Syndic de copropriété : une obligation ?

Le syndic, c’est quoi ? Le syndic de copropriété est l’organe exécutif de la copropriété dont le mode de fonctionnement est strictement réglementé. Il a notamment pour activité et pour charge la gestion de l’immeuble divisé en lots et détenu par plusieurs copropriétaires.

À ne pas confondre ! Il ne faut pas confondre « syndic » et « conseil syndical ». Le conseil syndical est une émanation de l’assemblée des copropriétaires et a pour objet d’assister et de contrôler la gestion du syndic.

Une obligation ? La présence d’un syndic dans une copropriété est obligatoire, même lorsqu’il n’y a que 2 copropriétaires (une convention prévoyant le contraire sera nulle).

Le syndic, c’est qui ? Il en existe 2 types : le syndic non professionnel et le syndic professionnel. 

Le syndic non professionnel. Le syndic non professionnel peut être soit un copropriétaire bénévole, soit une coopérative. Dans les 2 cas, le syndic est nécessairement propriétaire d’un lot composant la copropriété.

Le syndic professionnel. En règle générale, il s’agit d’un professionnel de l’immobilier qui doit répondre à plusieurs critères, à savoir :

• posséder une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ;

• posséder une assurance de responsabilité civile professionnelle ;

• ouvrir un compte bancaire ou postal séparé ;

• avoir la carte professionnelle de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture.

Comment choisir son syndic ? C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui désigne le syndic par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (l’assemblée générale ne peut déléguer ce pouvoir). À défaut de désignation par l’assemblée générale, le syndic sera choisi par le président du tribunal judiciaire.

À noter. Lorsqu’un syndic provisoire a été nommé, notamment par les promoteurs dans le cadre d’une construction neuve, ce syndic doit voir sa désignation ratifiée dans le délai d’1 an suivant la mise en copropriété.

Syndic de copropriété : une relation contractuelle

Un contrat de mandat. Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de ses missions.

Quelle durée maximale ? Le mandat de syndic ne peut excéder 3 ans. Rappelons toutefois une exception : la nomination d’un syndic provisoire lors de la construction de l’immeuble ne peut pas excéder 1 an.

Fin du contrat. À l’arrivée du terme prévu au contrat, le renouvellement du syndic par un nouveau vote de l’assemblée générale est possible (précédé d’une nouvelle mise en concurrence, sauf si le conseil syndical décide de ne pas y procéder). Mais il arrive que le contrat prenne fin avant l’arrivée du terme prévu :

• par démission du syndic (sauf intention de nuire ou abus de ce dernier) : le syndic doit respecter un préavis de 3 mois ; il faut qu’il formule une intention définitive et non une simple manifestation de volonté de démissionner ;

• par révocation du syndic si celui-ci a commis de graves erreurs dans le cadre de sa mission sur vote de l’assemblée générale (il y aura également révocation si l’assemblée générale vote pour la nomination d’un nouveau syndic) ;

• par décès du syndic bénévole.

Changement de syndic. L’ancien syndic doit remettre au nouveau plusieurs documents dans un délai d’1 mois, dont une copie est remise au conseil syndical, à savoir : 

• la situation de trésorerie ;

• la totalité des fonds disponibles immédiatement ;

• l’ensemble des documents et archives du syndicat.

À noter. Dans un délai de 2 mois, l’ancien syndic doit également remettre :

• le solde des fonds disponibles après apurement des comptes ;

• l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

Syndic défaillant. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, si le règlement de copropriété ne prévoit rien, un administrateur provisoire est désigné par le président du tribunal judiciaire par tout intéressé suite à une mise en demeure du syndic demeurée infructueuse pendant plus de 8 jours, sauf situation d’urgence. Cette désignation ne vaut pas révocation du syndic.

Les rémunérations du syndic de copropriété

Une rémunération forfaitaire. La rémunération est encadrée par le contrat. Le syndic perçoit une rémunération annuelle forfaitaire dont le montant peut être révisé annuellement.

Le forfait. Il contient toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission (qui comprend notamment l’administration, la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble). Une liste des prestations incluses dans le forfait doit être annexée au contrat. Le montant du forfait (révisé annuellement) ainsi que les modalités de versement sont déterminés dans le contrat.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait

À noter. Certaines rémunérations sont comprises dans le forfait et ne peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire. Il s’agit :

• des formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;

• la gestion des règlements aux bénéficiaires.

À noter bis. Certaines prestations peuvent être incluses dans la rémunération par forfait. Ce choix appartient aux parties lors de la conclusion du contrat. Il s’agit de :

• la préparation, convocation et tenue des assemblées générales, autre que l’assemblée générale annuelle ;

• l’organisation de réunions avec le conseil syndical.

À noter ter. Des prestations peuvent être exclues de la rémunération par forfait, à savoir :

• l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat par le syndic ;

• l’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ;

• l’archivage par le syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée à ses propres frais.

Une rémunération particulière. Le syndic peut percevoir une rémunération complémentaire lorsqu’il effectue une prestation particulière dont le montant est prévu dans le contrat ainsi que le mode de calcul. Certaines prestations font l’objet d’honoraires, notamment celles relatives aux travaux. Les prestations particulières qui donnent lieu à une rémunération spécifique sont limitées et listées par un décret.

     =>  Consultez la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire

Bail mobilité : pour qui, pour quoi ?

Un problème ? Le marché locatif connait de grosses tensions dans certaines villes, surtout sur les petites surfaces. Et pour les locataires qui ne sont pas embauchés en CDI, il devient très difficile de justifier d’un dossier solide pour rassurer les propriétaires.

Une solution ? Pour remédier à ce problème, la Loi Elan a créé un nouveau type de bail d’habitation, en plus du bail d’habitation d’un logement meublé (d’une durée de 1 an, pouvant être réduite à 9 mois lorsque le locataire est un étudiant) et du bail d’habitation d’un logement vide (d’une durée de 6 ans lorsque le locataire est une société et de 3 ans lorsque le locataire est un particulier). Il s’agit du « bail mobilité ».

Sur quoi porte-t-il ? C’est un contrat de location de courte durée qui porte sur logement meublé, qui n’est pas occupé à titre de résidence principale. 

Pour qui ? Tout le monde ne peut pas signer un bail mobilité. À la date de prise d’effet du bail, le locataire doit, en effet, justifier être :

• en formation professionnelle,
• en études supérieures,
• en contrat d’apprentissage,
• en stage,
• en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique,
• en mutation professionnelle,
• ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Contenu du contrat. Le bail mobilité doit être impérativement écrit et préciser :

• le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
• le nom du locataire ;
• la date de prise d’effet du bail ;
• la durée du contrat de location ;
• la consistance, la destination, ainsi que la surface habitable du logement loué ;
• la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès à la téléphonie et à Internet ;
• le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
• le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
• une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie ;
• une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

En cas de logement situé en copropriété. Dans le cas d’un logement situé en copropriété, le copropriétaire-bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :

• la destination de l’immeuble,
• la jouissance et l’usage des parties privatives et communes,
• la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le montant du loyer. Le loyer est librement fixé par les parties et ne peut pas être révisé en cours de bail. En outre, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

Les charges locatives. Les charges locatives accessoires au loyer principal, sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat, et qui ne peuvent donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.

Vente ou donation du logement loué. En cas de vente ou de donation du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Bail mobilité : combien de temps ?

Bail mobilité = 10 mois (au maximum) ! Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’1 mois et pour une durée maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible. La durée peut être modifiée au cours du bail, une seule fois et par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.

Un bail renouvelable ? Au terme du contrat, si les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions relatives à la location d’un logement meublé.

La faculté de résiliation du contrat par le locataire. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’1 mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou notifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la LRAR ou de la notification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

À noter. Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

La faculté de résiliation du bailleur. Il peut résilier le contrat si le locataire manque à ses obligations locatives prévues par la Loi, à savoir :

• si le locataire ne verse pas le loyer ou le forfait de charges ;
• si le locataire commet un « trouble » de voisinage constaté par le juge ;
• si le locataire ne fournit pas au bailleur un justificatif d’assurance habitation dans le mois de la signature du bail.

Location immobilière : établir un dossier de diagnostic technique, une obligation ?

Location = contrat ! La location d’un logement, qu’il soit nu ou meublé, suppose la signature d’un contrat, entre le bailleur et le locataire.

Location = diagnostics ! Outre les mentions obligatoires, le contrat de location va comporter un certain nombre de diagnostics dont la liste est encadrée par la Loi.

Qui établit les diagnostics ? La réalisation doit être confiée à un professionnel certifié qui se chargera d’élaborer le « dossier de diagnostic technique » (DDT), avant la mise en location du bien.

Où trouver un diagnostiqueur certifié ? Le site web du Ministère en charge du logement contient un annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Un DDT numérique. Depuis le 25 novembre 2018, le DDT doit être remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.

Dossier de diagnostic technique : un contenu encadré

Un contenu encadré. La liste des diagnostics est fixée par la Loi. La voici.

DPE. Le DDT doit comprendre obligatoirement un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Plomb. Le DDT doit également comporter un constat de risque d’exposition au plomb.

Amiante. Le DDT doit comporter une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence d’amiante. Notez que la Loi n’impose pas que soit réalisé un « diagnostic technique amiante » (DTA). Un simple état suffit.

ERP. Le bailleur doit informer le locataire de l’état des risques et pollutions auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.). Pour cela, il doit lui fournir un diagnostic appelé « état des risques et pollutions » (ERP), éditable à partir des sites web des Préfectures du lieu de situation du bien immobilier loué.

Une mention obligatoire à compter du 1er janvier 2023. La mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » devra être inscrite sur les annonces de vente ou de location à compter du 1er janvier 2023.

Astuce. Le site www.georisques.gouv.fr permet de prendre connaissance des risques auxquels est exposé le bien.

Electricité et gaz. Depuis le 1er juillet 2017, le DDT doit contenir un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz. Le cas échéant, s’agissant de l’électricité, le bailleur peut se prévaloir d’une attestation de conformité de moins de 6 ans, visée par un organisme agréé du type Consuel. Pour être plus précis, ces diagnostics sont obligatoires :

• en ce qui concerne l’électricité, pour les logements comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;
• en ce qui concerne le gaz, pour les logements comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Radon. A l’occasion de la (re)mise en location d’un logement (nu ou meublé), il faudra fournir un diagnostic, établi par un professionnel certifié, destiné à informer le locataire de la présence ou non de radon. Ce diagnostic doit être fourni au locataire depuis le 1er juillet 2018.

Plus exactement. Ce diagnostic radon n’est obligatoire que dans les zones à potentiel radon.

     =>  Consultez les zones à potentiel radon

Taxe Apparu : qui paie ?

Les propriétaires bailleurs. La taxe Apparu est due par les propriétaires bailleurs de logements de petite surface dont le montant du loyer excède des plafonds fixés par décrets.

Attention ! Cette taxe a été supprimée le 1er janvier 2020. En conséquence, elle n’est plus applicable depuis cette date.

Particuliers et entreprises. Sont tenus au paiement de cette taxe, toutes conditions remplies, tous les propriétaires bailleurs, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises.

Si vous vivez hors de France ? Si vous résidez hors de France, ou si votre entreprise est implantée hors de France, à partir du moment où vous exploitez en France des logements qui remplissent l’ensemble des conditions que nous allons voir, vous serez tenu au paiement de la taxe Apparu.

Taxe Apparu : pour quels logements ?

Logements ? Tous les propriétaires bailleurs ne sont pas tenus au paiement de la taxe Apparu. Seuls sont concernés ceux qui sont propriétaires de logements répondant à certaines conditions tenant à la taille du logement, à sa situation géographique et au montant du loyer pratiqué.

Taille du logement. La taxe s’applique sur les loyers des logements dont la surface habitable est inférieure à 14 m².

Surface habitable. La surface habitable s’entend de la surface plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes, etc.

Situation géographique. Pour être soumis à la taxe, outre le fait que le logement doit avoir une surface habitable inférieure à 14 m², il doit être situé dans une commune classée en zone A ou A bis, c’est-à-dire dans une commune où il existe un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logement.

Montant du loyer. Sont passibles de la taxe les logements situés en zone A ou A bis, dont la surface habitable est inférieure à 14 m², et dont le loyer excède un seuil de :

• 42,47 € par m² de surface habitable pour 2019 ;
• 41,95 € par m² de surface habitable pour 2018 ;
• 41,64 € par m² de surface habitable pour 2017 ;
• 41,64 € par m² de surface habitable pour 2016 ;
• 41,61 € par m² de surface habitable pour 2015.

Taxe Apparu : combien ?

Base d’imposition. La taxe se calcule sur le montant des loyers bruts encaissés sur l’année, c’est-à-dire sur le montant du loyer hors charges locatives.

Calcul. Une fois la base d’imposition déterminée, il faut lui appliquer un taux calculé en fonction de l’écart existant entre le montant du loyer mensuel pratiqué (hors charges) et la valeur du loyer de référence (42,47 par m² de surface habitable pour 2019).

Non déductibilité. La taxe Apparu n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Déclaration. Si vous êtes un bailleur particulier, vous devez déclarer les éléments nécessaires à la détermination de la taxe sur l’imprimé n°2042-LE, et vous devez ensuite reporter le montant total de taxe due sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. Si vous êtes un bailleur professionnel soumis à l’impôt sur les sociétés, vous devez déclarer les éléments nécessaires à la détermination de la taxe sur l’imprimé n°2576-TSLE, et vous devez ensuite reporter le montant total de la taxe due sur votre déclaration de résultats.

Sous-location Airbnb : autorisé ou interdit ?

La sous-location Airbnb...Depuis quelques années, l’activité de location de logement d’habitation via des sites web comme Airbnb se développe. Si cette activité ne pose pas de problème lorsque le loueur est propriétaire de son logement, qu'en est-il lorsque le loueur est lui-même un locataire ?

… est interdite… Sachez que la loi interdit, par principe, à un locataire de sous-louer son logement. Or, la location d’un logement par un locataire via Airbnb n’en demeure pas moins une sous-location, sur le plan juridique : il n’a donc, en principe, pas le droit de le faire.

… sauf autorisation expresse ! La sous-location d’un logement est toutefois possible lorsque le bailleur y a donné son accord. Cet accord doit être nécessairement matérialisé par un écrit. Notez que le loyer réclamé par le locataire ne peut pas être supérieur à celui dû au bailleur.

Conseil. Pour éviter tout litige futur, il peut être opportun d’envisager la sous-location dès la signature du contrat de location en insérant une clause claire et précise sur ce point, qu’il s’agisse d’une autorisation ou d’une interdiction. Même si le contrat-type de location reprend les termes généraux de la loi interdisant, par principe, la sous-location, comme dit l’adage : « prudence est mère de sûreté » : soyez clair et précis sur la sous-location, notamment via Airbnb, dès la signature du contrat de location.

Sous-location Airbnb : comment y mettre fin ?

Quand le propriétaire se rend compte que le locataire sous-loue via Airbnb, et qu’il n’a pas donné son accord à cette sous-location, il doit rappeler l’interdiction de la sous-location à son locataire par lettre recommandée avec AR.

Si la situation persiste… Si malgré le rappel à la loi, la situation perdure, votre client peut mandater un huissier de justice pour faire constater la situation par procès-verbal et se constituer une preuve. A cette occasion, il pourra également mettre en demeure son locataire de cesser ses agissements par lettre recommandée avec AR, sous peine de résiliation du contrat de location à ses torts exclusifs.

Quid des sous-loyers ? Les sommes que le locataire perçoit au titre de la sous-location (appelés sous-loyers) peuvent être réclamées entièrement par le bailleur, si la sous-location est illicite.

A l’égard de Airbnb. Airbnb n’est pas tenu de recueillir le consentement écrit du bailleur lorsqu’un locataire met son logement en sous-location, ni même de vérifier que le locataire a effectivement obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Permis de louer un logement : pourquoi ?

Un permis de louer…  Certains propriétaires souhaitant mettre en location un logement doivent obtenir un « permis de louer ». Lesquels ?

… pour lutter contre l’habitat indigne. Le « permis de louer » permet à une commune d’imposer des démarches administratives à un propriétaire qui envisage de mettre en location un logement, en vue de lutter contre l’habitat indigne. Ces démarches administratives prennent la forme d’une déclaration préalable de mise en location ou d’une autorisation préalable de location (le choix de la démarche administrative appartient à la commune) et doivent permettre à la commune de contrôler le bon état d’un logement mis en location. Notez que ce sont les immeubles jugés insalubres qui sont donc principalement concernés par ce permis de louer.

Un permis délivré par la Mairie. C’est la Mairie qui délivre le permis de louer. En pratique, la Mairie va devoir délimiter quelles sont les zones de son territoire pour lesquelles un permis de louer est instauré. Ces zones peuvent concerner un seul ou plusieurs ensembles immobiliers.

Entrée en vigueur des permis de louer. Les permis de louer votés doivent entrer en vigueur dans les 6 mois qui suivent la publication de la délibération les instaurant.

À noter. Le dispositif du « permis de louer » ne s’applique ni aux logements sociaux ni aux logements dont le locataire bénéficie de l’aide personnalisée au logement (APL).

Permis de louer un logement : la déclaration de mise en location

2 types de permis de louer. Il existe 2 types de permis de louer : la déclaration de mise en location et l’autorisation préalable de mise en location.

La déclaration de mise en location. Dans cette procédure, la personne qui veut mettre en location son logement doit déclarer, dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location, à la Mairie que son bien a été loué.

Contenu de la déclaration. La déclaration de mise en location est établie par vous ou votre client-bailleur. Elle doit mentionner :

• pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
• pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• dans le cas où vous agissez pour le compte du bailleur, votre nom ou la raison sociale de votre société, votre adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle ;
• la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Diagnostic technique. Le dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, de plomb, d’amiante, d’électricité et de gaz et, le cas échéant, d’état des risques naturels et technologiques doit être joint à la déclaration.

Récépissé de la Mairie. Dans la semaine suivant le dépôt d'une déclaration, il est adressé au déclarant :

• lorsque la déclaration est complète, un récépissé indiquant la date de dépôt de la déclaration et reproduisant l'ensemble des informations mentionnées dans celle-ci ;
• lorsque la déclaration est incomplète, un accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invitant le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai qui ne peut être supérieur à 1 mois (à défaut, une nouvelle déclaration devra être effectuée).

À noter. Une copie du récépissé doit être transmise au locataire.

Une déclaration à renouveler. La déclaration doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Absence de déclaration. L’absence de déclaration est sans effet sur le contrat de bail dont bénéficie le locataire.

Sanctions. Si votre client ne procède pas à la déclaration, il risque la condamnation au paiement d’une amende de 5 000 €. Cette amende est entièrement versée à l’Agence Nationale de l’Habitat.

Attention ! Lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans remplir les obligations de déclaration prescrites, cette dernière est invitée à présenter ses observations dans un délai d’1 mois. Dans ce délai, le bailleur peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Permis de louer un logement : l’autorisation préalable de mise en location

L’autorisation préalable de mise en location. Pour cette procédure, votre client doit, avant de mettre en location son logement, obtenir une autorisation de la Mairie, ce qui implique de remplir un formulaire Cerfa n°15663*01.

Demande d’autorisation de mise en location. Elle peut être adressée par voie électronique si la Mairie le prévoit. Elle est établie par vous ou votre client-bailleur et mentionne :

• pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
• pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• dans le cas où vous agissez pour le compte du bailleur, votre nom ou la raison sociale de votre société, votre adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle ;
• la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

En cas de réponse négative. Votre client ne peut pas mettre son logement en location. Une réponse négative doit nécessairement être motivée et préciser les travaux nécessaires pour qu’une éventuelle mise en location soit possible.

En cas de réponse positive assortie de conditions. Votre client peut mettre son logement en location à condition de réaliser les travaux préconisés par la Mairie afin que le logement réponde aux normes de salubrité publique.

En cas de réponse positive. Votre client peut mettre son logement en location. L’autorisation doit reproduire l’ensemble des informations mentionnées dans la demande.

Absence de réponse. L’absence de réponse dans un délai d’1 mois vaut réponse positive.

Absence d’autorisation. L’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le contrat de bail dont bénéficie le locataire.

Vente ou donation du logement. En cas de vente ou de donation du logement, l’autorisation en cours de validité est également transférée au nouveau propriétaire. Il faut néanmoins effectuer une déclaration de transfert en Mairie.

Attention ! Lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans en avoir l’autorisation, cette dernière est invitée à présenter ses observations dans un délai d’1 mois. Dans ce délai, le bailleur peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Sanctions. En cas de mise en location sans avoir déposé une demande d’autorisation préalable, le bailleur peut être condamné au paiement d’une amende dont le montant maximal est de 5 000 € (15 000 € en cas de récidive dans les 3 ans). L’amende est de 15 000 € si le bailleur met son logement en location en dépit d’une décision de rejet. L’amende est entièrement versée à l’Agence Nationale de l’Habitat.

Copropriété en difficulté : les critères de définition

2 types de difficultés. Une copropriété peut souffrir de 2 atteintes : le défaut d’entretien et le manque de trésorerie.

Le défaut d’entretien. Dans cette situation, c’est l’état général du bâtiment qui est atteint. Le défaut d’entretien résulte souvent de la non-exécution de travaux qui sont indispensables, entraînant la dégradation du bâtiment, de l’existence de malfaçons affectant la construction, de l’entretien insuffisant de l’immeuble et de ses équipements.

Le manque de trésorerie. C’est la situation dans laquelle les ressources financières sont insuffisantes. C’est le cas, par exemple, lorsque :

• les charges de copropriété ne sont plus payées régulièrement ;
• le nombre de locataires dans l’immeuble est plus important que celui de propriétaires ;
• le nombre de demande de logements sociaux augmente sur plusieurs années, signe de précarité des copropriétaires en question ;
• des troubles, des tensions, existent entre les résidents au sein de la copropriété ;
• les copropriétaires manquent d’implication, ne participent pas ou plus aux assemblées générales et se désintéressent de l’état général et financier de leur patrimoine.

Copropriété en difficulté : la procédure classique

Objectif. La procédure dite « classique » a pour finalité est de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. La procédure est marquée par la nomination, dans un premier temps, d'un mandataire, puis dans un second temps, par celle d'un administrateur provisoire.

Nomination d’un mandataire. Dans cette procédure, pour commencer, un mandataire ad hoc est nommé, afin d’analyser la situation. Il va aider la copropriété à analyser sa situation, ses difficultés et à trouver des solutions de redressement.

Nomination d’un administrateur provisoire. Cette nomination est souvent suivie de la nomination d’un administrateur provisoire par une décision du Tribunal de Grande Instance (TGI). Il se substitue au syndic, qui est dessaisi, et s’immisce dans sa gestion. Il a pour mission d’opérer le rétablissement de la copropriété. Il intervient pour rétablir le fonctionnement financier de la copropriété et pour rétablir l’état des bâtiments (travaux d’entretien ou de réfection).

Vérifier les créances. Dans un délai de 2 mois à compter de sa nomination, l'administrateur provisoire va procéder à des mesures de publicité légales. pour permettre aux aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation de leurs créances. Concrètement, c'est à partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire que les créanciers du syndicat doivent déclarer leurs créances. Après vérification des créances déclarées, l'administrateur provisoire va établir et publier la liste des créances déclarées. Les créanciers disposeront alors d'un délai de 2 mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du TGI.

A noter. Les créances non déclarées régulièrement dans le délai de 2 mois sont inopposables à la procédure.

Apurer les dettes. L’administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires de bonne foi des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat. Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance. Le juge peut ordonner la mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires.

Vendre des actifs ? Si le syndicat des copropriétaires dispose d'actifs cessibles, notamment des locaux pouvant permettre l’apurement des dettes du syndicat, l'administrateur provisoire peut demander au juge l’autorisation de réaliser certaines cessions (impliquant en conséquence une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division !).

Substitution au syndic. Dans le cadre de sa mission de redressement de l’immeuble en difficulté, l’administrateur provisoire se substitue au syndic. Ainsi :

• il doit informer au préalable les copropriétaires et le conseil syndical ;
• il est habilité à prendre toutes les mesures nécessaires, dans la limite des pouvoirs qui lui ont été transférés par le Président du TGI qui l’a désigné ;
• il a le droit de procéder à des injonctions de payer, préalables à des saisies, ou éventuellement à décider du recours à des hypothèques ou des cautionnements (cas des impayés de charges).

Etablir des rapports. Il établit des rapports, qui sont transmis régulièrement au greffe du TGI. Un rapport final en fin de mission est également rédigé, comportant ses recommandations.

Attention ! Pendant la mission de l’administrateur provisoire, les actions intentées par les créanciers des copropriétaires débiteurs sont suspendues. Le recouvrement de la dette par le syndic de copropriété est prioritaire à toute autre créance (il est notamment prioritaire devant l’hypothèque d’une banque et devant les impôts).

Copropriété en difficulté : l’état de carence

L'état de carence… Il caractérise les situations dans lesquelles le syndicat des copropriétaires d'un immeuble rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu'il ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants.

…un préalable à l’expropriation. En dernier recours, si aucune autre solution n’est viable, le juge peut prononcer l'expropriation de l'immeuble. Cette procédure comporte 2 étapes : la déclaration de l'état de carence, puis l'expropriation de l'immeuble.

A noter. L'expropriation de l’immeuble peut être poursuivie, en vue :

• soit de la réhabilitation de l’immeuble ;
• soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble (avec plan de relogement).

Experts. Un ou plusieurs experts, désignée par le président du TGI, sont chargés de constater l'importance du déséquilibre financier, ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre. Les conclusions des experts sont notifiées au syndicat des copropriétaires et à chaque copropriétaire.

Exemple. L’état de carence n’est pas démontré dès lors que l’inexécution des travaux est imputable aux copropriétaires qui n’ont pas payés les charges de copropriété relatifs aux travaux.

Copropriété en difficulté : les autres procédures possibles

Les opérations de requalification des copropriétés en difficulté (ORCOD). Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l'Etat ou les collectivités territoriales. L’objectif est de lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété, dans le cadre d'un projet urbain et social ou d'une politique locale de l'habitat. Cette procédure prévoit alors un dispositif d'intervention immobilière et foncière (acquisitions de lots de copropriété, accompagnement social des occupants, dispositifs de lutte contre l'habitat indigne, offre de relogement, mise en œuvre de la procédure d'administration renforcée, etc.).

La procédure menée dans le cadre d’un plan de sauvegarde. Cette procédure est applicable en cas de graves difficultés sociales, techniques et financières, et risquant à terme de compromettre la conservation des groupes d'immeubles ou ensembles immobiliers concernés.

Objectif. Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour redresser la situation financière de la copropriété, et réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement… le tout dans un délai de 5 années !

ORCOD déclarée d’intérêt national. Une opération ORCOD peut être déclarée d’intérêt national par l’Etat lorsque les critères cumulatifs suivants sont remplis :

• l'opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d'habitat dégradé ;
• l'opération de requalification présente une complexité de traitement particulière ;
• l'opération de requalification nécessite de lourds investissements ;
• le droit de préemption urbain renforcé a été instauré.

Création d’une prise de possession accélérée des copropriétés dégradées. La Loi Elan crée une procédure de prise de possession accélérée pour les bâtiments dégradés situés dans les ORCOD d’intérêt national, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent cette prise de possession anticipée nécessaires. Il faut également qu’un projet de plan de relogement des occupants ait été établi. Notez que les modalités d’application de cette procédure seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cette fiche.

Récupérer des charges locatives ?

2 types de charges. Les charges locatives des copropriétaires bailleurs sont constituées des charges « récupérables » et des charges « non récupérables ».

Charges récupérables. Les charges récupérables sont les charges qu'un copropriétaire bailleur peut récupérer auprès de son locataire : elles concernent essentiellement les charges « générales ». Elles sont dues, de droit, par le locataire, même si la question de leur prise en charge par le locataire n’est pas expressément prévue par le bail d’habitation.

Comment les récupérer ? Le bailleur doit régler les charges au syndic et en demander ensuite le remboursement au locataire. Le syndic s'adresse au copropriétaire pour le règlement de sa quote-part et le copropriétaire bailleur s'adresse ensuite au locataire.

Attention ! Le syndic n'a pas le droit de s'adresser directement au locataire pour lui demander de payer la quote-part à la place du copropriétaire. Il n'est pas habilité, en effet, à intervenir dans la relation entre un copropriétaire bailleur et son locataire.

Quelles sont les charges récupérables ?

Comment déterminer si une charge est récupérable ? La liste des charges récupérables est listée par la réglementation. Toutes les dépenses qui ne figurent pas dans cette liste restent donc à la seule charge du copropriétaire.

Liste des charges récupérables. Les charges récupérables peuvent être regroupées en 3 grandes catégories :

• les dépenses qui correspondent aux services rendus liés à l'usage des différents éléments du logement ;
• les dépenses d'entretien courant et les menues réparations des parties communes ;
• les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Travaux d’entretien à la charge du locataire

Principe. Certains travaux constituent des réparations locatives qui doivent être supportés par le locataire.

Lesquels ? Il s’agit des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ces réparations font l’objet d’une énumération non limitative.

Attention ! Un locataire a demandé à son bailleur d’effectuer des travaux, mais, devant le refus de celui-ci, il a décidé de se faire justice soi-même et a arrêté de verser le loyer dû. À tort, pour le juge : pour suspendre le paiement de ses loyers et le consigner entre les mains d’une tierce personne, un locataire doit avoir obtenu, au préalable, une autorisation judiciaire.

     =>  Consultez la liste des réparations locatives à la charge du locataire

Vétusté. Lorsque les réparations locatives sont occasionnées par vétusté, c’est au bailleur d’assumer les travaux.

Pour mémoire. Pour déterminer l’état de vétusté ou non du logement, il faut se référer à l’état des lieux d’entrée. Il est possible de recourir à une grille de vétusté qu’il faut annexer au contrat de location.

Travaux de transformation. Le locataire peut procéder à la transformation de son logement et des équipements loués à condition d’obtenir l’accord écrit du bailleur.

À défaut d’accord écrit. Lorsque le bailleur n’a pas donné son accord écrit, il peut exiger du locataire, lors de son départ, la remise en l'état du logement ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Pour un locataire handicapé. Il existe une exception pour les travaux effectués pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Les travaux sont alors réalisés aux frais du locataire. Au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux.

Quels travaux ? Les travaux qui font l’objet de l’exception pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie sont les suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Une demande écrite. Les travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec AR auprès du bailleur. Cette demande contient précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.

Réponse. Le bailleur a 2 mois pour répondre. À défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux et, au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état.

Pour des travaux de rénovation énergétique. Suivant la même procédure et délais, les travaux de rénovation énergétique suivants peuvent être réalisés :

• isolation des planchers bas;
• isolation des combles et des plafonds de combles ;
• remplacement des menuiseries extérieures ;
• protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
• installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Travaux d’entretien à la charge du bailleur

Principe. Certains travaux sont à la charge du bailleur en raison de leur nature.

Lesquels ? Il s’agit des travaux de réparation d’urgence, des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, des travaux permettant de remplir les critères d’un logement décent (ces travaux font l’objet d’un plus ample développement ci-dessous), ou encore des travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Informer le locataire. Avant d’effectuer ces travaux, il sera nécessaire de notifier au locataire la nature et les modalités des travaux. Cette notification se fait par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec AR.

Attention ! Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Interruption ou suspension des travaux. Les travaux peuvent être interdits ou interrompus par le juge à la demande du locataire lorsqu’ils présentent un caractère abusif ou vexatoire, lorsque les règles de notification n’ont pas été respectées ou lorsque les travaux rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse.

Sanctions. Si les travaux sont malgré tout poursuivis par le bailleur, ce dernier peut voir une amende prononcée à son encontre. Cette amende varie d’un montant de 1 200 € à 300 000 €.

Apparition d’un sinistre. Lorsqu’un sinistre apparaît durant la location, entraînant des travaux à la charge du bailleur, le locataire est tenu d’avertir le bailleur que des travaux doivent être effectués.

Non-exécution. Si le bailleur n’exécute pas les travaux qui lui incombent, le locataire peut le mettre en demeure de les exécuter. Si rien ne se passe, à l’issue d’un délai de 2 mois, le locataire peut saisir le juge.

Travaux pour rendre le logement décent

Principe. Un logement loué doit répondre à des critères de sécurité physique et de santé des locataires et de confort. Dès lors que le logement mis en location ne répond pas aux critères du logement décent, il sera nécessaire d’effectuer des travaux.

Qui paie ? C’est au bailleur qu’il revient de supporter le coût des travaux rendus nécessaires pour que le logement réponde aux critères de décence imposée par la réglementation.

Un risque financier. La Loi Alur a introduit le principe d'une confiscation des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) afin d'inciter les bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité.

     =>  Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Louer un logement décent : des critères à connaître »

Travaux pour remettre le logement en bon état d’usage

Principe. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, doté d’équipements en bon état de fonctionnement et respectant un critère de performance énergétique minimale.

Qui paie ? C’est au bailleur d’assumer les travaux nécessaires pour que le logement soit en bon état d’usage.

Mais. Toutefois, il est possible de prévoir dans le contrat de location que le locataire exécutera ou fera exécuter les travaux. Dans ce cas, il faut prévoir les modalités d’imputation sur le loyer des coûts engendrés par ces travaux. Cette clause doit prévoir la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

Dispositif Visale : un fonctionnement particulier

Le Visa pour le Logement et l’Emploi (Visale). Le dispositif Visale s’apparente à un système de cautionnement assuré par Action Logement s’apparente à un système de cautionnement assuré par Action Logement qui couvre, sur toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités impayés, les risques de loyers impayés (dans la limite du départ du locataire).

Une démarche à faire par le locataire… En pratique, la demande est faite par le locataire : avant de signer le bail, il se connecte sur le site dédié à ce dispositif (www.visale.fr), crée son espace personnel et renseigne l’ensemble des informations qui lui sont demandées. Si toutes les conditions sont remplies, il obtient un visa certifié par Action Logement qu’il remettra au bailleur.

… et le bailleur. Sur la base du visa certifié remis par son futur locataire, avant la signature du bail, le bailleur doit, lui aussi, se connecter au site Visale et renseigner diverses informations relatives au logement et au bail. Après avoir accepté les conditions du cautionnement Visale pour être garanti en cas d'impayés de loyers, il pourra obtenir son contrat de cautionnement engageant Action Logement.

Dispositif Visale : des conditions à respecter par le locataire

Pour qui ? Salarié d’une entreprise du secteur privé, le locataire doit entrer dans l’emploi et louer un logement appartenant à un bailleur privé. Mais ce ne sont pas les seules conditions qu’il doit respecter.

Concrètement. Sont concernés par le dispositif Visale :

• les jeunes de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), quelle que soit leur situation : salariés de tous secteurs d’activité, non-salariés, fonctionnaires, étudiants/alternants, en recherche d’emploi, etc. ;
• les salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé y compris du secteur agricole en recherche de logement dans le parc privé, ou en mutation professionnelle, embauchés (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de leur contrat de travail ;
• un ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme agréé d’intermédiation locative.
• un salarié du secteur privé et agricole de plus de 30 ans, touchant un salaire de moins de 1 500 € nets par mois.

Attention. Le contrat de travail doit être d’une durée minimale d’ 1 mois. Pour une durée inférieure, le salarié devra justifier d’une durée de travail d’au moins 1 mois au cours des 3 mois précédant sa demande.

Un plafond de ressources. Le locataire est éligible à Visale dès lors que le loyer payé correspond à un taux d’effort maximum de 50%, correspondant au quotient suivant :

Loyer + Charges / Revenus du locataire.

À noter. Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d’effort devra être compris entre 30 et 50 %.

À noter (bis). Pour les étudiants de moins de 30 ans ne justifiant pas de ressources, la garantie est accordée dans la limite d’un loyer maximum de 800 € en région Ile-de-France et 600 € pour le reste de le France

Dispositif Visale : des conditions liées au logement et au bail

S’agissant du bail. Il doit respecter plusieurs conditions :

• il ne peut pas être conclu entre membres d’une même famille ;
• en cas de colocation, il doit être individualisé pour chaque colocataire ;
• il doit contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer ;
• il doit être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire ;
• il doit fixer un loyer, charges comprises, ne dépassant pas 1 500 € dans Paris intramuros et 1 300 € sur le reste du territoire.

S’agissant du logement. Là encore, des conditions précises doivent être respectées puisque le logement doit :

• constituer la résidence principale du locataire ;
• appartenir à un bailleur privé un particulier ou une société, pour autant qu’il ne s’agisse pas d’un HLM ou d’une société d’économie mixte) ;
• être situé sur le territoire français ;
• faire l’objet de la signature d'un bail.