Location meublée : une définition précise

Un logement muni du mobilier. Comme indiqué en préambule, un logement sera considéré comme étant meublé dès lors que le propriétaire met à la disposition du locataire, dès l’entrée dans les lieux, l’ensemble des meubles et autres objets nécessaires à la vie quotidienne et qui vont permettre une occupation du logement.

À ne pas confondre ! Il ne faut pas confondre la fourniture d’un logement meublé avec des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière qui, elles, ne relèvent pas du régime fiscal de la location meublée. Vous ne pratiquerez pas une activité de loueur en meublé si vous fournissez, en plus du logement, au moins 3 des prestations suivantes dans des conditions similaires à celles proposées par les hôteliers : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement, la fourniture du linge de maison, la réception (même non personnalisée) de la clientèle.

Location meublée : un mode d’imposition particulier

Des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus que vous retirez d’une location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’imposition de ces revenus dans la catégorie des BIC n’est plus réservée aux locations meublées réalisée à titre habituel : même si vous effectuez cette activité à titre occasionnel, vos revenus seront imposés comme des BIC.

2 modes d’imposition possibles. Soit vous relevez du régime de la micro-entreprise, soit vous relevez du régime réel d’imposition. Quelles seront les différences entre ces deux régimes ?

Le régime de la micro-entreprise. Sont soumises à ce régime les entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes, n'excède pas, l'année civile précédente ou l’année N-2 : 

• 188 700 € s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés, autres que locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôte ; 
• 15 000 € s'il s'agit de la location directe ou indirecte de meublés de tourisme au sens du code du tourisme ; 
• 77 700 € s'il s'agit d'autres entreprises. 

Précision. Lorsque l’activité d’une entreprise se rattache aux 3 catégories, le régime micro ne s’applique que si le chiffre d’affaires (CA) hors taxes global de l’entreprise respecte la limite de 188 700 € et si : 

• le CA hors taxes afférent aux activités de location directe ou indirecte de meublés de tourisme respecte la limite de 15 000 € ; 
• le CA hors taxes afférent aux activités des « autres entreprises » (activités non rattachables aux 2 premières catégories) ne dépasse pas 77 700 €. 

Attention. Pour les revenus de 2023, les loueurs de locaux de meublés de tourisme non classés ont été autorisés à opter pour le régime applicable antérieurement à 2024, et bénéficier ainsi du seuil de CA fixé à 77 700 € et de l’abattement de 50 %. Le Conseil d’État vient d’annuler cette tolérance et contraindre les loueurs de meublés à basculer au régime réel d’imposition en cas de dépassement du nouveau seuil de chiffre d’affaires.

Une conséquence. Dans le cadre du régime de la micro-entreprise, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire représentatif de charges, dont le montant est fixé à 71 %, 30 % ou 50%. Vous ne pouvez déduire vos charges au « réel ». Si le montant de vos charges excède le montant des abattements, une option pour le régime réel d’imposition mérite d’être étudiée. 

Un calcul réel. Le régime réel d’imposition s’applique à ceux qui ne peuvent pas bénéficier du régime micro parce que le seuil de chiffre d’affaires est dépassé ou à ceux qui ont volontairement opté pour ce régime. Il se caractérise par le fait que, pour le calcul de l’impôt, vous devez tenir compte du montant des charges réellement supporté et non plus forfaitairement. Cela suppose toutefois de tenir une comptabilité précise et de remplir, chaque année, une déclaration fiscale spéciale (la déclaration n° 2033).

Concrètement. Vous pourrez déduire les frais d’établissement (frais de notaire, frais de constitution de société, etc.), les frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les impôts locaux, etc. En plus de ces charges, vous pourrez tenir compte d’un amortissement, ce qui revient à déduire une partie du prix payé pour réaliser votre investissement.

À noter. Cet amortissement doit se pratiquer, non pas sur la valeur de l’ensemble, mais indépendamment pour chaque composant : gros œuvre, toiture, second œuvre intérieur, second œuvre extérieur, finition, mobilier. Chaque composant s’amortit suivant une durée et un taux différent.

Attention. Le montant de l’amortissement déductible ne peut pas être supérieur à la différence entre le montant des loyers et celui des charges. Concrètement, l’amortissement ne peut pas créer de déficit.

Cas particulier 1. Lorsque la propriété du bien placée en location est démembrée, c’est-à-dire lorsqu’une personne en détient la nue-propriété tandis qu’une autre en détient l’usufruit (la jouissance), c’est l’usufruitier qui sera soumis à l’impôt dans la catégorie des BIC. Toutefois, il ne pourra pratiquer aucun amortissement (puisqu’il n’en est pas propriétaire), c’est en tout cas ce qu’a précisé le Gouvernement dans le cadre d’une question qui lui a été posée. Le juge de l’impôt, de son côté, semble tolérer qu’un usufruitier puisse, dans certains cas particuliers, pratiquer un amortissement.

Cas particulier 2. Lorsque le bien est placé en location meublée par une SCI, un régime particulier s’applique. En effet, par principe les sociétés civiles immobilières sont soumises de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu (IR), sauf à exercer une option expresse pour relever du régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Donc, si l’on suit ce raisonnement, une SCI IR qui exerce une activité de location meublée devrait être imposée dans la catégorie des BIC.

Mais. Si une SCI exerce une activité commerciale qui représente au moins 10 % de son chiffre d’affaires, elle relève par nature de l’IS. Or, par « activité commerciale », l’administration fiscale entend, notamment, les activités de location meublée réalisées à titre occasionnel (par exemple pendant la période estivale) ou habituel. Donc, une SCI qui exerce une activité de location meublée est normalement imposable à l’IS.

Un tempérament. À l’occasion d’un litige opposant une SCI à l’administration, le juge de l’impôt est venu tempérer ce principe. Dans cette affaire, une SCI soumise à l’IR et propriétaire d’une villa depuis 10 ans, l’a donnée très ponctuellement en location meublée : 2 fois pour une période d’un mois. Dans le cadre d’un contrôle fiscal, l’administration a soumis d’autorité la SCI à l’IS, considérant que cette activité de location meublée, même exercée à titre exceptionnel, suffisait à caractériser l’existence d’une activité commerciale, et donc suffisait à lui perdre le bénéfice de l’IR.

Appréciation des situations au cas par cas. Mais pas pour le juge, qui au vu des faits qui lui sont soumis, estime que la SCI n’exerce pas, en tant que telle, une activité commerciale. Il rappelle en effet, que :

• la SCI a conservé la propriété de la villa pendant près de 10 ans, sans jamais la placer en location ;
• la location meublée n’a été consentie qu’occasionnellement : 2 fois en 2 ans pour une période maximum d’un mois ;
• cette location meublée a été consentie au potentiel acquéreur de la villa, qui souhaitait y résider avant l’achat pour s’assurer qu’elle lui convenait.

Annulation du redressement fiscal. Un ensemble d’éléments suffisants à caractériser l’absence de volonté d’exploitation d’une activité commerciale par la SCI pour le juge qui, dès lors, a annulé le redressement fiscal.

Location meublée : pour les professionnels

Une distinction à faire. En matière de location meublée, il faut distinguer les loueurs non-professionnels (LMNP) des loueurs professionnels (LMP). Des particularités les distinguent sur le plan fiscal.

Un professionnel de la location meublée ? L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l'activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Des particularités. Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel connaît quelques particularités. Ainsi :

• les déficits tirés de l’activité LMP sont imputables sur le revenu global du loueur professionnel, sans limitation de montant ;
• le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles en cas de vente de l’immeuble loué (ce qui permet notamment de bénéficier d’une exonération fiscale si l’activité LMP est exercée depuis au moins 5 ans et si les recettes de l’activité LMP sont inférieures à 90 000 € – pour une exonération totale – ou 126 000 € – pour une exonération partielle).

Et si la location est consentie par l’intermédiaire d’un professionnel ? A l’occasion d’un échange avec le Gouvernement, la question s’est posée de savoir si cette obligation d’affiliation (régime social des travailleurs indépendants ou régime général) s’appliquait également en cas de mandat de gestion confié à un professionnel de l’immobilier. Concrètement, si vous donnez en location un meublé de tourisme par l’intermédiaire d’une agence immobilière et que cela vous rapporte plus de 23 000 € par an, devrez-vous vous affilier au régime social des travailleurs indépendants pour le versement de vos cotisations sociales ?

Une réponse claire. C’est non ! L’affiliation au régime social des travailleurs indépendants (ou au régime général de la sécurité sociale) est impérative pour les propriétaires qui louent leurs biens en direct. Les propriétaires qui donnent leurs biens en location par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier relevant de la loi Hoguet (donc via des agences immobilières par exemple) sont dispensés de cette obligation. Retenez cependant que dans cette hypothèse, les revenus tirés de la location et reversés au propriétaire seront normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Attention. Cette absence d’affiliation ne bénéficie pas aux propriétaires ayant donné mandat à une plateforme numérique (type « Airbnb ») pour recouvrer les cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire.

Un professionnel… « particulier » ? Un particulier peut tout à fait être considéré comme un « professionnel » et donc ne pas bénéficier des règles protectrices propres aux « particuliers » et aux « non-professionnels ». Ainsi, par exemple, un médecin qui emprunte pour acheter un appartement destiné à la location, dès lors qu’il a procédé à 9 autres investissements similaires et qu’il est inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de LMP, est un « professionnel de l’immobilier ». Cela pourrait, par exemple, permettre à une banque de bénéficier du délai de 5 ans (applicable aux professionnels) pour réclamer le montant des sommes dues en cas d’impayés à raison des emprunts souscrits (au lieu du délai de 2 ans applicable aux non professionnels).

Location meublée : pour les non-professionnels

Un « non professionnel ». Par principe, le loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est celui qui ne peut pas bénéficier du statut du loueur en meublé professionnel. Comme pour le LMP, le LMNP est soumis à un régime d’imposition qui connaît quelques particularités.

Des particularités. Ainsi :

• les déficits subis au titre de l’activité LMNP ne peuvent pas s’imputer sur votre revenu global : ils s’imputent exclusivement sur les revenus provenant de l’activité LMNP, et ce, sur une période de 10 ans ;
• en cas de vente de l’immeuble loué meublé, la plus-value est calculée en appliquant le régime prévu pour les particuliers (en tenant compte notamment d’un abattement pour durée de détention) ;
• si vous avez opté pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard (en cas d’investissement dans une résidence services), le montant de l’amortissement déductible correspond aux dotations pratiquées sur la fraction du prix de revient de l’immeuble qui excède 300 000 €.

Location meublée : pensez aux autres impôts !

IFI. Les immeubles détenus par le loueur en meublé sont normalement soumis à l’IFI. Mais une exonération bénéficie au loueur en meublé professionnel : la même que celle existante en matière d’ISF. Ainsi si les recettes locatives représentent plus de 50 % des autres revenus d’activité du foyer fiscal, la valeur des immeubles loués en meublés dans le cadre de cette activité professionnelle est exonérée d’IFI.

TVA. Par principe les locations de logements loués meublés sont exonérées de TVA. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas aux locations de logements meublés à usage résidentiel (hors secteur hôtelier ou secteur similaire), qui sont assorties de 3 des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. 

Si vous passez par un site Internet… À l’occasion d’une question qui a été posée au gouvernement, il a été rappelé que le simple et seul fait de passer par une plateforme en ligne n’est pas suffisant pour considérer qu’un particulier, qui loue ponctuellement son bien immobilier, concurrence le secteur hôtelier. Le principe est donc maintenu : seules les locations meublées assorties de 3 prestations para-hôtelières sont soumises de plein droit à TVA.

Caution : Pour quoi ? Pour qui ? Comment ?

A quoi sert-elle ? Une caution est très utile pour garantir le paiement du loyer en cas de difficultés financières du locataire. Concrètement, une caution est une personne qui se porte garant pour le locataire et s’engage à payer les dettes locatives à la place du locataire défaillant.

Qui peut se porter caution ? La caution peut être une personne physique (parent, ami, etc.) ou une personne morale (société, organisme social, etc.).

Ce n’est pas obligatoire… Mais, en pratique, il est très souvent demandé au locataire d’apporter une caution pour que son dossier soit le meilleur possible.

Attention ! Il est impossible de refuser une personne comme caution au motif qu’elle n’est pas Française ou ne réside pas en France.

Un acte écrit. Sachez que la caution résulte d’un acte écrit appelé « acte de cautionnement » qui contient des mentions obligatoires. Un exemplaire de ce contrat est obligatoirement remis à la caution.

Avant le 25 novembre 2018. Le contrat doit obligatoirement contenir certaines mentions, impérativement reproduites à la main. Ainsi, la personne physique qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Cette mention doit également exprimer de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Enfin, la caution doit également reproduire manuscritement la mention suivante :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

A noter. Lorsque la mention du loyer et des conditions de sa révision telles qu’ils figurent dans le bail d’habitation sont inexactement reproduits dans l’acte de caution, l’engagement de caution est nul.

Exemple. Voici un modèle d’acte d’engagement de caution :

« Après avoir reçu toute information sur la nature et l’étendue des obligations que je contracte, je soussigné, XXXX (nom et prénom du cautionnaire) déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, dégradations, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par M. XXX (nom et prénom du locataire) en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans à compter du XXX (indication de la date de début de location) pour le logement sis à XXX (indication du type de bien loué et son adresse), bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis. J’ai noté que le montant initial du loyer et des provisions sur charges s’élève à XXX (montant du loyer en chiffres et en lettres) par an, payables par mois, d’avance et révisable annuellement selon la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé deux fois pour la même durée. Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre I de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi du 21 juillet 1994 ne compte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de résiliation ».

Depuis le 25 novembre 2018. La reproduction manuscrite n’est plus exigée pour les cautions personnes physiques (c’était déjà le cas, pour les actes de cautionnement souscrits par des sociétés, depuis le 7 février 2017).

Durée de l’engagement. Une caution est engagée jusqu’à la fin du contrat de location sauf si aucune durée n’est précisée dans le contrat. Dans ce cas, une résiliation de son engagement par la caution est possible par lettre recommandée avec AR. Il est également tout à fait possible de prévoir que certaines situations puissent mettre fin à l’engagement de caution (comme le divorce par exemple).

Caution : simple ou solidaire ?

2 sortes de caution. La personne qui s’engage comme caution peut le faire de 2 manières : soit comme caution simple soit comme caution solidaire. Avec quelles conséquences ?

La caution simple. Lorsque le contrat de location fait l’objet d’un cautionnement simple, en cas de non-paiement du loyer par le locataire, il faut d’abord entamer une procédure contre ce dernier avant de se retourner contre la caution :

• adressez-vous d’abord au locataire : il faut adresser un commandement de payer au locataire par huissier de justice. Une copie de ce commandement est adressée à la caution ; à défaut, la caution n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts dus ;
• retournez-vous ensuite contre la caution : si le locataire ne paie toujours pas, il est alors possible de solliciter la caution pour le paiement des dettes locatives (par lettre recommandée avec AR).

La caution solidaire. Si la caution s’engage solidairement, il est possible de lui demander de payer dès que le locataire ne paye pas son loyer sans avoir à entamer de démarches au préalable contre ce dernier.

Liste des documents que vous pouvez demander au locataire

Liste limitative. La Loi ALUR impose une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire lors de la mise en location d’un logement nu ou meublé. 

Voici le détail. Les pièces justificatives qu’il est possible d’exiger de chacun des candidats à une location sont regroupées en 4 catégories.

Justification de l’identité. Vous pouvez demander une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :

• carte nationale d'identité française ou étrangère ;
• passeport français ou étranger ;
• permis de conduire français ou étranger ;
• document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

Justification de domicile. Vous pouvez demander une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

• 3 dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ;
• attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé ;
• en cas d’hébergement chez quelqu’un, attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ;
• dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Justification d’une activité professionnelle. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

• contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;
• extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés (RCS) de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale ;
• fiche d'immatriculation au registre des entreprises de moins de 3 mois pour une entreprise du secteur des métiers de l'artisanat ;
• copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
• copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
• toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels ;
• carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.

Justification des ressources. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

• dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet État ou territoire ;
• 3 derniers bulletins de salaires ;
• justificatif de versement des indemnités de stage ;
• 2 derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées ;
• justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
• attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ;
• avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers ;
• titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
• justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Vérification de la solvabilité du candidat à la location. Les documents de justification des ressources doivent vous permettre de vérifier la solvabilité du candidat à location. Pour mémoire, un agent immobilier est tenu, dès lors qu’il négocie une opération locative et quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Liste des documents que vous pouvez demander à la caution

Liste limitative. Au même titre que les documents demandés au locataire, la Loi ALUR impose une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander à la personne qui se porte caution du locataire lors de la mise en location d’un logement nu ou meublé. 

Voici le détail. Les pièces justificatives qu’il est possible d’exiger des personnes qui se portent caution sont, là aussi, regroupées en 4 catégories.

Justification de l’identité. Il faut ici distinguer selon que la caution est un particulier ou une société :

• pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :
  • carte nationale d'identité française ou étrangère ;
  • passeport français ou étranger.
  • permis de conduire français ou étranger ;
• pour les cautions personnes morales les 2 justificatifs suivants :
  • extrait K bis original de moins de 3 mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel ;
  • justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.

Justification de domicile. Vous pouvez demander une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

• dernière quittance de loyer ;
• facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois ;
• attestation d'assurance logement de moins de 3 mois ;
• dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Justification d’une activité professionnelle. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

• contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai ;
• extrait K ou K bis du Registre du Commerce et des Sociétés datant de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale ;
• fiche d'immatriculation au registre des entreprises de moins de 3 mois pour une entreprise du secteur des métiers de l'artisanat ;
• copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
• copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
• toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.

Justification des ressources. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

• dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;
• titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
• 3 derniers bulletins de salaires ;
• 2 derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées ;
• justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
• justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Si vous réclamez d’autres documents que ceux prévus

Réclamation de documents interdits = amende ! Lorsque des documents sont réclamés au candidat à la location ou à la caution, alors qu’ils ne sont pas communicables (parce que non prévus par la réglementation), le Préfet peut sanctionner le bailleur ou l’agent immobilier fautif au paiement d’une amende qui ne peut pas excéder 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.

Selon quelle procédure ? Pour prononcer cette amende, le Préfet doit respecter la procédure suivante : il doit tout d’abord notifier au bailleur ou à l’agent immobilier son intention de prononcer une amende. Une fois la notification reçue, un délai de 2 mois débute durant lequel le bailleur (ou l’agent immobilier) peut présenter des observations sur les manquements reprochés. Ce n’est à l’issue de ce délai de 2 mois que le Préfet peut décider de sanctionner ou non le bailleur (ou l’agent immobilier) au paiement d’une amende.

État des lieux : une obligation

Un document essentiel ! Le constat d’état des lieux est le document, obligatoirement joint au contrat de location, aux termes duquel vous et le locataire constatez par écrit l’état des locaux loués (lors de la remise des clés et au moment de leur restitution). En comparant les 2 constats, à l’entrée et à la sortie du locataire, il est fait un état des éventuelles réparations que vous pouvez réclamer au locataire. D’où l’importance de ce document…

À rédiger avec précaution ! Ce document (obligatoire rappelons-le) doit être rédigé avec précaution. Le risque est évident pour le locataire : son dépôt de garantie pourrait être amputé du coût des travaux de réparation ou d’entretien pour des défauts ou vices existant lors de son entrée en possession, mais non mentionnés dans l’état des lieux. Mais le risque existe aussi pour vous : un état des lieux insuffisamment précis ne vous permettra pas, le cas échéant, de rendre compte de l’évolution exacte de l’état des lieux loués.

À noter. Selon la Loi, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, on dit que le locataire est présumé avoir reçu les lieux « en bon état de réparations locatives », et doit les rendre à l’identique. Si c’est vous qui refusez de dresser le document, vous devrez apporter la preuve en fin de bail que les dégradations que vous invoquez sont imputables au locataire. Si c’est le locataire qui s’y oppose, ou encore les deux parties qui font preuve de négligence dans l’accomplissement de la formalité, c’est le locataire qui est présumé avoir reçu son logement en bon état.

À ne pas oublier. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours à compter de la prise de possession effective des lieux pour vous demander de compléter l’état des lieux (courrier recommandé avec AR). Si vous vous opposez à ce droit, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation du logement en vue de trouver une solution amiable.

État des lieux : un contenu précis

Un objectif. L’état des lieux d’entrée et de sortie a pour objet de décrire avec précision, pour chaque pièce, l’état des revêtements de sols, des murs et plafonds, des équipements et éléments du logement. Il comporte également, le cas échéant les relevés de compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie.

Comment faire ? Pour établir un état des lieux, la réglementation n’impose pas un modèle type. Elle préconise que l’état des lieux soit établi sur support papier ou sous forme électronique, sans plus de détail. Tout au plus précise-t-elle que la forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux : soit vous utilisez un document unique pour les états des lieux d’entrée et de sortie, soit vous utilisez des documents distincts ayant une présentation similaire.

Quel contenu ? Outre une datation précise et les éléments d’identification du logement, du locataire et du propriétaire (et, le cas échéant, de l’agent immobilier en charge de le réaliser), l’état des lieux doit être détaillé et décrire très précisément le logement, pièce par pièce. Il faut inscrire tous les détails sur la nature et l’état du logement, ainsi que le fonctionnement des équipements, en excluant les termes généraux (« bon état », « état correct », etc.) : il s’agit d’éviter toutes interprétations subjectives et contestations ultérieures.

Concrètement. Pour chaque pièce et partie du logement, l’état des lieux doit comporter la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images. Eventuellement, pour l’état des lieux de sortie, il peut être précisé les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Conseil. Pensez à compléter ce document des relevés des index pour chacune des énergies du logement (électricité, eau, gaz, etc.).

Tenir compte de la vétusté. La vétusté s’entend de l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Afin de limiter les litiges, il est admis que le locataire et le bailleur puissent convenir, dès la signature du bail, d’une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Conseil (bis). Vérifiez, le cas échéant, le contenu de la grille de vétusté choisie. Assurez-vous qu’elle définit, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Pour la petite histoire. Parce qu’il a récupéré un appartement mis en location durant 18 ans dans un état très dégradé, un bailleur a réclamé un dédommagement au titre des réparations locatives à son locataire. Les dégradations étaient les suivantes : peintures dégradées, points de rouille, traces d'humidité, des carreaux de carrelage fissurés ou impactés, des traces de colonne de termites, des bois qui s'effritent, etc. Pourtant, le juge a refusé qu’un dédommagement soit versé au bailleur. Pour lui, la dégradation de l’appartement, dont il n’est pas prouvé qu’elle est due à un manque d'entretien imputable aux locataires, relève d’une usure normale.

Un document contradictoire. L’état des lieux doit ensuite être remis à chacune des parties concernées au moment de sa signature : notez qu’il peut être remis en mains propres ou par voie dématérialisée.

État des lieux : un coût

Un état des lieux sans intermédiaire. Si vous vous chargez d’établir l’état des lieux sans recours à un agent immobilier ou autre intermédiaire (administrateur de biens, notaire, etc.), l’état des lieux est gratuit. S’il est fait appel à un intermédiaire, des frais peuvent être réclamés. Qui doit les payer ?

Et avec intermédiaire ? En réalité, il faut distinguer selon qu’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie.

Pour l’état des lieux d’entrée. Si un agent immobilier intervient pour l’établissement de l’état des lieux, les frais facturés sont partagés entre le locataire et vous. Mais les honoraires que verse le locataire sont plafonnés à hauteur de 3 € par m² de surface habitable. Toute clause prévoyant la mise à la charge exclusive du locataire des frais d’état des lieux est nulle.

Conseil. Si vous mandatez un professionnel de l’immobilier pour établir l’état des lieux d’entrée, il est impératif que ce dernier porte précisément à la connaissance du locataire le coût de l’état des lieux qui lui sera facturé. À cet égard, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) impose que soit précisé sur l’annonce de location si les honoraires à la charge du locataire incluent ou non l’état des lieux.

État des lieux : à défaut d’accord

Commissaire de justice. À défaut d’établissement amiable entre le locataire et le bailleur, l’état des lieux sera établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Mais encore faut-il être en mesure d’établir l’impossibilité d’établir un état lieux contradictoire et à l’amiable.

Un coût partagé. Dans cette situation, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire, à condition que la partie qui convoque le commissaire de justice en avise l’autre au moins 7 jours jours à l’avance de la date à laquelle l’état des lieux de sortie va être réalisé...

À quel tarif ? Depuis le 1er mai 2020, les tarifs du commissaire de justice sont les suivants :

À noter. Ce barème correspond à un droit fixe auquel il faut ajouter des frais qui vont varier selon les situations (frais de déplacement, de convocation, etc.). Par exemple, une taxe fiscale forfaitaire de 13,04 € et un tarif de frais de déplacement de 7,67 € peuvent être facturés.

Encadrement des loyers : pour quels logements ?

Qui est concerné ? Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique aux logements loués nus ou meublés, à usage principal d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) ainsi qu’aux baux mobilité (locations meublées de courte durée).

Qui est exclu ? Il ne concerne pas les logements-foyers, les logements de fonction, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les locations saisonnières, ainsi que les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM, des sociétés d’économie mixte (SEM) et faisant l'objet d'une convention APL.

Où ? La localisation du logement permet de déterminer si le mécanisme d’encadrement du loyer s’applique ou non. Attention : en pratique, il existe 2 types d’encadrement.

L’encadrement des loyers dans les grandes agglomérations

Le premier dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les zones tendues des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Concrètement, il s’agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Quel montant ? Le montant du loyer du 1er bail est fixé librement par le bailleur, sauf dans les situations suivantes :

• le loyer ne peut pas être plus élevé que celui pratiqué dans le cadre du dernier bail du précédent locataire ;
• il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G ; cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

L’encadrement des loyers par la préfecture

Second dispositif d’encadrement des loyers. Il vise spécifiquement les agglomérations suivantes : Paris, Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Lille, Hemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.

Fixation du loyer. Le montant du loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (fixé par arrêté préfectoral).

Attention ! Il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Sanctions. Le bailleur qui ne respecte pas cette réglementation peut être condamné au paiement d’une amende de 5 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une personne morale).

L’encadrement de l’évolution des loyers

Évolution des loyers. Il existe aussi un dispositif d’encadrement de l’évolution du loyer, dont les modalités d’application sont fixées chaque année par décret. Vous pouvez consulter celui actuellement applicable (du 1er août 2024 au 31 juillet 2025) ici.

Attention ! Il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Bon à savoir. Pour vous aider à déterminer correctement les règles applicables, un simulateur a été mis à votre dispositif à cet effet.

Logement décent : une question de surface

Le principe. Pour qu’un logement soit décent, il doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Surface habitable : une définition précise. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il ne faut toutefois pas tenir compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Volume habitable : une définition précise. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Pour la petite histoire. L’administration pensait qu’un logement mis en location était un « sous-sol », impropre à la location, car sa hauteur sous-plafond était en-dessous de 2,20m : concrètement, le local était situé 80 cm en dessous-du sol et avait une hauteur sous-plafond comprise entre 2,11 et 2,15 mètres. Mais le propriétaire avait réalisé des aménagements en vue de la mise en location du local (équipements en eau et électricité, grandes fenêtres et dispositif d’aération suffisant). Au vu de ces aménagements et de la faible différence de la hauteur sous-plafond du logement avec celle prévue par la loi, le juge a donné raison au propriétaire.

Règlement sanitaire départemental. Dans chaque département, un « règlement sanitaire départemental » (RSD) peut prévoir des règles générales d’habitabilité d’un logement dérogeant aux prescriptions légales. Attention : à compter du 1er octobre 2023, les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation (et assimilés) sont uniformisées au niveau national.

Exemple. Le RSD de Loire-Atlantique précise, par exemple, que la surface habitable d’un logement soit égale ou supérieure à 16 m². En outre, alors que la Loi impose une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, le RSD de Loire-Atlantique impose une hauteur sous-plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine au moins égale à 2,30 mètres.

Dérogations au RSD. Notez que des dérogations aux règles prévues dans un RSD sont possibles, pour autant que ce règlement le prévoit. Elles sont alors accordées par la Préfecture, en raison des difficultés techniques que peuvent présenter la réalisation de mise aux normes ou de l’importance exagérée des dépenses qui doivent être engagées.

Pour la petite histoire. Apprenant que le studio qu’elle vient acheter ne peut finalement pas être ouvert à la location, sa superficie étant inférieure à ce qu’autorise le règlement sanitaire départemental, une SCI réclame l’annulation de la vente. À raison pour le juge : le logement ne respectant pas le critère de superficie imposé par le RSD, il ne peut pas être mis en location. Or, la location était le motif de l’achat du studio par la SCI. Et celle-ci n’étant pas un professionnel de l’immobilier, il ne peut pas lui être reproché de ne pas connaître le RSD. Ce qui justifie l’annulation de la vente, pour le juge.

Logement décent : une question de sécurité

Le principe. Le logement doit satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Lesquelles ?

Des conditions précises. Le logement doit répondre aux caractéristiques suivantes :

• il assure le clos et le couvert :
  • le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
  • les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
  • pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
• les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
• la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité en vigueur et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
• les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ;
• le logement doit désormais être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Pour la petite histoire. Un locataire qui chute de son logement en raison de l’absence de garde-corps ne peut pas le reprocher à son bailleur dès lors que ce dernier n’a que l’obligation d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, n’existant pas d’obligation d’installation de tels dispositifs dans les immeubles anciens.

Dépôt de garantie : quel montant ?

De quoi s’agit-il ? Le dépôt de garantie est une somme que vous pouvez exiger du locataire qui sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations locatives (réalisation des réparations locatives, régularisation des loyers, etc.). Face au flou qui entoure le dépôt de garantie et les litiges que cela occasionnait, une réglementation précise existe. Qu’en est-il ?

Pour les locations nues… Une location nue porte sur un logement dont les caractéristiques ne lui permettent pas d’être considéré comme un logement meublé : concrètement, il s’agit d’un logement qui est totalement dépourvu de meubles et d’équipements.

… un montant limité. Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges. Notez que le dépôt de garantie ne peut pas être réclamé au locataire si ce dernier verse en avance plus de 2 mois de loyer (ce sera par exemple le cas si le locataire paie ses loyers trimestriellement).

Qu’en disent les juges ? Sachez que les juges font une application restrictive des règles s’appliquant au dépôt de garantie afin de protéger le locataire. Vous devez donc clairement détailler la clause mentionnant le dépôt de garantie dans le contrat de bail.

Quand le percevoir ? Le dépôt de garantie doit vous être versé au moment de la signature du bail.

Conseil. Si le locataire vous verse le loyer en espèces, donnez-lui un reçu spécifiant que la somme perçue l’est au titre du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : quand le locataire s’en va…

Un dépôt de garantie à rendre ! Par principe, le dépôt de garantie est restituable au locataire. Il s’agit d’une obligation qui vous incombe, dès lors que le bail a pris fin. Vous devez effectuer les démarches nécessaires pour que la restitution ait lieu.

Quand ? Le dépôt de garantie doit être restitué dès l’établissement de l’état des lieux (EDL) de sortie et la remise des clés. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l’EDL de sortie est conforme à celui d’entrée (à défaut, le délai de restitution est de 2 mois).

La retenue sur le dépôt de garantie. Par principe, il ne peut être retenu sur le montant du dépôt de garantie que les sommes encore dues : il pourra s’agir des loyers qui demeurent impayés, des travaux locatifs non effectués, des éventuelles dégradations qui ont nécessité des réparations, etc.

Attention ! Si des retenues sont effectuées, il faut pouvoir les justifier. Ainsi, par exemple, en cas de retenues liées à des travaux ou des dégradations, justifiez-les en produisant les EDL d’entrée et de sortie contradictoires, des photos, un constat d’huissier, des factures, etc. Il faut que les frais de remise en état du bien soient liés au non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Si les travaux sont liés à l’usure normale du logement, vous ne pouvez pas effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Particularité des copropriétés. Si le logement est situé dans une copropriété, vous devez demander un arrêté des comptes de copropriété provisoire et pouvez conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La restitution définitive devra alors se faire dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Petite astuce. Pour que l’EDL de sortie se passe bien, effectuez une 1re visite quelques jours avant la date prévue pour son établissement : vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’état de l’immeuble et prévenir le locataire des éventuels manquements que vous constatez pour qu’il fasse le nécessaire afin que vous n’ayez pas à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention. En cas de vente de votre bien loué, l’obligation de restitution vous incombe (en tant que bailleur originaire), et non à celui qui rachète votre bien loué. Mais une clause dans l’acte de vente peut prévoir le transfert de cette obligation à l’acheteur. Notez toutefois qu’une telle clause est inopposable au locataire : en cas de litige, il pourra se retourner contre vous, puisque vous êtes identifié comme bailleur lors de la conclusion du contrat de bail.

En cas de non-restitution… Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer les sommes dues par lettre recommandée avec AR. A défaut d’accord ou de réponse de votre part, il est possible de saisir une Commission Départementale de Conciliation. S’il n’y a toujours pas d’accord, le litige doit être porté devant le juge des contentieux de la protection (auprès du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité).

… les intérêts de retard. Il peut être dû des intérêts de retard au locataire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé et vaut pour tous les baux, peu importe qu’ils aient été conclus avant ou après la Loi Alur.

Dépôt de garantie : quel montant ?

De quoi s’agit-il ? Le dépôt de garantie est une somme que vous pouvez exiger du locataire qui sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations locatives (réalisation des réparations locatives, régularisation des loyers, etc.). Face au flou qui entoure le dépôt de garantie et les litiges que cela occasionnait, une nouvelle réglementation a été mise en place (depuis le 27 mars 2014) qui vise notamment le montant du dépôt de garantie.

Pour une location meublée... Un logement, pour être considéré comme meublé, doit être doté de meubles et d’équipements en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

… quel montant ? Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges, et doit figurer obligatoirement dans le contrat. Il ne peut pas être réclamé si le locataire verse d’avance un loyer supérieur à 2 mois (ce sera par exemple le cas si le locataire paie ses loyers trimestriellement).

Qu’en disent les juges ? Sachez que les juges font une application restrictive des règles s’appliquant au dépôt de garantie afin de protéger le locataire. Vous devez donc clairement détailler la clause mentionnant le dépôt de garantie dans le contrat de bail.

Quand le verser ? Le dépôt de garantie doit être versé au moment de la signature du bail.

Conseil. Si le locataire verse le loyer en espèces, donnez-lui un reçu spécifiant que la somme perçue l’est au titre du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : quand le locataire s’en va…

Un dépôt de garantie à rendre ! Par principe, le dépôt de garantie est restituable au locataire. Il s’agit d’une obligation qui vous incombe, dès lors que le bail a pris fin. Vous devez effectuer les démarches nécessaires pour que la restitution ait lieu.

Quand ? Le dépôt de garantie doit être restitué dès l’établissement de l’état des lieux (EDL) de sortie et la remise des clés. Il doit être restitué dans un délai de 1 mois si l’EDL de sortie est conforme à celui d’entrée (à défaut, le délai de restitution est de 2 mois).

La retenue sur le dépôt de garantie. Par principe, il ne peut être retenu sur le montant du dépôt de garantie que les sommes encore dues : il pourra s’agir des loyers qui demeurent impayés, des travaux locatifs non effectués, des éventuelles dégradations qui ont nécessité des réparations, etc.

Attention ! Si des retenues sont effectuées, il faut pouvoir les justifier. Ainsi, par exemple, en cas de retenues liées à des travaux ou des dégradations, justifiez-les en produisant les EDL d’entrée et de sortie contradictoires, des photos, un constat d’huissier, des factures, etc. Il faut que les frais de remise en état du bien soient liés au non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Si les travaux sont liés à l’usure normale du logement, vous ne pouvez pas effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Particularité des copropriétés. Si le logement est situé dans une copropriété, vous devez demander un arrêté des comptes de copropriété provisoire et pouvez conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La restitution définitive devra alors se faire dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Petite astuce. Pour que l’EDL de sortie se passe bien, effectuez une 1^re visite quelques jours avant la date prévue pour son établissement : vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’état de l’immeuble et prévenir le locataire des éventuels manquements que vous constatez pour qu’il fasse le nécessaire afin que vous n’ayez pas à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention. En cas de vente de votre bien loué, l’obligation de restitution vous incombe (en tant que bailleur originaire), et non à celui qui rachète votre bien loué. Mais une clause dans l’acte de vente peut prévoir le transfert de cette obligation à l’acheteur. Notez toutefois qu’une telle clause est inopposable au locataire : en cas de litige, il pourra se retourner contre vous, puisque vous êtes identifié comme bailleur lors de la conclusion du contrat de bail.

En cas de non-restitution… Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer les sommes dues par lettre recommandée avec AR. A défaut d’accord ou de réponse de votre part, il est possible de saisir une Commission départementale de Conciliation. S’il n’y a toujours pas d’accord, le litige doit être porté devant le juge des contentieux de la protection (auprès du tribunal judiciaire).

… les intérêts de retard. Il peut être dû des intérêts de retard au locataire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé et vaut pour tous les baux, peu importe qu’ils aient été conclus avant ou après la Loi Alur.

Préavis de départ : pour un logement vide

Le principe. Vous devez respecter certaines conditions de forme et de délais. Par principe, vous ne pouvez pas mettre fin au bail d’habitation prématurément ; vous ne pourrez le faire qu’à l’arrivée du terme du bail. Il faut toutefois distinguer selon que la location porte sur un logement vide ou meublé.

Un préavis de 6 mois. Dans le cadre d’une location nue, vous ne pouvez mettre fin au bail qu’en donnant congé au locataire dans les 6 mois précédant l’échéance du contrat de bail par voie d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier ce congé par remise en mains propres contre émargement ou récépissé.

Attention. En cas d'acquisition d'un bien occupé, sachez que :

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise que vous donnez au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition.

Bon à savoir. Le locataire peut tout à fait fixer la date de son congé postérieurement au délai de préavis légal. Dans ce cas, il reste redevable du paiement du loyer jusqu’au terme qu’il a fixé et non jusqu’à celui correspondant au préavis légal.

Un congé qui doit être motivé. Lorsque vous congédiez le locataire, vous devez, à peine de nullité, mentionner le motif de la non-reconduction du bail. Il en existe 3, à savoir :

• la reprise du logement pour y habiter soi-même ou y loger un proche ;
• le congé pour vendre le logement ;
• la reprise par l’existence d’un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Reprise pour habiter. Vous devez dans ce cas reprendre le logement pour en faire votre résidence principale. Vous ne pouvez pas reprendre le logement pour un usage secondaire ou pour un usage professionnel.

Qui peut reprendre pour habiter ? Il pourra s’agir :

• de vous-même ;
• du bailleur-société civile, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus (les cousins germains) : dans ce cas, la société reprend le logement au profit de l’un des associés ;
• de certains de vos proches ;
• et, lorsque le logement est en indivision, de tout membre de l’indivision souhaitant habiter le logement à titre principal (y compris vos proches cités ci-dessous).

À noter. Il faut indiquer dans la lettre le motif du congé et le lien existant entre le bénéficiaire du logement et vous.

Quels proches ? Les proches qui peuvent bénéficier du congé pour reprise sont :

• votre conjoint ;
• votre partenaire lié par un Pacs ;
• votre concubin notoire depuis au moins 1 an ;
• vos ascendants ;
• vos descendants (y compris les descendants du conjoint, du partenaire ou du concubin notoire).

À défaut de reprise pour habiter. Si vous ne respectez pas le motif de reprise pour habiter, le locataire évincé peut vous demander des dommages-intérêts. Il lui incombe de prouver le non-respect du motif.

Congé pour vendre le logement. Il s’agit d’un mode de congé qui ouvre droit au locataire à un droit de préemption. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui pourra acheter le bien en question. Si vous avez acheté le bien déjà loué, vous ne pouvez délivrer un congé pour vendre au locataire qu’au terme du 1er renouvellement du bail en cours.

     =>  Pour en savoir plus, consultez la fiche « Vendre un logement occupé : le point sur le congé pour vendre »

Congé pour motif légitime et sérieux. Cette circonstance n’est possible qu’en fin de bail, et sous réserve de faire état d’un motif légitime et sérieux. Ce sera le cas en présence de troubles de voisinage causés par le locataire, de défaut de paiement des loyers, etc.

Protection du locataire âgé. En cas de résiliation à votre initiative, lorsque le locataire est âgé et que ses ressources sont faibles, vous ne pouvez vous opposer au renouvellement du bail si vous ne proposez pas une solution de relogement à proximité correspondant aux besoins et possibilités du locataire âgé. Pour l’application de cette disposition, le locataire doit être âgé de plus de 65 ans et ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Attention. Si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans et qu’elle remplit les conditions de ressources évoquées ci-dessus, si le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond de ressources, la protection s’applique également.

Exception. La protection du locataire âgé tombe lorsque le bailleur est également une personne âgée de plus de 65 ans ou qu’il dispose de ressources inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

À noter. La condition d’âge est appréciée au moment de la date d’échéance du contrat, tandis que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Congé pour réaliser des travaux énergétiques. Un bailleur peut donner congé pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives rendant nécessaire la libération des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal requis pas la loi.

Préavis de départ : pour un logement meublé

Des règles différentes. Si le logement est loué meublé, c’est-à-dire pourvu des éléments de confort et des meubles nécessaires pour y vivre convenablement, les règles qui entourent le congé délivré par le bailleur sont différentes.

En ce qui concerne le délai. Par principe, le congé doit être délivré au moins 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location. Notez que le locataire ne reste tenu au paiement du loyer que le temps pendant lequel il occupe effectivement le logement.

En ce qui concerne les motifs. Le congé ne peut être délivré que pour certains motifs (qui doivent être précisés dans la lettre de congé). Le congé ne peut être délivré que s’il est motivé par la vente du logement, sa reprise pour être habité par vous ou une autre personne ou pour un motif légitime et sérieux (impayés par exemple). En cas de congé pour reprise du logement, le bénéficiaire de cette reprise ne peut être que vous-même, votre conjoint, votre partenaire de Pacs ou votre concubin depuis au moins 1 an, vos parents ou vos enfants (ou ceux de votre conjoint, votre partenaire ou votre concubin).

Préavis de départ : une durée de 3 mois par principe

Le principe. Il peut être mis fin à un bail d’un logement vide ou meublé par le locataire ou le bailleur. Selon la personne qui souhaite mettre fin aux relations contractuelles, les règles à respecter ne sont pas strictement identiques.

À tout moment ? Pour le locataire, la règle est simple : il peut, par principe, résilier le bail d’habitation à tout moment, sans avoir à donner le motif pour lequel il souhaite quitter le logement. Le congé prend alors effet à compter de la fin du délai de préavis.

Comment notifier ? Le congé est notifié par huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier par remise en mains propres contre émargement ou récépissé. Notez que le délai de préavis court à compter de la date de réception de la lettre de congé par le propriétaire.

Attention ! Le préavis de départ d'un congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandé, de la signification par huissier de justice ou de la remise en main propre. Lorsque le congé est notifié par lettre recommandée, la date de réception est celle qui est apposée par La Poste sur l'accusé de réception, lors de la remise du courrier à son destinataire. Or, cette date ne peut pas être apposée lorsque le courrier revient au locataire avec la mention « non réclamée ».

Bien entendu… Le locataire reste redevable des loyers jusqu’à ce que le délai de préavis de 1 ou 3 mois soit écoulé, sauf si le logement est, entre temps, reloué.

Un délai de 3 mois. Vous devez toutefois respecter un délai de préavis normalement fixé à 1 mois pour un logement meublé, à 3 mois pour un logement vide. Dans ce dernier cas, un délai plus court vous est toutefois offert, sous réserve de respecter certaines conditions.

Bon à savoir. Vous pouvez tout à fait fixer la date de son congé postérieurement au délai de préavis légal. Dans ce cas, vous restez redevable du paiement du loyer jusqu’au terme que vous avez fixé et non jusqu’à celui correspondant au préavis légal.

Préavis de départ : une durée de 1 mois par exception

Un délai d’1 mois… Pour un logement vide, le délai pourra être ramené à 1 mois. Mais ce préavis réduit n’est possible que dans certaines situations. Lesquelles ?

… sous conditions ! Le délai d’1 mois de préavis ne sera possible que dans les situations suivantes :

• lorsque le bien est situé dans une zone tendue ;
• si vous êtes bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH);
• lorsque des raisons de santé justifient un changement de domicile ;
• si vous obtenez un premier emploi (CDD ou CDI) ;
• si vous perdez votre emploi à la suite d’un licenciement, de la fin de votre CDD ou après une rupture conventionnelle ;
• si vous retrouvez un nouvel emploi suite à une perte d’emploi au cours du même bail (pour un locataire qui était au chômage au moment de la signature du bail et qui retrouve un emploi, le délai de préavis est de 3 mois) ;
• si vous devez déménager suite à une mutation professionnelle ;
• si un logement social vous est attribué ;
• si vous changez de logement dans le parc social, pour autant que le nouveau logement appartienne au même bailleur social (le délai est de 2 mois si le nouveau logement n’appartient pas au même bailleur social).