Location immobilière : une distinction selon le bailleur

1 principe, 2 hypothèses. Le bailleur (celui qui met le bien en location) est soumis à l’impôt pour les revenus qu’il perçoit au titre des locations immobilières. Mais il pourra s’agir, soit de l’impôt sur le revenu (IR), soit de l’impôt sur les sociétés (IS). Et s’il s’agit de l’IR, le bailleur percevra, soit des revenus fonciers, soit des bénéfices industriels et commerciaux. Explications…

Une imposition à l’IR ? Les modalités d’imposition seront différentes selon que vous agissez à titre privé ou à titre professionnel :

• si la location s’inscrit dans le cadre de votre activité professionnelle, les profits locatifs sont en principe taxés dans la catégorie d’imposition de vos revenus professionnels, à savoir les BIC (bénéfices industriels et commerciaux), les BNC (bénéfices non commerciaux) ou encore les BA (bénéfices agricoles) ;
• si vous exercez une activité de location dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, les loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (sauf à être inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle ou d’une société exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale : dans ce cas, les profits retirés de la location sont taxables dans la même catégorie d’imposition que les bénéfices réalisés au titre de l’activité).

Une imposition à l’IS ? Ce type d’imposition se rencontrera lorsque les revenus locatifs proviennent d’immeubles qui appartiennent à des sociétés soumises de droit ou sur option à l’impôt sur les sociétés (SA, SAS, SARL, SCI ayant opté à l’IS, etc.) : ces revenus seront alors soumis à cet impôt, quelle que soit la nature des sociétés.

Location immobilière : une distinction selon le bien loué

Différentes situations. Vous pouvez louer un logement, un appartement meublé, un local commercial ou industriel, nu ou muni du matériel et du mobilier, un terrain, etc. Selon la nature et les conditions de la location, les modalités d’imposition ne seront pas les mêmes… Imaginons les situations suivantes, en partant de l’hypothèse que cette activité locative s’inscrit dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé.

« Je loue un logement… ». Dans l’hypothèse où il s’agit d’une location « nue », c’est-à-dire dépourvu de tout le mobilier nécessaire au confort de l’habitation, les loyers et les revenus accessoires seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

« Je loue un logement meublé… ». Les profits provenant de la location d'un immeuble garni de meubles ont un caractère commercial : on parle de location meublée taxée comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut cependant distinguer ici deux types de loueurs en meublés, à savoir les loueurs en meublé professionnels (taxés dans la catégorie des BIC professionnels) et les loueurs en meublé non professionnels (taxés dans la catégorie des BIC non professionnels), qui connaissent quelques différences :

• alors que les plus-values réalisées à la suite de la vente d’un bien par un loueur professionnel sont imposables au titre des BIC (régime plus-values professionnelles), les plus-values réalisées par un loueur non professionnel relèvent du régime des plus-values immobilières privées (régime applicable au particulier qui vend un bien immobilier) ;
• alors qu’un déficit est imputable sur le revenu global en présence de BIC professionnels, tel n’est pas le cas en matière de BIC non professionnels puisque dans cette dernière hypothèse, le déficit ne peut s’imputer que sur des revenus de même nature.

« Je sous-loue… ». Les loyers perçus dans le cadre d’une sous-location ne sont pas considérés, sur le plan fiscal, comme des revenus fonciers : ils sont au contraire considérés comme des bénéfices non commerciaux. A une exception près : si la sous-location porte sur un logement ou un local meublé, les revenus seront fiscalement assimilés à des BIC.

« Je loue un garage… ». Les revenus provenant de la location d'emplacements ou de boxes pour le garage de véhicules automobiles – ou le stockage de marchandises – entrent dans la catégorie des revenus fonciers, à la condition que vous n'assuriez aucun service ou prestation (lavage, distribution d'essence, atelier de réparations par exemple). Dans le cas contraire, ces profits ont le caractère de revenus commerciaux.

« Je loue un local commercial… ». On se retrouve ici dans la même situation qu’un particulier qui loue un logement : les revenus sont considérés comme des revenus fonciers.

« Je loue un local commercial muni du matériel et du mobilier… ». Il s’agit ici de la location d'établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaire à leur exploitation. Les profits correspondants sont en principe inclus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

« Je loue des emplacements sur un terrain… ». S’il s’agit d’un terrain nu, vos revenus seront des revenus fonciers. Mais si vous louez un terrain aménagé ou sur lequel un service de gardiennage est assuré (du type terrain de camping), la location des emplacements sera alors imposable comme des BIC.

Location immobilière : par principe, pas de TVA

TVA… ou pas ? Par principe, une activité de location constitue une prestation de services et, en tant que telle, doit être soumise à la TVA. Mais ce principe n’a pas vocation à s’appliquer à toutes les locations immobilières : certaines sont expressément soumises à la TVA, d‘autres ne le sont pas ou peuvent l’être sur option. Faisons le point sur les locations portant sur les immeubles destinés à abriter des entreprises, des locaux commerciaux, ou encore des locaux professionnels.

TVA applicable ? Par principe, les locations d’immeubles dits aménagés, c’est-à-dire pourvus du mobilier et du matériel nécessaires à l’exercice d’une activité, sont soumises à la TVA. Ce sera aussi le cas des terrains aménagés (exemples : terrain de camping disposant d’emplacements et d’équipements spécifiques comme des sanitaires par exemple, terrain loué à une société d’auto-école disposant d’une piste d’entraînement goudronnée et de marquages au sol délimitant les circuits permettant de pratiquer divers exercices de conduite, etc.).

Pas de TVA ? Inversement, les locations d’immeubles dits nus, c’est-à-dire dépourvus, cette fois, de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l’exercice d’une activité, sont exonérées de TVA. Ne sont toutefois pas concernées par cette exonération, et sont donc automatiquement soumises à la TVA, les locations qui constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire (ce sera le cas, par exemple, si vous apportez un fonds de commerce à une société et que vous lui louez l’immeuble nécessaire à son exploitation).

TVA sur option possible… En cas de location d’immeubles nus à usage professionnel, vous avez toutefois la possibilité d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Et cette option mérite d’être étudiée : pourquoi ?

Location immobilière : l’intérêt de l’option pour la TVA

Une option possible. L’option pour la TVA vise les locations de locaux nus à usage professionnel (locaux commerciaux, locaux professionnels, entrepôts, etc.) que le locataire va utiliser pour exercer son activité professionnelle.

Attention. Cette option ne concerne que les locaux affectés à un usage professionnel. Elle ne peut pas s’appliquer aux locaux qui seraient affectés à un autre usage. On pense ici aux locaux qui sont utilisés pour les besoins privés du locataire ou qui sont affectés à l’habitation : l’option à la TVA ne peut pas couvrir la partie du loyer correspondant à ces locaux (sauf, exceptionnellement, s’il s’agit de logements affectés à l’hébergement du personnel impliquant une résidence permanente sur les lieux mêmes du travail, notamment pour des missions permanentes de surveillance et de sécurité).

Une option à exercer. Plusieurs motifs encouragent l’exercice d’une telle option, qu’il faut analyser tant en ce qui concerne la situation du bailleur que celle du locataire.

Pour le propriétaire. Opter pour le paiement de la TVA vous permettra de récupérer la TVA que vous payez, de votre côté, sur l’ensemble des frais et charges que vous engagez à propos du local loué : TVA appliquée sur les factures d’entretien, TVA appliquée sur les éventuels travaux réalisés, etc. Dans l’hypothèse où vous avez acquitté de la TVA au moment de l’acquisition du local (notamment s’il s’agit d’un immeuble neuf), cette TVA sera également déductible (ce qui peut permettre la constatation d’un crédit de TVA remboursable). Cette option permettra également d’éviter, le cas échéant, la contribution sur les revenus locatifs.

Pensez au « crédit de départ ». Il peut arriver que l’option à la TVA ne soit pas exercée immédiatement : tout n’est pas perdu pour autant puisque vous pouvez bénéficier d’un droit à déduction de la TVA à propos d’un investissement en cours d’utilisation. Pour simplifier l’explication, prenons un exemple.

Exemple. Vous avez constitué une SCI en 2016 qui a acheté un local commercial mis en location, acquisition qui a été soumise à la TVA. On imagine que la TVA qui a grevé cet achat est d‘un montant de 60 000 €. En 2018, le propriétaire décide d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers. Il va alors pouvoir récupérer une partie de la TVA qui a grevé son achat. Voici comment.

Un droit à connaître. La règle est la suivante : les personnes qui deviennent redevables de la TVA peuvent déduire une fraction de la TVA qui a grevé l’achat du local, dès lors que cet immeuble est effectivement utilisé au moment où l’option est exercée. Dans ce cas, la fraction de la TVA déductible est égale au montant de la TVA, payée lors de l’acquisition, diminuée d’1/20ème par année ou fraction d’année civile écoulée depuis cette date. Ainsi, dans notre exemple, le propriétaire pourra récupérer 51 000 € de TVA (la TVA récupérable est diminuée d’un abattement égal à 3/20ème, soit
9 000 €).

Conseil. Faites le point avec votre conseil sur la possibilité d’utiliser cette disposition, car elle nécessite tout de même un minimum de formalisme (constatation d’une livraison à soi-même, détermination de la fraction déductible de la TVA, etc.).

Une option globale ? Que se passe-t-il si le bailleur met en location plusieurs locaux nus à usage professionnel situés dans le même immeuble ? Peut-il choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un seul local ? Ou s’agit-il d’une option globale qui, dès lors qu’elle est exercée, couvre l’ensemble des locaux loués ?

Pas nécessairement... Un bailleur a la possibilité de ne soumettre à la TVA qu’une partie des locaux qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque le bail ainsi que le local concerné, permettant ainsi d’en exclure les autres locaux.

Location immobilière : la conséquence de l’option pour la TVA

Une conséquence... Opter pour le paiement de la TVA supposera de facturer vos loyers en y ajoutant la TVA (au taux normal de 20 %). Vous devrez également soumettre l’ensemble des refacturations faites au locataire à la TVA, comme par exemple la taxe foncière, les charges, etc. …

... pour le locataire. Le locataire d’un local loué nu à usage professionnel est souvent un professionnel, lui-même assujetti à la TVA. Soumettre les loyers à la TVA n’emportera pas de conséquences pour lui, puisque cette TVA viendra en déduction de sa propre TVA collectée auprès de ses clients.

Mais ce n’est pas toujours le cas… Si le locataire n’est pas assujetti à la TVA, une option pour le paiement de la TVA sur les loyers aura une incidence directe pour lui : le montant du loyer sera majoré de la TVA qu’il ne pourra pas récupérer.

Une autre conséquence pour vous. Une SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les loyers et a demandé le remboursement d’un crédit de TVA. L’administration a procédé à une vérification de comptabilité de cette SCI qui a abouti à la remise en cause de la déduction de la TVA. La SCI a contesté la régularité de la procédure de contrôle : parce qu’elle n’est pas obligée de tenir une comptabilité, elle a estimé ne pas devoir faire l’objet d’une vérification de comptabilité. « Faux ! », lui répond le juge : en exerçant une option pour le paiement de la TVA, elle doit respecter l’ensemble des règles applicables aux redevables de la TVA, ce qui vaut aussi pour le contrôle fiscal.

Conseil. Cela signifie aussi qu’en cas de contrôle fiscal de votre SCI, vous bénéficiez des garanties applicables aux contribuables vérifiés (obligation d’envoi d’un avis de vérification, faculté d’être assisté d’un conseil, etc.). En outre, en matière de TVA, le contrôle prend la forme d’une vérification de comptabilité, ce qui vous offre le bénéfice des garanties propres à ce type de contrôle : durée de la vérification limitée à 3 mois, obligation d’un débat oral et contradictoire, etc...

Conseil pour les propriétaires. En optant pour le paiement de la TVA, vous devez respecter certaines obligations comptables, même allégées : vous devez au moins tenir un livre comptable, aux pages numérotées, sur lequel vous devez inscrire, jour par jour, sans blanc ni rature, le montant de chacune de vos opérations, en distinguant, au besoin, les opérations taxables et celles qui ne le sont pas.

A noter. En matière de prestation de service, y compris de location, la TVA devient exigible (et doit donc être reversée à l’Etat) au moment de l’encaissement des loyers. Selon les juges, le fait que les loyers soient directement appréhendés par un créancier du bailleur est sans incidence sur le paiement de la TVA : le bailleur devra déclarer et payer sa TVA quand bien même le montant des loyers encaissés a servi à régler une dette.

Location immobilière : les modalités de l’option pour la TVA

C’est une option. Parce qu’il s’agit d’une option, vous devez effectuer des démarches pour informer l’administration fiscale de votre volonté de soumettre votre activité de location immobilière à la TVA. Cette option s’exercera tout simplement en adressant à votre service des impôts un courrier l’informant de votre souhait de placer votre activité dans le champ d’application de la TVA.

Quand ? L’option prend effet le 1er jour du mois au cours duquel vous l’avez formulé auprès de votre service des impôts. Une option réalisée le 10 février 2019 prendra donc effet le 1er février 2019. Une fois exercée, cette option s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée ; mais sachez qu’elle couvre obligatoirement une période minimale obligatoire puisqu’elle ne pourra être dénoncée qu’à partir du 1er janvier de la 9ème année civile suivant celle au cours de laquelle vous avez exercé l’option (la dénonciation de l’option prend effet au 1er jour du mois au cours duquel votre courrier de dénonciation est parvenu à votre service des impôts).

A noter. Le cas échéant, si vous détenez plusieurs immeubles pour lesquels vous optez à la TVA, vous devez exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d’immeuble.

Une possibilité à connaître. En cas de création d’entreprise qui aura pour objet l’activité de location immobilière imposable à la TVA sur option, vous pouvez exercer cette option directement sur la déclaration d’existence. Mais attention, il est impératif que cette dernière comporte les éléments nécessaires à l’identification précise du ou des immeubles auxquels cette option s’applique.

Établir un testament partage : la rédaction

Testament-partage : c’est quoi ? Le testament partage est un acte par lequel vous partagez, par anticipation, les biens que vous laisserez à votre décès.

À ne pas confondre ! Il faut savoir que :

• pour un testament-partage, le partage est effectué au moment du décès ;

• pour une donation-partage, le partage est effectué dès la signature de l’acte et donc du vivant de la personne.

Par conséquent, il est tout à fait possible de faire un nouveau testament pour révoquer un testament-partage, ce qui n’est pas possible dans le cadre d’une donation-partage.

De même, vous pouvez modifier votre testament-partage afin, par exemple, de l’adapter à votre nouveau patrimoine.

Les bénéficiaires du testament-partage sont seulement vos « héritiers présomptifs », c’est-à-dire vos héritiers légaux. En clair, si vous avez un conjoint et 2 enfants, ce sont eux les bénéficiaires de votre testament-partage. Vous ne pouvez donc rien transmettre à vos frères et sœurs par ce biais.

À noter. Si vous avez pour héritier un conjoint, 2 enfants et 3 petits-enfants, il est tout à fait possible de transmettre des biens à vos petits-enfants. Néanmoins, il faut savoir que vos enfants demeurent protégés par la « réserve héréditaire » (qui interdit de déshériter totalement un descendant). Ainsi, les biens transmis à vos petits-enfants ne doivent pas, à votre décès, porter atteinte à cette réserve héréditaire.

Quels sont les biens transmis ? Seuls les biens que vous possédez seul peuvent faire l’objet d’une transmission anticipée via le testament-partage (on parle de « biens propres »). Ainsi, si vous possédez un bien en commun avec votre conjoint(e), celui-ci ne pourra pas être transmis via ce testament.

Tous les biens propres ? Le testament-partage peut ne viser qu’une partie seulement de vos biens. Le reste est alors partagé selon les règles de dévolution successorale légales.

Bon à savoir. Vous pouvez rédiger un testament-partage seul ou faire appel à un notaire.

Un avantage pour l’entrepreneur. Le testament-partage est outil particulièrement intéressant pour un entrepreneur car il lui permet de transmettre ses droits sociaux à son descendant reprenant l’entreprise, évitant ainsi qu’ils ne tombent en indivision.

Établir un testament partage : les effets de votre vivant

De votre vivant, le testament-partage ne produit aucun effet. C’est pourquoi vous pouvez le modifier, si vous le souhaitez.

Bon à savoir. Il se peut qu’entre la rédaction de votre testament-partage et votre décès, vous vendiez un bien visé par ce document. Dans une telle hypothèse, on considère que vous avez révoqué le partage testamentaire.

Bon à savoir (bis). Il se peut également qu’entre la rédaction de votre testament-partage et votre décès, l’un de vos héritiers décède. Dans une telle hypothèse, la pratique professionnelle considère que le bien transmis revient aux héritiers de la personne prédécédée.

Établir un testament partage : les effets à votre décès

À votre décès, les biens sont transmis selon vos souhaits.

Les dispositions du testament-partage s’imposent aux bénéficiaires que vous avez désignés. Ces derniers peuvent les accepter ou les refuser en bloc. S’ils les refusent, ils ne peuvent pas réclamer un nouveau partage successoral.

Par exemple, si vous transmettez une maison et une voiture à votre fils, celui-ci ne peut pas accepter la maison et refuser la voiture. Soit il accepte la maison et la voiture, soit il refuse le tout.

Un enregistrement. Au décès du testateur, le notaire va procéder à l’enregistrement de votre testament-partage. Il doit le faire au plus tard au jour de l'enregistrement de l'acte constatant le partage de la succession.

La fiscalité du testament-partage

Double imposition ! Le testament-partage donne lieu à une imposition :

• aux droits de mutation par décès (on parle aussi de « droits de succession ») ;

• et au droit proportionnel de partage au taux de 2,5 %.

Évaluation fiscale. Les biens doivent être évalués au jour de votre décès.

Les réductions de droits dont bénéficient les donations-partages n’existent pas ici. C’est l’une des raisons qui expliquent que le testament-partage est peu utilisé.

Soulte. Il se peut que le testament-partage donne lieu au versement d’une soulte. Celle-ci n’est pas déductible pour la perception du droit de partage.

Fusion de formalités. Notez que les formalités d'enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au fichier immobilier. Cela concerne donc les testaments-partages qui comprennent des biens immobiliers.

Testament authentique : c’est quoi ?

Qu’est-ce qu’un testament ? Le testament est un acte écrit par lequel vous (en qualité de « testateur », entendu comme celui qui rédige un testament) prévoyez le sort de vos biens et de vos droits après votre décès, et que vous pouvez modifier ou annuler à tout moment.

Quels sont les différents types de testament ? Il existe plusieurs sortes de testament, à savoir :

• le testament olographe (c’est le testament que vous rédigez vous-même, de votre main) ;

• le testament authentique (rédigé par un notaire) ;

• le testament mystique (combinaison du testament olographe et du testament authentique) ;

• le testament international (valide quel que soit le pays où il est rédigé ; en France, la présence d’un notaire est obligatoire).

Testament authentique. Nous ne traiterons ici que des testaments authentiques (aussi appelés « testaments par acte public »).

Avantages. Le testament authentique est rédigé par un notaire, ce qui permet de réduire les risques d’annulation. En outre, au moment de votre décès, l’existence du testament sera connue du notaire qui gérera votre succession.

Inconvénient. Il n’est pas gratuit (113,19 € HT, soit 135,83 € TTC).

Testament authentique : quand est-il obligatoire ?

Par principe, vous êtes libre de la forme de votre testament.

Toutefois, dans certaines circonstances, la rédaction d’un testament authentique sera obligatoire, selon le contenu de vos dernières volontés ou en raison de vos capacités.

Le recours obligatoire à un testament authentique se retrouve dans les cas suivants :

• si vous ne savez pas écrire, ou si vous n’êtes plus en état physique de le faire (personnes âgées ou handicapées, par exemple) ;

• si vous souhaitez priver votre conjoint survivant de son droit viager sur le logement ;

• si vous voulez reconnaître par testament un enfant naturel dont vous aviez souhaité garder l’existence cachée ;

• si vous ne parlez pas français ;

• si vous pouvez écrire en langue française mais êtes muet ;

• si vous ne pouvez ni parler ou entendre, ni lire ni écrire.

Testament authentique : les conditions à respecter

La présence d’un notaire. Le testament authentique est obligatoirement reçu par 2 notaires (qui n’exercent pas dans le même office) ou par un notaire assisté de 2 témoins.

Qui rédige ? Dans les 2 situations, vous devez dicter votre testament et c’est le notaire lui-même qui le rédige.

Testateur étranger = interprète. Si le testateur est étranger, la dictée et la lecture du testament peuvent être réalisées par un interprète. Ce dernier est choisi par le testateur sur la liste nationale des experts judiciaires dressée par la Cour de cassation ou sur la liste des experts judiciaires dressée par chaque cour d'appel. L'interprète doit veiller à l'exacte traduction des propos tenus. Le notaire n'est pas tenu de recourir à un interprète lorsque lui-même ainsi que, selon le cas, l'autre notaire ou les témoins comprennent la langue dans laquelle s'exprime le testateur.

Lorsque le testateur sait écrire en français mais ne peut pas parler, le notaire écrit lui-même le testament d'après les notes rédigées devant lui par le testateur, puis en donne lecture à ce dernier. Lorsque le testateur ne peut pas entendre, il doit prendre connaissance du testament en le lisant lui-même, après lecture faite par le notaire.

À noter. Ces situations doivent être décrites dans le testament.

Qui signe ? Vous devez signer votre testament en présence des témoins et du(des) notaire(s). Si vous ne savez ou ne pouvez pas signer, le testament doit le mentionner expressément, ainsi que la cause qui vous empêche de signer. Le testament doit également être signé par les témoins et le(s) notaire(s).

Qui est témoin ? Tout le monde peut être témoin d’un testament, à l’exception de vos légataires, de vos parents ou alliés jusqu’au 4^e degré et des clercs des notaires par lesquels le testament est reçu. Par ailleurs, ils doivent :

• comprendre la langue française ;

• être majeurs ;

• savoir signer et avoir la jouissance de leurs droits civils ;

À noter. Des époux ne peuvent pas être témoins dans le même acte.

Qui est notaire ? Un notaire ne peut pas rédiger un testament :

• pour des parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés ;

• en ligne collatérale, jusqu'au 3^e degré (pour un oncle, une tante, un neveu ou une nièce).

Mais aussi. Un notaire ne peut pas non plus recevoir un acte qui contiendrait des dispositions en faveur des personnes précitées. Ainsi, par exemple, un notaire ne pourra pas rédiger le testament d’un ami de son oncle qui souhaite léguer des biens à ce dernier.

Testament authentique : en cas de nullité

Le sort du testament authentique annulé. Si les conditions requises pour la validité du testament authentique ne sont pas réunies, celui-ci est nul. Il ne se transforme pas en testament olographe. En conséquence, les dispositions du testament ne seront pas respectées.

Un rattrapage possible ? La validité peut être « rattrapée » par le testament international, si les conditions de validité de celui-ci sont réunies.

Testament olographe : c’est quoi ?

Qu’est-ce qu’un testament ? Le testament est un acte écrit par lequel vous (en qualité de « testateur », entendu comme celui qui rédige un testament) prévoyez le sort de vos biens et de vos droits après votre décès, et que vous pouvez modifier ou annuler à tout moment.

Quels sont les différents types de testament ? Il existe plusieurs sortes de testament, à savoir :

• le testament olographe (c’est le testament que vous rédigez vous-même, de votre main).

• le testament authentique (rédigé par un notaire) ;

• le testament mystique (combinaison du testament olographe et du testament authentique) ;

• le testament international (valide quel que soit le pays où il est rédigé ; en France, la présence d’un notaire est obligatoire).

Testament olographe. Nous ne traiterons ici que des testaments olographes.

Les avantages… C’est la forme de testament la plus utilisée en France car la plus simple : il est gratuit, simple et facile à modifier ou annuler, aucune condition de forme n’étant requise.

Les inconvénients. Cette forme de testament est à l’origine de nombreux contentieux : parfois, les testaments sont, en effet, mal rédigés par maladresse ou ignorance… d’où la nécessité de se faire accompagner dans la rédaction par un notaire ou un avocat.

Testament olographe : les conditions à respecter

3 conditions à respecter. Pour que le testament soit valide, il faut qu’il soit écrit, daté et signé de votre main.

Rédigé de votre main. Le testament doit être entièrement manuscrit (rédigé de votre main). Si vous le rédigez par ordinateur pour ensuite le signer de votre main, il ne sera pas valable. La même sanction s’appliquera si vous ne rédigez que partiellement votre testament.

Recevoir de l’aide ? De la même manière, le testament sera nul si vous vous contentez de le dicter. Cependant, vous pouvez vous faire aider dans la rédaction : on parle alors de testament « à main guidée ». Pour cela, 2 conditions doivent être respectées :

• votre écriture doit être reconnaissable ;

• le testament doit exprimer votre volonté.

Daté de votre main. Pour être valable, votre testament doit également être daté. C’est une condition très importante si vous avez rédigé plusieurs testaments : le plus récent sera appliqué. Le testament doit donc mentionner le jour, le mois et l’année de sa rédaction.

Mais. Cette exigence est atténuée par les juges : lorsque la date n’est pas sûre ou absente, si des éléments permettent de déterminer une date précise, votre testament sera valable.

Signé de votre main. Vous devez impérativement signer votre testament. À défaut, il sera nul. Sachez que l’emplacement de la signature est primordial : vous devez signer à la suite du texte et non au début ou dans le corps du texte.

Mais. Il existe là aussi une atténuation admise par les juges : la validité de votre testament sera acquise si votre identité est certaine (une simple mention de votre nom et de votre prénom peut alors suffire) et si votre volonté d’approuver son contenu est également certaine.

Testament olographe : les précautions à prendre

Conservation du testament chez un notaire. Il arrive également que le testament soit perdu ou détruit : pour une plus grande sécurité, n’hésitez pas à déposer votre testament auprès d’un notaire. Concrètement, le notaire conservera dans son office votre testament jusqu’à votre décès ou jusqu’à ce que vous demandiez à vous le faire restituer.

À noter. Lors du dépôt, ne négligez pas les conseils du notaire tant sur le fond de votre testament que sur sa forme.

Bon à savoir. Il est possible d’inscrire votre testament au fichier central des dispositions de dernières volontés.

Coût. Déposer un testament chez le notaire implique de payer des frais :

• frais d’ouverture et de description du testament olographe : 26,41 HT € (soit 31,69 TTC €) ;

• frais de garde du testament olographe avant le décès : 26,41 HT € (soit 31,69 TTC €).

C’est quoi une donation ?

Un don. Une donation est un acte par lequel une personne va se « dépouiller » irrévocablement d’un bien au profit d’une autre personne. Les donations de biens recouvrent des formes multiples : il peut s’agir, par exemple, d’une donation simple, d’un don manuel, d’un don familial de somme d’argent, etc.

Un don, imposable ? Par principe, les donations sont soumises à l’impôt (ce que l’on appelle les droits de mutation) lorsque :

• la donation est réalisée à titre gratuit : il s’agit concrètement d’un don qui doit témoigner d’une réelle intention libérale ;
• le « donateur » (la personne qui donne) se départit immédiatement du bien donné ;
• la donation est acceptée par la personne qui la reçoit (le « donataire »).

Cas particulier : le don manuel. Le don manuel est celui que l’on rencontre le plus fréquemment. Il consiste à donner un bien « de la main à la main », qu’il s’agisse d’une somme d’argent ou de tout autre objet. Ce type de don ne peut donc être soumis à l’impôt que lorsqu’il est porté à la connaissance de l’administration fiscale par le biais :

• soit d’une déclaration accompagnant un acte soumis à enregistrement (par exemple une donation par acte authentique rédigée par notaire) ;
• soit d’une reconnaissance judiciaire ;
• soit d’une révélation qui peut être spontanée ou effectuée à la demande de l’administration.

Un don exonéré ? Toutes les donations ne sont pas soumises à l’impôt. Un certain nombre d’entre elles sont exonérées d’impôt, soit totalement, soit partiellement.

Cas particulier : le don TEPA. Le don TEPA est le terme générique que l’on emploie pour désigner un don familial de somme d’argent en pleine propriété. Ce type de don porte exclusivement sur des sommes d’argent : un don de voiture n’est pas un don TEPA.

Un abattement. Pour le calcul des droits de mutation, un abattement de 31 865 € est appliqué, sous réserve que le bénéficiaire du don soit majeur, ou émancipé, et que la personne qui donne soit âgée de 80 ans au maximum.

Un don familial. Pour qu’un don puisse bénéficier de cet abattement, il doit être consenti au profit :

• d’un enfant ;
• d’un petit-enfant ;
• d’un arrière-petit-enfant ;
• à défaut d’une descendance, d’un neveu ou d’une nièce ou d’un petit-neveu ou petite-nièce.

À noter. Le plafond de 31 865 € est propre à chaque donataire et ce quel que soit le nombre de donations. Un donateur peut par exemple consentir à son fils 10 donations. Si le montant cumulé de ces 10 donations est inférieur au seuil de 31 865 €, toutes les donations bénéficieront de cet abattement. En revanche, si le seuil est atteint dès la 8^e donation, les 2 suivantes seront soumises aux droits de mutation.

À noter bis. L'abattement se renouvelle tous les 15 ans. Concrètement, un parent peut donner 31 865 € en franchise d’impôt à chacun de ses enfants, tous les 15 ans.

Un cumul. L’abattement de 31 865 € se cumule avec les abattements qui s’appliquent au moment du calcul de l’impôt dû. Prenons un exemple : un père donne 150 000 € à son fils. Il faut commencer par appliquer l’abattement de 31 865 €. Le fils doit donc, en principe, soumettre à l’impôt la somme de 118 135 € (150 000 € - 31 865 €). Au moment du calcul de l’impôt, le bénéficiaire du don étant le fils du donateur, il bénéficie d’un abattement de 100 000 €. Il ne devra donc soumettre effectivement à l’impôt que la somme de 18 135 € (118 135 € - 100 000 €) sur les 150 000 € reçus au départ.

Donation : comment calculer l’impôt ?

Une base d’imposition. L’impôt est calculé sur la base de la valeur vénale réelle du bien donné au jour de la donation. Il n’existe pas vraiment de définition de la notion de « valeur vénale ». Si le don porte sur une somme d’argent, cela ne pose pas vraiment problème : la base d’imposition est constituée par le montant de la somme donnée. Si c’est un bien meuble qui est donné (par exemple une voiture), il faudra regarder la valeur accordée à un tel bien sur le marché.

Un calcul. Pour calculer le montant des droits de mutation, il convient d’abord de regarder s’il est possible d’appliquer un abattement à la base d’imposition. Une fois cela fait, il faut appliquer au solde restant un tarif et, dans certains cas, une réduction.

Un abattement. Il n’existe pas 1 seul abattement, mais plusieurs, qui s’appliquent en fonction de la qualité du bénéficiaire du don. Ainsi, il existe :

• un abattement de 100 000 € pour les dons consentis en ligne directe, c’est-à-dire au profit des père et mère du donateur ou de ses enfants : cet abattement est cumulable avec l’exonération prévue dans le cadre des dons TEPA ;
• un abattement de 15 932 € pour les dons consentis au profit d’un frère et ou d’une sœur ;
• un abattement de 7 967 € pour les dons consentis au profit d’un neveu ou d’une nièce : cet abattement est cumulable avec l’exonération prévue dans le cadre des dons TEPA dans l’hypothèse où le donataire n’a pas de descendance ;
• un abattement de 159 325 € pour les dons consentis au profit d’une personne handicapée physique ou mentale, cet abattement se cumule avec tout autre abattement ;
• un abattement de 80 724 € pour les dons consentis au profit d’un époux/d’une épouse ou d’un partenaire de Pacs : cet abattement est cumulable avec celui prévu pour les personnes handicapées ;
• un abattement de 31 865 € pour les dons consentis au profit d’un petit-enfant du donateur et ce, quel que soit l’âge de ce dernier : cet abattement est cumulable avec l’exonération prévue dans le cadre des dons TEPA, ainsi qu’avec l’abattement prévu pour les personnes handicapées ;
• un abattement de 5 310 € pour les dons consentis au profit d’un arrière-petit-enfant du donateur et ce, quel que soit l’âge de ce dernier : cet abattement est cumulable avec l’exonération prévue dans le cadre des dons TEPA, ainsi qu’avec l’abattement prévu pour les personnes handicapées.

Exemple. Vous décidez de donner la somme de 100 000 € à votre partenaire de Pacs. Il s’agit d’une donation simple et pas d’un don TEPA. Après application de l’abattement adéquat, le donataire (votre partenaire) doit soumettre à l’impôt la somme de 19 276 € (100 000 € - 80 724 €).

Un tarif. Une fois que la base d’imposition a été réduite de l’abattement adéquat (ou si aucun abattement n’est applicable), il convient de lui appliquer un tarif qui varie suivant la qualité du bénéficiaire de la donation (descendant, ascendant, conjoint, frère et sœur, etc.).

     =>  Consultez les tarifs des droits de donation (barème 2023)

Suite de l’exemple. Une fois l’abattement appliqué, votre partenaire doit soumettre à l’impôt la somme de 19 276 €. Il convient d’appliquer à la fraction de cette somme qui n’excède pas 8 072 € un tarif de 5 % (8 072 € x 5 % = 403,6 €), à la fraction de la somme comprise entre 8 072 € et 15 932 € (soit 7 860 €) un tarif de 10 % (7 860 € x 10 % = 786 €) et à la fraction de la somme comprise entre 15 932 € et 19 276 € (soit 3 344 €) un tarif de 15 % (3 344 € x 15 % = 501,6 €). Votre partenaire sera donc tenu au paiement des droits de mutation à hauteur de 1 691,2 € (403,6 € + 786 € + 501,6 €).

Une réduction ? Une fois le montant de l’impôt calculé, il existe pour les mutilés de guerre frappés d’une invalidité de 50 % une réduction de moitié du montant des droits de mutation dus, sans que la réduction ne puisse excéder 305 €.

Chronologie des donations. Récemment, le juge a précisé que si 2 donations-partages sont faites le même jour devant notaire, entre un même donateur et un même donataire, et présentées le même jour à l’enregistrement, celle devant recevoir l’abattement familial est celle ayant été dressée en premier par le notaire.

Donation : à déclarer !

Une déclaration... Si le don (TEPA ou manuel) est réalisé par acte authentique, c’est le notaire qui se chargera de procéder aux déclarations nécessaires auprès du SIE (service des impôts des entreprises). Si le don n’est pas consenti par acte authentique, le bénéficiaire devra remplir une déclaration n^o 2735 à adresser en double exemplaire au SIE.

…dématérialisée. Depuis le 30 juin 2021, les déclarations de dons manuels de sommes d’argent, d’actions, d’obligations et d’objets d’art, doivent s’effectuer en ligne, sur le site internet impots.gouv.fr, en suivant le chemin suivant : Votre espace particulier / Déclarer / Vous avez reçu un don ? / Déclarez le.

Un accompagnement. Une foire aux questions, disponible ici, ainsi qu’un « pas-à-pas », consultable ici, ont été mis en ligne pour vous accompagner.

Paiement. En principe, c’est au donataire de payer les droits de mutation. Toutefois, il est possible que le donateur se substitue à lui s’il souhaite assumer personnellement la charge de l’impôt.

Un télérèglement. Le paiement en ligne des droits de donation par carte bancaire ou autorisation de prélèvement est disponible sur son espace impôts.gouv.fr.

La présomption légale de propriété : le principe

Une présomption légale... Il s’agit d’une présomption de propriété des biens, établie par la loi, et qui n’a vocation à s’appliquer qu’en matière fiscale. Cette présomption est utilisée par l’administration lorsqu’il est question du calcul des droits de mutation à devoir suite au décès d’une personne.

… de propriété. Cette présomption revient à considérer qu’un bien meuble ou immeuble, dont l’usufruit (c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et, le cas échéant, d’en percevoir les revenus) appartient au défunt et la nue-propriété à ses héritiers potentiels (appelés « héritiers présomptifs »), doit entièrement faire partie de la succession de l’usufruitier pour le calcul des droits de mutation, jusqu’à preuve du contraire, sauf à ce que la donation ait été consentie plus de 3 mois avant le décès, par acte régulier.

Donation inexistante. En clair, la donation de la nue-propriété est présumée inexistante si le décès intervient moins de 3 mois après le démembrement, sauf à ce que la preuve de la sincérité et de la réalité de la donation soit apportée à l’administration.

Un démembrement préalable. Vous l’aurez noté, cette présomption légale de propriété ne trouve à s’appliquer qu’aux hypothèses de démembrement de propriété impliquant un usufruitier et son ou ses héritier(s) présomptif(s) ayant la qualité de nu(s)-propriétaire(s) des biens.

Nus-propriétaires. La présomption légale de propriété n’est applicable que lorsque l’administration se trouve face à un certain type de nus propriétaires, dont la liste est limitativement fixée par elle. Il s’agit des personnes suivantes :

• héritiers présomptifs de la personne consentant la donation, même s’ils sont renonçants à la succession ou exclus par testament ;

• donataires (personnes recevant un don) ou légataires (personnes étant désignées héritières par testament), même s’ils obtiennent cette qualité grâce à un testament postérieur au démembrement de propriété, ou s’ils sont renonçants à la succession ;

• personnes réputées interposées entre le défunt et ses héritiers, ses donataires ou ses légataires : parmi ces personnes interposées, on retrouve les pères et mères, ainsi que les époux et, pour les légataires et donataires uniquement, les enfants et autres descendants.

À noter. La présomption légale de propriété sera utilisée dans tous les cas où le nu-propriétaire a eu, à un quelconque moment, la qualité d’héritier présomptif. Il n’est pas requis qu’il ait eu cette qualité au moment de l’acte constatant le démembrement, ou qu’il l’ait encore au moment du décès de l’usufruitier.

Une sécurité. Ce mécanisme a été mis en place pour éviter que certaines personnes, volontairement, ne se dépouillent de leur vivant de la nue-propriété de leurs biens au profit de leurs héritiers et ce, pour permettre à ces derniers d’échapper au paiement de l’impôt de succession au moment du décès. En effet, quand un usufruit s’éteint du fait du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de mutation pour ce bien au moment de la succession !

La présomption légale de propriété : les limites

Des limitations... La présomption légale de propriété ne s’applique pas à tous les cas de démembrement de propriété.

…diverses. Certaines situations de démembrement y échapperont, soit en raison de la nature de l’acte ou de l’évènement ayant conduit à la division, soit en raison du droit détenu par le défunt.

Nature de l’acte. Il ne sera pas tenu compte de la présomption légale de propriété si le démembrement de propriété du bien a pour origine :

• une donation régulière de la nue-propriété (donation ordinaire ou donation-partage) consentie plus de 3 mois avant le décès de l’usufruitier ;

• une donation consentie dans un contrat de mariage sans condition de délai ;

• une succession dévolue au défunt (de son vivant) et à ses héritiers présomptifs, et dans laquelle le 1^er a reçu l’usufruit viager d’un bien et les 2^ds la nue-propriété ;

• une disposition testamentaire prévoyant que l’usufruit est légué à une personne et la nue-propriété à ses héritiers présomptifs.

Droit du défunt. Il ne sera pas non plus fait application de la présomption légale dans l’hypothèse où le défunt ne serait pas usufruitier mais disposerait simplement d’un droit d’usage et d’habitation.

À noter. Si le « simple » droit d’usage et d’habitation cache en réalité un véritable usufruit, la présomption légale trouvera à s’appliquer.

Exemple. Une personne vend sa maison, avant son décès. L’acte de vente prévoit que le vendeur se réserve la jouissance d’un logement, jusqu’à la fin de sa vie. Quelque temps plus tard, cette personne décide de placer le logement en location : le droit d’usage et d’habitation ne pouvant pas faire l’objet d’une location, le vendeur dispose en réalité d’un usufruit ! Il faudra donc faire application de la présomption légale de propriété.

La présomption légale de propriété : la preuve contraire

Une présomption simple. Outre les cas de limitation, il est important de rappeler que la présomption légale de propriété est une présomption simple et qu’en tant que telle, elle peut être combattue par la preuve contraire.

Sincérité de l’opération. S’il souhaite combattre cette présomption, le nu-propriétaire devra apporter la preuve de la sincérité du démembrement de propriété.

Renversement de la charge de la preuve. Vous l’aurez noté, il appartient au nu-propriétaire d’apporter la preuve de la sincérité de l’opération que la loi présume fictive. Cette preuve sera examinée au cas par cas par l’administration.

Exemple 1. Les éléments suivants, à eux seuls, n’ont pas été retenus comme étant des preuves suffisantes par l’administration et le juge de l’impôt :

• acte de démembrement passé devant notaire ;

• démembrement de propriété opéré par adjudication, même si le prix est payé comptant ;

• prix converti en rente viagère, même si la personne pouvait produire des quittances ou des reçus ;

• travaux d’aménagement (ou autres) réalisés par le nu-propriétaire.

Exemple 2. En revanche, les éléments suivants ont été reconnus comme constituant des preuves suffisantes :

• démembrement résultant d’un partage complet sincère ;

• donation de sommes d’argent, constatée par un acte ayant une date certaine, en vue de financer, plus de 3 mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve bien sûr de pouvoir justifier l’origine des sommes d’argent dans l’acte de donation ;

• décès intervenu de manière soudaine et imprévue, alors même que l’usufruitier était en bonne santé au moment de la donation.

À noter. Dans cette dernière hypothèse, le nu-propriétaire avait pu fournir une attestation du médecin traitant de l’usufruitier mentionnant qu’il était en bonne santé. De même, il avait fourni les témoignages d’autres personnes qui avaient rencontré l’usufruitier quelques jours avant son décès et qui l’avaient trouvé en bonne santé. Enfin, le nu-propriétaire avait pu apporter la preuve que cette donation s’inscrivait dans la continuité d’une autre donation, effectuée des années auparavant.

La présomption légale de propriété : les effets

Décès. La présomption légale de propriété induit une présomption d’inexistence de l’acte de démembrement. Pour autant, cette présomption ne produit ses effets qu’au moment du décès de l’usufruitier.

Calcul de l’impôt. Si la présomption est applicable, le bien est réputé appartenir (pour sa globalité) au patrimoine du défunt. Partant de là, le nu-propriétaire sera personnellement tenu au paiement des droits de mutation, calculés sur la valeur totale du bien, du fait du décès de l’usufruitier.

Imputation. Pour éviter une double imposition, si le nu-propriétaire a la qualité d’héritier, donataire, légataire, etc., les droits de mutation qu’il aura acquittés au moment du démembrement de propriété s’imputeront sur les droits dus suite au décès de l’usufruitier.

Inversement. À l’inverse, aucune imputation ne sera possible si le démembrement résulte, par exemple, d’une acquisition conjointe ou si le nu-propriétaire a acquis son droit auprès d’une autre personne que l’usufruitier défunt.

Justification. Si le nu-propriétaire souhaite bénéficier de la possibilité d’imputer les droits déjà payés sur ceux restants dus, il devra justifier le montant des sommes qu’il indique avoir déjà réglées. À cet effet, il devra produire l’original ou l’expédition de l’acte de démembrement. À défaut, il pourra fournir à l’administration la date à laquelle la formalité de l’enregistrement a été effectuée.