réduction d’impôt Malraux s’adresse aux personnes qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers strictement définis, suivies par un architecte des bâtiments de France. Ce qui suppose de définir qui peut bénéficier de cet avantage fiscal et pour quel type d’investissement.

Un investisseur… particulier ? La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de certaines sociétés (fiscalement domiciliés en France) qui perçoivent, dans le cadre de cette opération immobilière, des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers. L’investissement est possible par l’intermédiaire d’une société (non soumise à l’IS) dès lors que les loyers sont imposés au niveau de l’associé comme des revenus fonciers.

Un investissement… localisé ? La réduction d’impôt Malraux s’applique aux opérations de restauration immobilière agréées par l’autorité publique. Elle suppose d’engager des dépenses de restauration dans des immeubles situés :

• dans un quartier ancien dégradé (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2024),
• dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (liste fixée par arrêté ministériel), sous réserve que la restauration soit déclarée d'utilité publique (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2024),
• dans un site patrimonial remarquable.

Un bien… précis ? Il doit s’agir de locaux à usage d'habitation, de locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage ou bien encore de locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été originellement destinés à l'habitation (il s'agit, dans la plupart des cas, de locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles de centre-ville qui sont donnés en location commerciale après la réalisation des travaux).

Défiscalisation Malraux : combien ?

Une réduction d’impôt. Calculée sur la base des dépenses et travaux éligibles au dispositif, elle est égal à :

• 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ;
• 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable et pour lesquels l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique ;
• 30 % pour ceux situés dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et dans un quartier ancien dégradé.

Quelles dépenses ? Pour le calcul de la réduction d’impôt, vous pouvez retenir les charges de propriété suivantes : les dépenses de réparation et d'entretien, les primes d'assurance, les dépenses d'amélioration, les impositions, les frais de gestion ainsi que la fraction des provisions versées pour les dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété au paiement desdites dépenses. Vous pouvez également tenir compte des frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration.

Quels travaux ? Il s’agit des dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique en application des réglementations relatives aux secteurs, quartiers et zones concernés. Les travaux retenus pour le calcul de la réduction d’impôt sont :

• les travaux de démolition,
• les travaux de reconstitution de toiture,
• les travaux de murs extérieurs d'immeubles existants,
• les travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble,
• les travaux déclarés d’utilité publique,
• les travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes ou encore des travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

Des dépenses engagées sur une durée précise. Les dépenses doivent être supportées à compter, soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de celle d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant, selon le cas, l’une ou l’autre de ces deux dates. Vous pouvez donc bénéficier d’un avantage fiscal pendant 4 années d’imposition au maximum.

Des dépenses effectives. Seules sont prises en compte les sommes effectivement payées et dont vous justifiez qu’elles ont bien été affectées au paiement des dépenses correspondantes. Des sommes versées au fur et à mesure de la réalisation des travaux éligibles et qui donnent lieu à facturation ouvrent donc droit à l’avantage fiscal au titre de l’année du paiement correspondant.

Des dépenses plafonnées. Les dépenses éligibles sont retenues dans une limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans.

À noter. Les dépenses éligibles doivent être retenues, s’il y a lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux, notamment par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Une réduction d’impôt reportable. La réduction est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année de paiement des dépenses. Si cette réduction excède l’impôt dû, l’excédent peut être imputé sur l’impôt dû au titre des 3 années suivantes.

Pour information. Parce que les dépenses de travaux auront ouvert droit à une réduction d’impôt, il n’est pas possible d’en tenir compte pour le calcul de l’éventuelle plus-value qui serait réalisée lors de la revente du logement (notamment pour majorer le prix d’achat du logement et ainsi optimiser le montant de la plus-value imposable).

Concernant les revenus fonciers. Le juge a récemment rappelé qu’il est impossible, pour une personne bénéficiant de la réduction d’impôt Malraux, de déduire de ses revenus fonciers les dépenses éligibles au dispositif de faveur et ce, même si le montant de celles-ci excède le plafond de la réduction d’impôt.

Défiscalisation Malraux : comment ?

Un engagement de location. Vous devez prendre l’engagement de louer l’immeuble pendant au moins 9 ans. Si la location porte sur un logement, le locataire (qui ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ou, dans le cas d’une SCI, l'un de ses associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant) doit en faire sa résidence principale.

Un engagement de conservation des parts. Si l'immeuble est la propriété d'une SCI, c’est elle qui prend l’engagement de location ; de votre côté, vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu'au terme de l'engagement de location pris par la société.

Attention. Si les conditions d’application de ce dispositif ne sont pas respectées, vous encourez une remise en cause de l’avantage fiscal correspondant. Il faut également noter que la réduction d’impôt Malraux ne se cumule pas avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (et notamment la défiscalisation Pinel).

Mais... Aucune remise en cause de l’avantage fiscal ne vous sera opposée si vous ne respectez pas votre engagement de logement en raison d’une invalidité, d’un décès ou d’un licenciement (vous concernant ou concernant votre conjoint ou partenaire de Pacs).

Défiscalisation immobilière : des conditions à respecter

Une réduction d’impôt. Qu’il s’agisse du « Scellier », du « Duflot », du « Pinel », du « Denormandie » ou du « Borloo », ces dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la date à laquelle vous avez réalisé votre investissement. A titre d’exemple, un investissement « Scellier » réalisé en 2010 vous rapportera une réduction d‘impôt maximale de 75 000 €, répartie sur 9 ans.

Des conditions très précises à respecter. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal : type d’investissement, respect de caractéristiques thermiques et de performance énergétique, localisation géographique du logement, etc.

     =>  Retrouvez toutes les conditions d’application du dispositif Scellier

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Duflot

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Pinel

     => Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Denormandie

Dont un engagement de location. Parmi ces différentes conditions figure un engagement de location pendant une durée qui varie selon les dispositifs, location elle-même assortie de certaines conditions et notamment les suivantes :

• vous devez respecter des plafonds de loyers (variables selon la localisation de votre bien locatif) et de ressources pour certains types d’investissement ;
• votre locataire ne doit pas être, ni un membre de votre foyer fiscal, ni, dans le cadre du dispositif Duflot ou du Scellier dit « intermédiaire », un ascendant ou un descendant ;
• votre locataire doit faire de ce logement sa résidence principale : il ne peut donc pas s’agir d’une location saisonnière par exemple ;
• la location est dite « nue », c’est-à-dire que le logement doit être dépourvu de meubles.

Défiscalisation immobilière : un engagement de location

Un engagement sur une longue période ! La location doit être effective et continue pendant toute la durée de votre engagement. Cet engagement est de 9 ans minimum pour les investissements Scellier et Duflot et varie de 6 à 12 ans pour les investissements Pinel et Denormandie. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. C’est à ce niveau que vous pouvez rencontrer quelques difficultés…

Vous avez un an pour trouver un locataire ! De nombreux investisseurs ont malheureusement connu cette mésaventure, celle de ne pas trouver de locataire pour occuper leur logement locatif. Il est impératif que votre logement soit mis en location dans les 12 mois qui suivent, soit la date d’acquisition, soit la date d’achèvement des travaux, soit la date d’achèvement du logement. A défaut, vous risquez une remise en cause de l’avantage fiscal !

En cas de départ de votre locataire. Il s’agit d’une situation que vous serez très certainement amené à rencontrer : en cas de départ d’un locataire pendant la période couverte par votre engagement de location, vous devez remettre aussitôt votre bien en location, et ce tant que dure votre engagement de location pour éviter toute remise en cause de votre réduction d’impôt. C’est l’application du principe selon lequel la location doit être effective et continue tout le temps que dure votre engagement de location.

Vous ne trouvez pas de nouveau locataire ? Au-delà de la contrainte de ne pas percevoir de loyer en cas de vacance dans la location, sachez que vous risquez, là encore, une remise en cause de la réduction d’impôt. Mais vous disposez, toutefois d’un délai de 12 mois pour trouver un nouveau locataire ou effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement pour une remise en location dans les meilleurs délais. Ce n’est qu’à défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire vous a signifié son congé que l’administration pourra remettre en cause la réduction d’impôt obtenue.

Une exception à connaître. Lorsqu’un locataire donne son congé moins de 12 mois avant le terme de votre période d’engagement de location, vous ne risquerez pas de remise en cause de votre avantage fiscal. Toutefois, pour cela, vous devez tout de même établir que votre logement est en état d’être loué et que vous ne vous en réservez pas l’usage à quelque titre que ce soit, voire que le logement n’a pas été vendu avant l’expiration de l’engagement de location.

Défiscalisation immobilière : une remise en cause de votre avantage fiscal !

1ère hypothèse : le défaut de location. Comme nous l’avons signalé précédemment, le défaut de location dans les 12 mois de l’achat ou de l’achèvement du logement entraîne une reprise de la réduction d’impôt : concrètement, votre impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.

Pour la petite histoire 1. Un couple qui a investi dans un logement situé à Carcassonne n’a pas réussi trouver de locataire et n’a donc pas pu profiter de l’avantage fiscal attaché à son investissement. Mécontent, le couple s’est estimé trompé par la société qui lui a vendu l’appartement en promettant un placement idéal et sans risque : plus précisément, il a reproché à la société de lui avoir assuré via une étude financière personnalisée, un placement sûr et rentable. Ce dont s’est défendu la société pour qui, entre autres arguments, tout investissement immobilier locatif comporte un risque, ce qui est connu de tous. Or, elle connaissait l’état de saturation du marché locatif à Carcassonne et, malgré cela, a fait croire au couple à un investissement avantageux et sans risque. C’est ce qu’a relevé notamment le juge pour conclure que le couple a été trompé et annuler la vente !

Bon à savoir. Il est conseillé de mentionner l’objectif de défiscalisation dans le contrat de vente. Annexer les documents publicitaires au contrat de vente peut également être judicieux.

2ème hypothèse : le défaut de relocation. Si vous ne procédez pas à la relocation de votre bien dans le délai de 12 mois, ou si vous vous réservez la jouissance de votre logement pendant la durée de votre engagement, vous risquez également une reprise de la réduction d’impôt : votre impôt de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui entraîne la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.

3ème hypothèse : la vente du logement. Si vous revendez le logement loué avant l’expiration de votre engagement de location, votre avantage fiscal sera remis en cause par l’administration. Mais aucune remise en cause ne sera effectuée si la revente du logement est motivée par l’invalidité, le décès ou le licenciement d’un des époux ou partenaires (soumis à imposition commune).

Attention. L’absence de remise en cause en cas de perte d’emploi ne vaut qu’en cas de licenciement, c’est-à-dire une rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il a été jugé qu’un investisseur ne peut pas se prévaloir de cette tolérance en cas de rupture conventionnelle.

4ème hypothèse : la spécificité du « Scellier intermédiaire ». Imaginons que vous ayez choisi de louer votre logement dans le cadre du régime « Scellier intermédiaire ». Comme nous l’avons précisé, ce régime particulier vous permet de bénéficier d’une déduction complémentaire de 30 % (calculée sur vos revenus fonciers) et d’un complément de réduction d’impôt (sous réserve, dans ce cas, de prolonger votre engagement de location à l’issue de la période initiale de 9 ans, et ce, pour une durée maximale de 6 ans). Cela suppose de louer votre bien, non seulement en respectant des plafonds de loyers plus restrictifs, mais aussi de louer votre bien à une personne autre qu’un descendant ou un ascendant qui respecte des plafonds de ressources.

Une difficulté de location ? Au cours des 9 ans que dure votre engagement de location dans le cadre de ce dispositif, vous pouvez avoir des difficultés à trouver des locataires qui respectent les conditions requises ; vous pouvez également souhaiter louer votre logement à un enfant majeur qui n’est plus rattaché à votre foyer fiscal.

Les risques à connaître. Dans ce cas, vous risquez là aussi une remise en cause de l’avantage fiscal. Notez cependant que si vous respectez les conditions d’application de la réduction d’impôt et que seules celles relatives à l’application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause concernera uniquement ces avantages supplémentaires. Concrètement, si vous louez votre logement à une personne qui ne respecte pas les conditions de ressources par exemple, vous encourez une remise en cause de l’application de la déduction complémentaire de 30 %, mais vous pourrez conserver le bénéfice de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Bien entendu, vous ne pourrez pas bénéficier d’un complément de réduction d’impôt.

5ème hypothèse : le décès du conjoint. Dans l’hypothèse où l’acquisition du logement est faite par des conjoints, l’engagement de location est réputé souscrit conjointement par les époux. Si l’un des époux décède au cours de cette période d’engagement de location, il est impératif que l’époux survivant souscrive auprès de l’administration un nouvel engagement de location pour la période restant à courir. Ce qui n’a, par exemple, pas été fait par une personne à la suite du décès de son épouse et qui a tout de même subi un contrôle fiscal qui a abouti, pour ces raisons, à une remise en cause (au moins partielle) de son avantage fiscal !

Syndicat des copropriétaires : de quoi s’agit-il ?

Le syndicat des copropriétaires. Dans toutes les copropriétés, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui s’exprime via l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Le syndicat de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est composé de tous les copropriétaires, sans exceptions. La seule condition à remplir pour y appartenir est, en effet, d’être copropriétaire.

Quelles missions ? Le syndicat des copropriétaires a plusieurs missions. Il doit notamment décider du budget prévisionnel annuel, de l'amélioration de l'immeuble, des travaux nécessaires, de la nomination du syndic, etc. Toutes ces décisions sont prises via l’AG.

Syndicat des copropriétaires : une responsabilité pouvant être engagée !

Le syndicat est responsable. Le syndicat des copropriétaires a une personnalité juridique propre, distincte de celle des copropriétaires. A ce titre, il doit souscrire une assurance le couvrant contre les risques de responsabilité civile.

Illustrations pratiques. Voici 3 exemples illustrant l’engagement de responsabilité ou non de syndicats des copropriétaires.

Exemple 1. Un syndicat des copropriétaires a fait condamner un copropriétaire qui s’était approprié sans autorisation des parties communes de la copropriété (en l’occurrence des combles). Le copropriétaire a dû remettre les combles dans l’état où ils étaient auparavant (il avait détruit le plafond pour que son appartement ait un accès direct aux combles).

Exemple 2. Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses missions. Tel est le cas lorsqu’un syndic indique à un acquéreur qu’il n’y a pas de termites dans l’immeuble, alors même que l’immeuble est infesté.

Exemple 3. Un syndicat des copropriétaires a été condamné à indemniser un copropriétaire, possédant un studio situé au rez-de-chaussée, qui ne pouvait pas ouvrir les volets de son studio à cause de la neige tombée du toit de l’immeuble (un monticule de 3 mètres s’était formé). Or, le syndicat des copropriétaires a la charge d’entretenir le toit et donc le déneiger en hiver. Cette situation étant survenue plusieurs fois, elle constituait, selon le juge, un préjudice indemnisable pour le copropriétaire.

Une responsabilité moins étendue. Jusqu’à présent, à l’issue d’un chantier, en cas de vice de construction et/ou de défaut d’entretien, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être engagée. Ce n’est plus le cas désormais, depuis le 1er juin 2020. Cette mesure doit avoir pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien.

Focus sur les taux d’usure. Pour mémoire, le taux de l’usure est le taux maximal d’intérêt auquel un prêt bancaire peut être accordé. Le taux de l’usure varie selon les catégories de prêts accordés, notamment eu égard à la qualité de la personne qui le souscrit (consommateur ou société, par exemple).

Une nouveauté pour les syndicats de copropriétaires. Dans ce cadre, il est désormais prévu que les contrats de crédits accordés à des syndicats de copropriétaires doivent être assimilés à des contrats de crédits consentis à des consommateurs. Par conséquent, tout organisme de crédit qui accorde un prêt à un syndicat de copropriétaires est tenu de respecter les règles applicables aux consommateurs au titre de la règlementation sur l’usure.

Bon à savoir. Un syndicat de copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription biennale de l'action des professionnels, pour les biens et les services qu'ils fournissent aux consommateurs.

Règlement de copropriété : un contenu encadré !

Un document contractuel… Le règlement de copropriété est un document contractuel qui est obligatoire. Toutes les copropriétés en ont donc un. Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble par un géomètre, puis remis à un notaire qui le publiera au fichier immobilier.

… qui s’impose à tous les copropriétaires. C’est un document qui s’impose à tous les copropriétaires ainsi qu’aux locataires. Il n’est donc pas possible de le modifier, sans leur autorisation, ou de ne pas le respecter sous peine de sanctions.

Contenu du règlement de copropriété. Le but du règlement de copropriété est d’organiser le fonctionnement de l’immeuble collectif. À cet effet, il contient des règles qui encadrent la vie pratique (règles de jouissance des parties privatives et/ou communes, autorisations diverses comme par exemple l’autorisation ou l’interdiction d’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale, l’interdiction d’installer des enseignes, etc.), ainsi que l’organisation de la copropriété sur le plan juridique (répartition des charges, administration des parties communes, etc.).

Clause illicite. Il peut arriver que le règlement de copropriété contienne une règle illégale. Dans ce cas, elle doit s’appliquer jusqu’à ce qu’elle ait été annulée en justice ou en assemblée générale (AG).

Annulation d’une clause relative à la répartition des charges. Lorsque le juge retoque une clause relative à la répartition des charges et procède à une nouvelle répartition, cette dernière ne prend effet qu'au 1er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Divergence avec l’acte de vente. Il peut arriver que l’acte de vente d’un lot de copropriété mentionne des éléments divergents et erronés par rapport au réel contenu du règlement de copropriété. Dans ce cas, l’acquéreur ne peut pas se prévaloir des mentions contenues dans l’acte de vente : c’est, en effet, le contenu du règlement de copropriété qui prévaut.

État descriptif de division : un contenu encadré !

Un document obligatoire. Tout comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division (EDD) est un document obligatoire que l’on retrouve dans les toutes les copropriétés. Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble par un géomètre, puis remis à un notaire qui le publiera au fichier immobilier.

Un document contractuel ? Même s’il est incorporé au règlement de copropriété, l’EDD n’a pas de valeur contractuelle. En cas de divergences entre l’EDD et le règlement de copropriété, c’est donc ce dernier qui prévaut.

Mais. Toutefois, il est arrivé que les juges reconnaissent le caractère contractuel d’un EDD dans 2 situations, à savoir :

• lorsque, faute de règlement de copropriété, l’EDD est le seul document de référence ;
• lorsque le règlement de copropriété prévoit que l’EDD a la même valeur contractuelle que lui.

Un document technique. L’EDD est un document technique qui identifie l'immeuble auquel il s'applique, opère une division en lots et attribue un numéro à chaque lot.

Tableau. L’EDD est obligatoirement résumé dans un tableau qui comporte les colonnes suivantes dans la mesure de l'existence des éléments correspondants :

• numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros,
• bâtiment ;
• escalier ;
• étage ;
• nature du lot ;
• quote-part des parties communes.